פסקי דין על עו"ד נח ליפשיץ בתפקידו ככונס נכסים | פסקי דין על עיריית רחובות | פסקי דין על הוועדה מקומית לתכנון ובנייה רחובות | פסקי דין על הילה קוסטמן | פסקי דין על שמחה כהן |

8657-01/10 עתמ     27/12/2011




עתמ 8657-01/10 עו"ד נח ליפשיץ בתפקידו ככונס נכסים נ' עיריית רחובות, הוועדה מקומית לתכנון ובנייה רחובות, הילה קוסטמן, שמחה כהן








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 8657-01-10 עו"ד ליפשיץ נ' עיריית רחובות
ואח'







בפני

כב' השופטת
גיליה רביד


עותרים

נח ליפשיץ , עו"ד, בתפקידו ככונס נכסים
בעצמו ו/או באמצעות עו"ד דוד ליפשיץ


נגד


משיבים

1. עיריית רחובות
,
ע"י עוה"ד רועי בר
ו/או עוה"ד מוטי טל
.
2. הוועדה מקומית לתכנון ובנייה רחובות
(נמחקה)
3. הילה קוסטמן
4. שמחה כהן

שתיהן,
ע"י עוה"ד אמיר כצנלסון ו/או ליאור להב ושות'







פסק דין





1.
במסגרתה של עתירה זו עותר עו"ד נח ליפשיץ, כונס הנכסים אשר מונה בהליכי הוצל"פ למימוש ומכירה של מגרש בבעלות שלמה כהן (להלן:"החייב"), כי ייקבע, שזכותה של משיבה 1 לתשלום בגין היטלי סלילה, ביוב ותיעול (שייקראו להלן יחד:"היטלי הפיתוח") נדחית מפני זכותן של המשיבות 3 ו-4, שהן נושות מובטחות של החייב, להיפרע כדי חובן מהחייב.
בנוסף, מבקש כונס הנכסים, להורות למשיבה 1 להשיב לו את הערבות הבנקאית שהופקדה אצלה מטעמו להבטחת תשלום היטל הפיתוח הנ"ל, ערבות שהופקדה בשעתו כתנאי לקבלת אישורה של משיבה 1 להעברת הזכויות במגרש לידי חברת "חמד דן נכסים בע"מ" (להלן: "הרוכשת").



2.
יצוין, כי ההליכים בעתירה זו החלו בפני
כב' השופטת שרה ברוש. בעקבות פרישתה של כב' השופטת ברוש מכס המשפט, על פי החלטת סגנית הנשיאה, כב' השופטת קובו מיום 30.11.11, הועבר התיק אלי לצורך מתן פסק הדין.



העובדות הרלוונטיות:


3.
הצדדים הצהירו, כי המחלוקת ביניהם היא משפטית בעיקרה וכי העובדות הצריכות לעתירה, להבדיל מהפרשנות המשפטית שיש ליתן להן, אינן שנויות במחלוקת ביניהם, כפי שיפורט להלן בקצרה:


3.1.
בתאריך 1.11.07 מונה העותר ככונס נכסים (במסגרת תיק הוצל"פ מס' 01-65367-07-7, בתל אביב) לשם מימוש משכנתא שנרשמה לטובת המשיבות 3 ו-4 על זכויותיו של החייב במגרש שנמצא באזור התעשייה ברחובות, הידוע כגוש 3650 חלקה 10 (להלן:"המגרש"; "המקרקעין; הנכס").

3.2
המשכנתא הנ"ל נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בתאריך 6/5/07 כבטוחה להלוואה בסך 1,153,000 ₪ שהמשיבות 3 ו-4 העמידו לזכות החייב בתאריך 1.3.07.
הליכי ההוצל"פ ננקטו לאחר שהחייב לא עמד בהסכם ההלוואה שנחתם בינו לבין המשיבות 3 ו-4.

