פסקי דין על פני סמדג'ה | פסקי דין על אלי אילן סמדג'יה | פסקי דין על לאוניד טרגר | פסקי דין על פאינה טרגר |

2202-04/11 עא     08/11/2011




עא 2202-04/11 פני סמדג'ה, אלי אילן סמדג'יה נ' לאוניד טרגר, פאינה טרגר








בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



ע"א 2202-04-11 סמדג'ה ואח' נ' טרגר ואח'






בפני

כב' השופטת
דיאנה סלע

מערערים
1
.
פני סמדג'ה

2
.
אלי אילן סמדג'יה



-נגד-

המשיבים
1.לאוניד טרגר
2.פאינה טרגר



פסק דין


ערעור על פסק דינו של בית משפט שלום בחיפה (כב' השופטת שושנה פיינסוד-כהן) מיום 3.2.11 בת"א 09- 11- 14808.

1.
העובדות הצריכות לענייננו
א.
המערערים, אשר ביקשו למכור את דירתם ברח' דרך הארזים 53 בשלומית (להלן: הדירה) בעזרת מתווך (להלן: המוכרים), והמשיבים, אשר הגישו ביום 20.8.09 הצעת מחיר לרכישתה באמצעות אותו מתווך (להלן: הקונים), חתמו ביום 16.9.09 על זכרון דברים (להלן: זכרון הדברים), לאחר משא ומתן שהתנהל ביניהם משך מספר שבועות.

דא עקא שזכרון הדברים נושא תאריך 16.12.09, מועד שאינו נכון אליבא דשני הצדדים.

ב.
בזכרון הדברים צויין המחיר הסופי של הדירה – 748,000 ₪, מועד המסירה – 16.9.10, הסכום אשר שולם ביום 16.9.09 - במעמד החתימה על זכרון הדברים – 8,000 ₪, ותשלום נוסף בסך 66,800 ₪, אשר ישולם ביום 30.9.09, לאחר שיומצאו לקונים מסמכים שונים. נקבע כי יתר תנאי התשלום ייקבעו על ידי הצדדים על פי המסמכים שיומצאו. על פי זכרון הדברים, מועד חתימתו הוא 16.9.09.

עוד פורטו בזכרון הדברים התחייבויות כלליות של הצדדים, לרבות התחייבות של המוכרים שלא לערוך כל הסכם למכירת הנכס לצד אחר, התחייבותם לסלק או לגרור את המשכנתא החלה על הדירה, לשמור עליה במצב בו הוצגה לקונים ולתקן כל תקלה. כן צויינו הפריטים שהמוכרים עתידים להשאיר בנכס, ונקבע מי מהצדדים ישלם אילו מיסים בגין העסקה.

הצדדים אף קבעו כי במקרה של הפרה של התחייבויות על פי זכרון הדברים, תועבר הודעה מראש, ואם ההפרה לא תתוקן, ישלם המפר סך של 74,800 ₪ לצד הנפגע, מבלי לפגוע בזכויות הנפגע לתבוע על פי כל דין.
הצדדים התחייבו לחתום על הסכם סופי בתאריך 16.12.09.

ג.
הקונים שילמו 8,000 ₪ בלבד, ולא שילמו את יתרת המקדמה ביום 30.9.09, כמוסכם.
ביום 21.10.09 נשלח לקונים בפקס מכתב מאת המוכרים באמצעות עו"ד ערן קרפנר, אשר ציין כי להפתעתם הרבה של מרשיו, הודיעו להם הקונים טלפונית מספר ימים לפני כן, שאין בכוונתם לעמוד בהתחייבויותיהם על פיו, מנימוקים השמורים עימם. במכתב זה נדרשו הקונים לקיים את זכרון הדברים במלואו, להעביר את יתרת המקדמה כמוסכם, או להעביר הודעה על ביטולו ולשלם את הפיצוי המוסכם. עוד נכתב כי אם לא תענה דרישה זו עד יום 5.11.09, יראו בכך המוכרים הפרה יסודית של החוזה, וינקטו בצעדים הנדרשים.

ד
. באותו יום - 21.10.09 - שלחו הקונים מכתב, באמצעות עורך-דין רפאל לוריג, אשר ייצגם אף בבית משפט קמא ובערעור, לפיו הם רואים את זכרון הדברים כבטל ומבוטל. כן נכתב: "מרשי הוחתמו על ידכם על מסמך בלתי חוקי ונושא תאריך כוזב, וזאת בתמימותם לאחר שהוטעו על ידיכם ועל ידי המתווך (שהיה מעורב בעניין)... מסיבות השמורות עמכם סירבתם לערוך חוזה חוקי בתאריך 16.9.09 כאשר נפגשתם. בתמימותם שילמו לכם מרשי סך של 8,000 ₪ אותו הנכם נדרשים להחזיר למרשי באופן מיידי". עוד נכתב כי ההתקשרות בין הצדדים בטלה ומבוטלת, ואם לא תוחזר המקדמה, יינקטו הקונים בהליכים המשפטיים לגביית החוב.

ביום 26.10.09 הודיע עו"ד לוריג לעו"ד קרפנר שהוא מניח שמכתב הקונים מיום 21.9.09 לא הועבר לידיעתו, ומציין כי מכתבו הנ"ל מהווה גם תגובה למכתב המוכרים.

