פסקי דין על עז' המנוח מוסא מוחמד סאלח בסול ז"ל |

25007-11/10 א     22/08/2011




א 25007-11/10 עז' המנוח מוסא מוחמד סאלח בסול ז"ל נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל








st1\:*{behavior: }
בית המשפט המחוזי בנצרת



ת"א 25007-11-10 מוחמד(המנוח) ואח' נ' מדינת ישראל ואח'





בפני
כב' השופט יונתן אברהם

התובעים
1. עז' המנוח מוסא מוחמד סאלח בסול ז"ל
, באמצעות היורשים ע"פ דין:

א. בסאם מוסא בסול

ב. גסאן מוסא בסול

ג. מוחמד מוסא בסול

ד. חליל מוחמד מוסא בסול

ה. לובנא מוסא (בסול) פוקהא

ו. רוידה מוסא (בסול) שעבאן

ז. סוהיילה מוסא (בסול) כרים


כולם באמצעות מיופה כחם התובע 1 (ד)

2. מחמוד מוחמד סאלח בסול
3. עבד אלחכים מוחמד סאלח בסול

ע"י ב"כ עוה"ד טארק מחאג'נה
ומוחמד מחאג'נה


נ
ג
ד

הנתבעת
מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל


החלטה

רקע

עניינה של התביעה שבפני
י הוא תשלום פיצויים בגין הפקעת קרקע שהייתה ידועה כגוש 17532 חלקה 31 בשטח של 19,578 מ"ר (להלן: "המקרקעין") שהופקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה").
החלקה הנ"ל הופקעה בהתאם להודעה לפי ס' 5 ו- 7 לפקודה. ההפקעה פורסמה בילקוט הפרסומים 2206 ביום 19/03/76. החלקה נרשמה על שם רשות הפיתוח ביום 21/03/99, מכוח הודעה לפי ס' 19 לפקודה
שפורסמה בילקוט פרסומים 4731 ביום
24/02/99.
קרקעות רשות הפיתוח ובינהן המקרקעין הנ"ל, מנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל
(להלן: "הנתבע").
בהחלטתי מיום 07/04/11 קבעתי כי נוכח הסכמת הצדדים תמחק נתבעת מס' 2, מע"צ, מן התובענה.

הסכמה דיונית

בדיון מיום 07/04/11 הסכימו הצדדים כי באשר לשאלה מהו המועד הקובע לביצוע השומה השנויה במחלוקת בין הצדדים וכן בשאלה על פי אילו עקרונות יש לחשב את השומה האם על פי העקרונות הקבועים בפקודת הקרקעות או באופן בו נעשה על ידי התובעים, יוגשו סיכומי טענות ובית המשפט יכריע בשאלות אלה
על יסוד הסיכומים.

טענות התובעים - בכתב התביעה

לטענת התובעים, יש ליתן

פסק דין
הקובע את סכום הפיצויים אשר מגיע לתובעים מהנתבעת בגין הפקעת זכויות
התובעים בחלקה 31 בגוש 17532 מאדמות כפר ריינה, בשטח כולל של 9,789 מ"ר, אשר הופקעו ביום 23/06/76, לפי ס' 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 ולפי סעיפים 5 7 ו- 19 לפקודה (להלן: "הפיצויים").
לטענתם, חלוקת הבעלות (בין התובעים לבין עצמם) בקרקע הייתה כדלקמן: מוסא מוחמד סאלח בסול ז"ל - 1/6, מחמוד מוחמד סאלח בסול 1/6, עבד אל חכים מוחמד סאלח בסול - 1/6.
מוסא הלך לעולמו וזכויותיו בחלקה הועברו ליורשיו על פי דין, אשר יפו את כוחו של מר חליל מוחמד מוסא בסול לנהל את רכושם הרשום על שמם או שיעבור לבעלותם.

לטענת התובעים יש לחשב את הפיצויים לפי ערכם המשתנה של המקרקעין במשך התקופה מיום ההפקעה ועד ליום התשלום המלא בפועל וזאת בהתאם לפקודת הקרקעות ועל פי חוות דעת שמאי המקרקעין מטעמם, מר מחאמיד סולימאן.

לטענת התובעים, בשל ירידת ערך מלאה של כל שטח החלקה והעדר אפשרות ניצולה ו/או האפשרות לנהוג בה מנהג בעלים, יש לשלם למבקשים פיצויים עבור שטח של 9,789 מ"ר - 100% מזכויות התובעים בחלקה.
לטענת התובעים, בפסיקת הפיצויים יש להתחשב במיקום החלקה, צורתה, היקף ההפקעה, העדר אפשרות ניצולה אחרי ההפקעה ובהתחשב בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו ובזכות הקניין המוגנת בס' 3 לחוק וכן בפסיקה בעניין הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין {השמאי בחוות דעתו הפנה לפסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה לרבות במסגרת ה"פ 1011/04 סאלח יונס מ' משרד התחבורה וכן לה"פ 442/00 אכבאל נואחתה נ' מדינת ישראל (ראה האמור בס' 9-11 לחוות דעת השמאי,
נספח א')}.

בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים ציין המומחה כי אחד השיקולים שעמד בבסיס חוות הדעת לצורך קביעת הפיצויים הראויים, הוא מחיר הקרקע
בתאריך הקובע בהשוואה לעסקאות המהוות שווי שוק.

לטענתם, תכלית הפיצויים להעמיד אותם באותו מצב שבו היו לפני ואלמלא הופקעה זכותם בחלקה, כך שבכספי הפיצויים יוכלו לרכוש זכויות
בחלקת מקרקעין דומה לזו שהופקעה על ידם.
לטענת התובעים, על הנתבעת
לפצותם בגין ההפקעה הנדונה , כאשר הפיצוי יחושב לפי שווי הקרקע (מחיר שוק ריאלי)
ביום הקובע - כפי
שנקבע
על ידי
השמאי בחוות דעתו, סך של
44$ ל- 1 מ"ר, בתוספת פיצוי בסך של 800 ₪ עבור כל עץ זית סורי הנטוע בחלקה הנ"ל (ראה ס' 11 לחוות דעת השמאי - נספח א').
לטענתם, השמאי העריך את שווי החלקים שהופקעו נכון ליום הקובע, וקבע כי הפיצויים המגיעים עבור ההפקעות בחלקה הנ"ל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית צמודה כחוק ביום הקובע ועד ליום הגשת התובענה מסתכמים
ב- 4,216,219 ₪.

תחילה בכתב התביעה נטען כי היום הקובע הנו 23/06/96 אולם בסיכומיהם כפי שיפורט בהמשך, הסכימו התובעים כי הינו 19/03/76, כפי שטען הנתבע.

טענות
הנתבע - מנהל מקרקעי ישראל ( להלן: "המנהל") בכתב ההגנה

המנהל
הכחיש את הטענות כלפיו למעט אלה שהודה בהן במפורש.
לטענתו, בהתאם לנסח ההיסטורי היו התובעים הבעלים של מחצית מהחלקה קרי, בשטח של
9,789 מ"ר.
לטענת המנהל, התובעים לא הוכיחו כי השמות הרשומים ביפויי הכוח הם כל יורשיו של המנוח.
על התובעים להציג
צו ירושה / צו קיום
צוואה של המנוח.
כן נטען כי מטרת ההפקעה של המקרקעין נשוא התביעה הייתה לשם פיתוחה של העיר נצרת עילית. ההפקעה המאוחרת שנעשתה מתוך שטח החלקה שכבר הופקע, והייתה לצורך סלילת קטע דרך
מס' 6400 המקשר בין מבוא העמקים לנצרת עילית.
לטענת המנהל, הפיצוי המגיע בגין ההפקעה הוא פיצוי כספי בהתאם לפקודה
כפי שיוערך על ידי השמאי הממשלתי נכון למועד הקובע שהנו מועד פרסום ההודעה בדבר ההפקעה
היינו - 19/03/76
, בצירוף ההצמדה
על פי דין (חוות דעת שמאי ממשלתי מטעמה תוגש בהמשך).
לטענת המנהל, אין לקבל את טענת התובעים כי יש להעמיד את הנפקעים במצב בו היו לפני ההפקעה.
לטענתו, המחוקק קבע את הפיצוי הראוי בגין הפקעת מקרקעין על
פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) ולפיכך, יש לקבוע את הפיצוי בהתאם לחוק, עקרונותיו תנאיו ואופן חישוב הפיצוי.

טענות התובעים
בסיכומיהם

לטענת התובעים בסיכומיהם, מהודעת ההפקעה למדים כי מדובר בהפקעה שאינה מדתית ואף לא חוקית שכן עסקינן בהפקעה שאינה צמודת מטרה וזאת על פי ההלכה שנקבעה בבג"ץ 2390/06 יהודית קרסיק נ' המינהל, פ"ד נה (2) 625 (להלן: "קרסיק"). על פי פס"ד קרסיק מעשה ההפקעה הנו
שומר זיקה היינו, גם לאחר מעשה ההפקעה הבעלים המקוריים של הקרקע, שומר על זיקתו לקרקע שהופקעה, זיקה שאינה מתנתקת גם לאחר הפקעתה ואף לאחר רישומה על שם המפקיע
בלשכת רישום המקרקעין.
לטענת התובעים, במקרה דנן עברו יותר מ- 35 שנים מאז פרסום הודעת ההפקעה לפי ס' 5 לפקודת הקרקעות - 19/03/76 ועד היום ואף על פי כן מטרת ההפקעה לא מומשה (ב"כ התובעים הפנה בסיכומיו לבג"ץ קרסיק הנ"ל שם נקבע כי השתהות בלתי סבירה מטעם הרשות במימוש מטרת ההפקעה מקנה זכות לפרט לדרוש את ביטול ההפקעה). אמנם על פי תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות לא תהיה זכות השבה של קרקע שהופקעה ולא מומשה במידה ועברו יותר מ- 25 שנה מיום פרסום ההודעה, אבל ההוראות הנ"ל אינן מבטלות את זכותו של בעל המקרקעין הנ"ל לדרוש פיצויים.

