פסקי דין על עירית תל-אביב-יפו | פסקי דין על אהרון אלי נוי | פסקי דין על בנימין שחר |

4399-09/09 א     18/07/2011




א 4399-09/09 עירית תל-אביב-יפו נ' אהרון אלי נוי, בנימין שחר








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



18 יולי 2011

ת"א 4399-09-09

עירית תל-אביב-יפו
נ' נוי ואח'


בפני

כב' השופט


ישי קורן

תובעת
1
.
עירית תל-אביב-יפו


נגד

נתבעים
1
.
אהרון אלי נוי
2
.
בנימין שחר


ב"כ התובעת עו"ד גד חלד
ב"כ הנתבע 1 עו"ד נטע ורשבסקי
ב"כ הנתבע 2 עו"ד מרדכי לנצ'נר


פסק דין


תביעה לפינוי דיירים מוגנים.

רקע

1.
התובעת (להלן – העירייה) היא הבעלים של המקרקעין המצויים במתחם שבין הרחובות "בית לחם", "אלו מציאות", "טשרניחובסקי" ו"מכבי", בתל אביב, הכוללים את חלקה 15 בגוש 6912 (להלן – המקרקעין). בעבר התקיים במקום שוק ובו דוכנים לממכר פלאפל, שהיה מוכר בשם "שוק בצלאל". בפינת הרחובות בית לחם ואלו מציאות בנוי דוכן, שכונה בשעתו תאים 8-9 בשוק העירוני (להלן – המושכר), וסביבו סככות. ביום 23/10/1982 רכש הנתבע 1 את זכויות הדיירות המוגנת במחצית מהדוכן מדייר בשם משה כהן. ביום 24/10/1982 רכש הנתבע 2 את זכויות הדיירות המוגנת במחצית הדוכן השנייה מדייר בשם אשר מנחם. תמורת הזכויות שרכשו שילמו הנתבעים 400,000 שקל (ישן) כל אחד, כשסכום זה כולל את חלקה של התובעת בדמי המפתח.

2.
בשנת 1996 הגישה העירייה תביעת פינוי נגד הנתבעים (להלן – התביעה הראשונה). בתביעתה טענה העירייה לקיומן של 3 עילות פינוי נגד הנתבעים: האחת – שינוי מטרת השכירות; השניה – ביצוע שינויים במושכר; והשלישית – אי תשלום דמי שכירות. בית המשפט, מפי הש' אשר גולדין, קיבל את טענות התובעת באשר לשינוי מטרת השכירות ואי תשלום דמי שכירות, וקבע כי התובעת לא הוכיחה את טענתה בדבר ביצוע שינויים במושכר. בית המשפט החליט ליתן לנתבעים סעד מן הצדק כנגד תשלום סך של 80,000 ש"ח לתובעת.

3.
מזה שנים רבות שוקדת העירייה על תוכנית מתאר מקומית למתחם שוק בצלאל, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובניה. על פי תוכנית מתאר מאושרת יוקמו במתחם שטחי מסחר ובנייני מגורים, וייוחדו בו שטחים ציבוריים שונים ובהם מקלטים וחניונים תת קרקעיים. לצורך קידום התוכנית פעלה העירייה לפינוי המתחם ודוכנים שפעלו בו. כבר בשנת 1995, עוד בטרם הוגשה תביעת הפינוי הקודמת הציעה העירייה לנתבעים תשלום כנגד פינוי.

התביעה
4.
הנתבעים הפרו את חוזה השכירות באופן המקים לתובעת עילה לפינויים מהמושכר. ואלה ההפרות:
(א)
הנתבעים אינם משלמים את דמי השכירות במועד, עילת פינוי לפי סע' 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן – החוק);
(ב)
הנתבעים ביצעו שינויים במושכר בניגוד לחוק ובניגוד לסע' 18 לחוזה השכירות;
(ג)
הנתבעים נטשו את המושכר ומסרו את השימוש בו לאחרים, אשר מנהלים במושכר עסקים שאינם ממכר פלאפל או ממכר בגדים, ללא הסכמת התובעת, עילת פינוי לפי סע' 131(6) לחוק;
הואיל ומדובר בהפרה נמשכת, מן הסוג שבגינה כבר ניתן לנתבעים סעד מן הצדק בעבר, הרי שהנתבעים אינם זכאים לסעד נוסף מן הצדק. במיוחד נכון הדבר כשמדובר בבית עסק ולא בדירת מגורים, כבמקרה דנן.

