פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל | פסקי דין על אריה גורדו

1025/05 א     13/11/2011




א 1025/05 מנהל מקרקעי ישראל נ' אריה גורדו








בית משפט השלום בבאר שבע



ת"א 1025-05 מנהל מקרקעי ישראל
נ' גורדו


בפני

כב' השופטת
עירית קויפמן


בעניין:

התובע
מנהל מקרקעי ישראל


נגד

הנתבע
אריה גורדו


ובעניין:


התובעים שכנגד
1. אריה גורדו

2. אביה גורדו

נגד

הנתבע שכנגד
מנהל מקרקעי ישראל



פסק דין


1.
בפני
תביעה כספית על סך 33,792.86 ₪ בגין דמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 1.4.98 עד יום 31.3.05 ותביעה שכנגד על סך 1,143,049 ₪, שעניינן נכס מקרקעין בשטח של כ – 5,173 מ"ר בערד (גוש 38204 חלקה 9 – להלן: "המקרקעין").


רקע

2.
בין התובע (להלן: "המינהל") ובין מתכות נחל ערד, קואופרטיב לקונסטרוקציה ומתכת בע"מ (להלן: "מתכות נחל ערד") נחתם ביום 9.2.71 חוזה חכירה לא מהוון בנוגע למקרקעין (נספח א לתיק המוצגים של המינהל – להלן: "הסכם החכירה").

ביום 1.8.73 נערך הסכם בין מתכות נחל ערד לבין התובעים שכנגד (להלן: "גורדו"), למכירת זכויות החכירה בנכס המקרקעין לגורדו.

3.
אין מחלוקת כי לא נחתם הסכם חכירה בין המינהל לבין גורדו, וכי לא ניתן אישור המינהל בכתב כנדרש בהסכם החכירה (ס' 10 להסכם החכירה) להעברת הזכויות במקרקעין על שם גורדו.

4.
בין הצדדים התנהלו הליכים משפטיים קודמים כדלקמן:
א.
ת"א 6283/97 בבית משפט השלום בבאר שבע – תובענה מחודש אוגוסט 97 אשר הגיש המינהל כנגד גורדו לתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 1.4.86 ועד 31.3.98.

ביום 16.12.98 ניתן

פסק דין
כנגד גורדו בעקבות הסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים ולפיו ניתן נגדם

פסק דין
על סכום התובענה, אולם אם ישלמו גורדו למינהל סך של 20,000 ₪ ויבצעו את כל ההליכים הדרושים על מנת לחתום עם המינהל על הסכם חכירה תוך 60 ימים, יהווה הדבר סילוק מלא וסופי של התובענה.

ב.
המ"פ 4088/00 בבית המשפט המחוזי באר שבע, אשר הוגשה על ידי גורדו כנגד המינהל ואחרים במסגרתה ניתן ביום 14.1.01

פסק דין
ולפיו הורה בית המשפט כדלקמן:
"1.
הנני קובע כי המבקשים רכשו ביום 1.8.73 מהמשיבה מס' 2 באמצעות המשיבים 3 ו – 4 זכות חכירה לדורות במקרקעין הידועים כגוש 38204 חלקה 9 בשלמות (לפי הרישום במנהל מקרקעי ישראל
).

2.
הנני מורה בזאת על מינוי ב"כ המבקשים עו"ד אדם טל ככונס נכסים לצורך רישום רכישת הזכויות הנדונות על ידי המבקשים".


טענות הצדדים


בתמצית

5.
המינהל טוען כי הנתבע מחזיק במקרקעין ומשתמש בהם מבלי לשלם עבור דמי השימוש במקרקעין וכי דמי השימוש הראויים צריכים להיות מחושבים על פי שיעור דמי החכירה השנתיים אותם היה מחויב הנתבע לשלם למינהל לו היה הנכס רשום על שמו בספרי המינהל.

לטענת המינהל, פסק הדין שניתן בהמ"פ 4088/00 לא פטר את הנכס ו/או את הנתבע מתשלום דמי הסכמה. כן נטען כי עד כה לא הסתיימה העברת הזכויות במקרקעין וזאת בשל אי תשלום דמי הסכמה.


