פסקי דין על צבי הרשקוביץ | פסקי דין על עטרה הרשקוביץ | פסקי דין על שירלי מרקוביץ | פסקי דין על מדינת ישראל-משרד האוצר אגף מס הכנסה |

4006/06 הפ     27/09/2011




הפ 4006/06 צבי הרשקוביץ, עטרה הרשקוביץ נ' שירלי מרקוביץ, מדינת ישראל-משרד האוצר אגף מס הכנסה








בית המשפט המחוזי בירושלים
בפני
כב' השופט
משה
דרורי




27 ספטמבר 2011

ה"פ 4006-06 הרשקוביץ ואח' נ' מרקוביץ ואח'





בפני
כב' השופט משה
דרורי


המבקשים
1. צבי הרשקוביץ
2. עטרה הרשקוביץ
שניהם ע"י ב"כ עו"ד צבי לשם


נגד

המשיבים
1. שירלי מרקוביץ
2. מדינת ישראל /משרד האוצר – אגף מס הכנסה
ע"י ב"כ עו"ד רועי כהן
, סגן פרקליט מחוז ירושלים (אזרחי)



פסק-דין


א.
כללי

1.
בפני
י עתירה למתן

פסק דין
הצהרתי, הקובע כי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים למכירת שני מגרשים ביישוב חשמונאים הינם בטלים.
2.
הבקשה כוללת שאלות מתחום דיני החוזים, שעיקרן - התנאים לביטול חוזה, עקב היותו נסמך על מצג שווא מטעם אחד הצדדים, ועקב קיומו של תנאי מתלה, אשר לא התממש, בחלוף זמן סביר להתממשותו.
3.
כמו כן, התבקש בית המשפט, בבקשה המקורית (שהוגשה על ידי ב"כ הקודם של המבקשים, עו"ד סיגל עזריה-תמיר), כפועל יוצא, את ביטול שומות מס שבח, לגבי מגרשים 321 ו-322, מהטעם, שבסופו של יום, לא התבצעה מכירתם של שני מגרשים אלו. מכיוון שכך, הוגשה התביעה בדרך של המרצת פתיחה, גם כנגד אגף מיסוי מקרקעין במשרד האוצר (המשיבה השנייה).
לאחר תחילת ההליך, התבקשה, בהסכמה, מחיקת האגף למיסוי מקרקעין, בעקבות הסכמתו של האגף לשקול מחדש את שומות המס האמורות, על בסיס פסק הדין,
אשר יינתן על ידי בית משפט זה, בסיום ההליך העיקרי. אומנם המדינה, משיבה 2, המשיכה ליטול חלק בדיונים, ואף הגישה סיכומים, אולם היה מובן ומוסכם כי פסק הדין שיינתן בתיק זה לא יחייב את המדינה, במישור של דיני המס.
4.
משמעות הדברים ותוצאתם המעשית היא, כי לא אדון בסוגיות המיסוי הנובעות מביטול החוזים, ככל שיבוטלו, אלא רק בהגדרתם המשפטית של החוזים, במועד חתימתם, ובאפשרויות ביטולם, כיום.
ב.

הרקע העובדתי
5.
המבקשים, צבי ועטרה הרשקוביץ
, הינם זוג נשוי, המתגורר ביישוב חשמונאים (להלן –"המבקשים", או
"המבקש" - או "המבקשת", בהתאמה).
6.
המשיבה, הגב' שירלי מרקוביץ
, מתגוררת כיום בארצות הברית, ומגיעה לארץ, בהזדמנויות משפחתיות או עסקיות שונות (להלן - "המשיבה").
7.
המבקש, רכש, בשנות השמונים של המאה ה-20, את מגרש 322 שביישוב חשמונאים (להלן – "חשמונאים" או "היישוב"), מאת החברה לפיתוח שכונות מגורים ביהודה ושומרון בע"מ (להלן "החברה"), בעלת הזכויות במגרש (להלן – "מגרש 322").
המבקש בנה את ביתו על מגרש זה, ובו מתגוררים המבקשים, עד היום.
8.
בסוף שנות השמונים של המאה ה- 20, לאחר נישואיהם של המבקשים זה לזו, הם רכשו את מגרש מס' 321 (להלן – "מגרש 321") מגרש זה, צמוד למגרש 322). אך, החברה ביטלה את הסכם מכירת מגרש 321 למבקשים, ומכרה את מגרש 321 לאחרים, בני הזוג יוסף ושושנה גיאר, ביום 15.7.96. אלו, בנו עליו בית; לאחר מכן, מכרו הם את הבית, ביום 14.6.00, לד"ר קאסן.

9.
בד בבד, ניהלו המבקשים הליכים כנגד החברה, בשלוש ערכאות שונות, בית משפט שלום (ה"פ 175396/96), בית המשפט המחוזי (ע"א 844/97), ובית המשפט העליון (בר"ע 951/99), להוצאתו של מגרש מס' 321 מידי הצד השלישי, לו הוא נמכר (יוסף ושושנה גיאר, או ד"ר קאסן, הבא בנעליהם). בסופו של יום, לא הצליחו המבקשים לאכוף את הסכם הרכישה ביחס למגרש 321. המגרש נותר, איפוא, ברשותו של הצד השלישי, לפי

פסק דין
חלוט, שנתן בעניין זה בית המשפט העליון (החלטת כב' השופטת טובה שטרסברג-כהן, מיום י"ג שבט תשס"ה (20.1.00), ברע"א 951/99 צבי ועטרה הרשקוביץ
נ' חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ).
10.
בין הצדדים לתיק זה, בני הזוג הרשקוביץ (המבקשים), והגב' מרקוביץ (המשיבה), נחתם הסכם, הנושא תאריך 23.4.95 (להלן – "ההסכם" או "החוזה" או "חוזה המכר"), לפיו, מחצית מגרש 322 תועבר מידי המבקשים, לידי המשיבה; ואם לא תתממש העברה זו, הרי שמחציתו של מגרש מס' 321, יועבר
לידי המשיבה.
11.
בגין החוזה, המיוחס למחציתו של מגרש מס' 322, הוגש, ביום 6.3.00, דיווח למס שבח, ושולם סכום המס שהושת על המוכר.
12.
ביום 16.4.00, מסר המבקש לידי המשיבה, ייפוי כח לרישום מחצית מן הזכויות במגרש מס' 322, על שמה היא.

13.
במועד מאוחר יותר, חתמו הצדדים על חוזה, הנושא תאריך 29.4.95, לפיו, התחייבו בני הזוג הרשקוביץ לבנות עבור הגב' מרקוביץ יחידת דיור בחלק ממגרש 321, כאשר יתקבל היתר בנייה למגרש זה ( מס' 321). התמורה בשל בניית יחידת הדיור הייתה, בהתאם לחוזה הנ"ל, סך של
100,000$.

