פסקי דין על זהבה חיפי | פסקי דין על לירן חיפי | פסקי דין על פבל בריסקין | פסקי דין על ולריה בריסקין |

1073/09 א     02/05/2012




א 1073/09 זהבה חיפי, לירן חיפי נ' פבל בריסקין, ולריה בריסקין








בית משפט השלום בבאר שבע



ת"א 1073-09 חיפי ואח' נ' בריסקין ואח'


בפני



כב' השופטת
מיכל וולפסון






בעניין:
1
.
זהבה חיפי
ת.ז.
04009773
2
.
לירן חיפי

ת.ז.
037174885



ע"י ב"כ עו"ד


יובל
אליהו
התובעים


נגד



1. פבל בריסקין



ת.ז.
304435571
2. ולריה בריסקין

ת.ז.
310585799




ע"י ב"כ עו"ד יגאל
מינדל
הנתבעים



פסק
דין

1.
בפני

תביעה כספית על סך של 83,650 ₪ שהוגשה ביום 5.1.09 לפיצוי על נזקים שהתובעים טוענים
שנגרם להם בהקשר לביטול עסקת מכר דירה ע"י הנתבעים, ברח' הנרי קנדל 12/125 באר שבע
(להלן: "הדירה").


על פי העובדות נשוא כתב התביעה, התובעים ביקשו למכור את דירתם ולקנות דירה אחרת
וכך הגיעו ביום 25.3.08 בעזרת מתווכת לבדוק את הדירה.

לאחר משא ומתן מסוים שכלל גם החלפת מקררים, הצדדים סיכמו כי המחיר יהיה
510,000 ₪ והם לחצו על כך ידיים. למרות שנעשו כל הפעולות לקידום העסקה
הנתבעים הודיעו ביום 16.4.08 על ביטול העסקה ולאחר מספר ימים התברר לתובעים כי הנתבעים מכרו את הדירה במחיר של 545,000 ₪.


הפיצוי העיקרי הוא הפיצוי המוסכם של 10%
ולחלופין נזק מיוחד של
35,000 ₪, וכן עגמת נפש של 25,000 ₪. בכתב התביעה ישנן עוד חלופות פיצוי.

2.
בכתב ההגנה אין מחלוקת כי הנתבעים ביקשו למכור את הדירה ושהתובעים הגיעו אליהם באמצעות מתווכת ואף שהוסכם על מחיר הדירה והתכולה (המקרר), אך נטען שלא הייתה הסכמה
לגבי מועד הפינוי.

נטען כי היה עיכוב
בהשגת אישור זכויות ואז התובעת מס' 1 הציבה אולטימאטום כי ככל שלא יתקבל
אישור זכויות, התובעים יחפשו דירה אחרת. נטען גם שבהמשך להסכמה על המחיר והתכולה, הבהירו הנתבעים לתובעים שהמשך הטיפול וסיום תהליך כריתת העסקה
יועבר לעורכי דין של הצדדים. הוחלפו בין עוה"ד
טיוטות אך בפועל נותרו פערים
בהתייחס
לתשלומים, בין של הסכומים ובין של מועדיהם. גם הוכחשה הטענה שהחוזה בוטל. נטען שהוא לא נכנס לתוקף. נטען שלא הושגה גמירות דעת. לבסוף נטען כי ככל שנגרם לתובעים נזק, הוא נגרם מחמת פזיזותם
ורשלנותם.

3.
מטעם התובעים העידה גב' דינסין ויויאן שהייתה המתווכת בעסקה. היא העידה שאחרי שהצדדים סיכמו שהם הולכים על העסקה, בפגישה המשותפת בבית התובעים במוצאי
שבת, היא הציעה
שהם יערכו זכ"ד אך הם אמרו שאין צורך ואז היא הציעה שילחצו ידיים, וכך היה. באשר למקדמה - לפי זיכרונה סוכם על 10,000 ₪ ולא על 10% מהעסקה (עמ' 11 לפרוטוקול).

