פסקי דין על משה דמארי | פסקי דין על שרון וסרטיל

50365/08 תאק     10/10/2011




תאק 50365/08 משה דמארי נ' שרון וסרטיל








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



תא"ק 50365-08 דמארי נ' וסרטיל






בפני

כב' השופט
רונן אילן


תובע

משה דמארי


נגד


נתבעת

שרון וסרטיל




פסק דין


מתווך מציג בפני
לקוח נכס וכורת עימו הסכם תיווך, אך בלא לגלות ללקוח שהנכס נמסר לשיווק על ידי בעליו בבלעדיות למתווך אחר ובלא לגלות ללקוח שיש סכסוך קשה בין המתווך האחר לבינו. ואכן, במצב זה מסתבר שזולת מסירת פרטי בעל הנכס והצגת הנכס מבחוץ, אין באפשרות המתווך לקדם את העסקה וזו נכרתת לבסוף רק כשהלקוח פונה למתווך האחר. האם במצב זה זכאי המתווך הראשון לדמי תיווך?
זו השאלה העומדת בפני
בתביעה זו בה עותר התובע לתשלום דמי תיווך בסך של 45,738 ₪.
העובדות
1.
התובע הינו מתווך בעל רישיון לעסוק בתיווך בנדל"ן ועובד בשיתוף פעולה עם מתווכת נוספת, גב' אסנת דמארי (להלן: "אוסנת") במשרד תיווך בשכונת נווה צדק בתל אביב. הנתבעת הייתה, במועד הרלוונטי לתביעה זו, בעלת עסק לניהול גן ילדים.
2.
במהלך חדש אפריל 2008, או בסמוך לכך, פנתה הנתבעת לתובע והתעניינה במבנה אשר יתאים להפעלת גן ילדים בשכונת נווה צדק. בעקבות פנייה זו, ביום 3.4.08, חתמה הנתבעת על הסכם להזמנת שירותי התיווך של התובע (להלן: "ההסכם"). ההסכם מתייחס לשני נכסים. הנכס האחד הינו בניין ברח' אחווה 10 בת"א (להלן: "הנכס") והנכס השני המופיע בהסכם הינו דירת גן ברח' החרמון 33 בת"א.
3.
התובע הציג בפני
הנתבעת את הנכס מבחוץ, שכן לא היה בידיו מפתח לנכס. לאחר שהנתבעת הביעה עניין בנכס, נעשה על ידי התובע ניסיון לתאם ביקור בפני
ם הנכס, ברם ניסיון זה לא צלח. בשלב זה, מסר התובע לנתבעת את פרטיו של בעל הנכס, ארז בר חיים, והנתבעת ניסתה לפנות אליו ישירות. בתגובה לפניית הנתבעת לבעל הנכס, הופנתה הנתבעת למתווך אחר, מר אורן כץ, אשר הוסמך על ידי בעל הנכס לטפל בהשכרתו.
4.
הנתבעת פנתה איפוא למתווך אורן כץ ובעקבות פנייה זו הוצג הנכס בפני
הנתבעת מבפני
ם. לאחר מכן התנהל מו"מ בין הנתבעת לבין בעל הנכס ובסיומו, לאחר מספר שבועות, נכרת הסכם שכירות. עם כריתת הסכם השכירות, פנה התובע לנתבעת בדרישה לתשלום דמי התיווך בשיעור חודש שכירות אחד בצירוף מע"מ (סה"כ 45,738 ₪). במכתב תשובה מיום 6.8.08 נדחתה דרישתו ובעקבות זאת הוגשה תביעה זו.
טענות הצדדים והראיות
5.
לטענת התובע, בכריתת חוזה השכירות התגבשה זכותו לדמי תיווך לפי ההסכם. התובע מדגיש כי הוא זה שהציג בפני
ה הנתבעת את הנכס והוא זה שמסר לה את פרטי בעל הנכס.
לתמיכה בגרסתו הציג התובע את עדות אוסנת, אשר העידה כי פנתה במישרין לבעל הנכס, עדכנה אותו אודות כוונתה להפנות אליו שוכרת אפשרית והיא זו שמסרה לנתבעת את פרטיו של בעל הנכס.
6.
לטענת הנתבעת, הסכם התיווך נכרת בהתבסס על מצגי שווא של התובע. טוענת הנתבעת כי עובר לכריתת ההסכם הציג התובע בפני
ה מצג לפיו הסמיך אותו בעל הנכס לטפל עבורו בהשכרתו. בדיעבד, התברר לה שלא כן הדבר ובכלל, הטיפול בנכס ניתן על ידי בעל הנכס בבלעדיות למתווך אחר, המתווך אורן כץ. זו גם הסיבה לכך שהתובע לא הצליח לקבל מפתח לנכס או להראותו לה מבפני
ם. משכך, טוענת הנתבעת שיש לבטל את ההסכם וממילא שאין לתובע זכות לדמי תיווך בגינו.
לחילופין, טוענת הנתבעת כי התובע כלל לא היה הגורם היעיל בכריתת חוזה השכירות. רק לאחר הפנייה למתווך אורן כץ הוצג בפני
ה הנכס והתנהל מו"מ שאחריתו הסכם השכירות. התובע, לטענתה, לא בצע פעולת תיווך ולא זכאי לדמי התיווך.
הנתבעת תמכה טיעוניה בתצהירה היא ובתצהירו של המתווך אורן כץ, אשר הצהיר כי התקשר עם בעל הנכס וקבל ממנו בלעדיות לתווך ולמצוא שוכר לנכס. הנתבעת אף זמנה לעדות את בעל הנכס, אך זה לא הגיע לדיון והנתבעת ויתרה על עדותו.
דיון
7.
יחסי מתווך ולקוח מתבססים על חוזה התקשרות עליו חלים דיני החוזים הכלליים בהתאם לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). בין היתר, חלה על הסכמי תיווך הוראת סעיף 14 (א) בחוק החוזים, לפיה מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה, והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה. כך גם חלה על הסכמי התיווך הוראת סעיף 15 בחוק החוזים לפיה רשאי לבטל את החוזה מי שהתקשר בחוזה עקב הטעיה. לצד הוראות כלליות אלו, חלות על הסכמי התיווך ההוראות הייחודיות הקבועות בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") ובהן ההוראה בסע' 8 לחוק המתווכים שלפיה

"מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ויימסור ללקוחו כל מידע שיש בידיו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך
".
8.
בעניין שבפני
, הסתבר שהטיפול בהשכרת הנכס ניתן על ידי בעליו, ארז בן חיים, בבלעדיות לטיפול המתווך אורן כץ. בסיכומיו, טען ב"כ התובע שלא הוצג הסכם המקנה למתווך אורן כץ בלעדיות, אולם לא היה צורך בהצגתו שכן התובע הודה בכך בפה מלא ואף הודה כי ידע זאת עובר לפגישתו עם הנתבעת (עמ' 10, ש' 23 בפרוט'). למעשה, מודעות התובע לקיומה של אותה בלעדיות חשובה יותר מהשאלה אם הייתה כזו בלעדיות בפועל.
זאת ועוד, הסתבר שבין התובע והמתווכת עימה עבד, אסנת, לבין המתווך אורן כץ שרר סכסוך באותו המועד. התברר שאוסנת עבדה בעבר ביחד עם המתווך אורן כץ אך לאחר פרדתם הוגשו תביעות ביניהם (עמ' 8, ש' 14 – 19 בפרוט'). כה עמוק היה סכסוך זה, שכאשר בקש התובע לתאם עבור הנתבעת מועד לביקור בנכס, נמנע התובע אפילו מלפנות במישרין למתווך אורן כץ שבידיו מפתחות הנכס. במקום לפנות אליו במישרין, פנה התובע לצד ג', בעל בית קפה סמוך (!) בשם אורן אזולאי, כדי שינסה לפנות למתווך אורן כץ ולבקש ממנו את מפתחות הנכס. התובע לא גילה מידע זה לנתבעת אלא רק שבאפשרותו להציג לה את הנכס מבפני
ם ולהביא לכך שיושכר לנתבעת (עדות התובע בעמ' 10, ש' 9 בפרוט').
את המידע הזה, את הבלעדיות שנתונה למתווך אחר ואת חוסר היכולת לפעול בשיתוף פעולה עם אותו מתווך, חייב היה התובע לגלות לנתבעת מראש, בטרם חתימת הסכם התיווך. לא יכול להיות ספק בדבר חיוניות מידע זה ללקוח בהחלטתו אם להתקשר לקבלת שירותי התיווך אם לאו. לא יכול להיות ספק כי זהו מידע מהותי בקשר לנכס נשוא התיווך, מידע שחייב מתווך לגלות לפי סע' 8 בחוק המתווכים. וככל שיש ספק או שסבר התובע שיש ספק, חייב היה לגלות את המידע להסרת הספק. זה גם מידע מהותי שיש חובה לגלות גם לפי דיני החוזים הכללים. סביר להניח שלו ידעה הנתבעת מראש שהתובע עומד להציג לה נכס בלא שהוסמך לכך על ידי הבעלים, כשיש בלעדיות למתווך אחר ושיש לו סכסוך קשה עם אותו מתווך – לא הייתה הנתבעת מתקשרת עם התובע בהסכם התיווך. סביר לא פחות להניח שזו זו גם הסיבה לכך שהתובע לא חשף פרטים מהותיים אלו בפני
הנתבעת, שידע כי בגילוי הפרטים תעדיף הנתבעת את שירותי המתווך האחר בקשר עם הנכס.
9.
נוכח זאת, הפר התובע את חובתו כמתווך לגלות לנתבעת מידע מהותי אודות הנכס ואף הפר את חובתו לפי דיני החוזים הכללים למסור לנתבעת את המידע הרלוונטי לצורך כריתת הסכם התיווך. לנתבעת עמדה במצב זה הזכות המלאה להודיע על ביטול ההסכם כפי שעשתה במכתבה מיום 6.8.08 ולתובע אין כל זכות לתבוע דמי תיווך על יסוד ההסכם.
10.
משהגעתי למסקנה שההסכם בוטל כדין, אין עוד טעם לדון בטענתה השנייה של הנתבעת, היעדר זכות לדמי תיווך באשר התובע לא היה הגורם היעיל בכריתת הסכם השכירות.
בתמצית בלבד, אציין כי מצאתי ממש גם בטענה זו.
בהתאם לחוק המתווכים זכותו של מתווך לדמי תיווך מותנית גם בהיותו "הגורם היעיל"

