פסקי דין על מסיבות אחים כץ | פסקי דין על רון כץ | פסקי דין על קל אוטו | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון באר טוביה

34186-08/11 עפא     09/12/2011




עפא 34186-08/11 מסיבות אחים כץ בע"מ, רון כץ, קל אוטו בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון באר טוביה








st1\:*{behavior: }
בית המשפט המחוזי בבאר שבע



09 דצמבר 2011

עפ"א 34186-08-11



לפני:
השופט
יעקב שפסר

המערערים
:
1.מסיבות אחים כץ בע"מ

2.רון כץ

3.קל אוטו בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אלדד שורק


נגד

המשיבה
:
ועדה מקומית לתכנון באר טוביה
ע"י ב"כ עו"ד עמוס חריף




פסק דין


רקע

1.
ערעור על החלטת בית המשפט קמא (כב' הש' נ' שמואלי-מאייר), מיום 17.4.11, למתן צו הפסקה שיפוטי במעמד צד אחד, ועל החלטתה מיום 27.7.11 הדוחה את בקשת המערערים לביטול הצו.

המדובר בצו המורה למערערים ו/או מי מטעמם להפסיק לאלתר כל שימוש ולהימנע מכל פעולה במקרקעין נשוא הדיון, לרבות במבנים היבילים המצויים בו, פרט לשימוש ו/או פעולה המותרים על פי תנאי היתר הבנייה ו/או תכנית החלה על המקרקעין, בשל שימוש שנעשה בהם ללא היתר כדין או בסטייה מתנאי ההיתר.

2.
המערערת 1 הינה בעלת זכויות החכירה במקרקעין נשוא הערעור, הידועים כמגרש 33 בגוש 2424 חלקה 4, באיזור התעשייה עד הלום, המצוי בתחום שיפוטה של המועצה האזורית באר טוביה (להלן:"המקרקעין"), מכח הסכם חכירה שנכרת בינה לבין מנהל מקרקעי ישראל.

המערער 2 הינו בעל המניות במערערת 1 והמערערת 3 הינה שוכרת המקרקעין ומי שמפעילה בהם עסק להשכרת ומכירת רכבים.


טענות הצדדים

3.
לעמדת המשיבה השימוש הנעשה במגרש חורג מן ההיתר שניתן לפי בקשת המערערים בעצמם, לפיו מדובר בשימוש ל"שירותי רכב" מסוג ספציפי – חשמליה ומכירת אביזרי רכב, שכן בפועל משמשים המבנים המצויים במקרקעין כמשרדי חברת "קל אוטו" למכירה והשכרה של כלי רכב ושטח המגרש הלא בנוי משמש כמגרש לכלי רכב נשוא העסק, שימוש אשר הינו מסחרי מובהק ושאינו תואם לתנאי ההיתר.

הודאה בשימוש הנעשה בסטייה מההיתר יש לראות לטענת המשיבה, בבקשה שהוגשה מטעם המערערים, למתן היתר לעשיית שימוש חורג.

אין לקבל את ניסיון המערערים לפרשנות של ההיתר ככולל גם שימוש ל"שירותי דרך", שכן ציון ההגדרה "שירותי דרך" בהיתר, אינה אלא ציון הקטגוריה לפיה ניתן ההיתר, ואילו מיד בשורה מתחת לציון זה, מפורט השימוש המבוקש שהותר - שירותי רכב מסוג חשמליה לרכב והרכבת אביזרי רכב. צמד המילים "שירותי דרך" מציינות את הייעוד המותר במקרקעין עפ"י המסגרת התכנונית החלה, ובהמשך מפורט השימוש הספציפי שהותר, שכן ההיתר אינו יכול לחול על כלל שירותי הדרך, אלא על סוג מסוים הנכלל בקטגוריית הייעוד.

לפיכך, ומאחר ונעשה בפועל שימוש ללא היתר, אין כל משמעות לקיומה או העדרה של מחלוקת פרשנית סביב הגדרת המונח "שירותי דרך" בתכנית החלה על המקרקעין, ואף לו היה זה שימוש התואם את הייעוד עפ"י התכנית, ממילא חל איסור על ביצוע הפעילות במקום בטרם יצטיידו המערערים בהיתר מתאים.

