פסקי דין על נתן מלר | פסקי דין על רחל מלר | פסקי דין על צור יאמין | פסקי דין על רותם יאמין |

11264-07/09 א     08/11/2011




א 11264-07/09 נתן מלר, רחל מלר נ' צור יאמין, רותם יאמין








בית המשפט המחוזי מרכז



ת"א 11264-07-09 מלר ואח' נ' יאמין ואח'






בפני

כב' השופט
יעקב שינמן

תובעים
1
.
נתן מלר

2
.
רחל מלר


נגד

נתבעים
1.צור יאמין
2.רותם יאמין




פסק דין

כללי
לפניי תובענה בה עותרים התובעים לביטול הסכם שנחתם בין הצדדים ביום 04.01.09, לפיו מכרו התובעים לנתבעים זכויות במשק 51 במושב גני יוחנן (להלן: "המשק"), המהווה חלקה 45 בגוש 3804 (להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר"), בטענה כי מדובר בהסכם "למראית עיין" בעוד שההסכם האמיתי בין הצדדים היה הסכם הלואה.


טענות הצדדים:

טענות התובעים- בתמצית
1.
ההסכם הינו הסכם ל"מראית עין" ומטרתו להוות בטוחה להסכם הלוואה ולכן דינו להתבטל.

2. התובע 1 (להלן: "התובע" או "מר מלר") נקלע לקשיים כספיים עליהם ידע הנתבע 1 (להלן: "הנתבע" או "מר מר יאמין").

3. בין התובע לבין הנתבע היו קשרי חברות טובים וקרובים. התובע לווה בעבר ממשפחת הנתבע כספים ובסוף שנות 2008 פנה לנתבע וביקש לקבל ממנו הלוואה. הנתבע הציע כי ילווה לתובע סך של 1,400,000 ₪, אך התנה זאת בקבלת בטוחה, ולכן הוסכם בין הצדדים כי ייחתם הסכם מכר שישמש כבטוחה, ובעיקר כדי להציג לאביו של הנתבע את החוזה כבטוחה, שכן מקור הכסף להלוואה היה אביו של הנתבע.

4. לאחר שהתובע והנתבע סיכמו תנאי הסדר ההלוואה, הם חתמו על ההסכם, אך לתובע היו את כל הסיבות להאמין כי ההסכם הינו הסכם הלוואה ולא הסכם מכר ששימש כבטוחה בלבד, כדי להציגה לאביו של הנתבע.

5. התובע האמין לנתבע ובטח בו, ולא ייחס כל חשיבות לתמורה שנקבעה בהסכם בגין המשק. התמורה שננקבה בהסכם המכר, בסך של 2,200,000 ₪ (להלן: "התמורה") הייתה נמוכה באופן משמעותי משוויה בשוק, שעמד לפי דו"ח שמאי שניתן לבנק כחודש ימים לפני החתימה על ההסכם, על סך של 2,930,000 ₪ בתנאי מימוש מהירים ו- 3,450,000 ₪ בתנאי שוק רגילים.

6. הנתבעים שילמו ביום 04.01.09 סך של 579,079 ₪ (להלן: "התשלום הראשון").
עו"ד קובי שקד (להלן: "עו"ד שקד"), שערך את החוזה והיה נאמן על שני הצדדים, קיבל את הכסף מהנתבעים, ומסר אותו לידי נושה של התובע.

7. התובע שהיה סבור, כל אותה עת כי מדובר בהסכם הלוואה פעל לפי ההסכם, ושלושה ימים לאחר תשלום התשלום הראשון, ביום 07.01.09 רשם משכון לטובת הנתבע ברשם המשכונות, וזאת כביטחון להחזר ההלוואה כאשר המשכון הינו לחמש שנים (להלן: "רישום המשכון").

8. בתחילת חודש אפריל, משך התובע מעו"ד שקד סך נוסף של 417,000 ₪ (להלן: "התשלום השני"). סכום זה נמשך מתוך הסכום הכולל ששולם באיחור (התשלום השני שולם חודשיים לאחר המועד שבהסכם ביחד עם התשלום השלישי). התובע, לא ידע כי הנתבע הפקיד בידי עו"ד שקד את יתרת התמורה על פי ההסכם, וסבר כי אותם 417,000 ₪ נמשכו מתוך יתרת ההלוואה בסך של 800,000 ₪.

9. לאחר שהתובע משך סך כולל של 996,099 ₪, הודיע לו עו"ד שקד כי הופקד בידיו סך של 1,600,000 ₪, ומכאן הבין התובע כי משהו אינו כשר; אז נחשפה המזימה שתוכננה על ידי הנתבע, לפיו הוא הוחתם על חוזה מכר של המשק, בעוד שכוונתו והמוסכם עם הנתבע היה כי זה האחרון נותן לו הלוואה וההסכם למכירת המשק מטרתו האמיתית לשמש כבטחון להחזר ההלואה.

10. ביום 26.05.09 פנה התובע באמצעות בא כוחו, עו"ד דוד גולן, הן לעו"ד שקד והן לעו"ד אשד, שייצג את הנתבע והודיע להם כי מדובר בחוזה למראית עין וכי אין לעשות כל פעולה למימוש ההסכם.

11. לטענת התובע, מעולם לא הוסכם בין הצדדים על עסקת מכר, וכל מטרתו של הסכם המכר הוא להבטחת החזר ההלוואה שנתן הנתבע לתובע, כאשר לפי ההסכמה בין הצדדים, הייתה צריכה להיות מוחזרת בתוך חמש שנים בריבית של 1.25% לחודש, כפי שהיה בעסקה קודמת עת לווה התובע מאחיו של הנתבע סכום כסף.

12. הנתבעים נהגו בחוסר תום לב, עשו "תרגיל עוקץ" לתובע, שאף הגישו ביום 13.05.09 תביעה לאכיפת ההסכם בבית משפט השלום בראשון לציון בת"א 1912/09.
טענות הנתבעים בתמצית
1. לטענת הנתבעים כל טענות התובעים בכתב תביעתם אין להן כל ביסוס, לא עובדתי ולא משפטי, ההסכם שנחתם בין הצדדים הינו הסכם לכל דבר ועניין, לפיו רכשו הנתבעים מהתובעים את המשק, וכל מטרתה של תביעה זו הינה לנסות ולהתחמק ממילוי התחייבותם והסכמתם על פי ההסכם למכירת המשק.

2. התובע והנתבע אכן היו בקשר חברות והיכרות במשך כשנתיים ימים, כשהיכרות זו החלה דרך דודו של הנתבע אשר במועדים הרלוונטיים היה שותף של התובע.

3. במועדים הרלוונטיים, ידע הנתבע כי התובע מצוי בקשיים כלכליים. כדי להתגבר על קשייו הציע
למכור את המשק שהיה בבעלותו. בעבר, נטל התובע הלוואה מאחיו של הנתבע ואז נחתם הסכם הלוואה ככתבו וכלשונו, ושועבד נכס המקרקעין. הנתבע מעולם לא רצה ולא הסכים להלוות לתובע כספים, שכן הנתבע אינו עוסק במתן הלוואות ואין לו כל יכולת כספית להעמיד הלוואות בכלל, ובפרט בהיקפים שכאלו; כך גם מצבו של אביו, ממנו לכאורה כטענת התובע, היה אמור להתקבל הכסף.