3.3.
עם מינויו ככונס נכסים, החל העותר בהליכי מימוש ומכירה של המגרש, וביום 10.4.08 נחתם על ידו הסכם למכירת המגרש לרוכשת תמורת סך של 2,270,000 ₪ בתוספת מע"מ. הסכם המכירה אושר על ידי ראש ההוצל"פ ביום 27.4.08

3.4.
לאחר החתימה על ההסכם למכירת המגרש, כחלק מהליכי רישום המגרש על שם הרוכשת, דרשו משיבה 1 והועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (אשר נמחקה בהסכמה מהעתירה) את התשלומים הבאים:

א.
היטל השבחה בסכום של 882,567 ₪ נכון ליום
20.1.04. הדרישה לתשלום סכום זה נשלחה לחייב בתאריך 27.11.05 (ראה נספח ג' לעתירה).
ב.
הוצאות תכנון והכנת תוכניות בסכום של 131,625 ₪. הדרישה לתשלום סכום זה נשלחה לחייב בתאריך
11.12.06 (ראה נספח ד' לעתירה).
ג.
היטל סלילת כביש ומדרכה בסכום של 115,919 ₪. הדרישה לתשלום נשלחה לחייב בתאריך
13.7.08 (ראה נספח ה')
ד.
היטל ביוב בסכום של 20,103.70 ₪. הדרישה לתשלום נשלחה לחייב ביום 13.7.08 (ראה נספח ו')
ה.
היטל תיעול בסכום של 52,061.20₪. הדרישה לתשלום נשלחה לחייב ביום 13.7.08 (ראה נספח ז')

3.5.
אין חולק, כי לאחר ניהול משא ומתן, העותר שילם מכספי הכינוס ביום 20.11.08 סך של 640,644.63 ₪ לוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות בגין היטל השבחה (ראה נספח ח' לעתירה) וכן שילם למשיבה 1 ביום 19.2.09 הוצאות תכנון בסך של 138,978 ₪ (נספח ט'). תשלום אחרון זה בוצע ע"י העותר "תחת מחאה" מאחר וסבר שהמשיבה 1 אינה זכאית לו.


בהקשר זה הסביר העותר, שלמרות שלהשקפתו החובות הנ"ל למשיבה 1 ולוועדה המקומית נדחים מפני זכותן של הנושות המובטחות, הוא בכל זאת פרע תשלומים אלה באותו שלב, משום שסבר שיהא די בקופת הכינוס כדי להשביע את כל הנושים.

3.6.
לימים, על רקע מחלוקת הנוגעת לתשלום היטלי הפיתוח, פנה העותר אל כב' ראש ההוצל"פ בבקשה למתן הוראות. בהחלטתו מיום 31.5.09 הנחה ראש ההוצאה לפועל את העותר להגיש בתוך 30 תובענה מתאימה לבית המשפט המוסמך בסוגיית היטלי הפיתוח, וכן, הציע לו להגיש תובענה להשבת הכספים שכבר שולמו בגין היטל השבחה והוצאות תכנון.
כפועל יוצא של החלטת ראש ההוצאה לפועל ולנוכח העובדה שהועדה המקומית ומשיבה 1 סרבו לפניית העותר להשבת הכספים ששולמו להם, הגיש העותר לבית המשפט השלום בפתח תקווה, בתיק אזרחי 8706-08-09, תביעה להשבת התשלומים בגין היטל ההשבחה והוצאות התכנון הנ"ל וכן עתר לסעד הצהרתי בהתייחס להיטלי הפיתוח. בהמשך, בעקבות קביעת בית המשפט בתיק 8706-08-09 לפיה הוא נעדר סמכות ליתן צו הצהרתי כאמור, פיצל העותר את עתירותיו והגיש לבית משפט זה את העתירה הנוכחית המתייחסת לסוגיית היטלי הפיתוח.

עוד צריך לציין, כי במסגרת התביעה בתיק אזרחי 8706-08-09 הנ"ל, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה, מבלי להודות בטענה כלשהי, יפקיד העותר בידי משיבה 1 ערבות בנקאית בגובה יתרת החוב למשיבה 1 בגין היטלי הפיתוח וכנגדה תיתן משיבה 1 תעודה לרשם המקרקעין מכוח הוראת סעיף 324 ה' לפקודת העיריות (נוסח חדש) וסעיף 10 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה לצורך העברת הזכויות במגרש על שם הרוכשת, כל זאת עד לקבלת

פסק דין
חלוט שיכריע בשאלות השנויות במחלוקת בין הצדדים, לרבות בשאלה העומדת לדיון בעתירה דכאן.

