פסקי דין על אסתר איזנברג | פסקי דין על עדנה אינהורן | פסקי דין על דוד טבצ'ניק | פסקי דין על רות ספיר ואח' |

48160-08/10 ש     18/09/2011




ש 48160-08/10 אסתר איזנברג נ' עדנה אינהורן, דוד טבצ'ניק, רות ספיר ואח'








בית דין לשכירות בחיפה



ש 48160-08-10 איזנברג נ' אינהורן ואח'






בפני

כב' השופט
יואב
פרידמן


תובעים

אסתר איזנברג
ת.ז. 4410551


נגד


נתבעים

1.עדנה אינהורן
ת.ז. 6860977
2.דוד טבצ'ניק
ת.ז. 5176785
3.רות ספיר ת.ז. 686098
4.תקווה טבצ'ניק ת.ז. 73628968
5.צליל טבצ'ניק ת.ז. 300536307
6.שירה טבצ'ניק
7.גלעד טבצ'ניק ת.ז. 40498701




פסק דין


1. בקשת רשות של דיירת מוגנת להעברת זכות שכירות לדיירים מוצעים לפי סעיף 93 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב].

2. המבקשת היא בת 97 שנה ומנהלת חנות לממכר בגדים ברח' העצמאות 52 בקרית אתא. אין חולק כי היא דיירת מוגנת בעסק. היא ביקשה להעביר את מלוא זכויותיה לדייר מוצע – מר סלהוב עמנואל - בתמורת דמי מפתח בסך כולל של 420,000 ₪; מהם 252,000 ₪ למבקשת והיתרה למשיבים, כפי הסכמתו של מר סלהוב. הומצאו למשיבים תצהירי דייר יוצא ומוצע בהתאמה. המשיבים
הם בעלי הבית ומיוצגים כולם על ידי אותו בא כוח.

3. המשיבים חלקו על גובה דמי המפתח בטענה שהם גבוהים, והתנגדו להעברת הזכות מן הטעם הבא: מטרת השכירות המוגדרת בהסכם השכירות המקורי (מול בעלה המנוח של המבקשת שבנעליו נכנסה כדיירת מוגנת) הוגדה כגלנטריה, ושום מטרה אחרת. הדייר המוצע כמו המבקשת עצמה, מעוניין לקיים במקום עסק של ממכר בגדים, לשיטת המשיבים בניגוד למטרת השכירות.

4. ביחס למחלוקת על גובה דמי המפתח המוצעים, ולנוכח הפער בין חוות הדעת השמאיות
שהגישו הצדדים, מונה השמאי סזיר אבנר כמומחה מטעם ביהמ"ש בישיבת 26.12.10.

5. המומחה המציא חוות דעתו ב 28.2.11 ואלו עיקריה:

נערכה השוואה מול עסקים הנמצאים בסמיכות ומושכרים בשכירות חופשית, לפי גובה דמי שכירות למטר מרובע לפני מע"מ. אומדן השכירות החופשית למטר מרובע נכון למועד חתימת התצהירים, נקבע בסך 150 ₪ לחודש. שווי דמי מפתח מהוונים של החנות בה עסקינן, כאשר היא נאמדת כריקה ופנויה נקבע בסך 898,000 ₪, לא כולל מע"מ. אלא שכאמור מדובר בנכס שבשכירות מוגנת ושווי הנכס כתפוס נאמד לדעת השמאי ב 35% מסך זה. היינו 314,300 ₪.

6. השמאי נחקר
על חוות דעתו ובישיבת ההוכחות תיקן בראשית עדותו מיוזמתו את שומתו. תיקון אחד היה טכני ונגע להפחתת מדד שהובא בחשבון וכך לא הביא את השומה לערך הנכון למועד חתימת תצהירי דייר יוצא ומוצע, שצורפו לבקשת הרשות. התיקון השני נגע לטעות שבמדידה ולאחר שערך השמאי חישובים חוזרים באולם, העמיד את השומה על 347,000 ₪ במקום 314,300 ₪. זהו ערך 35% משווי הנכס כריק ופנוי. לפי ערך משולש, שווי 100% של הנכס כשהוא ריק ופנוי עומד אפוא על 991,429 ₪. לא רחוק מאומדן שמאי המבקשת לגבי שווי הנכס כפנוי (975,000 ₪).

