פסקי דין על אמיר שחאדה עווד סלמאן | פסקי דין על מחמוד קראעין ח'אלד מחמד | פסקי דין על תמאם עיסא קראעין | פסקי דין על עבד מחמוד קראעין |

15442/08 א     06/10/2011




א 15442/08 אמיר שחאדה עווד סלמאן נ' מחמוד קראעין ח'אלד מחמד, תמאם עיסא קראעין, עבד מחמוד קראעין








בית משפט השלום בירושלים



06 אוקטובר 2011

ת"א 15442-08 עווד סלמאן נ' קראעין ח'אלד מחמד ואח'






בפני

כב' השופט שמעון פיינברג
, סגן לנשיאה


תובעים

אמיר שחאדה עווד סלמאן


נגד


נתבעים

1.מחמוד קראעין ח'אלד מחמד
2.תמאם עיסא קראעין
3.עבד מחמוד קראעין




פסק דין



מבוא ותמצית התביעה
1. לפניי תביעה להורות על אכיפתו של הסכם מכר שנכרת בין התובע לבין הנתבעים 1-2 (להלן: "הסכם המכר"), לפיו מכרו האחרונים לתובע את זכויותיהם בדירתם שבכפר סילוואן הידוע כחלקה 45 בגוש 30125 (להלן: "הדירה" או "הנכס"). הסכם המכר נכרת ביום 5/9/07
ובמעמד החתימה עליו שילם התובע לנתבעים 1-2 סך של 40,000 דינר מתוך התמורה המוסכמת שהועמדה על 190,000 דינר. לטענת התובע, הנתבעים 1-2 הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית בכך שלא מילאו אחר התנאים המהותיים שנקבעו בהסכם ובכך שסירבו למסור לתובע את החזקה בנכס. בשל הפרתו יסודית של הסכם זה עותר התובע להורות על אכיפתו ועל חיוב של הנתבעים 1-2 בפיצויים מוסכמים שנקבעו בהסכם המכר בסכום כולל של 258,408 ₪.

רקע עובדתי וטענות הצדדים
2. לחוזה המכר שלפנינו קדמו שני חוזים אחרים ביחס לאותו נכס:
בשנת 1983 נערך הסכם בין הנתבע 1 לבין אביו המנוח, מר מחמוד מחמד מחמוד קראעין (להלן: "המנוח"), לפיו מכר המנוח את כל זכויותיו בנכס לנתבע 1 תמורת סך של 10,000 דינר ירדני.
לטענת הנתבעים 1-2 בתביעה זו, הסכם זה היה הסכם למראית עין כדי לאפשר קבלת הלוואת משכנתא לנתבע 1 לצורך שיפוץ ביתו הקודם של הנתבע 1 ומשפחתו. לטענתם, הנכס נשאר בבעלותו ובחזקתו של אביו עד לפטירתו ביום 12/7/07 ורק לאחר פטירתו עבר הנכס לבעלותו של הנתבע 1 על-פי הסכם חלוקת העיזבון שנערך בינן לבין שאר היורשים של המנוח ביום 21/7/07. בחוזה זה, שכונה "הסכם חלוקה בהסכמה",הסדירו היורשים, שהם הנתבע 1, אמו וחמשת אחיו של הנתבע 1, את חלוקת נכסיו של המנוח (להלן: "הסכם החלוקה"). בהתאם לחוזה זה, הוסכם בין כל היורשים שהנכס נשוא התביעה, שבו התגורר אותה שעה הנתבע 1 עם משפחתו, יהיה מנת חלקו בירושה של אביו.

