פסקי דין על יגאל עוזיאל | פסקי דין על אורית עוזיאל | פסקי דין על עו"ד צור ליליאנה

2537/09 א     14/07/2011




א 2537/09 יגאל עוזיאל, אורית עוזיאל נ' עו"ד צור ליליאנה








בית משפט השלום בראשון לציון



ת"א 2537-09 עוזיאל ואח' נ' צור


בפני

כב' השופט אורן שוורץ

התובעים
1
.
יגאל עוזיאל

2
.
אורית עוזיאל
על ידי ב"כ עו"ד ערן קנר


נגד

הנתבעת
עו"ד צור ליליאנה
על ידי ב"כ עו"ד עופר בן חיים



פסק דין


הרקע לתביעה:

1.
עניינה של התביעה שלפניי, בטענה לרשלנות מקצועית של עורכת דין שייצגה את התובעים בעסקת מכר מקרקעין. לטענת התובעים, הם שכרו את שירותיה המקצועיים של הנתבעת לצורך עריכת הסכם מכר בדירת מרתף, שמצויה ברחוב קאפ”ח 21 חולון. לטענת התובעים, כתוצאה מהתרשלות הנתבעת הם רכשו דירה שייעודה התכנוני - משרד ומחסן משותף. סכום התביעה הועמד על סך 145,088 ₪.

טענות התובעים:

2.
בראשית חודש אוקטובר 2006 שכרו התובעים את שירותיה של הנתבעת, כדי שתלווה אותם בעסקה לרכישת נכס מקרקעין המצוי ברחוב קאפ”ח 21 בחולון הידוע גם כגוש 7163 חלקה 108, תת חלקה 2 (להלן: "הדירה").

3.
בתאריך 5.10.06 חתמו התובעים על הסכם רכישת הדירה. ההסכם נערך על ידי הנתבעת.

4.
כאשר ביקשו לשעבד את הדירה לבנק, התברר להם על ידי השמאי מטעם הבנק, שהנכס נבנה בלא היתר לדירת מגורים והוא אינו מוגדר במחלקת ההנדסה של עיריית חולון ובוועדה המקומית לתכנון ובניה כדירת מגורים אלא כמשרד ומחסן לדיירי הבניין.

5.
משלא הסכים בנק משכן לשעבד את הנכס נאלצו לפרוע את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה בבנק טפחות למשכנתאות בע"מ. לקיחת המשכנתא החדשה גרמה להם לשלם מחדש תשלומי קרן וריבית. הנזק בגין הפרשי הריביות בין שתי המשכנתאות הינו סך 30,000 ₪.

6.
לאחר שפנו לעיריית חולון להכשיר את הדירה, נדרשו לבצע הליך מסודר של שינוי תב"ע כדי לקבל את ההיתר. מבירור שערכו עם אנשי מקצוע וגורמים מקצועיים בעיריית חולון לרבות המחלקה המשפטית עלה, שתהליך קבלת ההיתר יכול להימשך כשנתיים-שלוש ועלותו מוערכת בסך מינימאלי של 95,088 ₪.

7.
יתר על כן, אין בעצם נקיטת ההליך התכנוני כדי לחייב את הועדה המקומית לתכנון ולבנייה להכשיר לבסוף את הדירה למגורים.

8.
התובעים לא היו מתקשרים בהסכם לרכישת הדירה אילו ידעו שאין לה היתר לשמש כדירת מגורים. בדיקה פשוטה מצד הנתבעת הייתה מונעת את נזקיהם.

9.
הנתבעת פעלה באופן לא סביר כפי שעורך דין באותן הנסיבות היה פועל ולא נקטה באמצעי זהירות שעורך דין סביר וזהיר היה נוקט. לטענתם, הנתבעת הפרה את חובת האמון שהיא חבה להם כשלוחתם מכוח דיני השליחות ומכוח דיני החוזים. בנוסף, הפרה את כלל 2 לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין התשמ"ו-1986. כתוצאה מכל אלה נגרמו לתובעים נזקיהם: עלות הכשרתה של הדירה הינה סך 95,088 וזאת בנוסף להפסדי הכנסות ומימון, בסך 50,000 ₪.

