פסקי דין על יואל אוחיון | פסקי דין על בוריס דרנובסקי

29456-02/10 תאמ     28/02/2012




תאמ 29456-02/10 יואל אוחיון נ' בוריס דרנובסקי








בית משפט השלום בבאר שבע



תא"מ 29456-02-10 אוחיון נ' דרנובסקי


בפני



כב' השופטת
מיכל וולפסון






בעניין:
יואל אוחיון

ת"ז 301603957



ע"י ב"כ עו"ד מיכה דוד
התובע


נגד


בוריס דרנובסקי
ת"ז 016412348




ע"י ב"כ עו"ד מירן ללוש
הנתבע




פסק דין


תביעה לתשלום פיצוי מוסכם לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 בגין הפרת זיכרון דברים מיום 9.3.09, שתוכנו מכר של ביתו של הנתבע, הידוע כגוש 38026, חלקה 42, תת-חלקה 1. בפועל לפי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, מדובר על חלקה 58.

הצדדים אינם חלוקים, כי הנתבע ביקש למכור את ביתו ופנה למתווך, בשם קרלוס, ודרכו נוצר קשר עם מתווכת בשם מרתין עזרא ודרכה הגיע התובע לעסקה.
הנתבע הסביר שהחליט למכור את הבית כי נדרש לסייע למשפחה באוקראינה בניתוח והיה צריך להעביר 20,000$. בביהמ"ש הוא הצהיר כי ביקש 150,000$ עבור הנכס.
אין מחלוקת כי הצדדים חתמו על זיכרון דברים שהטופס שלו הובא ע"י המתווך קרלוס והוא מולא ע"י המתווכת מרתין עזרא. לפי עדותה, התובע היה בתהליך לימוד להיות מתווך והוא התכוון למכור את הבית תוך כדי ביצוע העסקה עם הנתבע (עמ' 28-29 לפרוטוקול). בפועל העסקה לא יצאה לפועל והנתבע מכר את הנכס לאחר, לצד שלישי שהובא לעסקה ע"י מתווך שלישי.

ההסכמה לפיצוי המוסכם היא על דעת שני הצדדים, אך הסכום היה יוזמה של התובע (עמ' 28 לפרוטוקול). לפי עדות גב' עזרא, הנתבע לא נתן דעתו לרכיב זה כי לא ראה בזיכרון הדברים מסמך מחייב.

התובע העיד כי הכוונה הייתה לבצע את העסקה כמוסכם, אך התברר כי יש פערים בין רישום הנכס בעמידר לבין רישומים בעירייה. לפי עדות עד מטעם הנתבע, עו"ד ליאור בלקין, לאחר רכישת בית קטן, בנה הנתבע את הבית מחדש מבלי לסגור את הנדרש עפ"י חוק כדי להתאים את הרישום לבניה (עמ' 24 לפרוטוקול). התובע פנה לעו"ד אדם טל ז"ל, אך זה היה בסמוך לזמן שחלה ואילו הנתבע פנה לעו"ד ליאור בלקין שהעיד שלאור הפערים ברישום הוא הודיע לנתבע שלא ייצג אותו בעסקה (עמ' 24-25 לפרוטוקול).
העסקה לא דווחה למס שבח והנתבע לא ראה בזיכרון הדברים חוזה מחייב (עמ' 28 לפרוטוקול). הנתבע מכר את הנכס לאחר, כי התובע "נעלם". סכום העסקה עם צד ג' עמדה על 170,000$.
התובע העיד שהעסקה עם הנתבע צלעה כי הנתבע דרש שהוא יישא בעלויות הסדרת הרישום של גודל הנכס בעמידר (עמ' 10 לפרוטוקול).