3. לטענת הנתבעים 1-2, זכותו של הנתבע 1 בנכס הוכפפה לזכות הקדימה של שאר היורשים לרכוש מהנתבע 1 את הנכס בעת מכירת הנכס לאחרים לפי הסיפה של הסכם החלוקה שנכרת בין יורשי המנוח. בהתאם לכך, טוענים הנתבעים 1-2 להגנתם, כי דאגו להבהיר לתובע כי זכויותיהם בנכס כפופות לזכות הקדימה של קרובי משפחתו של הנתבע 1, וכי כל עוד לא תינתן הסכמתם לויתור על זכותם בנכס, החוזה שייכרת עם התובע יהיה הסכם על תנאי. לטענתם, לאחר חתימת הסכם המכר התברר כי אחד מהאחים של הנתבע 1, שצורף מאוחר יותר כנתבע פורמאלי להליך (להלן: "הנתבע 3"), מתנגד לעסקת המכר שנכרתה עם התובע וכי זה עומד על מימוש זכות הקדימה שהוענקה לו בהסכם החלוקה. לטענתם, התקיים התנאי המוקדם, בו הותנה הסכם המכר, ועם התקיימותו של תנאי זה התבטל החוזה מאליו. במצב זה, טוענים הנתבעים כי הם לא הפרו את החוזה עם התובע ולכן לא עומדת לו כל עילה שבדין לקבלת הסעדים שלהם עתר בכתב תביעתו.

4. בכתב תשובה דוחה התובע את טענת הנתבעים להיותו של הסכם המכר הסכם מותנה בזכויות כלשהן של יורשי המנוח, משטענה זו עומדת בניגוד גמור להצהרותיהם והתחייבויותיהם של הנתבעים 1-2 בהסכם המכר. התובע טוען כי הסתמך על הצהרותיהם של הנתבעים 1-2 בהסכם המכר, לפיהן רכש הנתבע 1 את הבעלות בנכס על-פי הסכם שנערך עם אביו המנוח בשנת 2003 וכי לאף אחד אחר אין כל טענה או תואנה לבעלות בנכס או בחלק כלשהו ממנו.

5. בהתאם להחלטתו של בית המשפט בקדם המשפט שהתקיים ביום 26/2/09 הגיש גם הנתבע 3 את כתב הגנתו לתביעה. בכתב הגנתו טוען הנתבע 3 כי הסכם המכר שנכרת בין התובע לבין הנתבעים 1-2 נוגד את תנאי הסכם החלוקה, ומשכך אינו תקף. לטענתו של הנתבע 3, התובע ידע על הסכם החלוקה ועל זכויות שנובעות ממנו לנתבע 3 בנכס, אך למרות זאת לא דאג לברר תחילה אם ניתנה הסכמתו של הנתבע 3 למכר. משנודע לנתבע 3 על הסכם המכר שנכרת עם התובע, דאג הוא להבהיר מייד לנתבע 1 כי בכוונתו לממש את זכות הקדימה ולרכוש את הנכס מהנתבעים 1-2, ולכן הוא מתנגד לעסקה שנחתמה עם התובע. מטעם זה, טוען גם הנתבע 3 כי דינה של התביעה להידחות מפני זכות הקדימה העומדת לו ושעל מימושה הוא עומד גם בהליך זה.

6. מטעם התובע נשמעה עדותו של התובע ומטעם הנתבעים העידו הנתבע 1 והנתבע 3 בעצמם. בסיום שמעית הראיות וסיכומי הצדדים הציע בית המשפט הצעת פשרה לצדדים ונתן לצדדים ארכה של שבוע ימים להודיע לבית המשפט עד ליום 21/9/11 אם הם מקבלים את ההצעה. הצדדים לא הגיבו להצעת בית המשפט במועד. ביום 26/9/11 הגישה ב"כ התובע הודעה לבית המשפט, ובה הודיעה על פטירתו של התובע ביום 14/9/11, ועל הסכמתם של יורשיו להצעת הפשרה שהציע בית המשפט. ברם, משלא הוגשה תגובתם של הנתבעים להצעת בית המשפט ולהודעת ב"כ התובע,
ניתן

פסק דין
זה.