שהביא להתקשרות. בבחינת תרומת המתווך להתקשרות, הדגש איננו על ריבוי הפעולות או טבען אלא על יעילותה של הפעולה. לפי העדויות שהוצגו, התברר כי מלכתחילה לא יכול היה התובע להביא לקבלת מפתחות הנכס אלא באמצעות צד ג', בעל בית הקפה. עוד התברר כי בתחילה אכן תואמה פגישה בנכס עם עובד ממשרדו של המתווך אורן כץ אך זו בוטלה ברגע שהתבררה מעורבות התובע. המתווך אורן כץ העיד שהוא ביטל את הפגישה מטעם זה (עמ' 14, ש' 4 בפרוט') ועדותו מתיישבת עם תיאור האירועים של התובע. רק לאחר מכן, כאשר הנתבעת הגיעה למשרדו של המתווך אורן כץ והתנתקה מקשר עם התובע, התאפשר לנתבעת לבקר בנכס והחל המו"מ שאחריתו הסכם שכירות. אם כך, לא זו בלבד שהתובע לא היה "הגורם היעיל" בעסקה, הסתבר שהתובע היה "הגורם המזיק" בעסקה וכל עוד היה מעורב בה – לא ניתן היה לקדמה.
טוען התובע כי הוא שנתן לנתבעת את פרטי בעל הנכס ובכך אף מודה הנתבעת (עמ' 17, ש' 4 בפרוט'). יש ודי במסירת פרטים אלו כדי שהמתווך ייחשב לגורם היעיל. לא כן במקרה זה, כאשר הסתבר שבעל הנכס כלל לא נאות להיפגש עם הנתבעת אלא הפנה אותה למתווך ארז כץ (עדות הנתבעת בעמ' 17, ש' 10 בפרוט'). למעשה, נראה שאף מידע זה אודות זהות בעל הנכס נמסרה בתחבולה, שהרי ידעו התובע ואסנת היטב שניתן לקדם את העסקה במסירת פרטי המתווך אורן כץ. אך הגיוני שפרטיו של המתווך אורן כץ לא נמסרו לנתבעת כדי שהתובע יוכל להוסיף ולטעון שהינו הגורם היעיל, כפי שהוא עושה בתביעה זו.
בסופו של יום, הסתבר שהעסקה נכרתה בזכות מעורבותו של המתווך אורן כץ ולא בזכות התובע. לא זו בלבד שהתובע לא הצליח להביא לתחילתו של מו"מ בין הנתבעת לבעל הנכס, אפילו להצגת הנכס לא הצליח להביא התובע. גם על יסוד טענה זו איפוא, אין לתובע זכות לדמי התיווך.
11.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
12.
לנוכח כל האמור לעיל אני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשאת בהוצאות הנתבעת בגין הליך זה בסך של 10,000 ₪.
ניתן היום, י"ב תשרי תשע"ב, 10 אוקטובר 2011, בהעדר הצדדים.














תאק בית משפט שלום 50365/08 משה דמארי נ' שרון וסרטיל (פורסם ב-ֽ 10/10/2011)