פסקי דין על ציון עפרי | פסקי דין על קלוד נחמיאס חברה לבניין בע"מ

14135-04/10 א     17/04/2012




א 14135-04/10 ציון עפרי נ' קלוד נחמיאס חברה לבניין בע"מ








בית משפט השלום ברמלה


כ"ה ניסן תשע"ב
17.4.12

ת"א 14135-04-10 עפרי נ' קלוד נחמיאס חברה לבניין בע"מ






בפני

כב' השופט
זכריה ימיני


תובעים

ציון עפרי


נגד


נתבעים

קלוד נחמיאס חברה לבניין בע"מ




פסק דין


התובע טיפל עבור הנתבעת בהליך של השגה על שומת היטל השבחה. בין הצדדים נכרת חוזה בכתב המותנה בתוצאות ההליך. בסופו של יום נחתמה שומה מוסכמת, אשר תוצאותיה היו בחלקן עקב פעולות של התובע וחלקן עקב פעולות הנתבעת. מאחר והנתבעת לא שילמה לתובע את מלוא שכרו על פי החוזה שנכרת בין הצדדים, תבע התובע את מלוא שכרו החוזי מאת הנתבעת.

כללי:
בעלי הדין:
1.
התובע שמאי מקרקעין במקצועו.

2.
הנתבעת חברה קבלנית לביצוע עבודות בנייה.

רקע:
3.
הנתבעת הייתה בעלת מניות בחברת יחד הבונים ניהול ואחזקות בע"מ (להלן-"חב' הבונים"). חב' הבונים חתמה על חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל אודות מגרש הנמצא במפגש הרחובות שד' הרצל ושד' ירושלים בעיר אשדוד, באזור הידוע כ-"סיטי מע"ר אשדוד". עקב רצון בעלי המניות בחב' הבונים להיפרד האחד מרעהו, הועברה פעילות חב' הבונים לנתבעת.

4.
במסגרת הבקשות שהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד (להלן-"הוועדה המקומית"), הוגשה בקשה להקלות במתחם הבנייה, כדלקמן:
-
הקלה להעמדת שני מבני משרדים/מגורים במקום אחד;
-
הקלה במיקום השימושים בחתך הבניין;
-
הקלה להרחבת החזית המסחרית מעבר למסומן בנספח התוכנית.
הוועדה המקומית אישרה את ההקלות. בעקבות הקלות אלו קיבלה הוועדה המקומית שמאות של שמאי המקרקעין יעקב בירנבאום לפיה ההשבחה של הבניין עקב ההקלה הינה בסך 2,468,854 ₪ והיטל ההשבחה שעל חב' הבונים (ובמקומה הנתבעת) לשלם הינו בשיעור 50%, דהיינו הסך 1,234,427 ₪ בערכים של יום 19.9.07.

מערכת היחסים בין הצדדים:
5.
בעקבות המלצות שקיבל מנהל הנתבעת, פנתה הנתבעת אל התובע בבקשה שיטפל עבורה בהפחתת סכום היטל ההשבחה. ביום 4.8.08 נחתם הסכם שכ"ט בין הצדדים, שהחלק הרלוונטי לענייננו מצוי בסעיף 3 לחוזה, בו נכתב כדלקמן:

"שכר טרחה:

*
בסיס: 34,000 ₪ כמקדמה שתקוזז מן ההצלחה.
*
הצלחה: 12.6% מהחסכון בהתאם לשומה מהוועדה המקומית אשדוד שנערכה ע"י השמאי מר יעקב בירנבאום מיום 3.8.08 על סך 1,270,769.79 ₪.
השכר כולל: הכנת חוות דעת נגדית, טיפול וליווי בכל הנוגע להפחתת היטל השבחה בגין שומת הוועדה הנ"ל, לרבות דיונים עם שמאי הוועדה, שמאי מוסכם ו/או שמאי מכריע , חוות דעת לבית משפט.
לכל סכום המוזכר לעיל יתווסף מע"מ כחוק כנגד חשבונית מס."
הנתבעת שילמה לתובע כמקדמה את הסך 17,000 ₪ בתוספת מע"מ.

