פסקי דין על דוברבקה פרייברגר | פסקי דין על אברהם יהושע ברוידה | פסקי דין על אשר עזריאל | פסקי דין על ג'ורג'יקה לוליץ (פוסקר) |

42149-11/11 א     10/01/2012




א 42149-11/11 דוברבקה פרייברגר נ' אברהם יהושע ברוידה, אשר עזריאל, ג'ורג'יקה לוליץ (פוסקר)








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ת"א 42149-11-11 פרייברגר נ' ברוידה ואח'

לפני כב' השופט איתן אורנשטיין


התובעת
דוברבקה פרייברגר
ע"י ב"כ עו"ד יעקב מרקס


נ
ג
ד

הנתבעים




הנתבעת הפורמאלית


1. אברהם יהושע ברוידה

2. אשר עזריאל
ע"י עו"ד אסף מרקס


1.אברהם יהושע ברוידה
2.אשר עזריאל
3.ג'ורג'יקה לוליץ (פוסקר)
(פורמלי)


החלטה

1.
כללי
האם במסגרת חובתו של יורש, ועוד בטרם ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה, עליו לנקוט בפעולות להבטחת זכויותיו בנכסי העיזבון ובכך למנוע פגיעה אפשרית באחרים, כרישום הערה בפנקס רישום המקרקעין? זו אחת השאלות הדרושות להכרעה במסגרת הבקשה המונחת לפניי.

עניינה של הבקשה הוא ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים או מי
מהם לעשות כל דיס -פוזיציה בדירה ברח' חיבת ציון 41 ברמת גן, הידועה כגוש 6519 חלקה 540/10 (להלן: "הדירה"), וכן להורות על רישום הערה בפנקס רישום המקרקעין עד למתן

פסק דין
בתובענה.

2.
תמצית העובדות הדרושות לעניין
המבקשת, אזרחית ותושבת ארצות הברית, היא אלמנתו של המנוח ד"ר ז'לקו פרייברגר ז"ל (להלן: "המנוח"), שנפטר ביום 22.2.10, ושהיה אף הוא תושב ואזרח ארצות הברית.

המנוח, הינו אחד משני הזוכים על פי צוואתה של המנוחה גב' קלרה גינסברגר שנפטרה ביום 5.2.91 (להלן: "המנוחה"). המנוחה שהייתה הבעלים הרשומים של הדירה, הותירה אחריה צוואה בפני
רשות מיום 15.1.81 (להלן: "הצוואה"). בהתאם לצוואה, בנה, תיאודור גינסברגר (להלן: "הבן"), הוא יורש העיזבון באמצעות הקדש שיוקם על פי הוראות הצוואה. בהתאם לצוואה, במידה והבן ילך לעולמו ולא יותיר אחריו אלמנה וילדים, יהיו כל אחד מהיורשים, המנוח וכן המשיבה הפורמאלית 2 (להלן: "המשיבה"), זכאים למחצית מהירושה.

הבן נפטר ביום 8.1.06 ומבלי שהשאיר אחריו אישה וילדים. משכך, הזוכים על פי הצוואה הינם המנוח והמשיבה.

יצוין כי עיזבון המנוחה כולל, פרט לדירה, גם דירה בירושלים, בדרך בית לחם 116
(להלן: "הדירה בירושלים") וכן כספים ודברי ערך.

ביום 13.3.06 ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים, צו ניהול זמני לאפוטרופוס הכללי, לנכסי המנוחה (להלן: "צו הניהול"). מכוח צו הניהול, נרשמה הערה בפנקס רישום המקרקעין, משום מה רק על הדירה בירושלים, אך לא על הדירה נשוא הבקשה.

במועד מסוים בחודש מרץ 2008 ייפה המנוח את כוחו של עו"ד יעקב מרקס
מירושלים, בא כוחה של המבקשת בהליך, לטפל מטעמו בעיזבון המנוחה (להלן: "יפוי הכוח"), שהעתקו צורף לבקשה.

מעיון בנסח הרישום בפנקס רישום בתים משותפים מיום 30.12.11, לגבי הדירה, עולים הנתונים הבאים:
ביום 22.6.08, הועברו מחצית זכויות הבעלות בדירה משם המנוחה לשם המשיב 1 (להלן: "ברוידה"), על פי צו ירושה. המחצית הנותרת של זכויות המנוחה בדירה הועברה על שם ברוידה ביום 28.7.08.