לטענת התובעים בסיכומיהם, עקרונות השומה מחייבים פיצוי הבעלים של המקרקעין לפי השווי ו/או הערך ההוגן של מקרקעין אלה
נכון להיום.
לטענת התובעים על פי ההלכה אשר נקבעה בבית המשפט העליון, מטרת פיצויי ההפקעה להעמיד את בעל הזכויות במקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה.
כן נטען כי על פי הדין וההלכה שווי המקרקעין שהופקעו
ייקבע על פי הערכת המחיר הצפויה בעסקה
ממוכר מרצון לקונה מרצון. כל ההלכות הנ"ל מובילות למסקנה לפיה, יש לפצותם בעבור הפקעת המקרקעין נושא תובענה זו, לפי ערך המקרקעין היום.
לטענתם, טענות אלה מקבלות משנה תוקף לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו אשר נתן לזכות הקניין ולזכות קבלת הפיצויים בעקבות הפקעת המקרקעין, מעמד של זכות יסוד ו/או זכויות חוקתיות על חוקיות.

לחלופין, טוענים התובעים כי עקרונות השומה מחייבים פיצוי הבעלים של המקרקעין לפי "פיצויי קרן"
לפי ס' 12 (ב) לפקודת הקרקעות, בצירוף ריבית והצמדה. כמו כן
נטען כי יש ליתן פיצוי עבור המחוברים, עצי הזית.
לטענתם, יש לפסוק להם פיצויים אשר יעמידו אותם במצב בו יוכלו לרכוש זכות במקרקעין הדומה לזאת שהופקעה מידיהם (ראה דיני הפקעת מקרקעין אריה קמר בעמוד 333).
לטענת התובעים בסיכומיהם על פי הדין והפסיקה רשאים התובעים לבחור אחד משני מסלולי הפיצוי:
א.

פיצויי קרן לפי ס' 12 (ב) לפקודת הקרקעות בצירוף "ריבית שנתית" בשיעור של 6% לשנה על פי ס' 12 (ה) לפקודת הקרקעות.
ב.

פיצויי קרן לפי ס' 12 (ב) לפקודת הקרקעות בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקובעים בס' 8 (א) לחוק הרכישה לצורכי ציבור.

לטענתם, יש לפצות את התובעים בגין ההפקעה על פי מסלול הפיצוי השני.
לפי חלופה זו יש לפצותם בגין ההפקעה כאשר הפיצוי ייחשב לפי שווי הקרקע ביום הקובע, דהיינו ביום 19/03/76 בתוספת פיצוי בסך 800 ₪ עבור על עץ סורי שנטוע בחלקה הנ"ל.

טענות המנהל בסיכומיו

לטענת הנתבע, התובעים בסיכומיהם חרגו הרבה מעבר לאופן בו ערכו את השומה המצורפת לכתב תביעתם היינו, מרבית הטיעונים המשפטיים שהועלו בסיכומיהם כבסיס מוגדר לפיצוי הנו מעבר לעקרונות הקבועים בפקודה ועל כן מדובר בהרחבת חזית אסורה ויש למחוק את
הסעיפים הנ"ל.

לטענתו, בסיום התביעה וכמפורט בחוות דעת שהגישו הוסיפו התובעים לערך הקרקע נכון למועד הקובע הפרשי הצמדה וריבית ובכך הביאו לידי ביטוי את הדרישה להגדלת הפיצויים מעבר לפקודה.
לטענתו, השיקולים שפורטו בתביעתם הנוגעים למיקום החלקה, צורתה, היקף ההפקעה וכיו"ב הם שיקולים שאין חולק כי על שמאי המקרקעין לשקול ויש לקחתם בחשבון בעת עריכת השומה.
עוד נטען כי התובעים מעלים בסיכומיהם טיעונים ושיקולים חדשים כגון אי מדתיות ו/או אי חוקיות ההפקעה בהיותה לא צמודת מטרה ו/או אי מימוש ו/או מיצוי
מטרת ההפקעה. טענות אלה באשר למטרת ההפקעה כלל לא נטענו בכתב התביעה ומכאן שלא נלקחו בחשבון בעת עריכת חוות הדעת.
לטענתו, הדרך היחידה שהוכרה בפסיקה לסטות מפיצויי הפקעה הקבועים בפקודת הקרקעות רכישה לצורכי ציבור הנה מכוח עוולת נזיקיות שבהתקיימן עשוי הפיצוי לגדול.
הטענה בדבר פגיעה בזכות יסוד כשלעצמה איננה מהווה עילה לפי דין להטלת פיצויים.
כן טען כי התובעים לא העלו בכתב תביעתם ואף לא בסיכומיהם טענות לקיומן של עוולות נזיקיות, בכלל ולעוולת הפרת חובה חקוקה בפרט. לפיכך, אין מקום להתייחס לכך ויש לדחות את הטענות לפגיעה בחוקי יסוד כשיקול להערכת שווי הקרקע ולפיצויים.
למען הזהירות נטען כי הפסיקה לא הכירה מעולם בעוולה של הפרת חובה חקוקה כאכסניה להגנה על זכויות חוקתיות.
עוד נטען כי התובעים חרגו בדרישותיהם לקבלת פיצויים לפי ערך המקרקעין כפי שהוא היום, דרישה זו לא הופיעה בכתב התביעה ויש לדחותה. בכתב התביעה נדרשו הפרשי הצמדה וריבית
מהמועד הקובע ועד ליום הגשת התביעה.
הנתבע ביקש לקבוע כי את הפיצויים יש לחשב בהתאם לקבוע בפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) עקרונותיו, תנאיו ואופן חישוב הפיצוי.