4. הסכם הלוואה הינו שונה מהסכם מכר מקרקעין המחייב דיווח לשלטונות המס ותשלומי מס, להבדיל מהסכם הלוואה שלא קיימת לגביו כל חובת דיווח ותשלום מס.

5. ההסכם הינו הסכם מכר לכל דבר ועניין, שהינו תוצר של מו"מ ארוך שהתנהל בין הצדדים לפני חתימת הסכם המכר. בין הצדדים וטרם החתימה, הוחלפו טיוטות ועל פי דרישת הנתבע תוקנו סעיפים מסוימים, ובכלל זה תנאי התשלום, סכום הפיקדון שנועד להבטחת תשלומי המיסים וסכום הפיצוי המוסכם. מכך ברור, כי מדובר בחוזה אמיתי לכל דבר ועניין והצדדים חתמו עליו כדי לערוך ביניהם הסכם מכר ולא הסכם הלוואה, והוא משקף נכונה את הסכמות הצדדים.

6. הסכם המכר נערך ונחתם בנוכחות עו"ד שקד אשר היה עורך דינו של התובע וייצג אותו בנושאים נוספים. במקביל לחתימה על הסכם המכר, חתמו הצדדים גם על ייפוי כוח בלתי חוזר להבטחת התחייבויותיהם על פי ההסכם.

7. כשרצה התובע בעבר לקחת הלוואה מבני משפחתו של הנתבע, הוא חתם על הסכם ההלוואה ושיעבד מקרקעין; כך שאם היה רוצה גם בפעם זו לקחת הלוואה, לא הייתה כל מניעה לחתום על הסכם הלוואה, וגם בפעם זו לשעבד את המקרקעין כדי שישמש כבטוחה. הסכם הלואה כזה לא נכרת ולא נחתם מאחר והנתבע לא יכול היה ולא הסכים ליתן לתובע הלואה.

8. השמאות שהציג התובע הינה שמאות מטעם התובע שביקש ליטול אשראי מהבנק, וברור שבנסיבות אלו היה לו אינטרס להציג את המשק כבעל ערך כספי גבוה משוויו האמיתי. חוות דעת השמאי, לא ניתן לסמוך עליה, והיא מוטעית בין היתר משום שאין בה עסקאות השוואה על מכירות בפועל, אלא על הצעות מחיר, ובתקופה זו, דצמבר 2008 – ינואר 2009 הייתה במשק חוסר וודאות כלכלית שנבעה מהמשבר הכלכלי העולמי וכתוצאה מכך היה קיפאון זמני בשוק הנדל"ן בכלל, ובפרט במשקים חקלאיים. לתובע לא הייתה כל אפשרות למכור את המשק על פי שווי הערכת השמאי שהציג, ועסקה בשווי של 2,200,000 ₪ בנסיבות העניין, לא חרגה מהתחום הסביר.

9. לא בכדי ביקש התובע למכור את המשק, שכן היה לו חוב כספי של למעלה מחצי מיליון ₪ לאחד מנושיו (שלמה שמחה שלהוב), ובא כוחו של הנושה עמד לפתוח כנגדו בתיק הוצאה לפועל ולמכור את המשק אשר היה משועבד לטובת הנושה במסגרת תיק ההוצאה לפועל.
התובע חשש ממימוש המשק במסגרת הפעלת הליך הוצאה לפועל ובין היתר בעקבות מינוי כונס נכסים. התובע חשש מהגדלת החוב, מהוצאות כינוס גבוהות וממכירה כפויה בשווי נמוך מאוד, ולכן ביקש למכור את המשק לנתבעים במחיר ששיקף באותה עת, בנסיבות העניין, את השווי האמיתי. עסקה זו הייתה אמורה להותיר בידי התובעים סכום נטו גבוה בהרבה מסכום אשר היה מתקבל ממימוש המשק במסגרת תיק כינוס הנכסים.

10. הנתבעים עמדו בחלקם בעסקת המכר, והם אלו שהעבירו לבא כוח הנושה (עו"ד אבי שרף) את התשלום הראשון, ובכך מנעו את מימוש הנכס במסגרת כינוס הנכסים. בד בבד, נחתם על ידי התובעים ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד קובי שקד, לצורך הבטחת זכויות הנתבעים במשק, ולצורך העברת המשק על שמם, וכמו כן נרשם משכון על המשק ברשם המשכונות.
טענת התובע כי המשכון נועד להוות בטוחה להלוואה אינה נכונה, שכן אין דבר ברישום המצביע על כך שהוא מהווה בטוחה להחזר הלוואה, הסכום לא הוגבל, והעובדה כי המשכון נרשם לחמש שנים, הינה מן הטעם כי הצדדים סברו כי בתקופה זו הסתיים הרישום על שם הנתבעים, ואז בלאו הכי לא יהיה צורך במשכון.

11. א. במעמד חתימת ההסכם שילמו הנתבעים סך של 579,000 ₪.
ב
. ביום 21.01.09 שילמו הנתבעים לעו"ד שקד את שכר טרחתו (5,775 ₪) , וכן שילמו סך 18,000 ₪ עקב טעות בסכום בתשלום הראשון וסכום זה מהווה השלמה לתשלום הראשון ועו"ד שקד הוציא חשבונית מס בהתאם.
ג
. לאחר ביצוע התשלום ביום 21.01.09, ביקש התובע לקבל מהנתבע את המסמכים הדרושים לו לצורך קבלת משכנתא מהבנק, אך התובעים הקשו בהמצאת המסמכים, ועל כן הסכימו הצדדים על דחיית מועדי התשלום שהיו קבועים בהסכם.
ד
. ביום 01.04.09 שילמו הנתבעים את יתרת התמורה הקבועה בהסכם המכר בסך 1,602,901 ₪. הסכום שולם לעו"ד שקד אשר היה אמור, בהתאם להסכם, להותיר בידיו מתוך סכום זה את פיקדון המיסים בסך של 600,000 ₪.

12. הנתבע הודיע לתובע כי שילם את יתרת התמורה לעו"ד שקד, ועקב פנייתה של מזכירת עו"ד שקד (שנעדר באותה עת מהמשרד), נתן הנתבע אישור להעביר את כספי התמורה לידי התובעים, בכפוף להפקדת כספי הפיקדון.
ההסכמה להעביר תשלום זה לידי התובעים, למרות שטרם נמסרה להם החזקה במשק, בניגוד לאמור לחוזה - נבעה מכך שבין הצדדים היו יחסי קרבה ומן הטעם כי אחיו של הנתבע התגורר, ועדיין מתגורר בבית המגורים המצוי במשק, ודודו של הנתבע מנהל שותפות עם התובע במשק.

13. עם העברת מלוא התשלום, פנה הנתבע לתובע לבצע את העברת הזכויות והחזקה במשק, ואז התברר לנתבע, כי התובע מנסה לחמוק מהתחייבויותיו, ואז הבין כי למעשה התובע הוא זה שזמם וביצע "תרגיל עוקץ", וזאת לאחר שהתובע ואשתו קיבלו לידיהם את מלוא התמורה בגין מכירת המשק, וכל הנתבעים ששלח התובע לנתבע נשלחו רק לאחר שהוגשה התביעה על ידי הנתבעים בבית המשפט השלום בראשון לציון.

