פסקי דין על עדנה לאודין | פסקי דין על רות זוזובסקי | פסקי דין על אילנה סופר ואח' | פסקי דין על ידידיה סולל | פסקי דין על לאה סולל |

33545-04/10 תאק     11/09/2011




תאק 33545-04/10 עדנה לאודין, רות זוזובסקי, אילנה סופר ואח' נ' ידידיה סולל, לאה סולל








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



תא"ק 33545-04-10 לאודין ואח'
נ' סולל ואח'






בפני

כב' השופט
רונן אילן


תובעים

1
.
עדנה לאודין

2
.
רות זוזובסקי

3
.
אילנה סופר

4
.
אמנון אידלסון


נגד


נתבעים

1. ידידיה סולל
2. לאה סולל




פסק דין


בפני
תביעה המתבססת על סעיף 32 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובמסגרתה עותרים התובעים לחיוב הנתבעים, שותפיהם ובעלי רבע מזכויות החכירה בנכס, לתשלום סך של 46,774.44 ₪ המהווה מחצית התשלום ששילמו התובעים בגין מסי ארנונה שהוטלו על הנכס. הנתבעים מצידם, מתנגדים לתביעה בטענה שהתובעים לבדם מחזיקים בנכס ולכן גם חייבים לשאת בעלויות אחזקתו.
העובדות
1.
במוקד התביעה נכס בשטח של 1,650 מ"ר בקומת הקרקע של מבנה ברח' המסגר 68 – 70 בתל-אביב, חלקה 264/1 בגוש 7107 (להלן: "הנכס"). הנכס כולל חניון ומחסנים.
2.
התובעים ביחד הינם בעלי זכויות החכירה של 50% מהזכויות בנכס. הנתבע 1 הינו בעל 12.5% מזכויות החכירה בנכס וכך גם הנתבעת 2, כיורשת יחידה של הבעלים הרשום של זכויות אלו, עמיחי סולל ז"ל. יתרת זכויות החכירה של הנכס מצויות בעלות גב' בלה פולנסקי, היא הנתבעת 3 בתביעה זו ואשר בהעדר כתב הגנה ניתן נגדה

פסק דין
ביום 3.8.10.
3.
עד ליום 1.4.08 החזיק התובע 4 בנכס והפעילו כחניון ציבורי. ביום 1.4.08 נכרת הסכם בין בעלי הזכויות בנכס לרשות הטבע והגנים (להלן: "הרשות") ובמסגרתו ניתנה לרשות זכות השימוש בנכס לחנית רכבים. הרשות השתמשה בנכס עד 8.2.09. במהלך התקופה בה השתמשה הרשות בנכס, נעשו על ידי הצדדים ניסיונות להתקשר בהסכם עם צדדי ג' אשר ישכרו את הנכס אולם אלו לא הבשילו לכדי הסכם וכך לא נמצא צד ג' שישתמש בחניון לאחר שהרשות חדלה משימוש ביום 8.2.09. במצב זה נמסרה לעיריית תל אביב (להלן: "העירייה") הודעה כי הנכס ריק ובהתאם לכך גם ניתן פטור מתשלום מיסי הארנונה על הנכס מיום 9.2.09 ועד 8.7.09.
4.
החל מיולי 2009 השיתה העירייה חיובי ארנונה סדירים בגין הנכס אולם אלו לא שולמו ובמהלך 2010 נקטה העירייה בהליכי גבייה. גם במצב זה לא השכילו בעלי הזכויות בנכס להגיע להסכמה בדבר אופן תשלום המיסים לעירייה בגין הנכס וביום 26.4.10 הוגשה תביעה זו.