דיון

מהו המועד הקובע
לביצוע השומה והאם יש לבצעה לפי פקודת הקרקעות או על פי עקרונות אחרים אלו השאלות
שיש לדון בהן בתביעה דנן.
לגבי השאלה הראשונה (המועד הקובע) - הסכימו התובעים בס' 3 לסיכומיהם כי:


"המועד הקובע לעניין שומת פיצויי ההפקעה בגין המקרקעין נשוא תובענה זו, הוא המועד שבו פורסמה ההודעה לגבי סעיף 5 לפקודת הקרקעות היינו - 19/3/1976".

לאור האמור לעיל,
אין עוד מחלוקת באשר לשאלה הראשונה ומשכך נפנה לדון בשאלה השנייה.

על פי אלו עקרונות מחושבים פיצויי ההפקעה?

פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) [תיקון אחרון: 15/02/10] קובעת:
"12. תקנון בענין הערכת הפיצויים [תיקון: 1946, תש"ע]
בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:-
(א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:
בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שנבנו או שתעשינה או שתבנינה על אותה קרקע:
ובתנאי כי מקום שצבא הגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת החזיקו בקרקע בתוקף זכות קנין שהיא פחותה מבעלות מוחלטת, יעריכו את הפיצויים בלי להתחשב בכל עליה בשויה מחמת העבודות שנבנו על אותה קרקע ע"י צבא ההגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת:
ובתנאי כי בהעריך בית המשפט פיצויים אלה, חייב הוא להביא בחשבון את כל הרשימות וההערכות של השוי היסודי או של דמי החכירה שהוגשו לצורך תשלום מיסים ע"י התובע או שהתובע הסכים להן;
(ג) בית המשפט לא יביא בחשבון את התאמתה או הכשרתה המיוחדת של הקרקע לאיזו מטרה, אם זו מטרה שאי אפשר להשתמש בה אלא עפ"י סמכויות הנובעות מחוקים, או שאין ביקוש עליה בשוק חוץ מביקושה ע"י קונה מסוים לצרכיו המיוחדים או מביקושה לצרכי שר האוצר;
(ד) אם היתה הקרקע מוקדשת לתכלית אשר לפי מהותה אין ביקוש כללי או שוק לקרקע לשם אותה תכלית ואלמלא הרכישה בכפיה היתה הקרקע מוסיפה להיות מוקדשת לאותה תכלית, הרי אם יווכח בית המשפט שמתכוננים בתום לב לסידור מחדש במקום אחר, רשאי הוא להעריך את סכום הפיצויים על יסוד ההוצאות ההוגנות של סידור מחדש דומה לזה במקום אחר;
(ה) בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השוי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שוי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;
(ו) הפיצוי שישולם בתורת דמי נזק בשל הטלת כל זכות שימוש או כל מניעה אחרת על השמוש בכל זכות הכרוכה בבעלות, יעריכנו בית המשפט לפי שעור ההפחתה שחלה בשוי הקרקע שהוערך לפי הפסקאות הקודמות מחמת הטלתה של אותה זכות שימוש או אותה מניעה;
(ז) מקום שעומדים לרכוש רק חלק מן הקרקע השייכת לכל אדם עפ"י פקודה זו חייב בית המשפט להביא בחשבון כל התיקרות בשוי מותר הקרקע מחמת קרבתה לכל עבודות השבחה או לכל עבודות שנעשו או הוקמו או שתעשינה או תוקמנה ע"י שר האוצר;
(ח) כמו כן יביא בית המשפט בחשבון את הנזק, אם יש נזק, שנגרם לבעל מחמת ניתוקה של הקרקע הנרכשת לצרכי צבור מקרקע אחרת השייכת לאותו בעל, או מחמת כל השפעה מזיקה אחרת שתהא נגרמת לאותה קרקע אחרת בשל השמוש בסמכויות המסורות בפקודה זו".
(הדגשה בקו שלי - י.א).

אין מחלוקת בין הצדדים כי השיקולים שפורטו בתביעה, הנוגעים למיקום החלקה, צורתה, היקף ההפקעה וכיו"ב הם שיקולים שעל שמאי המקרקעין לשקול ואין חולק כי יש לקחתם בחשבון בעת עריכת השומה (ראה ס' 6 לסיכומי הנתבעת).

אתייחס להלן לשיקולים אשר לגביהם קיימת מחלוקת בין הצדדים.