ביום 7.8.08 נרשמה לטובת המשיב 2 (להלן: "עוזיאל") הערת אזהרה על זכויות הבעלות של ברוידה בדירה. ביום 11.12.08, הועברו זכויות הבעלות בדירה משם ברוידה לשם עוזיאל, והוא רשום כבעל הזכויות בדירה. באותו יום, קרי, 11.12.08 נרשמה גם משכנתא לטובת הבנק הבינלאומי הראשון בישראל בע"מ (להלן: "הבנק") על זכויותיו של עוזיאל בדירה, וזאת ע"ס של 280,000 ₪.

2.
עיקר עמדת המבקשת
המבקשת טוענת בתביעתה וכן בבקשתה, כי פלוני זייף צו ירושה של המנוחה ומכוחו של הצו המזויף נרשמו הזכויות בדירה על שמו של ברוידה, ולאחר מכן הועברו הזכויות על שם עוזיאל. התרמית התגלתה על ידי האפוטרופוס הכללי שהגיש ביום 26.2.09, תלונה למשטרה על העברת מרמה של הזכויות בדירה, ותלונה נחקרה במשטרה. עוד נטען כי ניתן על ידי לשכת רישום המקרקעין צו "הקפאה מינהלי" המונע ביצוע פעולות רישומיות לגבי הדירה ואף לא ניתן לקבל העתק של מסמכים שונים מפנקס רישום המקרקעין לגבי הדירה.



המבקשת, מכוח היותה יורשת של המנוח, הגישה תובענה למתן

פסק דין
הצהרתי לפיו הדירה שייכת לעיזבון המנוחה. עוד עתרה למחוק כל רישום בפנקס רישום המקרקעין לטובת המשיבים ועוזיאל בכללם, ובאופן שזכויות הבעלות בדירה יירשמו על שם המנוחה או יורשיה. כן עתרה להורות על סילוק ידם של המשיבים מהדירה.

בד בבד, הגישה המבקשת בקשה לצו מניעה זמני האוסר על המשיבים או מי מהם לבצע כל פעולה בקשר עם הדירה, היא הבקשה נשוא החלטתי. הבקשה נתמכה בתצהיר המבקשת, ובתצהיר חוקר פרטי בשם נועם קדמי, שערך חקירה בנוגע לפטירת הבן ולכך שלא נישא ולא הותיר אחריו צאצאים. כן צורף תצהירו של עו"ד יעקב מרקס
, שנמשך במהלך הדיון.

בבקשה נטען כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת, שכן אם תבוצע דיס-פוזיציה בדירה, לא ניתן יהיה לאכוף את התובענה, אם יינתן

פסק דין
לטובת המבקשת. המבקשת הדגישה כי קיים חשש שצו ההקפאה המינהלי על רישום הדירה בפנקס רישום המקרקעין עלול לפקוע ואז יוכלו המשיבים או מי מהם לבצע פעולות בדירה. באשר לשיהוי בהגשת הבקשה נטען כי המנוח היה תושב חו"ל שלא היה מעורה במתרחש, ומספר חודשים לאחר שהתגלתה התרמית, הלך לעולמו, לאחר מחלה קשה, ובנוסף שהעברת העניינים לידי המבקשת, שאינה אישה צעירה, ארך לא מעט זמן.

המבקשת טוענת כי אין ברשותה את מלוא המסמכים הדרושים, ובכללם תיק החקירה, הדרושים לה לשם הוכחת גרסתה.

3.
עיקר עמדת עוזיאל
המשיב בתשובתו טוען כי התקשר ביום 27.7.08 עם ברוידה בהסכם מכר (להלן: "הסכם המכר"), לפיו רכש ממנו את הזכויות בדירה תמורת הסך 900,000 ₪. לעמדתו, הדירה הייתה נטושה, במצב מוזנח ביותר, והוא נאלץ להשקיע כספים ניכרים על מנת לשפצה ולהתאימה למגורי אדם. עוד נטען כי לצורך רכישת הדירה, הוא קיבל הלוואות מבני משפחה והלוואה מהבנק בסך של 280,000 ₪ וכעולה מדף החשבון שצורף לתצהירו.

המשיב מציין כי המשטרה סיימה את חקירתה בעניינו, וביום 17.11.10 החליטה לסגור את התיק מחמת שלא נמצאו ראיות מספיקות. לדידו, הוא הסתמך על המרשם, שילם את התמורה, נהג בתום לב ולא ידע על הפגם שנפל כנטען על ידי המבקשת ברישום צו הירושה המזויף על זכויות המנוחה. משכך הוא טוען לעמידה בתנאי "תקנת השוק", וככזה גובר על זכויות המבקשת, ככל שקיימות.