עוד נטען כי אין בדרישות לתשלום דמי חכירה או בתשלומן ע"י גורדו, כדי לקבוע כי העברת הזכויות המקרקעין הושלמה. בנוסף נטען כי גורדו ידעו לפחות מיום 1.7.96 שטרם הושלמה העברת הזכויות.
המינהל מודה כי קיים פגם ברישום שם בעל זכויות החכירה בספריו אולם טוען כי אין בפגם כאמור כדי לקבוע כי גורדו רשומים כבעלי זכויות החכירה.

6.
טענת גורדו בתמצית הינה כי המינהל בהתייחסותו ראה בהם בעלים של זכויות חכירה וזאת הואיל והם נשאו בתשלום דמי חכירה על פי שיעורי התשלום שנשלחו אליהם על ידו וכן מהאמור במסמכי המינהל ובתביעה שהוגשה במסגרת ת"א 6283/97 בה נאמר כי "הנתבעים חכרו מאת התובע..."
עוד נטען כי אי רישום זכויות החכירה בספרי המינהל על שם גורדו מקורו במחדליו של המינהל וכי אין המינהל רשאי להתנות את העברת הזכויות על שמם בתנאי כלשהו.
לעניין זה נטען כי המינהל אינו יכול לתבוע דמי חכירה מקום בו אינו מעביר בספריו את זכויות החכירה על שם גורדו וכי הדרישה לתשלום דמי שימוש היא התחכמות סמנטית אשר נועדה לזכות את המינהל בדמי חכירה מבלי להכיר בזכויות גורדו.
בנוסף נטען כי הנתבע העיד שלא עשה שימוש במקרקעין בתקופה הרלוונטית ועל כן אין הצדקה לגבות דמי שימוש, מה גם שלא הוכח שיעורם ולא הובאה על ידי המינהל כל
הוכחה לכך שדמי השימוש ודמי החכירה אמורים להיות זהים בסכומם. לעניין זה נטען, כי חוכר מקבל זכויות חכירה ונרשם בספרי המנהל, דבר המקנה לו מעמד וזכויות במקרקעין וזאת בשונה מ"משתמש".

7.
גורדו טוענים כי המינהל גרם להם נזקים המסתכמים בסך של 1,143,049 ₪ וזאת מאחר ומסר מידע לצדדים שלישיים, לפיו אין לגורדו זכויות חכירה בנכס וכי מסירת מידע מוטעה זה מנעה מגורדו את האפשרות למכור את הזכויות בנכס במהלך השנים 1997 – 1998. הנזק הנטען הינו בגין ירידת ערך המקרקעין.

לחילופין נטען כי על המינהל להשיב לגורדו את כל ההוצאות והתשלומים אשר היו להם בגין הנכס לרבות עלויות רכישתו, מס רכישה ודמי חכירה.

8.
מטעם המינהל העידו הגב' שולמית אליהו והגב' רויטל בוני.
מטעם גורדו העידו הנתבע מר אריה גורדו
, גב' רחל מזרחי ומר קובי לפיד שמאי מקרקעין.
הצדדים הגישו תיקי מוצגים.


דיון והכרעה

תביעת המינהל לתשלום דמי שימוש ראויים

9.
המינהל טוען כי הנתבע חב בתשלום דמי שימוש מכח היותו מחזיק במקרקעין ומשתמש בהם.

הנתבע טוען כי הוא בעל זכות החכירה בנכס ומכאן חובתו לתשלום דמי חכירה ולא לתשלום דמי שימוש, אך מאחר שהמינהל אינו רושם אותו כבעל זכות החכירה, אין המינהל יכול לדרוש ממנו דמי חכירה.
10.
הואיל והנתבע אינו בעל זכות חכירה רשומה בנכס, לא ניתן לחייבו בתשלום דמי חכירה.
עם זאת, אין מחלוקת כי הנתבע מחזיק במקרקעין, ולכן יכולה לקום למינהל זכות לגבות דמי שימוש ראויים.
"סמכותו של המנהל לגבות דמי שימוש בקרקע נובעת, בדרך כלל, מכוחו של חוזה חכירה בין המנהל לבין חוכר המקרקעין. המנהל, כמי שמנהל עבור מדינת ישראל את מקרקעיה, גובה מהחוכרים מעין דמי שכירות בגין השימוש בקרקע, וזאת על פי ההסכם בין הצדדים ובהתאם לסוג הקרקע, סוג השימושים המותרים, מיקומה וכיו"ב. יחד עם זאת, מקום שבו לא קיים
הסכם המסדיר את השימוש בקרקע, אין פירוש הדבר כי המנהל אינו זכאי לגבות דמי שימוש. במקרה כזה, תנבע הזכות לגבות דמי שימוש (או החובה לשלמם, מן הצד השני) מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט". (רע"א 8313/08 לידו כנרת בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל
, סעיף 13 לפסק הדין – פורסם במאגר מידע ממוחשב).