14.
לחומר הראיות, צורף תצהיר, מיום 15.8.01, בו הצהירה הגב' מרקוביץ, כי המבקשים, בני הזוג הרשקוביץ, לא בנו עבורה דבר על אדמת מגרש 321, ובשל כך היא אף לא שילמה להם מאומה מתמורת הבנייה, הנקובה בחוזה זה.
15.
הדיווח על מכירת מגרש 321 לרשויות מס שבח, הוגש ביום 18.4.01. מכוח הדיווח הנ"ל, חוייבו המבקשים במס שבח (הכולל ריבית). חיוב מס זה, לא שולם מעולם. החיוב במס, עבור מכירת מגרש 321, עומד, בשל ריביות וקנסות, על
סך של 1,380,919 ₪ (נכון ליום 29.3.06; אין בפני
י נתונים מעודכנים יותר, אך ברור כי הסכום מאז תפח ועלה).
16.
אף שנתוני יסוד אלה פשוטים הם, לכאורה, הדרך לאתרם לא הייתה פשוטה, וזמן רב עבר עד שהמסמכים הרלבנטיים, במיוחד ממס שבח, הוגשו לבית המשפט. אולם, אין באיחור בהגשת המסמכים כדי לגרוע מכשרותם או מתוקפם, של אותם המסמכים.
ראוי לציין, כי הייתה הסכמה בין הצדדים, ביום 24.6.10, וכן בעמ' 31 לפרוטוקול מיום 12.6.07, כי כל החומר המצוי בתיק בית משפט הוא חלק מהראיות בתיק, במובן זה שניתן להסתמך עליו בסיכומים, למעט טענות קבילות, עקב זיוף (ראה גם: סעיף 1(א) לסיכומי ב"כ המבקשים, עו"ד צבי לשם
). מכאן, שמסמכי מס שבח, כמו יתר המסמכים, הם חלק מהראיות בתיק.
הזמן שחלף לאיתור המסמכים, הוא רק הסבר חלקי למשך הזמן של ההליכים הממושכים בתיק זה. להתארכות ההליכים תרמו החלפת עורכי הדין של המבקשים (תחילה הם יוצגו ע"י עו"ד סיגל עזריה-תמיר, בשנת 2006; לאחר מכן, הם יוצגו ע"י עו"ד גיל איכבום, בשנת 2007; ובשלב האחרון, מאמצע שנת 2008, כולל בסיכומים הם יוצגו ע"י עו"ד צבי לשם
, שבעבר ייצג אותם בהליכים בבר"ע 951/99 הנ"ל), מצד אחד, כאשר לכך יש להוסיף את מגורי המשיבה בארה"ב, קשייה להגיע לישראל, הקושי בקומוניקציה עימה, ובקשותיה האחרונות לדחיית דיונים עקב מגבלות רפואיות שונות שלה, אשר היא טענה, כי מהן היא סובלת, מצד שני.

ג.

תמצית טענות המבקשים
17.

סיפור המעשה, כפי שמגוללים אותו המבקשים, היה, כי המשיבה, התוודעה למצבם של המבקשים, אשר זכויותיהם במגרש אחד מן המגרשים שרכשו, נשללו על ידי החברה הקבלנית, ולאחר מכן, על ידי בית משפט.
18.
המשיבה, היא זו אשר פנתה אל המבקשים, והבטיחה לסייע בידיהם להחזיר את זכויותיהם, אשר נשללו. עוד הוסיפה המשיבה ואמרה, כי היא מקורבת לגוף כלכלי חזק, הרוכש קרקעות רבות בחלק המערבי, המישורי, של היישוב חשמונאים, וכי היא תסייע להם להחליף חלק מן המגרש הנותר להם, מגרש 322, במגרש אחר בחלק המערבי של היישוב. סיוע זה, אמור היה להתבצע על ידי מכירת חלקו הלא בנוי של מגרש 322, ורכישת מחציתו של מגרש חלופי, במקום המועדף עליהם.
19.
עיסקה זו, קסמה למבקשים, משום שחלקו המערבי של היישוב היה ממוקם על קרקע מישורית, אשר הייתה נוחה יותר להליכה, ויכולה הייתה להקל על כאבי הרגליים, מהם סבל המבקש.
20.
בדיעבד, התברר למבקשים כי אין למשיבה כל מגרש בחלקו המערבי או בכל חלק אחר של היישוב, וכי הם לא יקבלו כל מגרש חלופי, תמורת חלק המגרש, אשר נמכר למשיבה.

21.
עוד טוענים המבקשים, כי, אומנם, על פי ההסכם, היו הם אמורים לקבל תמורה כספית בעד המגרש; ברם, בפועל, לטענת המבקשים, הם לא קיבלו תמורת המגרש, ולוּ אגורה שחוקה.

22.

עוד טוענים המבקשים, כי ככל שייקבע כי החוזה בינם אכן נכרת, למרות מצג השווא אשר הוצג להן על ידי המשיבה, הרי שהחוזה מכיל בתוכו תנאי מתלה, והוא זה: אישור תוכנית לבניית יחידת דיור נוספת. לדברי המבקשים, ללא אישור זה, אין תוקף לחוזה.
23.
היות ואישור זה לא הושג, ולא נראה כי יושג כלל, ומאחר ובתנאי מתלה עסקינן, טענת התובעים היא
אין תוקף לחוזה המכר הנ"ל שבין הצדדים.
ד.

תמצית טענות המשיבה
24.

גירסתה העובדתית של המשיבה, שונה לחלוטין.
לדבריה, היא לא ידעה שהחברה הקבלנית ביטלה את הסכם המכירה עם המבקשים, או על ההליכים המשפטיים, שהיו בין המבקשים ובין החברה הקבלנית ורוכש הקרקע.
25.
המשיבה, מבחינתה, רכשה את הקרקע בתום לב, ביום הנקוב בחוזה – 29.4.95 - ועומדת על קיומו של חוזה המכר.
26.
את השיהוי בין חתימת החוזה (אפריל 1995) לבין מועד הדיווח עליו לרשויות מס שבח (מרץ 2000) – כפי שהוסבר לעיל (ראה: פיסקה 11) – מסבירה המשיבה בכך שרק בשנת 1999 המציאו המבקשים הוכחות לכך שהם בעלי הזכויות במגרשים 322 ו- 321. לכן, רק אז ניתן היה לרשום משכון על מגרשים אלו, לטובת המשיבה.

27.
המשיבה מכחישה מכל וכל את הטענה כאילו הציגה עצמה בפני
המבקשים כמתווכת נדל"ן, וכן כי דיברה עם המבקשים על קרקע חלופית בחלק המערבי של היישוב.

דיון והכרעה
28.
נקודות המחלוקת בין הצדדים נוגעות לכוונתם, בעת חתימת החוזה, ביחס לכל אחד מן המגרשים אליהם מתייחס החוזה ביניהם. בעוד המבקשים טוענים לביטולם של הסכמים אלו, טוענת המשיבה לקיומם של אותם הסכמים.
29.
אדון, להלן, בנפרד, ביחס לכל אחד מן החוזים, המתייחסים לכל אחד מן המגרשים.

ה.
החוזה שנחתם ביחס למגרש 322
30.
אשר למגרש מס' 322, אשר בו גרים המבקשים, חלוקים הצדדים בשאלה, האם היה החוזה שנכרת ביניהם ביחס למחציתו, כולל תנאי מתלה, שהוא קבלת אישור בנייה ליחידת דיור נוספת, בחציו הריק של המגרש.
31.
המבקשים טוענים, כי החוזה נכרת כתוצאה מתרמית ומהטעיה מצידה של המשיבה: הסכמתם של המבקשים למכירת המגרש, התבססה על ההנחה כי למשיבה יש האפשרות למכור להם, או להפנותם לגורם אשר ימכור להם, חלקה חלופית של מגרש, במיקום שונה.
הנחה זו, התבררה, למפרע, כמוטעית. מכיוון שהנחה זו, היא שביססה את הסכמתם של המשיבים למכירת מחצית המגרש, שהיה בבעלותם, הרי שנשמט הבסיס להסכמתם של המבקשים למכירת חלק המגרש שבבעלותם.
32.
במילים אחרות, טוענים המבקשים

לביטולו של החוזה, עקב תרמית והטעיה, מצידה של המשיבה, וזאת בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן – חוק החוזים"),
הקובע כדלקמן:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה 'הטעיה'- לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן"
.


33.
טענה נוספת, וחלופית, מצידם של המבקשים, היא

לביטולו של החוזה בשל אי קיומו של תנאי מתלה, לפי סעיף 29 לחוק החוזים, שזה לשונו:


"היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה".

34.
המשיבה מכחישה את ההתנהלות האמורה, בנוגע למגרש מס' 322. מבחינתה, לא היו הדברים מעולם; מגרש מס' 322 נמכר לה מרצונם הטוב של בעליו, וללא קשר למכירה מקבילה של מגרש אחר באותו היישוב. לטענתה, היא מעולם לא הציגה עצמה למבקשים כמתווכת נדל"ן, או כמי שבידה לסייע למבקשים ברכישת מגרש חלופי התואם יותר את צרכיהם; ובוודאי, לשיטת המשיבה, מכירת המגרש לא הותנתה בכגון דא. מכיוון שכך, המסקנה האופרטיבית, לדעתה של המשיבה, היא כי חוזה מכירת המגרש שבין הצדדים, הוא
שריר וקיים.