5.
בנוסף, רצונה של התובעת לממש את התוכנית החלה על מתחם שוק בצלאל מקים נגד הנתבעים עילות פינוי לפי סע' 131(8) לחוק – צורך ציבורי – ולפי סע' 131(10) לחוק – הקמת בניין חדש במקום המושכר. הנתבעים איבדו את הזכות לסידור חלוף בשל הפרות החוזה המנויות לעיל. זאת ועוד, לפי סע' 21 לחוזה השכירות רשאית העירייה לדרוש את פינוי המושכר בהתראה של 3 חודשים מראש במקרה שהעירייה תחליט על ביצוע שינויים בשוק, וזאת "מבלי שהשוכר יוכל לבוא בטענות או בתביעות כלשהן למשכיר בקשר לכך". הושק נסגר, ייעוד המקרקעין שונה משוק לחניון ציבורי ולמתחם מגורים, ובנסיבות אלה זכאית התובעת לפנות את הנתבעים ללא תמורה כנגד הפינוי.

ההגנה
6.
הנתבע 1 טוען כי מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב תוך הסתרת עובדות מהותיות מבית המשפט. על המקרקעין נושא התביעה הוציאה התובעת מכרז בו זכתה חברת דנקנר השקעות בע"מ. בין הנתבע 1 ובין דנקנר נכרת חוזה בדבר פינוי הנתבע 1 מהדוכן כנגד תמורה. החוזה לא יצא לפועל ובגינו הגיש הנתבע 1 עתירה לאכיפת הסכם, אשר מתבררת בבית המשפט המחוזי בתל אביב. משראתה העירייה כי לא עלה בידי הזוכה במכרז לפנות את הדיירים המוגנים החליטה להגיש נגדם תביעת פינוי בגין עילות פרי דמיונה. יש לסלק את התביעה על הסף מחמת חוסר תום הלב של התובעת.

7.
לגופו של עניין, טענות בדבר ביצוע שינויים במושכר נדונו בתביעה שהגישה התובעת בשנת 1996 ונדחו. כנגד טענות אלה עומד מעשה בי דין והתובעת מנועה מלהעלותן בשנית. מיום מתן פסק הדין ועד היום לא בוצע כל שינוי במושכר על ידי הנתבע או מי מטעמו. הנתבע לא הפר את חוזה השכירות. עד להגשת כתב ההגנה בחודש נובמבר 2009 שילם הנתבע את כל דמי השכירות עד סוף שנת 2009. הנתבע לא נטש את המושכר והוא עובד בו אם אשתו באופן שוטף ויומיומי. לא קמה עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק, הואיל והתובעת לא הציעה לנתבע סידור חלוף.

8.
הנתבע 2 מכחיש את הפרות החוזה המיוחסות לו. לטענתו הוא משלם את דמי השכירות כסדרם, הוא לא ביצע עבודות בניה במושכר, לא נטש אותו ולא העביר את הזכויות בו לאחר. הנתבע 2 לא חתם על הסכם שכירות ועל כן האמור בסע' 21 להסכם – בעניין פינוי המושכר ללא תמורה במקרה של שינויים בשוק - אינו חל עליו. כנגד פינוי המושכר זכאי הנתבע לסידור חלוף או לפיצוי כספי מתאים. לא קמה עילת פינוי לפי סע' 131(10) הואיל וזכויות הבנייה נמכרו על ידי הנתבעת לצד ג'. הנתבע זכאי לסעד מן הצדק, הואיל והדוכן הוא מקור פרנסתו היחיד. עוד זאת, התובעת מנועה מלהעלות בשנית טענות שנדונו ונדחו בתביעה הקודמת.

ההליכים וראיות הצדדים
9.
בפתח ההליכים מינה בית המשפט, לבקשת התובעת, את השמאית רחל קראוזה כמומחית מטעם בית המשפט, לצורך קביעת שווי הדוכנים נושא התביעה, וערך דמי המפתח המלאים של הדוכנים. לצורך כך נעשתה הפרדה בין חלק הדוכן המוחזק על ידי הנתבע 1 לזה המוחזק על ידי הנתבע 2. השמאית התבקשה להתייחס בחוות דעתה להשפעת חריגות הבנייה, ככל שישנן, על שומת הדוכנים. ביום 21/4/2010 התקבלה בתיק בית המשפט חוות דעת מפורטת של השמאית קראוזה.

10.
מטעם התובעת הוגשו תצהיר ותצהיר משלים של מר אלי לוי, מנהל אגף הנכסים של העירייה. כמו כן, הוגשה חוות דעת של השמאי ספי רביב, וחוות דעת מומחה של המודד דורון כהן.

הנתבע 1 הגיש תצהיר מטעמו וכן חוות דעת של השמאי יגאל שגיא. הנתבע 2 אף הוא הגיש תצהיר מטעמו וחוות דעת של השמאי יגאל שגיא.