ה.
ביום 8.11.09 הודיע עו"ד שלומי נעמן - אשר קיבל את יצוג המוכרים על עצמו - לעו"ד לוריג, כי עילת הביטול במכתבו אינה ברורה לו, אך תהא אשר תהא, חובה על הקונים לפצות את המוכרים על פי זכרון הדברים. למוכרים נגרמו הוצאות רבות כתוצאה מההתקשרות עם הקונים, וזאת בנוסף לפיצוי המוסכם הנזכר בו.
משנראה כי אין בכוונת הקונים לפצות את המוכרים, לא יהיה מנוס מהגשת תביעה נגדם. ממילא דוחים המוכרים את דרישת הקונים להשיב להם את הסך של 8,000 ₪.
כן ציין כי המוכרים הודיעוהו שעו"ד לוריג קיבל על עצמו גם את ייצוגם בעסקת המכר, ובנסיבות אלה מוטב שימשוך את ידו מהתערבות בסכסוך בין הצדדים.

ו.
למכתב זה השיב עו"ד לוריג ביום 11.11.09 כדלקמן "... לגופו של עניין אני מניח כי ברור לך שמדובר בהסכם בלתי חוקי בעליל שמטרתו מצד מרשך להונות את רשויות המס תוך ניצול מחפיר של מרשך את תמימותם של מרשי. אי לכך אני מציע למרשיך להרהר שנית טרם פנייתם לערכאות לאור ההשלכות החמורות מאוד, הן במישור האזרחי, והן במישור הפלילי שמרשך עלולים להיחשף
להן
..."
.
עוד ציין כי אם חשקה נפשם של המוכרים בעימות משפטי, לא יהססו מרשיו לחשוף את כוונתם האמיתית. בכל מקרה עומדים הקונים על דרישתם לקבל את החזר המקדמה. במאמר מוסגר ציין כי הקונה חולה קשה במחלה ממארת, והוא מניח כי אין בכוונת המוכרים לפגוע בו.

לענין ייצוג המוכרים, ציין עו"ד לוריג כי המוכרים באו למשרדו ביחד עם הקונים, אך הוא לא קיבל על עצמו את ייצוגם, מה עוד שמיד גילה את כוונתם הנסתרת להונאת שלטונות המס. מאז לא פגש בהם.

2.
למחרת, ביום 12.11.09, הגישו המוכרים תביעה נגד הקונים לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מכך שנמנע מהם לנהל מו"מ עם צדדים שלישיים במהלך אותה תקופה, הוצאות שנגרמו להם, לרבות תשלום של 15,000 ₪ כולל מע"מ למתווך. הם תבעו סכום כולל בסך 95,000 ₪ בגין הפיצוי המוסכם, החזר הוצאות למתווך, פיצוי בגין הפסד הזדמנויות למכירת הדירה, פיצוי בגין עוגמת נפש וכאב וסבל וכן הוצאות ושכר טרחת עו"ד.

בכתב הגנתם חזרו הקונים על טענותיהם במכתביהם, והגישו תביעה נגדית להחזר המקדמה ששילמו למוכרים כמפורט בזכרון הדברים. הקונים טענו כי אינם יכולים להיות כבולים לחוזה בלתי חוקי, עליו חתמו בניגוד לעצתו של בא כוחם לאחר שהמתווך שכנע אותם לעשות כן. לטענתם מכרו המוכרים דירה נוספת בארבע השנים שקדמו לעיסקה, ולכן לא רצו לציין בזכרון הדברים את התאריך הנכון בו נחתם. עוד נטען כי בזכרון הדברים חסר פרט מהותי – תנאי התשלום עבור הדירה. בנוסף נאמר כי הקונה חולה מאוד, ואף אושפז בתאריך 8.10.09 במצב קשה מאוד.

3.
הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, והסכימו לוותר על חקירות נגדיות של המצהירים, תוך הסכמה כי אי חקירת עד לא תחשב הודאה בתוכנו. פסק הדין של בית המשפט קמא ניתן על יסוד כל הראיות שהובאו בפני
ו, לאחר שהצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.

4.
גדר המחלוקת
המוכרים טענו כי מקור התאריך השגוי בטעות סופר, כי התאריך הנכון נרשם בסעיף 3.2 לזכרון הדברים, כי אין ולא היתה להם כל בעיית מיסוי שבגינה רצו לרשום תאריך שגוי, ולא היתה להם מניעה למכור את דירתם בפטור ממס שבח. לטענתם, הקונים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את יתרת המקדמה ביום 30.9.09 כמוסכם.

הקונים טענו כי תאריך 16.12.09 נכתב במכוון על ידי המוכרים לצורך הונאת רשויות המס, וכי כך הסביר להם בא כוחם, אשר אמר להם שמדובר בהסכם הנגוע באי חוקיות. לפיכך, מדובר בחוזה בטל ומבוטל.

5.
בית משפט קמא בחן את המסמכים שהוצגו בפני
ו, תצהירי הצדדים וסיכומיהם, דחה את גרסת המוכרים כי מקור התאריך שהוא נושא בטעות סופר, והגיע למסקנה כי זכרון הדברים הוא חוזה פסול, בקובעו שלולא היה ההסכם פסול, היו המוכרים מציינים זאת במכתביהם.

בית משפט קמא לא קבע ממצא עובדתי לגבי המניע של הקונים לבטל את זכרון הדברים, אך נתן דעתו לאפשרות כי ביקשו להשתחרר מן ההסכם לאור מחלתו של הקונה, וכי אי החוקיות יכלה לשמש אמתלה ותירוץ להתחמק מהתחייבויותיהם, שכן תחילה הסכימו לאי החוקיות. יחד עם זאת, הסתפק בכך שציין כי חזרתם של הקונים מההסכם בוצעה למעשה תקופה קצרה מאוד לאחר החתימה עליו, כי בהליך שבפני
ו לא נדרשה אכיפה אלא פיצוי בלבד, וכי אין זה ראוי כי המוכרים ימצאו עצמם זוכים על פי החוזה הבלתי חוקי לפיצוי המוסכם.
לפיכך, דחה את שתי התביעות ללא צו להוצאות.

המוכרים מיאנו להשלים עם פסק הדין, ועל כך הערעור שבפני
.

