פסקי דין על מועצה מקומית מזכרת – בתיה | פסקי דין על שלום דבש | פסקי דין על שושנה דבש |

4176/06 א     13/03/2011




א 4176/06 מועצה מקומית מזכרת – בתיה נ' שלום דבש, שושנה דבש






בפני

כב' השופטת איריס לושי-עבודי
התובעת

מועצה מקומית מזכרת – בתיה

על-ידי באת-כוחה עו"ד אינסה גולדנברג
נגד
הנתבעים

1.שלום דבש

2.שושנה דבש

על ידי בא-כוחם עו"ד רון טורקלטאוב

פסק דין
1. בפני
י תביעה לסילוק-יד שהגישה התובעת, המועצה המקומית מזכרת בתיה (להלן: "התובעת"), נגד הנתבעים, בני-הזוג שלום ושושנה דבש
(להלן: "הנתבעים").

2. על-פי כתב-התביעה, התובעת הינה הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 17א' בגוש 3897, הנמצאים ברחוב המייסדים 1 במזכרת-בתיה (להלן: "הנכס"), וזאת מכוח הפקעה לצרכי שב"צ (שטח לבנייני ציבור) (להלן: "ההפקעה").

עוד נטען בכתב-התביעה כי ההודעה על ההפקעה פורסמה ביום 29.4.04 בילקוט הפרסומים מס' 5293, עמ' 2743 (נספח ב' לכתב-התביעה, להלן: "ההודעה"), וזאת בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה").

נוסחה של ההודעה נעשה בהתאם לטופס ו' לתוספת לפקודה, כדלקמן:

הודעה לפי סעיף 19
לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943
ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965
בתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובהתאם לתכנית מפורטת מס' זמ/222 (להלן – התכנית), שהודעה בדבר אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים 3242, התשמ"ה, עמ' 3270, מצהירה בזה הועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה (להלן – הועדה), בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן – הפקודה), כי הקרקע המתוארת בתוספת, אשר ביחס אליה פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה בילקוט הפרסומים 5120, התשס"ג, עמ' 199, תהיה לקניינה הגמור והמוחלט של המועצה המקומית מזכרת בתיה מיום פרסום הודעה זו ברשומות.

תוספת

חלקי חלקה שטח במ"ר ייעוד
16 367 שב"צ
17 299 שב"צ, דרך

י' בניסן התשס"ד (1 באפריל 2004)

בן ציון גרובר
יושב ראש הועדה המקומית
לתכנון ולבניה זמורה
בהתאם לכך נטען בכתב-התביעה כי עם פרסום ההודעה לפי סעיף 19 לפקודה הפך הנכס לקניינה הגמור והמוחלט של התובעת וכי הנתבעים יושבים בנכס כמסיגי גבול וללא הסכמתה, ומכאן התביעה לסילוק-ידם של הנתבעים מן הנכס.

3. לכתב-התביעה צורף העתק רישום מפנקס הזכויות במקרקעין מחודש ספטמבר 2006 (נספח א' לכתב-התביעה, להלן: "נסח הטאבו"). נסח הטאבו התייחס לחלקה 17 בגוש 3897 (כלומר לא לחלקה 17א' כאמור בכתב-התביעה עצמו) (להלן: "החלקה"), ונכתב בו כי הבעלים בחלקה הינם ה"ה סינה עוזרי, סיני עוזרי (אחותו של הנתבע ובעלה, להלן ביחד: "עוזרי"), שלום דבש
ושושנה דבש
. הבעלות של ארבעת הבעלים בחלקה היא בעלות משותפת (מושע) - 1/4 לכל אחד. כמו כן הופיעה בנסח הטאבו הערה מיום 18.5.04 לגבי "הפקעת חלק מחלקה – סעיף 19" לטובת התובעת, תוך הפניה להודעה שפורסמה, כאמור, בילקוט הפרסומים.

עוד יצוין כי בנסח הטאבו צוין כי שטחה של חלקה 17 הוא 1,359 מ"ר, בעוד שכתב-התביעה התייחס לשטח של 299 מ"ר, כאמור בהודעה.

4. התביעה הוגשה במקורה בסדר-דין מקוצר. הנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן, שנתמכה בתצהירה של הנתבעת (בש"א 1429/07). לאחר דיון בפני
כבוד הרשמת י' גרינוולד (כתוארה אז) ניתנה לנתבעים - בהסכמת באת-כוח התובעת - הרשות להתגונן ותצהירה של הנתבעת הפך לכתב-ההגנה.

5. מאוחר יותר, ביום 16.12.08, הודיעה התובעת לבית-המשפט כי ביום 16.4.08 פורסמה הודעה נוספת לפי סעיף 19 לפקודה, שמכוחה הופקע חלק מחלקה 17 לצרכי דרך, וזאת בהתאם לתוכנית אחרת, זמ/257. עוד הודיעה התובעת כי בעקבות הפקעה זו סילקו הנתבעים את ידם מחלק זה של החלקה.

בעקבות זאת תיקנה התובעת את כתב-התביעה, וזאת ברשות בית-המשפט וללא התנגדות מצד הנתבעים, והעמידה את שטחו של הנכס שאליו מתייחסת התביעה על 231 מ"ר במקום 299 מ"ר.