7. ב"כ המבקשת ביקש לחלץ מן השמאי בחקירתו שאת דמי המפתח הריאליים יש לקבוע באחוז גבוה יותר מ 35% משווי הנכס כפנוי; והפנה להנחיות השמאי הממשלתי. המומחה מצידו ציין כי
אותו קטע אליו הופנה בהנחיות בסעיף 6 לדברי ההסבר של הנחיות השמאי הממשלתי – אינו מקובל עליו. ב"כ המבקשת טען בסיכומיו כי בכך שגה השמאי, שכן הפסיקה הכירה בכך ששווי דמי המפתח צריך שינוע בשיעור 50 עד 60 אחוז משווי הנכס בבעלות, היינו משווי הנכס כריק ופנוי. אלא שבפסה"ד אליו הפנה ב רע"א 847/06 הרב מונדרי נ' שינפלד חב' לבנין צוטטו דברי ביהמ
"
ש המחוזי שקבע כי "פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן, כנגזרת בגובה של עד 60% משווי בעלות, מקובל על המשפטנים העוסקים בענף..". היינו תקרה, ולא רצפה. לא נקבע כלל אצבע גורף המעמיד שווי דמי המפתח הריאליים בסך 50 עד 60 אחוז משווי הנכס כפנוי. יש להבדיל בין קביעת 60 אחוז במקרה זה או אחר לבין קביעה הלכתית או מנחה שזהו האחוז המקובל. כך גם ביתר פסקי הדין אליהם הפנה ב"כ המבקשת, שבהם נקבע שעור זה לפי עובדות המקרה, קביעות השמאים באותו המקרה
והנכס הספציפי: כך למשל בה"פ (ת"א) 593/08 אפרתי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה
נקבע 55% על ידי שמאי, והצדדים בהסכמה דיונית יתרו מחלוקת והעמידו השעור על 60%. בת.א. 447-02-10 אי פי אף יזמות והשקעה בע"מ נ' בכר רבקה נקבע אמנם שווי דמי המפתח בסך של 60% משווי הבעלות: אולם לא זו בלבד שלא נקבע גם כאן כלל אצבע גורף, אלא שביהמ"ש קבע כי הטווח המקובל בפסיקת בתי המשפט נע בין 40 ל 60 אחוז. במקרה שבפני

נקט השמאי מטעם ביהמ"ש באומדן של 35%. איני סבור שראוי להתעלם מאומדנו של המומחה, שחוות דעתו לא נסתרה, ושאינו סוטה ניכרות מן השוליים התחתונים המקובלים בפסיקת בתי המשפט. אכן, מדובר באומדן של המומחה, אולם דומה שכמעט בכל הערכה שמאית של שווי נדל"ן או זכויות במקרקעין כרוך רכיב מובהק שבאומדנא. אין מנוס מכך. יש מקום להתערבות מינימאלית שתעמיד השווי של דמי המפתח על אותם "שוליים תחתונים" שבפסיקה
היינו 40 אחוז משווי הנכס הספציפי כשהוא ריק ופנוי.

8. הסיטואציה בה מבקש דייר מוגן להעביר זכות השכירות מציבה דילמה מובנית לבעל הבית. רשאי הוא להשיב לידיו החזקה, ואם מעוניין הוא בכך, הרי שיכול ויטען כי דמי המפתח המוצעים הינם מופרזים, כפי שנטען כאן על ידי המשיבים. מאידך, ככל שאין הוא מעוניין בהשבת החזקה לידיו, יכול ויטען כי דמי המפתח נקבעו בשיעור נמוך ולא ריאלי, ולפיכך מקופח הוא בשיעור חלקו היחסי לו הוא זכאי בדמי המפתח, מערך שהיה אמור להיות גבוה בהרבה. ויש אכן פעמים שעמדת בעל הבית אינה קבועה מראש אלא נגזרת משווי דמי המפתח המוצעים.

9. במקרה זה ובשורה התחתונה נקבע סך של 347,000 ₪ על ידי מומחה ביהמ"ש, כמשקף את דמי המפתח הריאלים. יש כאמור להתערב ולהעלות מעט האומדן כך שיעמוד על 40% משווי הנכס כריק ופנוי.
כך שיעמוד על
396572₪. סך זה יש לחלק 60% לדייר היוצא (המבקשת) ו 40% לבעל הבית, ככל שלא תתקבל התנגדותו של בעל הבית שיסודה בשינוי מטרת השכירות (ראה להלן).