6.
עיקר טענות המוכרים /המערערים
המוכרים חזרו על טענותיהם במכתביהם, בכתבי טענותיהם ובסיכומיהם. לטענתם, שגה בית המשפט משלא קיבל את גרסתם כי התאריך השגוי בכותרתו של זכרון הדברים נובע מטעות סופר, וכי מתוכנו ניתן ללמוד בוודאות כי הם לא התכוונו להסתיר את קיומו של החוזה מרשויות המס, שהרי צוין במפורש כי המקדמה בסך 8,000 ₪ ניתנה ביום 16.9.09 וכי יתרת המקדמה תינתן ביום 30.9.09.

כן טענו כי הוכיחו שלא היה כל בסיס לטענה כי התכוונו להונות את רשויות המס, מאחר שלא היו חייבים במס שבח כלל. יתר על כן, משבוטל זכרון הדברים, מכרו את דירתם לצד שלישי ביום 19.11.09, לפני המועד שנקבע לחתימתו של ההסכם המסכם בינם לבין הקונים. ללמדך, כי לא היתה להם כל מניעה למכור את הדירה, והתאריך לא בא לצורך הונאת מס.

אשר לטענת הקונים בדבר העדר מסויימות בזכרון הדברים, בהעדר פירוט של סדרי התשלומים תמורת הדירה, טענו המוכרים כי ביום 22.9.09 נפגשו עם הקונים אצל בא כוחם, כדי לסכם את פרישת התשלומים, ועו"ד לוריג אף רשם את התשלומים בכתב ידו (נספח ה' לכתב התביעה). לכן, אין כל בסיס לטענות הקונים בדבר חוסר מסויימות של זכרון הדברים, לענין ביטולו.

7.
עיקר טענות הקונים /המשיבים
הקונים תמכו בפסק דינו של בית משפט קמא, וחזרו על טענותיהם במכתביהם, בכתבי טענותיהם ובסיכומיהם. הם טענו כי זכרון הדברים הינו חוזה פסול שנועד להונות את רשויות המס, ועל כן בדין ביטלוהו. בנוסף לכך, מדובר בחוזה שלקה בחוסר מסויימות וגם מהטעם הזה היה בסיס לביטולו.

דיון

8.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי הערעור בדין יסודו.

התרשמתי כי אין ראיה ממשית המלמדת על כך כי זכרון הדברים הוא חוזה בלתי חוקי או פסול, אשר נועד להונאתן של רשויות המס, כי הקונים לא נתנו כל הסבר סביר לביטול ההסכם, וכי אין כל הצדקה לפטור את הקונים בלא פיצוי, משראו לחזור בהם מזכרון הדברים ללא יסוד ממשי, אגב גרימת נזקים ממשיים למוכרים.

9
.

אכן, ככלל לא יתערב בית המשפט שלערעור בקביעות עובדתיות של בית משפט קמא. (ראו ע"א 640/85 קופר ו- 2 אח' נ' איגוד המוסכים בישראל, פ"ד מד(1) 594, 598, מפי הש' בייסקי; ע"א 10281/03 קורן נ' עמינדב, לא פורסם, ניתן ביום 12.12.06, מפי הש' ארבל; ע"א 7370/06 שני נ' ברדיצבסקי, לא פורסם, ניתן ביום 10.3.09, מפי הש' ארבל). אך במה דברים אמורים? כאשר לבית משפט קמא יתרון משמעותי על פני ערכאת הערעור, משהיתה בפני
ו ההזדמנות להתרשם מהעדים באופן בלתי אמצעי, ולקבוע ממצאים על פי התרשמות זו. בענייננו, משויתרו הצדדים על החקירות הנגדיות של המצהירים, אין יתרון לערכאה המבררת על פני ערכאת הערעור.

א.
בית משפט קמא קבע את ממצאיו, לפיהם מדובר בחוזה פסול, משקיבל את גרסת הקונים כי התאריך הכוזב נועד להונות את רשויות המס, כדי להימנע מתשלום מס שבח, בקובעו כי העובדה שבסופו של דבר לא חבו המוכרים במס אינה יכולה להעיד על מגמתם בעת החתימה על זכרון הדברים.

איני רואה עין בעין עם תפיסה זו.
בחינת תכנו של זכרון הדברים מלמדת כי הנוסח תומך דווקא בעמדת המוכרים. התאריך הנכון של חתימתו מפורט במפורש בהסכם, וכן מפורטים תאריכים נוספים המלמדים על כך כי החוזה נערך ב- 16.9.09. משכך, יש קושי לקבוע כי מדובר בהסכם שנועד להונות את רשויות המס, או לגרום להן להניח כי זכרון הדברים נכתב ב- 16.12.09.

כך למשל, בסעיף 3.2 לזכרון הדברים נקבע במפורש: "מועדי זמני תשלום התמורה: במעמד חתימת ז"ד זה ביום 16/9/09 סכום בש"ח של 8,000 ₪. חתימה על הסכם זה מהווה אישור לקבלת הכסף" (הדגשה שלי- ד.ס.). סעיף 3.2.1 מציין "במעמד חתימת חוזה באי כח הצדדים, ביום 16/12/09 סכום בש"ח..." (הצדדים מחקו את המילים המודפסות בטיוטת המסמך- ד.ס.). סעיף 3.5 קובע: "תנאי התשלום ( סעיפים 3.3 3.4) יקבעו בין באי כח הצדדים עפ"י המסמכים שיומצאו". לאחר סעיף 3.8 נכתב בכתב יד: "ב-30.9.09 יפגשו הצדדים לאחר שיומצאו המסמכים ויאושרו ע"י העו"ד יושלם סכום של 66,800".