מעבר לנדרש, טוענת המשיבה כי השימוש שנעשה במקרקעין מנוגד אף לייעוד עפ"י תכניות המתאר החלות, שכן המדובר בקרקע שאינה מיועדת לשימוש מסחרי, אלא ייעודה הוא "שירותי דרך" בהתאם לרשימה הסגורה שבסעיף 14 לתקנון התכנית, ופעילות המערערים במקרקעין אינה עונה להגדרות הנקובות בו. המבחן להגדרת הייעוד של "שירותי דרך" הוא מבחן הזיקה למתן שירות לנוסעים בדרך, דהיינו שירותים העונים על צרכיהם של הנוסעים ברכב, הנגזרים מהשימוש ברכב, דוגמת החלפת מצבר, התקנת דיבורית, טיפול בשמן מנוע, אספקת מזון ושתיה בשעת נסיעה בדרך, וכדומה.

4.
המערערים טוענים מנגד כי אינם עושים כל שימוש חורג במקרקעין, שכן השימוש המבוצע בנכס עונה בהחלט על הגדרת "שירותי דרך", ובמיוחד על הגדרת "חנויות לצרכי נסיעות ורכב", כמפורט בסעיף 14 להוראות התכנית החלה.

מטרת החכירה כפי שהיתה ברורה לאורך כל הדרך, וכמעוגן בחוזה החכירה עם ממ"י, הינה בין היתר מסחר, מטרה לפיה השתתפו במכרז חברות השכרת ומכירת רכבים נוספות. אלא, שבבוא המערערים לקבל אישור איכלוס (טופס 4) נדרשו להגיש בקשה למתן היתר לשימוש חורג כהליך טכני בלבד, ואף שהדבר אינו נדרש כאמור לעיל.

לשיטת המערערים אין לפרש את המונח "שירותי דרך" פרשנות דווקנית ומצמצמת כפי שעשה בית משפט קמא, פרשנות המתעלמת מהמטרה שעמדה לנגד עיניי יוזמת התכנית, המועצה האזורית באר טוביה, להרחבת הייעוד הנכלל במסגרת ההגדרה של "שירותי דרך" ע"י גיוון השירותים הניתנים במסגרת זו.
כן, מפנים המערערים לטבלת זכויות הבניה המפורטת בתכנית והמציינת כחלק מן השימושים המיועדים למגרש 33, נשוא הערעור, גם שימוש של מסחר.

דיון

5.
לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים ועיינתי במסמכים שהוגשו לפני, לא מצאתי מקום לקבלת הערעור, והחלטתי להותיר את צו הפסקת השימוש לפי החלטת בית המשפט קמא על כנו.

התכנון המסדיר את השימוש במקרקעין נשוא הערעור קובע בתכנית המתאר כי המדובר בייעוד של שירותי דרך, כשם שבנוגע לשטחי מקרקעין אחרים באזור מוסדרים ייעודים שונים, דוגמת אזור לתעשייה ואזור למלאכה ומסחר. ההבחנה אם כן בנוגע לתחומי הייעודים השונים במסגרת תכנון העל היא ברורה.

וודאי, לא ניתן לעשות במקרקעין שימוש שאינו תואם את ייעודו עפ"י תכנית המתאר, אלא אם ניתן לשם כך היתר ספציפי לעשיית אותו שימוש החורג מן המותר עפ"י התכנית.

אין מחלוקת כי בידי המערערים היתר מטעם המשיבה המתיר עשיית שימוש במקרקעין לשם מתן שירותי רכב מסוג של חשמליה לרכב והרכבת אביזרי רכב, כמצוין במפורש בגוף ההיתר, כך, אין מחלוקת כי השימוש הנעשה במקרקעין מסוג השכרת ומכירת כלי רכב אינו תואם שימוש זה.

המחלוקת בין הצדדים נובעת מצמד המילים "שרותי דרך" המצויינות בשורה שמעל השימוש המפורט בהיתר כאמור לעיל. עמדת המערערים מחד היא, כי טעה בית משפט קמא בפרשנותו המצמצמת ל"שירותי דרך", באופן שאינו מכיל את השימוש של מסחר בכלי רכב, המבוצע ע"י המערערת 3 במקרקעין, ומאידך עמדת המשיבה היא, כי אין למעשה צורך במתן פרשנות למונח "שירותי דרך" שכן המדובר אך בציון קטגורית הייעוד, וממילא על עושה השימוש להצטייד בהיתר מפורט ומפורש, המתיר את הסוג הספציפי של השימוש שנעשה במקרקעין.