עו"ד חיים בן ר"מ
היה בא כוח הנתבעים בעסקת המכר.
לפי עדות הנתבעים הם פנו אליו לאחר הפגישה
להוציא טיוטה לצד שכנגד
תוך דיווח
תוכן ההסכמה. לדבריו נותרו סוגיות פתוחות לדוגמא, תשלומים ומועדי התשלומים (עמ'
46 לפרוטוקול). כלומר, שהצדדים סיכמו חלק מהסוגיות במגמה להתקדם לעבר עריכת חוזה מכר בעזרת עורכי הדין.
עו"ד בן ר"מ העיד שהוא יזם את העמידה על תשלום ראשון השווה ל-10% משווי העסקה למרות שהצדדים הסכימו אחרת (עמ' 46 לפרוטוקול). הסברו היה כדי שיהיה כיסוי לשכר הטרחה אם תהיינה תקלות, כגון שהעסקה תתבטל לאחר רישום הערת אזהרה (עמ' 47-46 לפרוטוקול).
התובעת מס' 1 העידה שגם סכום התשלומים, למעט הראשון, טרם סוכמו (עמ'
27-26 לפרוטוקול).
גם הנתבע מס' 1 העיד כי מבחינתו נותרו דברים פתוחים והוא טען שסוגיית המקדמה
נותרה פתוחה
ובמחלוקת (עמ'
32 לפרוטוקול).

עו"ד בן ר"מ גם העיד שהשינוי ברכיב זה היה תנאי בל יעבור מבחינתו לבדיקת יתר התיקונים לטיוטה וקידום העסקה
שהוא
שלח לעוה"ד של התובעים, באמצעות התובעת מס' 1, ולכן עד להסדרת הסוגיה הזו הוא לא המשיך לבדוק את התיקונים שהוצעו.

הוא גם
אישר שמבחינת הייעוץ
ללקוח, הוא לא הגביל
את הנתבע, להמשיך להציע את הדירה לאחרים, כי טרם נכרת בין הצדדים חוזה (עמ' 51 לפרוטוקול). הנתבע מס' 1 העיד ששמע שהתובעים עשו אותו דבר וחיפשו
גם דירה אחרת (עמ' 35 לפרוטוקול).

עיכוב נוסף בחתימה על חוזה המכר נוצר עד לקבלת אישור זכויות מהחברה המשכנת, שהתעכב בהמתנה
למכתב החרגה מהבנק המלווה את הפרויקט וקיומו של עיקול של המל"ל על זכויות החברה המשכנת בגין חוב שלה, אך ביום 14.4.08 הגיעו גם אישור הזכויות וגם מכתב ההחרגה וסוכם לחתום לפני פסח, בין הימים 17.4.08 או 18.4.08.

הנתבע מס' 1 הסכים בחקירתו כי אחרי הפגישה במוצאי שבת שבו הצדדים לחצו ידיים, הוא שוחח עם עורך דינו ונכח שהדברים
לא מסוכמים סופית ובפרט שיש בעיה עם התשלום הראשון (עמ' 38, 40 לפרוטוקול). התובעת מס' 1 העידה
שהסכום הנמוך של המקדמה היה מבחינתם
הכרח המציאות מבחינת יכולתם הכלכלית
(עמ' 25 לפרוטוקול).
התרשמתי מהעדויות כי בנקודה זו היה קושי לגשר את הפערים בין הצדדים, כאשר מצד אחד התובעים מתבססים על חישוב כלכלי מבחינתם וכנגד שיקולי בא כוח הנתבעים מהווה את הגורם הדומיננטי בהכרעה של הנתבעים לחלופה הגבוהה פי 5 מסכום המקדמה שסוכמה כפי שעולה מעדות התובעת מס' 1 והמתווכת.

העסקה לא יצאה לפועל אחרי שהנתבע מס' 1 הודיע על ביטול העסקה ביום 16.4.08 ובחקירתו הוא מאשר שהטעם לכך היה העדר הסכמות (עמ' 43 לפרוטוקול).

4.
המחלוקת בין עורכי הדין האם מתוך הראיות עולה שנכרת חוזה בין הצדדים, בעל פה, שבגין הפרתו על המפר לשלם פיצויים, שהיא עמדת ב"כ התובעים או שמא מדובר על משא ומתן שלא הבשיל לכלל גמירות דעת, והסכמה בעל פה שלא מהווה חוזה מחייב כעמדת בא כוח הנתבעים. בסיכומיו טוען ב"כ התובעים, עו"ד יובל אליהו

כי גם אם ביהמ"ש יסביר שהמשא ומתן לא הבשיל לקראת חוזה מחייב, זכאים התובעים לפיצוי מחמת העדר תום לב בניהול המשא ומתן (סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג -1973).