טענות הנתבעת:

10.
התובע היה מתווך ותיק אשר עבד במשרד תיווך "פרדו נכסים", שהיה מצוי בקשרי עבודה עם הנתבעת ומשרדה. התובע היה בקיא ומצוי בנכסי הנדל"ן בחולון כמו גם בהליכי התכנון והרישוי.

11.
התובע סיכם את תנאי המכר עם מוכרת הדירה, גב' ויזל חנה (להלן: "המוכרת"), עוד בטרם פנה אל הנתבעת. התובע חשש להפסיד את העסקה ולכן דאג לערוך שיק בנקאי, בטרם פנה אל הנתבעת ובטרם נערך הסכם המכר.

12.
התובע פנה אל הנתבעת וביקש שההסכם ייחתם לאלתר. הנתבעת ביקשה ממנו שיאפשר לה לערוך את הבדיקות הנחוצות ביחס למצבה המשפטי והתכנוני של הדירה, אך התובע סרב והתעקש לחתום באופן מיידי תוך שציין שבדק כבר את כל הנחוץ.

13.
התובע קיבל החלטה עסקית על בסיס הידע והניסיון שהיו ברשותו כדי לרכוש את הדירה במהירות ובמחיר אטרקטיבי לשם הפקת תשואה גבוהה ולכן עליו לשאת בסיכון העסקי שנטל.

14.
התובעים יכלו לדרוש ביטול עסקה עם היוודע דבר אי קיומו של ההיתר אך נמנעו לעשות כן, מאחר שהנכס מניב להם תשואה מצוינת והוא ניתן למכירה אפילו במצבו ברווח כספי ניכר. משכך אין לתובעים כל עילת תביעה כנגד הנתבעת.

15.
התובעים רכשו את הנכס לצרכי השקעה בלבד ולכן אינם מתכוונים לפעול להוצאת ההיתר. כך, התובעים, עד למועד הגשת התביעה, לא פנו בבקשה לקבלת ההיתר ולכן לא נגרם להם נזק בר תביעה.

סירובו של בנק משכן לתת הלוואה מובטחת במשכנתא אינה עילה לתביעת פיצויים, כיוון שבנק משכן נתן בעבר משכנתא על הנכס ויכול להיות שהחליט לשנות טעמיו. בנוסף, בנקים אחרים הסכימו לרשום משכנתא על הנכס גם לאחר רכישתו על ידי התובעים ובכך יש לשמוט את הקרקע מתחת התביעה.

16.
בדיון שנערך לפניי העידו:


מטעם התובעים: מר יגאל עוזיאל
(להלן: "התובע").


שמאי המקרקעין מר אלי סידאווי (להלן: "אלי").



מטעם הנתבעת: עו"ד ליליאנה צור (להלן: "הנתבעת").

המתווך מר פרדו שי (להלן: "שי").

שמאית המקרקעין גב' נירה אגמי (להלן: "נירה").

דיון והכרעה:

17.
בתאריך 18.9.06 חתמו התובע והמוכרת על זיכרון דברים לרכישת הדירה בתמורה לסך השווה ל- 68,000 דולר. בסעיף 9 לזיכרון הדברים התחייבו הצדדים שיחתם הסכם מכר תוך 7 ימים בפני
עורך דין ולא, ישמש זיכרון הדברים כהסכם מחייב [נספח א לת/1]. במעמד החתימה מסר התובע שיק מקדמה על סך 8,736 ₪, המהווים 2,000 דולר ממחיר הנכס.

18.
לגרסת התובע, ביום עריכת זיכרון הדברים הוא ניגש למשרדה של הנתבעת ביחד עם אחד מהשותפים במשרד התיווך, ששמו "איציק". אז, מסר לנתבעת העתק תעודות הזהות שלו ושל רעייתו וכן מסר עותק מזיכרון הדברים [ס' 4 לת/2, פר' עמ' 17 ש' 9-11, ש' 19-25]. לאחר מספר ימים הוזמנו התובעים והמוכרת אל משרדיה של הנתבעת ואז נחתם הסכם המכר, בתאריך 5.10.06.