6.
בהתאם לבקשתו קיבל התובע מהנתבעת את הנתונים אותם ביקש, כאשר נתונים אלו ונתונים אחרים הועברו אליו בפירוט רב. על סמך נתונים אלו הגיש התובע שמאות נגדית בה טען כי הנתבעת היא ברת-רשות במקרקעין ולכן אינה חייבת בתשלום היטל השבחה. כטענה חילופית, טען התובע כי כאשר לוקחים בחשבון תוספת עלויות לא משולמת, אין השבחה כלל וכלל, וממילא אין חיוב בהיטל השבחה.

7.
ביום 8.6.09 הגיע התובע עם השמאי בירנבאם לשומה מוסכמת שנוסחה כדלקמן:
"1. לנכס הנדון נערכה שומת היטל השבחה ע"י שמאי הועדה מר יעקב בירנבאום...
2.
הוגשה שומה אחרת ע"י שמאי הבעלים מר ציון עופרי בתאריך 13.8.08.
3.
לאחר שקיימנו דיונים מקצועיים בנושא והבאנו בחשבון הטענות השמאיות, הגענו לכלל דיעה כי יש להעמיד את סכום היטל ההשבחה כשומה מוסכמת בגין אישור הקלות לתאריך 19.9.07 כדלקמן:
ההשבחה לתאריך 19.9.07
1,728,200 ₪
היטל השבחה
864,100
₪
(שמונה מאות שישים וארבע אלף ותשעים ותשעה ₪)
ריבית והצמדה כחוק."
התובע שלח לנתבעת את טיוטת השומה המוסכמת, אך הנתבעת לא הייתה מוכנה לקבל שומה מוסכמת זו.

8.
ביום 24.11.09 או בתחילת דצמבר 2009 נחתמה שומה מוסכמת עליה חתמו השמאי בירנבאום, התובע והנתבעת באמצעות בעליה, מר קלוד נחמיאס, שנוסחה כדלקמן:

"1. לנכס הנדון נערכה שומת היטל השבחה ע"י שמאי הועדה מר יעקב בירנבאום...
2.
הוגשה שומה אחרת ע"י שמאי הבעלים מר ציון עופרי בתאריך 13.8.08.
3.
לאחר שקיימנו דיונים מקצועיים בנושא והבאנו בחשבון הטענות השמאיות, הגענו לכלל דעה כי יש להעמיד את סכום היטל ההשבחה כשומה מוסכמת בגין אישור הקלות לתאריך 19.9.07 כדלקמן:
ההשבחה לתאריך 19.9.07
1,670,468 ₪
היטל השבחה לתאריך 19.9.07 (50%)
835,234
₪
4.
היזם מר קלוד נחמיאס ומהנדס הפרויקט, טענו במסגרת הדיון כי במצב חדש נקבעו מטלות ציבוריות בגין הוצאות הפיתוח של המתחם ובהתאם להצעת מחיר של מר עשוש מאיר ובניו בע"מ (קבלנים לביצוע עבודות פיתוח) מטלה זו מוערכת בסך 1,114,000 ₪ לתאריך 18.6.09.
5.
בהתאם למוסכם עם מנהל מחלקת היטל השבחה מר קובי גרשוני, יקוזזו הוצאות הפיתוח של המתחם מההשבחה הנדונה תמורת הפקדת ערבות בנקאית כבטוחה, עד לאישורן של ההוצאות הנ"ל ע"י מחלקת תשתיות.
6.
לאור כל האמור לעיל עולה כי ההשבחה והיטל השבחה לתאריך קובע 18.6.09 יהיו במעוגל כדלקמן:
ההשבחה לתאריך 18.6.09
1,766,000 ₪
הוצאות משוערות לפיתוח האתר
1,114,000 ₪
ההשבחה
652,000
₪
היטל השבחה לתאריך 18.6.09
326,000
₪
(שלוש מאות עשרים ושש אלף ₪)
7.
שומה זו ממצה את כל טענות הצדדים, לרבות טענות משפטיות וקנייניות.
ריבית והצמדה ייגבו כחוק."

