פסקי דין על יורם לוי | פסקי דין על עיזבון רחל דעואל | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – תל אביב

95047/08 א     28/02/2012




א 95047/08 יורם לוי, עיזבון רחל דעואל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – תל אביב




מדינת ישראל
משרד הפנים – מחוז תל-אביב
ועדת ערר מחוזית
לפיצויים והיטלי השבחה

____________________________________________________________________

בפני
הועדה: יו"ר: עו"ד כרמית פנטון

מ"מ חבר ועדה: מר מיכאל גופר
מ"מ נציגת מתכנן המחוז: גב' רחל דוד

העוררים: יורם לוי

עיזבון רחל דעואל

ע"י ב"כ עו"ד רם קאין
- נגד -

המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – תל אביב

ע"י ב"כ עוה"ד עמי פזטל
נושא הערר: ערר פיצויים בגין אישור תמ"א 38
החלטה

העוררים הגישו תביעה, על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965, בטענה לפגיעה במקרקעיהם, עקב אישורה של תמ"א 38, שפורסמה למתן תוקף ביום 18.5.05.

עורר מס' 1 הינו בעל הזכויות במועד הקובע בדירת גג בקומה הרביעית ברחוב יונה הנביא 17, בתל אביב, הידועה כגוש 6914 חלקה 92/8 .

עוררת מס' 2 הינה בעלת הזכויות בבנין דו-קומתי עם חדרון יציאה לגג, ברחוב פרץ חיות 34 פינת רח' מיכ"ל 22, הידוע כגוש 6094 חלקה 119.

הבנין שבו נכס העוררים נבנה לפני 1.1.80 .

המשיבה דחתה את תביעת העוררים, מכאן הערר שבפני
נו.

טענות העוררים:

לטענת העוררים, הוראת התכנית, לפיה הוצאת היתרי בניה לתוספת קומות למבנים, מותנית בחיזוק הבנין בפני
רעידת אדמה, פוגעת במקרקעיהם, שכן משמעותה היא, כי הם יחוייבו בעלויות חיזוק המבנה.

כחיזוק לטענתם, הציגו העוררים אסמכתאות מהחלטות ועדות ערר לענין היטל השבחה אשר הכירו בעלויות חיזוק מבנה כעלויות שיש לקזז מהיטל השבחה.

העוררים טוענים כי לגבי הנכסים שברשותם, אין תוספת זכויות בניה בתמ"א 38 ולפיכך איננה משביחה את מקרקעיהם.

שווי הפגיעה הנטענת לגבי הנכס ברחוב יונה הנביא 17 – 80,000 דולר ארה"ב למועד הקובע.

שווי הפגיעה הנטענת לגבי הנכס ברחוב פרץ חיות 34 – 35,000 דולר ארה"ב.

לגבי הנכס ברחוב פרץ חיות 34, נטען כי תמ"א 38 הינה ברמה של תכנית מפורטת ועל אף שלא התבקש כל היתר לפיה, התכנית פוגעת.

לגבי הנכס ברח' יונה הנביא 17 הוגשה בקשה להיתר ב- 2.6.05 . הבקשה הוגשה לפי תכנית ס'. בתאריך 11.9.05 ניתן היתר להריסת דירת הגג הקיימים ובנית דירת גג חדשה לפי תכנית "ס", פיר למעלית חיצונית וסידור 2 מקומות חניה. בתנאים המפורטים בהחלטה ובסעיף 4 להחלטת רשות הרישוי נאמר כי: "מתן תצהיר מהנדס השלד על יציבות הבניה ופתרון לחיזוק הבנין הקיים, בהתאם להוראות תמ"א 38".

נטען כי הדרישות לפי תכנית "ס" הינן עמידה בתקן ישראלי 413 הישראלי של חיזוק. נטען כי תקן 413 איננו דין ולא הוכרז כתקן רשמי. נטען כי תמ"א 38 מחייבת עלויות חיזוק לכל הבנין ולא רק לתוספת.

טענות המשיבה

המשיבה טוענת כי יש לדחות על הסף את התביעה, שכן אין מדובר בתביעה לפי סעיף 197 לחוק.

נטען כי יש לדחות את חוות הדעת השמאית שצורפה לערר שכן, אין שם פירוט שווי לפני אישור תמ"א 38 ולאחריה, ולא נבחן ולא פורט בה, האם חיזוק הבנין מעלה את ערך הבנין אם לאו.

המשיבה טוענת כי תוספת עלויות לחיזוק מבנה איננה פגיעה בתכונות מקרקעין. מדובר בענין כלכלי שאיננו בר תביעה לפי סעיף 197 לחוק. המשיבה איננה אמורה לפצות בעלי נכסים על השקעות שהשקיעו בנכס, כשם שאינה מפצה על שיפוצים בדירות.