במאמר מוסגר יצוין כי בסעיפים 1 ו-15 לסיכומיה התייחסה באת-כוח התובעת לשטח בן 258 מ"ר ואף טענה כי תיקון כתב-התביעה היה לשטח של 258 מ"ר. אלא שבכך לא דקה באת-כוח התובעת פורתא, שכן, כאמור, בקשת התובעת לתיקון כתב-התביעה מיום 16.12.08 הייתה לשטח של 231 מ"ר ובהתאם לכך ניתנה החלטתו של בית-המשפט ביום 19.2.09.

6. להשלמת התמונה יצוין כי במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע הציגה באת-כוח התובעת בפני
ו – תחת התנגדותו של בא-כוח הנתבעים, אשר טען כי יש בכך משום תיקון כתב-התביעה בדרך בלתי-ראויה – נסח טאבו מעודכן, אשר הופק באמצעות האינטרנט ובו שונה מספר החלקה מ-17 ל-96 ושטחה קטן מ-1,359 מ"ר ל-1,317 מ"ר (ת/5).

העובדות

7. בין הצדדים אין מחלוקת לגבי העובדות שיפורטו להלן.

8. יסודה של התביעה בתב"ע זמ/222 (ת/6-ת/7, להלן: "התב"ע"), שפורסמה למתן תוקף ביום 29.8.85. התב"ע איחדה את חלקות 16 ו-17 בגוש 3897 וחילקה אותן לחמישה מגרשים בשטח כולל של 2,991 מ"ר:

א. מגרש א' למגורים בשטח של 785 מ"ר.
ב. מגרש ב' למגורים בשטח של 780 מ"ר.
ג. מגרש ג' למגורים בשטח של 750 מ"ר.
ד. מגרש לבנייני ציבור בשטח של 662 מ"ר.
ה. מגרש לצרכי הרחבה לדרך בשטח של 14 מ"ר.

סעיף 17 לתקנון התב"ע קבע כי השטח המיועד לצרכי ציבור יירשם על שם התובעת כחוק ללא תמורה.

9. כאמור, התב"ע הוכנה בשנות ה-80', וזאת בהסכמת הבעלים דאז של חלקות 16 ו-17, לרבות אחד הבעלים דאז בשם מר יוחנן ארקין (להלן: "ארקין"). לטענת התובעת, לבעלים היה אינטרס בהכנת התב"ע, שהעניקה להם זכויות בניה משופרות בהשוואה לתוכנית הקודמת, ואף שולם בשל כך היטל השבחה לתובעת. עוד טענה התובעת כי זכויות בנייה משופרות אלה היוו את הפיצויים בגין ההפקעה.

10. ביום 27.9.93 מכר ארקין את הבעלות בחלקה לנתבעים ולעוזרי (הסכם הרכישה צורף כנספח ב' לתצהיר הראל וכנספח א' לתצהיר ארקין - להלן: "הסכם הרכישה").

11. הנתבעים ועוזרי מחזיקים בחלקה ובנו עליה את בתיהם.

12. כאמור, ביום 29.9.04 פורסמה ההודעה על ההפקעה בילקוט הפרסומים וביום 18.5.04 נרשמה בפנקס הזכויות במקרקעין ההערה על ההפקעה לפי סעיף 19 לפקודה, כאשר תכליתה של ההפקעה הינה מימוש הוראות התב"ע.

13. התובעת ביקשה לבצע פרצלציה בהסכמה בחלקות 16 ו-17 על מנת להתאים את הרישום בפנקס הזכויות במקרקעין לתב"ע ולהפקעה שבאה בעקבותיה, אך נתקלה בהתנגדות של הנתבעים אשר סירבו לחתום על התוכנית. לפיכך כלל לא הוגשה בקשה מתאימה ללשכת רישום המקרקעין וממילא הפרצלציה לא בוצעה.

14. בנסיבות אלה הגישה התובעת את התביעה דנן.

ההליכים

15. מטעם התובעת הוגשו תצהיריהם של גב' ליליאן הראל, מנהלת מחלקת נכסים של התובעת (להלן: "הראל"); גב' ילנה קירשון, מהנדסת התובעת; ומר מולי פרס, אשר עסק מטעמה של התובעת בהליכי הפרצלציה בחלקה (להלן: "פרס"). כן הוגש תצהירו של ארקין, אם כי יצוין כי בעדותו בבית-המשפט התברר כי ארקין - שהגיע לגיל מופלג - אינו זוכר כלל את פרטי העניין ואף לא זיהה את הנתבעים, כך שלתצהירו אין משמעות של ממש.

מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע.

המצהירים מטעם התובעת נחקרו על תצהיריהם בישיבה שהתקיימה ביום 29.6.09. לאחר שנסתיימה הבאת הראיות מטעם התובעת, פנתה האחרונה בבקשה לצירוף חוות-דעת של השמאי, מר אפרים מרגלית (ת/4). הדבר יצר עיכוב בשמיעת המשך התיק (לאחר עיכוב נוסף שנגרם עוד קודם לכן בשל שביתת הקלדניות), ומר מרגלית והנתבע העידו לבסוף בפני
י ביום 25.11.10.

לאחר מכן סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב והגישו אסמכתאות.