טענות הצדדים:
9.
מספר ימים לאחר החתימה על השומה המוסכמת שלח התובע מכתב דרישה לנתבעת לשלם לו את יתרת שכר טרחתו, אשר לטענתו, הוא זכאי לקבלו מאת הנתבעת. הנתבעת טענה כי התובע לא הפחית את שומת ההשבחה המקורית, וכי השומה הופחתה עקב טענה של קיזוז דמי פיתוח, טענה אותה לא העלה התובע בפני
הוועדה המקומית, אלא מנהל הנתבעת והמהנדס המפקח מטעמו.

10.
משלא שילמה הנתבעת לתובע את יתרת שכר הטרחה על פי ההסכם, הגיש התובע את תביעתו זו כנגד הנתבעת. בעלי הדין חזרו על טענותיהם הנ"ל.

העדויות והסיכומים:
11.
מטעם התובע העיד התובע בלבד, אשר נחקר חקירה שכנגד. מחקירתו הנגדית עולה שהתובע אכן לא העלה כל טענה של קיזוז היטלי פיתוח, ולא זכר מי העלה לראשונה טענה זו. כן עולה מחקירתו הנגדית כי התובע לא הבחין בין היטלי פיתוח ששילמה הנתבעת בגין המגרש עצמו, לבין עבודות פיתוח שביקשה הוועדה המקומית מהנתבעת לבצע במקרקעין מחוץ למגרש לגביו קיבלה הנתבעת את ההפחתה בהיטל ההשבחה. עדותו זו של התובע היא עדות יחידה, אשר חלות עליה הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש].

12.
מטעם הנתבע העידו העדים כדלקמן:
1)
המהנדס ברוך דן שלי, אשר העיד כי הוא זה שסיפק לתובע את כל הנתונים שביקש התובע ונתונים נוספים. עד זה העיד כי הוא התייעץ עם שמאי מקרקעין אחר, שביצע עבודה אחרת עבור הנתבע, ושמאי זה העלה את הרעיון להפחית מהיטל ההשבחה את עבודות הפיתוח שמבצעת הנתבעת עבור הוועדה המקומית. לאחר ששמע את עצתו של השמאי האחר, פעל בעניין זה, כאשר לתובע עצמו לא הייתה כל תרומה בעניין זה. מר שלי נחקר על תצהירו, ועדותו לא נסתרה;
2)
מר קלוד נחמיאס, מנהל הנתבעת. עד זה העיד כי היה יכול לקבל הנחה של 28% עד 30% מהיטל ההשבחה במו"מ עם הוועדה המקומית, בלי להיזקק לשירותיו של התובע. התובע לא העלה כלל את הטענה של קיזוז עבודות הפיתוח שביצעה הנתבעת עבור הוועדה המקומית, וכי מהחתימה על השומה המוסכמת נגרם לנתבעת נזק של 2.5 מליון ₪. עד זה נחקר על חוות דעתו, אך עדותו לא נסתרה.

13.
לאחר החקירות הנגדיות הגישו הצדדים את סיכומיהם.

דיון ומסקנות:
חיוב בר רשות בהיטל השבחה:
14.
מהעדויות עולה כי טענת התובע שלא ניתן לחייב את הנתבעת בתשלום היטל השבחה משום שהייתה ברת רשות במקרקעין לא התקבלה עקב כך שהנתבעת חתמה על כתב ויתור על טענה זו. טוען התובע כי הנתבעת לא גילתה לו על כתב הויתור לפני הגשת השומה שערך עבור הנתבע, ועל כן זכאי הוא לקבל את מלוא שכרו על פי החוזה שחתם עם הנתבעת.