נטען כי תמ"א 38 הינה תכנית משביחה ומיטיבה עם בעלי נכסים. אף התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מתייחסת במפורש לתמ"א 38, כאל תכנית משביחה. גם לפי תכנית ס', המחייבת עמידה בתקן 413, וגם על פי טופס 9 שהוגש על ידי העורר בהתאם לתקנה2(ה) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970 (להלן: "התקנות"), מדובר בחיזוק המבנה כולו. החתימה על טופס 9 כוללת הצהרה של מתכנן השלד והאחראי לביצוע השלד מטעם העורר, בסעיף 1(ג) לתצהיר מתכנן השלד, על כי תכן עמידות המבנה ברעידות אדמה נעשה על פי תקן ישראלי, ת"י 413. סעיף 108 לתקן 413 קובע כי "תוספת למבנה קיים תיתכן לעמידות המבנה כולו (עם התוספת), ברעידת אדמה כתלות בשטח המבנה הקיים...". מכאן, שאין כל שינוי בגין אישור תמ"א 38 (אשר בכל מקרה גם מתייחסת לתקן 413), ביחס למצב התכנוני הקודם – תכנית ס'.

דיון והחלטה

לאחר שעיינו בכתבי הטענות ובכל המסמכים הרלבנטים ושמענו את הצדדים להלן החלטתנו:

במהלך הדיון בפני
נו התברר, כי עורר מס' 1, מכר את זכויותיו במקרקעין, לאחר אישור תמ"א 38. עובדה מהותית זו לא הוזכרה בערר. ניתנה החלטה ביום הדיון כי על ב"כ העורר להמציא את חוזה המכירה, לרבות פרטי התמורה שקיבל העורר.

חוות הדעת השמאית שצורפה לערר, הינה בת 6 עמודים. היא כוללת את פירוט השכלתו ונסיונו של השמאי ופירוט מועד הביקור בנכס, פרטי הנכס ורשימת מסמכים עליהם הסתמך השמאי (עמ' 2-1) לחוות הדעת), תאור הסביבה ותאור הבנין (עמ' 4-3 לחוות הדעת), המצב התכנוני, פירוט התכניות החלות על המקרקעין (עמ' 5-4 ).
לאחר מכן ישנה כותרת: "גורמים ושיקולים באומדן ירידת ערך בעקבות פגיעה על פי תמ"א 38".
וכך נאמר שם, בסעיפים 13-11, עד סוף השומה:

"נתבקשתי לאמוד ירידת ערך בעקבות פגיעה על-פי תמ"א 38.
בבואי להעריך הנ"ל, לקחתי בחשבון בין היתר את העקרונות, הגורמים והשיקולים כדלקמן:

א. שטחו של הבנוי על החלקה והתוכניות שחלות עליה בעת אישור תוכנית תמ"א 38 על תיקוניה.
ב. התוכניות החלות על החלקה והזכויות המוקנות לה, ערב תוכנית תמ"א 38 על תיקוניה.
ג. המצב הפיסי של מבנה דו-קומתי וקווי הבניין הו הוא בנוי על חזיתותיו.
ד. ההפרש בין מצב קודם לתמ"א 38.
ה. לבעלי הנכס נשוא השומה מלוא הזכויות הקיימות היום על החלקה בשלמותה.
ו. בנייה חדשה על הבנייה הקיימת מחייבת חיזוק שתי קומות קיימות על פי תמ"א 38, מה שגורם לנטל כבד על הבעלים לחיזוק הקיים בשטח של כ- 350 מ"ר.
ז. תמ"א 38 אינה מוסיפה זכויות בניה לחלקה מעבר למותר עפ"י התוכניות הקיימות.

12. לאור כל האמור לעיל, הנני אומד את ירידת הערך של הנכס נשוא השומה בעקבות מתן תוקף לתוכנית תמ"א 38 על תיקוניה בסכום של כ-35,000 $ (שלושים וחמישה אלף דולר ארה"ב)

הנני מצהיר כי אין לי עניין פרטי או חלק בנכס הנ"ל, וכי חוות דעת זו נעשתה לפי מיטב ידיעותיי, הבנתי המקצועית וניסיוני".

(עמ' 6-5 לחוות הדעת).