בסעיף 6 המכונה "הסכם סופי" נכתב: "הצדדים מתחייבים לחתום הסכם סופי בתאריך 16/12/09 בכפוף לתנאים המצויינים בהסכם ולהמצאת כל המסמכים שיידרשו".

התרשמתי כי לו רצו המוכרים להסתיר את תאריך העיסקה לא היו חותמים על הנוסח המפורט לעיל, אלא היו משאירים את התאריכים מעורפלים.

ממה נפשך, אם התכוונו המוכרים להסתיר את זכרון הדברים מעיניהן של רשויות המס, לא היה כל טעם בכתיבת תאריך כוזב, ואם התכוונו לגלותו, הרי תוכנו מעיד בבירור על מועד חתימתו.

ב.
כאמור, הוסכם בזכרון הדברים כי הקונים ישלמו סכום נכבד של 74,800 ₪ (כ-10% מתמורת הדירה) בתוך שבועיים מחתימתו, דהיינו מדובר בקידום ממשי של העסקה.

אין חולק כי המוכרים היו מעוניינים לדחות את עריכת ההסכם הסופי ליום 16.12.09, מנימוקים השמורים עמם, אך אין בכך כל רע והקונים אף הסכימו לכך. אין אף חולק כי שכרו של המתווך שולם בשיק נדחה לתאריך 16.12.09, הוא המועד שנקבע לחתימת ההסכם בין הצדדים, אך לא ניתן ללמוד מכך דווקא שהיתה כוונה להימנע מדיווח לרשויות המס.

בית משפט קמא השווה את זכרון הדברים ובו התאריך השגוי להסכם בו לא ננקב המחיר המלא. נוכח הנתונים הרבים המצויינים במפורש בזכרון הדברים, אשר מצביעים על המועד האמיתי בו נחתם, לא הייתי מצטרפת להשוואה זו.

מכל מקום, אף אם אניח לחובת המוכרים כי אין מדובר בטעות סופר, הניסיון מלמד כי לאנשים שיקולים רבים מעבר לשיקולי הונאה - עניינים משפחתיים, עניינים עסקיים, חובות וכיוצא בזה, אך אין מדובר בהכרח במרמה (השוו ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1), 1, מפי הנשיא שמגר; ע"א 759/81 ברש נ' ירדני, פ"ד מא(2), 253, מפי הש' נתניהו). מכל מקום הנטל המוטל על הטוען מרמה גבוה ממאזן ההסתברות, נטל שהקונים לא עמדו בו. (אשר לנטל המוגבר המוטל על בעל דין הטוען למרמה, ראו ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל, פ"ד לה(1), 701, מפי הש' כהן; ע"א 8789/96 מריאנה פולק נ' סיסמיקה חיפושי נפט בע"מ (בפירוק), פ"ד נג(5), 689, מפי הש' טירקל).

ג.
אין חולק, וכך קבע גם בית משפט קמא, כי טרם הגיע המועד לדיווח לרשויות המס. אף אם לא ננקטו הצעדים הנדרשים להבטחת הדיווח במועד, עדיין היה סיפק בידי המוכרים להתחרט ולדווח כנדרש. לכן, טענת הקונים כי המוכרים התכוונו לדחות את הדיווח לא הוכחה, בלשון המעטה.
בנוסף לכך, גרסת המוכרים לפיה לא היו חייבים במס בגין מכירת דירתם היחידה, אותה רכשו בשנת 02', לא נסתרה. המוכרים הצהירו כי לאחר ביטולו של זכרון הדברים מכרו את דירתם ביום 19.11.09 לצד שלישי, בסכום שאינו נופל מהמחיר שננקב בזכרון הדברים. תאריך העיסקה החדשה מחזק גירסתם כי לא היתה להם כל מניעה מבחינת תכנון המס להקדים את ביצוע העיסקה, ואין ממש בנטען על ידי הקונים.

ד.
מתצהיר הקונה כלל לא ניתן להבין כי מדובר בתאריך שנועד להונות את רשויות המס. בסעיף 9 לתצהירה מסרה הקונה: "למרות שתאריך החתימה היה כאמור ב-16.9.09, רשם המתווך על גבי המסמך תאריך 16.12.09. לשאלתנו מדוע לא נרשם התאריך האמיתי של יום החתימה, לא ניתן לנו הסבר, אך המוכרים עמדו על כך כי הם רוצים לרשום על גבי המסמך את התאריך של 16.12.09".

בסעיף 14 לתצהירה ציינה הקונה כי כאשר הראתה את זכרון הדברים לבא כוחה, לצערה הרב רק לאחר שחתמה עליו, הוא אמר להם כי מדובר במסמך שמטרתו להונות את רשויות המס.

בסעיף 18 לתצהירה מסרה הקונה כי כוונת המוכרים היתה להחתימם על זכרון הדברים כדי לקשור אותם, אך לא לחשוף אותו אלא רק בתאריך 16.12.09, שהוא התאריך שבו יכולים היו התובעים לדבריהם למכור את הדירה ללא חשש מחיוב במס שבח.

מדברים אלה ניתן להסיק בבירור כי הקונים לא שמעו מהמוכרים או מהמתווך כי רישום התאריך המאוחר נועד להונות את רשויות המס. אין חולק כי בא כח הקונים, הוא אשר אמר להם כי לדעתו המוכרים כתבו את התאריך כדי להונות את רשויות המס. ואולם הוא הודיע בבית משפט קמא כי לא יגיש תצהיר וכי לא יעיד מטעם מרשיו. משכך, הסתמך בית המשפט על הדברים שפורטו במכתביו, כמפורט לעיל. ואולם, בדיון בערעור אישר בא כח הקונים כי לא היה נוכח בעת חתימתו של זכרון הדברים, אם כי לכאורה יצג את הקונים, וכי לא שמע מאיש שהתאריך הלא מדוייק נועד לצורך הונאה של רשויות המס (עמ' 3 לפרוט', ש' 26-27), דהיינו הוא לא ידע דברים אלה ממקור ראשון, מדובר בסברה בלבד, וגירסה זו אף לא הובאה בתצהיר בפני
בית משפט קמא.