14. כל טענות התובעים הינם בגדר לחמוק מהתחייבויותיהם, וכל טענה שהם מעלים, אפילו הייתה מתבררת כנכונה, הינה לכל היותר טענה בקשר לחוסר כדאיות העסקה.
התובעים עושים שימוש לרעה בהליכי בית המשפט באמצעות תביעה זו, ולאחר שנהנו מפירות הסכם המכר מבקשים להתנער ממנו, ולפיכך דין תביעתם להידחות.

עדויות


הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, חוות דעת שמאיים, והתובעים ביקשו לזמן את עו"ד קובי שקד כעד. ביום 15.11.10 העידו ונחקרו: עו"ד קובי שקד, עד התביעה השמאי חנן בראונשטיין ומר נתן מלר
. ביום 31.03.11 העידו ונחקרו: השמאי הרצל מימון, הנתבע, מר צור ימין. כל הפניה בפסק הדין לפרוטוקול הדיון משמעו המועד בו העיד כל אחד מהעדים.
דיון והכרעה
1.

לאחר ששמעתי את העדים ועיינתי בראיות, אני מגיע למסקנה כי דין התביעה להידחות.
הצדדים חתמו על הסכם מכר העומד בדרישות החוק ומקיים ללא כל ספק את התנאים שנקבעו בדין לצורך כריתתו של הסכם מכר.
בעת כריתת ההסכם והחתימה עליו הייתה היתה לצדדים גמירות דעת והבנה כי הם חותמים על חוזה מכר.

2.

כפי שיפורט בהמשך, הלכה למעשה התובעים אינם כופרים במסקנה כי הם כרתו ואף חתמו על הסכם המכר, אלא שלטענתם בצד הסכם זה, נכרת ביניהם הסכם בעל פה לפיו ניתנת להם הזכות לבטל את ההסכם כנגד החזר ההלואה שניתנה להם ע"י הנתבע.
טענה זו של התובעים לא רק שלא הוכחה, אלא הוכח ההיפך משמע, התובעים ידעו כי הנתבעים אינם נכונים לתת להם, זכות חזרה מהסכם המכר, אינם נכונים לתת להם הלואה וכל ניסיון של התובע להחתים את הנתבעים על מסמך בקשר להסכם ההלואה או בקשר לזכות לבטל את ההסכם, נתקל בסירוב של הנתבעים.

3.

העדים והראיות שהובאו לתמיכה בגרסת התובעים התגלו ככאלה שעל בסיסם לא ניתן להשתית את העובדות המפורטות בכתב התביעה ולא את עילת התביעה, ובלאו הכי אין מנוס מן המסקנה כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכחת התביעה.
לא רק שעדי התובעים התגלו כעדים שלא ניתן להשתית על בסיסם את הטענו המפורטות בכתב התביעה, אלא שהסתבר שהיו מקרים כי עדים אלו סתרו האחד את רעהו ואף סתרו מסמכים שהוצגו על ידי התובע בניסיון לתמוך בגרסתו והיו אף מקרים בהם אמרו עדי התובעים האחד על רעהו כי הם משקרים.

4.
השאלה המרכזית העומדת להכרעה בתיק זה, הינה האם ההסכם הינו בטל מפאת היותו הסכם "למראית עין" כטענת התובעים ואם לאו.
התובעים טוענים כי מדובר במעשה "עוקץ" ומרמה מצד הנתבעים.
ברור ולא יכול להיות חולק כי כאשר מחד, עומד הסכם מכר מקרקעין שנחתם
על ידי הצדדים בנוכחות עו"ד, ומאידך עומדת טענת התובעים כי מדובר בחוזה למראית עין, הרי שנטל ההוכחה מוטל כל כולו על התובעים להוכיח תביעתם, ואם כשלו בכך – כפי שאכן אירע בענייננו, דין תביעתם להידחות. ראה, ע"א 8393/99 לופטין נ' מוניקה (פורסם בנבו 17.6.04), ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' יהודית אולציק (פ"ד נ(2)41 1996), ע"א 7497/07 יעקב רינגל נ' אליהו לינדאור (פורסם בנבו ביום
22.2.10).

5.
התובע, מר נתן מלר
, התגלה כאיש עסקים ממולח ומנוסה שגר במושב כרמי יוסף בבית הרשום על שם אביו (ר' פרוטוקול הדיון עמ' 27 ש' 5-10, עמ' 28 ש' 19, עמ' 29 ש' 2), להבדיל מהמשק הרשום על שמו אך אינו גר בו.

6.

מר מלר נקלע לקשיים כספיים, והוא חויב לשלם לבן דודו – שלמה שלהוב (להלן: "הנושה"), סך של 700,000 ₪ על פי פסק בוררות שנתקבל בקשר לסכסוך שהיה ביניהם.
בחודש יולי 2008 הגיע התובע להסכם עם הנושה לפיו אם לא ישלם מר מלר לנושה סכום של פשרה בסך של 600,000 ₪ עד ליום 14.01.09 – ימונה עו"ד אבי שרף ככונס נכסים על המשק, ולשם כך שועבד הנכס לטובת עו"ד אבי שרף.
בנוסף, אותה עת נאלץ מר מלר לגייס סכום נוסף של כ-800,000 ₪ לצורך תשלום לבנק הפועלים אשר הגיש בקשה למימוש משכנתא על הבית בכרמי יוסף (ר' פרוטוקול הדיון עמ' 16 ש' 4-12, עדות עו"ד שקד).

7.

במחצית השניה של שנת 2008, פנה מר מלר לנתבע מר מלר סיפר למר מר יאמין כי הוא שוקל למכור את המשק כדי לשלם את חובותיו. התובע הכיר את הנתבע כשנה וחצי קודם לכן, דרך דודו-
מר אלי מיכאל שעסק בחקלאות, בשותפות עם מר מלר וכמו כן הכיר אותו דרך אחיו (עופר מר יאמין) שנתן למר מלר הלואה שנפרעה בינתיים.

8.

כאמור, בתחילת שנת 2008 ניתנה למר מלר הלוואה על ידי אחיו של התובע – מר עופר מר יאמין, בסך של 158,000$, בריבית חודשית של 1.25%.
הלוואה זו הוחזרה, אך לצורך לקיחתה נערך הסכם הלוואה בכתב ונרשמה משכנתא לטובת עופר מר יאמין, כאשר עורך הדין שטיפל בהסכם הלוואה זה, הינו עו"ד קובי שקד (ר' סעיף 8 לתצהירו של מר מר יאמין, נספח א(1) לתצהיר מר יאמין, נספח א(2) לתצהיר מלר, ועדות מר מלר בבית המשפט בפרוטוקול הדיון בעמ' 29 ש' 3-7) (להלן: "הלוואת האח").

9.

בהתאם לעדותו ולתצהירו של מר מר יאמין, שלא נסתרה ונמצאה אמינה, בין הצדדים התנהל מו"מ במשך כשלושה עד ארבעה חודשים, שבמרכזו של מו"מ זה עומד המשק.
מר מלר נזקק בדחיפות לסכום הפשרה כדי לשלם לנושה, ולכסף לתשלום לבנק הפועלים כדי להסיר את איום מימוש המשכנתא מהבית בכרמי יוסף, ולמניעת מינוי כונס נכסים למשק, ולפיכך הציע למר ימין לרכוש את המשק.
מו"מ זה התנהל בשלבים, שבסופו של דבר הגיעו הצדדים להסכמה כי מחיר המשק יעמוד על 2,200,000 ₪, סכום שהיווה פשרה בין עמדות שני הצדדים.