שומה דומה נעשתה לגבי מקרקעי עורר מס' 1. שם היא מונה 8 עמודים, כאשר שם ישנה תוספת בסעיפים הדנים בבקשה להיתר שהוגשה וצוין שם כי המשמעות הכלכלית של דרישת החיזוק הינה 80,000 $ לפי תחשיב שח כ- 10,000 $ בממוצע לכל דירה וכי הנהנים מכך הם דיירי הבנין, להם תהיה תוספת הרחבה, מה שאין כן בדירת הגג. לאחר מכן, סעיפים 13-11 לשומה עד סופה (עמ' 8-7 לשומה), אומרים כלהלן:

"11. גורמים ושיקולים באומדן ירידת ערך בעקבות פגיעה על פי תמ"א 38:

נתבקשתי לאמוד ירידת ערך בעקבות פגיעה על-פי תמ"א 38.
בבואי להעריך הנ"ל, לקחתי בחשבון בין היתר את העקרונות, הגורמים והשיקולים כדלקמן:

א. שטחו של גג הבניין וכל הבנוי עליו בעת אישור תכנית תמ"א 38 על תיקוניה.
ב. שווי שוק של הגג על התוכניות המוקנות לו, ובמיוחד תוכנית "ס", ערב תוכנית תמ"א 38 על תיקוניה.
ג. שווי קומת הגג לו הייתה נבנית על-פי תוכנית "ס", כולל פיר מעלית חיצוני והתקנת 2 מקומות חנייה.
ד. ההפרש בין מצב קודם של תוכנית "ס" לעומת תוכנית "ס" לאחר אישורה של תוכנית תמ"א 38 וההתניות שהותנו לאישור הבנייה על-פי תוכנית "ס" לאחר תמ"א 38.
ה. הוועדה המקומית לתו"ב תל-אביב התנתה את ניצול זכויות הבנייה "ס" על גג הבניין נשוא השומה בביצוע הוראות תמ"א 38.
ו. עפ"י חוזה המכר שנחתם ב-21.9.2004 , לבעלי הנכס נשוא השומה הוצמדו מלוא זכויות הבנייה הקיימות והבלתי מנוצלות בחלקה 92 בשלמותה, וניתנה להם הרשות לנצלן ללא צורך בהסכמת יתר בעלי הזכויות בחלקה.

12. לאור כל האמור לעיל, הנני אומד את ירידת הערך של הנכס נשוא השומה בעקבות פרסום מתן תוקף לתוכנית תמ"א 38 על תיקוניה בסכום של כ-
80,000 $ (שמונים אלף דולר ארה"ב) נכון ליום 18.5.08

13. הנני מצהיר כי אין לי עניין פרטי או חלק בנכס הנ"ל, וכי חוות דעת זו נעשתה לפי מיטב ידיעותיי, הבנתי המקצועית וניסיוני."

(עמוד 8-7 לחוות הדעת).

לא פרטנו ולא צטטנו את כל האמור בחוות הדעת אלא, כדי להמחיש ולהדגיש עד כמה רב בה החסר על הקיים. לא מצאנו בחוות הדעת התייחסות מפורטת לתכנית הנטענת כפוגעת, מלבד ציונה בשורה אחת בפירוט המצב התכנוני, שם צויינה התכנית ומועד פרסומה. אין פירוט של הוראותיה, ועוד יותר מכך, אין כלל בחינה של כלל הוראותיה, לרבות ההוראות המשביחות שבה מול ההוראות הנטענות כי הן פוגעות. אין גם פירוט של כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם אל מול כלל רכיבי המצב התכנוני החדש.
אין התייחסות לתכנית "ס" על ההוראות הרלבנטיות שבה בכל הנוגע לחיזוק מבנים, אין ניתוח של הוראותיה אל מול הוראות תמ"א 38. ויתירה מכך – נטען לראש נזק של "עלויות חיזוק מבנה". כפי שיפורט בהמשך, לא הוכח כי מדובר בפגיעה בתכונות מקרקעין. אך גם לגופה של הטענה, היא לא פורטה כלל ולא בוססה בחוות הדעת – לא פורטו העלויות הנטענות, ואלו שפורטו לגבי עורר מס' 1, לא פורט לגביהן כיצד הגיע שמאי העוררים לסכום של 10,000 דולר ארה"ב לדירה ועל מה התבסס בקביעתו. לא פורטו נתונים או הערכות כלשהם בענין עלויות חיזוק המבנה.

חוות הדעת נעדרת נתונים בכל הנוגע להערכת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם ולהערכת שווי המקרקעין במצב התכנוני החדש. אף לא הוזכר בה כלל כי נכס עורר מס' 1 נמכר ולא הובאו כל נתוני שווי להערכת נכס זה לא לפני ולא אחרי המצב התכנוני החדש. על פי חוזה הרכישה שצורף לערר כנספח ב/1, הנכס נרכש עבור העורר בתאריך 21.9.04, בסכום של 160,000 $ דולר ארה"ב.