עוזיאל טוען שיש לדחות את הבקשה על הסף מחמת שיהוי ומניעות. לעניין זה נטען בין היתר כי
במשך תקופה ממושכת ידעו המנוח והמבקשת על התרמית הנטענת אך לא נקטו בכל הליך בעניין, אלא רק לאחרונה. עוד נטען כי, המנוח, הגם שידע על זכותו בדירה, לא עשה דבר על מנת למנוע מעשה תרמית לגביה, דבר שהיה מונע את ההתקשרות בהסכם המכר.

עוזיאל אף טוען כי לא הוכח שהמבקשת היא יורשתו של המנוח, לפי שלא כך עולה מהמסמכים שצורפו לבקשתה, ולכן היא נעדרת מעמד להגשת הבקשה והתובענה.

לדברי עוזיאל, אין ברשותו את כל מסמכי העסקה פרט להסכם וכי הוא פנה למשטרה ולבנק לקבל את מסמכי העסקה אך אלה טרם התקבלו.

4.
המשיבים האחרים
המבקשת לא איתרה את ברוידה, ולא ניתנה תגובה מטעמו.
המשיבה, המיוצגת על ידי עו"ד צביון, לא הגיבה לבקשה הגם שהומצאה, ולמרות העניין שאמור להיות לה בבקשה, כיורשת של מחצית הזכויות בדירה.

5.
התחזות לברוידה
בתשובה לתגובה, העלתה המבקשת לראשונה טענה חדשה ולפיה בעקבות קשר שנוצר רק סמוך לפני הגשת התשובה בין בא כוחה, עו"ד יעקב מרקס
, לבין ברוידה, התברר שהאחרון לא היה מעורב במכירת הזכויות. קרי, לטענתה, "פלוני" התחזה להיות "ברוידה", הזדהה בשמו של האחרון, והציג עצמו לפני עוזיאל כ"ברודיה", הבעלים של הדירה, וכך מכר לו את הזכויות בה שהיו רשומות כאמור על שמו של ברוידה. התשובה לא נתמכה בתצהיר או ראיות כלשהן להוכחת הגרסה בדבר טענה זו .

בתחילת הדיון בבקשה, עתר ב"כ המבקשת לאפשר לו לחקור בחקירה ראשית את החוקר מטעמה, על מנת שהלה יוכל למסור בחקירתו פרטים על ההתחזות בשם ברוידה. ב"כ עוזיאל התנגד לכך, כמו גם להעלאת הטענה החדשה בדבר "התחזות", שנטענה לראשונה בכתב התשובה, שכן מדובר בהרחבת חזית אסורה, לפי שלא נטען בבקשה ובתובענה כי נעשה שימוש שלא כדין בזהות של ברוידה. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים בעניין זה, קיבלתי את עמדת ב"כ עוזיאל מהטעמים המפורטים בהחלטה. משכך, אין לפניי מחלוקת בשאלת זהות בדויה של הגורם שמכר את הדירה לעוזיאל, קרי הטענה לפיה הזכויות בדירה לא נמכרו על ידי ברוידה, אלא על ידי מי שהתחזה להיות ברוידה.



6.
המרשם
עם קבלת תשובת עוזיאל לבקשה, סברתי כי יש חשיבות בקבלת מסמכים מפנקס רישום המקרקעין, שיהיה בו כדי לשפוך אור על העובדות הדרושות לעניין והנפקות של אלה על המצב המשפטי. הואיל והוטל כאמור צו הקפאה מינהלי על הרישום בפנקס רישום המקרקעין, דבר שמנע מהצדדים לקבל העתק של מסמכי הרישום, הוריתי ביום 27.12.11 ללשכת רישום המקרקעין לאפשר לצדדים לקבל את נסח הרישום וכן המסמכים הרלוונטים מתיק הדירה. בהתאם לצו שניתן, המציא עוזיאל נסח רישום מפנקס רישום המקרקעין מיום 30.12.11, שבו מופיעים הרישומים השונים, כמפורט לעיל.