דיון והכרעה
7. השאלה שעומדת לפתחנו בתיק זה היא שאלה משפטית בעיקרה והיא נוגעת לתחרות זכויות בין התובע לבין הנתבע 3 בנכס נשוא התביעה.

8. מהראיות שנפרשו לפניי עולה כי ביחס לאותו נכס קיימות שתי עסקאות נוגדות במקרקעין, המעניקות זכויות לרכוש את הנכס לזכאים שונים.

9. אני מקבל את טענת הנתבעים כי בהסכם החלוקה הוקנתה לנתבע 3 זכות קדימה לרכוש את הנכס למקרה שבו יעמיד הנתבע 1 את הנכס למכירה. כך נקבע מפורשות בסיפא של הסכם החלוקה במילים אלה:
"על כל בעל חלק הנהנה ממנו, להתחייב לשלם את המיסים והחובות מתאריך כתיבת הסכם זה, ולבעלי החלק הראשון
(היינו, חלקו של הנתבע 1 על-פי הסכם החלוקה ) והשישי הזכות למכור קודם כל לשאר היורשים באם יש ביכולתם לקנות, אבל אם אין ביכולתם, אזי גם רשאים לפעול כרצונם".

10. לא מצאתי ממש בטענת ב"כ התובע כי הסכם החלוקה משולל תוקף משפטי משזה נוגד את הסכם המכר שנכרת בין הנתבע 1 לבין אביו בשנת 1983, שלפיו כבר בחייו העניק המנוח זכויות בעלות בנכס לנתבע 1, וזכויות אלה לא הוכפפו לזכויות כלשהן של אחים אחרים בנכס. הנתבע 1 הכחיש בעדותו
רכישת זכויות בעלות בנכס מכוח הסכם עם אביו משנת 1983, משזה לגרסתו נכרת למראית עין ונועד להשיג מטרות זרות של הנתבע 1 באמצעות הסכם זה. בין אם הסכם זה היה הסכם תקף ובין אם רק הסכם למראית עין, קיומו של הסכם זה אינו מעלה ואינו מוריד, משבשנת 2007 הסכים הנתבע 1 לכבול את עצמו בהסכם החלוקה שנכרת עם כל היורשים של המנוח, שבו הסכים להעניק לכל אחד מהם זכות קדימה בנכס למקרה ויעמיד את הנכס למכירה. רוצה לומר, גם אם היה הנתבע 1 בעלים של הנכס מלפני פטירתו של אביו, הרי משגילה בשנת 2007 את רצונו להגביל את זכויותיו בנכס באמצעות הקניית זכויות קדימה בנכס לאחיו ולאימו במסגרת ההסכם שכרת עימם, יש לכבד את ההסכמות שהושגו עם הנתבע 1 בהסכם זה.

11. מהראיות עולה כי מלבד הנתבע 3 כל יתר היורשים הזכאים לזכות קדימה בנכס ויתרו על זכותם ולצורך כך אף חתמו כל היורשים, פרט לאחותו של הנתבע 1 המתגוררת בירדן, על תצהיר בפני
נוטריון שבמסגרתו ויתרו על הזכות. יוצא אם כן, כי מי שעומד כיום על מימוש זכות הקדימה בנכס מכוח הסכם החלוקה הוא הנתבע 3 בלבד. עוד עולה מהראיות כי לעריכת הסכם המכר נשוא התביעה עם התובע לא קדמה פנייה לנתבע 3 בהצעה למכור לו את הנכס, ומשנודע לו על העסקה עם התובע סירב הלה לחתום על תצהיר ויתור על הזכות שלו בנכס לבקשתו של הנתבע 1 ואף הודיע לו מפורשות כי הוא עומד על מימוש זכות הקדימה שלו בנכס (ס' 5 לתצהיר הנתבע 3).