16. עוד יש לציין כי לבקשת התובעת, ובהסכמת הנתבעים, ניתן ביום 12.1.09 צו לפיצול סעדים בתובענה, באופן שהתובעת תוכל להגיש תביעה נפרדת נגד הנתבעים לתשלום דמי שימוש ראויים בנכס.

טענות ההגנה

17. טענתו הבסיסית של בא-כוחם המלומד של הנתבעים, עו"ד טורקלטאוב, היא כי תביעה זו הוגשה טרם זמנה וכי, למעשה, כלל לא ניתן לדון בה באופן שבו הוגשה ונוהלה, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בתביעה שהוגשה בסדר-דין מקוצר.

על-פי טענה זו, לתובעת אין כל זכות בעלות בנכס, משום שהחלקה שאמורה לכאורה להיות בבעלותה לא נרשמה כחלקה נפרדת בפנקס הזכויות במקרקעין (להלן: "המרשם"), וממילא אף זכות הבעלות של התובעת בנכס מעולם לא נרשמה. בהתאם לכך, קיימת סתירה בין כתב-התביעה אשר התייחס, כאמור, לחלקה שכלל אינה קיימת (17א'), לבין נסח הטאבו שצורף אליו ואשר עליו התבססה התביעה. בהקשר זה הוסיף בא-כוח הנתבעים וטען כי אין מדובר בטעות סופר או בהשמטה טכנית כזו או אחרת, אלא ב"טעות" המשקפת את העובדה כי התובעת אינה יכולה לסמוך את תביעתה על המרשם, פשיטא משום שהחלקה שהופקעה על ידה מעולם לא נרשמה וממילא גם זכות הבעלות של התובעת בחלקה חדשה זו לא נרשמה.

לא זו אף זאת. לטענת הנתבעים, נסח הטאבו שצורף לכתב-התביעה מעיד כי זכות הבעלות בנכס היא דווקא של הנתבעים ועל כן לא ניתן לסלק את ידם מן הנכס. יתרה מכך, הבעלות בחלקה 17 היא, כאמור, בעלות במשותף (במושע) של ארבעה בעלים, ששניים מהם כלל לא צורפו לכתב-התביעה. זאת, בשעה שבעלותו של כל שותף במקרקעין "מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם" (סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 – להלן: "חוק המקרקעין").

18. בנסיבות אלה טען בא-כוח הנתבעים כי התובעת צריכה הייתה לפעול בדרך משפטית אחרת, למשל בדרך של הגשת תביעה לתפיסת חזקה בנכס לפי סעיף 8 לפקודה (שבית-משפט זה, אגב, אינו בית-המשפט המוסמך לדון בה). בהקשר זה הפנה בא-כוח הנתבעים לדיון הראשון בתובענה, הדיון בבקשת הרשות להתגונן, שבו הוצע על ידו כי כתב-התביעה יתוקן בהסכמה לכתב-תביעה בהתאם לסעיף 8 לפקודה (ראו עמ' 1 לפרוטוקול הדיון בבש"א 1429/07 מיום 25.7.07, שורה 14).

19. לחלופין טענו הנתבעים כי תנאי למסירת החזקה בנכס הוא כי ישולמו להם פיצויים ויינתן להם דיור חלוף.

דיון והכרעה

20. כפי שיובהר להלן, אף-על-פי שזכות הבעלות בנכס נתונה לתובעת, הרי שדין התביעה - כפי שנוסחה ונוהלה על-ידי התובעת - להידחות, וזאת מן הטעם שהנכס הנדון לא זוהה במדויק, באופן המאפשר את סילוק-ידם של הנתבעים ממנו.

אדון אפוא בשני עניינים אלה על-פי סדרם.

זכות הבעלות בנכס

21. יסודה של תביעת התובעת בהלכה הוותיקה והמושרשת, שנקבעה עוד בע"א 322/60 בן-עמי נגד היועץ המשפטי לממשלה ואח', פ"ד טו 138, 143-142 (1961):