דיון
11.
בפתח הדיון ראוי לדחות את טענת הנתבע 1 באשר לחוסר תום לבה של התובעת. התובעת לא מכרה את המקרקעין לצד שלישי, והיא נותרה בעלת הבית ביחס למושכר. המכרז בו זכתה חברת דנקנר לביצוע עבודות במקרקעין אינו גורע מזכויותיה של התובעת כלפי הנתבעים ואינו מאיין את חובות הנתבעים כלפי התובעת. אין להסכמים שבין הנתבעים או מי מהם ובין חברת דנקנר דבר וחצי דבר עם התובעת. לו היו הנתבעים או מי מהם מפנים את המקרקעין על יסוד הסכם פינוי שהושג בינם ובין חברת דנקנר ודאי הייתה התביעה מתייתרת. משלא פונו המקרקעין זכאית התובעת לממש את זכויותיה כבעלת המקרקעין. את התביעה שלפנינו יש לברר על פי עילות הפינוי הקבועות בחוק. אין בכך כדי לגרוע מזכויות הנתבע 1 למצות את טענותיו כלפי דנקנר, ככל שיש בהן ממש.

12.
והערה נוספת. נשמעה טענה מפי הנתבעים כאילו תנאי חוזה השכירות אינם חלים עליהם הואיל וחוזה השכירות לא נחתם בינם ובין התובעת. טענה זו אינה יכולה לעמוד.

סעיף 98 לחוק קובע:
"דייר מוצע, לרבות דייר נשאר, שקיבל את ההחזקה במושכר לפי חוק זה, יחולו עליו הוראות חוק זה, ויחולו עליו, בכפוף לסעיף 19(ב), תנאי השכירות כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הבית או כפי ששונו על פי הסכם בין הדייר המוצע או הנשאר לבין בעל הבית או על פי חוק. "

אין חולק כי הנתבעים רכשו את זכויות הדיירות המוגנת מהדיירים החוזיים, כנגד דמי מפתח, באמצעות תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע (ראה נספחים 3, 4 לתצהיר מטעם התובעת). בכך באו הנתבעים בנעלי הדיירים החוזיים לכל דבר ועניין וחלים עליהם תנאי השכירות אשר נקבעו בחוזה בין הצדדים (נספח 2 לתצהיר מטעם התובעת). עוד זאת בפסק הדין שניתן בתביעה הראשונה קובע בית המשפט: "בעצם חתימתם על התצהירים קיבלו על עצמם הנתבעים את כל החובות והזכויות של השוכרים הקודמים, לרבות ההגבלות המצוינות בחוזה השכירות." קביעה זו היא בבחינת מעשה בי דין.

עתה נדון בטענות התובעת כסדרן.

סע' 21 לחוזה השכירות
13.
התובעת טוענת כי היא זכאית לדרוש את פינוי הנתבעים מהמושכר ללא פיצוי או תמורה מכוח סעיף 21 לחוזה השכירות, האומר:
"אם המשכיר יחליט על ביצוע תוכניות של שינויים בשוק, יהא הוא רשאי, על ידי מתן הודעה של שלושה חודשים מראש לשוכר, לדרוש פינוי התא גם באמצע תקופת השכירות, מבלי שהשוכר יוכל לבוא בטענות או בתביעות כל שהן למשכיר בקשר לכך".

אינני מקבל טענה זאת. בפתח סע' 131 לחוק נקבע:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי".
המחוקק מגביל את הצדדים ומונע מהם אפשרות להסכים על עילות פינוי נוספות על אלה שנקבעו בחוק. סע' 21 לחוזה הוא התנאה על האמור בחוק ועל כן חסר תוקף.

אי תשלום דמי שכירות
14.
אי תשלום דמי השכירות במלואם ובמועדם מקים נגד הנתבעים שתי עילות פינוי. האחת לפי סע' 131(1) לחוק והאחרת לפי סע' 131(2) לחוק. וזו לשון החוק:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
(1)
הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
(2)
הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;"

בתביעה הראשונה טענה התובעת לפיגורים בתשלומי שכר הדירה בין השנים 1989 ל-1996, ומנגד טענו הנתבעים כי מאחר ששילמו את מלוא החוב לפני הגשת התביעה מתבטלת עילת הפינוי. בית המשפט דחה את טענות הנתבעים וקבע:
"אין בידי לקבל טענה זו שהעלו הנתבעים, שכן ההלכה לעניין תשלומי שכר הדירה קובעת כי: 'עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע... צריך להיווצר מצב עובדתי שבו מתקיים ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים'.
[ע"א בר אופיר לעיל במ' 9
וכן ע"א 582/61
בוכול
נ'
בוכהלטר פ"ד
ט"ז[2], 1320]
בנסיבות דנן, הנתבעים אכן התעכבו זמן ממושך בתשלום שכר הדירה ובכך הפרו את החוזה. תשלום החוב בדיעבד, יש בו אמנם כדי למנוע את המשך ההפרה והחמרתה אך אין בו כדי לבטלה, ולכן גם לא את עילת הפינוי. "