12. זכות קדימה במקרה זה לא נרשמה בפנקס המקרקעין ולכן מעמדה כשל התחייבות לעשות עסקה במקרקעין לפי סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 [ראה ת"א (מחוזי-תל-אביב) 1802/09 רות רז נ' אברהם וינשטיין (להלן: "

פסק דין
רז")]. גם ההתחייבות שנתנו הנתבעים 1-2 כלפי התובע בהסכם המכר לא נגמרה ברישום, ולכן גם מעמדה של עסקה זו כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין.

13. משענייננו בשתי עסקאות נוגדות ביחס לאותו נכס, יש להידרש להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובע הסדר מיוחד לגבי תחרות זכויות בעסקאות נוגדות באלה המילים:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב -
זכותו עדיפה."

14. התחייבות הנתבע 1 כלפי הנתבע 3 מכוח הסכם החלוקה נעשתה ביום 21/7/07 וקדמה בזמן להתחייבות שהתחייבו הנתבעים 1-2 כלפי התובע כחודשיים מאוחר יותר. אין חולק על כך שהתובע לא השלים את תשלום מלוא התמורה בגין הנכס והנכס לא נרשם על שמו במרשם המקרקעין. לא ניתן בנסיבות העניין גם לקבוע כי התובע פעל בתום לב שעה שידע על קיומו של הסכם החלוקה עובר לחתימה על הסכם המכר עם הנתבעים 1-2 ולא דאג לברר באופן יזום ועצמאי את עמדתו של הנתבע 3 ביחס לעסקה זו בטרם התקשרות בהסכם המכר עם הנתבעים 1-2 (ראה סעיפים 11-16 לתצהיר התובע). על היותה של דרישת תום הלב בדיני המקרקעין דרישה אובייקטיבית ולא סובייקטיבית ראה אצל מ. דויטש
קניין כרך ג' ס' 16.44 עמ'
222 .
לפיכך, יש לקבוע כי זכותו של הנתבע 3 לרכישת הנכס עדיפה על זכותו של התובע. יחד עם זאת, לא נובעת מעדיפותו של הנתבע 3 המסקנה כי מוענקת לו זכות לרכוש את הנכס ללא כל סייג או הגבלה אחרת הרובצת על זכות זו.

15. סעיף 102 לחוק המקרקעין קובע מנגנון למימוש של זכויות קדימה קנייניות באופן הבא:



"102.
(א)
הצעה לבעל זכות קדימה תהיה בכתב, שיישלח בדואר רשום, ותציין את המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים; העתק מההצעה יישלח לרשם.

(ב)
תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש, בצירוף כל מס או תשלום חובה אחר המגיע ממנו בקשר לרכישה או להפקידם בידי הרשם, ומשעשה כן, יראו את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין במחיר הנקוב בהצעה; הופקד המחיר, ישולם למציע עם גמר העסקה.

(ג)
בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את הסכומים האמורים בסעיף קטן (ב) תוך המועד הקבוע באותו סעיף קטן, רואים אותו, בתום המועד האמור, כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.

(ד)...

(הדגשה שלי – ש.פ.)"

16. מכאן נמצאנו למדים כי זכות קדימה אינה זכות מוחלטת אלא כפופה למנגנון המימוש שנקבע בחוק המקרקעין, שקובע פרקי זמן קצובים למימושה (זאת גם דעתו של המלומד פרופ' מ' דויטש בספרו קניין, שם, ס' 14.30, עמ' 48-49).

