פסקי דין על עו"ד בן אסולי אוריאל | פסקי דין על בן אסולי טובה | פסקי דין על אל זיו פרוייקטים (1993) | פסקי דין על אשדר חברה לבנין |

86512/00 א     04/07/2004




א 86512/00 עו"ד בן אסולי אוריאל, בן אסולי טובה נ' אל זיו פרוייקטים (1993) בע"מ, אשדר חברה לבנין בע"מ




1
בתי המשפט
א 086512/00
בית משפט השלום תל אביב-יפו
04/07/2004

כב' השופט דניאל ארנסט

בפני
:
1 . עו"ד בן אסולי אוריאל

2 . בן אסולי טובה

בעניין:
התובעים
שר

ע"י ב"כ עו"ד

נ ג ד

1 . אל זיו פרוייקטים (1993) בע"מ

2 . אשדר חברה לבנין בע"מ
הנתבעות
הוברמן

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד

טיטו נ.ס.אדריכלים בע"מ
צד ג'
יקותיאלי
ע"י ב"כ עו"ד

פסק דין
1. תביעה לקבלת פיצוי, בטענה שדירת 4 חדרים שנמכרה אינה אלא דירת 1/2 3 חדרים, היות שאופן בניית הממ"ד יצר מגרעת מסוימת באזור הדלת, באופן שמידות החדר לא התאימו לתקנות המגדירות חדר, לפי חוק התכנון והבנייה.

2. הצדדים הסכימו להגיש סיכומים, בנושא החבות. צד ג' לא הגיש סיכומים לאחר שנקבע כי ימתין להכרעה בסוגייה שבנדון.
הוגשו סיכומים לעניין החבות בלבד והתובעים טוענים בסעיף 3 לסיכומיהם, כי "מידות רוחב הממ"ד אינם עונים לדרישות החוק".

3. לטענתם, תוארה הדירה במפרט המכר כדירת 4 חדרים לפי תוכנית התשר
יט שצורפה. בתשר
יט צוין כי יש 2 חדרי שינה, 1 חדר ביטחון (ממ"ד) אשר
תואר כ"חדר שינה / ממ"ד". נטען כי הנתבעת 1 לא עמדה בהתחייבות הנ"ל.
הטעם לטענה הנ"ל הוא לפי קביעת המומחה צבי רון (שמאי) המידות הרשומות בתשר
יט המכר 2.81 x 3.08 אינן תואמות את המידות. נטען כי יש צורך לעשות תיקון במידות, אלא שתיקון במידות של הממ"ד אינו מעשי, היות שיגרום להחלשתו. מכאן נטען כי קיימת חבות של הנתבעות "בגין הליקוי בשטח הממ"ד".
עד כאן טענות התובעים.

4. הנתבעים טוענים לגופו של עניין, מבחינה עובדתית, כי "הממ"ד נבנה בדיוק כפי שהוגדר בהסכם והדירה אינה שונה במאום מהדירה, כפי שהוצגה לתובעים בפועל והוצעה להם בהסכם".
נטען כי כאשר
מודדים את כל השטח התחום בין קירות הממ"ד לרבות הנישה הנוצרת בשל אופן בניית דלת הממ"ד כמתואר בתשר
יט המכר נמצא כי שטחו עולה על 8 מ"ר. מכאן ששטח הממ"ד הוא למעלה ממידת המינימום הנדרשת. כך קבע השמאי ברדוגו.

5. עוד נטען כי במישור החוזי תואר הממ"ד כ"1 חדר ביטחון - ממ"ד". נטען כי הממ"ד לא צוין במפרט הטכני כחדר שינה ולא היה ספק בעניין זה ובוודאי שלא נותר כזה לאחר ביקור בדירה כפי שעשו התובעים, טרם נחתם ההסכם.

נטען כי ניתן לעשות בממ"ד כל שימוש, חדר שינה, חדר לימודים, חדר משחקים וכו'. והנישה מתאימה בדיוק להתקנת ארון קיר, מכאן שהשטח אינו מתבזבז.