עם הקניית הקרקע לרשות הרוכשת לפי סעיף 19, מסתיים השלב האחרון של הליכי הרכישה בכפיה הקבועים בפקודה, מכאן ואילך הקרקע אינה עוד 'עומדת לרכישה', אלא היא כבר נרכשה לפי הפקודה...
אחרי ההקניה אין עוד צורך, ולכן אף אין עוד טעם, לתת בידי הרשות הרוכשת את התרופה הדחופה לקבלת החזקה לפי סעיף 7 כי מאותו שלב ואילך דינה כדין כל בעל קרקע (או בעל זכות בקרקע), ועל כן נתונות בידה התרופות הרגילות הנתונות לבעל קרקע, הנהנה מן הקרקע כשהיא "פנויה משעבודים כלשהם". כמו שנאמר בסעיף 19(2), זכות זו כוללת ממילא את הזכות לקבל את החזקה בדרך הרגילה.
סמכותו של בית-המשפט לצוות על מסירת החזקה לפי סעיף 8 צמודה לזכותה של הרשות הרוכשת לקבל את החזקה לפי סעיף 7. סעיף 7(2) נותן את הזכות לקבלת החזקה על יסוד ההודעה שפורסמה לפי סעיף 7(1), וסעיף 8 מאפשר את מימושה של הזכות הזאת, בעזרת צו מאת בית-המשפט נגד הבעלים או המחזיקים בקרקע, אם אלה מסרבים להרשות לרשות הרוכשת לתפוש את החזקה. ושוב, מדובר בסעיף 8, כמו בסעיף 7, על "קרקע העומדת לרכישה". מן הקשר ההדוק שבין שני הסעיפים הללו נובע מאליו, שהאמור לעיל לגבי הסעיף 7, בנוגע לפרק הזמן שבתוכו ניתן הסעיף להפעלה, חל גם על סעיף 8: גם את הבקשה למתן צו לפי סעיף זה אפשר להגיש רק בטרם הוקנתה הקרקע לפי סעיף 19(1).
...
...יש גם הגיון בהצבת גבול ברור לשימוש בסמכות לפי סעיף 8, והגבול הטבעי הוא יום ההקניה, שבו הופכת הרשות הרוכשת לבעלת הקרקע ככל הבעלים, עם כל הזכויות הכרוכות בבעלות, וביניהן הזכות לקבלת החזקה.
על הלכה זו חזר בית-המשפט העליון פעם נוספת בע"א 219/66 ילוז נ' רשות הפיתוח ואח', פ"ד כ(4) 603, 608-607 (1966), שעניינו אמנם סמכותו של בית-המשפט אך כוחו יפה גם לענייננו:

...פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), קובעת פרוצידורה מיוחדת בדבר הליכי הפקעת קרקע ותשלום פיצויים תמורתה ולענין הליכים אלה - ולענין זה בלבד - קובע סעיף 2(1) לפקודה כי בכל מקום בפקודה, בו מוזכר המונח "בית-משפט", הכוונה היא לבית-המשפט המחוזי שבתחומי שיפוטו נמצאת הקרקע. אכן, העיון בסעיפי הפקודה מלמד כי הוראותיה חולשות על הליכי ההפקעה עד לשלב של ההקניה הסופית והמוחלטת של הנכס המופקע לרשות המפקיעה מכוח סעיף 19 ושהן אינן קובעות כל הליך מיוחד שהיא יכולה להיזקק לו מכוח הפקודה לשם מימוש זכותה לחזקה לאחר שרכשה את הבעלות בנכס בדרך האמורה. בשלב זה אין איפוא ביד הרשות שרכשה את הבעלות מכוח ההפקעה אלא להיזקק להליכים הרגילים שהחוק נותן ביד כל בעלים של נכס, המעונין לממש את זכותו לחזקה בו, ולענין זה שוב אין הבדל בין בעלים שרכש נכס מכוח הפקעה לבין זה שקנה את זכות הבעלות בכל דרך אחרת המוכרת על-ידי החוק. הואיל וכך, חלה על סמכות השיפוט בתביעת החזקה של רוכש הבעלות מכוח ההפקעה ההוראה האמורה בסעיף 28(3) לחוק בתי-המשפט; הווה אומר, שסמכות זו נתונה לבית-משפט השלום.
מן הראוי להבדיל בין תביעת חזקה כנ"ל לבין התרופה לקבלת החזקה, שהוסדרה בסעיפים 7 ו-8 לפקודה, שהיא בבחינת תרופה מיוחדת שנתן המחוקק ביד הרשות המפקיעה עוד טרם רכשה קנין מלא בקרקע. להליך זה יכולה זו האחרונה להיזקק אך ורק בשלב שבין פירסום ההודעה ברשומות לפי סעיף 5 לפקודה לבין ההקניה הסופית של הקרקע לפי סעיף 19, אך בשום פנים לא תוכל, מכוח הכתוב בסעיפים 7 ו-8, לתבוע את מימוש זכותה לחזקה לאחר שרכשה את הבעלות בנכס. ניתן לומר, כי הזכות של הרשות המפקיעה לקבל את החזקה בשלב האמור (סעיף 7) והתרופה שנקבעה לשם מימוש הזכות הזאת (סעיף 8) נוגעות להליכי ההפקעה גופם ואין ביניהן לבין הזכות לחזקה, שקמה לרשות המפקיעה עם רכישת הבעלות על-ידיה לפי סעיף 19, והתרופה לממש את הזכות האמורה, ולא כלום. על-כן, כאשר נקבע בסעיף 8 כי היועץ המשפטי רשאי לפנות ל"בית-המשפט" בבקשה לצוות על מסירת החזקה - ופירוש הדבר, בשלב שבו טרם הסתיימו הליכי ההפקעה - כי אז ברור הוא, לאור ההגדרה הנזכרת בסעיף 2(1) לפקודה, שהכוונה היא שפניה זו צריכה להיעשות לבית-המשפט המחוזי דוקא; הווה אומר, כי לגבי התרופה המיוחדת הזאת לא תחול - כך מחייב הכתוב בסעיף 49(2) לחוק בתי-המשפט - ההוראה הסמכותית הכללית, שזכרה בא בסעיף 28(3) לחוק זה, והמקנה את סמכות השיפוט בעניני חזקה לבית-משפט השלום. לעומת זה, משנסתיימו הליכי ההפקעה עם הקניית קנין הבעלות בידי הרשות המפקיעה מכוח סעיף 19 לפקודה, אזי החל בשלב זה, תחול על התביעה החזקה המתבססת על הקנין האמור, אותה הוראה סמכותית כללית, כשם שהיא חלה על כל תביעת חזקה רגילה, כאמור.
ראו גם ע"א 261/84 רפאלי נ' חנניה ואח', פ"ד מ(4) 561, 568; א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, התשס"א - להלן: "קמר"), בעמ' 155-154, 169-168, 195-193.