תמצית טענות הצדדים והראיות
5.
לטענת התובעים, ביחס לתקופה הרלוונטית לתביעה זו, יולי 2009 עד אפריל 2010 (להלן: "התקופה הרלוונטית"), חייבים כל בעלי הזכויות בנכס לשלם בצוותא את מיסי הארנונה, שכן הנכס היה סגור וחסר שימוש. בפועל, לא שולמו מיסי הארנונה כלל בגין התקופה הרלוונטית וכך הצטברו חובות בסך כולל של 93,548.87 ₪. בלית ברירה, נוכח הליכי גבייה שנקטה בהם העירייה, שילמו התובעים את מלוא החוב האמור לעירייה וכעת הם עותרים לחיוב הנתבעים בתשלום מחצית הסכום ששילמו, באשר הנתבעים (כולל הנתבעת 3) הינם בעלי מחצית הזכויות בנכס.
6.
לטענת הנתבעים 1 ו- 2 (להלן: "הנתבעים"), התובעים לבדם חייבים בתשלום מיסי הארנונה בגין הנכס, שכן הם הם שהחזיקו בו והשתמשו בו בתקופה הרלוונטית, למשל לשם אחסון סחורות וכלי רכב.
הנתבע 1 מוסיף וטוען כי התובעים הכשילו במזיד את השכרת הנכס לצד ג' ובכך גרמו להיווצרות חובות נוספים ועוד טוען הנתבע 1 כי בפועל לא שילמו התובעים את החובות לעירייה שכן העירייה ממשיכה בנקיטת הליכים נגדו.
לחילופין, טוענים הנתבעים שככל שיימצאו חייבים להשתתף בתשלום מיסי הארנונה, לא ניתן לחייבם בסכום העולה על חלקם היחסי בנכס.
7.
מטעם התובעים הוגש תצהיר של מר שרון זוזובסקי (להלן: "שרון"), אשר מטפל בנכס מטעם כלל התובעים. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר של מר אלון סולל (להלן: "אלון"), בנו של נתבע 1 ומי שמטפל עבורו בעניין נשוא התביעה. תצהירו של אלון עב כרס וכולל עשרות תמונות לביסוס טענת הנתבעים בדבר השימוש שעושים התובעים בנכס. הנתבעת 2 הגישה תצהיר אף היא והבהירה, בעדותה, כי למעשה לא הייתה מעורבת כלל בענייני הנכס ולא בקרה בו כלל אלא קבלה את הזכויות בנכס בירושה. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם ביום 8.9.11 ובתום החקירות סוכמו הטענות בעל-פה.
דיון
8.
ראשית לכל יש להדגיש כי ההכרעה דלהלן מתייחסת אך ורק לתקופה הרלוונטית, יולי 2009 עד אפריל 2010. מובן כי נוכח מחלוקות אודות שימוש והחזקה בנכס לא יכולה הכרעה זו להתייחס לתקופות אחרות בהן אפשר והיו שינויים ביחס הצדדים לנכס.
9.
עתירת התובעים מתבססת על חובתם של בעלים משותפים במקרקעין לחלוק בהוצאות הכרוכות בהחזקתם.
סעיף 32 (א) בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע כי
"כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם

". סעיף 32 (ב) בחוק ממשיך וקובע כי
"שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם במקרקעין

