פסקי דין על מסעוד דבאח | פסקי דין על סעיד דבאח | פסקי דין על יונס דבאח ואח' | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל

30157-12/10 א     16/02/2012




א 30157-12/10 מסעוד דבאח, סעיד דבאח, יונס דבאח ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל










בית המשפט המחוזי בחיפה

ת"א 30157-12-10 דבאח ואח'
נ' מינהל מקרקעי ישראל



16 פברואר 2012






בפני

כב' השופטת ר. למלשטריך- לטר

מבקשים
1
.
מסעוד דבאח

ת.ז. 059322891
2
.
סעיד דבאח



ת.ז. 023301419
3
.
יונס דבאח


ת.ז. 024757858
4
.
סאלח דבאח


ת.ז. 028315794


נגד

משיב
מינהל מקרקעי ישראל


פסק דין



1.
המבקשים הגישו בקשה לתיקון כתב תביעתם אשר הוגש לראשונה ביום
20.12.2010. (להלן "כתב התביעה הראשוני").

2.

כתב התביעה הראשוני כלל בקשה לסעד הצהרתי, אשר יצהיר כי סבם המנוח של המבקשים, מר יונס דבאח ז"ל אשר נפטר בשנות ה-60 (להלן "המנוח "), הינו הבעלים של 2000/144141 חלקים מחלקה 3 בגוש 18814 באדמות כפר דיר אלאסד (להלן "המקרקעין"). נטען כי המנוח התגורר במקרקעין ונהג בהם מנהג בעלים כחמישים שנה לפני קום המדינה וכי צאצאי המנוח מתגוררים במקרקעין ונוהגים בה מנהג בעלים. צורף נסח רישום (הוצא ביום 23.6.09) ממנו עולה כי הבעלים הרשום במקרקעין כבר מיום 3.2.66 הינה מדינת ישראל, מכח רישום לאחר הסדר. נטען על ידי התובעים כי בשנות ה-50 וה-60, האזור בסביבת המקרקעין היה שומם, לכן לא השתתף המנוח בהליכי ההסדר ולא דרש לרושמו כבעלים.


3.
המשיבה הגישה בקשה לסילוק התביעה על הסף בשל העדר עילה, התיישנות ושיהוי. נטען כי חזקת הרישום במקרקעין מוסדרים הינה חותכת, וכתב התביעה חסר כל טענה או התייחסות לענין ס' 93 לפקודת הסדר זכויות מקרקעין [נוסח חדש] התשכ"ט 1969.

(להלן "פקודת הסדר זכויות במקרקעין").

4.
ביום 2.6.11
ניתנה החלטתי המורה על כך כי כתב התביעה, בנוסחו המקורי, אכן איננו מקים עילה ומצדיק מחיקה על הסף. יחד עם זאת אפשרתי למבקשים להגיש בקשה לתיקון כתב התביעה, שתידון לגופה.

5.
לפיכך הגישו המבקשים
את הבקשה הנוכחית, שעניינה תיקון כתב התביעה הראשוני באופן שיקים עילת תביעה למבקשים, ולא יצדיק מחיקת התביעה על הסף.

6.
רקע עובדתי
6.1
נסח רישום המקרקעין מלמד על כך כי חלקה 3 הנ"ל הינה בשטח של
כ-144 דונם.
6.2
המדינה
רשומה כבעלים בשלמות בחלקה זו מיום 3.2.1966, רישום לאחר הסדר מקרקעין.
6.3
רשומה הערה מיום 1.1.1970 בדבר שמורות טבע וכי כל פעולה טעונה אישור שר החקלאות.
6.4
בנסח הערות נוספות מכח פקודת הדרכים, הערה בדבר אתר עתיקות, והערה על יעוד.
6.5
המבקשים טוענים כי יש להם זכות בשטח של כ-2 דונם מתוך החלקה מושא הדיון, עליו בנויים שני בנייני דירות שהם מתגוררים בהם.