10.

משסיכמו הצדדים את העסקה ואת מחירה, פנו הצדדים לעו"ד קובי שקד שהיה עורך דינו הקבוע של מר מלר כדי שיערוך את ההסכם ויטפל בעיסקה.
עו"ד שקד העיד כי בתחילה, כשפנו אליו הצדדים, בדק עדיין התובע את האפשרות לשעבד את המשק למר מר יאמין כנגד קבלת הלוואה, אך לאחר מכן לאחר שנתקל בסירוב שינה עמדתו וביקש לבדוק אם ניתן למכור חצי מהמשק, וכשהסביר לו עו"ד שקד שלהבנתו לא ניתן למכור חצי ממשק חקלאי: "כי וועד המושב לא יקבל שתי משפחות שונות באותו משק, ולכן הוא החליט למכור את כל המקרקעין, כך אמר לי" (ר' פרוטוקול הדיון עמ' 25 ש' 8-9. ההדגשה בקו שלי י.ש.).

11.

לדברי עו"ד שקד, כשדובר בשלב הראשון על ידי מר מלר על האפשרות של קבלת הלוואה, הוא- עו"ד שקד, ניסח מסמך שכותרתו "חוזה הלוואה ושיעבוד".
על פי טיוטה זו, סכום ההלוואה היה אמור להיות 1,400,000 ₪, צמודים למדד ונושאי ריבית של 1% + מע"מ לשנה, שתשולם בכל שנה למשך 20 שנה עם אפשרות לפירעון מוקדם.
לפי טיוטה זו, במידה ומר מלר יבקש להקדים פירעון ההלוואה, יהיה עליו לשלם למר ימין את הגבוה מבין השניים;

א
. קרן ההלוואה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (ככל שלא שולמה); סכום שיהווה 60% משווי המשק, בהפחתת מחצית ממיסיי ההעברה החלים עליו.
בהתאם לטיוטה, שווי זה של המשק הוגדר בסעיף 4.5 כ-"שווי המקרקעין שייקבע", וכשנשאל עו"ד שקד מה משמעות הדברים, הוא הסביר כי מונח זה משמעותו כ-60% מתוך 85% של שווי המשק, כלומר – מחצית משווי המשק.

ב.
אם יתבקש מר מר יאמין לפירעון הלוואה לפני חלוף 20 שנה, יהיה זכאי לקבל את קרן ההלוואה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (ככל שלא שולמה) או סכום שיהווה 40% "משווי המקרקעין שייקבע", דהיינו, כ-40% מ-85% משווי המשק, כלומר – שלישי משווי המשק (הטיוט נספח ג' לתצהירו של מר מלר) (להלן: "טיוטת חוזה ההלוואה").

12.

עו"ד שקד העיד כי אופציה זו של מתן ההלוואה נדונה במשך מספר שבועות, בהם נעלמו מלר ומר יאמין, אך בסופו של דבר – הם ירדו מעניין ההלוואה, ואז הגיעו להסכם המכר, וכך אמר בעדותו: "שניהם באו אליי משרד אליי בהתחלה, דיברו על הלוואה, לאחר מכן ירדו מהעניין הזה, לא שמעתי מהם מילה, לאחר הכנת ההסכם במשך מספר חודשים, ולאחר מכן הגיעו אליי עם עסקת המכר" (ר' פרוטוקול עמ' 18 ש' 4-6. ההדגשות בקו של י.ש.).

13.

אין חולק כי עו"ד שקד היה עו"ד של שני הצדדים, אך הוכנס לטיפול בעסקה על ידי מר מלר. עו"ד שקד העיד כי הוא, לאחר שהצדדים אמרו לו, שהם ירדו מאפשרות ההלוואה, ערך עבורם טיוטה של הסכם מכר במחיר של 2,200,000 ₪, כאשר נקבעו בו הסדרי תשלום ופיקדון לצורך תשלום המיסים בסך של 400,000 ₪.
לדברי עו"ד שקד, הוא הכניס נתונים אלו עקב כך ש: "מר מלר נתן לי את המחיר, וגם את מועדי התשלום" (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 10 ש' 16).
עו"ד שקד עוד העיד, כי בין הצדדים התקיימו מספר פגישות, ומאחר ומר ימין לא יכול היה לעמוד במועדי התשלום שנקבעו בטיוטה הראשונה והוא ביקש לשנותם, שונו תנאים אלו הוכן הסכם מכר חדש בו שונו: מועדי התשלום בהתאם ליכולת הכספית של מר מר יאמין, וסכום הפיקדון הוגדל מ-400,000 ₪ ל-600,000 ₪.
עו"ד שקד הסביר כי הגדלת הפיקדון היתה ביוזמתו, וכך אמר כשנשאל מדוע הועלה סכום הפיקדון: "ביוזמתי, אני יזמתי וזו הייתה עצתי המקצועית", וכשאנוכי שאלתי את עו"ד שקד מה גרם לו לשנות לדעתו ולהחליט שהסכום אינו מספק, השיב כי : "בתחשיב שעשיתי, אז הגעתי למסקנה ששלישי מסכום העסקה יכול להיות סכום המיסים, ולכן אמרתי שיכול להיות שהסכום ההתחלתי של הפיקדון לא יספיק, ולכן הצעתי להם שיש להעלות את סכום הפיקדון ב-50%, עשיתי תחשיב של מס שבח, ושל דמי ההסכמה של המינהל, לגבי היטל השבחה אני לא זוכר"
(ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 11 ש' 2-6).
גם מהאמור עולה בבירור, כי עסקינן בחוזה מכר מקרקעין, כשעורך הדין שאמור לטפל בעיסקה, לא רק שמנסח אותו כחוזה מכר לכל דבר ועניין, אלא שהוא עושה בדיקות והערכות לעניין הסכומים שידרשו לצורך תשלום המיסים ומורה שסכום זה ישאר בידיו כפקדון וכפי שעוד יפורט בהמשך, עו"ד שקד קיבל החודש אפריל 2009 בפועל את הפיקדון לידיו.
אילו היה מדובר בחוזה למראית עיין, מדוע יש לערוך תחשיבי מס ולהורות בהסכם כי חלק מהתמורה השתשאר כפקדון למטרה זו ובשלב מאוחר יותר מקבל עו"ד שקד את סכום הפיקדון בפועל לידיו ?

14.

הסכם המכר וייפוי הכוח הבלתי חוזר נחתמו על ידי הזוג מלר במשרדו של עו"ד שקד ביום 04.01.09, ויומיים לאחר מכן, ביום 06.01.09, הגיע מר מר יאמין ביחד עם מר מלר למשרדו של עו"ד שקד כשההסכם חתום על ידי הנתבעת 2, הגב' רותם ימין, ומר מר יאמין מסר לעו"ד שקד את התשלום הראשון ששימש לסילוק חוב הנושה, מר שלהוב הנ"ל.
כעבור שבוע או שבועיים הגיעו הזוג ימין למשרדו של עו"ד שקד וחתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 11 ש' 10-14). החתימה על יפויי הכח כשבוע או שבועיים לאחר חתימת ההסכם, גם בכך יש חיזוק למסקנה, כי מדובר בההסכם מכר שהצדדים התכוונו לא רק לחתום עליו אלא גם לקיימו ולממשו.