מול הדייר המוצע הוסכם על תשלום דמי מפתח בסך לא רחוק בהרבה, היינו 420,000 ₪. מדובר על פער של 23428 ₪ המהווים בסה"כ 6% מדמי המפתח שנקבעו כדמי מפתח ריאליים ריאליים. ברור אפוא כי הסכמת המבקשת ומר סלהוב היתה מתוך מו"מ אותנטי של שווי דמי המפתח הראליים שצריכים להשתלם במסגרת העברת הזכות. עם זאת כעולה מנוסח סע' 95 לחוק הגנת הדייר, גם אם אין כאן הצעה מופרזת במודע, הרי עדיין בית הדין לשכירות הוא שאמון על
קביעת גובה דמי המפתח שישתלמו במקרה של מחלוקת. שמורה לו הסמכות לסטות מהסכמת בעלי הדין ולקבוע את דמי המפתח שישתלמו בשעור אחר לפי מה שהוכח בפני
ו.

10. ביחס למחלוקת השניה שעניינה התנגדות בעלי הנכס בשל שינוי כביכול במטרת השכירות: הוגש תצהיר בת המבקשת גב' ורדה לב. הגב' לב הצהירה כי היא זו שניהלה משך שנים את ספרי העסק בחנות הוריה לקראת העברתם ליועץ המס. כאשר דמי השכירות נגבו מאז ומעולם פיזית על ידי מי מבעלי החנות שהגיע אלי מידי חודש בחודשו, וממילא ראה תכולתה והשלט המותקן בחזיתה "אשר אייזנברג הלבשה נשים גברים וילדים". אותו שלט לפי העדות הינו בן 30 שנה, למצער. בתקופת חיי המנוח גבה מר נוח טבצ'ניק ז"ל את דמי השכירות, אחריו אשתו מרים, לאחריה בנו המנוח אהרון, ולבסוף ועד היום טיפל בגביה מר נועם איינהורן, נכדו של מר נוח טבצ'ניק (נועם לא העיד). ממילא ידעו בעלי הנכס הן ממראית עיניהם והן לנוכח השלט הקבוע בחזית החנות עשרות השנים כי החנות שימשה לממכר דברי הלבשה וגלנטריה. כך מיום פתיחתה. ולא לגלנטריה בלבד. תקופה ארוכה נמכרו בחנות בגדי תלבושת אחידה לבתי הספר בק.אתא. עובר לרכישת הזכויות בחנות ניהלו הורי גב' לב חנות לממכר דברי הלבשה וגלנטריה במקום אחר בק.אתא.

הגב' לב צרפה אף הסכם מיום 20.8.59 בין קבלן הבניין שבנה את הבניין על מגרשו של נוח טבצ'ניק ז"ל לבין אביה המנוח של העדה, מר אשר אייזנברג. באותו הסכם נאמר במפורש שמדובר בחנות לגלנטריה והלבשה.
איני מייחס להסכם זה חשיבות רבה שכן מר נוח טבצ'ניק שבעליו נכנסים המשיבים כבעלי הבית, אינו חתום עליו. לעומת זאת יש חשיבות ניכרת לכך שבעלי הנכס לאורך עשרות בשנים, ידעו כי בנכס מתנהל עסק לממכר בגדים. וכל השנים לא מחו, ולא טענו להפרת הסכם השכירות על דרך שינוי מטרת השכירות. גם המבקשת העידה, ותמכה בגרסת בתה כי המונח גלנטריה, לפני עשרות שנים, שימש באופן נפוץ כדי לתאר לא רק סדקית אלא גם הלבשה.

גם הדייר המוצע מר סלהוב, אשר שוכר ממשפחת המשיבים חנות אחרת (בשכירות חופשית) באותו מתחם, חנות שאף היא משמשת לממכר בגדים, אישר כי בחנות המבקשת מתקיים ממכר בגדים מרגע ששכר את חנותו
(מזה 30 שנה).

מן העבר שכנגד, המשיבה 1 בעדותה לא יכולה היתה לשפוך אור מידיעה אישית על מהות העסק שהתנהל משכבר במושכר. כאמור בנה נועם, שהוא זה שטיפל בגביית דמי השכירות מאז פטירת אביה של העדה – לא העיד.

