פסקי דין על עארף עראר | פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז

41848-09/11 א     28/11/2011




א 41848-09/11 עארף עראר נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז








בית משפט השלום בפתח תקווה



ת"א 41848-09-11 עראר נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז

תיק חיצוני
:




בפני

כב' השופטת
ניצה מימון שעשוע


המבקש

עארף עראר
ע"י ב"כ עו"ד רסלר


נגד


המשיב

מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז
ע"י ב"כ עו"ד סדובסקי - פמ"מ




החלטה

בפני
בקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיב לפנות את המבקש מהמקרקעין הידועים כחלקה 35 בגוש 7506 וחלקה 12 בגוש 8895.

המבקש טוען כי ביום 27.7.11 קיבל מאת המשיב צו לסילוק יד ופינוי ממקרקעי ציבור, לפי חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים) התשמ"א-1981.

המבקש טוען כי הצו נעדר תוקף חוקי והוצא בחוסר סמכות, משלא מתקיימים התנאים המוקדמים להוצאתו לפי החוק, ועל כן עתר למתן צו מניעה זמני לביצועו.

יצויין כי ב-23.8.11 הוגשה בקשה דומה לבית המשפט, ניתן צו מניעה ארעי במעמד צד אחד, וכן הוגשה תביעה לצו מניעה קבוע. בעת שנקבע דיון במעמד הצדדים בבקשה לצו מניעה זמני, שהה המבקש בחו"ל ועל כן לא התייצב לדיון. בקשת דחיה שהגיש נדחתה, ובהסכמת הצדדים נמחקו הבקשה והתביעה. לאחר חזרתו של המבקש ארצה, הגיש מחדש את הבקשה לצמ"ז ואת התביעה.
המבקש טוען, בקליפת אגוז, כי אביו חכר את הקרקע מאת ממ"י החל מראשית שנות ה-70 וחוזי החכירה התחדשו מעת לעת עד שנת 2000. מאז לא חודשו חוזי החכירה עקב מחלת האב, שנפטר מאז. בני המשפחה (המבקש ואחיו) המשיכו להחזיק בקרקע ברציפות ולגדל בה גידולים חקלאיים שונים.

המבקש מודה כי ההחזקה משנת 2000 ועד היום היתה שלא על פי חוזה חכירה או כל רשות אחרת מאת המשיב. כמו כן הוא מודה, כי במהלך שנת 2011 בנה על הקרקע בית וגדר, כנראה בתצלומים שהוגשו ע"י המשיב, ועושה בהם שימוש למגורים בניגוד ליעוד הקרקע, שהינה חקלאית.

המשיבה טוענת כי חוזה החכירה האחרון עם אבי המבקש לגבי חלק מהקרקע, למטרת עיבוד חקלאי בלבד, פקע בשנת 2000, ומאז לא חודש. לטענת המשיבה, מאז שנת 2003 לא נעשה כל גידול חקלאי בקרקע, ותפיסת הקרקע ע"י המבקש נעשתה במהלך שנת 2011, עת הקים מבנה מגורים ללא היתר על חלק מהקרקע וגידר אותו, וכן הציב מבנים יבילים, כפי שנראה בתמונות העדכניות שהוגשו ואינן שנויות במחלוקת. פקח של ממ"י הבחין במבקש ובבניה בחודש יוני 2011, והמבקש אף אישר כי ביצע את הבניה כדי לזרז טיפול בחילופי קרקעות עם המשיב וכי נכנס לקרקע לפני חודש וחצי. נמסרה למבקש ביום 7.7.11 התראה לפינוי הקרקע, ומשלא התפנה, הוצא צו הסילוק מכח החוק ב-27.7.11.

כאמור לעיל, השאלה המרכזית בדיון היא תוקפו של הצו, היינו: מילוי התנאים המוקדמים הקבועים בחוק להוצאתו.