15.

כששאלתי את עו"ד שקד, מדוע בשלב שהגיעו אליו הצדדים הם לא הוחתמו על מש"חים (טופסי דיווח למס שבח), הוא השיב כי הנשים בעסקה היו "מינוריות", והגברים החליטו בשלב ראשון שלא לחתום עליהם, אך הוא הניח "שהם ידווחו בהמשך" (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 11 ש' 23), ואמר שבמכתב מיום 03.05.09 הודיע לעו"ד של הנתבע באותו השלב- עו"ד אשד, כי ככל שהנתבע רוצה לקדם את העסקה הוא מתבקש להגיע למשרדו ולחתום על הצהרה.
עו"ד שקד היה הממונה מטעם הצדדים על ביצוע הצדדים המשפטיים של העסקה, הוא זה שניסח את ההסכם, הוא זה שתכנן את המס, וייתכן והוא היה אמור לנסות לאכוף על הצדדים את הדיווח. עו"ד שקד הסביר כי הוא לא אכף את הדיווח מאחר וסבר כי בהמשך ימלאו הצדדים חובתם זו.
ברור כי הצדדים עצמם, לא אמונים על חשיבות הדיווח למס שבח, והסברו של מר ימין כי הוא סמך על עו"ד שטיפל בעסקה כי הוא יעשה את הדיווחים הנחוצים, די בכך כדי שלא יהיה בעובדה זו כדי לפגום במסקנה כי הייתה לצדדים גמירות דעת לחתום ולבצע את עסקת המכר למרות אי החתימה על המש"ח באותה העת(ר' תצהירו של מר צור מר יאמין בסעיף 47).
כך או כך, מייד כשהוחלף עו"ד מטעמו של מר צור מר יאמין, ועו"ד אשד התחיל לטפל בעסקה, דווח על ידי עו"ד אשד ביום 01.04.09 על העסקה באופן חד צדדי.

16.

בניסיון לתמוך בגרסתו ולהצביע על כך שהעסקה הייתה עסקת הלוואה ולא עסקת מכר, העיד מר מלר כי במהלך החתימה על ההסכם, הביע את חששו בפני
עו"ד שקד מפני העסקה, וזה האחרון הקריא לו נוסח של מכתב, שאמור להבטיח אותו (נספח ה' לתצהיר מר מלר), אך מאחר שלדבריו
הוא בטח במר מר יאמין, הוא לא סבר שיש צורך במסמך מעין זה.
מכתב זה נכתב בכתב ידו של מר מלר עצמו, ובמכתב זה, שהיה אמור להיחתם על ידי הנתבעים, בקשר למשק נשוא המחלוקת נכתב כדלקמן:

"לבקשתכם אנו מאשרים כי תהיו זכאים לבטל את החוזה בינינו בקשר למקרקעין שבנדון, בהודעה בכתב, בכל עת שתחפצו, סכום התמורה ששילמנו אנו נשלם על חשבון המקרקעין, יושב לנו על ידכם בתוך...ימים מיום הביטול בצירוף ריבית בשיעור 1% לחודש". (להלן: "המכתב").

מכתב זה שלא נחתם על ידי הנתבעים, מעורר תמיהה ועורר תמיהתי גם במהלך העדות של מר מלר, וכששאלתי אותו מדוע הוא הכין את המכתב, הוא השיב:
"ת. היה צריך להכין את המסמך הזה מייד עם החתימה על הסכם המכר, ואני הייתי חשוף בסך הכל. אני אמרתי לאדון קובי שקד שזה היה אמור להיעשות בד בבד. הוא אמר לי שאם הם ייתנו לי מכתב כזה, אני אהיה רגוע.
ש. לשאלת בית המשפט – אז זה אומר, שלפי הבנתך היה הסכם מכר והיית צריך את המסמך נספח ה' כדי לבטלו.
ת. זה היה הסכם מכר, מר צור ימין אמר שהוא לא יכול להביא את הכסף על סמך הסכם הלוואה.
ש. לשאלת בית המשפט – אתה הבנת שיש הסכם מכר.
ת. הבנתי שאני חשוף.
ש. לשאלת בית המשפט – פעלת על פי מסמך ה'
ת. לא פעלתי על פי המסמך הזה כי היה פיצוץ".
(ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 34 ש' 22-32).

כשנשאל עו"ד שקד לגבי גרסת מר מלר, לעניין עריכת נסיבות המכתב הנ"ל, הוא השיב "לא היה ולא נברא" (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 18 ש' 29).

מדברים אלה, עולה בבירור כי מר מלר ידע והבין כי מדובר בהסכם מכר וכי ללא המכתב הנ"ל, הוא "חשוף" – משמע, גם לפי הבנתו ניתן לאכוף עליו את הסכם המכר, אך למרות זאת, הוא וויתר על חתימתו של מר מר יאמין על אותו מכתב, כאשר בד בבד עם הסרוב ועם ההבנה כי הוא "חשוף" הוא חתם בעצמו על אותו הסכם מכר ממנו חשש.

17
.
ייתכן, כי מר מלר בשלבים כאלה ואחרים אכן העדיף שהעסקה תהיה עסקת הלוואה ולא עסקת מכר, אלא שעסקה זו לא הייתה יכולה לצאת אל הפועל מאחר ומר מר יאמין לא היה נכון לבצע עסקה שכזו.
לפיכך הסכים מר מלר בסופו של דבר, כי העסקה תהיה עסקת מכר על פי המתווה והתנאים שסוכמו בין הצדדים.
לו היה ספק בדבר כוונותיו ורצונותיו של מר מלר (וספק כזה לא היה, גם ללא המכתב), המכתב הנ"ל מוכיח בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים, כי אולי מר מלר קיווה, "גם בדקה האחרונה", בסמוך לפני חתימת ההסכם - כי תהיה לו האופציה לבטל ההסכם ולהחזיר כנגד החזרת הסכום ששולם על חשבון המקרקעין, בצירוף ריבית של 1% לחודש. אלא שרצונו זה של מר מלר נתקל לדבריו, בסירוב של מר מר יאמין, ולפיכך נאלץ מר מלר גם לוותר על אופציה זו, משמע כל שנותר מוסכם וחתום בין הצדדים, היה הסכם המכר ללא שום סיג.

18.