6. הנתבעות טוענות כי הדירה הושלמה וחלפו 3 שנים ממועד מסירתה עד שהתעוררו התובעים.
הנתבעות טוענות כי הטענה אינה אלא טענת סרק, חסרת בסיס שהוגשה בחוסר תום לב מתוך כוונה לעשות עושר
שלא כדין על חשבון הנתבעות.
עד כאן טענות הנתבעות.

דיון
7. הדירה נרכשה כאשר
כבר היתה בנויה, ולאחר שהקונים ראו את הדירה. הקונים קיבלו את הדירה ללא כל טענה. נשאלת השאלה האם היתה אי התאמה נסתרת המקימה עילת תביעה. נשאלת השאלה האם היתה ירידת ערך עקב צורת הממ"ד.

8. המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס רון, קבע ירידת ערך של 6,800$ עקב אי עמידת רוחב הממ"ד ושיטחו בדרישות התקנות לעניין חדר מגורים וכן קבע כי אם יבוצע התיקון תהיה ירידת ערך בגבולות של 800-1,000$.

9. נשאלת השאלה האם יש רלוונטיות לקביעת המומחה.
קביעת המומחה במקרה זה היא קביעה משפטית, היות שהמומחה מתייחס לתקנות הבנייה הקובעות כי שטחו של חדר מגורים לא יפחת מ - 8 מ"ר והרוחב המינימלי בין קירותיו לא יפחת מ - 2.60 מ'.
התקנות מתייחסות לחדר מגורים, ולאו דווקא לחדר, ואילו תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) קובעות כי שטח המרחב המוגן הדירתי לא יפחת מ - 5 מ"ר נטו ורוחב המרחב לא יפחת מ - 1.6 מ'.
אין מחלוקת כי הממ"ד מתאים לתקנות ההתוגננות. ויש מחלוקת אם מתאים להגדרת שטח של חדר מגורים.

10. המישור הרלוונטי לבחינת טענות הצדדים הוא המישור החוזי, ולא המישור הפורמאלי המתייחס לתקנות שונות בעניינים שונים.

בחוזה שבין הצדדים (במפרט) יש התייחסות מפורשת לחדר ביטחון (ממ"ד), יש פירוט של המידות בתשר
יט, ואין מחלוקת כי הממ"ד נבנה לפי המידות המוסכמות. מכאן שמבחינה חוזית קיבלו התובעים את המובטח. טענתם היחידה היא ששטח הממ"ד נופל מ - 8 מ"ר, וכי צורתו אינה מתאימה לתקנה פלונית מדיני התכנון והבנייה.
הנתבעים טוענים כי שטח החדר עונה גם על התקנה אם מודדים את שטח הנישה. אין מחלוקת כי שטח הממ"ד ואופן בנייתו תואמים את התקנות הרלוונטיות לעניין בניית חדרי ביטחון.

11. מכאן המסקנה היא כי הנתבעות לא הפרו את התחייבויותיהם כלפי הקונים. הקונים ידעו כי הם מקבלים ממ"ד שמידותיו ידועות מראש ויתכן שאף ביקרו בממ"ד טרם קניית הדירה. לקונים לא היו כל טענות גם לאחר שקיבלו את הדירה במשך תקופה ארוכה. מכאן שהקונים לא חשו כי נפגעה הנאתם מהשימוש בדירה ולא היו מודעים לכל אי התאמה, ואכן אי התאמה לא היתה.

12. לא ניתן לקבוע כי היתה אי התאמה נסתרת בדירה או בממ"ד. הפרשים פעוטים יחסית במידות הממ"ד יחסית לתקנה פלונית (אך לא יחסית לתשר
יט החתום), אין בהם כדי להקים עילת תביעה. דמי נזק יש לפסוק כאשר
נגרם נזק. במקרה זה לא נגרם כל נזק ולא היתה כל ירידת ערך של הדירה, יחסית למוסכם. גם פיצויים חוזיים אין מקום לפסוק, בהעדר אי התאמה חוזית.
האופי המדויק בו תוכנן הממ"ד, לרבות קיומה של הנישה, היה ידוע מראש לצדדים. בשלב זה נדרש ביהמ"ש ע"י התובעים לקבוע כי אופי התכנון מזכה אותם בפיצויים, אולם אין ממש בטענה זו. הממ"ד עומד בתקן הנדרש לחדרי ביטחון ואף מתאים באופן סביר לשימוש אחר. הממ"ד אינו חדר רגיל, מידותיו אינן רגילות. הממ"ד הוא חדר קטן יותר בעל קירות עבים במיוחד, בעל דלת ביטחון.
אין מחלוקת שהממ"ד מתאים לייעודו כחדר מגן ומקלט.