7.
המסגרת הנורמטיבית
7.1
ס' 125 (א) לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 יוצר חזקה לפיה רישום המקרקעין מהווה ראיה לתוכנו, וזהו נוסח הסעיף –
(א)
רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.
מכאן, שעל המבקשים
לסתור חזקה זו כדי להוכיח תביעתם. מי שעומד בקריטריונים הקבועים במסגרת ס' 93 עד 97 לפקודת הסדר הזכויות יכול לסתור את החזקה, הגם שנטל
הסתירה הוא נטל כבד. (ראו עא 2576/03 אהובה וינברג נ. האפוטרופוס לנכסי נפקדים
נבו 21.2.07).
7.2
עוגן ההסדר בפקודת הסדר זכויות במקרקעין הוא ס' 81 לחוק, לפיו "רישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה".
ההוראות בפקודת הסדר זכויות במקרקעין המאפשרות
הגשת בקשה לתיקון פנקס המקרקעין הן 93-97 לפקודה.
פסיקת בית המשפט העליון קבעה באופן רציף כי את העילות הקבועות בס' 93-97 יש לפרש בצמצום, על מנת שלא לפרוץ את עקרון סופיות הרישום. ראו לענין זה רע"א 8771/09 מנהל מקרקעי ישראל נ. הוישל ג'דוע חסאן אלאעסם
נבו 12.1.10 –
"מטרתם של הליכי הסדר מקרקעין היא ליצור "לוח חלק" מבחינת הזכויות במקרקעין (
ע"א 163/57 אדורין נ. האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יב
1718, 1725-1724 (1958)). כלומר, כל מה שהיה לפני ההסדר ולא נכלל בו נמחק. גישתו של המחוקק היא, כי בגדר הליך ההסדר יש לברר את כל התביעות והטענות הקיימות לזכויות במקרקעין. בסיומו של הליך ההסדר נרשמות הזכויות בפנקס, כפי שהן הוכרעו בגדר ההליך (סעיף 76 לפקודה). לפי סעיף 81 לפקודה, הרישום בפנקס מבטל בדרך כלל כל זכות הסותרת את הרישום. לא ניתן להתגבר על תוקפה של זכות שנרשמה בפנקס, אלא אם הוכחה עילה לתיקון הרישום לפי סעיפים 97-93 לפקודה (ראו, סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;

ע"א 518/86 אבו סולב נ' מינהל מקרקעין ישראל, באר-שבע, פ"ד מב
(4) 518, 522-521 (1989)). בפסיקה נקבע, כי יש לפרש את העילות הקבועות בסעיפים 97-93 לפקודה בצמצום, וזאת על מנת שלא לפרוץ את עקרון סופיות הרישום (
ע"א 492/83
דיאב נ' דיאב ([פורסם בנבו], 9.5.88);
רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פ"ד נז
(2) 721, 727 (2003), והאסמכתאות שם)."

את הרציונל לגישה הדווקנית והמצמצמת מבהיר
המחבר מוטי בניאן בספרו דיני מקרקעין עקרונות והלכות (מהדורה שניה ) בעמ' 276-277 –
"מדינה המשקיעה הון רב בהסדרת ענייני קרקעות, לא יכולה להרשות, כענין שבשגרה, תיקון פנקסי המקרקעין שלה בנוגע לזכויות שאולי היו קיימות ואמיתיות, אך מסיבה כלשהי לא נרשמו בפנקסים החדשים. כלומר, לפי מדיניות ותכלית פקודת הסדר מקרקעין וכן של חוק המקרקעין, הכלל הוא שאין לשנות זכות רשומה בפנקסי מקרקעין מוסדרים. כלל זה חיוני כדי למנוע התדיינות על זכויות היסטוריות אשר קשה ולפעמים אין דרך לאמת אותן מחד, וכדי למנוע מצב של חוסר וודאות וליצור קונקלוסיביות בנוגע לזכות הרשומה מאידך, דבר שחיוני לנו כדי להגן על הקונה בתמורה ובתום לב. זו הסיבה כי ברוב פסקי הדין הדנים בענין תיקון פנקסי זכויות, מודגש העיקרון כי התיקון ייעשה בצמצום ובמשורה.

8.
פקודת הסדר זכויות מקרקעין [נוסח חדש] התשכ"ט 1969 קובעת בס' 93 –

"

שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר."

על התובעים להראות,על פניו, כי התקיימה אחת מהעילות הבאות :
א.
הרישום הושג במרמה
ב.
זכות שהיתה רשומה
בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש
ג.
או נרשמה בו שלא כשורה.

לאחר שמראים התובעים לכאורה קיומה של עילה, עדין יש לעבור את מחסום ההתיישנות.