3.7.
לא הוצבה מחלוקת בין הצדדים באשר לתשלומים ולהוצאות ששילם העותר עד כה מקופת הכינוס, כפי שפורט על ידו בעתירה (סך כולל של 1,259,775 ₪), ולכך שכיום, עוד מבלי לקחת בחשבון את החוב בגין היטלי הפיתוח, אין די כספים בקופת הכינוס לפירעון מלוא חובו של החייב למשיבות 3 ו-4.
טענות העותר:


4.
לטענת העותר, על רקע הפסיקה שהתגבשה בסוגיה שבפני
נו, הרי שדיני הקדימה בהליכי מימוש בהוצאה לפועל, מקום שבו אין די בקופת הכינוס כדי להשביע את כל הנושים, זהים לסדרי הנשייה בהליכי פשיטת רגל. העותר הפנה בעניין זה לרע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נגד עו"ד ויינבוים פ"ד נו(4) 856 (להלן: "הלכת וינבוים"). עוד נקבע לדבריו, כי הוראות ההתניה הקבועות בסעיף 324 לפקודת העיריות ובתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הן הוראות אדמיניסטרטיביות גרידא ואינן סותרות או גוברות על סדרי הנשייה הקבועים בדין. לכן, לדבריו, חובותיו של החייב לרשות המקומית אינם זוכים לעדיפות יחסית לחובות לנושים מובטחים של החייב ומשכך, הרשות העירונית אינה רשאית להתנות את מתן האישור הנדרש ממנה לרשם המקרקעין בתשלום החובות שנצברו לטובתה.

5.
לדברי העותר (כמשתקף בתשובה שהגיש בכתב), יש לדחות טענות משיבה 1 לפיהן היטלי הפיתוח הם חלק מ - "הוצאות הכינוס" רק משום שהתשלום בגינן נדרש בתקופה שבה כונס הנכסים נכנס לתפקידו. לדבריו, אליבא הפסיקה, "הוצאות הכינוס" הינן אותן הוצאות שנדרשו לכונס במסגרת פעולותיו וצרכיו בהליך מימוש הנכס. במקרה שלנו, לדבריו, לא זו בלבד שהוצאות הפיתוח לא נדרשו לו ככונס הנכסים ולא שירתו אותו במאומה, אלא שבפועל, הוא לא גבה תמורה נוספת מהרוכשת בעקבות הפיתוח ומכר את המגרש במצבו הקיים (

as is
) ללא קשר או התייחסות לעבודות אלה.
לטענת העותר, בהליכי מימוש משכנתא בהוצל"פ להבדיל מהליכי כינוס בפש"ר או פירוק, אין כל משמעות קונסטיטוטיבית ליום שבו נתן רשם ההוצל"פ צו כינוס לבקשת נושה מובטח, שהרי, לאחר תשלום החוב לנושה המובטח אמורה יתרת הכספים שנותרו בקופת הכינוס (ככל שנותרו) להתחלק באופן שווה בין כלל הנושים, גם אלה שהחוב כלפיהם התגבש לאחר מתן צו הכינוס.

טענות משיבות 3 ו-4:

6.
ב"כ משיבות 3 ו-4 הצטרף באופן כללי לטענות העותר ותמך במסקנת העותר, כי יש מקום לקבל את העתירה ולקבוע כי זכותן של משיבות 3 ו-4 להיפרע מהחייב קודמת
לזו של משיבה 1.