".
התובעים כולם הינם בעלים משותפים של זכות החכירה בנכס ולפיכך גם חייבים לשאת בהוצאות הכרוכות בניהולו, לרבות מסי הארנונה לעירייה. היה ויתברר כי התובעים נשאו בהוצאות אלו למעלה מחלקם, רשאים הם להיפרע על כך מהנתבעים.
10.
לטענת התובעים, שולם על ידם לעירייה סך של 93,549.87 ₪ בגין מיסי הארנונה שהושתו על הנכס בתקופה הרלוונטית.
לכתב התביעה צורפו חשבונות ארנונה ששלחה העירייה עבור התקופה הרלוונטית (נספח ב' לכתב התביעה). שרון הסביר בחקירתו הנגדית כי העירייה פיצלה את הנכס לצרכי החיוב בארנונה לארבעה תת-נכסים לפי השימושים השונים (חניון, מחסנים ומתקן רחיצה) וחלוקה זו ניכרת בחיובים המצורפים, כולם מתייחסים לאותה הכתובת, לאותם המחזיקים אך תחת מספרי נכס שונים.
עוד צורפו לכתב התביעה קבלות אשר הנפיקה העירייה (נספחים ג' לכתב התביעה). הקבלות מופנות לתובעים 2 ו- 4 ומתייחסות לתשלום מסי הארנונה בגין הנכס. סיכום הסכומים המפורטים בקבלות הינו בדיוק הסכום אשר בו נוקבים התובעים – 93,584.87 ₪.
בכתב ההגנה, לא הכחישה הנתבעת 2 את תשלום החוב לעירייה בידי התובעים כטענתם, אולם הנתבע 1 הכחיש זאת ובתצהיר אלון נטען כי לא יתכן שהחוב שולם כנטען, שכן ננקטו הליכי גבייה נגד נתבע 1. בטענות אלו אין ולא כלום. לו סברו הנתבעים באמת ובתמים שחוב מסי הארנונה לעירייה לא שולם או אפילו לא שולם במלואו, לא היה קל מלהציג אישור על כך מהעירייה, שהרי חובות הארנונה לא היו "נעלמים". הנתבעים לא הציגו כל ראיה שכזו והליכי הגבייה נגד נתבע 1 יכולים הרי לנבוע מחובות אחרים, אולי בגין תקופות אחרות, אולי בגין נכסים אחרים.
הוכח איפה כי התובעים לבדם נשאו במלוא תשלום מסי הארנונה בגין הנכס לתקופה הרלוונטית בסך כולל של 93,584.87 ₪, כך שעומדת להם הזכות לתבוע את הנתבעים, השותפים לבעלות בזכות החכירה בגין הנכס, על תשלום זה.
11.
לטענת הנתבעים, אין לתובעים כל זכות לבוא עמם חשבון, שכן התובעים הם אלו שהחזיקו בנכס בתקופה הרלוונטית והשתמשו בו ולכן חייבים לבדם במסי הארנונה בגינו. זו למעשה טענתם העיקרית של הנתבעים.
לתמיכה בטענה זו, הציגו הנתבעים עשרות תמונות אשר צילם אלון, בנו של נתבע 1, ואשר צורפו לתצהירו. עיון בצילומים אלו אכן מראה ציודים שונים ובעיקר פסולת למכביר ברחבי הנכס. הצילומים אף מראים רכבים, אופנועים ומכשור חשמלי (נספח ו' לתצהיר אלון). דא עקא, שאין בראיות שהציגו הנתבעים ולו רמז לקשר בין התובעים לבין השימוש בנכס או הציוד.
כך, למשל, הציגו הנתבעים צילום של מנעול ודלת נעולה עם קוד אך התברר שבכלל מדובר בדלת הכניסה לבניין כולו ולא לנכס (עדות שרון בעמ' 6 בפרוט'). כך גם הציגו הנתבעים צילומים בהם נראים ספרים וציורים השייכים לתובעים (נספחים י', יא' לתצהיר אלון), אולם התברר שאלו בכלל צולמו במרתפים שאינם חלק מהנכס דנא (עדות אלון בעמ' 20, ש' 30 בפרוט'). הנתבעים הפנו לראיות המראות תשלום חשבונות החשמל אך לא הצביעו על קשר בין התשלום, אפילו נעשה בידי התובעים, לחזקה בנכס. למעט אותם ספרים וציורים שהוזכרו ואוחסנו במרתף, לא הציגו הנתבעים ולו ראיה בודדת הקושרת בין התובעים למיטלטלין המצולמים. התובעים הכחישו כל שימוש בנכס (למשל סע' 36 בתצהיר שרון), וכך התייחס אלון לעניין זה בעדותו (עמ' 20 בפרוט'):