17. אני דוחה את טענת ב"כ הנתבע 3 בסיכומיו, לפיה סעיף 102 אינו חל על זכויותיו של הנתבע 3 בנכס, משאין זה אוחז בזכות קדימה קניינית אלא בזכות אובליגטורית בלבד המעניקה לו זכות בכורה לרכוש את הנכס מהנתבעים 1-2.
לפי סעיף 9 לחוק מקרקעין לא מוענקת לזכאי הראשון עדיפות קניינית אלא עדיפות אובליגטורית כלפי הרוכש השני לדרוש ממנו העברת הקניין אליו. העדיפות של הראשון כפופה לשיקולי הצדק של בית המשפט בכל הקשור לסעד האכיפה של העדיפות של הראשון (ראה אצל מ. דויטש, שם, עמ' 286-287). היינו בניגוד לעדיפות הקניינית של זכות הקדימה הקניינית המכפיפה את העסקה המאוחרת לזכות הקדימה, העדיפות האובליגטורית נתונה לשיקול דעת בית המשפט ככל זכות אכיפה חוזית, ולכן חלשה עוד יותר מהזכות הקניינית. ואם זכות קדימה קניינית כפופה למנגנון מימוש הקבוע בסעיף 102 לחוק המקרקעין, לא כל שכן מוסמך בית המשפט להכפיף את הזכות האובליגטורית של הזכאי לזכות הקדימה למנגנון המימוש הקבוע בסעיף 102 לחוק המקרקעין או למנגנון אחר לפי שיקול דעתו בהתאם לנסיבות המקרה שלפניו.

18. משכך, ומשטרם ניתנה לנתבע 3 האפשרות להפעיל את זכות הקדימה הנתונה לו ביחס לנכס בהתאם למנגנון החוקי הקבוע בסעיף 102 לחוק המקרקעין, ומשגם כיום עומד הנתבע 3 על רצונו לרכוש את הנכס, אתיר לנתבע 3 לממש את זכותו בהתאם למנגנון המימוש שבסעיף 102 לחוק המקרקעין בשינויים המחויבים. יצוין, כי כך פעל גם בית המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין

פסק דין
רז, עליו הסתמכו ב"כ הנתבעים בסיכומיהם.

19. בהודעתה מיום 26/9/11 הביעה ב"כ התובע את החשש לביצוע קנוניה בין שני האחים (הנתבעים 1 ו-3) למקרה שבית המשפט יכיר בזכות הקדימה של הנתבע 3 באופן שתמומש הזכות באופן פורמאלי אך הנכס יישאר בידיו של הנתבעים 1-2 והכסף שיופקד יוחזר חזרה לנתבע 3. אמנם חשש זה קיים, אך סבורני כי אכיפת תנאים אלה כרוכה במידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט, בהתחשב באי-בהירות באשר למעמד רישומו של הנכס והעברת הזכויות בו בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, לא ניתן לפקח בצורה אפקטיבית אחר מסירת החזקה בנכס לידי הנתבע 3 נוכח קשרי המשפחה שבין הנתבעים (השווה לסעיף (3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל-1970).

20. לאור כל האמור לעיל , לצורך מימוש זכות הקדימה על הנתבע 3 להפקיד בקופת בית המשפט בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין סך השווה בשקלים ל- 190,000 דינר לפי השער היציג של דינר ביום ההפקדה. עם הפקדת הסכום הנ"ל בקופת בית המשפט, יועברו הזכויות בנכס לבעלותו של הנתבע 3 ותפקע זכות התובע לרכישת הזכויות בנכס.

21. כפועל יוצא מפקיעת זכותו של התובע לרכישת הזכויות בנכס, למקרה של מימוש זכות הקדימה על ידי הנתבע 3 כאמור לעיל, יהיה על הנתבעים 1-2 להשיב ליורשי התובע או למנהל עיזבון זמני או קבוע של המנוח אם ימונו (להלן: "חליפי התובע") סכום השווה בשקלים ל- 40,000 דינר ששולם לו במעמד חתימת החוזה על ידי התובע.

22. לעומת זאת, היה והנתבע 3 לא ימלא אחר התנאים למימוש הקדימה כאמור לעיל, תפקע זכות הקדימה והסכם המכר ייכנס לתוקפו. הנכס יירכש על ידי חליפי התובע, אשר ישלמו את יתרת התמורה בהתאם להסכם המכר עם הנתבעים 1-2 באמצעות בא-כוחם כנגד פינוי הנכס על ידי הנתבעים 1-2. הפינוי יבוצע בתוך 30 יום ממועד פקיעת זכות הקדימה.