35.
המחלוקת שבפני
י היא, עובדתית, בעיקרה. ההכרעה במחלוקת זו תתמקד, אם כן, בעדויות שנשמעו בפני
י, מטעמם של הצדדים.
36.
פועל יוצא מההכרעה העובדתית, היא ההכרעה המשפטית, כפי שאסביר בקצרה, עתה.
37.
אם יוכח כי המשיבה אכן הציגה מצג, לפיו מכירת המגרש תתבצע כנגד מכירה עתידית, והסכמתם של המבקשים למכירת המגרש נבעה ממצג זה, הרי שהחוזה שבין הצדדים נגוע בפגם היורד לשורשם, וזכותם של המבקשים, מתוקף סעיף 15 לחוק החוזים,
לבטלו, באופן חד צדדי.
38.
מאידך גיסא, אם יוכח כי מכירת המגרש לא הסתמכה על מצג כלשהו, שהוצג מטעמה של המשיבה, וכי המכירה
נבעה מרצונם החופשי של המבקשים, המסקנה המשפטית תהיה כי הסכם המכר שבין הצדדים, תקף לכל דבר ועניין.
ו.

החוזה שנחתם ביחס למגרש 321
39.
מכירתו של מגרש 321 אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים, מסיבה זו:
מגרש זה אינו ניתן עוד למכירה, כלל.
40.
כמתואר בפרק העובדתי לעיל, המגרש נמכר לצד שלישי (ראה: פיסקה 8 לעיל), ומכירתו אושרה בשלוש ערכאות (ראה: פיסקה 9 לעיל).
41.
לפיכך, הצדדים בתיק זה אינם משתעשעים עוד ברעיון, להחזיר מגרש זה לידי מי מהם.
42.
הנפקות היחידה הקיימת להסכם זה, היא חיובם של הצדדים במיסים הנובעים מהסכם המכר, ובתוך כך, והעיקרי שבהם, הוא החיוב במס שבח.

43.

מכאן, שאיזכורו של המגרש, והדיון המשפטי במהותו, נעשה, בעיקר, משום שאגף מיסוי מקרקעין, אמור להסתמך על

פסק דין
גם בעניין מגרש זה, בקביעתו את שומת המס למגרש.


ז.
בחינת מסכת העדויות מטעם הצדדים
ז1.
כללי
44.
העדויות שנשמעו בפני
י בתיק זה, היו אלה: עדותו של המבקש, מר הרשקוביץ, עדותו של העו"ד שבפני
ו חתמו הצדדים על החוזה, עו"ד מנחם קליין, עדותו של נציג האגף למיסוי מקרקעין במשרד האוצר, עדותו של מר חוברה, מתווך העובד ביישוב חשמונאים, ועדותו של ד"ר קאסן, רוכש מגרש 321 מבעליו החדשים (בהתאם לפסיקת בתי המשפט).
45.
המשיבה חקרה בעצמה את העדים (ולא יוצגה על ידי עורך דין), אך לא העידה בעצמה; זאת, מטעמים שונים ומגוונים, החל בכאבי שיניים וכלה בהעדרו של אדם קרוב, מבחינה מוראלית או נפשית, שיהיה נוכח בזמן מתן עדותה.
46.
אי
עדותה של המשיבה , נזקף לחובתה, מבחינה ראייתית.
בעניין זה, נטענו ע"י עו"ד לשם, טענות קשות וחריפות, באומרו (סעיף 1(ד) לסיכומיו): "המשיבה 1 נמנעה במכוון ובאופן מתוכנן מראש שלא להתייצב לדיון הוכחות בפרשת ההגנה, זאת על מנת להימלט מחקירה נגדית, צולבת, שהייתה אמורה לעבור, כדי לעמת אותה עם העובדות של מקרה מצער זה, להצביע על פרצופה האמיתי, מי שיזמה ורקחה פעולות נפסדות ובלתי חוקיות בעניין המקרקעין של המבקשים, תוך כדי ניצול מצוקתם של אלו... לנוכח תוצאות הליך משפטי אחר בקשר לחלק של אותה מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב".
גם בהמשך סיכומיו (סעיף 14), תחת הכותרת "היעדרות המשיבה מדיוני בית המשפט", מתייחס עו"ד לשם לנושא זה ואומר את הדברים הבאים:
"הנאשמת [
צ"ל: המשיבה 1] לא התייצבה פעמים רבות לדיונים במשפט זה, ולא שעתה להמלצות כב' בית המשפט לקחת עו"ד שייצגה במשפט. כתוצאה מכך, נוהלה חלק מפרשת התביעה בהיעדר המשיבה 1. חוסר שיתוף הפעולה מצד המשיבה 1 והליך משפטי שהתנהל נגדה, מעיד על כך שלא היה למשיבה 1 כל רצון להיגע לחקר האמת בתיק זה.
יתר על כן, אי התייצבותה לנהל את פרשת ההגנה והימנעותה מלהביא עדים או להיחקר על תצהירה בחקירה נגדית צולבת, מדברים בעד עצמם, ויש לראותם כמי שפועלים נגדה בבחינת מכלול הראיות ונטל ההוכחה והשכנוע בתיק זה".
גם אם חלק מדברי עו"ד לשם מנוסחים בלשון קיצונית מעט, עדיין צודק הוא בעיקר טענותיו, ואני קובע, כפי שאמרתי בתחילת פיסקה זו כי אי עדותה של המשיבה ייזקף לחובתה, מבחינת דיני הראיות. אולם, אינני מקבל את גישת עו"ד לשם, במלואה, כאילו מעצם אי העדתה של המשיבה 1, יש לקבל באופן מוחלט את גירסת המבקשים.
47.
משמיעת עדויות אלו, עַלה כי האמת העובדתית מצויה אי שם בין טענותיו של כל אחד מהצדדים.
48.
אינני מוצא כי ניתן ליחס כוונת תרמית, באופן אבסולוטי (כלומר: כלפי הצד השני לחוזה וכלפי כולי עלמא), לצד אחד מן הצדדים בלבד. מאידך גיסא, מצאתי בדברי העדים הוכחה לכך שלא כל הנתונים העובדתיים הובאו בפני
שני הצדדים, עובר לחתימה על חוזה המכר.
49.
אביא את תיאור העניינים העובדתי, כפי שהשתקף מן העדויות והראיות שנפרשו בפני
י. מכיוון שטענתם המרכזית של המבקשים, היא שהנוסח הכתוב של החוזה, אינו תואם את כוונתם של הצדדים (בעניין מגרש 322 וכן בעניין מגרש 321), לפיכך, בניסיון להבין את כוונת הצדדים, עובר לחתימתם על אותו חוזה, ובניסיון לאמוד את כוונתם, אתבסס על התשתית העובדתית, אשר עולה מדברי
העדים מטעמם של הצדדים.
50.
בניגוד לטענותיו של המבקשים, לא נראה, מן העדויות שהובאו בפני
י, כי המבקש היה תם לב לחלוטין, ולא הבין במה מדובר, כפי שביקש להציג בפני
בית המשפט. להערכתי, המבקש גם הוא הבין יפה מאוד את מהות מעשיו ואת תוצאותיהם, והיה מוכן לכך, בדיוק כפי שהייתה מוכנה לכך המשיבה.
51.
את דעתי זו גיבשתי, בין היתר, בהסתמך על דבריו של עו"ד מנחם קליין, אשר תיאר את התרשמותו ותובנותיו מן העסקה שנחתמה בפני
ו, באוגוסט 1999 (עמ' 61 לפרוטוקול):
"ש: כמייצג את שני הצדדים, איזה הגיון אתה רואה בזה ששני הצדדים יבקשו בשנת 99' לפברק בעצם חוזה ל- 4 שנים ויותר אחורה?
ת: אלף הם אמרו לי שהם התחילו במו"מ בשנת 95', יש גם מסמכים של הרשקוביץ שהוא חתם על זה, והם אמרו שיש בעיות בחשמונאים ברישום התאריכים של רכישת הקרקעות. הם, למשל, הציגו לפניי חוזה שמראה שמר הרשקוביץ רכש קרקע בחשמונאים ללא תאריך.
ש: אני אומר לך שמי שביקש ממך, ואולי אתה לא כ"כ זוכר את זה, בשנת 99' לערוך את החוזה על פי תאריך 95', זה אך ורק אחד מהצדדים, היינו: המשיבה 1. יכול להיות שדיברת איתה לפני, והבנת ממנה שבעצם הבקשה הזו היא לבקשת שני הצדדים ולא לבקשתה, ולכן כך הדברים נעשו?
ת: את החוזה עשיתי לבקשת שניהם. אני לא מחתים אנשים על חוזים, כאשר אני לא מסביר להם והם לא מבינים על מה הם חותמים".
52.
אמינה עלי, עדותו זו של העו"ד, ואני סבור כי משקלה של עדות זו משמעותי, במיוחד בנסיבות התיק הנוכחי, משום שנעדרת עדותה של המשיבה, אשר מקשה על הבנת השתלשלות העניינים העובדתית.
53.
עדותו של עו"ד מנחם קליין, אשר אינו חשוד עלי כמי שתומך באינטרס של אחד הצדדים, מהווה, מבחינתי, תיעוד אובייקטיבי, ככל הניתן, של האירועים שהובילו לחתימת החוזה.
אינני מקבל את גישת עו"ד לשם, בהערכת עדותו של עו"ד קליין. אני סבור כי יש לקבל את דברי עו"ד קליין, כאמינים, והם מהווים חלק חשוב בשיקוליי, למי להאמין, ומה בדיוק התרחש.
54.
מסקנת הדברים בהקשר זה, היא, כי החוזה לא נכפה על מי מהצדדים, אלא נעשה לרצון שניהם.
55.
עדיין, אין הדבר מעיד על כך ששני הצדדים היו מודעים מודעות מלאה למצב הדברים העובדתי והמשפטי, עליו נסמך החוזה. לצורך הכרעה בעניין זה, יש לבדוק, אחת לאחת, את טענותיהם של המבקשים ביחס למצג השווא שהוצג על ידי המשיבה, ובנוגע לקיומו או לאי קיומו של התנאי המתלה בחוזה.