ש.
כל האופנועים שלטענתך היו בחניון, מתי הוכנסו לחניון ?
ת.
לא ידוע לי.
ש.
מתי יצאו מהחניון ?
ת.
הם לא יצאו מהחניון.
ש.
מי הכניס את האופנועים ?
ת.
לא יודע.
כך לגבי האופנועים וכך בכלל. כך התברר כי הנתבעים למעשה אינם יכולים להצביע על קשר בין התובעים לבין הציוד שמצאו בנכס ובהעדר ראיות לקשר שכזה לא הוכיחו איפה את טענתם לפיה השתמשו התובעים בנכס בתקופה רלוונטית או התירו לאחרים שימוש שכזה.
12.
זאת ועוד, אפילו היה נמצא שהתובעים השתמשו בנכס לשם אחסון חפצים שונים או התירו לאחרים שימוש שכזה לא היה הדבר בהכרח מסייע לנתבעים, שכן אין קשר הכרחי בין שימוש שכזה להחזקה בנכס.
בהתאם לסעיף 31 (א) לחוק, רשאי כל שותף לעשות במקרקעין שימוש סביר גם בלא הסכמת יתר השותפים "ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר". הנכס דנא משתרע על שטח נרחב. נראה מהצילומים כי השטח בו "מצאו" הנתבעים מיטלטלין בנכס משתרע על חלק קטן ממנו ועל כל פנים כלל לא נטען אחרת על ידי הנתבעים. וודאי שלא נמצא שימוש שכזה בכלל השטח בנכס או באופן המונע מהנתבעים שימוש שכזה.
למעלה מכך, החזקה ושימוש אינם היינו הך. ייחוסה של "חזקה" בנכס מבטא מצב עובדתי של קרבה פיזית לנכס במידה כזו הנתפסת כמבטאת שליטה בנכס ומניעתה מאחרים. כלומר, בכדי לייחס לפלוני "חזקה" בנכס יש להראות הן קרבה פיזית והן כוונה לשלוט בנכס ולמנוע שימוש בו מאחרים (יהושע ויסמן, דיני קניין – החזקה ושימוש, עמ' 9 ואילך). כך יכול אדם להשתמש בנכס, למשל לפי הזכות הנתונה לו כבעלים משותף, אך בהעדר כוונה למנוע השימוש מאחרים - לא ייחשב כמחזיק בו.
בטיעוניהם, לא טענו כלל הנתבעים כי התובעים בקשו למנוע מהם שימוש בנכס בתקופה הרלוונטית. נהפוך הוא. התברר שהנתבעים כלל לא בקשו לקבל מפתחות לנכס (עדות אלון בעמ' 16, ש' 32 בפרוט'), התברר שגם ניסיונות שנעשו לאחר הגשת התביעה להסכים על חלוקת תשלום מסי הארנונה כשל מאחר שהנתבעים המשיכו לייחס לתובעים שימוש בחניון (עדות אלון בעמ' 20, ש' 12 בפרוט') והתברר שכל ניסיון להגיע להסדר עם הנתבעים נדחה באשר הנתבעים לא נתנו אמון בתובעים (עדות אלון בעמ' 20, ש' 8 בפרוט'). אם כך, לא זו בלבד שהנתבעים לא טענו שהתובעים מונעים מהם שימוש בחניון התברר שהנתבעים עצמו במכוון נמנעו מלקבל חזקה, חזרו שוב ושוב על הטענה שהתובעים משתמשים בחלקים של הנכס וראו בכך אמתלה המצדיקה פטור מנשיאה בחלקם במיסי הארנונה. התנהגות זו של הנתבעים איננה עולה בקנה אחד עם החובה לנהוג בתום לב.