משכך, נותר בפני
נו תצהירה של הקונה אשר מסרה כי המוכרים עמדו על רישום התאריך 16.12.09 על גבי זכרון הדברים, אך היא אינה יודעת מדוע, סברתו של בא כוחה, ואמרתה, שמקורה אינו ברור, כי הם התכוונו לחשפו רק ביום 16.12.09.

בית משפט קמא התייחס לסתירות בגרסת הקונים, אך לא נתן לכך משקל ממשי. מאידך גיסא ראה ליתן משקל רב לכך שהמוכרים לא הגיבו למכתב בדבר אי החוקיות שנשלח אליהם ביום 11.11.09.

וכך נקבע: "
הגרסאות השונות אכן פוגעות במהימנות הנתבעת. אולם, יחד עם זאת, בשתי הגרסאות נטען כי הדבר נעשה לדרישת התובעים. התובעים אינם טוענים כי הדבר נעשה על פי דרישת הנתבעים אלא רק כי מדובר בטעות סופר
".


לטעמי, ראוי ליתן משקל ממשי לסתירה זו, אשר שומטת את הבסיס לגרסת הקונים בדבר אי החוקיות של זכרון הדברים, שהרי אם לא נאמר דבר לגבי התאריך המוטעה, והשגגה נפלה מאחר שהמוכרים רצו לערוך את החוזה המסכם ביום 16.12.09, והזכירו מועד זה, אין בסיס לכל המבנה הלוגי של טענת האי חוקיות. אשר להימנעותם של המוכרים מתגובה למכתב בו הואשמו בעריכת זכרון דברים בלתי חוקי, המוכרים לא השתהו בתגובתם למכתב זה ולא שתקו כלל, דהיינו אין לראות בהעדר תגובתם במכתב לקונים הסכמה לתוכנו. כבר למחרת הגישו תביעה נגד הקונים, ובכך גילו דעתם כי אין להם מה להסתיר, וכי הם אינם חוששים לפתוח את המחלוקת לבחינה משפטית.

יתר על כן, בניגוד לטענת הקונים כי בזכרון הדברים נכתב מספר פעמים שנערך ביום 16.12.09, מצאתי כי תאריך זה נכתב פעם אחת בלבד כמשקף את תאריך עריכתו של זכרון הדברים – בכותרתו. כל שאר האיזכורים מתייחסים במפורש למועד בו ייחתם החוזה המסכם בין הצדדים.

ה.
הקונה אף הלינה בתצהירה על המתווך שהביא לקיום העסקה.
בסעיף 6 לתצהירה נאמר: "בתאריך 20.8.09, לאחר לחץ בלתי הוגן מצד המתווך, חתמנו על מסמך שכותרתו "הצעת מחיר לבית" שהוכן אצל המתווך והפקדנו אצל המתווך בנאמנות המחאה...". בסעיף 7 לתצהיר נכתב: "בתאריך 16.9.09 הוזמנו למשרדו של המתווך, שם חתמנו שוב לאחר לחץ בלתי הוגן שהופעל כלפינו על ידי המתווך על מסמך שכותרתו "זכרון דברים".

לא ברור על מה הלינו הקונים, שחתמו על הצעת המחיר עוד ביום 20.8.09 ביחד עם המוכרים, ואף מסרו ערבון להצעתם בסך של 10,000 ₪, וכיצד הפעיל עליהם המתווך לחץ בלתי הוגן לחתום על זכרון הדברים. הקונה בחרה שלא לפרט כיצד הונה אותם המתווך, הלחץ הבלתי הוגן הנטען כלל לא הוסבר בתצהירה, והדברים נותרו עלומים.

הקונים טענו בסיכומיהם ובעיקרי הטיעון כי יש לזקוף לחובת המוכרים את אי הזמנתו של המתווך, אשר יכול לתמוך בגירסתם, כעד מטעמם. אכן, עדותו של המתווך יכלה לתמוך בדברי המערערים, אך כך יכלה גם עדותו של בא כוחם, אשר בחר שלא לתמוך גרסתם בתצהירו.
מגרסת המוכר, אשר לא נסתרה עולה כי הדירה נמכרה בתוך ימים במחיר גבוה מהמחיר שננקב בזכרון הדברים, כך שגם ענין המחיר אינו יכול ללמוד על ניסיון לנצל את חולשתם של הקונים.

נוכח האמור בתצהיר המוכרים, אשר לא נסתר, כי הם רכשו דירתם בשנת 02' ולא היתה להם כל מניעה למכרה, וכי מכרו אותה בפטור ממס בתאריך 19.11.09, לפני המועד שנקבע לחתימת ההסכם, סבורתני כי הקונים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכחת טענתם כי מדובר בהסכם בלתי חוקי שנועד להונאה של רשויות המס.

בנתונים אלה, לא הייתי קובעת כי זכרון הדברים הוא בלתי חוקי.

10.
המניע של הקונים לביטול ההסכם.
א.
בית משפט קמא נתן דעתו כאמור, לאפשרות כי הטענה בדבר אי החוקיות יכלה לשמש אמתלה ותירוץ לקונים להתחמק מהתחייבויותיהם, עקב מחלת הקונה. יחד עם זאת, הסתפק בכך שציין כי חזרתם של הקונים מההסכם בוצעה למעשה תקופה קצרה מאוד לאחר החתימה עליו, כי בהליך שבפני
ו לא נדרשה אכיפה אלא פיצוי בלבד, וכי אין זה ראוי כי המוכרים ימצאו עצמם זוכים על פי החוזה הבלתי חוקי לפיצוי המוסכם. עוד נאמר בפסק הדין "
קשה לטעמי לומר כי העסקה ממש החלה לצאת לפועל
".