טענות משיבה 1:

7.
טענה ראשונה שהועלתה על ידי ב"כ משיבה 1 היא, כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת העדר ניקיון כפיים מצדו של העותר. על פי הנטען, הסעד שמתבקש על ידי העותר בעתירה, סותר את העמדה שביטא במסגרת מסמך התייחסות שהגיש לראש ההוצאה לפועל במסגרת הבקשה למתן הוראות (ראה נספח 6 לתגובה המקדמית). שם, הוא ביטא עמדה לפיה על קופת הכינוס לשאת בתשלום היטל הביוב והיטל התיעול, בעוד שלגבי היטל הסלילה, רק ביקש לעכב את ההחלטה עד לברור השאלה מתי החלו העבודות, שמא על הרוכשת לשאת בתשלום היטל זה. לטענת משיבה 1, משהעותר הסתיר בכתב העתירה את עמדתו זו מעיני בית המשפט, כמו גם את העובדה שצו התחלת העבודה בהקשר לעבודות הפיתוח הוצא על ידי חברת ה.ל.ר ביום 18.2.08, הוא נהג בחוסר תום לב המצדיק את דחיית עתירתו על הסף.



8.
לגופו של עניין, הרי שלטענת משיבה 1, כונס נכסים שלא בהליכי פשיטת רגל או פירוק, חייב לשאת בתשלום מלוא החובות העירוניים הרובצים על הנכס. אין בעצם העובדה שהחייב, בעל הנכס, מישכן את זכויותיו לטובת הזוכות, כדי לאיין את הוראות סעיף 324 לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית, שכן הממשכן וכונס הנכסים נכנסים בנעלי החייב, הם שנושאים בחובות המוטלים על פי דין על בעל הנכס וזכויותיהם אינן עדיפות על זכויות בעל הנכס עצמו.
לדברי ב"כ משיבה 1, גם אם במקרים מסוימים קבעה הפסיקה כי הוראת סעיף 324 הנ"ל נדחית מפני הסדרים ספציפיים של פשיטת רגל או פירוק- הסדרים שנועדו למנוע העדפת נושים בהליך פשיטת הרגל או הפירוק-הרי שאין הדבר חל על הליכי כינוס למימוש משכנתא לפי חוק ההוצל"פ, במצב שבו החייב אינו נעדר יכולת סולבנטית לפרוע את חובותיו בגין הנכס שבנדון.

9.
בכל מקרה, כך לטענת משיבה 1, קופת הכינוס היא שחבה בתשלום היטלי הפיתוח באשר אלה נוצרו לאחר מינוי כונס הנכסים והתגבשו במהלך תקופת הכינוס, וזאת, כחלק מהוצאות הכינוס.

לדברי ב"כ משיבה 1, היטלי פיתוח עירוניים הינם חובות המוטלים על בעל נכס ולא מחזיקו ולפיכך, משהוצאו לראשונה ביום 13.7.08 בגין צו התחלת עבודה מיום 18.2.08, יש להטילם על בעליו הרשום של הנכס, ובענייננו- על כונס הנכסים אשר קיבל את הזכויות המשפטיות על הנכס.

10.
לחלופין נטען על ידי משיבה 1, כי גם אם ייקבע שלא מדובר בענייננו ב"הוצאות כינוס", הרי שהיטלי הפיתוח משועבדים שעבוד ראשון לזכות משיבה 1 מכוח פקודת המסים (גבייה) ומכוח אכרזת המסים (גבייה) וזוכים לקדימות על פני הזוכה ויתר הנושים. לדברי ב"כ משיבה 1, כי יש לראות בהיטלי הפיתוח "מס" וזאת מכוח אנלוגיה ל
-
"היטל השבחה" שלגביו גרס פרופ' נמדר בספרו "היטל השבחה" שהוא מהווה מס על מקרקעי הסרבן, מחמת שהוא נוצר באופן אוטומטי בגין הבעלות. לטענת ב"כ משיבה 1, מאחר שהיטלי הפיתוח מקורם במקרקעין עצמם והם משקפים את השבחת המקרקעין ומובילים לעליית ערכם באופן שמשליך על המיסוי שלהם, יש לפרש גם אותם "כמס".

דיון ומסקנות:


11.
בראש ובראשונה יש להתייחס לבקשת משיבה 1 לדחות את העתירה על הסף:
אכן, אין ויכוח, שעל עותר הבא בשעריו של
בית משפט לעניינים מנהליים לבוא ב-"ידיים נקיות" וכי בית המשפט לא יושיט
סעד למי שעשה דין לעצמו, התעלם מהחוק ופעל בניגוד לו. נכון גם לומר, שבתי המשפט היו נכונים במקרים מסוימים לראות בהעלמת עובדות מהותיות מידיעת בית המשפט, בנסיבות שהיה בהם כדי להעיד על התנהלות לא ראויה ומכוונת, משום חוסר ניקיון כפיים (ראה למשל, בג"ץ 5406/10
סנאא עמארח נ' משרד הפנים, עמ' 3, פסקה 4).