23. באשר לסעד הפיצויים המוסכמים שנתבע בתביעתו של התובע, הגעתי למסקנה כי הנתבעים 1-2 אכן הפרו את ההסכם עם התובע באופן שמזכה את האחרון בפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם. הנתבעים 1-2 בחרו להתקשר בהסכם המכר עם התובע לפני שנתנו לנתבע 3 הזדמנות לממש את זכות הקדימה הנתונה לו על-פי הסכם החלוקה, על אף שבהסכם המכר התחייבו כלפי התובע להעברת זכות בנכס הנקייה מזכויות של אחרים בו. התחייבויות ברוח זו שזורות במספר סעיפים בהסכם המכר, וביניהם פסקת ה"הואיל" הראשון למבוא להסכם, סעיף 2 וסעיף 7 להסכם, שבו אף התחייבו הנתבעים 1-2 כי אם תעלה בעתיד טענה של צד שלישי לזכויות בעלות או חזקה בנכס הרי הנתבעים 1-2 מתחייבים להפריכה על חשבונם ולפצות את התובע על כל נזק או הפסד שייגרם לו.
הפרת התחייבויות אלה מצד הנתבעים 1-2 מזכה את התובע בפיצויים מוסכמים הקבועים בסעיף 10 להסכם המכר בסכום של 38,000 דינר, המהווה 20% מגובה התמורה הכוללת שנקבעה בהסכם.

24. לא מצאתי ממש בטענת הנתבעים 1-2, שלפיה הסכם המכר לא הופר על-ידם, משהתקיים התנאי המוקדם שבו כביכול היה מותנה החוזה בין הצדדים. לא מצינו זכר להיותו של הסכם המכר מותנה בתנאי כלשהו בהוראותיו של ההסכם. אדרבה, הסעיף היחיד שמזכיר את היורשים של המנוח, ובמשתמע את הזכויות שלהם לרכוש את הנכס, מנוסח בצורה של התחייבות שנטלו על עצמם הנתבעים 1-2 כלפי התובע להמציא לו תוך 14 יום מיום חתימת ההסכם "טופס חתום עם אישור נוטריון של שאר יורשיו של המנוח מחמד מחמוד קראעין ז"ל, בו הם מצהירים כי הם אינם יכולים לקנות את הנכס (ס' 5.2 להסכם המכר)"

25. אם לא נקבע בחוזה שנחתם בין הצדדים שאירוע מסוים הוא בגדר תנאי (מתלה או מפסיק) מוטל על הצד הטוען לקיומו להוכיח זאת. הנטל איננו קל, שכן בהיעדר ראיות משכנעות בתי המשפט אינם נוטים להוסיף לחוזה תנאי מסוג זה (ראה בספרם של ד. פרידמן ונ. כהן חוזים כרך ג' ס' 22.15, עמ' 49)
במקרה הנדון נמנעו הצדדים מלנסח את החוזה באופן שמתן הסכמת כלל הזכאים לזכות הקדימה יהווה תנאי מתלה להסכם זה. גרסתו של הנתבע 1, לפיה הוטעה על ידי עו"ד חליל שערך את ההסכם לחשוב שהסעיף מנוסח בצורה של תנאי לחוזה לא הוכחה. הנתבע 1 בחר שלא להביא את עורך הדין חליל לעדות בבית המשפט כעד מטעמו, ומחדל זה פועל לרעתו. מה גם שהנתבע 1 עצמו העיד כי הסכם המכר הוקרא באוזניו על ידי בני משפחתו, ואין טענה בפיו שאלֵה קראו את ההסכם שלא לפי לשונו. סעיף 5.2 להסכם המכר נוסח בצורה ברורה וחד-משמעית המטילה התחייבות על הנתבעים 1-2 להמציא לתובע תצהירים בכתב של כלל היורשים של המנוח המאומתים על ידי נוטריון שבהם יוותרו על זכויותיהם בנכס. משלא פעלו הנתבעים לפי החיוב החוזי שנטלו על עצמם בהסכם המכר, הפרו את החוזה הפרה יסודית, המקנה כשלעצמה לתובע זכות לקבל פיצויים מוסכמים בהתאם לקבוע בסעיף 10 להסכם זה.