6.
אמנם, נוטה אני לגישה הגורסת כי הציון "שירותי דרך" בהיתר אינו אלא "הכותרת הראשית" תחתיה חוסים סוגי השימושים הספציפיים, הטעונים היתר כשלעצמם. הדבר נרשם בהיתר בהמשך ובהתאמה לתכנית המתאר המייעדת למקרקעין מתן שירותי דרך כסוג שימוש כללי, ואילו השימוש הקונקרטי לסוגו טעון פירוט בהיתר, שאם לא כן, לא היה צורך לכאורה בקבלת היתר כתנאי לעשיית שימוש בקרקע, כל עוד הוא תואם לדעת עושי השימוש את תכנית "האב".

כך הדבר גם באשר לייעודים האחרים נשוא התכנית, דוגמת הייעוד למלאכה ומסחר, הכולל סוגי שימושים שונים המפורטים בתכנית והחוסים תחת הייעוד הכללי האמור.

פרשנות זו תואמת לדעתי גם את המדיניות הרצויה, לפיה יש חשיבות לפיקוח במסגרת תכנון אזורי פעילות ובכלל זה פיקוח עסקי באזורי מסחר. כך למשל ולמען סבר את האוזן, לא כל בית עסק, אף אם תואם הוא להגדרת המסגרת - מסחר, יוכל לפתוח שעריו במקום, שכן, קיימים פרמטרים נוספים שבמסגרת שיקולי רשויות התכנון, כגון אי העמסת עסקים מאותו סוג באותה משבצת תכנונית, או למשל מניעת פתיחת עסק העלול להוות מטרד או זיהום לדיירי הסביבה, אף אם עוסק הוא במסחר וכיוצ"ב.
ברור איפוא כי נרש פיקוח מצד ועדות התכנון על אופי וטיב העסקים המנוהלים בשטח נתון ובהתאם יש לקבוע כי השימוש המותר והמחייב, הוא אך זה המפורט באופן קונקרטי בהיתר ולא עפ"י המופיע בהגדרת הקטגוריה לכשעצמה.

לפיכך, בדין ניתן צו הפסקת השימוש, מאחר וקיומו של עסק מסחרי להשכרת ומכירת כלי רכב וודאי אינו תואם לשימוש המפורט בהיתר של מתן שירותי רכב מסוג חשמליה לרכב והרכבת אביזרי רכב.

ודוק, ההיתר ניתן למעשה בהתאם מוחלט למבוקש ע"י המערערים עצמם בבקשה להיתר שהוגשה מטעמם, וברי כי אין לה למשיבה לאשר שימוש אלא לפי הבקשה המובאת לפתחה (כפוף כמובן לבדיקה כי ניתן לאשרה).

7.
מעבר לאמור נראה לי, כי בעניין הנדון אף לו תתקבל עמדת המערערים באשר לצורך בבחינת התאמת השימוש הנעשה במקרקעין למתן "שירותי דרך" ככלל, הרי שלא נפלה כל טעות בפרשנות שניתנה לגדרי הייעוד של מתן "שירותי דרך" ע"י בית המשפט קמא.

אכן, בצדק נקבע ע"י בית המשפט קמא כי צריכה להתקיים זיקה ישירה בין השירותים הניתנים לכלי הרכב במקרקעין לבין צרכי הנסיעה של הנהגים המשתמשים בדרך, וכי מכירתם והשכרתם של כלי רכב אינה משרתת את המשתמשים בדרך ועל כן פעילות זו לא מהווה חלק אינהרנטי ממתן שירותי דרך או רכב, אלא פעילות מסחרית החורגת מגדרי המונחים "שירותי דרך" או "שירותי רכב".

לא מצאתי כי המדובר בפרשנות דווקנית, אלא התואמת דווקא לרוח התכנונית העולה מתכניות המתאר הרלבנטיות.

בעניין זה צוין בעע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה (מיום 28.1.10, טרם פורסם):
"כלל נוסף הוא הכלל לפיו פרשנותה של תוכנית מתאר אמורה לעלות בקנה אחד עם פרשנותה של תוכנית שמעמדה במדרג התכנוני גבוה יותר, בשל הצורך לקיים הרמוניה תכנונית ולשמור על ההיררכיה הקבועה בהקשר זה בחוק התכנון והבנייה".

התכנית המפורטת (מס' 8/בת/11/109/03) עניינה הגדרת אזורים לשירותי דרך, ביניהם המקרקעין נשוא הערעור, תוך פירוט השימושים הקונקרטיים המותרים, ותוך שמירת נאמנות תכנונית-ייעודית לתכנית הכללית.

בפירוט השימושים הקונקרטיים נוקטת התכנית לשון ברורה לפיה המדובר בשימושים בעלי זיקה שאינה משתמעת לשני פנים לשירותי דרך, ולעיתים היא אף מדגישה זיקה זו במפורש. ר' למשל הציון המפורש של השימוש "משרדים לשירותי דרך", בהבדל ממשרדים אחרים, ו"חנויות לצרכי נסיעות ורכב", אך לא לצרכים אחרים (ההדגשות אינן במקור – י.ש.).