ז2.
בחינת כוונת הצדדים על פי העדויות
בנוגע למגרש 322
56.
טענתם הראשונית של המבקשים הייתה, כי הסכמתם למכירת המגרש הסתמכה על המצג של המשיבה, לפיו, ביכולתה לסייע להם לרכוש מחצית מגרש חלופי, בחלקו המערבי של היישוב. משהתברר, למפרע, כי לא היה ביכולתה של המשיבה לסייע בעניין זה, הרי שנשמטה הקרקע תחת הסכמתם של המבקשים למכירת מחציתו של מגרש 322, למשיבה.
להלן, אבחן את נכונותה של טענה זו, בהתאם לעדויות שהובאו במשפט.
57.
בעדותו, תיאר המבקש את מצבו הכלכלי והנפשי שלו, עובר לחתימת החוזה, ואת הסתמכותו על דבריה של המשיבה.
58.
וכך נאמרו הדברים מפיו של המבקש (עמ' 33 לפרוטוקול – חקירת המבקש על ידי המשיבה בעצמה):
" ת. אני הפסדתי בשני משפטים. הפסדתי בסביבות 30,000 דולר ואחרי זה התבקשתי לשלם עוד מעל 20,000₪ הוצאות משפט, משפט נגד היזמים, חברת יו"ש, נתקלתי בקשיים עצומים. הסיפור התברר לגב' מרקוביץ, כי היא עובדת עם היזמים. היא באה אלי ואמרה לי שהיא יכולה לעזור לי. היא הסבירה שהיא עזרה כבר להרבה אנשים והציגה בפני
י מסמך שבית משפט עיקל הרבה מגרשים והיא גם אמרה לי שאני עומד בין אלה שהולכים לעקל לי את המגרש שנותר לי. ראיתי את המסמך הזה והיא פנתה אלי ואמרה לי: 'תדע לך שגם אתה מועמד לעיקול של המגרש שלך'. נכנסתי ללחצים כפולים. מצד אחד, לא הייתה לי אפשרות להחזיר חובות, הייתי בקשיים עצומים; ומצד שני, היא אמרה לי שעומדים מאחוריה רבנים צדיקים, ביניהם: הרב אליישיב, והיא עושה מה שהם אומרים... והיא הבטיחה לי שהיא עובדת במיליונים רבים, יש לה מגרשים רבים בגני מודיעין, יש לה שטח מישורי גדול, והיא תיתן לי לבנות עליו בית כי אני סובל מכאבי רגליים, והעלייה לבית שלי קשה לי.
ש: אם באמת כדבריך, יש לי שטחים מישוריים, מדוע אני צריכה לקנות ממך מגרש בהר?
ת: כי היישוב שלנו, יש בו פיתוח, יש בו מים, יש בו טלפונים, כבישים והכל, ועדיין בשטחים של חב' סברה (זה המסמכים שהיא הביאה), אין פיתוח ואין שום דבר. היא רצתה שהילדים שלה יגורו לידה, ולכן היא רצתה את המקום שלי בהר. לא ירדתי לסוף דעתה, שאולי באמת אין לה שום דבר".
59.
תמצית העדות היא, כי המשיבה גרמה למבקש להאמין כי היא מסוגלת לחלצו מן מצב הביש אליו נקלע, על ידי מכירת מחצית מגרשו (למשיבה עצמה או לאדם אחר), ועל ידי סיוע בקניית מגרש חלופי, המתאים יותר לצרכיו. המבקש תיאר, כי המשיבה הציגה בפני
ו מצג, לפיו אם היא תסייע לו לרכוש את אחד המגרשים הנחשקים על ידו, הרי שהסבירות היא כי הרכישה אכן תתבצע.
60.
עוד הסביר המבקש, מפורשות, במענה לשאלת המשיבה, כי נכונותו להעביר את חציו של המגרש על שם המשיבה, הייתה מותנית בכך שיקבל מגרש חלופי, בחלק היישוב המערבי (במהלך עדותו הנ"ל, בפרוטוקול):
ש: האם זה נכון שהיה תנאי שלא תקבל את הכסף מעו"ד קליין, אלא בהתקיים שני דברים: א. שמגרש 322, החצי השני יהיה כשיר לבניה. ב. שחצי המגרש יירשם על שמי, כך שהמגרש כולו ירשם על שמות שנינו. האם אתה הורית לעו"ד קליין לעשות את שני הדברים הללו?
ת. לא שהמגרש כולו ירשם על שנינו. אני אמרתי שאם אני אקבל מגרש בשיכון חסידים, אז אני מסכים שירשם על שנינו. בתנאי שאני אקבל בשיכון חסידים. הכוונה היא, שאני אחליף ואני אתן לה חצי מ- 322, ואני אקבל חצי בגבעה המערבית, בשיכון חסידים".
61.
עדות המבקש, בחקירתו הנגדית בידי המשיבה, לא נסתרה על ידי כל עדות אחרת; כזכור (ראה: פסקאות 45-46 לעיל), המשיבה בחרה, מסיבותיה שלה, שלא להעיד כלל, וכבר הסברתי שם את ההשלכות הראיתיות של מחדל זה של המשיבה.

62.

על כל פנים, מעדות זו של המבקש, עולה כי החוזה בין הצדדים נסמך על מצג, אותו הציגה המשיבה, לפיו, ביכולתה לסייע למבקש לרכוש מגרש חלופי, במיקום המועדף עליו.