11.
דא עקא, המינהל לא הוכיח כי הנתבע עשה שימוש במקרקעין בתקופה הרלוונטית. הנתבע עצמו ציין בתצהירו כי המקרקעין עומדים כאבן שאין לה הופכין מזה שנים והמינהל לא חלק על טענתו זו.


12.
בנוסף, גם אם תתקבל טענת המינהל כי יש לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים מכוח העובדה שהנתבע מחזיק במקרקעין, הרי שאין כל אסמכתא לכך שיש לחשב את דמי השימוש הראויים על פי שיעור דמי החכירה השנתיים והמינהל לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח מה הם דמי השימוש הראויים.


לעניין זה יצוין כי ספק אם ניתן לגזור גזירה שווה בין דמי חכירה שנתיים לבין דמי שימוש ראויים מקום בו עסקינן בזכויות שונות, על כל המשתמע מכך. גם החישוב שנערך על פי דמי החכירה הקבועים בחוזה החכירה מיום 9.2.71 שנחתם עם מתכות נחל ערד, אינו יכול לשמש בסיס לחיוב בדמי שימוש ראויים שכן כאמור, מדובר בדמי חכירה וממילא הנתבע לא היה צד להסכם זה. משהנתבע אינו צד להסכם זה, לא ניתן להחיל עליו את סעיף 2 להסכם החכירה (זהות בין שיעור דמי החכירה לבין שיעור דמי השימוש).

13.
בעניינו, לא הובאו ראיות כלשהן לעניין שווי דמי השימוש הראויים (כגון חוות דעת שמאית), ולא ניתן לגזור שיעורם במקרה זה משיעור דמי החכירה.

14.
לאור כל האמור, המינהל לא הוכיח תביעתו בנוגע לדמי השימוש הראויים המגיעים לו לטענתו מהנתבע ועל כן אני מורה על דחיית התובענה.



התביעה שכנגד

15.
עיקרה של המחלוקת נשוא התביעה שכנגד היא בטענת גורדו כי היה על המינהל לרשום את זכויותיהם במקרקעין בספריו והעובדה שלא עשה כן הביאה לנזק שנגרם להם בשנים 1997- 1998 (להלן: "התקופה הרלבנטית"), כאשר ניסו למכור את זכויותיהם במקרקעין.

16.
אין מחלוקת כי גורדו רכשו ממתכות נחל ערד את זכויות החכירה.
יצוין כי על אף האמור בסעיף 4 לכתב התשובה לכתב ההגנה שהגיש המינהל, ולפיו ההסכם מיום 1.8.73 מתייחס לנתבע ו/או לחברה שתירשם על ידו ואין אזכור של אשת הנתבע, הרי שמעיון בהסכם מיום 1.8.73 עולה כי שמה של גב' אביה גורדו הוסף בכתב יד ומכאן שההסכם מתייחס גם אליה. עוד יצויין כי גם בכתב התביעה בת"א 6283/97 וגם בבקשה ל

פסק דין
הצהרתי בהמ"פ 4088/00 מופיעה הגב' אביה גורדו כצד להליך וכמי שרכשה את הזכויות במקרקעין.

17.
בנוסף, אין מחלוקת כי בפסק הדין בהמ"פ 4088/00 נקבע כי גורדו רכשו ממתכת נחל ערד זכות חכירה לדורות במקרקעין.