19.
גרסתה של הנתבעת שונה. לדבריה, התובע פנה אל משרדה רק בערבו של תאריך 4.10.06 וביקש לחתום על הסכם מכר לאלתר. הנתבעת סירבה לעשות כן, בטרם תבדוק את מצב הזכויות בדירה. מאחר שבאותו זמן לא היה ניתן לעשות את הדבר באמצעות האינטרנט, נקבע מועד חתימת ההסכם למחרת, כאשר התובע האיץ בנתבעת לבצע את העסקה במהירות, תוך שהוא מציין שכבר ערך את הבדיקות הנדרשות והעסקה אטרקטיבית ביותר [ס' 5-6 לנ/3; פר' עמ' 34 ש' 5-16].

20.
לאחר ששקלתי את גרסאות הצדדים ולאחר שעיינתי במוצגים, אני מעדיף את גרסת הנתבעת, וקובע שהתובע פנה לנתבעת ושכר את שירותיה לעריכת עסקת המכר רק בתאריך 4.10.06. ואלה טעמי:

ראשית, זמן הפירעון הנקוב בשיק הבנקאי, שהיווה את החלק הארי של התמורה בגין הדירה הוא 4.10.06 [מוצג א' לנ/3]. תאריך פירעון זה, שקדם ביום אחד למועד עריכת ההסכם מחזק את גרסת הנתבעת, על פיה התובע ביקש לחתום על הסכם המכר כבר בערבו של ה – 4.10.06, ורק בלחצה של הנתבעת, שדרשה לברר את מצב הזכויות בדירה, נדחתה חתימת ההסכם למחרת היום.

שנית, לגרסת התובע, מייד לאחר חתימת זיכרון הדברים בתאריך 18.9.06, הוא עלה למשרדה של הנתבעת ומסר לה עותק מתעודות הזהות שלו ושל רעייתו [ס' 4 לת/2]. אלא שזיכרון הדברים נחתם על ידי התובע בלבד ולא נחתם כלל על ידי רעייתו, התובעת. לכאורה, התובעת לא נכחה במעמד החתימה על זיכרון הדברים ומשכך, מתעוררים סימני שאלה, כיצד מסר התובע את תעודות הזהות לנתבעת "באותו היום ממש". משעומת התובע בחקירתו הנגדית עם מכשול זה, השיב, תשובות סותרות: בתחילה מסר שלא הייתה בידו תעודת הזהות של התובעת. לאחר מכן כשעומת עם קיומו של תצלום תעודת זהות של התובעת בתיק העסקה, השיב שהחזיק עימו את ספח תעודת הזהות של רעייתו, אולם משעומת עם מוצג 6 למוצגי הנתבעת - תצלום של תעודת הזהות שאינו כולל את הספח, השיב כי אינו זוכר פרטים מעבר לכך שנחתם זיכרון דברים והמועד בו פנה לנתבעת [פר' עמ' 20 ש' 12-20]. הנה כי כן, התובע לא מסר הסבר מניח את הדעת לסתירה שנוצרה בין גרסתו בתצהיר לבין מוצגי הנתבעת.

שלישית, התובע ידע שמועד הפנייה לנתבעת הוא נתון שנוי במחלוקת במשפט. למרות זאת, נמנע מלזמן עד שהיה יכול לחזק את גרסתו: "איציק", מנהל המשרד שעלה עימו, לגרסתו, למשרדה של הנתבעת, מייד לאחר עריכת זיכרון הדברים. אי זימון עד זה, מקים חזקה שמדובר בעדות המזיקה לגרסתו של התובע.

רביעית, התובע בתצהירו טען ששכר את שירותיה של הנתבעת "בתחילת חודש אוקטובר 2006" [ס' 5 לת/2]. טענה זו אינה מתיישבת עם גרסתו של התובע, לפיה כבר במועד חתימת זיכרון הדברים (18.9.06) הוא פנה למשרדה של הנתבעת, מסר לה עותק מזיכרון הדברים והעתק צילומי של תעודות הזהות [ס' 4 לת/2].