15.
בענייננו, הוכח כי הנתבעים שבו ופיגרו לאורך שנים בתשלום דמי השכירות (ראה תצהירו המשלים של מר לוי סע' 12 – 27, והנספח לתצהיר זה). הנתבעים צירפו קבלות להוכיח תשלומים שביצעו, אלא שהקבלות כולן מאששות את טענת התובעת בדבר פיגור בתשלומים. אין מדובר בקבלות המעידות על תשלומים סדירים, כי אם בקבלות שניתנו מעת לעת על חוב מצטבר בגין דמי שכירות וניקיון. הנתבע 1 נשאל על כך ולאחר מס' שאלות להן אין הוא משיב כלל, אומר הנתבע 1: "לא היה לי כסף בתקופה הזאת, ובסוף שילמתי ב"ה" (עמ' 26, ש' 11). גם הנתבע 2 נשאל על הפיגורים ומשיב: "לא קורה שאדם נשאר בלי כסף?! הם לא דרשו את זה תיכף. הם שלחו את ההתראה ואני שילמתי לפני הזמן". (עמ' 27 ש' 8). הנה כי כן, הנתבעים שניהם מודים כי לאורך השנים פיגרו בתשלום דמי השכירות. התקיים ניתוק קבוע של המשכיות התשלומים, לעניין עילת הפינוי האמורה בסע' 131(1) לחוק. כמו כן, התקיימו התנאים הקובעים לעניין עילת פינוי לפי סע' 131(2) לחוק. התנאים הם: קיומו של תנאי בחוזה; הפרת התנאי; קיומה של הוראה חוזית המעניקה זכות פינוי במקרה של הפרת התנאי החוזי הראשון. בענייננו קיימת הוראה חוזית בדבר תשלום מראש בכל ראשון לחודש. התנאי הופר בכך שהתשלומים לא בוצעו באופן סדיר אלא אחת לשנה ויותר, תוך הותרת חוב בגין דמי שכירות. לפי סע' 20 לחוזה השכירות הפרת החוזה באי תשלום של דמי השכירות מקימה עילה לביטול החוזה ולדרישת פינוי של הנתבעים מהמושכר.

התוצאה היא שהוכחה עילת פינוי נגד הנתבעים בגין אי תשלום דמי שכירות במועד.

ביצוע שינויים במושכר
16.
יש לדחות את טענת הנתבעים בדבר מעשה בי דין. בתביעה הראשונה דן בית המשפט בטענות התובעת באשר לשינויים שבוצעו במושכר עד להגשת התביעה וקבע כי התובעת לא השכילה להוכיח את ביצוע השינויים הנטענים. אין בכך כדי למנוע מהתובעת להוכיח ביצוע שינויים במושכר לאחר מועד הגשת התביעה בשנת 1996, ובודאי לאחר מועד מתן פסק הדין, שניתן ביום 27/4/2003.

17.
אף כאן עילת הפינוי היא לפי סע' 131(2) לחוק, שעניינה הפרת תנאי בחוזה השכירות "אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". התנאי הראשון לפי סע' זה הוא קיומו של סע' בחוזה אשר אוסר את ביצוע השינויים. תנאי זה קבוע בסע' 18 לחוזה, לאמור: "השוכר לא יהא רשאי לעשות שינויים איזה שהם בתא, בלי הסכמת המשכיר בכתב".
התנאי השלישי אף הוא מתקיים, שכן בסעיף 20 נקבע כי אי קיום תנאי מתנאי החוזה מעניק למשכיר את הזכות לבטל את החוזה ולדרוש את פינוי המושכר. הצדדים נחלקו בשאלה העובדתית המקימה את התנאי השני, דהיינו, האם הופר החוזה אם לאו. התובעת טוענת כי הנתבעים ביצעו שינויים במושכר, ואילו הנתבעים טוענים כי לא ביצעו שינויים.