כאמור לעיל, התברר במהלך הדיון בפני
נו כי עורר מס' 1 מכר את הנכס, אולם לא ניתנו פרטים נוספים בדיון. על פי החלטתנו המציא עורר מס' 1 את חוזה המכירה לאחר הדיון. עיון בחוזה המכר של הנכס שהומצא ע"י העורר לאחר הדיון, מעלה כי העורר מכר את הנכס בתאריך 11.1.07, במחיר של 200,000 דולר ארה"ב. חוות הדעת השמאית ניתנה בשנת 2008. כיצד אם כן, אפילו נתונים אלו לא פורטו בה ולא נעשה ניתוח כלשהו של מחיר המכירה, והאם מגלם הוא את הפגיעה הנטענת אם לאו, זאת במיוחד כאשר על פניו, מדובר במחיר הגבוה ממחיר הרכישה. גם בהזדמנות שניתנה בדיון בפני
נו לא פורט ולא נותח מחיר המכירה – האם למשל, משקף הוא עליית מחירים כללית, וכיצד אם בכלל, מגולמת בו הפגיעה הנטענת.

כל שצויין בחוות הדעת הוא סכום ירידת הערך. לא ברור כיצד הגיע השמאי לסכום זה ועל מה מבסס הוא את קביעתו זו. אין פירוט של עסקאות לפני ואחרי אישור התכנית. ובפרט אין פירוט העסקאות שנעשו בנכס עצמו. כבר פסקנו לא אחת כי את הערכת השווי יש לפרט ולבסס באמצעות עסקאות השוואה, ובהעדרן, בנתונים ובעובדות שיש בהם כדי לבסס את שעור ירידת הערך הנטען, ובוודאי שכך, ביחס לנכס עצמו, אם נעשו בו עסקאות.

אשר לעקרונות שהתווינו לעריכת חוות דעת שמאית, לצורך עמידה בנטל ההוכחה בתביעה לפי סעיף 197 לחוק עמדנו עליהם בהרחבה בהחלטות רבות. על מנת שלא להאריך נסתפק בהפניה אליהם, ובין היתר: לערר חל/95217/07 ישיבת יקירי י-ם .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון; ערר גב/95042/07 דורון סמי ויעל .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים; ערר רג/95001/07 רונית משיח ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן; ולהחלטות ועדת הערר במחוז מרכז, בין היתר: ערר 929-786/04 גודינר סיני ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה ואח'; ערר 405/07 אריק שניידר ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח'; ערר 270/08 לנדסהוט ראובן .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ועוד רבות אחרות.

חוות הדעת שהוגשו אינן עומדות בעקרונות שהותוו בהחלטות ועדות הערר ובפסיקה הנרחבת בענין זה. בהעדר נתונים שיש בהם כדי לבסס את הפגיעות הנטענות ואת שעור הפגיעה הנטען, לא הורם נטל השכנוע המוטל על העוררים ולפיכך אנו דוחים את הערר.

אשר לאי גילוי ואי הצגת העיסקה שעשה עורר מס' 1 במקרקעין עד לדיון בפני
נו, נעיר כי במקום אחר גם קבענו, כי יש ליתן משקל לכבישת ראיות ע"י צד אחד וכי יש לזקוף לחובתו הימנעות מהבאת ראייה רלבנטית. הגם שבכל מקרה דחינו את הערר לגופו כמפורט לעיל, יצויין כי במקרה שלפנינו, יש גם ליתן משקל לעובדה שהעורר נמנע מהבאת הראיה המהותית שהיתה כמובן בידיעתו, בדבר מכירת הנכס על ידו לאחר אישור התכנית ומחיר המכירה וניתוחו. על כגון דא פסק בית המשפט העליון זה מכבר, כי:

"דרך זו שנקט אותה המחוקק מקורה בכלל הנקוט ידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה."

(ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד ל"ה (1) 736, ההדגשות שלנו)

על המשקל שיש לייחס לאי הבאת ראיה רלבנטית ומלוא העובדות, נפנה גם להחלטות ועדת הערר במחוז מרכז ובין היתר: ערר255/06 חב' ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, שם גם מדובר היה בעורר שלא הציג עיסקה שעשה הוא במקרקעין נשוא הערר (פורסמה בנבו). ערר 8158/10 ק.ג.ס. אינווסטמנט בע"מ .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה; ולאחרונה ערר 8107/10 אוליאל יצחק ז"ל ויורשיו .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד.