63.
למרות מצג זה, הוברר, למפרע, כי אין למשיבה את היכולת להביא לרכישת מגרש מן הסוג המבוקש על ידי המבקש; לא כל שכן, שאין כל הוכחה שהיא, כאילו
קיימים ברשותה של המשיבה
מגרשים כגון אלו.
64.
טענה נוספת הייתה למבקשים, בקשר עם החוזה שנחתם לגבי מגרש זה, והיא זו: קיומו של תנאי מתלה, אשר סייג את כניסת החוזה לתוקף, עד למועד בו יתקבל אישור בנייה לגבי יחידת דיור נוספת, שתוקם במחצית הנמכרת של מגרש 322.

65.
אישור בנייה זה, לא התקבל עד עצם היום הזה; בוודאי שלא התקבל תוך זמן סביר ממועד חתימת החוזה והתנאתו של התנאי. העדר זה של אישור הבנייה, מפקיע כליל את תוקפו של החוזה.
66.
כוונת הצדדים הייתה זו: לא היה טעם בתשלום עבור המגרש, בטרם התקבל אישור הבנייה ליחידת דיור נוספת ונפרדת, משום שללא קבלת היתר זה, היה הופך חלק המגרש הנמכר לבלתי שמיש עבור על אדם אחד, המבקש להתגורר על המגרש.
67.
אשר על כן, היתנו הצדדים את העברת תמורת המגרש, בהצגת היתר הבנייה מאת העירייה.
68.
עד להצגתו של היתר זה, הועברה חלק התמורה, בנאמנות, לעו"ד קליין; חלק התמורה הנוסף, אמור היה להיות מועבר, עם הצגתו של אותו אישור בנייה.
69.
מסקנה זו, מתבססת, בעיקר, על החקירה הנגדית שערכה המשיבה למבקש, ממנה עולה כי המבקש לא ראה, ולוּ אגורה, מהכספים שהופקדו בנאמנות על ידי המבקשת אצל עו"ד קליין (עמ' 40 לפרוטוקול; ההדגשות הוספו):
"ש: אני מציגה בפני
ך מסמך בחתימת אשתך שהיא מאשרת שקבלה כסף.
ת: ... משמעות הדבר שהגב' מרקוביץ העבירה צ'ק לפקודת מר קליין, ואשתי הייתה בסך הכל שליחה. הכסף הזה הוא בנאמנות למר קליין, שהיה צריך לתת לי את הכסף רק עם היתר בניה והשלמה. אין היתר בניה. הכסף, חלקו אצל מר קליין וחלקו אצל גב' מרקוביץ. מר קליין נתן לי הוראות להעביר חלק מהכסף לגב' מרקוביץ.
ש: האם מהכסף הזה שהיא נתנה לעו"ד קליין, קיבלת כסף?
ת: אפילו לא גרוש."
70.
לסוגיית העברתם של כספים מהקונה למוכר, יש חשיבות רבה בנוגע לקביעה בדבר סיום הליך המכירה ותקפות המכר. בנוגע למכירת מגרש, הדעות חלוקות,
האם התקיים התנאי המתלה לגביו, והאם הושלמה
מכירתו.
71.
במקרה זה, העברת הכספים הותנתה באישור הבניה ליחידה נוספת. בהתאם לעדות שנשמעה מפיו של המבקש, חוזה המכר לא נועד, על ידי הצדדים, להיות תקף מרגע כריתתו, אלא רק מרגע קיומו של התנאי המתלה.

72.
גירסת המשיבה, בנוגע לאירועים ולמכירת מגרש 322, לוקה בחסר, בלשון המעטה. המשיבה סירבה לתת עדותה, ובפעמים הבודדות שנכחה בדיונים (שכן מקום מגוריה הינו ארצות הברית), העלתה סיבות שונות ומגוונות המונעות ממנה, לפי דבריה (הסובייקטיביים) להעיד, אך לא מנעו ממנה לחקור את עדי הצד שכנגד. בסופו של יום, כאמור, חסרונה של עדות המשיבה, נזקפת לחובתה (ראה: פיסקאות 45-46 לעיל).

ז3. גירסת המשיבה – ניתוח ומסקנות
73.
עם זאת, והרבה לפנים משורת הדין, ניסיתי ללמוד את גירסתה העובדתית למכירת מגרש 322, מכתב התשובה שהגישה המשיבה להמרצת הפתיחה, הנתמך בתצהירה מיום 12.3.07 (שאומת על ידי עו"ד מאשא וולפיש).

74.

מכתב תשובה זה עלה, כי טענותיה, ביחס לדברים אלו של המבקש, הן אלה:

א.
"המשיבה תטען שהיא לא ידעה על מצוקתם ואף פעם לא אמרה דברים אלו. היא לא אמרה שהיא מתווכת הפועלת בענייני נדל"ן בארץ באמצעות חברת סברה אינטרנשיונל. העמותה פועלת בארה"ב עם אנשים שרכשו קרקע"

(סעיף 4 לתשובת המשיבה להמרצת הפתיחה).
ב.
"... המשיבה תוסיף שהיא אף פעם לא שוחחה עם המבקש על קרקע בגבעה המערבית, לא הייתה שום סיבה לשוחח איתו על עניין זה; לא עניין שלו"

(סעיף 5 לתשובת המשיבה להמרצת הפתיחה; הקו במקור).
ג.
"ההסכם נערך ונחתם באפריל 1995, ולא בספטמבר 1999. רישום המשכון נעשה בספטמבר 1999, מכיוון שהמשיבה סירבה לשלם למבקש את היתרה עד לאחר שישימו עיקול - משכון על המגרש (כמו שנעשה בארה"ב)"

(סעיף 9ד לתשובת המשיבה להמרצת הפתיחה).
ד.
"המבקש אף נתן למשיבה אישור שהמגרש דו משפחתי, ולפיכך, היתרה בסך 20,000$ שולמה..."

(סעיף 11 לתשובת המשיבה להמרצת הפתיחה).
75.
תמצית טענותיה של המשיבה, היא כפירה מוחלטת באירועים, כפי שתיאר אותם המבקש. לדבריה, החוזה נחתם באפריל 1995, מרצונו החופשי של המבקש, וללא כל תניה בדבר היתר בנייה עתידי, ובלי כל
קשר למכירת מגרש נוסף, תמורת המגרש שנמסר לידיה.

76.

יתירה מכך, המשיבה, לגירסתה שבכתב תשובתה (עליה, כאמור, לא חשפה עצמה לחקירה נגדית, ולכן משקלה אפסי), לא דיברה עם המבקש על מגרשים הקיימים בחלקו המערבי של היישוב.
77.
עוד טוענת המשיבה, להבנתי, כי היא לא הציגה עצמה בפני
המבקש כמתווכת דירות; משכך, לא יכולה להיות טענה כאילו ביכולתה לסייע ברכישת מגרש כלשהו, בכל מקום אחר ביישוב המדובר.

78.
בחנתי את טענותיה המרכזיות של המשיבה, אל מול העדויות שהובאו בפני
י. אולם, הגעתי למסקנה כי אין לקבלן.
79.
טענותיה של המשיבה נסתרו על ידי העדויות הבאות, אחת לאחת, כפי שאסביר עתה.
80.
ד"ר ניל קאסן, אשר קנה את הבית שלו במגרש 321 ממר גיאר, הצד השלישי שלו מכרה החברה הקבלנית את המגרש (ראה: פיסקה 8 לעיל), הובא לעדות ביחס להיכרותו עם המשיבה. בעדותו, סיפר ד"ר קאסן על קשריו על הגב' מרקוביץ, המשיבה, ועל אירוע מסוים, שיש בו כדי לשפוך אור על הנושא שבפני
י (עמ' 7, לפרוטוקול מיום 3.9.09):
"ש: הגב' מרקוביץ. אמרת שאתה מכיר אותה. מה הייתה המעורבות שלך איתה?
ת: לפני תשע שנים כאשר רצינו לקנות באזור, היא הייתה אחת המתווכות שפגשנו.
ש: ואתה קנית בסוף, דרכה?
ת: לא.
ש: מה היא עשתה, היא הראתה לך בתים ביישוב?
ת: כן.
ש: למי היא לקחה אותך לראות?
ת: לא יודע שמות של הרחוב, אני ראיתי את הבית של מר הרשקוביץ (מצביע על המבקש).
ש: אז מה שאתה אומר למעשה שהיא לקחה אותך אליו?
ת: כן, הוא לא היה בבית. היא לקחה אותי לביתו, כדי לראות, על מנת לקנות".