ב.
גם בענין זה איני רואה עין בעין עם בית משפט קמא.
המוכרים הצהירו כי היו מנועים מעריכת משא ומתן עם קונים פוטנציאליים בתקופת הקיץ, הנוחה למוכרי דירות, וגרסתם זו לא נסתרה. הקונים נתנו הצעת מחיר עוד באוגוסט 09', ונהנו מכך כי תמורת 8,000 ₪ ששילמו עם חתימתו של זכרון הדברים, נשמרה להם הזכות לרכוש את הדירה בה היו מעוניינים. הם היו מודעים לסברתו של בא כוחם כי התאריך השגוי מלמד על אי חוקיות, אך הגיעו ביום 22.9.09 למשרדו ביחד עם המוכרים, אשר המציאו להם מסמכים המעידים על סילוק המשכנתא שרבצה על הדירה כמוסכם על פי זכרון הדברים, לצורך סיכום של תנאי התשלום. דהיינו, המוכרים פעלו על פי ההסכם בתום לב, וגם הקונים העבירו למעשה מסר לפיו "עסקים כרגיל".

ג.
קשה להימנע מהרושם כי לקונים היה מניע אחר לביטול העסקה.
בסעיף 5 לתצהיר עדותה ראשית, ציינה הקונה כי בעלה (הקונה) חולה במחלה ממארת, ובאותה עת היה לאחר טיפולים קשים, אך ליווה אותה לפגישות השונות. בסעיף 15 לתצהירה חזרה וציינה את מחלתו של הבעל, וטענה כי חתימתו על מסמכי העסקה נעשתה תחת לחץ בלתי הוגן של המתווך והמוכרים.

עם כל האמפטיה והצער על מחלת הקונה, מצבו היה ידוע לו ולאשתו עובר לעריכת העסקה, ואין מדובר בנסיבה חדשה, אשר לא היתה ידועה להם, ושינתה את מהלך חייהם. מחלתו לא מנעה בעדו לבקר מספר פעמים בדירת המוכרים, להשתתף במשא והמתן שנערך, לחתום על הצעת המחיר ולאחר כחודש על
זכרון הדברים במשרד המתווך, לבקר אצל בא כוחו ביום 22.9.09 לצורך הסיכום על סדר התשלומים בעסקה וכיוצא באלה. כאמור, לא ברור כיצד הופעל לחץ על ידי המתווך והמוכרים, ואף לא ברור מדוע היה בלתי הוגן. לכאורה לא היה על הקונים לרכוש דירה דווקא בתקופה זו של חייהם ואם בחרו בכך, אין הם יכולים להלין על הצד השני לעסקה.
אלא מאי? בסיפא לסעיף 15 לתצהירה ובסעיף 16, מעלה הקונה נימוק נוסף, לפיו "בתאריך 8.10.09 אושפז בעלי בבית החולים "הדסה" במצב קשה עם סכנת חיים. הודעתי על כך הן למתווך והן לתובעים וביקשתי מהם לחזור ממסמך זכרון הדברים בגלל הסיבות המפורטות לעיל".

יתכן כי ההחמרה במצבו של הקונה עמדה בבסיס החלטתם של הקונים לבטל את העיסקה. אך לא זו בלבד שהקונים לא טענו זאת במכתביהם, תוך בקשה להגיע להסדר הוגן, אלא שלאחר שהמשיכו במשא והמתן גם לאחר החתימה על זכרון הדברים, תוך הסכמה על סדר התשלומים, בחרו להודיע למוכרים כי זכרון הדברים הוא בלתי חוקי.

ד
. כאמור לעיל, ויש מקום להדגשה כי לא נעלם מעיני כי המוכרים לא השיבו לטענת אי החוקיות של הקונים ביום 11/11/09, על אף הודעת הקונים כי הם יעלו את הטענה בדבר אי החוקיות ויסבכו את המוכרים בהליכים אזרחיים ופליליים. משהוגשה תביעת המוכרים למחרת המכתב, נלמד כי לא זו בלבד שלא השלימו עם הכתוב ולא התכוונו להבליג על הדברים, הם אף לא חששו מחשיפת העיסקה וזכרון הדברים, ענין היכול ללמד כי מדובר בטעות ולא בכוונת מכוון.

ה
. מכל מקום, אפילו היה ממש בטענה כי מדובר בתאריך כוזב מכוון, הקונים לא הסבירו מדוע הסכימו לחתום על זכרון הדברים, ביודעם כי הדבר יחייב את המוכרים לשלם למתווך את שכרו בסך 15,000 ₪. טענתם העקבית לפיה הופעל עליהם לחץ בלתי הוגן תמוהה משהתברר כי הם היו הצד המיוצג היחיד בעיסקה, והיו בקשר טלפוני עם בא כוחם כל העת.

בהודעת הביטול של ההסכם נהגו הקונים בחוסר תום לב, שעה שהיו מודעים לכך שהמוכרים היו מנועים מלנהל משא ומתן למכירת דירתם לאחרים משך כל התקופה מהחתימה על זכרון הדברים ועד לחתימה על ההסכם הסופי, ואפילו הגיעו להסכמות על סדרי התשלום.

אפילו היה ממש בטענותיהם לגבי הונאה של רשויות המס, והדבר לא הוכח, חייבים הצדדים בקיום התחייבויותיהם מכח החוזים בתום לב, לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973, ואין צד רשאי להעמיד את הצד השני במצב של הפסד, תוך ניצול לרעה של נסיבה העומדת לזכותו.