בפסק הדין המנחה ברע"א 4311/00 מדינת ישראל נגד בן שמחון (פ"ד נח (1) 827, להלן: פס"ד בן שמחון) נקבע, כי חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים) תשמ"א-1981 (להלן: החוק) הינו חריג בנוף החקיקה הישראלית הנוגעת לדרכי מימוש ההגנה על החזקה במקרקעין. כפי שבואר ע"י כב' השופטת פרוקצ'יה –
"משמעותו המשפטית של צו סילוק פולש על-פי החוק היא מעין עשיית דין עצמית על-ידי הרשות המוסמכת לסילוקו של תופס מקרקע ציבור שהוא מחזיק בה. במובן זה, סוטה חוק סילוק פולשים באמצעי האכיפה הנתונים מכוחו מהליכי משפט מקובלים שיש לנקוט דרך כלל לצורך פינוי מחזיק במקרקעין. בהליכים מקובלים מוטל על התובע פינוי או סילוק יד להיזקק להליכים משפטיים על-מנת להוכיח את זכותו לפנות את המחזיק מהקרקע. הנטל עליו להוכיח את זכותו לקרקע ואת היעדר זכותו של הנתבע
(פס"ד בן שמחון, עמ' 836).

כב' השופטת פרוקצ'יה מסבירה כי -
"הרציונל העולה מהדין הכללי הנוגע להגנה על החזקה במקרקעין הוא כדלקמן: ככלל, פורס המשפט הגנה רחבה על המחזיק בקרקע בין שחזקתו בזכות ובין שחזקתו שלא בזכות. שלילת החזקה מן המחזיק בפועל תיעשה על-ידי פנייה לערכאות וקבלת צו שיפוטי, כאשר נטל ההוכחה לשלילת החזקה מהמחזיק מוטל על מי שתובע זכות בנכס. חריג צר ביותר לעשיית דין עצמית מוכר מקום שמחזיק כדין מבקש למנוע התנכלות לחזקתו על-ידי מסיג גבול, או מקום שאירעה פלישה טרייה למקרקעין שבהחזקתו, והוא פועל בכוח סביר בגבולות זמן מצומצמים להשבת החזקה אליו" (שם, עמ' 839). (ההדגשות לעיל ולהלן – שלי, נ.מ.ש.).
"חוק סילוק פולשים הרחיב באופן ניכר את זכותה של המדינה לפעול להגנת קרקעותיה מפני פולשים על דרך של פעולה עצמית בלא היזקקות לערכאות משפט. חוק זה חל על מקרקעי ישראל, כמשמעותם ב
חוק-יסוד: מקרקעי ישראל
, ועל מקרקעין של רשות מקומית, והוא קובע בעיקרו כי הרשות המוסמכת על-פי החוק רשאית להוציא צו סילוק יד כנגד פולש ללא צורך בפני
יה לערכאות המשפט. צו סילוק המוצא כאמור דינו כדין פסק-דין הניתן להוצאה לפועל" (שם, עמ' 840).
בהיות הסעד העצמי המוקנה לממ"י לפי סעיף 4 לחוק בגדר חריג לרציונל הכללי של הגנה על החזקה במקרקעין, כמפורט לעיל, יש לבחון באופן דקדקני אם התקיימו ארבעת היסודות המנויים בסעיף 4 לחוק לצורך הוצאת צו סילוק חוקי ותקף.
סעיף 4 (א) לחוק, כתיקונו משנת 2011, קובע:
"תפס אדם מקרקעי ציבור ולדעת הממונה תפיסתם היתה שלא כדין, רשאי הממונה, תוך שלושה חודשים מיום שהתברר לו כי התפיסה היתה שלא כדין ולא יאוחר משלושים וששה חודשים מיום התפיסה, לקבוע זאת בצו בחתימת ידו, ובאותו צו יידרש התופס לסלק ידו ממקרקעי הציבור תוך הזמן שנקבע בו ושאינו פחות מארבעה עשר ימים; אם המקרקעין רשומים במרשם המקרקעין, יצרף לצו את נסח הרישום".
בפס"ד בן שמחון נקבע כי קיום ארבעת התנאים של סעיף 4(א) הינו תנאי לחוקיות הצו וכי מקום שמועלית טענה בעניין חוקיות הצו, ייזקק בית המשפט לטענה ויבטל צו שאינו עומד בדרישות החוק, גם מבלי שהמבקש טוען לזכות חוקית במקרקעין, אלא לחזקה בפועל בלבד:
"קיום דרישות החוק האמורות בהצטברותן הינו תנאי מוקדם להפעלת סמכות הרשות המוסמכת על
-
פי החוק
ותנאי מוקדם לתוקפו המשפטי של צו הסילוק. אם התופס פנה לבית
-
המשפט ואינו מעלה טענה לגבי תקפות הצו אלא פונה מיד להוכחת זכותו לקרקע, בית
-
המשפט יניח כי הצו הוצא כדין, והתנאים להוצאתו התקיימו, ויבחן את שאלת הזכויות לקרקע לגופן, כאשר נטל ההוכחה על
-
פי החוק מוטל על התופס להוכיח את זכותו לחזקה. אולם מקום שבהליך משפטי כאמור תופס הקרקע מעורר ראשונה את שאלת תוקפו המשפטי של צו הסילוק, מוטל על בית
-
המשפט בשלב ראשון, וקודם לבירור הזכויות, לבחון אם צו סילוק הפולש הוצא כדין, אם נתקיימו במצטבר כל התנאים הנדרשים להוצאת הצו, ואם מסגרת של ערר התופס על הצו הינה מסגרת הדיון הנאותה. לא נתקיים תנאי מהתנאים, יבוטל תוקפו של הצו, ושאלת מהות זכויות הצדדים לקרקע תבורר, במידת הצורך, במסגרת דיונית רגילה
."