הלכה היא כי כללי השומה המופיעים בס' 12 לפקודה אינם
רשימה סגורה.
בת"א (מחוזי מר') 14969/01/10 ניסים דוויק נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, תק-מח 2011(1), 25190 נקבע כך:
"סעיף 12 בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") וסעיף 9 בפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "פקודת הדרכים"), מפרטים את הכללים להערכת הפיצויים, שיש לפסוק בעד הפקעתן של כל זכות או טובת הנאה במקרקעין. "כללי השומה האמורים מתייחסים רק לשומת המקרקעין עצמם, דהיינו, לשווי הקרקע והמבנים שעליה, אך לא לשווי העסק המתנהל בהם, להוצאות הנלוות ברכישת מקרקעין חלופיים, או להוצאות ההעברה שהמחזיק יעמוד בהן כאשר יידרש למסור את החזקה במקרקעין המופקעים. (ר' א' קמר בספרו דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית, כרך שני, עמוד 585) (להלן: "קמר")). למרות העדר הוראה מפורשת לעניין ההוצאות הנלוות בפקודות הנ"ל, נקבע בפסיקה כי כללי השומה הקבועים בסעיף 12 לפקודת הקרקעות ובסעיף 9 לפקודת הדרכים, אינם בגדר רשימה סגורה. על כן הוכרה זכאות בעל זכות במקרקעין, לקבל פיצוי בעד הוצאות שונות כגון: מס מכירה, מס רכישה, הוצאות רכישה - כמו דמי תיווך ושכ"ט עו"ד בגין המקרקעין החילופיים והוצאות העברה (קמר, שם עמ' 586- 592)". (הדגשה בקו שלי - י.א).

באשר לתכלית הפיצויים נקבע בפסיקה כי הנה להעמיד אדם במצב כלכלי שהיה עומד בו אלמלא ההפקעה.

ההלכה הנ"ל נשנתה בה"פ (מחוזי ת"א) 653/04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' גרטה אסתר, תק-מח 2007(4), 14873 (תוך פירוט מקורותיה):
"הליך הפיצוי מפוצל אף הוא, בדרך-כלל, לשני שלבים: פיצוי בעד הפגיעה בשלב התכנוני ופיצוי בעד הפגיעה בשלב הקנייני, כאשר ביסודו מונח עקרון השבת המצב לקדמותו, דהיינו - מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, וכך לאפשר לו לרכוש זכות חדשה הדומה לזו שהופקעה מידיו (ע"א 83 /474 הוועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' עזרא חממי, פ"ד מא(3) 370 (1987); ע"א 00 /7959 יחזקאל עזר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חיפה, פ"ד נו(2) 365 (2001); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 56 - 64, 333 (מהדורה שישית, תשס"א - 2001); אהרן נמדר הפקעת מקרקעין: עקרונות, הליכים ופיצויים כרך א 385-390 (תשס"ה-2005))". (הדגשה בקו שלי -4י.א).

לטענת התובעים בסיכומיהם, מהודעת ההפקעה למדים אנו כי מדובר בהפקעה שאינה מידתית ואף לא חוקית משום שעסקינן בהפקעה שאינה צמודת מטרה וכן נוכח אי מימוש ו/או אי מיצוי מטרת ההפקעה.
לטענת המנהל בסיכומיו, העלאת טיעונים אלה בסיכומי התובעים, לא נועדה אלא לשפר את מצבם של התובעים לאחר שנאלצו להסכים למועד הקובע, טיעונים אלה הנוגעים למטרת ההפקעה הנם טיעונים בעלי אספקטים עובדתיים שיש לטעון להם במפורש בכתב התביעה והם מצריכים התייחסות של הצד השני.
הצדק עם הנתבעים בעניין זה.
מעיון בכתב התביעה עולה כי טענה זו כלל
לא נטענה. כל אשר נטען בכתב התביעה הוא כי בפסיקת הפיצויים יש להתחשב בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ובזכות הקניין המוגנת בס' 3 לחוק שעלתה למדרגת של זכות יסוד. לא נטען לאי חוקיות ההפקעה בשל העובדה שלא מוצתה ההפקעה ו/או כי אינה צמודת מטרה ונוכח התנגדות הנתבע להרחבת החזית, אין אני מתיר הרחבה זו.

את טענת המנהל כי פגיעה בזכות יסוד אינה מהווה עילה על פי דין להטלת פיצויים ועל כן אינה מהווה שיקול להערכת שווי הקרקע לפיצויים, יש לדחות.
הפקעת מקרקעין על ידי רשויות המדינה מהווה פגיעה בזכות הקניין כאמור בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. אכן, פקודת הקרקעות אמנם קדמה לחוק היסוד ועל כן אינה בטלה לאורו (ראה סעיף 10 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו), ברם הלכה היא, כי יש לפרש את הפקודה בהתאם לרוח חקיקת היסוד וזכויות היסוד הנובעות מכוחה.