לסיכום טענה זו, הנתבעים לא הציגו כל ראיה לכך שהתובעים מחזיקים בנכס, באשר הנתבעים לא טענו כלל וודאי שלא הוכיחו כוונה למנוע מהם לעשות שימוש בנכס בעצמם. הנתבעים לא הוכיחו אפילו שימוש של התובעים בנכס שכן לא הציגו כל ראיה לשימוש שכזה. מאידך, הראיות מעידות על התנהגות חסרת תום לב של הנתבעים, בפרט הנתבע 1 ונציגו אלון, וסירוב עיקש לקבל אחריות נוכח חלקם בנכס.
13.
לטענת הנתבעים, יש לקזז מכל חוב לתובעים "דמי שימוש" בהם יש לחייב התובעים. משקבעתי שלא הוכח שימוש שכזה בתקופה הרלוונטית אין בסיס לטענה זו ויצוין כי ההליכים המשפטיים שניהלו הצדדים בקשר עם השימוש בנכס (ת.א. 68070/07) מתייחסים לתקופות אחרות ולא לתקופה הרלוונטית דנא.
עוד טענו הנתבעים כי התובעים בעצמם מנעו השכרת הנכס לצדדים שלישיים בתקופה הרלוונטית. אף טענה זו הינה למעשה טענת קיזוז ולהוכחתה שומה היה על הנתבעים להציג ראיות לכך שהתובעים מנעו שלא כדין השכרת הנכס בתקופה הרלוונטית וגרמו לנזק אותו הם מבקשים לקזז. דבר מאלו לא הוכח. כל שהציגו הנתבעים הן טיוטות שמעידות על מו"מ שלא צלח, כגורלם של משאים ומתנים חדשות לבקרים. כישלון במו"מ איננו עדות לחוסר תום לב של מי מהצדדים לו. הנתבעים לא זימנו לעדות את אותו שוכר פוטנציאלי כדי לברר מדוע כשל המו"מ ואפילו נבע הדבר מחילוקי דעות עם התובעים כנטען, אין בכך כדי להצביע על חוסר תום לב או לזכות את הנתבעים בפיצויים אותם ניתן לקזז.
בסיכומיהם, הוסיפו הנתבעים וטענו כי הסכום ששולם לעירייה נבע מסיווג שגוי של הנכס כחניון ציבורי ובפועל זכאית הייתה העירייה לתשלום מופחת. די בכך שטענה זו לא הועלתה בכתבי הטענות כדי לדחותה. גם לגופה של הטענה, לו סברו הנתבעים שחיובי העירייה שגויים שומה היה עליהם לפעול להגשת השגה בגינם ואם לא עשו כן ולא יזמו הליכים שכאלו אין להם להלין אלא על עצמם.
14.
אשר לסכומי התביעה, סעיף 32 (ב) בחוק מקנה לתובעים זכות לבוא חשבון עם הנתבעים על הסכומים ששילמו לעירייה אולם זאת רק לפי חלקם של הנתבעים במקרקעין. כך גם נטען בסעיף 12 בכתב התביעה. בסיכומיהם, טענו התובעים שיש להשית על הנתבעים גם את חלקה של נתבעת 3 שכן לא ניתן להיפרע ממנה. טענה זו לא נטענה בכתב התביעה וממילא שלא הוצגו ראיות כלשהן למצבה הכלכלי של הנתבעת 3 והיכולת או אי היכולת להיפרע ממנה, כך שאין אלא לדחות טענה זו. לכל אחד מהנתבעים 1 ו- 2 12.5% מהזכויות בנכס וזה יהיה חלקו של כל אחד מהם בכספים ששילמו התובעים.
15.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

16.
אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב כל אחד מהנתבעים 1 ו- 2 לשלם לתובעים סך של 11,694 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.
בשים לב להתמשכות הדיון, היקפי התצהירים, הזמן שהושקע בחקירות ובסיכומים, יישא כל אחד מהנתבעים 1 ו- 2 במחצית מאגרת בית המשפט ובנוסף לכך יישא כל אחד מהנתבעים 1 ו- 2 בשכר טרחת עו"ד בסך של 6,000 ₪.
ניתן היום, י"ב אלול תשע"א, 11 ספטמבר 2011, בהעדר הצדדים.














תאק בית משפט שלום 33545-04/10 עדנה לאודין, רות זוזובסקי, אילנה סופר ואח' נ' ידידיה סולל, לאה סולל (פורסם ב-ֽ 11/09/2011)