לענייננו, לא שוכנעתי שהתנהלותו של העותר בהקשר להגשת העתירה הנוכחית נגועה בחוסר ניקיון כפיים וכי יש הצדקה לדחיית העתירה על הסף.

אין מחלוקת, שהעתירה הנוכחית לא הוגשה כיוזמה אישית של הכונס, אלא הייתה פועל יוצא של הוראת ראש ההוצאה לפועל, לאחר שמכלול העובדות הרלוונטיות, לרבות עמדתו של הכונס, עמדו לנגד עיניהם.
שנית, מן הבחינה העקרונית, הדעה שהציג העותר בפני
ראש ההוצאה לפועל, היא מראש דעתו האישית הכפופה לאישור ראש ההוצל"פ. היא אינה מהווה, עם כל הכבוד, נדבך מהותי בהכרעת בית משפט זה בשאלות השנויות במחלוקת, הכרעה שאמורה להשפיע על זכויותיהן של משיבות 3 ו-4.
שלישית, ככל שניתן ללמוד מהמסמך שהוגש לראש ההוצאה לפועל
(נספח 6 לעיל), הצדדים היריבים במחלוקת שהוצבה שם היו משיבות 3 ו-4 יחד עם החייב מצד אחד, למול החברה הרוכשת, מן הצד השני. חוות דעתו של העותר ניתנה מתוך התייחסות למחלוקת זו. מישור היחסים שבין משיבה 1 למשיבות 3 ו-4 והשאלה למי הקדימות בפירעון החוב -לא באה לידי ביטוי ו/און חידוד באותו מסמך.
יהא אשר יהא, גם אם יש מי שיחשוב, שלמען הגילוי הנאות, היה ראוי לפרט בעתירה את עמדת העותר בהליך שלפני ראש ההוצאה לפועל, איני סבורה שיש להגדיר את אי אזכורה כחוסר ניקיון כפיים.
הוא הדין לגבי טענת משיבה 1 שלפיה העותר לא ציין בכתב העתירה את העובדה שצו תחילת העבודה שמכוחו הוצאו היטלי הפיתוח ניתן ב-18.2.08 (נספח 2 לתגובה המקדמית). ראשית, אין לפני אינדיקציה ראייתית שהעותר היה מודע לצו זה בעת הגשת העתירה. מדובר בצו שלא מוען אל החייב ו/או העותר. שנית, העותר לא העלים מבית המשפט את השתלשלות האירועים הכרונולוגית, כמו גם את העובדה שדרישות התשלום המתייחסות להיטלים הוצאו לאחר מינויו, קרי, בתאריך 13.7.08. לא שוכנעתי אפוא, שעסקינן בהעלמה
מכוונת של עובדה מידיעת בית המשפט.

סיכומו של דבר, אני דוחה את הטענה.

12.

המחלוקת שעומדת במרכזה של עתירה זו והמאבק שנוצר בהליכי מימוש בהוצל"פ בין בעל חוב מובטח במשכנתא לבין רשות עירונית שאישורה נדרש לצורך העברת הזכויות במקרקעין, מעסיקה מזה שנים, בוריאציות כאלה ואחרות, הן את רשמי הוצל"פ והן את בתי המשפט בהליכי פש"ר ופירוק.
עסקינן בסוגיה סבוכה ורבת פנים, שפרט לשאלות משפטיות שהיא מעוררת, טומנת בחובה גם שאלות שבמדיניות ואיזון בין אינטרסים שונים. היא ניצבת כיום לפתחו של בית המשפט העליון וטרם הוכרעה.