ראה האמור בה"פ (מחוזי יר') 555/99 פקידים ואמרכלים בעד א"י - עמותה הולנדית נ' מדינת ישראל, תק-מח 2009(1), 12802:
"עם חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו (להלן: חוק היסוד) הפכה זכות הקניין לזכות חוקתית (סעיף 3 לחוק היסוד). ואולם, כידוע, אין בכוחו של חוק היסוד, נוכח הוראת שמירת הדינים שבו (סעיף 10 לחוק היסוד), לפגוע בתוקפם של דינים שהיו קיימים ערב תחילתו, ובכלל זה בתוקפה של הפקודה. השפעתו של חוק היסוד על דברי חקיקה קודמים לו, ובתוך כך הפקודה, היא פרשנית בלבד. זאת, בעיקר על דרך סיוע באיתור ובגיבוש תכליתו של הדין הקודם, ככל שהפרשנות ברוח חוק היסוד מתיישבת עם לשונו של אותו הדין ואינה מסיגה את גבולה (ראו, למשל, ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463... זאת ועוד. טענות שביקשו לפרוץ את מגבלות פיצויי ההפקעה הקבועות בפקודה..נדחו במפורש ובאופן חד-משמעי בפסיקה גם בעידן שלאחר חקיקת חוק היסוד (ע"א 3964/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי בסעיף 9)".

אם כן, יש לבחון האם הפגיעה בזכות הקניין הינה "במידה שאינה עולה על הנדרש", כאשר מבחן המידתיות כולל 3 מרכיבים - על הקרקע להגשים את הצורך הציבורי שלשמו הופקעה, ההפקעה פוגעת בזכות הקניין במידה המזערית ביותר הנדרשת להשגת הצורך הציבורי וקיים יחס נאות בין התועלת שתצמח לציבור מן הקרקע המופקעת לבין הנזק שיגרם לאזרח עקב ההפקעה (ראה והשווה ע"א 119/01 אקונס נ. מדינת ישראל ( מאגר משפטי תקדינט) ).

בע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין (מאגר משפטי נבו) נקבע:

"עוד נקבע כי יש לצמצם את גדר המקרים בהם רשאית הרשות להפקיע את הקרקע ללא תשלום פיצוי הולם, שכן הפיצוי ההולם לבעליו של השטח המופקע הופך את הפגיעה למידתית ומהווה אפוא תנאי לחוקיותה של ההפקעה.
(ראו למשל:

ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית-אתא נ' הולצמן, פ"ד נה
(4) 629 (2001), להלן:
עניין הולצמן
). יפים לעניין זה הדברים שאמרה כב' השופטת ד' דורנר בעניין
הולצמן
:

"פגיעה בקניין לצורכי ציבור הולמת בדרך-כלל את ערכי המדינה, והיא לתכלית ראויה. ברם כדי שפגיעה בקניין על-ידי הפקעת מקרקעין תהיה במידה שאינה עולה על הנדרש, יש צורך בפיצוי הוגן ושווה ערך. בלא פיצוי כזה תפגע ההפקעה בשוויון. שכן, רק בעלי המקרקעין הדרושים לשימוש הציבור, להבדילם מבעלי מקרקעין או נכסים אחרים, יצטרכו לשאת במימון התועלת הציבורית, בלי שקיימת הצדקה להטיל את המימון על בעלים אלה בלבד. פגיעה בלתי שוויונית בזכות היא פגיעה במידה העולה על הנדרש" (
שם
, בעמ' 642).

... סיכומם של דברים עד כה. עקרון מנחה במשפט הישראלי הוא כי מי שקניינו נפגע על-ידי פעולה שלטונית זכאי לפיצוי הולם בגין פגיעה זו. הפיצוי ההולם - המשקף את שווי השוק של הקרקע המופקעת בעסקה רצונית במועד ההפקעה - מבטא את עקרון המידתיות המעוגן בפסקת ההגבלה בחוק היסוד, ועל כן מבטיח את חוקתיותה של ההפקעה. על פני הדברים, יש בעקרון זה כדי להצדיק פרשנות רחבה של סעיף 12(ב) לפקודת הרכישה לפיה חישוב הפיצויים ייעשה על-פי שווי השוק של הקרקע בהתאם לשימושים שנעשים בה במועד ההפקעה".
(הדגשות
בקו שלי - י.א).

מכאן שיש להתחשב בפגיעה בזכות הקניין בגין ההפקעה בקביעת שיעור פיצוי הולם והוגן (כחלק מדרישת המידתיות בחוק היסוד) המשקף את שווי השוק של הקרקע בעסקה רצונית במועד ההפקעה במסגרת
מגבלות הפיצוי הקבועות בפקודה.

כאמור התובעים בסיכומיהם טענו לקבלת פיצויים לפי ערך המקרקעין כפי שהוא היום.
טענה זו יש לדחות נוכח הקביעה ההלכתית הנ"ל, לפיה המועד הקובע הוא מועד ההפקעה.

ריבית והצמדה

התובעים טענו לחלופין, כי יש לפסוק להם פיצויי קרן לפי ס' 12 (ב) לפקודת הקרקעות, בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור התשכ"ד - 1964.
בס' 5 לסיכומי המנהל נטען כי התובעים הוסיפו לערך הקרקע
נכון למועד הקובע הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה וכך הגדילו את הפיצוי מעבר למה שנקבע בפקודת הקרקעות.