26. יחד עם זאת, לא מצאתי להעניק לתובע פיצוי נוסף שנקבע בסעיף 9 להסכם המכר. בסעיף זה נקבע פיצוי של 100 דינר לכל יום של איחור במסירת החזקה לאחר יום 5/12/07, שבו על-פי התנאים בהסכם המכר הייתה אמורה להימסר החזקה בנכס לידי התובע. לא ניתן להורות על סעד זה, משקבענו לעיל כי לנתבע 3 עדיפות ברכישת הנכס, וכי זכותו של התובע לאכיפת הסכם המכר כפופה למימוש זכות הקדימה של הנתבע 3 לרכישת הנכס בהתאם לתנאים שקבע בית המשפט לעיל. אם יקיים הנתבע 3 אחר התנאים למימוש זכות הקדימה הנתונה לו בנכס, לא תעמוד יותר לתובע זכות האכיפה של הסכם המכר כלפי הנתבעים 1-2, ועמה תפקע זכות למסירת החזקה בנכס כפי שנקבע בהסכם בין הצדדים. כפועל יוצא מכך, לא יהיה זכאי הנתבע גם לפיצויים מוסכמים שנקבעו בסעיף 9 להסכם המכר למקרה של הפרת החיוב למסור את החזקה בנכס לתובע. אך גם אם לא יעמוד הנתבע 3 בתנאים שקבע בית המשפט למימוש זכות הקדימה, גם אז לא יהיה זכאי התובע לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 9 להסכם המכר, מאחר ובחר בפיצוי המוסכם
הקבוע בסעיף 10 להסכם. הפיצוי לפי סעיף 10 בא לפצות, בין היתר, גם על הפרה של סעיף 3 להסכם המכר, הקובע את מועד פינויו של הנכס על ידי המוכר. שלילת הפיצוי לפי סעיף 9 להסכם המכר בנסיבות אלה עולה בקנה אחד עם סעיף 15 (ב) לחוק החוזים (תרופות) שמטרתו למנוע קבלת פיצוי נוסף בשל הפרת חוזה על הפיצוי המוסכם.

27. באשר לבקשה של ב"כ הנתבעים בסיכומיו להפחית את הפיצויים המוסמכים על-פי סמכותו של בית המשפט לפי ס' 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, דינה להידחות.
בפסיקה הובהר כי סמכות ההפחתה אינו הכלל כי אם החריג שיש להפעילו באורח דווקני וצר. נקבע כי סמכות זו תופעל רק כאשר הסכום שנקבע בחוזה משקף סטייה ברורה ובוטה שלא ניתן להסבירה במונחים של פיצוי על נזק משוער – וגם אז במידה מזערית המתחייבת לשם שמירה על סבירות הפיצוי המוסכם. באשר לחוזים למכר מקרקעין, הנוהג השיפוטי שהסתמן בפסיקה הוא שתניה הקובעת עד כ-20% מערך הנכס כפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית תוכר בדרך כלל כסבירה, ולכן – כמוגנת מפני התערבות שיפוטית (ראה בספרם של ג. שלו וי. אדר דיני חוזים – התרופות, ס' 7.316-7.319, 503-504).
במקרה שלפנינו העמידו הצדדים בהסכם המכר את הפיצויים המוסכמים על שיעור של 20% מערך הנכס במקרה של הפרה של סעיפים יסודיים בחוזה, וביניהם ההתחייבות שנטלו על עצמם הנתבעים 1-2 במבוא להסכם המכר להעביר לתובע זכויות בעלות בנכס הנקיות מזכויות של צדדים שלישיים בו.
בהתחשב בכל האמור לעיל, לא ניתן לקבוע בנסיבות המקרה כי פיצוי בשיעור זה נקבע ללא כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי להיגרם כתוצאה מהפרה כזו, שאירעה בפועל.
אשר על כן ולאור כל האמור לעיל הבקשה להפחתת הפיצוי המוסכם נדחית.