11. מחלוקת ספציפית זו שבין בעל בית לדייר מוגן בעסק, לגבי ההבדל שבין גלנטריה לממכר גדים, חוזרת על עצמה ביותר מתיק אחד. לעתים לגבי מושכרים עסקיים קטנים
נחתם במקור הסכם
המגדיר את מטרת השכירות כ"גלנטריה". ובחלוף השנים נמצא שמתנהל שם עסק לממכר בגדים: בין במקור, ובין בחלוף השנים, עם שינוי המציאות הכלכלית, כאשר בקיום עסק של גלנטריה לבדה אין משום הצדקה כלכלית.
לעתים יכול והמחלוקת תפרוץ כאשר מבקש הדייר המוגן להעביר זכותו לאחר; ולעתים – במסגרת תביעת פינוי שמגיש בעל הבית בגדרה יטען לעילת פינוי לפי סע' 131(2) לחוק הגנת הדייר, בשל הפרת ההסכם על דרך קיום עסק השונה ממטרת השכירות שהוגדרה.

ב"כ המשיבים הפנה להגדרה המילונית של גלנטריה כסדקית, היינו "חפצים קטנים – בעיקר כלי תפירה כגון מחטים וחוטים". אלא שבכך אין די. לא די בכך שההגדרה המילונית של גלנטריה מלמדת על עסק של חייטות או מכירת דברי חייטות, להבדיל מהלבשה. כאשר משנה הדייר המוגן את מטרת השכירות ובעל הבית אינו מוחה למרות ידיעתו על כך ומוסיף לגבות בלא מחאה דמי השכירות מהלך עשרות בשנים, הרי שמכך יש ללמוד שביחסי בעל הבית והדייר המוגן, חל שינוי מוסכם מכללא במטרת השכירות המוגדרת בהסכם. ובעל הבית או יורשיו בחלוף עשרות שנים, לא ישמעו עוד בטענה כי הופר הסכם השכירות (ולא תעמוד להם עילת פינוי מכוח שינוי מטרת השכירות בשילוב סע' 131(2) לחוק הגנת הדייר). בהתאמה, אין לקבל שישמעו בעלי הנכס בטענה מקבילה כי יש התנגדות מוצדקת להעברת זכות השכירות, שיסודה בשינוי מטרת השכירות; שינוי עליו הוסכם מכללא מזה עשרות בשנים. ניתן לראות באי מחאה או פעולה בענין זה מצד בעלי הבית לאורך השנים חרף מודעותם לכך שבעסק נמכרים בגדים, משום ויתור על ההפרה הנטענת. ראה ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר מהד' 2, עמ' 51; ע"א 497/59 פרנק נ' לנגברג יד 1441,1445; ע"א 41/48 לוין נ' פרוינד פ"ד ב 604,608). משכך וממילא, אין לקבל התנגדות להעברה מטעם זה.

סבירות הסירוב של בעל הבית להסכים לחילופי הדיירים המוגנים, נבחנת באמות מידה אובייקטיביות של בעל בית סביר והוגן. סבירות ההתנגדות תיבחן על פי תנאי השכירות הקיימים, ולא לפי אפשרות לשינוי עתידי באותם תנאים. אם השינוי המוצע צפוי שיפגע ממשית בהנאה הכלכלית של בעל הבית מן הנכס על פי תנאי השכירות הקיימים – הרי סבירה היא ההתנגדות (עיין: ע"א (י-ם) 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי). לא זה המצב בענייננו: בין אם שונתה בהסכמה מכללא ומזה שנים מטרת השכירות, ובין אם כבר מיום תחילת השכירות המוגנת ראו שני הצדדים להסכם השכירות את מטרתה (גלנטריה) ככוללת גם ממכר בגדים, הרי התוצאה היא אחת. מטרת השכירות המוגנת כוללת גם ממכר בגדים. כך לא כשינוי לעתיד אם תתקבל הבקשה, אלא על פי תנאי השכירות הקיימים שבין הצדדים כפי שהיו עוד במקור או כפי ששונו מכללא לפני שנים רבות.

מקל וחומר שכך כאשר מדובר על מטרות שכירות "שכנות" (גלנטריה וממכר בגדים, כאשר ההגדרה המילונית אינה ממצה לעיתים את הגדרת האדם ברחוב, בוודאי זו שהיתה קיימת לפני עשרות שנים). וכאשר מעדותה של הגב' לב המקובלת עלי, עולה שבעלי הבית, כמו חלק ניכר מתושבי קרית אתא, רכשו במהלך השנים הארוכות בגדים בחנות, היינו ידעו היטב איזה עסק מקווים בה. כאמור, גם הדייר המוצע מר סלהוב העיד כי הוא עצמו שוכר חנות לממכר בגדים ממשפחת טבצ'ניק באותו מתחם, מזה 30 שנה, וכי כאשר החל בכך כבר היתה החנות של אייזנברג קיימת ועסקה אף היא במכירת בגדים כל השנים.