81.
דבריו אלו, של העד, סותרים לסתור את טענתה של המשיבה כי היא לא אמרה למבקש שהיא מתווכת במקצועה. המבקש, או כל אדם סביר, לא היה נותן את מפתח דירתו, לאדם זר, כדי שיביא רוכשים פוטנציאלים לביתו, אלמלא ידע כי מדובר במתווך, שבכוונתו להביא למכירת דירתו.
82.
על כן, אני קובע כי נסתרה טענתה זו של המשיבה, שלא הייתה מתווכת, בפועל (שכן על פי אישור רשמת המתווכים, הגב' יהודית וייס מיום כ"ה אייר תשס"ב (7.5.02), הגב' שירלי מרקוביץ
אינה רשומה במאגר רשם המתווכים, כעולה מנספח יג לבקשה), שכן מאמין אני לעד החיצוני, ד"ר קאסן, שאין לי כל סיבה לפקפק באמינותו. כמו כן, גם מר חוברה העיד על כך שהמשיבה עסקה בתיווך ומכרה, בפועל, מספר בתים כמתווכת (תצהירו של יוסף חוברה צורף בנספח האחרון – לא ממוספר – לבקשה; על דברים אלה חזר גם בעדותו בבית המשפט).
83.
גם הכחשתה הגורפת של המשיבה, כאילו דיברה עם המבקש על קרקע כלשהיא בחלק המערבי של היישוב, עומדת בסתירה לפירוט שפירטה בסעיף 19 לכתב התשובה מטעמה, שם כתבה כי: "המבקשים לא התקבלו כחברי עמותה, הואיל והרבנים לא רצו לקבלם כחברי עמותה. הסכום של 406 ₪ שולם עבור שירות שנתנה העמותה למבקש".
אמירה זו, הינה תמוהה; הכיצד הייתה המשיבה כה מעורה בפרטי קבלתו או אי קבלתו של המבקש לעמותה, אשר שמה לה למטרה לרכוש קרקעות בנייה לחבריה, אלמלא הוחלפו דברים בינה ובין המבקש בעניין זה?!
הסבירות היא, כי המשיבה נדרשה לבדוק עניין זה, אם על ידי המבקש, ואם ביוזמתה היא, לאחר שיחה עם המבקש באותו נושא.
84.
טענתה של המשיבה, לפיה חתימת החוזה נעשתה בשנת 1995, נסתרה לחלוטין בעדותו של העד, עו"ד מנחם קליין, אשר הדפיס את החוזה במשרדו, והחתים עליו את הצדדים.
85.
כך העיד עו"ד קליין (עמ' 59 לפרוטוקול):

"... בדקתי במחשב. החוזה הודפס ביום 15.8.99.
ש: אם החוזה הודפס ביום 15.8.99 אנו מבינים שבעצם החוזה לא נעשה בשנת 1995 אלא אחרי התאריך הזה?
ת: אצלי הוא לא נעשה בשנת 95', אלא ביום 15.8.99.
ש: איך אתה מסביר את הטעות הזו בתאריך?
ת: לא טעות, הם ביקשו שהתאריך שיופיע על החוזה יהיה התאריך שמופיע על החוזה, דהיינו 23.4.95. שני הצדדים ביקשו.
ש: כלומר, אתה בעצם אומר שלמרות שהחוזה נערך בפועל לאחר ה- 15.8.99...
ת: החוזה, על פי המחשב, הודפס במשרדי ביום 15.8.99. הצדדים חתמו עליו, כמה ימים לאחר מכן. אינני יכול לזכור כמה ימים לאחר מכן."

86.
בעניין זה, לאחר קריאת עדותו של עו"ד קליין, כל מילה נוספת מיותרת.

87.
אף טענתה של המשיבה, כאילו הוצג היתר בניה לגבי בית המגורים הנוסף, שרצתה לבנות במגרש 322, וכי עקב כך הועברה למבקש ייתרת התמורה, בסך 20,000$, הוכחה כלא נכונה.
88.
המבקש הציג מסמך, מיום 18.12.2001, מאת מהנדס המועצה, הקובע כי לא ניתן לבנות מגרש נוסף.
89.
מסמך נוסף, מיום 2.9.01, הממוען לראש מועצת מודיעין עילית, הוצג בפני
י, וממנו עולה כי נכון לתאריך האמור, היה בכוונתו של מהנדס הוועדה לתכנון ובניה של המועצה, לעצור את ההליכים לאישור הת.ב.ע (הדרושה, בין היתר, לצורך אישור בניית יחידת דיור נוספת במגרש 322 הנדון).

90.
עוד נראה, כי כבר ביום 16.1.00 התקבל אצל המבקש, מר הרשקוביץ, מכתב מאת מחלקת ההנדסה של המועצה המקומית, אליו מצורפת החלטת הוועדה לתכנון ובניה, והקובעת כי לא ניתן לראות בהחלטה המדוברת, היתר בנייה.
91.
המשיבה מפנה, בסעיף 10 לכתב התשובה מטעמה, למכתב מיום 11.4.00, מאת החברה הקבלנית אל מנהל בית-אל, שם הוזכר כי מגרש 322 הינו דו- משפחתי. בנוסף, הציגה המשיבה מכתב, מיום 5.4.01, מאת החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (החברה הקבלנית ממנה נרכש המגרש) אל מר הרשקוביץ, המבקש. בנדון מכתב
זה מכונה מגרש 322 "דו משפחתי".

92.
ברם, אין באופן כינויו של מגרש מסוים, על ידי החברה הקבלנית המשווקת אותו, כדי להשליך על מצבו התכנוני מבחינת הרשויות. סביר להניח כי המגרש חולק, על ידי החברה, באופן התואם בניית יחידת דיור דו-משפחתית. אך, אין הדבר מחייב, כי התקבלו אישורי הבנייה הנדרשים לשם כך, מטעם המועצה המקומית.
93.
בהתאם למסמכים שהתקבלו מאת המועצה המקומית, ואשר הונחו בפני
י – שהם (ולא פרסומת של המוכר) המחייבים - אני קובע כי לא ניתן אישור הבנייה הנדרש, לשם כניסתו לתוקף של חוזה המכר שבין הצדדים.

94.
חלקה השני של הטענה, כאילו העבירה המשיבה את ייתרת הסכום לתשלום, לאחר קבלת היתר הבנייה, התבררה אף היא כלא נכונה.
95.
כאשר חקרה המשיבה את המבקש, היא ניסתה לברר, שוב, האם היא חייבת, לדעתו של המבקש, בתשלום כלשהו בגין החוזה, ונענתה על ידו כי בהתאם לחוזה בניהם - אין היא חייבת דבר, משום שהיתר הבנייה לא ניתן (עמ' 40 לפרוטוקול):
"ש: האם זה נכון שאני שילמתי את כל הכסף לעו"ד קליין?
ת: רק 20,000 דולר בלבד.
ש: האם זה נכון שהייתי צריכה לשלם לך את היתרה של 20,000 דולר רק לאחר שתביא אישור שיש רישיון בניה?
ת: אחרי שיש רישיון בניין.
ש: האם יש רישיון בניין?
ת: אין רישיון בנין.
ש: האם זה אומר שהיא פטורה מלשלם 20,000 דולר?
ת: נכון, היא פטורה".

ז4. סיכום הראיות ביחס לחוזה של מגרש 322

96.