22. מכלל האמור לעיל עולה כי עם פרסום ההודעה לפי סעיף 19 לפקודה נוצרת הקנייה של הקרקע המופקעת לרשות המפקיעה, והקרקע הופכת להיות קניינה הגמור והמוחלט של רשות זו מיום פרסום ההודעה ברשומות, כפי שאכן נכתב בהודעה שפורסמה ברשומות ביחס לנכס במקרה שבפני
נו, כמצוטט לעיל.

מבחינה זו צודקת אפוא התובעת בטענתה הבסיסית, לפיה הנכס הוא קניינה הגמור והמוחלט ולה נתונה זכות הבעלות בו - זכות המאפשרת לה לסלק את ידו של כל מי שמחזיק בנכס ללא הסכמתה.

23. כאמור, הקושי במקרה שבפני
נו מתעורר לאור העובדה כי הליכי ההקניה של הנכס במקרה זה לא הסתיימו ברישום הבעלות של התובעת בנכס, וזאת למרות האמור בסעיף 19(2) לפקודה, לפיו:

לאחר שתתפרסם ברשומות הודעה לפי סעיף קטן (1) תוקנה הקרקע לשר האוצר בהתאם לכך, חפשית מכל נטל, ומנהל אגף רישום והסדר הקרקעות יגרום שתיערכנה הרשומות הנאותות בספרי האחוזה.
בנסיבות אלה נוצרת לכאורה התנגשות בין הקניית הקרקע לתובעת והפיכתה לקניינה הגמור והמוחלט מכוח ההודעה לפי סעיף 19 לפקודה לבין זכות הבעלות הרשומה של הנתבעים.

ברם, אני סבורה כי התנגשות זו אינה מעוררת קושי של ממש, שכן ברור שזכות הבעלות של התובעת בנכס גוברת על "זכות הבעלות" של הנתבעים בנכס, שהרי זו היא מהותה של ההפקעה – נטילת זכות הבעלות של הנתבעים והעברתה לתובעת.

24. בעניין זה יש להדגיש כי - בניגוד לטענות בא-כוח הנתבעים בסיכומיו - הרי שנסח הטאבו שצורף כנספח א' לכתב-התביעה (וכן כנספח ד' לתצהיר הראל) כלל, כאמור, הערה מיום 18.5.04 (כלומר, עובר להגשת התביעה ביום 13.12.06) בעניין הקניית הנכס לתובעת מכוח סעיף 19 לפקודה, תוך הפניה להודעה. לפיכך, בטענתה של התובעת בדבר הקניית הנכס לפי סעיף 19 לפקודה אין כל הרחבת חזית.

אכן, כאמור, התובעת שגתה בהתייחסה בכתב-התביעה לחלקה 17א', שכלל אינה קיימת. אלא שבניגוד לטענת בא-כוח הנתבעים אינני רואה בעניין זה חשיבות כה רבה, שכן, כאמור, בעלותה של התובעת בנכס נובעת מן ההודעה לפי סעיף 19 לפקודה (וההערה בנסח הטאבו בדבר הודעה זו), שצורפה כאמור לכתב-התביעה כנספח ב' (וכן כנספח ה' לתצהיר הראל), ולא מהיותה הבעלים הרשומים של חלקה 17.

עם זאת, צודק בא-כוח הנתבעים בטענתו כי בנסח הטאבו המעודכן שהוגש על-ידי התובעת במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע (ת/5), אשר הופק כאמור באמצעות האינטרנט, מצוין משום מה כאילו ההערה הנ"ל נרשמה רק ביום 15.7.08 (כלומר, לאחר הגשת התביעה). ברם, לאור המסקנה שאליה הגעתי להלן אתעלם מסתירה זו שבין שני נסחי הטאבו שהוגשו.

25. לבסוף יצוין כי טענותיהם של הנתבעים בנוגע לפיצויים המגיעים להם כביכול בגין ההפקעה (להבדיל מטענתם בנוגע להעמדת דיור חלוף שאליה אתייחס בהמשך) אינן יכולות להוות עילה למניעה או לעיכוב תפיסת החזקה של התובעת בנכס, ומקומן בתביעת פיצויים נפרדת. ראו קמר, בעמ' 164, ופסקי-הדין הרבים המופיעים שם בה"ש 45-44. יש לציין, עם זאת, כי פסקי-דין אלה מתייחסים לתביעה לפי סעיף 8 לפקודה, אם כי מקובל כי כוחה של הלכה זו יפה גם לתביעות לסילוק-יד לאחר ההקניה לפי סעיף 19 לפקודה. ראו קמר, בעמ' 195, ה"ש 10.

זיהויו המדויק של הנכס

26. ברם, כאמור, ולמרות כל המצוין לעיל, עדיין סבורה אני כי יש לדחות את התביעה. זאת, משום שהתובעת לא השכילה לחצות את מחסום הזיהוי המדויק של הנכס שממנו היא מבקשת לסלק את ידם של הנתבעים.