7.
החקירה המשטרתית
כאמור, בעקבות תלונת האפוטרופוס הכללי, נפתחה חקירה משטרתית, במסגרתה נחקר עוזיאל. סופו של דבר, החליטה המשטרה לסגור את התיק מחמת העדר ראיות. עוזיאל מסר מסמכים למשטרה, כנדרש על ידה, ובין אלה הסכם המכר על נספחיו. לאחר שהתיק נסגר, לא טרח עוזיאל לבקש את המסמכים חזרה, באשר לטענתו לא נדרש להם שכן הזכויות בדירה רשומות בבעלותו. ב"כ המבקשת עתר לקבל לעיונו את תיק המשטרה, אך האחרונה הודיעה כי היא מתנגדת למסירת המסמכים מחמת שהמבקשת אינה צד לתיק. לאור הודעת המשטרה, לא ראיתי מקום לחייבה למסור את המסמכים. ב"כ המבקשת הציע שבית המשפט יעיין לבדו במסמכים, אך לא ראיתי להיעתר לבקשה, שכן לטעמי אין מקום בהליך אזרחי, בהבדל למשל מהליך של מעצר לצורך חקירה, בה הוסמך שופט לעיין במסמכי החקירה, לעיין בתיק משטרתי ולהיחשף לראיות בלתי קבילות, ושהצדדים לא יוכלו להתייחס אליהם, וכאמור בהחלטתי שניתנה בדיון.

8.
הדיון
בדיון שהתקיים בבקשה, נחקרו המבקשת וכן החוקר הפרטי מטעמה. עוזיאל נחקר על תצהירו, והצדדים סיכמו את טענותיהם בעל פה.

9.
המתווה הנורמטיבי לסעד זמני
תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"), מורה כי על מבקש הסעד לשכנע את בית המשפט כי קיימות ראיות מהימנות לכאורה לעילת התביעה, וכי הנזק שייגרם לו אם לא יינתן הצו, עולה על הנזק שייגרם למשיב.

על מבקש סעד זמני לעמוד אפוא במספר תנאים על מנת שבית המשפט ייעתר לבקשה:
האחד, על המבקש להוכיח עילת תביעה רצינית המתבססת על זכות אשר לכאורה קנויה לו. לצורך מתן סעד זמני מספיקות ראיות לכאורה לשם הוכחת עובדות השנויות במחלוקת, ולא נדרש שכנוע במידה הדרושה להכרעה הסופית; (ראה רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר, פ"ד נו (1) 529, 533; רע"א 5095/93 פ.א. ארבן נ' גבי א.ג.ר. שותפות לבנין ופיתוח, פ"ד מט (1) 730).

השני, על בית המשפט לשקול שיקולי יושר, כגון אם המבקש בא לבית המשפט ביושר ובניקיון-כפיים, או שמא מסתיר פרטים מהותיים וחשובים שיש בהם כדי לסייע לו בבקשתו לקבל את הסעד הזמני, כמו גם האם לא התמהמה בפני
יתו לבית המשפט, והצד השני הסתמך על כך.

השלישי, מבחן מאזן הנוחות בין הצדדים, קרי, מידת הנזק העלול להיגרם לכל אחד מבעלי הדין אם יינתן או לא יינתן הצו, והשוואתם של הנזקים זה לזה. על בית המשפט להתחשב באיזון שבין אינטרס התובע לקבל סעד זמני מיידי, לבין הפגיעה האפשרית בנתבע. בעניין זה יש לבחון: "להיכן תהא הכף נוטה, אם נשקול זו נגד זו: אי נוחות שתיגרם לתובע, אם לא יינתן הצו, ואי נוחות שתיגרם לנתבע, או לאחרים, אם ינתן, ושאלה זו כרוכה בשאלה אחרת: האם ניתן נזקו של התובע לפיצוי בכסף, אם ימאן בית המשפט לתת לו סעד זמני? ומאידך גיסא: מה נזק עלול הצו הזמני לגרום לנתבע, אם התביעה תידחה?" (י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, ש' לוין עורך, התשנ"ה - 1995), 616-617.

10.
אי צירוף צד נפגע
בפתח הדברים אציין כי המבקשת חדלה בכך, שלא צרפה לבקשה את הבנק כצד שעלול להיפגע כתוצאה ממתן הצו. לעניין זה מורה ההלכה כי בית המשפט לא יזקק להליך שבו עותרים למתן סעד שעלול לפגוע בזכויות צד, שלא צורף (בג"צ 1901/94 לנדאו נ' עירית ירושלים פ"ד מח (4), 403, 415).