חמישית, התרשמתי לטובה מעדותה של הנתבעת. עדותה הייתה בהירה ועניינית. לעומת זאת עדותו של התובע הייתה מבולבלת ומרובת סתירות. התובע אף נמנע מלהשיב תשובות של ממש למספר שאלות חשובות: כך לגבי נושא תצלום תעודת הזהות של התובעת, כך לגבי אי איזכורו של זיכרון הדברים בכתב התביעה [פר' עמ' 18 ש' 22-23] וכך לגבי הסתירה לעניין מועד שכירת שירותיה המשפטיים של הנתבעת [פר' עמ' 19 ש' 15]. לנוכח התרשמותי מעדותו של התובע, אני מוצא לנכון להעניק לה משקל נמוך.

21.

סיכומו של דבר - אני קובע שהתובע חתם על זיכרון הדברים בתאריך 18.9.06. במועד זה שילם התובע למוכרת מקדמה בסך 8,736 ₪ [מוצג ב' לת/2]. בתאריך 4.10.06 ניגש למשרדה של הנתבעת ולמחרת היום, בתאריך 5.10.06, חתמו הצדדים במשרדה של הנתבעת על הסכם המכר. אז מסר התובע למוכרת שיק בנקאי בסך 291,992 ₪, שהיווה את מלוא התמורה בגין הדירה. לאחר מסירת השיק הבנקאי למוכרת, קיבל התובע לידיו את מפתח הנכס, כפי שעולה ממסמך שערכו התובע והמוכרת בכתב ידם [מוצג א' לנ/3]. בנוסף, ערכה המוכרת שיק בנאמנות לפקודת הנתבעת בסך 34,272 ₪, לצורך הבטחת קבלת אישורי המיסים מצד המוכרת.

22.

כאמור, גרסתו הבסיסית של התובע היא, שהנתבעת לא בדקה את מצבה התכנוני של הדירה וכתוצאה מכך, הוא התקשר בהסכם המכר, לגבי דירה שסובלת מבעיות תכנוניות קשות. מנגד, הדגישה הנתבעת כי הזהירה את התובע מלהתקשר בעסקה, אולם הוא לא שעה לאזהרותיה לאור התרשמותו מאטרקטיביות העסקה.

23.

על מנת לבדוק את קיומה של עוולת הרשלנות על התובע להוכיח קיומן של חובת זהירות מושגית וקונקרטית. קיומה של חובת הזהירות המושגית נבחנת על פי מבחן הצפיות - האם עורך דין סביר היה צריך לצפות את הנזק שעלול להתרחש?

בנסיבות העניין, מתקיימת חובת הזהירות המושגית הואיל ועורך דין סביר שתחום עיסוקו הוא נדל"ן יכול היה לצפות שכאשר לא תבוצענה הבדיקות הנדרשות בטרם קיום עסקת המכר עלול הדבר ליצור סיכונים עבור לקוחו וסיכונים אלה עלולים להתממש ולגרום ללקוחו נזקים ממשיים.

24.

אין די בקיומה של חובת זהירות מושגית על מנת להטיל אחריות, לשם כך יש צורך גם בקיומה של חובת זהירות קונקרטית בין המזיק הספציפי לניזוק הספציפי [ע"א 145/80 שלמה ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש פ"ד לז(1) 113 (1981)].

25.

הנתבעת, בהגינותה, הודתה בחובתו של עורך דין המטפל בעסקת מקרקעין לבדוק הן את המצב המשפטי בנכס הנרכש והן את מצבו התכנוני [פר' עמ' 34 ש' 1-3]. הנתבעת הייתה מודעת לכל זאת, אלא שלטענתה התובע הוא שלקח על עצמו את אותם הסיכונים כאשר לא אפשר לה לבצע את הבדיקות הנדרשות [פר' עמ' 35 ש' 3-5].

26.