באי כוח הצדדים חלוקים בשאלה של התוקף המחייב של זיכרון הדברים בשים לב לכך שהמתווכים של שני הצדדים היו הגורמים "המשפטיים" ל"העלאת העסקה" על הכתב – דהיינו, הבאת טקסט מובנה ומילוי הפרטים החסרים (עדות מרתין עזרא, עמ' 27-29 לפרוטוקול).
עולה מעדותה של מרתין עזרא, מתווכת, שהגיעה לעסקה עם התובע והעידה מטעם הנתבע, כי התובע ביקש לעשות העסקה שבפועל תתורגם לעסקת תיווך מבחינתו, בכך שימצא קונה במחיר יותר גבוה עוד בטרם עורכי דין ייערכו את החוזה ויעבירו דיווח למס שבח, כך שהקונה יהיה רשום כקונה מהנתבע אך ישלם לתובע, והתובע יקבל את ההפרש לעצמו (עמ' 28 לפרוטוקול).
לעובדה שהתובע ביקש למכור את הנכס לאחרים תוך כדי רכישתו על שמו, יש תימוכין מפי התובע שהסכים שמיד אחרי החתימה על זיכרון הדברים, פרסם את הנכס למכירה באינטרנט (עמ' 11 לפרוטוקול), התכוון למכור את הבית במחיר יותר גבוה (עמ' 11 לפרוטוקול) וכי הגיע לבית עם קונים (עמ' 12 לפרוטוקול).

העסקה נשוא זיכרון הדברים אינה מייצגת אפוא את העסקה שהתובע רצה שתתבצע, ולדבריו זאת אינה הפעם הראשונה שכך הוא מבצע עסקאות (עמ' 12 לפרוטוקול, מול שורה 5).
העסקה נשוא זיכרון הדברים גם לא מייצגת את הרישום של הנכס שכן כתוב בזיכרון הדברים שמדובר על דירה בשטח של 300 מ"ר בנוי, בא בשעה שמדובר על דירה בגודל 125 מ"ר (נסח מתוך פנקס הבתים המשותפים - רשימת מסמכים לפי תקנה 214ח', מטעם התובע).
כמו כן בזיכרון הדברים מדובר על בעלות בא בשעה שעל פי רישום הזכויות מדובר על העברת זכות שכירות.
העסקה קדמה לרישום זכויות הנתבע בפנקס הבתים המשותפים אך הצדדים והעדים אינם חולקים כי גם בעמידר נתוני הרישום לא תאמו את המצב בשטח או בזיכרון הדברים.

בא כוח התובע, עו"ד מיכה דוד
, טען שזיכרון הדברים עונה על דרישות הפסיקה להכיר בעסקה כמחייבת כי זיכרון הדברים מעיד על גמירות דעת ומסוימות (ע"א 2821/90 שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז(1) 201 (1993)(להלן: "עניין – שומרוני")].
ביהמ"ש קבע כי זיכרון דברים ייחשב כחוזה תקף אם יעמוד בדרישת גמירות הדעת הנדרשת לפי חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973, ובתנאי שזיכרון הדברים יכלול בחובו את הפרטים המהותיים החיוניים לביצוע עסקה ויעמוד בדרישת הכתב המהותי שמציב סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969. כמו כן, דרישת המסוימות יכולה לבוא על סיפוקה כאשר ניתן להשלים את זיכרון הדברים השלמה נורמטיבית חיצונית (עניין – שומרוני).
בעניין שומרוני
נבחנה עסקה שנעשתה בעל פה, שאינה העסקה לבחינה בפני
.