הסעד העיקרי בתובענה הוא מחיקת כל רישום לטובת המשיבים, וסעד זה כולל בחובו גם את מחיקת המשכנתא לטובת הבנק, שלו שיעבוד על זכויות עוזיאל. אין ספק כי אם תתקבל התובענה, יהיה בכך משום פגיעה מהותית בזכויות הבנק, שכאמור לא צורף לעתירה. לטעמי, גם לצורך הבקשה לצו מניעה זמני, היה מקום לצרף את הבנק, שכן אם יינתן הצו הזמני, תפגע הבטוחה שבידי הבנק. אמנם, לעמדת המבקשת מחמת צו ההקפאה על המרשם, היא לא ידעה על כך שעוזיאל קיבל הלוואה מהבנק וכי נרשמה לטובת הבנק משכנתא בפנקס רישום המקרקעין, אך אין בכך כדי לרפא את המחדל. ראשית, אם צו ההקפאה לא איפשר בידי המבקשת, כגרסתה, לקבל פרטים על הבעלויות בדירה, הכיצד ידעה שברוידה רשם את הזכויות בדירה על שמו ולאחר מכן על שם עוזיאל ? לכך לא ניתן הסבר. בנוסף, לכל המאוחר, עם קבלת תשובת עוזיאל, לפיה הוא קיבל משכנתא מהבנק, ידעה המבקשת על זכויות הבנק, ומשום כך היה עליה לעתור לצירופו של זה כמשיב לבקשה וכנתבע, אך כזאת לא עשתה.

למעשה, די בטעם זה כדי לדחות את הבקשה על הסף.



מעבר לדרוש:

11.
מניעות, תום לב ושיהוי
לפני המבקשת משוכה של מניעות הכרוכה בהתנהלות חסרת תום לב, שיש בה כדי לאיין במידה ניכרת ממשקלה של הזכות לכאורה בעילת התביעה, זאת בצד שיהוי כבד.

מניעות, על שום מה? מחמת שלדברי המבקשת בחקירתה, ידע המנוח כבר בתחילת שנת 2008 על זכויותיו בדירה מכוח הצוואה, ולשם כך הסמיך את עו"ד מרקס לטפל בעניין זה וכאמור בייפוי הכוח שהפקיד בידיו. הדירה הייתה נטושה שכן הבן שגר בה, נפטר בשנת 2006, כשנתיים קודם לכן. בנסיבות אלה, היה אמור המנוח וכל הפועל מטעמו, לבקר בדירה, לבחון מי מתגורר בה, ולנקוט בפעולות להגנת הקניין העתידי. כך, היה עליו לצפות מצב שמאן דהו עלול לפלוש לדירה או לנצל את היותה נטושה כדי להתחזות לבעלים, לזייף מסמכים ולמכור את הזכויות לצדדי ג' תמי לב. על מנת למנוע "תאונה משפטית" זו, שומה היה עליו לדאוג לרשום הערת אזהרה מכוח הצוואה, ולמצער לפנות לאפוטרופוס הכללי על מנת שההערה בדבר צו הניהול תירשם גם על הדירה נשוא ההליך.

ההלכה הפסוקה הורתה כי במקרה של זכויות נוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קיים "אשם" לבעל הזכות הראשונה, אם לא נזהר ולא טרח לרשום הערת אזהרה לטובתו על הדירה, כך שהקונה המאוחר בזמן, עלול להיכשל, ובכך לא מנע את התרחשות ה"תאונה". חובת הקונה הראשון מושתתת על עיקרון תום הלב וכאמור בע"א 2643/97 גנז שלמה נ' בריטיש וקולוינאל חברה בע"מ ואחר' בע"מ פ"ד נז(2)
385, 404:
"תום-הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עיסקה במקרקעין יעשה ככל
יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העיסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ("טאבו"). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עיסקה שנייה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עיסקה ראשונה (ראו נ' זלצמן "דיני קניין" [50], בעמ' 592). בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העיסקה הראשונה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעיסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום-לב".





הלכה זו טרם הוחלה למקרה של רישום הערות על זכויות קנייניות עתידיות מכוח ירושה או צוואה, שבשל נסיבות שונות טרם ניתן צו שיפוטי הנותן תוקף לירושה או לצוואה. לטעמי, יש להחילה באנלוגיה על מקרים בהם אמור להתעורר חשש בלב הזוכה בירושה לגורל נכסי העיזבון, ועל מנת למנוע מימוש שלא כדין של מי מהנכסים, שומה עליו לנקוט באמצעי זהירות, כגון רישום הערה בפנקס רישום המקרקעין על נכס הנדל"ן של העיזבון, פעולה פשוטה שאינה כרוכה בעלויות ניכרות, זאת עוד טרם ניתן צו הירושה או צו קיום הצוואה.