15.
סבור אני שיש לדחות טענתו זו של התובע מהסיבות כדלקמן:
1)
התובע כשמאי אמון על הגשת חוות דעת שמאיות ולא על הגשת חוות דעת משפטיות. מאחר ולנתבעת היה יועץ משפטי בעת הגשת השומה והתובע ידע זאת, היה עליו להתייעץ עם היועץ המשפטי של הנתבעת, על מנת שלא לגרום נזק לנתבעת ולתאם עמו את הטענות המשפטיות. אם התובע היה עושה כן, היה מקבל את המידע ללא כל מאמץ;
2)
התובע כתב בחוות דעתו כי ביקר בנכס ובמשרדי הוועדה המקומית ביום 6.8.08. לא ידוע אילו מסמכים בדק התובע במשרדי הוועדה המקומית, שכן ביום 4.8.08 דרש התובע וקיבל מאת הנתבעת את המסמכים כדלקמן:
-
תקנון ותשריט התכנית החדשה כולל ההקלות;
-
תכנית הגשה (גרמושקה) המעודכנת שבגינה ניתן לנתבעת אישור להוצאת היתר בנייה;
-
נסח רישום מקרקעין ואישור זכויות מאת מינהל מקרקעי ישראל;
-
החלטת הוועדה המקומית לאשר ההקלה/ות;
-
מצב הזכויות במועד הזכייה במכרז ממ"י (אילו תבעו"ת חלו על הנכס);
-
חוזה פיתוח/חכירה עם ממ"י;
-
תשריט מפת מדידה של הפרויקט הנישום;
-
מחירי מכירה של יחידות דיור, משרדים, מסחר;
-
מחירי מכירה של חניות מקורות במרתף;
-
מחיר מכירה של חניות בקומה מפולשת;
-
עלויות ההתאמה מסגירת קומה מפולשת לחנייה סגורה ומחופה בחיפוי קשיח;
-
עלויות בנייה מ"ר מרתף חנייה;
-
העיכוב בזמן שנגרם כתוצאה משינויים אלו.
בחומר הראיות אין כל נתון כמה זמן הקדיש התובע ביום 6.8.08 לביקור במשרדי הוועדה המקומית וכמה זמן הקדיש לביקור בנכס לגביו ערך את השומה. מהמסמכים אותם דרש מהנתבעת עולה שהיה על התובע לבדוק חומר רב במשרדי הוועדה המקומית. התובע אמר בחקירתו הנגדית כי עיין בתיק הנכס במשרדי הוועדה המקומית, אך לאור הזמן המועט שעמד לרשותו, לא נראה שעין עיון מעמיק בתיק הנכס. סבור אני שאילו היה התובע מעיין עיון מעמיק בתיק הנכס, כפי שהיה חייב לעשות, היה מגלה את המסמך אודות הויתור על טענת בר-רשות, שכן תיק הנכס בוועדה המקומית הוא התיק שבו מרוכזים כל המסמכים אודות הנכס, לרבות מסמכים תכנוניים
ומשפטיים, לרבות חוזים, התחייבויות וערבויות בנקאיות או העתקים ממסמכים אלו. עובדה זו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה.

הפחתה מוסכמת בהיטל השבחה ללא עבודת התובע:
16.
טוענת הנתבעת כי גם ללא עבודתו של התובע, הייתה מקבלת הנחה של 28% עד 30% מהדרישה הראשונה של היטל ההשבחה.

17.
התובע לא הביא לעדות כל עד מהוועדה המקומית על מנת שיעיד על טענתה זו של הנתבעת. סבור אני שלא יהיה כל עד מטעם הוועדה המקומית שיעיד בבית המשפט שהדרישה הראשונה לתשלום דמי השבחה גבוהה בעשרות אחוזים מהדרישה האמיתית לתשלום היטל השבחה. על מנת להפחית את סכום היטל ההשבחה צריכה הוועדה המקומית להתבסס על שומה נגדית, ולא על סמך מו"מ שאינו מסתמך על שומה מקצועית.