התנאי השנוי במחלוקת בענייננו הוא האם תפיסת המבקש את הקרקע הינה מלפני יותר מ-36 חודשים, אם לאו.

גדר המחלוקת היא, איפוא, האם היתה רציפות בהחזקת המבקש ואחיו את הקרקע מעת פטירת האב המנוח ועד שנת 2011. מבחינה משפטית, השאלה המכרעת היא האם היתה חזקה בקרקע מחודש יולי 2008 ועד להוצאת הצו.

להוכחת טענתו לתפיסת הקרקע לפני יולי 2008, הציג המבקש תצלומי אוויר מהשנים 2001, 2003 ו-2007 וטען באמצעות מומחה לפענוח תצ"א מטעמו, מר ערן וולפסון (ומחליפו בדיון מר סרגיי מלישב), כי התצלומים מוכיחים שהקרקע היתה מעובדת בשנים אלה. בשנת 2001 נראים פסי חרישה, שיכולים לנבוע מחריש שבוצע באותה שנה או בשנה קודמת. בשנת 2003 נראים גידולים. בשנת 2007 נראים על הקרקע פסי חרישה, שיכולים לנבוע גם מחריש בשנה קודמת.

המשיבה הגישה חוו"ד נגדית של מודד מטעמה, מר יריב כסיף, שהתייחס לאותם תצלומי אוויר וכן לתצלומים עדכניים משנם 2008 ו-2010, ולדעתו אחרי שנת 2003 אין סימנים לעיבוד חקלאי של הקרקע אלא להפך, בתצ"א משנת 2008 נראים סימנים של דרך סלולה העוברת על גבי הקרקע ומלמדת שלא היתה בה פעילות חקלאית, וכן נראות קרחות זהות בשנים 2007 ו-2008, המעידות שהקרקע לא טופלה בהכשרה/עיבוד חקלאיים בשנים אלה.

עיון מדוקדק בתצלומי האוויר מראה כי בתצלום משנת 2007 מדובר באותם פסי חרישה, מבחינת כיוון וצפיפות, שנראים בתצ"א משנת 2003, ועל כן אין בתצלום משנת 2007 כדי להוכיח שהיה עיבוד חקלאי, לרבות הכשרה של הקרקע, אחרי שנת 2003.

עוד טוענת המשיבה, כי המבקש לא הרים את נטל ההוכחה להראות חזקה, מאחר שלא צרף כל מסמך של רכישת זרעים, שכירת כלי עבודה, מכירת התוצרת וכו', ומשלא עשה כן, פועל הדבר לחובתו ולהפרכת טענתו. טענה זו שובה את העין במבט ראשון, אך אין בה כדי להכריע בסופו של יום, שכן גם אילו הציג המבקש מסמכים המעידים על פעילות חקלאית כזו, היתה המשיבה טוענת, ובצדק, כי אין בהם אינדיקציה לזיהוי הקרקע בה בוצעה הפעילות החקלאית, שהרי פרטים אלה אף פעם אינם מצויינים בחשבוניות מכר.