הפסיקה שהתגבשה עד כה לא תמיד דיברה בקול אחד, ועם זאת, בהחלט ניתן לזהות בה קו מוביל המשותף למרבית פסקי הדין, על בסיס ההלכות המחייבות פרי פסיקת בית המשפט העליון, כפי שיפורט בהמשך. גם אם פה ושם נשמעו כאמור קולות אחרים, היו אלה על רקע נסיבות ספציפיות.
בכל מקרה, לעת הזו, בטרם הכריע בית המשפט העליון בערעורים התלויים ועומדים לפניו, נכון יהיה להילך בדרך המלך ולא לסטות מההלכות הקיימות ומעמדת הרוב בפסיקת בתי המשפט המחוזי. חוות דעתו של היועץ המשפטי לממשלה שהוגשה לבית המשפט העליון ואשר אליה הפנה ב"כ משיבה 1, היא חוות דעת המשקפת את עמדת המדינה בסוגיה והיא אינה תואמת, עם כל הכבוד, את הגישה הרווחת בפסיקה.

13.
אכן, כטענת העותר, בשורה של פסקי דין נקבע, כי ככל שהדבר מתייחס לסעיף 324 לפקודת העיריות, הרי שהוא אך אמצעי אדמיניסטרטיבי לגבייה ואין הוא שייך למישור הזכויות המהותיות. אין סעיף זה נועד ליתן בידי העירייה זכות מהותית ע"י הכנסה של חובות שאינם אמורים לחול על קופת הכינוס לגדר חוב מובטח ובכך לגבור על זכות מהותית של נושה מובטח. בתי המשפט ראו בסעיף זה הוראה מנהלית שאינה מקנה, כשלעצמה, עדיפות מהותית, וסרבו להכיר, מכוח הוראה זו, בזכות קדימה של העירייה לגביית חובות עבר הרובצים לטובתה על הנכס.
(בג"צ קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נגד יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא פ"ד מג(1), 89; רע"א 7037/00 עיריית ראשל"צ נ' עו"ד וינבוים ואח'
, פ"די נ"ו 4 , ע"מ 856; רצ"פ (מחוזי ת"א) 1273/09 הועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה נגד דורית לוי טילר ,עו"ד –לא פורסם).

14.
עוד צריך לציין, שהאבחנה אותה מבקשת משיבה 1 לעשות בין הליכי כינוס לצורך מימוש משכנתא, לבין הליכים במסגרת פירוק או פשיטת רגל, נדחתה בפסיקה. נקבע לא אחת, שהלכת בג"צ קהילת ציון הנ"ל (לפיה הרשות המקומית לא רשאית להתנות מתן תעודות על ידה בפירעון חוב שנוצר לפני הפירוק), חלה גם בהליכי כינוס למימוש משכנתא (ראה: הלכת ויינבוים
הנ"ל; בש"א (י-ם) 4849/08 צמרות בוני הארץ בע"מ נגד עיריית פתח תקווה –לא פרסם; בש"א (ת"א) 6562/07 עצמון מרצפות ושיש בע"מ (בכינוס נכסים נגד בנק הפועלים, תק' מח' 208(2) 11560; רע"א 2631/04 עיריית שדרות נגד עו"ד ברוך טופז, תק'-על' 2004 (4), 2185; בר"ע 1625/08 עיריית הרצלייה נגד עו"ד טולדאנו- לא פורסם).


15.
אשר למעמדם של היטלי הפיתוח: כידוע, היטלי הפיתוח מוטלים מכוחה של חקיקת משנה עירונית השואבת סמכותה מסע' 251(1) לפקודת העיריות (נוסח חדש). הם מהווים מקור מימון ייעודי להקמת מערכות תשתית בתחום הרשות המקומית (השווה ע. שפיר אגרות והיטלי פיתוח ברשויות המקומיות פרק 16 עמ' 395) והם מוטלים על בעליו הרשום או חוכרו הרשום של הנכס.