18.
אני רואה להעדיף את עמדת התובעת בעניין זה. אני סבור כי התובעת הוכיחה את טענתה, וכי גם הראיות שצורפו על ידי הנתבעים מלמדות כי הנתבעים ביצעו שינויים במושכר, לרבות בשנים 2005 – 2009, לאחר מתן פסק הדין התביעה הראשונה. להן פירוט הראיות:
(א)
המודד מטעם התובעת, מר דורון כהן, ביצע ניתוח של צילומי אויר מהשנים 1982, 1991, 1999, 2009, ומדידות משנים 1988 ו-2005, וקבע את המסקנות הבאות, אשר לא נסתרו:

(1)
בין השנים 1982 – 1988 היה שטח המבנה בקומת קרקע 54 מ"ר;

(2)
בין השנים 1988 – 1991 הוגדל שטח המבנה לשטח של 81 מ"ר בק"ק;

(3)
בין השנים 1991 – 1999 הוגדל שטח המבנה לשטח של 102 מ"ר בק"ק;
(4)
בין השנים 2005 – 2009 הוגדל המבנה באופן משמעותי ושטחו ביום 22/8/2009 הינו 214 מ"ר בקומת קרקע.

(ב)
חוות דעת מפורטת ומקיפה של השמאית רחל קראוזה, מנתחת בהרחבה את נושא השטחים התפוסים והתפתחות התפיסה לאורך השנים. הנתבעים ויתרו על חקירת השמאית. סה"כ השטח התפוס בחודש מרץ 2010 כ-222 מ"ר, לעומת 142 מ"ר לפי תרשים המודד זייד – אורניב בע"מ משנת 2005.

(ג)
פרטי הנכס על פי חוות דעת השמאי מטעם הנתבעים, מר יגאל שגיא, כ-220 מ"ר נכון ליום 14/7/2010. לעומת זאת, פרטי הנכס על פי חוות דעת שמאי מטעם הנתבעים, מר גיא תמרי, ליום 1/11/2000, כ- 91 מ"ר בלבד.

עינינו הרואות כי הראיות כולן מצביעות על בניה במושכר והרחבתו בשנים שלאחר הגשת התביעה, ובשנים שלאחר מתן פסק הדין בתביעה הראשונה. טענת הנתבעים כאילו התובעת נתנה הסכמתה להרחבת הסככות, עומדת בסתירה לטענה בכתב ההגנה כי לא נעשו שינויים במושכר מאז ניתן פסק הדין. בין השנים 2005 ל-2009, כפי שעולה הן מתרשים המודד זייד – אורניב בע"מ והן מחוות דעתו של המודד דורון כהן, בוצעה בנייה מאסיבית של סככות להרחבת המושכר. הנה כי כן, הוכח התנאי הנוסף, בדבר הפרת חוזה השכירות בדרך של ביצוע שינויים במושכר.

התוצאה היא שהוכחה עילת פינוי נגד הנתבעים בגין ביצוע שינויים במושכר.



נטישת המושכר ומסירת השימוש בו לאחרים
19.
בכתב התביעה נטען כאילו נטשו הנתבעים את המושכר ומסרו את השימוש בו לאחרים. טענה זו נזנחה על ידי התובעים. התובעים לא הביאו ראיות על מנת לבסס את הטענה ולא הזכירוה בסיכומיהם. לפיכך, טענה זו נדחית.

עילת פינוי לפי סע' 131(8) לחוק
20.
בסע' 131(8) לחוק קבועה עילת הפינוי הבאה:
"בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף ".

מר אלי לוי מפרט בסע' 56 – 59 את הצרכים הציבוריים להן יינתן מענה במסגרת פיתוח מתחם שוק בצלאל בהתאם לתב"ע, שמבקשת העירייה ליישם במקום. בכלל זה מדובר בפיתוח תשתיות שהתיישנו במקרקעין, וכן: כבישים, מדרכות, בנייני ציבור, גני ילדים, מדרחוב, שטח ציבורי פתוח, חניונים ומקלטים תת קרקעיים.

בין הצדדים התקיים מו"מ על פינוי המושכר כנגד תשלום פיצויים כבר בשנת 1995 כפי שמעיד נספח 13 לכתב התביעה. לאחר הגשת התביעה הראשונה, וכתוצאה מהפרות חוזרות ונשנות של חוזה השכירות על ידי הנתבעים סבורה הייתה התובעת כי הנתבעים איבדו את הגנת החוק וממילא אין הם זכאים עוד לסידור חלוף כנגד פינוי לפי סעיף 131(8) לחוק. כפי שראינו לעיל, הנחה שזו היה על מה שתסתמך. לפכיך, אני קובע כי קמה עילת פינוי גם לפי סע' 131(8) לחוק.

עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק
21.
בסעיף 131(10) לחוק נקבעה עילת הפינוי הבאה:
"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".