9.
טענות הצדדים
9.1
התובעים טענו כי במעמד הגשת התביעה (שהיתה תגובה לבקשת פינוי שהגישה המדינה) לא ידעו את כל העובדות כהוויתן, ולאחר הגשת הבקשה לסילוק על הסף, חקרו ובדקו את העובדות. בכתב תביעה מתוקן שצורף לבקשה נטען מעבר לכתב התביעה המקורי –
א.
למבקשים זכות בעלות במקרקעין מכח חזקה במשך דורי דורות, והם בנו במקרקעין שני בנינים ומתגוררים בהם.
ב.
המנוח היה אנאלפבית, חסר ידע והבנה, ולא דאג להשתתף בהליכי ההסדר ופקיד ההסדר ניצל את חולשתו.
נטען ששאר בני המשפחה המורחבת מחזיקים ביתרת השטח באותו הגוש. טענה זו מובאת תחת הכותרת "מרמה, טעות והטעיה וחוסר תום לב".
ג.
נטען כי לא חלה התיישנות שכן המבקשים היו קטינים בזמן ההסדר, לא ידעו את העובדות המהותיות שיש בהן כדי למנוע את הליך ההתיישנות וכן כי הם יורשים המחזיקים בנכס בנאמנות ובמצב דברים זה יש להוכיח חזקה נוגדת. התובעים מבקשים לדחות גם את טענת השיהוי.
9.2
המשיבה מתנגדת לבקשת התיקון. ראשית, בפן הפרוצדוראלי, שכן לא פורטו בבקשה לתיקון כתב התביעה
מה מבקשים התובעים להוסיף, והעובדות העולות מכתב התביעה המתוקן הן אותן עובדות.
המשיבה טוענת מהותית, כי לשון ס' 93
מעגנת בתוכה מספר עילות שרק אם בית המשפט שוכנע בהן הוא רשאי להורות על תיקון הרישום, וזאת בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות.
נטען כי כתב התביעה המתוקן לא מבסס אף אחת מהעילות הנקובות בס' 93. עוד נטען כי לא צורף כל צו ירושה המלמד על קשר בין התובעים לבין המנוח וכי מפת המודד שצורפה איננה עונה על הוראת בית המשפט.

10.
דיון
10.1
העילה שמבקשים התובעים לטעון הינה עילת השגת הרישום במרמה. אין כל טענה לקיומו של רישום הזכות בפנקס קודם.
נטען בכתב התביעה כי מדובר באזור שבשנות ה-50 וה-60 היה מקום נדח, ללא רצף גיאוגרפי לאזור מיושב. המנוח שישב שם לטענת התובעים לא שמר על קשר הדוק עם האוכלוסיה ומפאת גילו ואורחות חייו לא השתתף בהליכי ההסדר.
טענה עובדתית זו איננה מקימה טענת מרמה.
המבקשים טוענים לחוסר תום לב של פקיד ההסדר שכן "נצל את חולשתו של המנוח" וכן "לפגמים שהתגלו בהליכי ההסדר" מבלי שיש פרוט כלשהו בענין זה, למעט העובדה שהמנוח לא השתתף בהליכי ההסדר בשל גילו ואורחות חייו.
10.2
הפסיקה דנה בשאלה מהי טענת המרמה
נשוא ס' 93 הנ"ל . נקבע שטענה כזו צריכה להיות מפורשת ולהטען באופן מפורט.
ראו בע"א 128/86 עטיה אל אסדו ואח' נ. מדינת ישראל
נבו
15.11.90-

"עיון בהמרצת הפתיחה יעלה, שאין בה כל טענה שניתן להגדירה כטענת מירמה. טענה כזאת יש לטעון באופן מפורש ובאופן מפורט, שכן הכלל הוא, שטענת מירמה מכתימה את בעל הדין שכנגד, ועל-כן יש לפרט את פרטי הטענה במלואן. בהמרצת הפתיחה אין למצוא כל פירוט כזה"

וראו גם ע"א 531/92 גמאל סאלח נזאל נ. דווירי
נבו 21.9.93 –

"על הטוען למירמה לפרט את טענתו ולהוכיחה. לא די בטענת מירמה סתמית, אלא יש לתת לה ביסוס עובדתי וראייתי (ע"א
518/86
ע' ו' אבו סולב ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל
באר שבע ואח' [4], בעמ'
522
; ע"א 681/88
[1] הנ"ל, בעמ'
659
).

ראו גם רע"א 8771/09 מנהל מקרקעי ישראל נ. הוישל ג'דוע חסאן אלאעסם
נבו 12.1.19 –

"הטוען, כי רישום זכות בפנקס המקרקעין הושג במרמה אינו רשאי להסתפק בהשמעת הטענה בעלמא. עליו לפרט את טענתו ולפרש את העובדות עליהן הוא נסמך (ראו,
ע"א 681/88
הנ"ל, עמ' 659;
רע"א 5436/02
הנ"ל, עמ' 727-726; השוו, תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי
)
".




נקבע כי
אי גילוי עובדות ידועות לפקיד ההסדר מהווה מרמה או במילים אחרות שתיקה יכולה להיות מרמה כל אימת שנדרשת תגובה או נקיטת עמדה , כאשר ננקטת פעולה לפיה יש להציג את העובדות כהוויתן או כאשר שתיקה היא "שתיקה מדברת", כאשר מי שהנכס נרשם על שמו נמנע מלגלות את שידוע לו בדבר זכויותיו של אחר בנכס האמור
.