בת"א (מחוזי יר') 7284/05 הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר נ' שר האוצר, תק-מח 2008(1), 7075 נדונה שאלת פסיקת הריבית וההצמדה ונקבע וכך סוכמה ההלכה הנוהגת:

"כפי שהובהר בהרחבה רבה בפסק הדין המנחה שניתן בע"א 2405/91, 2912/93 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23 (להלן - "פרשת הורוביץ"), עומדים לבעל קרקע שהופקעה שלושה מסלולים שעל-פי כל אחד מהם הוא יכול לתבוע פיצויי הפקעה ...
האחד - פיצויי קרן נומינליים על-פי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות על-פי סעיף 13 לפקודה עד למועד תשלום פיצויי הקרן. השני - פיצויי קרן נומינליים בצירוף ריבית בשיעור 6% לשנה והשלישי - פיצויי קרן בצירוף הצמדה וריבית על-פי החוק המתקן" (פרשת דנה בעמ' 478)".

יש לציין כי ס' 13 לפקודת הקרקעות בוטל במסגרת החוק לתיקון פקודת קרקעות (רכישה
לצורכי ציבור)
(מס' 3) התש"ע - 2010 (להלן: "החוק המתקן"). נותרו, על כן, שני מסלולים לקביעת שיעור הריבית וההצמדה.

בו"ע (שלום ת"א) 1787/03 "זרעים גדרה" חברה לגידול זרעים מבוררים בע"מ נ' חברת כביש חוצה ישראל בע"מ, תק-של 2009(1), 3184, 3250 (2009) פורטה ההלכה הנ"ל וכן פורט היחס שבין החוק המתקן לחוק פסיקת ריבית והצמדה:
"אנו סבורים כי גם עניין זה נכלל בתוך העיקרון לפיו הפיצוי המשולם בגין ההפקעה, צריך להיעשות בהתאם לדיני הרכישה. סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה, קובע מפורשות כיצד ישוערכו פיצויי ההפקעה ובהתאם לסעיף זה הפיצויים המשולמים לנפקע, משולמים בהצמדה למדד בתוספת אחוז וחצי לשנה. שיעור הריבית בדרך שיערוך הפיצוי הינו חוק ספציפי וברור שבדרך כלל בענייני פיצויי ההפקעה, יש להעדיפו על חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1981.
כך קבע גם כב' השופט חשין בע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורביץ ז"ל, פד"י נ "א, עמ' 23: "זאת נזכור ונדע: אותו חידוש שנתחדש בתיקונים לחוק המתקן, בא אלינו אמנם כנוסחה המטיבה אך בה - בעת גם כנוסחה שמגבלותיה מובנות בה. לאמר: הבעלים זכאי לפיצויים ולהצמדה כאמור בחוק המתקן, אך להצמדה כפי שנקבע בו - כך ולא עוד
: ריבית צמודה מוגבלת בשיעורה (אחוז וחצי לשנה) מוגבלת בזמנה (למן 1.4.93) ושווי הזכויות בלבד".
זו ההלכה וזה הדין כאשר גם סעיף 8 ב' לחוק פסיקת ריבית קובע, כי אין לפסוק הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק זה, אם נקבע בהוראות חיקוק אחרת, הוראות בדבר תשלום הפרשי הצמדה וגם במקרים בהם שלילת ההצמדה הינה מלאה או חלקית".
(הדגשה בקו שלי - י.א).

בה"פ (מחוזי יר') 555/99 פקידים ואמרכלים בעד א"י - עמותה הולנדית נ' מדינת ישראל, תק-מח 2009(1), 12802, 12842 (2009) סיכם בית המשפט את הסוגיה הנ"ל:

"סעיף 6(א)(2) לחוק פסיקת ריבית קובע, כי אין לפסוק ריבית לפי חוק זה "אם נקבע בחיקוק תשלום ריבית או סעד אחר כפיצוי על פיגור בתשלום, וכל עוד ניתן להעניק אותו סעד". סעיף 6(ב)(3)(א) לחוק פסיקת ריבית קובע, כי אין לפסוק הפרשי הצמדה או הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק זה אם נקבעה בחיקוק "הוראה בדבר תשלום הפרשי הצמדה או סעד אחר, למעט ריבית, מחמת פיגור בתשלום".
על רקע הוראות אלה, קבע בית המשפט העליון בפסק הדין בענין הורוביץ, כי אין להוסיף לפיצויי ההפקעה, על פי כל אחד מן המסלולים - בין זה שלפי הפקודה ובין זה שלפי החוק המתקן - ריבית והפרשי הצמדה על פי חוק פסיקת ריבית. "... החוק המתקן אמר ליצור הסדר שלם (שאינו בהכרח הסדר מושלם) לפיצוי על הפקעה ו'בנותיה' (שימוש בנכס וכו'), תוך הגבלת ההצמדה כקבוע בו" (ענין הורוביץ, בעמ' 52). זהו חוק מיוחד לענין הפרשי הצמדה וריבית, ועל כן, באותם המקרים בהם יש לו תחולה, בין אם בקביעת הפרשי הצמדה וריבית ובין אם בשלילתם, לא יחולו הוראות החוק הכללי, חוק פסיקת ריבית. באשר לפקודה, הרי ש"... הוראות ההצמדה שבחוק המתקן נועדו לתקן את המעוות שבפקודת ההפקעות, ו[ב]נושא זה של הצמדה אין עוד קיום עצמאי, הלכה למעשה, להוראות פקודת ההפקעות" (שם, בעמ' 55). לפיכך נקבע שהוראות החוק המתקן מסיגות את חוק פסיקת ריבית מפני הפקודה ואין הבעלים זכאי להחלת חוק הריבית על תביעתו לדמי חכירה אבודים לפי הפקודה...".