באת כוח הנתבע, עו"ד מירן ללוש
, טוענת לפגם מהותי בזיכרון הדברים כי הרכיב של פיצוי מוסכם נקבע ללא זכות בדין.
באת כוח הנתבע מפנה לסיכומי בא כוח התובע שחזר על הצהרה של התובע בתצהירו שאם המתווך מטעם הנתבע לא ידרוש מהתובע לשלם את דמי התיווך שלו אזי הוא מוכן לוותר על הפיצוי (עמ' 35 לפרוטוקול, סעיף 48 לתצהיר התובע). התובע כותב בתצהירו שהוא יוותר על קבלת עמלת תיווך, אם לא יידרש לשלמו. באת כוח הנתבע מעלה בסיכומיה תמיהות לתביעה לתשלום דמי תיווך למתווך של הנתבע.
לטענת באת כוח הנתבע, עו"ד מירן ללוש
, שזיכרון הדברים בטל מעיקרו, כי העורכים שלו היו מתווכים וגם התובע היה באותה עת בקורס מתווכים יושב כי הפגם בעריכת מסמך משפטי ע"י מתווך אינו הופך את המסמך לבטל מעיקרו אלא העורך, המתווך, אינו זכאי בגין אותה עסקה לדמי תיווך (סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996). לטענתה, התנהגות התובע, לאחר החתימה על זיכרון הדברים, בהיבט קידום העסקה לעריכת חוזה מכר, העידה שהוא זנח את העסקה ולכן ביום 20.4.09 שלחו באי כוח הנתבע (עו"ד אריאל ללוש), בשמו, מכתב ביטול של העסקה. לדבריה, התובע המשיך במחדליו גם אחרי קבלת המכתב.

באת כוח הנתבע טוענת כי חוסר ההתאמה במספר פרטים מהותיים, כמפורט לעיל, פוגעת בגמירות הדעת. כמו כן, נטען שהתובע נהג בחוסר תום לב כשהעסקה שהוא חתם עליה אינה זו שהוא מתכוון לכרות. "גמירות דעת" הנדרשת היא של כוונה ליצור התחייבות שעליה יכול המתקשר להסתמך [ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב (2) 582 (1998)(להלן:

"עניין – בראשי"
)].

מתוך הראיות השתכנעתי, כי שני הצדים התכוונו לעסקה שבה שהנתבע הסכים למכור את הנכס לתובע והתובע הסכים לרכוש אותו מהנתבע, ב-150,000$.
התביעה בפני
אינה לאכיפת עסקת המקרקעין אלא לפיצוי המוסכם על הפרת זיכרון הדברים. ההפרה היא ביטול העסקה (מכתב מיום 20.4.09 מעו"ד אריאל ללוש בשם הנתבע, לתובע – צרופה לכתב התביעה). במכתב מפרט עו"ד ללוש את השתלשלות העסקה ממועד החתימה על זיכרון הדברים, כולל הטעויות של הנתבע שהיו פועל יוצא של שפה, כגון שהדירה בת 300 מ"ר, כי לנתבע היו היתרי בניה לבניה של 300 מ"ר, וגם סברתו כי יש מניעה משפטית להעביר את הנכס על שם התובע לפי זיכרון הדברים שנחתם (סעיף 5 למכתב). אולם, מציין עו"ד ללוש, כי כתגובה הנמען, התובע, הודיע לנתבע שלא יסכים להעביר כספים על פי המוסכם אלא בכפוף לתיקון הרישום על חשבון הנתבע, דרישה שנדחתה ע"י הנתבע. עו"ד ללוש אפוא מודיע שהעסקה מבוטלת כדי שהנתבע לא ייקלע למצב שבו הוא יפר את העסקה מחמת טעות בתום לב למשמעות קיומם של היתרי הבניה בהתייחס להתחייבותו למכור נכס בן 300 מ"ר.
התובע אישר בחקירתו הנגדית, שהנתבע דרש ממנו לכסות מכיסו את עלות התאמת הרישום למצב בשטח (עמ' 9 לפרוטוקול). הוא גם אישר שעל סוגיה זו:

"קם ונופל דבר"
(עמ' 10 לפרוטוקול, מול שורה 1).

ההשתלשלות הדברים לאחר החתימה על זיכרון הדברים הייתה שהתובע פנה לעו"ד אדם טל המנוח, שהיה בתחילת מחלתו הסופנית, והעלה בפני
ו את הסוגיה, שהתבררה לאחר החתימה, בדבר קיום הפער בין הרישום למצב בשטח. לפי עדותו עו"ד טל ז"ל ייעץ לו כי על הנתבע לשאת בעלות זו.
הנתבע פנה לעו"ד ליאור בלקין ונתן לו ייפוי כוח ראשוני לבדיקות ראשוניות, וכשהתגלתה הבעיה, עו"ד בלקין אמר לנתבע שלא יוכל לסייע לו (עמ' 24 לפרוטוקול). למעשה, עולה מדברי עו"ד בלקין, כי לא היה בידו להשיג לנתבע אישור זכויות (עמ' 24 לפרוטוקול, מול שורות 19-21).