18.
גורדו אינם טוענים כי חתמו על הסכם חכירה עם המינהל.
מכאן, בהעדרו של הסכם חכירה עם המינהל, עצם כריתת הסכם המכר ועצם רכישת זכות החכירה ממתכות נחל ערד, אין בה כדי להעניק זכויות רשומות במקרקעין.
לעניין זה יצוין כי אין די בכריתת הסכם כאמור, כדי לאיין דרישות נוספות כגון תשלום מיסים, אגרות וכן תשלום דמי הסכמה.

19.
אין מחלוקת כי מה שמעכב כיום, לגישת המינהל, את רישום הזכויות על שם גורדו, הינו אי תשלום דמי ההסכמה.

לעניין זה טוענים גורדו כי בהסכם שלהם עם מתכות נחל ערד, מיום 1.8.73 נקבע כי תשלום דמי ההסכמה ישולם על ידי המוכרים ולא על ידם וכי היה על המינהל לפנות אל המוכרים בדרישה זו.

אין בידי לקבל טענה זו.

המינהל אינו צד להסכם שבין מתכות נחל ערד לבין גורדו וממילא היה על גורדו לדאוג לכך כי המוכרים ישלמו את דמי ההסכמה כמו גם את כל התשלומים הדרושים האחרים על פי ההסכם.

20.
טוענים גורדו כי הדרישה לתשלום דמי הסכמה, עלתה לראשונה בשנת 2000 ואולם, מעיון במסמכים אשר הוגשו עולה, כי עו"ד בן ברוך, אשר ייצג את הצדדים בעניין ההסכם מיום 1.8.1973 (עדות הנתבע בעמ' 16 ש' 27-28 לפרו'), קיבל פניות מהמינהל בנוגע לתשלום דמי הסכמה, עוד קודם לכן למשל, במכתבים מתאריכים 5.2.75, 9.12.75, 20.6.84, 9.10.88 (צורפו לתיק המוצגים של המינהל). הואיל ועו"ד בן ברוך ייצג את גורדו, פנייה אליו כמוה כפניה לגורדו עצמם, ואין לקבל טענה לפיה לא פנו אליהם ישירות.


יתרה מזו, היה על גורדו לעשות לטיפול בנושא תשלום דמי ההסכמה והסדרת רישום זכויות החכירה על שמם מול המוכרת, מתכות נחל ערד ו/או בא כוחם דאז, אולם הם לא עשו כן.

21.
יצוין כי גם בפסק הדין מיום 14.1.01 בהמ"פ 4088/00 לא נקבע כי על המינהל לרשום את הזכויות על שם גורדו. בנוסף, לא נקבע בפסק הדין בהמ"פ 4088/00 כי על המינהל לחתום עם גורדו על הסכם חכירה לדורות לגבי המגרש, על אף שסעד כאמור התבקש בבקשה ל

פסק דין
הצהרתי בהליך האמור, וכל שנקבע בפסק הדין הוא כי המבקשים רכשו את הזכויות וכי הרישום יבוצע על ידי בא כוחם.

אין באמור בפסק הדין הנ"ל כדי לפטור את גורדו מעמידה בכל התנאים הדרושים לרישום זכות החכירה על שמם.

22.
יצוין כי עד מועד הגשת התביעה שכנגד לא פנו ולא עתרו גורדו לפטור אותם מתשלום דמי הסכמה או לקבוע כי אין הם חבים בתשלומם במסגרת הליך משפטי כלשהו, וממילא לא ניתנה החלטה כאמור.

23.
אינני מקבלת את טענת גורדו ולפיה ממסמכי המינהל עולה כי הם חויבו בדמי חכירה ומכאן כי יש לראות במינהל כמי שראה בגורדו חוכרים.

אין גם לראות באישור הזכויות שהפיק המינהל ביום 16.9.03 כמעיד על כך שהמינהל ראה בגורדו בעלי זכויות חכירה במקרקעין.

כל עוד לא נחתם הסכם חכירה עם המינהל ו/או לא ניתן אישור בכתב כנדרש מטעם המינהל להעברת הזכויות במקרקעין על שם גורדו, אין די במסמכים שהוצגו כדי לקבוע כי מעמדם של גורדו הוא כמעמד חוכרים רשומים בספרי המינהל.