"
עיקרון תום הלב הוא בסעיף 39 לחוק החוזים בא להורות על קיומו וביצועו של חיוב מחיובי החוזה בדרך עשיית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמליות שבהן הוא נוסח...".נ
ועוד נאמר בבית משפט זה בע"א 11/84 (2), בעמ' 546: "המבחן לקביעה, אם התנהגות מסוימת היתה בדרך מקובלת ובתום לב, הוא מבחן מעורב בו משמשים יחדיו עקרונות אובייקטיביים של עשיית הישר וההוגן, ועקרונות סובייקטיביים, המתחשבים בין השאר, בטיב העיסקה ובמהות הצדדים...
".
(ע"א 765/90
סב"מ שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' רוקח
, פ"ד מו(4) 20, בעמ' 25, מפי הש' מלץ).

משכך, מושתקים הקונים מלטעון טענה בדבר אי חוקיות מכח חובת תום הלב. (רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' דליה מור, פ"ד נו (1), 577, 587-588, מפי השופטים דורנר, בייניש, לוי (להלן: עניין בית הפסנתר)). לפיכך, אני קובעת כי ביטולו של זכרון הדברים היה שלא כדין, והקונים הפרו את זיכרון הדברים.
11.
האם מדובר בהסכם מחייב
בטיעוניו העלה בא כח הקונים את הטענה כי זכרון הדברים לא היה מחייב, מהטעם שלא היתה בו מסויימות, ומשכך לא העיד על גמירות הדעת של הצדדים.

העדר מסויימות
בתביעה הנגדית העלו הקונים טענה בדבר העדר מסויימות בזכרון הדברים. יש לבדוק אם נתקיימו טעמים המלמדים על העדר הסכמה של הקונים לזכרון הדברים, או אם מדובר בהעדר מסויימות הפוגע בתוקפו של זכרון הדברים.

בעניין בית הפסנתר הנ"ל נידונה השאלה בדבר המסויימות ויחסי הגומלין בינה לבין גמירת הדעת. נקבע כי קיומה של גמירת-דעת נבחן באספקלריה של האדם הסביר וההגון במעמדם של הצדדים לחוזה הקונקרטי, וכי המבחן הוא בעיקרו אובייקיבי ובא להגן על אינטרס ההסתמכות של הצד השני לחוזה.
"
השאלה היא, כדברי השופט שמגר
, "אם בנסיבות כגון אלה היה אדם סביר לומד מן ההצעה שהופנתה אליו על כוונה ליצור יחסים משפטיים" (ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר
[5], בעמ' 267)
" (ענין בית הפסנתר, עמ' 587; ראו גם פרידמן וכהן
, חוזים, כרך א', תשנ"א, עמ' 157).
בעניין זה, הנסיבות שבהן נחתם זכרון הדברים, יוצרות מצג לפיו היו המוכרים רשאים להסתמך עליו, וכך אף עשו.
האם עמד זכרון הדברים במבחן המסויימות?

נקבע כי במשפט המודרני איבדה דרישת המסוימות
מחשיבותה, ובמקומה התפתחה מגמה להשלים את הפרטים החסרים בחוזה שנכרת בין הצדדים.
במשפטנו הכלל הוא שהיעדר מסוימות לא ישמש עילה לצד לחוזה להשתחרר מחיוב שנטל על עצמו מתוך גמירת-דעת אם ניתן לתת לחיוב פירוש נאות המאפשר לקיימו, ובאין אפשרות כזאת, אם ניתן להשלימו על יסוד מנגנוני השלמה הקבועים בחוק ובפסיקה. עם זאת, כאשר בין הצדדים קיימת אי הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי הפרטים החסרים, לא תעשה השלמה כאמור. (ראו ע"א 7193/08 עדני נ' מרדכי דוד, לא פורסם, ניתן
ביום 18.7.10, מפי הש' פוגלמן, אליו הצטרפה הש' חיות, בניגוד לדעתו החולקת של הש' עמית (להלן: ענין עדני); כן ראו ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682). בענייננו, הוכח כי הצדדים הגיעו להסכמה לגבי פרישת התשלומים, כאמור, ולכן, לא היתה מניעה להשלים את החוזה.

לא זו אף זו, אלא שבהתקיים גמירת-דעת, הרי שבמקום שהיעדר המסוימות מונע את אכיפת החיוב יינתן חלף סעד האכיפה סעד של פיצויים. (ראו, למשל, ע"א 108/84 סתם נ' אברהם מרקוביץ – חברה לבנין ולהשקעות בע"מ, פ"ד מב(1), 757, בעמ' 766, מפי הש', לוין, בך ונתניהו).

"
פירוש החוזה מבוסס על התחקות אחר אומד-דעתם של הצדדים על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים סבירים ותמי-לב המבקשים להגשים את המטרה שלשמה נקשר החוזה. ראו: סעיף 25(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973; ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ [10]
, בעמ' 834; ע"א 6276/95 מגדלי באך בע"מ נ' חוזה [11]
, בעמ' 567. על-כן יש לתת למילות החוזה משמעות רחבה המתיישבת עם תכליתו ומאפשרת לקיימו. ראו: ע"א 631/83 "המגן" חברה לבטוח בע"מ נ'
"מדינת הילדים" בע"מ [12]
, בעמ' 570; ע"א 5597/90 כהן נ' תקליטי סי.בי.אס. בע"מ (אנ.אם.סי. בע"מ) [13]
, בעמ' 217
". (ענין בית הפסנתר, עמ' 588).
ההתחייבויות שנטלו על עצמם הקונים לרכישת הדירה ברורות, וכך גם התחייבויות המוכרים למוכרה להם בתנאים שנקבעו. בשונה מהאמור בענין עדני, שם לא הוסכמו התשלומים בין הצדדים, והצדדים היו חלוקים עליהם, בענייננו, אין חולק כי התשלומים הוסכמו ואף נכתבו על ידי בא כח הקונים, דהיינו, לא היה קושי להשלים פרט חסר זה. לא למותר לציין כי הקונים לא העלו את ענין התשלומים כסלע המחלוקת עד לכתב ההגנה וכתב התביעה הנגדית, ולא העלו טענה אחרת כנגד מסויימותו של זכרון הדברים.