סוף דבר
28. התביעה מתקבלת בחלקה.

29. התביעה לאכיפת הסכם המכר מתקבלת בכפוף לזכות הקדימה של הנתבע 3 לרכוש את הזכויות בנכס.
לצורך מימוש זכות הקדימה על הנתבע 3 להפקיד בקופת בית המשפט בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין סך השווה בשקלים ל- 190,000 דינר לפי השער היציג של דינר ביום ההפקדה (להלן : "הפיקדון"
). עם הפקדת הפיקדון בקופת בית המשפט, יועברו הזכויות בנכס לבעלותו של הנתבע 3 ותפקע זכות התובע לרכישת הזכויות בנכס.

30.
למקרה של מימוש זכות הקדימה על ידי הנתבע 3 כאמור לעיל, אני מורה לנתבעים 1-2 להשיב
ליורשי התובע או למנהל עיזבון זמני או קבוע של המנוח אם ימונו (להלן:
"חליפי התובע") סכום השווה בשקלים ל- 40,000 דינר ששולם לו במעמד חתימת החוזה על ידי התובע. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום
פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

31. לעומת זאת, היה והנתבע 3 לא ימלא אחר התנאים למימוש זכות הקדימה כאמור לעיל, תפקע זכות הקדימה והסכם המכר ייכנס לתוקפו. הנכס יירכש על ידי חליפי התובע, אשר ישלמו את יתרת התמורה בהתאם לתנאי הסכם המכר עם הנתבעים 1-2 כנגד פינוי הנכס על ידי הנתבעים 1-2. הפינוי יבוצע בתוך 30 יום ממועד פקיעת זכות הקדימה.

32. בכל מקרה (בין אם תמומש זכות הקדימה או בין אם לאו) אני מחייב את הנתבעים 1-2 לשלם לחליפי התובע פיצויים מוסכמים בסך השווה בשקלים ל38,000 דינר. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

33. אני מחייב את הנתבעים 1-2 לשלם לחליפי התובע הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪. סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

34. מסכום הפיקדון (אם יופקד), ינוכה סך בשקלים של 78,000 דינר, 10,000 ₪ (סכום שכר טרחת עורך דין) וכל סכום של הוצאות משפט שייקבע בעקבות בקשה לפסיקת הוצאות שתוגש על ידי ב"כ התובע בתוך 15 יום מהיום (או לחלופין -
אם לא תוגש בקשה כאמור - סכום אגרת התביעה) וסכום הניכוי הנ"ל יועבר לחליפי התובע. יתרת הפיקדון תועבר לנתבעים 1-2 בכפוף לקבלת הודעה משותפת של ב"כ הנתבעים 1-2 וב"כ הנתבע 3 שהעברת הזכויות בנכס לנתבע 3 ומסירת החזקה בנכס אליו הוסדרו או הובטחו להנחת דעת כל הנתבעים. אם לא תוגש הודעה משותפת
כאמור עד ליום 31.12.11, יכריע בית המשפט בגורל יתרת הפיקדון לאחר שמיעת עמדות הנתבעים.

35. המזכירות תשלח את העתקי פסק הדין לב"כ הצדדים בפקס.


ניתן היום,
ח' תשרי תשע"ב, 06 אוקטובר 2011, בהעדר הצדדים.











א בית משפט שלום 15442/08 אמיר שחאדה עווד סלמאן נ' מחמוד קראעין ח'אלד מחמד, תמאם עיסא קראעין, עבד מחמוד קראעין (פורסם ב-ֽ 06/10/2011)