מעמד הנשייה של היטלי הפיתוח הוסדר ב-"אכרזת המיסים (גבייה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה) תש"ס-2000, שתוקפה הוארך מעת לעת, עד היום.
האכרזה החילה את הוראת פקודת המסים (גבייה) על ארנונה ועל "תשלומי חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין" (ראה סעיף 1 לאכרזה), ועם זאת, ביום 1.4.01 שונתה האכרזה ונקבע, כי מנוסח סעיף 11(א)(1) לפקודת המיסים (גבייה) תימחק המילה "ראשון",
באופן שלעניין האכרזה, יש אומנם לראות את תשלומי החובה המגיעים לעירייה כשעבוד על מקרקעי החייב, אך לא כשעבוד ראשון.
מכאן אפוא, שהשעבוד שנוצר לטובת העירייה עקב חוב של החייב בגין תשלומי חובה לעירייה, בכללם היטלי פיתוח, אומנם גובר במדרג הנשייה על נושה רגיל בלתי מובטח, אך נדחה מפני נושה מובטח.
(ראה בר"ע (ת"א) 1192/05 בנק דיסקונט למשכנתאות נגד עיריית ראשון לציון -לא פורסם; בר"ע (ת"א) 2173/06 עיריית ראשל"צ נגד הבנק הבינלאומי הראשון ואח'
-לא פורסם).

למעלה מן הצורך לענייננו, יש לומר, שלא מצאתי תימוכין משפטיים לתזה שהעלה ב"כ משיבה 1 לפיה יש לראות בהיטלי הפיתוח משום "מס". לא זו בלבד שלא נכון להקיש לגבי היטלי פיתוח מדעות מלומדים (שאינן מחייבות כשלעצמן) שהושמעו בהקשר להיטל השבחה- הן מן הטעם שהאחרונים להבדיל מהראשון נכללים במסגרת האכרזה הנ"ל, והן משום שעבודות פיתוח אינן מביאות בהכרח ואוטומטית להשבחת המקרקעין - אלא שעד כה, בתי המשפט שבפני
הם התעוררה השאלה קבעו שהיטלי פיתוח אינם "מס" (ראה: בש"א 1228/08 עו"ד בכר נגד מירי חברה לבניין והשקעות בע"מ-ללא פורסם; תא (תל-אביב) 20474/08, עו"ד רמי י. מנוח נגד אמיר יחזקאל-לא פורסם).

16.
השאלה הבאה בענייננו היא, האם העובדה שחוב היטלי הפיתוח במקרה שלנו התגבש בתקופת הכינוס, הופכת אותו לחלק מהוצאות הכינוס, הוצאה שיש לפרוע לפני פירעון החוב למשיבות 3 ו-4.


בהקשר זה יש להדגיש, שהן העותר והן ב"כ משיבות 3 ו-4 לא טענו שמועד התגבשות החוב בגין היטלי הפיתוח קודם ליום שבו כונס הנכסים נכנס לתפקיד. טענה כזו, אילו הייתה נשמעת, הייתה מצדיקה ברור עובדתי והתייחסות משפטית. כאמור, במסגרת העתירה, לא הוצבה מחלוקת בשאלה זו ויש להתייחס אליה אפוא כאל עובדה המוסכמת על הצדדים.


אליבא טענת העותר, כמוזכר לעיל, בהליכי מימוש משכנתא אין כל משמעות לעיתוי תחילת עבודות הפיתוח, או ליום מתן ההודעה לתשלום ההיטל יחסית ליום הוצאת צו הכינוס, וזאת, להבדיל מדיני פשיטת רגל או פירוק שבהם יש משמעות קונסטיטוטיבית ליום מתן צו הכינוס.

אקדים ואומר, כי לא אוכל לקבל את הטענה.

אין חולק, כי בהתאם להוראות חוקי העזר הרלוונטיים, החובה לשאת בתשלום היטלי פיתוח
מוטלת על בעל הנכס הרשום, או החוכר הרשום, וזאת במובחן מהמחזיק בנכס.
על פי הוראות הדין וההלכה הפסוקה, חיובים אשר ברגיל מוטלים על בעל נכס ואשר נוצרו על נכס לאחר מינוי כונס הנכסים, מוטלים על קופת הכינוס בגדר "הוצאות כינוס" שכן הזכויות המשפטיות על הנכס נתונות לכונס הנכסים ולא לכל גורם אחר.