27. כאמור, התובעת אינה חולקת על העובדה כי החלקה טרם עברה פרצלציה וכי החלקה שהופקעה לטובתה טרם הוגדרה וטרם נרשמה כחלקה נפרדת במרשם. בנסיבות אלה תביעת הפינוי של התובעת מתבססת, למעשה, על שילוב של ההודעה על ההפקעה (אשר יצרה את זכות הקניין של התובעת כאמור לעיל) ביחד עם הוראות התב"ע והתשריט שצורף אליה (ת/6-ת/7) (אשר - לטענתה של התובעת - הן אשר יוצרות את זיהויו המדויק של הנכס).

28. גישה זו אינה מקובלת עלי, ואני סבורה כי לא ניתן להסתמך על הוראות התב"ע והתשריט שצורף אליה על מנת לזהות ולהגדיר במדויק חלק משני כלשהו של חלקה רשומה במרשם, ובכך ליצור בסיס הולם לסילוק ידו מחלקת משנה זו של מי שרשום במרשם כבעלים של החלקה בכללותה.

בהקשר זה לא למותר לשוב ולצטט מושכלות ראשונים, לפיהם "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו" (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין).

דברים אלה נכונים במיוחד במקרה ספציפי זה, שבו, כאמור, התב"ע הופקדה למתן תוקף עוד בשנת 1985 ומאז חלו שינויים משמעותיים בחלקה, לרבות בניית בתיהם של הנתבעים ושל עוזרי.

במלים אחרות, העובדה כי הליכי ההקניה של הנכס במקרה זה לא הסתיימו ברישום הבעלות של התובעת בנכס במרשם איננה מעוררת כל קושי מבחינת קביעת זכות הבעלות של התובעת בנכס, כאמור לעיל, אך היא מעוררת קושי מבחינת זיהויו של נכס זה ומבחינת יכולתו של בית-המשפט לצוות על סילוק ידם של הנתבעים מן הנכס. (לגישה אחרת לכאורה ראו שני פסקי-דין שניתנו בשבועות האחרונים בבתי משפט השלום בראשון-לציון ובכפר-סבא, בהתאמה - ת"א 1948/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' נ' בידאני ואח' (ניתן ביום 16.1.11, פורסם במאגרים – להלן: "פס"ד דיאני"); ת"א 3665/05 מועצה מקומית ג'לג'וליה נ' עבדול כרים ראבי ואח' (ניתן ביום 8.3.11, פורסם במאגרים) - אם כי יצוין כי בפסקי-דין אלה לא התעורר הדיון בשאלת זיהויו של הנכס המופקע ורישומו במרשם ונראה כי הצדדים שם ראו את הדבר כמובן מאליו).

29. בהקשר זה יצוין עוד כי כאשר מבקשים לרשום בפנקס הזכויות במקרקעין תוכנית לחלוקה ואיחוד של מקרקעין, הרישום אינו מתבצע ישירות על-פי התב"ע והתשריט המצורף אליה, אלא על המבקש לבצע את הרישום מוטלת החובה להגיש ללשכת רישום המקרקעין תשריט הכשר לרישום על-פי פקודת המודדים וחוק המקרקעין, התואם תשריט הנושא עליו אישור יושב-ראש הוועדה המקומית שאישרה את התשריט, המעיד כי אין בתשריט סטיות מתכנית שאושרה, וכי הוועדה המקומית אישרה את התשריט. ראו סעיפים 144-141 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. כמו כן על תשריט כזה לעבור ביקורת ואישור של המרכז למיפוי ישראל ועליו להירשם במרשם תוך 5 שנים מיום אישורו. ראו תקנות 51 ו-77 לתקנות המודדים (מדידות ומיפוי), התשנ"ח-1998.

ואמנם, במהלך עדותה של הראל התברר כי, ככל הנראה, תוכנית כזו לצרכי רישום אכן הוכנה בשנת 2007 על-ידי התובעת (ראו עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 16-4). ברם, התובעת לא הביאה לעדות מודד או כל גורם מוסמך אחר אשר הגיש חוות-דעת וזיהה את הנכס במדויק תוך יצירת התאמה בין התב"ע והתשריט שצורף אליה (ת/7) לבין המציאות הנוכחית בשטח או העיד על התוכנית הנ"ל לצרכי רישום.

כאמור, תוכנית זו אמנם הוצגה במהלך חקירתה הנגדית של הראל (ת/2). ברם, הצגה זו של התוכנית - שכאמור לא הייתה חלק מעדותה הראשית של הראל והתוכנית לא צורפה מלכתחילה לתצהירה - הייתה קצרה וסתמית ביותר, לא הובהר בה אם כל התנאים המפורטים לעיל נתמלאו בתוכנית (כגון אישור יושב-ראש הוועדה המקומית ואישור המרכז למיפוי ישראל) ובעיקר לא הובהר בהצגה זו מהם גבולותיו המדויקים של הנכס.