כששילם מר מלר את התשלום הראשון, נמחק למעשה המשכון שהיה רשום על המשק לטובת עו"ד אבי שרף – בא כוחו של הנושה, ולמעשה בכך סבר מר ימין כי יתאפשר לו לקבל משכנתא בגין הנכס לצורך תשלום היתרה.
בהתאם להסכם – היה על מר ימין לשלם את התשלום השני (400,000 ₪) עד ליום 05.02.09.
כשהתברר למר מר יאמין בסמוך למועד התשלום השני, כי אינו יכול לגייס את הסכום בדרך של משכנתא, פנה למר מלר כדי לקבל הסכמתו לדחיית התשלום עד למועד התשלום הבא שהיה אמור להיות ביום 05.04.09 בסך של 1,220,000 ₪.
מר מלר הסכים לבקשתו של מר מר יאמין, לדבריו של מר מר יאמין תוך כדי הסכמה מפורשת, ולדבריו של מר מלר, הוא הסכים עקב מערכת היחסים החברית, וכך אמר: "בית המשפט צריך להבין שהיו חייבים צמודים ואדוקים, הוא אמר שישלם, אמרתי לו שיהיה קנס, והוא אמר שהוא ישלח את הקנס ונראה איך יסתדר, הוא לא השיג את הכסף, מה אני יכול לעשות. זה לא היה מערכת יחסים שיכולתי להגיד לעו"ד שקד לשלוח לו מכתב אזהרה" (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 34 ש' 10-14).

למניעת כל ספק, מובהר בזה, כי לא רק שהסתבר כי התובע נתן הסכמתו לאיחור, אלא שבשום שלב, לא טענו התובעים כי הנתבעים הפרו את ההסכם, וכי בשל כך הוא בטל וכל טענתם הינה כי הוא בטל בהיותו "חוזה למראית עיין".

19
.
בהתאם להסכם המכר, הזוג מלר היו צריכים לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך קבלת הלוואת משכנתא. מר מר יאמין בעדותו ובתצהירו תיאר כיצד מלר הקשה עליו והכשיל את ניסיונותיו לקבל משכנתא, ולפיכך נאלץ מר מר יאמין לגייס את סכום היתרה ממקורות אחרים ובסופו של דבר שילם את מלוא התמורה לעו"ד שקד.
כאמור, וכפי שפורט לעיל ועוד יפורט בהמשך, לא רק שמר מלר לא התנגד לתשלום זה, גם אם שולם באיחור מה, התנגדות לא נשמעה גם מפיו של עו"ד שקד לקבלת הסכום בפועל לידיו וכזכור עו"ד שקד היהעורך דינו של מר מלר, ואף דיווח לו על קבלת הסכום, לרבות על גובהו, באותו היום או למחרת (ר' דברי עו"ד שקד בפרוטוקול הדיון בעמ' 12 ש' 10-11).
מתוך סכום זה
ששולם לעו"ד שקד כאמור, הורה מר מלר לעו"ד שקד להעביר לאחיו, מר אריה מלר, סכום של 417,500 ₪, ולעצמו- מר מלר 104,125 ₪, כך שבסך הכל מתוך הסכום ששולם – משך 1,118,724 ₪.
גם ממשיכה זו ניתן לראות כי מר מלר הסכים לאותו איחור, ואף משך כסף מתוך הסכום שהופקד בעת התשלום השלישי שהיה אמור להתבצע ביום 05.04.09 בהתאם לסעיף 5.2 (3) שבהסכם, שבאותו מועד, שולם על פי הסכמת מר מלר, גם התשלום השני בסך 400,000 ₪ שהיה אמור להשתלם בהתאם לסעיף 5.2

(2).


20
.
התובעים לא הצליחו לערער את גרסת הנתבעים כי החוזה היחיד שנחתם על ידי הצדדים, היה הסכם המכר של המשק.
יתר על כן, התובעים גם לא הצליחו להוכיח כי בין הצדדים נכרת הסכם הלוואה
ולא הצליחו להוכיח מה היו תנאי הסכם ההלוואה לו גירסתם לכריתת הסכם ההלואה, הייתה מתקבלת.

התובע עצמו, הציג שלל גרסאות לגבי תוכן ההסכם, וכשנשאל בסופו של דבר, מה היו תנאי הסכם ההלוואה שמחייבים את הצדדים לטעמו – תשובתו הייתה: "בית המשפט יחליט את אשר יחליט" (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 33 ש' 14), ובהמשך אמר באותו עניין: "מה שנכתב נכתב" (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 33 ש' 22).
בתצהיר העדות הראשית שלו, טען מר מלר, כי סוכם בין הצדדים על מתן הלוואה, אך לא פירט
מה היו תנאי ההלוואה, וחוסר הוודאות לגבי תנאי ההלואה, נותרו כפי שהיו, גם לאחר שניתנה לו הזדמנות בבית המשפט,
להציג גרסה סדורה וברורה מה היו תנאי הסכם ההלוואה לגרסתו.

לטענתו של מר מלר סכום ההלוואה היה
1,400,000 ₪, אך תקופת ההחזר, הריבית שיש לשלם בגינה ושהוסכמה ותנאי ההחזר שלה, השתנו לפי גרסת מר מלר, מספר רב של פעמים;
א
. בתחילה אמר שההלוואה היא ל-20 שנים, צמודה + 1% לשנה (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 32 ש' 27-32), עם אפשרות לפירעון מוקדם כמצוין בסעיף 4.5 ו-4.6 לטיוטת חוזה ההלוואה.
ב.

בכתב ההגנה שהגיש מר מלר לבית המשפט השלום בראשון לציון במסגרת התובענה שהגישו הנתבעים כנגד התובעים לאכיפת ההסכם (נספח לד' לתצהירו של מר מר יאמין), טען מר מלר בסעיף 11 כי ההלוואה הייתה עד ל-5 שנים בריבית של 1.25% לחודש, כפי שהיה בהסכם ההלוואה הקודם שחתם מר מלר עם אחיו של הנתבע – מר עופר מר יאמין.
ג.

על פי האמור"במכתב" (המכתב שערך עו"ד שקד עבור מר מלר ושדנתי בו בהרחבה בס' 16 לעיל) הריבית היא ריבית של 1% לחודש, עם אפשרות לבטל את הסכם המכר ללא מועד נקוב, משמע בכל עת לפי רצונו של מר מר יאמין.
ד.
בעת חקירתו הנגדית של מר מלר, שינה מלר את גרסתו הקודמת שנשמעה בבית המשפט (כמפורט בס"ק א' לעיל), וטען כי ההלוואה צריכה להיות ל-5 שנים, והריבית הייתה 1% לשנה (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 33 ש' 15-19).

מהאמור, לא ברור מגרסתו של מר מלר, אם ההסכם הוא ל-20 שנה, ל-5 שנים, או מה התנאים לפירעון מוקדם, האם הריבית היא 1% לשנה או 1.25% לשנה, או 1% לחודש.

מגרסתו של מר מלר עצמו, לא ניתן ללמוד, מה הוא ההסכם שנכרת בין הצדדים.
עובדה זו רק מחזקת את המסקנה כי בין הצדדים לא נכרת הסכם הלוואה לעומת הסכם המכר של המשק שנכרת ונחתם כדין.