לעניינו, מוסכם, שבתקופה שהתגבש החוב, הכונס היה בעל הזכויות בנכס וזאת בהתאם לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967
הקובע
בסעיף 54 (א) כדלקמן:
"כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה ראש ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב".

קבלת טענת העותר וקביעה, כי אין עסקינן בחוב שחל על קופת הכינוס, משמעותה היא, שמדובר בהכרח בחוב שעל החייב לשאת בו. דא עקא, שקביעה כאמור לא תעלה בקנה אחד עם העובדה, שבתקופה שבה התגבש החוב, הזכויות במקרקעין כבר לא היו בידיו של החייב, לא הייתה לחייב זיקה למקרקעין והוא לא יכול היה לנהוג בהם מנהג בעלים.

העיון בפסיקה הרלוונטית, לרבות זו שצורפה על ידי העותר, מלמד, שבניגוד לתזה שהועלתה על ידו לעיל, בתי המשפט עשו אבחנה ברורה לצורך הסוגיה שבענייננו, בין חיובים שנוצרו טרם תקופת הכינוס לבין חיובים שנולדו לאחר מכן. גם ב

פסק דין
עיריית ראשל"צ נגד ויינבוים שאליו הפנה העותר, הייתה התייחסות ברורה לתקופות הזמן השונות ולשאלה מי היה צריך לשאת בחוב הארנונה נשוא הדיון שם בכל עת נתונה. ההחלטה שלא לראות בחוב הארנונה חוב שחל על קופת הכינוס, התייחסה שם אך ורק לתקופה שלפני מינוי הכונס ולתקופה שבה החייבת המשיכה להחזיק בדירה, סיבה שבגללה זיקתה לנכס, לצורך חיובי ארנונה, הייתה גדולה מזו של הכונס.

לא הייתה מחלוקת שם, שלאחר שהכונס נכנס לתפקידו והחייבת כבר לא התגוררה בדירה, הוצאות הארנונה היוו חלק מהוצאות הכינוס.
הדברים עלו גם בבר"ע (ת"א) 1625/08 עיריית הרצלייה נגד טולדאנו שהוזכר לעיל. הסיבה שבגללה ראה בית המשפט שם לקבוע שהיטל הסלילה אינו חלק מהוצאות הכינוס וכי יש להעדיף את זכות הקדימה של הנושה המובטח על פני העירייה, הייתה משום העובדה שהיטל זה
התגבש טרם נכנס הכונס לתפקידו.

לטענת העותר, כאמור, היטלי פיתוח אינם הוצאה שהיא חלק מ-"הוצאות כינוס" באשר לא מדובר בהוצאה שנצרכה לכונס בתפקידו, במיוחד כאשר, במקרה שלנו, קופת הכינוס לא "נהנתה" מעבודות הפיתוח ולא זכתה לתמורה כלשהי בגינן בעת מכירת המקרקעין. אין בטיעון זה
כדי לסייע.
גם בהנחה שאכן קופת כינוס לא הפיקה הנאה ורווח כלכלי מעבודות הפיתוח, בוודאי שאין לומר שהחייב, במובחן מקופת הכינוס, הפיק הנאה ורווח כאלה. בכל מקרה, המו"מ עם הרוכשת והתנאים שנקבעו בחוזה עם הרוכשת, היו בשליטת הכונס ולא החייב.


26.
לסיכום יש לקבוע, שהחובות בגין היטלי הפיתוח, תשלומים שהתגבשו בתקופה שבה הכונס היה בעל הזכויות בנכס, נכללים בגדר "הוצאות הכינוס". בגין חובות אלה, זכויותיהם של משיבות 3 ו-4 כנושות מובטחות אינן עדיפות על זכויות משיבה 1.

27.
לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה לדחות את העתירה.


בנסיבות המקרה, איני מוצאת מקום ליתן צו להוצאות.


המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, א' בטבת תשע"ב, 27 דצמבר 2011, בהעדר הצדדים .




חתימה.







עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 8657-01/10 עו"ד נח ליפשיץ בתפקידו ככונס נכסים נ' עיריית רחובות, הוועדה מקומית לתכנון ובנייה רחובות, הילה קוסטמן, שמחה כהן (פורסם ב-ֽ 27/12/2011)