לאור דחיית הערר לגופו, מתייתר הדיון בטענות המקדמיות שהועלו לענין עצם כניסתה של תביעה זו לטרקלין של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965. יחד עם זאת, לאור הטענות שהועלו בפני
נו, מצאנו להעיר כמה הערות גם בסוגיה זו:

1. חיזוק מבנים: במקרה שלפנינו המצב התכנוני הקודם כולל בין היתר את תוכנית "ס". ההתניה בענין חיזוק המבנים מופיעה גם במצב התכנוני הקודם. ההפניה בתכנית "ס" היא לתקן 413 כולל סעיף 108 שבו, המתייחס לעמידות המבנה כולו ולא רק התוספת. גם לפי התקנות וטופס 9, מדובר על שלד הבנין. תקנה 2 (ה) לתקנות קובעת כי:

"(ה) לגבי כל בקשה להיתר לבנין או לתוספת לבנין, ימסור מתכנן שלד הבנין לוועדה המקומית תצהיר בדבר אופן התכנון של השלד לרבות שיטת הבניה, ערוך לפי טופס 9 שבתוספת הראשונה, לא יאוחר מתחילת הבניה".

על פי סעיף 1 בטופס 9 מצהיר מתכנן השלד כי, הוא אחראי לתכנון שלד הבנין: "והתכנון נעשה לפי כל דין... וכמפורט להלן:
"(א) העומסים האופייניים בבנין חושבו על פי תקן ישראלי, ת"י 412 והעומסים האופייניים השימושיים בבנין הם _____;

(ג) תכן עמידות המבנה ברעידות אדמה נעשה על פי תקן ישראלי, ת"י 413 "

סעיף 108 לת"י 413, קובע כי:

" תוספת למבנה קיים
תוספת למבנה קיים תיתכן לעמידות המבנה כולו (עם התוספת) ברעידת אדמה, כתלות בשטח המבנה הקיים ולעמידה בדרישות המינימום שלהלן:
- תוספת 25% משטח מבנה קיים – עמידות ב- 2/3 מהעומס הנדרש בתקן זה.
- תוספת 50% או יותר משטח מבנה קיים – עמידות כנדרש בתקן זה.
- תוספת בין 25% לבין 50% משטח מבנה קיים – עמידות בביון לינארי מהנדרש לעיל."

לענין זה גם נעיר, כי לא ירדנו לסוף דעתו של ב"כ העורר לענין הטענה כי תקן 413 איננו "תקן רשמי". בכל מקרה לענייננו מדובר בתקן, המופיע במפורש בתקנות שהם "דין" לכל דבר וענין.

2. פגיעה בתכונות המקרקעין: העוררים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכיח במקרה זה כי "עלויות חיזוק מבנה" הינם פגיעה בתכונות המקרקעין על פי סעיף 197 לחוק. (כאמור לעיל, ממילא אלו גם לא הוכחו לגופם - לא פורטו העלויות ולא נבחנו עלויות נטענות אלו מול יתר הוראות התכנית שיש בהם כדי להשפיע על ערך המבנה). ההסתמכות על החלטות ועדת ערר בעניין היטל השבחה, בדבר קיזוז עלויות בניה מדרישת תשלום היטל השבחה אין עניינן כלל לכאן, ואין בהן כדי להוות אסמכתא לטענה כי עלויות חיזוק מבנה בהקשר שלפנינו הינן פגיעה בתכונות המקרקעין.

3. זכות תביעה בגין אישור תכנית מיתאר ארצית בכלל, ותמ"א 38 בפרט: נעיר כי גם בענין זה לא הונחה תשתית בפני
נו לטענה כי ניתן לתבוע בכל מקרה פיצויים על ירידת ערך מקרקעין לפי תמ"א 38, בין אם הוגש היתר לפיה ובין אם לאו, ובין היתר בכל הנוגע למסויימות התכנית כאשר לא הוגשה בקשה להיתר.

סוף הדבר הערר נדחה מכל הטעמים האמורים, כמפורט לעיל.

העוררים ישאו ביחד ולחוד בהוצאות המשיבה בסכום של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

ההוצאות ישולמו תוך 60 יום מהיום, לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה ניתנה ביום: ה' באדר התשע"ב 28.2.2012 .

______________________ __________________________
אורית טויג כרמית פנטון, עו"ד
מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר-פיצויים
מחוז תל-אביב מחוז תל-אביב ומחוז מרכז
תא/95047/08
1









א ועדת ערר לתכנון ובניה 95047/08 יורם לוי, עיזבון רחל דעואל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – תל אביב (פורסם ב-ֽ 28/02/2012)