תימוכין למסקנתי ניתן למצוא בע"א 839/90 רז חברה לבניין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין, פ"ד מה (5) 739, אשר בו קבע בית המשפט כי אי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ממוכר שנפטר, שוללת ממנו את זכות האכיפה. כך נקבע בעמוד 743:

"רשלנותה של רז משתרעת גם על התקופה שלאחר פטירתה של המנוחה, כאשר מנהלה היה משוכנע שהוא זכאי לכל רכושה מכוח הצוואה שערכה. מי שמותיר את זכותו החוזית חשופה וללא הגנה, כאשר המאמץ הכרוך ברכישת ההגנה הוא מינימאלי ואינו מאמץ מיוחד, חייב להיות מוכן למצב, שבו תוצאות הסיכון הנובעות ממחדלו יוטלו עליו. שיטה משפטית, המטילה את החובה למנוע את הנזק (וכתוצאה מכך - גם את הסיכון במקרה של התממשות הנזק) על צד שהמאמץ המצופה ממנו למנוע את הנזק הוא מינימאלי, היא שיטה משפטית יעילה.."

(ההדגשה אינה שלי – א.א.)

עיינתי בפסק הדין אליו הפנה ב"כ המבקשת, ע"א 1134/06 אליאס רושרוש נ' ודאד מנסור (2009), אך לא ראיתי שיש בו כדי לסייע למבקשת. באותו מקרה נקבע כי ספק אם אי רישום הערת האזהרה היה מונע את "התאונה", כנטען. זאת ועוד, באותו
מקרה לא נרשמו הזכויות על שם המערער בפנקס רישום המקרקעין, ואף נקבע שהוא לא היה תם לב, כל זאת בשונה בתכלית מנסיבות המקרה שלפניי (ראה פסקה כ' לפסק הדין).

לטעמי, המנוח, שהמבקשת באה מכוחו, לא נהג בתום לב, שעה שהשאיר את הדירה במצב שבו ניתן היה לעשות את שנעשה, וזאת בשים לב לנסיבות המקרה, בהם הדירה הייתה נטושה במשך תקופה ממושכת, קל וחומר שעה שהוא היה אמור להיות מודע לבעייתיות באשר לרכוש המנוחה, לאור הרישום של הערת צו הניהול בפנקס רישום המקרקעין לגבי הדירה בירושלים. הערה זו, בעלת חשיבות לעניינו בשני אלה: האחד, בעצם רישומה של זו על הדירה בירושלים, מעלה שיש צורך ברישום הערה דומה גם לגבי הדירה נשוא התביעה. והשני, הקלות בה ניתן היה לבקש רישום הערה דומה גם ביחס לדירה. ודוק, חלפו יותר מחמישה חודשים מאז חתם המנוח על יפוי הכוח לעו"ד יעקב מרקס
לטפל בעניינו ועד שנרשמה הערת אזהרה לטובת עוזיאל. אין ספק, שבפרק זמן ממושך זה, היה על המנוח לדאוג לרישום הערה על הדירה ובכך היה מונע את "התאונה" המשפטית.

הבקשה גם לוקה בשיהוי ניכר. המנוח ידע לכל המאוחר כבר ממחצית שנת 2009 על התרמית, וזאת כעולה ממכתבו של ב"כ האפוטרופוס הכללי למכתבו של עו"ד מרקס אליו מיום 14.7.09. חרף זאת, פנתה המבקשת לבית המשפט רק בשלהי שנת 2011. קרי בחלוף למעלה משנתיים מאז נודע על התרמית. אמנם נטען כי סמוך לאחר מכן, חלה המנוח ונפטר בחודש פברואר 2010, אך גם ממועד זה ועד הגשת התביעה, חלפה כשנה וחצי, שאף בפרק זמן זה כשלעצמו יש כדי להוות שיהוי ניכר העומד בעוכרי מבקש סעד זמני. ער אני לטענת ב"כ המבקשת לפיה לא נגרם נזק לעוזיאל במהלך התקופה בה נמנע המנוח ולאחריו המבקשת מלנקוט בהליכים נגדו, שכן התרמית התגלתה להם לאחר הקניית הבעלות בדירה, אך אין בכך כדי לרפא כליל את פגם השיהוי. לעניין זה אפנה לתצהיר עוזיאל שלא נסתר, לפיו הוא נקט בינתיים בהליך של עסקת פינוי ובינוי נדל"ן לפי תמ"א 38 ואף חתם על יפוי כוח בעניין, נבחר קבלן לביצוע העבודות, והוא התחייב כלפי צדדים שלישיים לבצע את העסקה (סעיפים 52-54). יש באלה כדי להעצים את חומרת השיהוי העומד כנגד המבקשת.