21
. למחרת חתימת הסכם המכר עם הנתבעים, חתם התובע
על הסכם עם חברה בשם "דלתא קפיטל גרופ בע"מ" (להלן: "חברת דלתא"), לשם שכירה שירותיה לקבלת סיוע.
בהסכם זה הציע מר מלר לחברת דלתא את אותו הנכס שמכר יום קודם לכן לנתבע, ואשר יומיים לאחר מכן, רשם עו"ד שקד משכון לטובת הנתבעים.
קיומו של הסכם המכר והכוונה לרשום את המשכון על פיו,
הוסתרה והועלמה מידיעתה של חברת דלתא, וזאת לאחר שמר מלר ניהל עמה מגעים במשך שנה.
בקשר לחתימתו ולהתנהלותו של מר מלר, הוגשה תביעה על ידי חברת דלתא, ובית המשפט קבע כי: "התנהגותו הקולקלת וחסרת היושר וחסרת תום הלב" (ר' ת"א 221401/09 שלום ת"א), היא שמנעה השתכללות חוזה ההלוואה בינו לבין דלתא.
לטענת מר מלר (סעיף 7.3 לסיכומי התשובה) הציטוט הנ"ל אינו נכון, שכן האמירות של בית המשפט השלום בוטלו בפסק הדין של בית המשפט המחוזי באותו עניין.
לא בטוח כלל ועיקר שטענה זו שנטענה בסיכומי התשובה היא נכונה. עיון בפסק הדין של בית המשפט המחוזי מעלה כי הוא בגדר הסכם פשרה שסוכם בין באי כוחו של מר מלר ובאי כוחה של חברת דלתא. בהסכם הפשרה חויב מר מלר לשלם את החוב בתיק ההוצאה לפועל, ובסעיף 3 סיכמו הצדדים, כי חלק מהאמירות בפסק הדין של בית המשפט השלום יבוטלו אם יעמוד מר מלר בתשלומים, אך הוסף, כי בכל מקרה, גם אם יעמוד בתשלומים: "אין בכך כדי למנוע מהמשיבות הסתמכות על פסק הדין כולו בהליכים אחרים" (ר' ע"א 22701-10-10 מחוזי ת"א).

כך או כך, ברור מעדותו של מר מלר כי הוא אינו רגיש דיו למחויבות שלו לקיים חוזים עליהם הוא חותם.
בחקירתו בדיון לפני, כשנשאל כיצד הוא חתם על ההסכם עם חברת "דלתא" והתחייב לשעבד את המשק, יום לאחר שחתם על הסכם המכר עם הנתבעים, והתבקש להתייחס גם לדבריו של בית משפט השלום (בתביעת דלתא) בקשר לכך שהוא: "רקד על שתי חתונות", הוא השיב בהתייחס לדבריה של השופטת: "אני לא רוצה להתייחס למה שהיא אמרה", ובהמשך ככשאלתי אותו כיצד התחייב לשעבד את המשק כשבאותו זמן היה לו את ההסכם עם הנתבע, תשובתו הייתה: "אני לא בטוח שהחוזה הזה היה ביום 5 לחודש. לפי דעתי התאריך לא נכון" (ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 32 ש' 8, 19).

22.
גרסת התובעים, כי מדובר בהסכם למראית עין "נולדה" לראשונה ביום 26/5/09 במכתבו של עו"ד גולן שנשלח בשמם של התובעים.
יש לזכור כי כחודשיים קודם לכן, שילם הנתבע לתובע באמצעות עו"ד שקד את מלוא התמורה וכ-40 יום לפני כן (12/4/2009) קיבל התובע את מכתבו של עו"ד אשד,
בו דרשו הנתבעים באמצעות
עו"ד אשד, להשלים את עסקת המכר על פי הסכם המכר, וביום 21/4/2009 הודיע עו"ד שקד בכתב לעו"ד אשד כי המכתב הועבר לתגובתו של מר מלר התובע.
יתר על כן ביום 27/4/2009 הודיע עו"ד אשד לעו"ד שקד ובמקביל לתובעים עצמם, כי בהעדר תשובה למכתבו הקודם הוא התחיל לפעול למימוש העסקה .
כל המכתבים הנ"ל לא עוררו את מר מלר להזדעק כנגדם ולטעון כי לא מדובר בהסכם מכר, ורק ביום 26/5/2009 לראשונה טרח מר מלר להעלות את הטענה, כי מדובר בחוזה למראית עין.
מי שסבור כי מדובר בחוזה למראית עין, אינו שוקט על שמריו תקופה כה ארוכה יחסית, וגם בכך נמצא סממן נוסף למסקנה כי גרסתו של מר מלר כי מדובר בחוזה למראית עין, הינה גרסה שנולדה רק לאחר שקיבל את מלוא התמורה לידיו וכ-5 חודשים לאחר חתימת אותו הסכם מכר.

23.
כפי שצויין לעיל לא ניתן לבסס על עדותו של מר מלר את תביעתו וגרסתו.
הערכת מהימנותם של עדים כדי לרדת לחקר האמת היא מהמלאכות המובהקות והקשות המוטלות על בית-המשפט וביהמ"ש מחליט בו על פי אמירותיהם, על סמך התנהגותם בכלל ובפרט במהלך האירוע נשוא התביעה, התנהגותם במהלך העדות ואותות האמת המתגלים במשך המשפט (סעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תש"א - 1970). ההתרשמות הייתה מאז ומעולם אחד מכלי העבודה המובהקים של הערכאה הדיונית השומעת ורואה את העד. חרף ההתקדמות הטכנולוגית בכל תחומי חיינו, עדיין לא נמצא המכשיר שיחליף את ההתרשמות וחרף כל מגבלה והקשיים שהיא מעמידה - אין לזלזל בערכה. לא הבעת פניו של בעל-הדין ולא יפי תוארו או צחות לשונו היא שתביא את בית-המשפט לבכר עדות אחת על פני רעותה.
עדותו של מר מלר הייתה עדות שכאמור לא ניתן על בסיסה להשתית את התביעה. כפי שכבר פורט לעיל, התגלה מר מלר כמי שלא יודע לתת הסברים לסתירות בחוזים שחתם עליהם
(הסכם המכר וחוזה עם "דלתא"), מתכחש וסותר חוזים עליהם חתם (טענתו כי הסכם
המכר אינו אמיתי או כי המועד בהסכם עם דלתא אינו נכון), מגיש כתבי טענות בבתי משפט שונים בטענות סותרות, מציג גרסאות הנוחות לו באותה עת (למשל ראה גרסאותיו לחוזה ההלוואה).
עד כזה שהוא גם בעל דין וגם נוגע בדבר, ועדותו מתגלה כעדות כזו, הוא ימצא כעד שעל עדותו לא ניתן להשתית את הוכחת התביעה.