סעיף זה נתפרש בע"א (מחוזי ת"א) 1748/05, ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ, להלן – פרשת ירושלמי, לאמור:
"תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף
(ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383 (1974); ראו גם דויד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 117 (מהדורה שנייה, 2005)). לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). "

22.
בענייננו הוכח כי המושכר עומד להריסה וכי במקומו ייבנה בניין אחר. ליתר דיוק, מתחם שוק בצלאל כולו עומד להריסה ובמקום המתחם ייבנה פרוייקט בניה שלם, ובו שטחי מסחר ובתי מגורים, שטחים ציבוריים וחניונים תת קרקעיים. בהתייחס לשאלה אם די ברישיון הבנייה שניתן לדנקנר השקעות בע"מ לבצע הריסה, חפירה ודיפון במתחם, אני שב ומפנה
לפסק הדין בפרשת ירושלמי, שם קבע בית המשפט המחוזי: "לשון הסעיף נוקט אומנם 'בנין אחר', אולם מקובל עלינו שהיתר להריסה שנועדה לאפשר הקמת בניין אחר, והיתר לבניית מרתף חניה כחלק מהבניין העתידי עונים על דרישת הסעיף". (שם, סעיף 4(ב))


בעניין אחר נפסק בבית משפט השלום בירושלים:
"דומני כי לשם הוכחת רצינות כוונותיו של בעל הבית ויכולתו האובייקטיבית לבנות, אין כל צורך באימוץ פרשנות טכנית נוקשה הדורשת הצגה לאלתר של היתר בנייה לבניית הבניין וניתן להסתפק בהיתר בנייה המתיר הריסתו של הבניין הקיים. למותר לציין, כי אין בפרשנות זו כדי להסיר את הנטל המוטל על בעל הבית להוכיח כי אכן בכוונתו לבנות בניין חדש תחת זה הקיים, וכי אכן ניתן לעשות כן על פי הוראות החוק ודרישות הרשויות המוסמכות. יתר על כן, על כוונה זו להתקיים בעת הגשת תביעת הפינוי ואין די בכוונה עתידית כזו..".
(
א (י-ם) 7540/03,
א.ק. רויאל פרטנרס בע"מ נ' דהוקי)

בענייננו, אני סבור כי אין ספק באשר לרצינות כוונתה של התובעת לממש את הבנייה מוקדם ככל האפשר. אין ספק גם ביכולתה הממשית להוציא אל הפועל כוונה זו.

הנה כי כן, התקיימו שלושת התנאים הראשונים הקבועים בסעיף 131(10) לחוק. אשר לתנאי האחרון, שעניינו מתן הודעה בכתב לדייר על נכונות להמציא לו סידור חלוף, אין לי אלא לחזור על האמור בעניין זה לעיל, בסעיף הדן בעילת פינוי לפי סע' 131(8) לחוק. התובעת סבורה הייתה כי הנתבעים אינה זכאים להגנת החוק ולסידור חלוף, ולפיכך הסתפקה במשלוח מכתב דרישה לפינוי בגין הפרות החוזה מצד הנתבעים. נמצא כי קמה לתובעת עילת פינוי גם לפי סע' 131(10) לחוק.

סעד מן הצדק
23.
הנתבעים טוענים כי אם יימצא שקמה עילה לפינויים מן המושכר הרי שיש להעניק להם סעד מן הצדק, מחמת שמדובר במקור פרנסתם היחיד. התובעת טוענת כי בהתחשב בטיב ההפרות ובכך שכבר ניתן לנתבעים סעד מן הצדק אין להיעתר לבקשת הנתבעים. עוד טוענת התובעת כי לא הוכח שהנתבעים זקוקים לסעד זה.

24.
נראית בעיניי טענת התובעת. סעד מן הצדק הוא סעד שביושר. שומה על בית המשפט לשקול את צדקת מתן הסעד בכל מקרה על פי נסיבותיו. הנתבעים נהגו במושכר כבשלהם וחרף הגשת התביעה נגדם ופסק הדין מיום 27/4/2003, המשיכו בהפרות החוזה. הנתבעים מתייחסים לפסק הדין בתביעה הראשונה כאילו התביעה נגדם נדחתה, ולא היא. בית המשפט קבע כי חוזה השכירות הופר בשניים, ונתן צו לפינוי הנתבעים מן המושכר. חסד עשה בית המשפט עם הנתבעים כשנתן להם אפשרות להוסיף ולהחזיק במושכר כנגד תשלום פיצוי לתובעת. לא חלף זמן מועט, והנתבעים התעלמו מפסק הדין, אשר קבע כי עליהם לשלם דמי שכירות במועד. הנתבעים חזרו לסורם והפסיקו לשלם במועד. לא זו אף זו, הנתבעים הורו היתר לעצמם להרחיב את שטח המושכר ולבנות סביבו סככות, שיש בהן כדי להגדיל את שטח המושכר פי שניים משנת 2005 ועד היום. בתי המשפט הזהירו את הדיירים לבל יניחו כמובן מאליו שיינתן להם סעד מן הצדק. בתי המשפט החמירו שבעתיים עם מושכר המשמש כבית עסק. בבואו לשקול מתן סעד מן הצדק על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את חומרת ההפרה כנגד חומרת תוצאת הפינוי. בבוא הנתבעים לבקש סעד מן הצדק עליהם לחשוף לפני בית המשפט את מלוא העובדות המצדיקות מתן סעד כאמור. בענייננו הסתפקו הנתבעים באמירה לקונית כי כל פרנסתם מן העסק המתנהל במושכר. לטעמי, אין די בכך. אני סבור שעל דייר המבקש סעד מן הצדק להציג לפני בית המשפט את מלוא הנתונים המעידים על רכושו ומצבו הכלכלי, על מקורות הכנסתו ועל גובה הכנסתו. דבר מכל אלה לא נעשה במקרה זה. אדרבה, לפחות לגבי הנתבע 1 הוכח כי הוא בעל נכסים ומקורות פרנסה נוספים (עמ' 25 ש' 21).