13.

הקושי בזכות לכאורה נוכח זכות עוזיאל מכוח "תקנת השוק"
בחנתי גם את קיומה של זכות לכאורה של המבקשת נוכח עמידת עוזיאל בתנאי "תקנת השוק".

בהקשר זה, שתי הוראות רלוונטיות:
האחת, סעיף 125(א) לחוק המקרקעין הקובע כי המרשם מהווה ראיה חותכת, לאמור: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו..".

השנייה, סעיף 10 לחוק המקרקעין, הידוע כ"תקנת השוק", המורה: "רכש אדם זכות בנכס שהוא במקרקעין מוסדרים בתם לב, בתמורה ובהסתמך על הרישום בפנקסי המקרקעין יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון..."

עולה מהוראות אלו כי על מנת לחסות תחת תנאי תקנת השוק, על הצד המבקש זאת להוכיח את אלה: המדובר בקרקע מוסדרת, כי רכש את המקרקעין בתום לב, והסתמך על המרשם. כוחה של הרכישה תקף אף אם המרשם אינו נכון.

ברע"א 2267/95 היועץ המשפטי במשרד במשרד האפוטרופוס הכללי נ' אדמונד הרטפלד, פ"ד מט(3) 854 (1995)) נדונה סוגיה הדומה לענייננו. בעניין זה רוכשים הסתמכו על צו ירושה בעסקת מכר. על פי צו הירושה נרשמה זכותו של היורש במרשם, והרוכשים רכשו את הזכות בנכס מהיורש בתמורה בקרקע מוסדרת ובתם לב. לאחר מספר חודשים לעסקת המכר הגיעה הודעה לאפוטרופוס



הכללי לפיה צו הירושה זוייף. משכך, הוגשה תביעה נגד עסקת המכר. בית המשפט קבע כי סעיף 10 לחוק המקרקעין נועד להעניק בטחון מסחרי, וכדבריו בעמ' -862-863:
"שהרי מטרתו להעניק ביטחון מסחרי לרוכש הזכות שהסתמך על הרישום בתום-
לב, בכך שהוא קובע כי כוחה של הזכות
שנרכשה "יפה אף אם הרישום לא היה נכון"

בהמשך נאמר כי סעיף 10:
"נועד, כאמור, לתת ביטחון מסחרי, והוא מאפשר למי שעומד לרכוש זכות במקרקעין להסתמך על הרישום, בלי שייאלץ להתחקות אחר מקורות הזכות ואחר שרשרת העיסקאות שהובילו לרישומה"




(ההדגשה אינה במקור-א.א.)

אמנם בסופו של דבר נקבע כי אין זכות הקונה המאוחר גוברת אך זאת מחמת שהזכויות לא נרשמו על שמו, שלא כבעניינו.

ראה גם ע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד לד(2) 29 (1979) בו נקבע כי תקנת השוק חלה גם במקרה שהזכות הועברה למוכר באופן לא לגיטימי, לאור הרצון ליתן למרשם תוקף מחייב.

יישום ההלכה על נסיבות המקרה, מלמדת כי בידי המבקשת אין עילת תביעה טובה לכאורה, ונראה שלעוזיאל עדיפות על פניה, ואבהיר:

עוזיאל, בתצהירו וכן בחקירתו, שיכנע כי היה תם לב בעת הרכישה, ועד הרישום בפועל של הזכויות על שמו, וכנדרש בהלכה הפסוקה (ראה ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס פ"ד נו(6) 832). הוא התייעץ עם פרקליט טרם ההתקשרות בהסכם, והלה יעץ לו שלא לרכוש את הדירה בטרם הבעלות עוברת במלואה על שם ברוידה, וכך עשה. לא ראיתי לקבל את טענת ב"כ המבקשת כי יש בכך להצביע על חוסר תום לב של עוזיאל שחשש לקנות את הדירה כל עוד לא רשומות הזכויות על שם ברוידה. מן המפורסמות הוא שקונה זהיר וסביר נמנע מלהתקשר בעסקה לרכישת נכס נדל"ן, בטרם הועברו הזכויות בפנקס רישום המקרקעין על שם המוכר. משכך, קיימת גם הסתמכות של עוזיאל על המרשם וכנדרש בהלכה. באשר לתמורה, עוזיאל שילם את מלוא התמורה בגין הדירה לפי הסכם המכר, אמנם לא היו ברשותו קבלות על כך, שכן חלק ניכר מהתמורה שולם במזומן, אך אין בכך כדי לפגום באמינותו, במיוחד שהבהיר כי במגזר החרדי, עליו