הפחתת עבודות פיתוח:
18.
התובע העיד כי שלח לנתבעת דרישה להעביר אליו את הנתונים אודות עלויות עבודות הפיתוח שביצעה הנתבעת עבור הוועדה המקומית מחוץ לנכס ובקרבתו, ועל כן יש לדחות את טענת הנתבעת כי היא זו שהעלתה את נושא קיזוז עבודות הפיתוח.

19.
סבור אני שיש לדחות טענתו זו של התובע מהסיבות כדלקמן:
1)
בשומה המוסכמת, עליה חתם גם התובע, נכתב בפירוש כי מי שהעלה את טענת קיזוז עלויות עבודת הפיתוח הם מר נחמיאס ומר שלי. חתימת התובע על מסמך זה מהווה הודאת בעל דין על האמור בה;
2)
התובע ניסה לבלבל בין היטלי הפיתוח ששילמה הנתבעת בגין המגרש ובין עבודות פיתוח שביצעה הנתבעת עבור הוועדה המקומית מחוץ למגרש;
3)
התובע לא העלה טענה זו לא בשומה הנגדית שערך עבור הנתבעת ולא בטיוטה של השומה המוסכמת ששלח לנתבעת, שומה לה לא הסכימה הנתבעת.

מאמץ משותף להפחתת היטל ההשבחה:
20.
סבור אני שההפחתה של היטל ההשבחה נבעה כתוצאה ממאמץ משותף של התובע ושל מר נחמיאס ומר שלי. מהשומה המוסכמת עולה שכתוצאה מפעולותיו של התובע הופחת שווי ההשבחה מהסך 2,468,854 ₪ שנקבע בחוות דעתו של מר גרינבאום לסך 1,670,468 ₪ שנקבע בשומה המוסכמת, שכן את קביעת השווי של ההשבחה יכולים לקבוע השמאים בלבד, במו"מ ביניהם. את ההפחתה של הסך 1,114,000 ₪ יש לזקוף למאמציהם של מר נחמיאס ומר שלי, כפי שנאמר לעיל.

הסכום לתשלום:
21.
מאחר והשומות התייחסו לסכום המקורי של ההשבחה, אתייחס גם אני לסכום המקורי של ההשבחה ולסכום המקורי של ההפחתות.

22.
לאור האמור לעיל, הפחית התובע את שווי ההשבחה בסך 798,386 ₪. מאחר והיטל ההשבחה הוא 50% מההשבחה, הרי שעבודתו של התובע הביאה להפחתה בהיטל ההשבחה בסך 399,193 ₪. מסכום זה זכאי התובע לקבל 12.6%, בהתאם למוסכם בין הצדדים. שכרו של התובע בגין ההפחתה בהיטל ההשבחה הינו 50,298 ₪. הנתבעת שילמה לתובע מקדמה בסך 17,000 ₪ (לא כולל מע"מ) ועל פי ההסכם שבין הצדדים יש להפחית סכום זה מהסך 50,298 ₪. יתרת הסכום שעל הנתבעת לשלם לתובע הוא 33,298 ₪. בהתאם לחוזה בין הצדדים, יש להוסיף מע"מ על סכום זה.

סוף דבר:
לאור כל האמור לעיל, על הנתבעת לשלם לתובע כדלקמן:
1)
את הסך 33,298 ₪ + מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום הנקוב בשומה המוסכמת (24.11.09) ועד ליום התשלום בפועל;
2)
את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. אגרת המשפט תחושב על הסכום הנקוב בס"ק (1);
3)
שכ"ט עו"ד בסך 4,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום,
כ"ה ניסן תשע"ב, 17 אפריל 2012, בהעדר הצדדים.








א בית משפט שלום 14135-04/10 ציון עפרי נ' קלוד נחמיאס חברה לבניין בע"מ (פורסם ב-ֽ 17/04/2012)