באשר לטענת המערערים כי בטבלת זכויות הבניה הכלולה בתכנית הנ"ל מצוין
מסחר בין יתר השימושים, הרי שבהמשך ובהתאם למטרות המהוות יסוד לתכנית אין זאת אלא שהמדובר במסחר הנדרש להיות בעל זיקה לייעוד הקבוע לקרקע – "שירותי דרך". כך יהא למשל באשר למכירת מזון ומוצרים או מתן שירותים לנוסעים בדרך, אולם ניסיון לפרש עסק להשכרת ומכירת כלי רכב כמתן שירותי דרך אינו יכול לעמוד בכל כלל פרשנות ובוודאי לא במבחן ההיגיון והשכל הישר.

8.
על אף היותו בלתי מחייב לעניין הנדון, אתייחס בשולי הדברים גם לטענת המערערים בדבר רישום מטרת החכירה למסחר, בחוזה החכירה שנכרת עם ממ"י.

הפרשנות הנכונה לעניין זה בחוזה החכירה מובילה אף היא למסקנה כי מטרות החכירה הנקובות בו מכוונות וכפופות לייעוד החל במקרקעין, לתכניות ולהחלטות מוסדות התכנון.

הדברים נלמדים מחוזה החכירה גופו המציין במבוא כי: "מטרת החכירה: מוסך, משרדים ומסחר", ו"היעוד: שרותי דרך", ובהמשך כי: "... החוכר מקבל בזה את המוחכר לרשותו, לשם פיתוחו ובניית המבנים בהתאם לאמור לעיל ובהתאם לתכניות שתאושרנה ע"י המחכיר וע"י מוסדות התכנון".


בסופו נוקב החוזה בסעיף "תנאים מיוחדים", הקובע בין היתר כדלקמן:
"... ידוע לחוכר כי שיעור הניצול, חלוקת השטחים והגבלות הבניה קבועות בתב"ע 8/בת/11/109/03 (להלן:"תב"ע/תוכנית") והן אלו המחייבות לכל דבר ועניין...
החוכר מאשר בזאת שראה ובדק את התב"ע על מסמכיה וכי הוראות וקביעות התב"ע הן אלו המחייבות לעניין נתוני התכנון המותרים בחוזה זה...
במקרה של סתירה בין התנאים המיוחדים המפורטים לעיל לבין תנאי החכירה, יגבר האמור בתנאים המיוחדים."

דומה, כי יש בדברים אלה כדי להצביע על כפיפות החוזה למצב התכנוני, וכפועל יוצא לתנאי קבלת ההיתר.

9.
על רקע האמור יש לראות את עצם הגשת הבקשה לשימוש חורג ככזו המעידה על מודעותם של המערערים למצב התכנוני החל במקרקעין ולכך שהשימוש המסחרי המובהק שעושים הם בשטח הנדון אינו תואם לא את הייעוד הבסיסי ואף לא את ההיתר.

10.
לסיום אתייחס בקצרה לטענה כי הצו נשוא הערעור ניתן מכח תכנית שבוטלה, לאור העובדה כי במהלך הזמן הוצאו תכניות מפורטות ושינויים להן.


תחילה יצוין כי לא ניתן לקבל טענה זו, שכן בהחלטתו מפנה בית המשפט קמא לתכנית העדכנית ופרשנותו מתייחסת למפורט בה.


שנית, המבקשים עצמם היפנו בבקשה להיתר שהוגשה מטעמם לתכנית עליה מלינים הם עתה.

ומכל מקום, וודאי שאין בפגם כאמור, לו התקיים, כדי להביא בשלב זה לקביעה בדבר בטלות הצו, זאת, לאחר שהשמיעו הצדדים טיעוניהם בפני
י ולאור היות ההכרעה נשוא הערעור נעוצה בסוגיית פרשנות, במסגרתה התייחסתי לכלל המצב התכנוני הקיים, לרבות התכנית המפורטת החלה על המקרקעין.

11.
לאור כל האמור, הערעור נדחה וצו הפסקת השימוש נותר בעינו.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
י"ג כסלו תשע"ב, 09 דצמבר 2011, בהעדר הצדדים.














עפא בית משפט מחוזי 34186-08/11 מסיבות אחים כץ בע"מ, רון כץ, קל אוטו בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון באר טוביה (פורסם ב-ֽ 09/12/2011)