בנתונים אלה עולה כי הצדדים גמרו בדעתם לבצע את העיסקה ואף קידמו אותה - שולמה משכנאתא, הוצגו מסמכים ונקבע סדר התשלומים. לכן, לא היה כל קושי להשלים את זכרון הדברים בנושא זה.
נוכח האמור לעיל, ניתן לקבוע כי מדובר בחוזה תקף ומחייב לכל דבר וענין.

12.
הפיצוי המוסכם.
ככלל, זכאי הצד הנפגע לפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק, אף בהעדר נזק, למעט אם מצא בית המשפט כי הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. (סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). בתי המשפט נוטים לכבד את רצון הצדדים, ומי שמבקש לטעון כי היחס בין הפיצוי לנזק אינו סביר, עליו נטל הראיה. אם הגיע בית המשפט למסקנה כי הפיצוי גבוה באופן משמעותי מהנזק הנצפה מראש, הוא רשאי להפחיתו. (ראו ע"א 4481/90 ישראל אהרן נ' פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנים בע"מ (1993), פ"ד מז(3) 427, מפי הש' שמגר, גולדברג, חשין; ע"א 539/92 מטלוב (אלוף) זקן נ' דוד זיזה (1994), פ"ד מח(4) 89, מפי הש' שמגר, גולדברג, חשין).

"העיקרון הוא כי תניה בדבר פיצויים מוסמכים מחייבת, באשר היא מהווה ביטוי לרצון הצדדים, ואת רצונם זה יש לכבד. משחתמו הצדדים על החוזה חזקה עליהם ששקלו והסכימו לאמור בו, לשבט או לחסד (ע"א 748,798/80 גולדשיין נ' גוב ארי, פ"ד לח(1) עמ' 309). אכן לבית המשפט סמכות להפחית את הפיצוי, מקום שהוא מגיע למסקנה כי זה נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה [ס' 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)] אך לפתחו של העותר להפעלת סמכות זו, רובצת גם חובת ההוכחה שראוי ונכון לנהוג כך... בית המשפט זה חזר ופסק כי "כלל היסוד בהפעלת הסמכות הקבועה בסעיף 15(א) לחוק התרופות הוא, כי הפחתת הפיצוי נעשית רק במקרים חריגים, בהם לא נמצא יחס סביר כלשהו ולו בדוחק בין שיעור הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה...".

(ע"א 7070/98 שופאני נ' אבו עוקסה,לא פורסם, ניתן ביום 30.10.00, מפי הש' לוי; וכן ע"א 18/89 חשל נ' פרידמן, פ"ד מו (5) 257, 263-264, מפי הש' שמגר, אור, מצא; ע"א 260/80, 265 נוביץ נ' ליבוביץ, פ"ד לו(1) 537, 545-546, מפי הש' שמגר, ברק, בייסקי; ע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) ואח',
פ"ד נח (4), 193, מפי הש' דורנר, גרוניס, ג'ובראן;
כן ראו ע"א 4481/90 הנ"ל בעמ' 436; וע"א 126/84 יצחקי ואח' נ' שור ואח', פ"ד לח(3), 620, 627, מפי הש' לוין, בך, נתניהו).

בענייננו קבעו הצדדים פיצוי מוסכם בשיעור של כ- 10% מתמורת הדירה, שיעור סביר על פי הפסיקה הנוהגת. על אף שעסקינן בפיצוי ללא הוכחת נזק, אני רואה להתחשב בכך כי למוכרים נגרמו נזקים וכן עוגמת נפש בגין הפרת ההתחייבויות הקונים על פי זכרון הדברים ואופי טענותיהם. כאמור, המוכרים היו מנועים מלקיים משא ומתן אשר יתכן שהיה בו להיטיב את מצבם, הם שילמו למתווך בגין העסקה, ונאלצו לפנות לערכאות משפטיות נוכח התנהלותם של הקונים, אגב נשיאה בהוצאות המשפטיות ובהוצאות אחרות.
יחד עם זאת, ראוי להתחשב בנסיבות המפורטות לעיל, ובעיקר במחלתו של הקונה, אשר נזכרה על ידי אשתו כסיבה לביטול החוזה. אף שהנזק לנפגע אינו נדרש לצורך פסיקת הפיצוי המוסכם, כאמור, איני רואה להתעלם מכך שהדירה נמכרה בתוך מספר ימים לצד שלישי, במחיר בו עמדה להימכר לקונים. המוכרים עשו להקטנת נזקיהם, ויש לזקוף זאת לזכותם, אך גם הקונים רשאים ליהנות מכך שלמזלם לא נגרם למוכרים נזק כבד בגין ביטולו של החוזה על ידם.
]]
13.
סיכום
לאחר שבחנתי את הנסיבות המיוחדות בתיק זה, אני רואה להעמיד את הפיצוי הכולל המגיע למוכרים על סך של 45,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 21.10.09 ועד ליום התשלום המלא בפועל.
הקונים ישאו בהוצאות המוכרים ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, יא' חשון תשע"ב, 08 נובמבר 2011.














עא בית משפט מחוזי 2202-04/11 פני סמדג'ה, אלי אילן סמדג'יה נ' לאוניד טרגר, פאינה טרגר (פורסם ב-ֽ 08/11/2011)