13. אין מקום לקבוע כי שטח הנישה אינו חלק משטח הממ"ד. בכל מקרה, קיומה של הנישה היה ידוע מראש. אין כל חריג באופי בניית הממ"ד אשר
יקשה על השימוש הסביר בו, לא רק כחדר ביטחון אלא גם לשימושים אחרים. ברור כי כל רוכש סביר של דירה המכילה מספר חדרים יעדיף למקם את חדר השינה, לאו דווקא בממ"ד, מכאן שהתייחסותם של התובעים לממ"ד כאל חדר שינה סטנדרטי אינה מתאימה.

14. לא מצאתי לקבוע כי יש ירידת ערך או כי מגיע פיצוי לתובעים למרות חוות דעתו של המהנדס רון. המהנדס רון, מומחיותו בתחום ההנדסה, אולם לא בתחום החוזי ולא בתחום המשפטי. אילו התברר כי יש אי התאמה בגודל הממ"ד, או ליקוי אחר (קירות חלשים מדי, דקים מדי וכו'), היה מקום לשום את הנזק או ירידת הער, אולם במקרה זה כל עוד אין פגם חוזי, וכל עוד מתאימה הדירה למוסכם בין הצדדים, אין מקום לפסוק פיצויים לעניין הממ"ד.

15. המהנדס והשמאי, צבי רון, נתן חוו"ד מפורטת בעניינים שונים שבהם לא עסקו הסיכומים, אולם בעמוד 13 לחוות דעתו התייחס למעשה לשאלות משפטיות וחוזיות. המומחה כתב כי "חדר הממ"ד מוגדר בחוזה ובמפרט כחדר". קביעה זו היא קביעה משפטית-פרשנית, קביעה הנתונה לביהמ"ש ואינה בתחום מומחיותו של המהנדס. המהנדס התייחס גם לכך כי הממ"ד הוגדר כ"חדר שינה", גם קביעה זו היא קביעה הנתונה לביהמ"ש. בית המשפט בוחן את החוזה, את המפרט, את ההסכמות בין הצדדים ואת העובדות, ומחיל עליהם את הדינים הרלוונטיים חוק החוזים, חוק המכר, עקרונות כלליים כמו תום לב וכו'. המהנדס בחר להתייחס לכך כי "חדר מגורים מוגדר בחוק התכנון והבנייה כחדר המיועד למגורים, למעט מטבח, חדר שירות, פרוזדור ומרפסת". מכאן הסיק כי "מידות רוחב הממ"ד ושיטחו אינם עונים לדרישות חוק התכנון והבנייה לגבי חדר מגורים".
התייחסות המומחה היתה התייחסות חלקית בלבד, התייחסות אשר
לא לקחה בחשבון את מכלול העובדות, ההסכמות והדינים המשפטיים, ומבחינה זו היתה צרה מדי היות שהתייחסה להיבט אחד בלבד, והתעלמה מהיבטים נוספים בעלי חשיבות. מכאן שאין משקל רב לקביעת המומחה בעניין זה.

16. ההצעה לנסר חלק מהקירות באופן שהשטח של הממ"ד יגדל מעט היא מיותרת, אינה מעשית ואף לא תתרום תרומה ממשית לרווחתם של התובעים. במילים אחרות, שינוי התכנון הסופי של הממ"ד בשלב זה, ספק אם יתרום תרומה מורגשת לרווחתם.

17. השאלה בין השאר שאלה פרשנית, כיצד לפרש את ההסכם שבין הצדדים, ועל רקע זה מה היה אומד דעתם במעמד חתימת ההסכם.
לעניין זה ניתן לקבוע כי הדירה תואמת את המבוטח בחוזה. עצם קיום הנישה היה ידוע מראש והופיע בתשר
יט. לקונים לא היתה כל טענה לעניין זה, עניין שהיה ידוע מראש.