כאשר לקוח מפקיד בידיו של עורך הדין את ענייניו אין הוא יכול לצפות שהלקוח ידע בעצמו מה הם הנושאים הטעונים בדיקה, אלו הם בתחום אחריותו ומומחיותו של עורך הדין. יחד עם זאת, קיימים מקרים בהם מתבקשת מעורך הדין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, כפי שהתקיים במקרה דנן לטענת הנתבעת. אלא, שגם במקרים אלו על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אותה מבקש לבצע [ע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט, פ"ד מו(4) 529 (1992)].

27.
כך, במקרה בו בוחר הלקוח להסתכן ולפעול כנגד עצת עורך דינו, חייב עורך הדין להזהיר את לקוחו בדבר הסיכון שבדבר. כך שנה המשפט העליון בעל"ע 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין בישראל, תל-אביב-יפו, פ"ד לד(4) 707, 708 (1980):

"...חייב עורך-הדין להכין

ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם

חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תניה זו או אחרת, גם לאחר
שעורך-הדין הסביר להם את

משמעותה ונחיצותה, רק אז יתכן שיצא עורך-הדין ידי חובתו כלפיהם אף אם התניה תימחק

מן החוזה.

28.

התובעת העידה לפני שהתריעה בפני
התובע: " ...ומעבר לכך אמרתי לו מפורשות, הוא הגיע אליי אחה"צ, אמרתי לתובע מפורשות...", הנתבעת ציינה בפני
התובע את הבדיקות שיש לבצע בטרם רכישת הנכס [פר' עמ' 24 ש' 10-11]. לטענתה, סמכה על התובע ועל שיקול דעתו הואיל והיה מתווך שעבד במשרד איתו הייתה מדי פעם בקשרי עבודה והיה מוכר לה מעסקאות קודמות. כך העידה: "בגלל ההיכרות שלי עם התובע ובגלל העובדה שהיה כל כך נחרץ והחליט שהוא לוקח על עצמו את הסיכון, זה לא היה הדיוט שניצב לפניי." [פר' עמ' 34 ש' 14-16].

29.

עם כל ההבנה לכך שהתובע התייצב במשרדיה של הנתבעת בערבו של יום וביקש לחתום על הסכם מכר באופן מיידי, אין בכך להצדיק הסרת האחריות מהנתבעת. יש לציין, כי הגם שבאותה עת כבר נחתם זיכרון הדברים, טרם הועברה התמורה והעסקה הייתה ניתנת לביטול בקלות יחסית.

30.

מתוקף תפקידה היה על הנתבעת לבצע את הבדיקות הנדרשות, לבדוק הן את מצבו המשפטי של הנכס והן את מצבו התכנוני. בנוסף לכך, היה עליה להסביר לתובע בפירוט נרחב מהם הסיכונים הטמונים באי ביצוען של בדיקות אלה וליידע אותו בכל התוצאות האפשריות והנזקים שעלולים להיגרם כתוצאה מכך. הנתבעת אומנם העידה שעשתה כן, אך הדבר נעשה בעל פה ולא בצורה מפורטת ומסודרת, כפי שניתן היה לצפות שתעשה כשמדובר בעסקה משמעותית כעסקה לרכישת נכס. וכך שנה הנשיא שמגר (כתוארו דאז) בעניין דומה:


"עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין

ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין"
.


[ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, פ"ד מו(4) 529, 537 (1992)]

31.

התרשמתי שהנתבעת נתנה למקצועו של התובע ולהיכרות עם משרד התיווך בו עבד להשפיע על שיקול דעתה המקצועי. וכך העידה לפני התובעת:


"...נכון שאני כעו"ד יש לי מחויבות אבל יחד עם זאת, יש לי לקוח, הרבה מצבים הלקוח מגיע עם הרצון שלו והדרישות שלו ואני צריכה באיזה שהיא צורה לנסות ולרצות את הלקוח בהתאם לאינטרס ולרצון שלו..."
[פר' עמ' 35 ש' 1-3]

32.

בדיוק בנקודת שיווי משקל זו, בה צד להוט לביצוע העסקה, על עורך הדין
להאיר את עיניו של הלקוח לביצוע בדיקות הכרחיות, כתנאי לעריכת עסקה במקרקעין. במקרה הצורך, על עורך הדין להציב בפני
הלקוח הלהוט תמרור: עצור!