עם זאת, העובדה כי המבקש כלל לא הוכיח, באמצעות הצגת מסמכים כאמור, כי הוא (להבדיל מבני משפחה אחרים) עוסק או עסק בחקלאות. טענותיו הן כלליות וסתמיות בדבר עיבוד הקרקע לסירוגין ע"י אחיו ועל ידו, וכאשר תפיסתו הנוכחית את הקרקע היא לצרכי מגורים, וכלל לא הוכח כי הוא אישית היה פעיל בעיבוד החקלאי של הקרקע בשנים הקודמות, העמימות בטיעון והעדר התימוכין הראייתיים עומדים לחובתו.

בסופו של דבר, מאחר שלא הוכחה פעילות חקלאית בקרקע אחרי שנת 2003, הרי שהמבקש לא הוכיח כי החזיק
בקרקע ב-36 החודשים שקדמו להוצאת צו הסילוק, היינו מיולי 2008 עד יולי 2011, ועל כן אין נפקות לחזקה קודמת, בשנת 2003 ולפני כן. שכן, בהעדר זכות חוקית להחזיק בקרקע מכח בעלות או הסכם עם הבעלים, אין למבקש "חזקה ערטילאית" או "קונסטרוקטיבית" בקרקע. העדר נוכחות רציפה ו/או פעילות חקלאית מוכחת של המבקש בקרקע בשנים 2004-2010 נחשב, לצורך סעיף 4 לחוק, כנטישתה, וזאת גם אם חזר ופלש אליה שלא כחוק בשנת 2010 (ניקוי מעשביה) ו/או 2011 (בניה, הצבת מבנים יבילים וגידור).

הנטל להוכיח כי הצו הוצא שלא כדין וכי הוא שוהה בשטח ב-36 החודשים שלפני הוצאת הצו, מוטל על המבקש, לאור החזקה הראייתית העומדת למשיבה לגבי תקינות פעולותיה כרשות מינהלית. המבקש לא עמד בנטל ההוכחה לגבי התקופה הרלוונטית.

גם לגבי סעיף 4א לחוק, שעניינו מי שהחזיק בקרקע כדין מכח חוזה שבע שנים רצופות, והמשיך להחזיק בה אחרי תום החוזה, המבקש לא הוכיח החזקה רצופה של מעל 7 שנים לאחר פקיעת החוזה עם אביו, ואף אינו בעל החוזה, כנדרש בחוק, כך שממילא הסעיף אינו חל עליו.

לפיכך הגם שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, הוא לא הראה בסיס עובדתי לכאורי למתן צו המניעה הזמני. לפיכך יבוטל הצו הארעי שניתן, והמשיבה תוכל לבצע את צו הסילוק תוך 30 יום מהיום, אם לא יפנה המבקש את הקרקע בעצמו.

בשולי ההחלטה אתייחס לטענות הדיוניות שהעלתה המשיבה בנוגע להליך קודם שהתנהל בין הצדדים (ת"א 39660-08-11). לא מצאתי כי החלטת המחיקה בהסכמה שניתנה ע"י כב' השופט שטרנליכט ביום 4.9.11 היתה משום הכרעה לגופו של עניין ויצרה מעשה בית דין. כמו כן לא מצאתי כי השיהוי הקצר בהגשת הבקשה לצמ"ז והתביעה שבפני
לאחר המחיקה דנן, מלמד על זניחת הטענות או מהווה מחסום דיוני המונע מהמבקש לקבל את הסעדים אותם הוא מבקש.

המבקש ישא בהוצאות המשיבה בסך 3,000 ₪.

ניתנה היום, ב' בכסלו תשע"ב, 28 נובמבר 2011, בהעדר הצדדים.








א בית משפט שלום 41848-09/11 עארף עראר נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז (פורסם ב-ֽ 28/11/2011)