אומנם, במסמכים שונים נעשתה פניה לנתבע לתשלום דמי חכירה. אולם, כאמור, אין די בכך, מה גם שהשמות במסמכים השונים הינו במקרים רבים עירוב של שם המוכרת, "מתכות נחל ערד" ושל הנתבע וכך גם לעניין מספר הזהות שאינו מספר הזהות של גורדו או מי מהם.

24.
יצוין כי גם אישור הזכויות מיום 16.9.03 – אין בו כדי להועיל לגורדו שכן ממילא האישור הוצא לאחר התקופה הרלבנטית, בה נגרם הנזק הנטען על ידם בגין חוסר האפשרות למכור את הזכויות בנכס.

יתרה מזו, גם מאישור זה עולה כי הזכויות בנכס רשומות על שם "גורדו מתכת ערד" מספר זהות/תאגיד 205989 שאינו מספר הזהות של גורדו או מי מהם.

לאור הטעות הבולטת בשם ובמספר הזהות, לא ניתן להסתמך על מסמך זה כמעיד על רישומן של זכויות החכירה בנכס על שם גורדו.

25.
גם מיתר המסמכים אשר הוצאו על ידי המינהל (עובר לתקופה הרלבנטית), עולה כי זהות הנמען אינה ברורה. כך למשל בדרישה מיום 11.12.80 בעניין דמי חכירה, הנמען הינו "מתכת נחל ערד", בדרישה מיום 1.2.79 הנמען הינו "מתכת ערד", במכתב מיום 23.12.79 הנמען הינו הנתבע ואולם הנידון הינו: "עברת זכויות וחוב דח"ש בשטח של 5171 מ"ר (מתכת נחל ערד אזור התעשיה)". גם בחשבונות מתאריכים 24.1.80, 18.9.80, 4.5.81, 11.1.82, 14.10.83 ובפני
ה מיום 25.10.80, אשר נשלחו לנתבע, מופיעה מתכת נחל ערד בכותרת המסמך (נספחים יג'(3) עד יג'(14) לתיק המוצגים של המינהל ונספחים ב(4) עד ב(9) לתיק המוצגים מטעם גורדו).


על אף חוסר הדיוק בשם והעובדה כי במסמכים האמורים נזכרת "מתכת ערד" ו/או "מתכת נחל ערד" יחד עם שמו של הנתבע, לא עשו גורדו מאומה על מנת לבדוק עניין זה (עמ' 18 ש' 7-10 לפרו'), וזאת על אף שגם בעדותו של הנתבע בבית המשפט משנשאל על כך, השיב "זה השם שאתם המצאת לי" (כך במקור – ע.ק., עמ' 18 ש' 1 לפרו').

26.
בנוסף לאמור יצוין כי גורדו היו מודעים לכך שנושא רישום הזכויות לא הוסדר, והדבר עולה מפורשות מסעיף 4(ב) לתצהירו של הנתבע מר אריה גורדו
אשר הוגש בתמיכה לבקשה ל

פסק דין
הצהרתי בהמ"פ 4088/00 (נספח ט לתיק המוצגים של גורדו), כדלקמן:

"עו"ד בן ברוך לא סיים את רישום העברת הזכויות וב- 1.7.96 החזיר לנו את התיק מבלי לסיים את הליך חתימת חוזה החכירה בין המשיב מס' 1 לבינינו".

המשיב 1 בבקשה האמורה הינו המינהל.

גם בהמשך אותו תצהיר עולה כי גורדו ידעו שהנושא לא הוסדר.

כך בסעיף 5 לתצהיר האמור נאמר כדלקמן: "לפי מסמכים שבידינו, נעשו כל הפעולות הדרושות לצורך העברת הזכויות ממשיב מס' 2 לשמנו, פרט לחתימת חוזה חכירה" [הדגשה שלי – ע.ק.].