לפיכך, אני סבור כי אין מקום להעניק לנתבעים סעד מן הצדק.

סידור חלוף ופיצוי כספי
25.
משבאתי למסקנה כי נגד הנתבעים קמו עילות פינוי, ובהן עילות שאינן כנגד סידור חלוף, איני צריך להידרש לשאלת הסידור החלוף מכוח סע' 131(8) ו-131(10) לחוק. אפס, הואיל וחלק נכבד מן הדיון הוקדש לעניין זה, ועל מנת שלא להותיר את שאלת הסידור החלוף ללא התייחסות, למקרה שיוגש ערעור שיתקבל לעניין עילות הפינוי, אייחד מספר מילים לנושא הסידור החלוף.

26.
המסגרת לדיון בעניין סידור חלוף מצויה בסעיף 133 לחוק, וזו לשונו:
"(א)
במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן

פסק דין
של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר.
(ב)
בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר.
(ג)
במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית המשפט, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבנין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רשיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי.

(ד)
..."

כפי שראינו לעיל, בפרשת ירושלמי: "לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). "

27.
גדר המחלוקת במקרה שלפנינו הוא גובה הפיצויים המגיעים לנתבעים, אם בכלל. בדיון, לא דובר כלל על סידור חלוף אחר, מלבד פיצוי כספי. התובעת מבקשת כי אם ייקבע פיצוי כספי לנתבעים שיהא הפיצוי על פי חוות דעת המומחה מטעמה (800,000 ש"ח), או, לכל היותר, על פי החלופה הנמוכה שבחוות דעת השמאית קראוזה (1,320,000). מנגד, מבקשים הנתבעים כי אם יינתן צו פינוי יותנה הצו בתשלום פיצויים על בסיס חוות דעת המומחה מטעמם (10,400,000 ש"ח), או, לכל הפחות, על פי החלופה של בעלות מלאה שבחוות דעת השמאית רחל קראוזה (4,600,000 ש"ח).

28.
לו הייתי פוסק לנתבעים פיצוי כספי כנגד הפינוי הייתי בוחר בחלופה ד' בסעיף 9 של חוות דעת השמאית רחל קראוזה, דהיינו, פיצוי בסך 600,000 ש"ח לנתבע 1 ופיצוי בסך 720,000 ש"ח לנתבע 2. חלופה זו מתייחסת לשווי דמי מפתח מלאים (3/3) על פי היקף השטחים שהוגדרו בחוות הדעת כשטחים שהותרו לבנייה. מדובר בשטח של כ-90 מ"ר מתוך כלל השטח התפוס על ידי הנתבעים. אין מקום לזכות את הנתבעים בפיצוי עבור השטחים התפוסים בפועל, אשר נתפסו על ידי הנתבעים תוך הפרה של חוזה השכירות (חלופות א' וב' של חוות הדעת), ואף לא בגין שווי בעלות מלאה בשטחים שהותרו לבנייה (חלופה ג'). נקבע בפסיקה כי הבסיס לקביעת הפיצוי הכספי הוא שווי דמי המפתח וכי אלה נגזרים בשיעור של כ-60% משווי הבעלות. ע"א (ת"א) 2516/02 שינפלד חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' מונדרי יוסף חיים צבי. לפיכך, החלופה הראויה כבסיס לחישוב הפיצוי הכספי היא חלופה ד', שעניינה שווי דמי מפתח מלאים של השטחים שהחזקה בהם אינה בגדר הפרת חוזה. איני רואה להיזקק לחלופות ה'1 ו-ה'2 באשר אלה מזכות את הנתבעים בפיצוי עבור השטחים שנבנו כחריגות בנייה. אינני סבור שהנתבעים זכאים לפיצוי כלשהו בגין שטחים שתפסו שלא כדין.