18. התובעים היו מודעים לתאור הדירה, לא רק במפרט אלא גם ראו אותה לפני הרכישה, מכאן שיקשה עליהם להתנער מידיעה והסכמה זו (ראה בעניין זה ע"א 8913/02 מלכה יוסף ואח' נ. שיכון עובדים בע"מ תק - על 2003 (4) 1086, שבו נקבע כי חתימה על המפרט מצביע על כך כי תוכנו ידוע). במקרה זה קל וחומר, לא רק שחתמו אלא גם ראו.

19. במקרה זה גם חוק המכר אינו מסייע לתובעים. החוק הנ"ל בסעיף 4 מוציא טענות שניתן היה לגלותן בעת מסירת הדירה, אם לא נטענו בתוך מועד סביר, ובמקרה זה כאמור גם ביקרו בדירה מראש.

20. אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים. התובעים רכשו דירה. במפרט שצורף להסכם המכר נאמר כי אחד החדרים הוא ממ"ד. לחוזה צורף גם תרשים שבו מפורטים בצורה ברורה וגלויה לעין מידות הדירה והחדרים.
מכאן שלא היתה כל אי התאמה נסתרת. הקונים היו מודעים לכל העובדות, למידות הדירה, למספר החדרים ולמידות החדר שבמחלוקת, הממ"ד.

21. טענת התובעים היא שלמרות האמור החדר שבנדון אינו מתאים להגדרת "חדר" בתקנות התכנון והבנייה.
למרות שיתכן שהטענה נכונה, באשר
לאי התאמה לתקנות, עדיין אין בנסיבות כדי להצביע על קיום אי התאמה.
הצדדים היו מודעים לכל הפרטים ולכל המידות. מה שהובטח קוים. הדירה נמסרה בגודל ובמידות כפי שהובטחו. מכאן שלא היתה כל אי התאמה בין הצדדים בביצוע התחייבויות המוכרת. המוכרת ביצעה את אשר
היא הבטיחה, ומסרה דירה שהתאימה למוסכם.

22. מכאן שטענת התובעים מתייחסת לעניין אחר הנוגע לדיני התכנון והבנייה, אלא שעניין זה אינו רלוונטי באופן ישיר להסכם שבין הצדדים. אין די בכך שהחדר אינו מוגדר בתקנות כ"חדר" עקב הפרשים פעוטים במידות. יש לזכור כי אין כל טענה לכך שהממ"ד לא נבנה בצורה תקינה, כפי שבונים ממ"ד, או במידות שבונים ממ"ד. הטענה היא שהכינוי "חדר" בחוזה אינו מתאים אלא שהחדר לא כונה חדר סתם, אלא כונה גם ממ"ד.

23. אין טענה שהדירה נבנתה בניגוד לדין או שנפל פגם אחר כלשהו. טענה מייבאת תקנה פלונית או הגדרה פלונית לחוק פלוני אלא שלתקנה זו אין רלוונטיות להסכם שבין הצדדים. מידות החדר היו כפי שהיו, היו ידועות מן הרגע הראשון. ממ"ד נבנה בצורה מסוימת ואופן הצבת הדלת בממ"ד כפי שמופיע בתרשים שצורף להסכם המכר, אין בו כל פגם ולא היה בו משום הפתעה או חריגה מהמוסכם.
24. התוצאה היא שיש לדחות את התביעה בעניין זה.
עקב הסכמת הצדדים לייעול הדיון ע"י הגשת סיכומים בשלב מוקדם, אין צו להוצאות.
ניתן היום ט"ו בתמוז, תשס"ד (4 ביולי 2004) בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח לצדדים.

דניאל ארנסט
, שופט
קלדנית: כהן מיטל.








א בית משפט שלום 86512/00 עו"ד בן אסולי אוריאל, בן אסולי טובה נ' אל זיו פרוייקטים (1993) בע"מ, אשדר חברה לבנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 04/07/2004)