הוא נמנה מקובל לשלם במזומן. זאת ועוד, כשליש מתמורת הדירה שולם באמצעות משכנתא שהתקבלה מהבנק. מעל ומעבר, הדעת נותנת שאם עוזיאל היה צד לקנוניה, הוא לא היה משאיר את הדירה בבעלותו, אלא מוכר אותה לצד ג', ובוודאי לא היה גר שם עם משפחתו, לא כל שכן, השקיע כספים ניכרים בהכשרת הדירה המוזנחת.

14.
מאזן הנוחות
נתתי דעתי גם למבחן מאזן הנוחות. אמנם לכאורה הכף נוטה לטובת המבקשת שכן אם לא יינתן הצו, ועוזיאל ימכור את הדירה, היא לא תוכל לאכוף את פסק הדין אם יינתן לטובתה. חרף האמור, לא ראיתי להגיע למסקנה שונה ואפרט:

ראשית, שעה שלא התקיימו המבחנים האחרים למתן צו המניעה הזמני, אין בכוחו של מאזן הנוחות בלבד כדי להטות את הכף.

בנוסף, המבקשת ובנה הם תושבי ואזרחי ארצות הברית, נעדרים זיקה לישראל, הדירה לא נועדה למגוריה או למגורי בני משפחתה. עוד יודגש כי למבקשת יש לכל היותר מחצית הזכויות בדירה, ככל שינתן צו קיום צוואה, וכפוף לקיום צוואתו של בעלה המנוח. הדעת נותנת שבמכלול נסיבות אלה, אזי גם אם תזכה המבקשת במחצית עיזבון המנוחה, נראה כי הדירה תמומש, כך שנראה שעסקינן במי שאכיפה אינה עומדת בראש מעייניו, וכי די יהיה אם יקבל את שווי הזכות.
לכך יש להוסיף את הנזקים שעלולים להיגרם לעוזיאל אם יינתן הצו, שכן כאמור הוא נמצא בשלב מתקדם של הליכי בנייה על הדירה, וצו שיינתן יגרום לעיכוב ממושך של אלה, ותוך גרימת נזק ניכר. במיוחד נכון הדבר, שעה שהמבקשת הגישה את התובענה שלא בדרך של המרצת פתיחה, כך שבירורה עשוי להיות ממושך.

15.
לאור התוצאה אליה הגעתי, לא נדרשתי לטענות נוספות של עוזיאל כגון העדר מעמד למבקשת לפי שטרם הוכרה כיורשת של המנוח.

16.
סוף דבר
מכל הטעמים האמורים הגעתי לידי מסקנה כי לא התקיימו התנאים להעניק צו מניעה זמני, וכי דין הבקשה להידחות.





המבקשת תשא בהוצאות עוזיאל בסך 7,500 ₪.

התיק נקבע לקדם משפט ליום 25.5.12 בשעה 08:30, על מנת לאפשר למבקשת לסיים את הליך המצאת כתב התביעה לברוידה. הצדדים ישלימו את כל ההליכים המקדמיים של גילוי ועיון במסמכים ושאלונים ותשובת לשאלונים לא יאוחר מיום 1.4.12. ככל שבקשת צד לא תענה עד אז, תוגש בקשה לבית המשפט לא יאוחר מיום 15.4.12 ותחול עליה תקנה 241 לתקנות סדר הדין האזרחי, ימי פגרת הפסח במניין.

המזכירות תשלח את ההחלטה לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתנה היום
כ"א טבת, תשע"ב
,
16 ינואר, 2012
, בהעדר הצדדים.














א בית משפט מחוזי 42149-11/11 דוברבקה פרייברגר נ' אברהם יהושע ברוידה, אשר עזריאל, ג'ורג'יקה לוליץ (פוסקר) (פורסם ב-ֽ 10/01/2012)