מעדויות אלו, של המבקש עצמו, של ד"ר קאסן ושל עו"ד קליין, מוצגת מסכת עובדתית בהירה: המשיבה הציגה עצמה כמתווכת בפני
המבקש; היה שיג ושיח ביניהם, בקשר למגרש כלשהו בחלק המערבי של היישוב; בשל כך, הייתה המשיבה מעורבת ומודעת לשאלת קבלתו או אי קבלתו של המבקש לעמותה, שמטרתה היא מכירת מגרשים לחבריה; כספי התמורה בגין המכירה לא הועברו אל המוכר, משום שלא הומצא היתר הבנייה הנדרש, בהתאם להסכמת הצדדים.
97.

סיכום העברות הכספים שבין הצדדים, הוסברו על ידי עו"ד קליין, המחזיק את הכספים בנאמנות , בהתאם להסכמת הצדדים (עמ' 79 לפרוטוקול):
"ת: קיבלתי 80,400 ₪ מגב' מרקוביץ ביום 16.2.00, בשיק בנקאי של בנק לאומי. מתוך סכום זה, שני הצדדים ביקשו ממני כי אשלם סך של 28,000 ₪ למנהל מס שבח מקרקעין, ביום 8.6.00, וכך עשיתי. זה תשלום מס שבח. אחרי זה, הם ביקשו ממני לשלם סך של 8,120 ₪, בתאריך 5.7.00, בשיק, לפקודת מר הרשקוביץ; כנראה, זה היה מס רכישה. חוץ משני התשלומים האלה הכספים נמצאים בבנק בנאמנות".
98.
נראה, כי על פני השטח, לא הועברה כל תמורה מן הקונה (המשיבה) אל המוכרים (המבקשים), בגין מכירת המגרשים.

99.

גם עובדה זו תומכת בטענה, כי עסקת המכר לא הושלמה, אם מפני שהייתה תלויה בקיומו של תנאי מסוים, ואם מכל סיבה אחרת.
100. משנשמעו העדויות, והן תומכות בגירסת המבקש, ומשנסתרה גירסתה

העובדתית של המשיבה, ולא נשמע מפיה כל הסבר חלופי, ולו הדחוק ביותר לסתירה זו, אלה הם הממצאים העובדתיים העולים מן הראיות:
א.
החוזה, ביחס למחצית מגרש 322, נסמך על ההנחה כי המשיבה תוכל לסייע למבקש במציאת מגרש חלופי לקנייה, המתאים יותר לצרכיו. בפועל, לא רק שהדבר הביא למבקש את המגרש החלופי, אלא שלא היה ביכולתה של המשיבה לסייע בכך.
ב.
קיום החוזה, ביחס למחצית מגרש 322, הותנה בתנאי מתלה, והוא: המצאת אישור בנייה ליחידת דיור נוספת, במחצית שאינה בנויה במגרש זה. כספי התמורה בעד המגרש עוכבו עד לקבלת אישור זה. אישור זה לא ניתן על ידי הרשויות.
101.
מקביעות עובדתיות אלו, נובעות המסקנות המשפטיות הבאות:
א.
החוזה, ביחס למחצית מגרש 322, יכול להיות מבוטל על פי רצונו של המבקש בלבד, וזאת בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים, הקובע כי אדם
שהתקשר בחוזה עקב טעות, שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני, רשאי לבטל את החוזה (סעיף 15 לחוק החוזים, אשר צוטט במלואו בפיסקה 32 לעיל);
ב.
התנאי המתלה, בחוזה, לפיו יתקבל היתר בנייה ליחידת דיור נוספת במחציתו הנמכרת של מגרש 322, לא התקיים, בחלוף זמן סביר
להתקיימותו
. בהתאם לסעיף 29 לחוק החוזים (שצוטט בפיסקה 33 לעיל),
חוזה המותנה בתנאי מתלה, והתנאי לא נתקיים תוך זמן סביר מכריתת החוזה - מתבטל החוזה
.

102.
מכאן, שלמבקשים יש עילת ביטול כפולה: טעות והטעייה; בטלות עקב אי קיום התנאי המתלה.
ח.
בחינת כוונת הצדדים על פי העדויות
בנוגע למגרש 321
103.
היות וגירסתה העובדתית של המשיבה נסתרה לחלוטין, מקבל אני אף את הסברו של המבקש, בדבר הסיבה שהובילה את הצדדים לייחס את החוזה החתום, חמש שנים לאחור, למועד בו טרם החלו ההליכים המשפטיים בין המבקש לחברה הקבלנית.

104.
עניין זה קשור בקשר ישיר דווקא לכוונתם של הצדדים ביחס למגרש 321.

105.
החוזה בין הצדדים, ביחס לשני המגרשים, נחתם, לכל המוקדם, לאחר עום 15.8.99, מועד בו כבר הוכרע על ידי בית המשפט המחוזי (ולפני הדיון בבית המשפט
העליון), כי למבקש אין זכויות בעלות או זכויות אחרות ביחס למגרש 321.
106.
בעדותו, הבהיר המבקש את סיבת תיארוך החוזה למועד בו טרם החלו ההליכים המשפטיים, בהם נשללה זכותו של המבקש במגרש מס' 321, על כל משמעויות המיסוי הכרוכות בכך (עמ' 35 לפרוטוקול):

"ש: האם החוזה שעליו כתוב 1995, חתמת עליו בשנת 1995 או בשנה אחרת?
ת: בשנת 1999.
ש: למה הוא כתב בשנת 1999 תאריך של 1995?
ת: בשביל לחזור על החוזה הזה כאילו התבצע לפני שהגשנו משפטים לבית משפט השלום, ולפני פסק הדין של בית המשפט המחוזי. בשנת 1996 הגשנו את המשפטים הראשונים."
107.
כוונתם של הצדדים הייתה, כפי הנראה, בעניין זה, לנסות ליצור מצב בו החלטות בתי המשפט שדנו בעניינו של המבקש, וקבעו כי מגרש 321 איננו שייך לו עוד, תסתורנה את תקנת השוק, שתיווצר, בשל קיומה של מכירה מוקדמת לצד ג' תם לב (המשיבה), דבר שיחייב, לכל הפחות, דיון מחודש בעניין.
108.
לצערי, עליי להסיק מהראיות, כי מדובר בתרמית מטעם שני הצדדים, המכוונת להונות את הצדדים השלישיים, וליצור מצג שיאפשר בעתיד, אולי, להעביר לרשות המשיבה את מגרש 321. בנסיבות אלו, הייתה מועברת גם התמורה בגין המגרש, מן הקונה (המשיבה) אל המוכר (המבקש).

109.
סביר אף, כי הצדדים קיוו להיפוך התוצאה על ידי ערכאת הערעור (בית המשפט העליון), ב

פסק דין
שהיה אמור להינתן, באותה העת.
אני ער לכך, כי אני נסמך בעיקר על מה שעולה מעדותו של עו"ד קליין, ואולי הדברים לא נאמרו במפורש. אולם, אני סבור כי יש לקבל באופן מלא את עדותו של עו"ד קליין, מהנימוקים שפירטתי לעיל וכן מהנימוקים המפורטים בסיכומיו של עו"ד רועי כהן
, ב"כ המדינה (סעיפים 18-24 לסיכומיו). בסעיף 23 לסיכומיו מסביר עו"ד רועי כהן
כי האינטרס לבצע את המירמה הוא של המבקשים, דהיינו המוכר, מהנימוקים שפורטו שם, ולא ראיתי צורך לחזור ולצטטם בפסק הדין.

110.
כך או כך, בנקודת זמן ספציפית זו, של חתימת החוזה ביחס למגרש 321, היה למבקש ולמשיבה אינטרס משותף, ואין מי מהם שהוּנה, ביחס למצב הדברים, על ידי האחר.

111.
במבט ראשוני, נראה היה כי מדובר בחוזה למראית עין בלבד, או לחלופין, במתן אופציה למשיבה 1 לרכוש את הנכס, אם בית המשפט "יבלע" את תרמיתם זו של הצדדים.