אני דוחה את התנגדות המשיבים שיסודה בשינוי מטרת השכירות המוגדרת בהסכם.

12. לגבי גובה דמי השכירות: טענת המשיבים הינה שדמי השכירות היו אמורים להיות מעודכנים מידי חודש בחודשו כפי התקנות המשנות. אלא שהמבקשת שילמה ומשלמת 482 ₪ לחודש מאז 9/03. העדה ורדה לב נשאלה על כך והשיבה שלגבי השנה עד שנה וחצי האחרונות לאור התדרדרות ומצב הבריאות של אמה, היא זו שהחלה לרשום את השיקים ובכל חודש כאשר נפגשה עם נועם איינהורן שאלה אותו כמה עליה לרשום, ונענתה שמדובר ב 482 ₪. התשובה שלא נסתרה,
מקובלת עלי עובדתית. המשיבים לא טענו כי פרצה מחלוקת לגבי גובה דמי השכירות והמבקשת או הגב' לב סירבו לשלם 572 ₪ (כשיטתם) במקום 100 ₪ פחות כפי שנרשם בשיקים.
יכול ויש חוב קטן בדמי שכירות, לאור ספק שהוטל בענין תחולת סע'
154 לחוק הגנת הדייר על מושכר עסקי (רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן
פ"ד נב(2) 625) ובענין זה לא אביע דעה: שכן גם אם הייתי מניח
שנוצר חוב שלא מדעת, הרי שראשית, לכל היותר הוא בר תביעה, ואין כאן עילה להתנגדות להעברת הזכות. ושנית, החוב המצטבר הנטען בהליך זה על ידי המשיבים ממילא לא חושב ולא כומת, ובעל הבית (המשיבים) לא פנו בגינו בתביעה או בטענת קיזוז כלשהי שהוכחה.

יש לציין עוד כי הדייר המוצע מר סלהוב אישר בחקירתו כי גם אם דמי השכירות הם 572 ₪ לחודש ולא 472 ₪ לחודש, אין הדבר מעלה או מוריד מבחינתו (עמ' 14 לפר').

13. וזה נוסח סע' 95 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]:

" (א)
ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים - יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי במחלוקת, ובלבד שבפסק הדין תינתן לבעל הבית רשות, תוך חמישה עשר יום מיום פסק הדין, לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח, או להשלישו לזכותו, ולהחזיר לעצמו את ההחזקה
?
במושכר.

(ב)
בפסק דינו יקבע בית הדין את המועד, שלא יהא מוקדם מחמישה עשר יום ולא מאוחר משלושים יום מיום פסק הדין, בו רשאי הדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר, ובלבד ששילם לבעל הבית ולדייר היוצא חלקם בדמי המפתח, או השלישו לזכותם.

"


14. סוף דבר:

א. אני דוחה התנגדות המשיבים, וקובע את סכום דמי המפתח המלאים בסך של 396572 ₪.

ב. המשיבים יהיו רשאים בתוך 15 יום מהיום לשלם למבקשת חלקה (60%) היינו 237,943 ₪, , ולהחזיר לעצמם כנגד התשלום הנ"ל את החזקה בחנות.

ג. במידה ולא יעשו כן המשיבים בתוך 15 יום
כאמור, יהא רשאי הדייר המוצע מר סלהוב בתוך 16 יום מהיום, ולא יאוחר מ 30 יום מהיום לקבל את החזקה בחנות, בכפוף לתשלום למבקשת של 237,943 ₪, ותשלום נוסף של 158,629 ₪ למשיבים.

ד. מאחר ובסופו של יום הפער בין דמי המפתח שנקבעו לבין אלו להם טענה המבקשת הנו קטן ונדחתה התנגדותם של המשיבים, ישאו המשיבים בהוצאות המבקשת בסך כולל של 4000 ₪.

15. המזכירות תדוור פסה"ד בפקס ידני לצדדים.



ניתן היום,
י"ט אלול תשע"א, 18 ספטמבר 2011, בהעדר הצדדים.














ש בית הדין לשכירות 48160-08/10 אסתר איזנברג נ' עדנה אינהורן, דוד טבצ'ניק, רות ספיר ואח' (פורסם ב-ֽ 18/09/2011)