הוראת סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה
לצורכי ציבור התשכ"ד קובעת:
"8. הצמדת פיצויים [תיקון: תשל"ז, תשל"ח, תשמ"א, תשנ"ה, תשס"ג]
(א) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה פלונית, ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום ט' בניסן התשנ"ג (31 במרס 1993), וריבית צמודה בשיעור של %1.5 לשנה מיום י' בניסן התשנ"ג (1 באפריל 1993) ואילך על שווי הזכויות בלבד, לפי זה".

לאור האמור לעיל הפיצוי בגין ההפקעה יחושב באופן שלהלן:
פיצוי הקרן יחושבו
על פי סעיף 12(ב) לפקודה, בתוספת פיצוי על פי סעיף 8 לחוק המתקן עד למועד ביצוע התשלום כפי שייקבע בפסק הדין. ממועד מתן פסק הדין יחולו עליהם הריבית והפרשי ההצמדה הרגילים, על פי הוראות חוק פסיקת ריבית.

פיצוי בעבור הפקעת המחוברים


כאמור טוענים התובעים כי לפצותם בפיצוי בסך של 800 ₪ עבור על עץ זן סורי הנטוע בחלקה הנ"ל.
המנהל לא התייחס לרכיב פיצוי
זה בסיכומיו.
לעניין זה אני מוצא לציין את האמור בספרו של אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מה' 6, עמ' 392:

"כאשר מופקעת קרקע ועליה מבנים או מחוברים אחרים המגדילים את שוויה, זכאי בעל זכות בה גם לפיצוי בעד הפקעת המבנים או המחוברים ...שומת הפיצוי תעשה לגבי הקרקע והמבנים או המחוברים כיחידה אחת, ואין לערוך שומה נפרדת לקרקע ושומה נפרדת למבנים או למחוברים.
הזכות לקבל פיצויים בעד המחוברים קיימת גם לגבי המחוברים
לאותו שטח קרקע שניתן להפקעה ללא פיצויים ".

כן ראה האמור בת"א (מחוזי - י"ם) 3477/01 יצחק ימין נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים קובעת כב' השופטת בן עמי (מאגר משפטי נבו) כי:
"אף שהמבחן העיקרי שנקבע בפסיקה לשומת פיצויי הפקעה הינו מבחן השוק החופשי, שענינו בקביעת הפסדו הממשי או האפשרי של בעל הזכויות במקרקעין עקב הפקעתם (ר' קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מה' 6, עמ' 361), והוצאות נלוות אינן נכללות על פי מבחן זה, ואולם בהיות שמטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכויות שהופקעו באותו מצב כספי שבו היה עומד אילמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו, קיימת הצדקה לחייב את הרשות המפקיעה לשלם לבעל הזכויות גם רכיבים נלווים הנובעים ממהות מטרתם של פיצויי ההפקעה (קמר, שם, עמ' 414)".
סיכום כללי - עקרונות שומת הפיצויים

להלן סיכום העקרונות לעריכת שומת הפיצויים המגיעים לתובעים כפי שנקבעו לעיל:

א.

פיצויי ההפקעה בגין החלקה יחושבו לפי מבחן שווי השוק הקבוע בסעיף 12(ב) לפקודה, נכון למועד הקובע - 19/03/76.

ב.

לסכום הפיצוי שיתקבל לעיל יתווסף שערוך בהתאם לסעיף 8 לחוק תיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור.

ג.

את שווי הקרקע למועד הקובע יש לחשב תוך התחשבות בעובדה כי במועד הנ"ל הייתה היא נטועה, כפי שהייתה.

ד.

ממועד ביצוע התשלום כפי שייקבע בפסק הדין, יחולו על לפי סכום הפיצוי שיקבע בפסק הדין, הוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה.

על יסוד העקרונות א - ג שהותוו לעיל, תוגש חוות הדעת השמאי הממשלתי מטעם המנהל תוך
60 יום מהיום.

אני קובע מועד דיון לקדם משפט נוסף
ליום 11.9.11 שעה 09.30
.

המזכירות תמציא העתק ההחלטה לצדדים ותזמן לדיון שנקבע
.


ניתן היום, כ"ב אב תשע"א, 22 אוגוסט 2011, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 25007-11/10 עז' המנוח מוסא מוחמד סאלח בסול ז"ל נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 22/08/2011)