24.
התובע בנסיונותיו לשכנע, כי מדובר בחוזה למראית עין טען כי מחיר התמורה, הנקוב בהסכם המכר אינו הגיוני.
איני סבור כי יש מקום לבחון טענה זו שהיא בעיקרה טענה בקשר לכדאיות העסקה. אך, ככל שמבקשים התובעים להוכיח באמצעות טיעון זה כי מדובר בעסקה בלתי סבירה ויש בכך כדי לתמוך בטענתם כי מדובר בחוזה למראית עין, הרי שגם בכך, כשלו.
השמאי חנן בראונשטיין שהובא כעד מומחה מטעם התובעים, אומנם התגלה כעד מהימן ומיומן, אך במקרה זה, איני סבור כי ניתן להתבסס על חוות דעתו בקשר לסבירות מחיר העסקה.
יש לזכור כי בסמוך לאותה עת בה בוצעה העסקה, היה משבר עולמי "סאב פריים" בארה"ב ושוק המקרקעין התאפיין בחששות של קונים מהצפוי בשוק המקרקעין (ראה עדותו של השמאי הרצל מימון שלא נסתרה).
הוכח כי כחצי שנה לפני החתימה על הסכם המכר נעשתה עסקה באותו מושב ונמכר משק בסכום של 2,200,000 שקל (ראה ההסכם שסומן נ/ט), ובסופו של דבר מס שבח, לאחר שבחן את העסקה, קבע את המחיר בסך של 2,300,000 שקל (להלן: "עסקת ההשוואה").
עסקת המכר בוצעה כחצי שנה לאחר עיסקת ההשואה, כשהשוק באותה עת היה שוק המתנהל בחשש ואי ודאות.
מהראיות שהוצגו עולה, כי מחיר המכירה שנקבע בהסכם המכר בסך 2,200,000 ₪, נראה סביר והגיוני, ובכל מקרה לא בפערים המעוררים חשד כי אין מדובר בעסקה אמיתית.
כשמשווים את העסקה שנעשתה על פי הסכם המכר לעומת עסקת ההשוואה, נמצא כי המחיר שנמכר הינו מאוד סביר. הוכח כי במשק נשוא הדיון, חלק גדול מהמבנים ניבנו ללא היתר, על חלקם לא ניתן כלל לקבל היתר שכן הם חורגים מתחום המגורים, ויש עוד לזכור, כי מחיר המכירה שננקב בהסכם המכר הינו תוצר של אילוץ של התובעים לבצע את המכירה כדי להמנע ממינוי כונס נכסים למשק ולביתו שבכרמי יוסף.

מר יאמין ביקש לנצל את תנאי השוק שהיו באותה עת ואת מצבו הכלכלי האישי של מר מלר,
ובסופו של יום גם אם הצליח להפחית במעט ממחיר השוק, הרי שאין בכך פסול. העיסקה נחתמה מתוך רצון חופשי, תוך גמירות דעת ובהבנה מלאה של התובע, בקשר לתוצאותיה.
כשמשווים בין התמורה שהתקבלה על פי הסכם המכר, לבין התמורה שהתקבלה בעסקת ההשוואה, נמצא כי המחיר הינו סביר והגיוני.

כפי שכבר ציינתי לעיל, נמצא כי בחוות דעתו של השמאי בורנשטיין נפלו מספר טעויות שבחלקן אף הודה במהלך חקירתו הנגדית, וגם ב"כ התובעים נאלץ בסיכומיו להסכים כי יתכן ומר בורנשטיין אכן הגזים, בחוות דעתו (סעיף 25 לסיכומי התובע).
מר בורנשטיין בחוות דעתו העריך את המשק בסכום של כ-3,600,000 שקל. עיון בחוות דעתו מעלה כי סכום זה מורכב בין היתר מההערכה כי במשק קיים אספלט ותשתיות בשטח של 6,000 מ"ר, וכשהוכח למר בורנשטיין כי שטח האספלט המדוד במשק הינו רק 2,618 מ"ר, אישר מר בורנשטיין ברוב כנותו כי יש לתקן בהתאם את תרומת האספלט והתשתיות, לשווי השוק (ראה פרוט' עמ' 23, ש' 15-7).
יתר על כן מר בורנשטיין בחוות דעתו התעלם מעסקת ההשוואה, למרות שזו העסקה היחידה שהייתה במושב בסמוך לפני חתימת הסכם המכר, והתעלם גם מן האפשרות כי חלק מהמבנים הבנויים במשק בנויים ללא היתר, וכי קיים סיכוי כי הם ייהרסו על פי צווים שיפוטיים מחד, או שמאידך יהיה חיוב בתשלום דמי שימוש בגינם, גם לרשות המקומית וגם למינהל מקרקעי ישראל.
בנוסף, שומתו של מר בורנשטיין נעשתה בהנחה, כי במשק יכולים להיבנות 3 יח"ד, בעוד שמסתבר שבפועל בעת חתימת ההסכם, ניתן היה לבנות רק 2 יח"ד ומר בורנשטיין בחקירתו הודה בכך (ראה עמ' 24, ש' 25 בפרוט') והוא הסכים כי גם בגין נתון זה יש להפחית מהשווי, ליום שנחתם ההסכם, גם אם לאחר מכן המצב השתנה (ראה פרוט' עמ' 25, ש' 7-2).
כשלוקחים בחשבון: את הסכמתו של שמאי התובעים- מר ברונשטיין כי יש מקום לתקן את חוות דעתו בגין התשתיות והאספלט, וכן כי יש צורך למועד חתימת ההסכם לתקן את חוות הדעת בקשר לאפשרות לבנות 3 יח"ד במשק, וכן להתייחס לעובדה כי המשק נמכר בתהליכים של מימוש מהיר עקב החשש מכינוס נכסים, הרי שנמצא כי בעניין זה, יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים, מר הרצל מימון שקבע שהמחיר בהסכם המכר הינו סביר והגיוני וחוות דעתו לא נסתרה ונמצאה ככזו שניתן לסמוך עליה.

כאמור התובעים לא הוכיחו גם טענתם, כי המחיר היה בלתי סביר ליום חתימת ההסכם.
הכרעה
1.
התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי הסכם המכר הינו הסכם למראית עין.

2.
התובעים לא הרימו את הנטל כי בין הצדדים נכרת הסכם הלוואה לפיו לתובעים נתונה האופציה להחזיר את ההלוואה ועל ידי כך לבטל את הסכם המכר.

3.
לאור כל האמור לעיל, תביעת התובעים נדחית.

4.
משנדחתה תביעת התובעים היה מקום להשית הוצאות עליהם, אך במקרה זה סברתי כי יש לחרוג מהכלל האמור.

הנתבעים גם הם מצידם, לא דאגו לקיים את החוזה ככתבו וכלשונו, לא ביחסים עם התובעים ולא בהתייחסות שלהם לחובותיהם בדין. הנתבעים התרשלו גם הם, באי דיווח לרשויות המס, באי הגשת בקשה להעברת הזכויות למינהל מקרקעי ישראל, לוועד המושב, לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וכד'.

כפי שקבעתי כבר לעיל אין בדברים האמורים כדי לאיין את זכותם של הנתבעים על פי הסכם המכר, אך התנהלות שכזו, בין אם הם אחראים לה במישרין ובין אם היא נובעת מעצימת עיניים, יש בה כדי להצביע על התנהלותם לגבי אופן קיום ההסכם כדין. בהתנהלות שכזו אפשרו הנתבעים, לא במעט לתובעים, לטעון טענותיהם ולהגיש תובענה זו. אין ספק כי לו היו הנתבעים דואגים לעמוד על כך שישלח דיווח במועד לשלטונות המס, למינהל מקרקעי ישראל, לוועד המקומי ולרשות המקומית, כפי שמתחייב מכל עסקת מכר, סביר להניח שהתובעים לא היו מגישים תובענה זו.

בכך תרמו הנתבעים לקיומו של הליך זה, ובנסיבות אלו לא מצאתי לזכותם בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד.

אני קובע כי כל צד ישא בהוצאותיו.
סוף דבר

התביעה נדחית, כל צד ישא בהוצאותיו ובשכ"ט עורך דינו.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.


ניתן היום,
י"א חשון תשע"ב, 08 נובמבר 2011, בהעדר הצדדים.














א בית משפט מחוזי 11264-07/09 נתן מלר, רחל מלר נ' צור יאמין, רותם יאמין (פורסם ב-ֽ 08/11/2011)