29.
אני רואה להעדיף את חוות דעת המומחית שמונתה מטעם בית המשפט, הן מחמת הפסיקה הקובעת כי בהעדר שיקולים של ממש לסטות מחוות דעת מומחה מינה בית המשפט יעדיף בית המשפט את חוות דעתו על פני חוות דעת מטעם הצדדים, והן מן הטעמים המפורטים לקמן. חוות דעת המומחה מטעם התובעת נקבעה במידת מה על הצד הנמוך, ולעומתה חוות דעת המומחה מטעם הנתבעים הגביהה עוף על דרך ההפרזה ונסקה כלפי מעלה. המומחה מטעם הנתבעים אישר כי לא שווי דמי המפתח עמד ביסוד חוות דעתו אלה שווי כלכלי של זכויות הנתבעים "עם אופק ל-20 שנה קדימה". עוד זאת, השמאי מטעם הנתבעים התעלם לחלוטין מן האפשרות שהנתבעים מחזיקים שלא כדין בחלק נכבד מן השטח. זאת ועוד, השמאי מטעם הנתבעים כלל בחוות דעתו סך של כ-1,500,000 ש"ח בגין מוניטין ואובדן רווח לתקופת ביניים למרות שהנתבעים סרבו להציג לפניו את ספרי העסק ואת הנתונים החשבונאיים שלו. כאמור, חוות הדעת מופרזת ואינה יכולה לשמש בסיס לקביעת הפיצוי המגיע לנתבעים. לפיכך, הבסיס לקביעת הפיצוי הכספי מונח בחוות דעת המומחית מטעם בית המשפט.

30.
על שווי דמי מפתח מלאים נהוג להוסיף עלויות העתקה של בית העסק למקום אחר. עלויות אלה מגלמות נזקים עקיפים שנגרמים לבעל העסק כתוצאה מהצורך להעתיק את עסקו מהמושכר. הוכרה בפסיקה תוספת של 1/3 מדמי המפתח כעלויות העברה, כך שהפיצוי שנקבע במקרים של פינוי בית עסק עומד על שיעור של 4/3 מדמי המפתח המלאים. בענייננו, אם יוחלט (על ידי הצדדים או על ידי ערכאת הערעור) כי יש להעניק לנתבעים פיצוי כספי כנגד הפינוי אני סבור שיש להסתפק בתשלום דמי המפתח המלאים בלבד (3/3) כפי שנקבעו בחוות דעת השמאית קראוזה, ללא תוספת של השליש הנוסף.
31.
מדובר בתחשיב דומה לזה שכונה בפסיקה "סעד הפוך מן הצדק". לפי תיאוריה זו, בית המשפט אינו מבטל את הפינוי שנפסק נגד הדייר אך מזכה אותו בפיצוי כספי כנגד הפינוי. במסגרת הפיצוי הכספי מובאת החשבון ההפרה שבגינה ניתן סעד הפינוי. לשון אחרת, ניתן לראות את פסק הדין כמחולק לשלושה חלקים. החלק הראשון הוא החלק הקובע כי קמה עילת פינוי נגד הנתבעים בגין הפרת חוזה השכירות ומורה על פינויים מהמושכר. החלק השני הוא החלק בו ניתן לנתבעים סעד מן הצדק כנגד תשלום 1/3 מדמי המפתח שישלמו הנתבעים לתובעת. החלק השלישי הוא החלק בו נפסק נגד הנתבעים פינוי לפי סע' 131(8) ו-131(10) לחוק, כנגד פיצוי כספי בשיעור מקובל של 4/3 מדמי המפתח. 1/3 אחד אשר נפסק לחובת הנתבעים במסגרת סעד מן הצדק מקוזז מתוך הפיצוי של 4/3 שנפסק להם כנגד הפינוי והתוצאה היא שעל הנתבעים לפנות את הנכס כנגד תשלום דמי מפתח מלאים בשיעור של 3/3 בלבד. כאמור, הדיון בסוגיית הפיצוי הכספי נעשה למעלה מן הצורך, שכן בראייתי הנתבעים אינם זכאים לפיצוי כלל.

סוף דבר
32.
על הנתבעים לפנות את המושכר וסביבתו ולהחזיר את החזקה בו לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וריק מכל חפץ ששייך לנתבעים. ניתנת לנתבעים שהות להתארגנות כך שצו הפינוי ייכנס לתוקף ביום 25/10/11 בשעה 13:00.

כל אחד מהנתבעים ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח.
התשלום ישולם תוך 30 יום.

ניתן היום
,


ט"ז תמוז תשע"א
,
18 יולי 2011
, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 4399-09/09 עירית תל-אביב-יפו נ' אהרון אלי נוי, בנימין שחר (פורסם ב-ֽ 18/07/2011)