ראו בעא 3747/90 האפוטרופוס על נכסי נפקדים ואח' נ. עזבון המנוחה תורייא
נבו 28.7.92 -
" בהתייחסו לסעיף
93
לפקודה ולקודמו, סעיף
66
לנוסח

הקודם של הפקודה (פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין)), קבע בית משפט זה,

שמירמה אליה מתייחס הסעיף פירושה "אי יושר פשוטו כמשמעו" (ע"א 362/58
[6], בעמ'
1650
מול אות השוליים ז, וע"א 753/87
[5] הנ"ל, בעמ'
217
). בע"א 753/87
[5] הנ"ל נקבע, כי התנהגות מנהל העיזבון שם לקתה במירמה, ובהסבירו את מסקנתו קובע בית המשפט מפי הנשיא שמגר בעמ'
217
בין אותיות השוליים ג-ד:ב

"
הוא נמנע מלגלות לפקיד ההסדר את אשר היה ידוע לו. כאשר מי שהנכס נרשם

על שמו נמנע מלגלות את שידוע לו בדבר זכויותיו של אחר בנכס האמור
,
התנהגותו לוקה במירמה
".

(וכן
ראו בעא 531/92 הנ"ל, עא 753/87 בראשי נ. מנהל עזבון המנוח בראשי ז"ל
נבו
26.9.89
וגם עא 4787/06 מאהל מנאע נ. עזבון המנוח חוסים סלים מנאע
תקדין 26.5.08).
בפסיקה ננקטה פרשנות מצמצמת ביחס לעילות לתיקון הרישום, כולל עילת התרמית. טעות של פקיד הסדר, אפילו רשלנית היא אין בה די לבסס כי רישום הזכות היה במרמה (ראו רעא 8771/09 הנ"ל וכן עא 4415/90 מדינת ישראל נ. בכר
נבו 5.11.92)
10.3
מאום בעובדות המיוחסות למשיבה,
כפי שעולה מהבקשה לתיקון כתב התביעה וכתב התביעה המתוקן שצורף לו, איננו עולה לכדי מרמה, אי יושר, או אי גילוי עובדות. נטען כי המנוח עצמו לא דאג להשתתף בהליכי ההסדר מסיבותיו הוא. נטען כי "המדינה ניצלה את חולשתו" כאמירה סתמית, גורפת, שאיננה עומדת בצורך שנקבע לטעון את טענת המרמה בצורה מפורטת ומפורשת.
10.4
המסגרת הנורמטיבית מאפשרת אך ורק טענות לפי ס' 93-97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין. לכן אין מקום היום, 45 שנים לאחר רישום ההסדר,לטענת חזקה מכח שנים שמעלים המבקשים בכתב תביעתם.

11.
כתב התביעה צריך להכיל את העובדות העיקריות המהוות את עילת התביעה, ואימתי נולדה. (תקנה 9 לתקסד"א). אין הבקשה לתיקון כתב התביעה וכתב התביעה המתוקן שצורף לה מלמדות על עילת תביעה בגין מרמה.
בבוא בית המשפט לשקול את תיקון כתב התביעה עליו לשקול האם יעמיד הנוסח המתוקן עילת תביעה לדיון, בשונה מכתב התביעה המקורי.
התביעה מגלה עילה אם התובע, בהנחה שיוכיח את העובדות הכלולות בתביעתו זכאי יהיה לקבל את הסעד המבוקש על ידו. אך גם אם נניח שהעובדות המפורטות בכתב התביעה נכונות, אין בכך להקים
עילת תביעה למבקשים מכח ס' 93 לפוקדת הסדר זכויות במקרקעין. לפיכך אין מקום להורות על תיקון כתב התביעה.

12.
מאחר וזו מסקנתי, והמבקשים לא עברו את המשוכה הראשונה הנדרשת בס' 93 הנ"ל, מתייתר הצורך לדון בשאלה האם נחסמה דרכם של המבקשים בשל התיישנות. מתייתר גם הצורך להתייחס להעדרו של צו
ירושה הקושר בין זכות המבקשים לזכות המנוח לכאורה.

13.
הפועל היוצא של החלטתי זו הינו
דחיית הבקשה לתיקון כתב התביעה, ומחיקה על הסף של
כתב התביעה הראשוני שהוגש.

14.
המבקשים ישאו בהוצאות ההליך בסך של 2,500 ₪ שישולמו לצד
השני בתוך 30 יום מהיום.

15.
המזכירות תעביר לצדדים עותק מפסק הדין.

ניתן היום,
כ"ג שבט תשע"ב, 16 פברואר 2012, בהעדר הצדדים.



הוקלד על ידי מיכל זבטני







א בית משפט מחוזי 30157-12/10 מסעוד דבאח, סעיד דבאח, יונס דבאח ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 16/02/2012)