יתרה מזו, גורדו לא טענו וממילא לא הציגו כל אסמכתא לכך, כי לאחר מועד זה הוסדר נושא העברת הזכויות על שמם, בפרט לאור ידיעתם הברורה כי נכון לחודש יולי 96 לא הוסדר עניין זה ולא נחתם חוזה חכירה. כאשר לא נטען כי נעשתה פעולה כלשהי לאחר מועד זה, וגורדו ידעו כי לא נחתם חוזה חכירה, אין די בטענת גורדו (לרבות בסעיף 6 לאותו תצהיר), לפיה קיבלו דרישות לתשלום דמי חכירה ומכך הסיקו כי המגרש רשום על שמם וכל ההליכים הסתיימו.
לעניין זה יודגש כי לאור טענת גורדו כי קיבלו דרישות לתשלום דמי חכירה גם בשנות ה – 80 ועובר לחודש יולי 1996, הרי שביום 1.7.96, עם קבלת התיק מעו"ד בן ברוך, גורדו כבר ידעו כי אין די בדרישות האמורות כדי להעיד על רישום הזכויות ומכאן שלא יכלו להסתמך (שוב) על דרישות כאמור, ולטעון כי יש בהן כדי להעיד על רישומן של הזכויות.

מכאן, שבתקופה הרלבנטית ידעו גורדו כי נושא רישום הזכויות לא הוסדר.

27.
בנוסף לאמור יש לציין כי תביעת גורדו מתייחסת לתקופה של השנים 1997 – 1998. מעיון במסמכים שהוגשו (נספח י"ב 4 לתיק המוצגים של המינהל והבקשה בהמ"פ 4088/00 – נספח ט' לתיק המוצגים של גורדו), עולה כי מניעה לרישומם של גורדו כבעלי הזכויות במקרקעין היתה היעדר חתימה של בעלת הזכויות – מתכות נחל ערד – על המסמכים הרלבנטיים. עניין זה בוודאי שאינו בשליטת המינהל והיה על גורדו או בא כוחם במועד המכירה לדאוג להסדרת עניין זה. בעקבות קושי זה פנו גורדו לבית המשפט בהליך המ"פ 4088/00. מכאן שאין לקבל את טענת גורדו בנוגע למחדלי המינהל, בוודאי בהתייחס לתקופה הרלבנטית.

28.
לאור כל האמור, גורדו לא הוכיחו שבמועד הרלבנטי – בשנים 1997 – 1998,
התקיימו כל התנאים הדרושים לרישומם כבעלי זכות החכירה ולכן לא ניתן לקבל את טענתם כי המינהל פעל שלא כדין.

29.
משקבעתי שבמועד הרלבנטי לא הוכח כי היה על התובע לרשום את גורדו כבעלי זכויות חכירה ולא הוכח כי התקיימו התנאים הדרושים לכך, ממילא אין לקבל את התביעה שכנגד.

30.
למעלה מן הצורך יצוין כי גורדו לא הבהירו מדוע בתקופה הרלבנטית, לא פעלו להסדרת העניין מול המינהל, בפרט נוכח האמור במסמך ה"הצהרה" של גב' מזרחי (נספח ח' בתיק המוצגים של גורדו), לפיו: "ביקשתי ממר גורדו מסמכים המאשרים את בעלותו ולאחר תקופה מסויימת ללא תגובה הפסקתי את התעניינותי במגרש".

31.
יוער כי גם לאחר ההליך המשפטי במסגרת המ"פ 4088/00, ועל אף הזמן שחלף עד מועד הגשת התובענה נשוא תיק זה, לא פעלו גורדו להסדיר את רישום זכויותיהם. כן ראוי לציין כי הטענה בנוגע לנזק שנגרם לגורדו בגין ניסיונם למכור את זכויותיהם בנכס בשנים 1997 – 1998 הועלתה לראשונה במסגרת התביעה שכנגד בהליך זה, וזאת על אף שחלפו למעלה מ- 7 שנים מהמועד האמור.

32.
לאור האמור, אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.




סיכום

33.
סוף דבר, התביעה והתביעה שכנגד נדחות.

משנדחו התביעה והתביעה שכנגד – אין צו להוצאות.

34.
ראוי כי הצדדים ימצאו דרך להסדיר את רישום הזכויות שרכשו גורדו במקרקעין ממתכות נחל ערד בהתאם לפסיקת כב' בית המשפט המחוזי בהמ"פ 4088/00.


ניתן היום, ט"ז חשון תשע"ב, 13 נובמבר 2011, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 1025/05 מנהל מקרקעי ישראל נ' אריה גורדו (פורסם ב-ֽ 13/11/2011)