וזו הייתה כל עדותה של הראל בעניין זה במהלך חקירתה הנגדית (אשר כשלעצמה הייתה העדות היחידה בנוגע לתוכנית לצרכי רישום (ת/2) במהלך המשפט כולו):

ת. מראה תוכנית שהוכנה לצרכי רישום חלקה, שם אני מראה שהם גידרו את החלקה. בפועל מראה את תוכנית ההגשה שלהם, שהיה מדובר בחניה, היתה אמורה להיות חניה היכן שאני מצביעה וכניסה לביתם. הם סגרו בקיר את כל הקטע שאני מראה, הוסיפו קיר נוסף ופתחו את השער שלהם, כמובן אחרי שקיבלו היתר בניה ואחרי שקיבלו את כל ההיתרים, היתר בניה וטופס גמר לבית.
ש. איפה הגדר כאן בתוכנית?
ת. אני לא רואה פה את הגדר. אני רואה את קצה המגרש שלהם. זו תוכנית מ-98, אני רואה את קצה המגרש שלהם.
ש. איפה הגדר של השכן?
ת. גם לשכן אין.
ש. איפה הגדר של חלקה 73?
ת. אין לי מושג.
ש. למה מר גפן עצמו [המודד שהכין את התוכנית לצרכי רישום (ת/2) וכן את התב"ע עצמה – א.ל.ע.] לא הגיע להעיד פה לגבי המצב של 98?
ת. אין תשובה.
[עמ' 17 לפרוטוקול, שורות 25-15.]
יש לציין כי בא-כוח הנתבעים התנגד להגשת התוכנית לצרכי רישום (ת/2) במהלך חקירתה הנגדית של הראל, מן הטעם שזו לא פורטה בתצהיר לגילוי מסמכים מטעם התובעת והואיל והראל אינה מודדת במקצועה ולא יכלה לאשר את מהימנות התשריט. בעקבות זאת אף ניתנה החלטתי במהלך הדיון, שהתירה אמנם את הגשת התוכנית, אך זאת רק בהתייחס לשאלות הנ"ל שנשאלה הראל ומבלי שהאמור בה ישמש כראיה כלשהי. ראו עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 9-1.

30. אכן, לפי גישתי העקרונית דלעיל, אף אם התוכנית לצרכי רישום הייתה מוגשת כראוי כראיה במשפט בצירוף חוות-דעת של מודד או בדרך דומה לכך, הרי שלא היה בכך בכדי לסייע לתובעת כל עוד הפרצלציה לא בוצעה והחלקה המשנית המופקעת לא נרשמה במרשם כחלקה נפרדת ומוגדרת. ואולם, אף אם נתעלם מגישה עקרונית זו, הרי שאני סבורה כי התובעת הייתה חייבת בכל מקרה ליצור זיהוי מדויק של החלקה המופקעת ולהציגה לבית-המשפט על גבי תשריט עדכני המאושר לצרכי רישום. השוו, למשל, לפס"ד דיאני הנ"ל, שהוצג כאסמכתא על-ידי התובעת עצמה ובו הוגשה לבית-המשפט חוות-דעת של מודד מטעם התובעות שם, אשר הראתה את מיקומם המדויק של המקרקעין המופקעים.

לכך יש להוסיף את העובדה האמורה, לפיה כתב-התביעה במקרה זה תוקן על-ידי התובעת עצמה בעקבות הפקעת חלק מסוים של חלקה 17 מכוחה של תב"ע אחרת וסילוק-ידם של הנתבעים מחלק זה. עובדה זו מחייבת את התובעת שבעתיים לזהות את הנכס במדויק במסגרתה של התביעה שבפני
י. ברם, כאמור, דבר זה לא נעשה על-ידי התובעת, שטענה באופן סתמי למדי בכתב-התביעה כי שטחו של הנכס הוא 299 מ"ר ולאחר מכן תיקנה את שטחו ל-231 מ"ר ובסיכומיה אף טענה כי מדובר למעשה בנכס ששטחו 258 מ"ר.

31. בנסיבות אלה צודק אפוא בא-כוח הנתבעים (אם כי מנימוקים מעט שונים) בטענתו כי תביעה זו - באופן שבו נוסחה ונוהלה - הוגשה קודם זמנה וכי התובעת צריכה הייתה לפעול קודם לכן לזיהויו המדויק של הנכס ולרישומו במרשם, למשל בדרך של הגשת תביעה מתאימה לסעד הצהרתי, תביעה למתן צו עשה אשר יחייב את הנתבעים לחתום על תוכנית הפרצלציה הנ"ל או בכל דרך חוקית אחרת (אך לא תביעה לפי סעיף 8 לפקודה, כטענתו של בא-כוח הנתבעים, שכן, כאמור לעיל, אין כוחה של תביעה זו יפה למקרה זה, שנסתיים כבר בהקניית הנכס לתובעת בהתאם לסעיף 19 לפקודה).

למעשה, דברים אלה נאמרו בהסכמה על-ידי באת-כוח התובעת עצמה בדיון הראשוני בבקשת הרשות להתגונן שהגישו הנתבעים:

עוד לא נגמרו הליכי הפרצלציה ולכן הנסח הוא כפי שהוא.
...
אני צריכה להמתין עד שהליכי הפרצלציה יסתיימו.
[עמ' 2 לפרוטוקול הדיון בבש"א 1429/07 מיום 25.7.07, שורות 4, 12-11.]
כמו כן התברר במהלך עדותו של פרס כי, ככל הנראה, התובעת אכן החלה לאחרונה לפעול לרישום החלקה המופקעת במרשם, וזאת בהתאם לחוות-דעת משפטית חדשה שקיבלה. ראו עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 20-12.