33.

בענייננו, אף אם התובע ביקש לקיים את העסקה, היה על הנתבעת להעלות את המלצותיה לדרך הטיפול בעסקה על הכתב, למען ידע התובע על מה ויתר כאשר ביקש ממנה לא לבצע את הבדיקות הנדרשות. הנתבעת לא ביצעה את הבדיקה התכנונית הנדרשת לגבי הדירה ואף לא וידאה שהבדיקה בוצעה על ידי צד שלישי. הנתבעת לא הזהירה כראוי - בכתב - את התובע בפני
הסיכונים הצפויים לו בלא עריכת הבדיקה התכנונית, בייחוד מקום בו מדובר בדירה המצויה בקומת המרתף [כעולה מנסח הטאבו]. בכל אלה פעלה הנתבעת שלא כמצופה מעורך דין המטפל בעסקת מקרקעין והפרה את חובת הזהירות הקונקרטית המוטלת עליה.
34.
משכך, הנני קובע שהנתבעת התרשלה בתפקידה ולא מילאה אחר המצופה ממנה כעורכת דין שתחום מומחיותה הוא נדל"ן.

35.

כפי שקבעתי, התובע פנה לנתבעת רק בתאריך 4.10.06 בדרישה לערוך את הסכם המכר באופן מיידי. הנתבעת סירבה לערוך את העסקה בטרם תיערך בדיקת זכויות במרשם המקרקעין. הואיל והתובע היה נחרץ ברצונו לזרז את חתימת ההסכם נאותה הנתבעת לערוך את הסכם המכר אף מבלי לבצע את הבדיקה התיכנונית, מתוך כוונה לרצות את התובעים.

36.

באותה התקופה עסק התובע בתחום התיווך במקרקעין, כפי שאף העיד בפני
י:



"ש:
אתה בעל רישיון כדין כמתווך מקרקעין.



ת:
עשיתי את הבחינה. אני הייתי בעל רישיון תיווך."

37.

התובע שהינו בעל מקצוע שתחום עיסוקו ומקצועו הוא תיווך במקרקעין, בעיר חולון, היה צריך לצפות את הסיכונים הטמונים ברכישת נכס ללא ביצוע הבדיקות הנדרשות. על פי סעיף 2 לזיכרון הדברים, שאותו ערך התובע במשרד התיווך "פרדו נכסים" (בו הוא עבד באותה עת), הצהיר התובע בזו הלשון:


"הקונה מצהיר בזה, כי הוא ראה ובדק את הנכס ומצאו מתאים למטרת הקניה והוא מוותר על כל טענות ברירה או מום ביחס לנכס וביחס למוכר".

38.

התובע שהיה בקיא בתחום הנדל"ן ופעל בו באופן מסחרי, בחן את הדירה הנרכשת ואף אישר, בחתימתו על זיכרון הדברים, שבדק את הדירה למטרת קנייה. על כן בהתחשב בכך שהתרשמתי שהתובע הוא שהאיץ בנתבעת לבצע באופן מיידי את העסקה לרכישת הדירה, אני רואה לנכון לייחס לו אשם תורם לקרות הנזק בשיעור 50%. מובהר כי אינני מייחס אשם תורם כלשהו לתובעת.

39.

לטענת התובעים, כתוצאה מהתרשלות הנתבעת נגרם להם נזק כדלקמן:


א.
עלות הכשרת הדירה מהבחינה התיכנונית - 95,088 ₪


ב.
עלות הוצאות מימון בגין פרעון משכנתא - 30,000 ₪.


ג.
הוצאות כלליות בגין טרחה - 20,000 ₪.

40.