השתכנעתי, כי התובע חתם על זיכרון הדברים מבלי לבדוק מראש את נתוני הנכס בעמידר וזאת כשיש לו רקע בעסקאות מקרקעין, וכאשר התברר הפער בין מצב הרישום לבניה בפועל, פתח את המשא ומתן מחדש לגבי השאלה מי יישא בעלות תיקון הרישום.
התובע הדגיש בפני
שסוגיה זו הייתה מבחינתו מהותית "קם ונופל דבר". לכן כאשר סוגיה זו לא הוכרעה והתובע לא הסכים להמשיך בעסקה המקורית כפי שהיא, ו"נעלם", הוא ביטל בהתנהגותו את העסקה המקורית שלא הייתה מוסכמת עליו.
לאור הפער בין רקע התובע, כפי שעלה בראיות, לבין הנתבע, לא מצאתי שהנתבע הטעה את התובע בחוסר תום לב ואני מקבלת את עמדת עו"ד ללוש במכתבו שמדובר היה בחוסר הבנה של הנתבע שלאחר הבניה, היה עליו להשלים את ההליך בתיקון הרישום בעמידר. כפי שעולה מנסח לשכת רישום המקרקעין, הבית נרשם כבית משותף בשנת 2004, אך הזכויות של הנתבע נרשמו באוקטובר 2009, אחרי העסקה.

מעבר לנדרש, השתכנעתי, כי העסקה שנכרתה בין הצדדים חסרה את המסוימות מבחינת הנתונים שפירטתי לעיל, ולכך יוסף כאמור גם חסר ההסכמה מי יישא בעלויות ההתאמה.

בתביעתו טוען התובע, כי הנתבע ניהל מו"מ כפול עמו ועם צד ג', שלו הוא מכר את הדירה אחר כך. לא הובאו ראיות למו"מ כפול עם אותו צד ג', אך מראיות הנתבע עולה, כי המשיך לנהל מו"מ עם אחרים כי הנתבע לא ראה בזיכרון הדברים לכשעצמו, חוזה מחייב. אך כנגד, התובע נהג עם הנתבע בחוסר תום לב בכך שניהל שתי עסקאות במקביל. האחת, הרשומה בזיכרון הדברים והעסקה הלא רשומה של מכירה לאחר. חוסר תום הלב נובע מכך שהתובע הציג את הנכס למכירה, שטרם רכש, מבלי ליידע את הבעלים, הנתבע, ולפי שהעידה גב' מרתין עזרא, תוך הצגה שהגורמים השונים באו לראות את הדירה לקניה הם מטעם התובע, הרוכש את הנכס לעצמו. יתכן ואילו הנתבע היה יודע מלכתחילה שזו כוונת התובע, לא היה מסכים למכור במחיר של 150,000$. לכן השתכנעתי מכל הטעמים לעיל, כי לתובע לא מגיעים פיצויים מוסכמים על פי זיכרון הדברים. בסופו של יום הוא נסוג מהעסקה המקורית.

באשר לדרישה לשלם לתובע את עמלת התיווך של המתווך של הנתבע – הוכח שהתובע שבסיומו של יום לא רכש את הנכס ולא הוכח שהוא נדרש לשלם את שכר טרחת המתווך.

מכל הטעמים במצטבר, התביעה נדחית.
התובע ישלם לנתבע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 6,000 ₪ ולסכום זה מצטרף החיוב של 1,500 ₪, בצירוף מע"מ שהוטל לפי התוצאות בתיק העיקרי (פרוטוקול מיום 1.7.10) -
בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.
ניתנה היום, ה' אדר תשע"ב, 28 פברואר 2012, בהעדר הצדדים.








תאמ בית משפט שלום 29456-02/10 יואל אוחיון נ' בוריס דרנובסקי (פורסם ב-ֽ 28/02/2012)