32. עוד יצוין כי גישה זו הובהרה לתובעת על-ידי בית-המשפט ביותר מאשר הזדמנות אחת. ראו, למשל, את פרוטוקול הדיון בקדם-המשפט שהתקיים ביום 2.9.08 בפני
כבוד סגנית-הנשיא דאז נ' דסקין:
ב"כ התובעת:
אני רוצה לבקש להורות לנתבעים לחתום על תוכנית רישום וחלוקה מוסכמת. התוכנית הזאת כלל לא קשורה לתביעה הנדונה.
אנחנו דנו בנושא הזה בדיון הקודם. למעשה הם לא מוכנים לחתום כי הוגשה נגדם תביעה. ההליכים האלה יבוצעו גם ככה אבל הם לא רוצים לחתום. אנו סבורים כי מאחר ומדובר באותו נכס יש סמכות לבית המשפט ליתן צו המורה לנתבעים לבוא למשרדי התובעת ולחתום על מסמכים הנוגעים.

ב"כ הנתבעים:
אין סמכות לבית המשפט היות וזה מתנהל תחת בית משפט לעניינים מנהליים. מדובר באיחוד וחלוקה מרצון. אני לא מסכים שיעשו את זה בהעדר הסכמה.

ב"כ התובעת:
אני עדיין סבורה שכן יש מקום לתת צו שהם יחתמו.

החלטה

העתירה בתביעה שבפני
הינה לסילוק יד.
לא מצאתי מהיכן קמה סמכותי להורות לנתבעים להתייצב אצל התובעת ולחתום על מסמך כזה או אחר, כאשר העתירה הינה לסלק ידם מהמקרקעין.
[עמ' 5-4 לפרוטוקול.]
דא עקא, משום מה העדיפה התובעת למצות תביעה שגויה זו עד תומה, בבחינת "ייקוב הדין את ההר".

הדברים הגיעו אף לבקשת פסילה של מותב זה, וזאת מן הטעם שבשלב מסוים של ההליך הביע בית-המשפט את דעתו בפני
הצדדים וציין כי בהתאם לראיות שהובאו בפני
ו עד לאותו שלב לא הונחה תשתית לתביעה. ראו עמ' 22-19 לפרוטוקול.

למותר לציין כי על גישה זו של התובעת יש להצטער צער רב, לא כל שכן שהתובעת הינה רשות ציבורית.

33. בנסיבות אלה, ולאור העובדה כי הנכס לא זוהה במדויק, אף אין לי צורך להידרש לטענת הנתבעים בדבר דיור חלוף ולהכריע בטענת התובעת, לפיה הנכס המופקע אינו כולל את בית המגורים של הנתבעים ולפיכך אין מוטלת עליה החובה לספק לנתבעים דיור חלוף.

34. להשלמת התמונה יצוין עוד כי התובעת ביקשה להסתמך בתביעתה גם על ידיעתם של הנתבעים בדבר ההפקעה והסכמתם להליך זה, ואף הקדישה לעניין זה חלק ניכר מן הראיות שהובאו על ידה. זאת, כפי שעולה לכאורה מהוראות שונות בהסכם הרכישה, כמו גם מבקשה להיתר בנייה, שהגישו הנתבעים בעבר לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זמורה - בקשה שבה לא נכלל הנכס בשטחם של הנתבעים, אלא הוא תוחם והוגדר בנפרד בתשריט שצורף לבקשה זו (נספח ג' לתצהיר הראל; ת/8).

ברם, כמצוין לעיל, לשאלת הידיעה או אי-הידיעה של הנתבעים בתביעה זו אין כל חשיבות, שכן, מחד, התובעת ממילא צודקת בטענתה לפיה הבעלות בנכס הוקנתה לה עם פרסום ההודעה; ומאידך, ידיעה זו של הנתבעים - ככל שהתקיימה - אינה יכולה לסייע ביד התובעת במסגרת תביעה זו בזיהויו המדויק של הנכס ובסילוק ידם של הנתבעים ממנו.

סיכום

35. מכלל האמור לעיל, התביעה נדחית.

36. התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בתביעה זו ובשכר טרחת בא-כוחם בסך כולל של 25,000 ₪.

37. למותר לציין כי אין בפסק-דין זה כדי להוות מעשה בית-דין בכל הקשור לזכותה של התובעת להביא לרישום החלקה המופקעת בפנקס הזכויות במקרקעין וביחס לזכותה להירשם כבעלים של חלקה זו ולתפוס בה חזקה, כמו גם ביחס לטענות הנתבעים בנוגע לזכותם לפיצויים ו/או לדיור חלוף בגין ההפקעה.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים בדואר.
ניתן היום, ז' אדר ב תשע"א, 13 מרץ 2011, בהעדר הצדדים.
בית משפט השלום ברחובות

13.3.11
ת"א 4176-06 מועצה מקומית מזכרת - בתיה נ' דבש ואח'
1 מתוך 14








א בית משפט שלום 4176/06 מועצה מקומית מזכרת – בתיה נ' שלום דבש, שושנה דבש (פורסם ב-ֽ 13/03/2011)