לעניין עלות הכשרת הייעוד התיכנוני של הדירה, הוגשה לפניי חוות דעתו של השמאי מר סידאוי. השמאי סידאוי הסתמך על הצעות מחיר ומספר בירורים טלפוניים, על מנת להעריך את עלויות בעלי המקצוע לצורך הפיכת הדירה לייעוד מגורים. כן העריך השמאי סידאוי עלות של 40,000 ₪ כתשלום היטל השבחה ואגרות [סעיף ט לחווה"ד ת/1]. הצעות מחיר שונות אכן צורפו כנספח 1 לחווה"ד ת/1. בחקירתו הנגדית, אישר השמאי סידאוי שהוא הסתמך על הצעות מחיר שנמסרו לתובע. יחד עם זאת, על סמך ניסיונו המקצועי הוא מצא את התעריפים הנקובים בהצעות מחיר אלה כסבירים. לעניין שומת היטל השבחה העיד השמאי סידאוי כי הסתמך על שיחה בעל פה עם גב' חנה באדר מעיריית חולון [פר' עמ' 9 ש' 19-21], שיחה שלא תועדה בדרך כלשהי.

41.

מצד הנתבעת הוצגה חוות דעתה של השמאית נירה אגמי. על פי הערכתה של השמאית אגמי המבוססת על בירורים שערכה, עלות הרישוי האדריכלי להכשרת הדירה הינה
כ- 15,000 ₪. על פי הערכתה, לא קם חיוב בהיטל השבחה שכן על פי תוכניות בניין עיר, ניתן לבנות במרתף דירות מגורים. בחקירתה הנגדית מיקדה השמאית אגמי את ממצאיה בדבר אי חיוב בהיטל השבחה בתוכנית ח/1.

42.

לאחר ששקלתי את עדויות השמאים אני רואה לנכון לקבל את ממצאיו של השמאי סידאוי בכל הנוגע לעלויות הכשרת הנכס מבחינת בעלי המקצוע הבאים:

א.
אדריכל רישוי - 20,000 ₪: סכום זה קרוב להערכתה של השמאית אגמי ונתמך בשתי הצעות מחיר.
ב.
מהנדס קונסטרוקטור - 6,000 ₪: אף שהעלות אינה נתמכת בהצעת מחיר אני מקבל בהקשר זה את עדותו של השמאי סידאוי, כי בחן את ההוצאה ומצא אותה סבירה.
ג.
יועץ אינסטלציה - 5,000 ₪ - מדובר בהוצאה נדרשת לנוכח התכתבות בתיק הנכס [נספח ח' לת/2], בה מודגש הצורך בפתרון בעיית ביוב. ההוצאה נתמכת בהצעת מחיר בסכום גבוה יותר.
ד.
מודד - 2,000 ₪ - אני רואה לנכון להכיר בהוצאה זו כהוצאה נדרשת לצורך הליכי הרישוי. העלות נתמכת בהצעת מחיר בסכום גבוה יותר.
ה.
גרמושקות, צילומים, העתקות ופרסומים - סך 11,000 ₪ - על יסוד הערכתו של השמאי סידאוי וכפועל יוצא מהצורך לבצע הליך רישוי מסודר אני מקבל הערכת עלויות אלה.

43.

אינני מקבל את הערכתו של השמאי סידאוי לעלות יעוץ משפטי בסך 11,000 ₪, שכן מידע זה לא נתמך בהצעת מחיר או בהערכת שעות עבודה של עורך דין המתמחה בתחום התכנון והבניה.

44.

אינני מקבל את הערכתו של השמאי סידאוי בדבר תשלום היטל השבחה.

ראשית, לא הוצגה לפניי הוכחה בדבר עצם החבות בהיטל השבחה. מבלי שאקבע מסמרות בעניין, עסקינן בדירה קטנה, כשלושים וחמישה מטרים שטחה ובה שני חדרים, שמשמשת שנים רבות מאוד למגורים. התובעים לא זימנו לעדות את הגורם הרלבנטי מהוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון שיעיד אם קיים חיוב בהיטל השבחה בנסיבות אלה.

שנית, גם השמאי סידאוי הסתמך על שיחות בעל פה עם גורם בעיריית חולון, אך לא הציג שומה, טיוטת שומה או לוח שומה שיכול לייצג את הערכים בהם יחויבו התובעים בגין שינוי היעוד שלו. השמאי סידאוי עצמו לא העריך, במסגרת השומה שערך, את שיעור ההשבחה בדירה כתוצאה מהליכי שינוי הייעוד.