112.
אולם, עובדת
ייחוס החוזה כחמש שנים לאחור, מלמדת כי תרמיתם יועדה לכך שבית המשפט יקבע כי זכותה של המשיבה, גוברת על זכותו של הצד השלישי, שרכש את הנכס (מכוח תקנת השוק). במקרה זה, היה המגרש עובר ישירות לחזקתה של המשיבה, והיה צורך במכר חוזר, כדי להעבירו חזרה לידי המבקשים.
113.
משמעות החוזה, שנחתם ביחס למגרש 321, היא ניסיון להטיית שיפוטה של ערכאת השיפוט, שדנה באותה עת בתיק, ולא חוזה מכר רגיל.

114.
הגדרתו המשפטית של חוזה זה, היא חוזה הכולל תנאי מתלה, אשר ייכנס לתוקף עם התקיימותו של התנאי המתלה. הכרעתו של בית המשפט, היא התנאי המתלה, שבהתקיימותו ייכנס החוזה לתוקף.

115.
משנתנו שתי ערכאות הערעור (בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון), בפני
הן נידונה סוגיית בעלותם של המבקשים על מגרש 321, החלטות שהיו, כולן, לרעתו של המבקשים,
הרי שהוכח כי עבר זמן סביר להתקיימותו של התנאי, אך הוא לא התקיים מעולם.
מכאן,
שהחוזה שבין הצדדים, מעולם לא נכנס לתוקף.

116.
המסקנה המשפטית היא, כי החוזה ביחס למגרש 321, בהתאם לסעיף 29 לחוק החוזים (ובדומה לחוזה ביחס למגרש 322), הינו בטל ומבוטל .
ט.
מסקנות
117.
בדעתם של הצדדים היה ליישם את החוזה ביחס למגרש 322, בהסתמך על מצג מסוים, ובהתקיימותו של תנאי אחר. המצג עליו נסמכו המבקשים, היה, כי למשיבה, לכל הפחות, היכולת להגיש להם סיוע משמעותי ברכישת מגרש חלופי בחלק האחר של היישוב. התנאי, שבהתקיימותו ייכנס החוזה לתוקף, הוא כי מחציתו הנמכרת של מגרש 322 תקבל את האישורים הנדרשים לבניית יחידת דיור נפרדת נוספת. עד למועד זה לא הועברה התמורה ביניהם (אלא שחלקה, הופקד בנאמנות בלבד). מדובר היה חוזה בעל תנאי מתלה, אשר התנאי המתלה בו לא התקיים בחלוף זמן סביר.
118.
המשמעות היא, שחלקו הראשון של החוזה בטל, כולל ההסכם למכירת מגרש 321, ומירב הסיכויים שהיה זה חלק שהיה חסר משמעות, עוד בחתימתו.

119.
חלק החוזה המתייחס למגרש 322, הינו בטל, מחמת שני טעמים חלופיים; הראשון, בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים, חוזה הנכרת עקב הטעיה של הצד השני - והטעייה הינה גם אי גילוין של עובדות רלוונטיות - רשאי לבטל את החוזה;
הטעם השני לבטלותו של החוזה, ביחס למגרש 322, הוא כי מדובר היה בחוזה
עם תנאי מתלה, אשר הוכח כי לגביו לא התקיים התנאי המתלה. בנסיבות אלו, בהתאם לסעיף 29 לחוק החוזים, בחלוף זמן סביר לבחינת התקיימותו או אי התקיימותו של התנאי, מתבטל אף חוזה זה.
120.
אני מותיר את ההכרעה בדבר נפקויות המיסוי של החוזה שבין הצדדים לרשויות המס, אשר
יבחנו האם ביטולן של ההסכמות שבין הצדדים מחייבים את השבת הסכומים ששולמו בגין מגרש מס' 322, ואת ביטולו של החיוב במס שבח בגין חוזה
המכר המתייחס למגרש מס' 321, בהתאם לסעיפים 102 ו- 103 ל
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
.
י.
סיכום

121.
החוזה שבין הצדדים (הנושא תאריך 23.4.95), אשר נחתם בפועל במחצית השניה של חודש אוגוסט 1999, כולל הנספח בדבר בניית יחידת הדיור במגרש מס' 321 (הנושא תאריך 29.4.95), ואשר נחתם גם הוא בפועל במחצית השנייה של חודש אוגוסט 1999 - בטל, בהתאם לסעיפים 15 ו- 29 לחוק החוזים.

122.
בהתאם לכך, יקיימו הצדדים את הוראת סעיף 21 לחוק, שבכותרתו "השבה לאחר ביטול". סכומי הכסף שנותרו בנאמנות אצל עו"ד קליין - יוחזרו למשיבה, הגב' מרקוביץ;
הבעלות במגרש מס' 322 כולו, תוחזר לידי המבקשים, ותירשם בפנקסים המתאימים (כפוף לתשלום המיסים, האגרות וכל ההיטלים הנדרשים).

123.
אם לא יוחזרו לצדדים חלק או מלוא כספי המיסים שהוצאו מחשבון הנאמנות, ושולמו על ידי עו"ד קליין, כמצוות הצדדים, לרשויות המס, כי אז, יישאו בתשלומים אלו שני הצדדים במשותף.

124.
אני קובע סייג זה, משום ששוכנעתי כי החיוב בתשלומים אלו לא נבע עקב רמייה של
אחד הצדדים בלבד את רשויות המס, אלא בעקבות מעשה רמייה משותף, שעלה בקנה אחד עם רצונם של שני הצדדים, כל אחד מסיבותיו הוא. אין זה צודק אם בהפסדים הנגרמים עקב מעשה רמייה משותף, יישא
רק צד אחד בלבד.
125.
המשיבה 1 תישא במלוא הוצאות המשפט של המבקשים (כולל: האגרות, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום לבית המשפט, על פי קבלות שיש בידי המבקשים, ועד ליום התשלום בפועל; וכן התשלום ששולם לחברת ההקלטה, על פי קבלות, מיום הקבלה ועד ליום התשלום בפועל; וכן התשלום עבור העדים, כפי שנקבע במהלך הדיונים, כאשר לכל סכום לזכות העדים יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום ההחלטה ועד ליום התשלום בפועל).

126.
כמו כן, תשלם המשיבה 1 למבקשים, שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ (סכום זה אינו משקף את מלוא שכ"ט עו"ד הראוי בתיק בהיקף זה, והוא רק כשליש מן הסכומים ששילמו המבקשים לשלושת עורכי הדין, שייצגו אותם בתיק זה, כעולה מן הסיכומים הנוספים לעניין שכר הטרחה וההוצאות, שהוגשו על ידי עו"ד לשם בראשית שנת 2011; הסכום הנמוך, יחסית, נקבע, עקב השתתפותם של שני הצדדים במעשה הרמייה המשותף הנ"ל).
127.
אשר להוצאות לטובת המדינה, המשיבה 2, אני קובע כי המבקשים ישאו בתשלום שכ"ט עו"ד מופחת, לטובת המדינה, בסך 5,000 ₪, שכן עיקר בקשתם התקבלה.

אינני מקבל את עמדת עו"ד לשם, ב"כ המבקשים, כאילו על המדינה לשאת בהוצאות המשפט ובשכ"ט עורך הדין של המבקשים, וזאת כאשר המבקשים היו שותפים בנסיון המרמה האמור, ובמיוחד כאשר המדינה ניהלה את הדיונים, כצד שהמבקשים בחרו לכלול.
128.
המשיבה 1 תישא בהוצאות המשפטיות של המדינה בסך 5,000 ₪ .

129.
המזכירות תשלח העתק

פסק דין
זה לב"כ הצדדים, וכן תשלח עותק של פסק הדין למשיבה לפי כתובתה בארה"ב, ולפי הכתובות שנתנה בארץ.








הפ בית משפט מחוזי 4006/06 צבי הרשקוביץ, עטרה הרשקוביץ נ' שירלי מרקוביץ, מדינת ישראל-משרד האוצר אגף מס הכנסה (פורסם ב-ֽ 27/09/2011)