משכך, אין בידי לקבל ראש נזק זה.

45.

התובעים עתרו לפיצוי בגין עלויות מימון בסך 30,000 ₪. ראש נזק זה נזכר בחוות דעתו של השמאי סידאוי, אולם עם כל ההערכה לשמאי סידאוי, אין תחום המימון והאקטואריה מצוי בתחום המומחיות של שמאי המקרקעין [ראו התייחסותה הנכונה של השמאית אגמי לסוגיה זו – נ/1].

יתר על כן, לא שוכנעתי בקיומו של קשר סיבתי בין העלויות הנטענות לבין הפגם בדירה, שכן כעולה מתצהירו של התובע ההפסד נגרם כתוצאה מפירעון של משכנתא בדירה אחרת שמכרו התובעים. עניין המשכנתא לא מתיישב גם עם גרסת התובע על פיה הדירה נרכשה מכספי פיצויים:


"בוודאי שלא הייתי רוכש את הדירה, אני שמתי את כספי הפיצויים שלי מעבודה שעבדתי בה במשך 20 שנים, נראה לך הגיוני שאני אשים את הכסף שלי על מחסן ודוד הסקה ורכוש משותף של דיירים?"

[פר' עמ' 21 ש' 26-28]

46.

יתר על כן, לבנק שיקולים מסחריים רבים בבואו לבחון האם לתת משכנתא לאדם זה או אחר. עובדה היא שבנק טפחות דווקא נאות לשעבד את הדירה. על כן, לא ניתן לקבוע שסירובו של בנק משכן להעמיד לתובע משכנתא נבע מכך שהנכס נבנה ללא היתר מתאים. התובעים לא הרימו את נטל הוכחה זה ולא הביא ראיות שיעידו שאכן היעדר ההיתר הוא שהוביל את הבנק לסרב לשעבד את הנכס ולא סיבות אחרות שבגינן סרב.


על כן, אין בידי לקבל ראש נזק זה.

47.

התובעים עתרו לאובדן הכנסות של 20,000 ₪ בגין 22 ימי עבודה [ס' 16.2. לת/2]. גם ראש נזק זה לא הוכח: לא הוצגו לי אישורי מעסיק אודות הפסד ימי עבודה ואף לא הוצגו לי תלושי שכר או דוחות למס הכנסה המבססים ראש נזק זה. כל שהציג התובע, לביסוס ראש נזק זה, הם
דוחות שנתיים של מע"מ, שאינם מבססים הכנסה חודשית של 20,000 ₪. משכך, אינני רואה לנכון לקבל רכיב זה.

48.

סיכומו של דבר, אני קובע שהנזק שנגרם לשני התובעים יחדיו בגין הפגם בדירה, כפועל יוצא של הכשרתה לייעוד סטאטוטורי מגורים הינו סך 44,000 ₪ למועד עריכת השומה ת/2 (2.5.10). בהתחשב בכך שקבעתי כי יש להפחית אשם תורם בשיעור 50% מהפיצויים כדי חלקו של התובע (אין הפחתה של אשם תורם בגין חלקה של התובעת בפיצוי), אזי הסכום בו תחויב הנתבעת הוא סך 33,000 ₪ ליום 2.5.10.

49.

לא מצאתי ממש ביתרת טענות הצדדים והן נדחות.

50.

סוף דבר - התביעה מתקבלת בחלקה. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך 33,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 2.5.10. לנוכח התוצאה אליה הגעתי , אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט (אגרה, שכר המומחה ועדותו) על הצד הנמוך, בסכום כולל של 2,500 ש"ח. עוד אני מחייב את הנתבעת בשכ"ט ב"כ התובעת בסך 3,500 ש"ח.



סכום פסק הדין ישולם לא יאוחר מיום 25.8.11.

ניתן היום,
י"ב תמוז תשע"א, 14 יולי 2011, בהעדר הצדדים.












א בית משפט שלום 2537/09 יגאל עוזיאל, אורית עוזיאל נ' עו"ד צור ליליאנה (פורסם ב-ֽ 14/07/2011)