בא כוח התובעים שם דגש על כך שבמקביל הנתבעים המשיכו להציג את הדירה לאחרים ולנהל עם אחרים משא ומתן. בא כוח התובעים מפנה לעדות הנתבע מס' 1 (עמ' 35 לפרוטוקול). הנתבע מס' 1 אישר בעדותו האמורה שגם לאחר לחיצת הידיים במוצאי שבת המשיכו אנשים להגיע לדירה אך הוא לא אישר שניהל עם אותם אנשים משא ומתן. אבל, אין מחלוקת
שביום 17.4.08 הנתבעים חתמו על חוזה והם מכרו את הדירה ליהודית אדר (מוצג ת/5 למוצגי התובעים).

5.
לאחר ששקלתי את הראיות והתרשמתי מהעדים, לא מצאתי שבלחיצת הידיים במוצאי שבת ה- 29.3.08 נכרת בין הצדדים
חוזה מכר של מקרקעין בגין מכירת הדירה, כי התנאים עיקריים באותה הסכמה חסרו.
ההסכמה
על סכום העסקה ועל גובה המקדמה
בנוכחות המתווכת אינו יכול
להתגבר על כך שטרם סוכמו יתר התשלומים ומועדיהם ומועד הפינוי, שאלה כולם מעיקרי העסקה. כמו כן, במועד זה, לא הייתה בידי המוכרים, הנתבעים אסמכתא לזכויות הנמכרות שהן מיסוד העסקה.

היוזמה
של המתווכת
של לחיצת ידיים, לנוכח חוסר הסכמה לחתום על זיכרון דברים, יצרה מחויבות להתקדם במשא ומתן כאשר הדין מחייב את הצדדים גם בתום לב בתהליך זה, אך היא לא יצרה עסקה במקרקעין. בגדר אותה מחויבות נכללו הנושאים שכבר נסגרו בין הצדדים שהם סכום העסקה, התכולה כולל החלפת המקררים, וגם גובה המקדמה, הסכום הראשון בעסקה. ככל שהנתבעים חשו שלא בנוח עם הסכמתם בין מיד באותו ערב ובין לאחר שיחה עם עו"ד בן ר"מ, הדרך להתמודד עם מה שסוכם היה או לכבד את ההסכמה או להודיע במישרין בסמוך לאחר מכן על חזרה מההסכמה. הדרישות
המקצועיות של עו"ד בן ר"מ לא החליפו
את ההסכמה בין הצדדים או את הצורך להודיע על ביטול ההסכמה, אם הנתבעים סברו שהדרישה של עו"ד בן ר"מ מבוססת על עמדה מקצועית והסכמתם, לפני התייעצות עמו הייתה שגויה. השתכנעתי כי העסקה הייתה יכולה לצאת לפועל אם שני הצדדים היו מצליחים לגשר בין הפערים בעזרת עורכי הדין. לא הונחה בפני
תשתית ראייתי מספקת להעריך את סיכויי הגישור כי לא הוברר האם עמידה של הקונים, התובעים, על הסכום שהוסכם הייתה כורח המציאות הכלכלית שלהם או מטעמים אחרים.

הנטייה להביא את הצדדים לעסקאות מכר מקרקעין להסכמות, לפני שהתייעצו
עם עורכי דין, בין ע"י הסכמות בעל פה ובין על ידי המצאת טופס מובנה של זיכרון דברים, היא בעוכרי הצדדים בתיק זה. שכרו של המתווך משולם כאשר העסקה יוצאת לפועל אך צודק עו"ד בן ר"מ
שטיבה של עסקת מכר מקרקעין היא שיש לה היבטים
משפטיים לא מועטים
שאינם בידיעת הצדדים או המתווכים, ויש בהם להשפיע על מועדי תשלום, הסכומים לתשלום, מועדי פינוי
וכדומה.

מאחר והתובעת מס' 1 עובדת במשרד עורכי דין, הנתבעים היו כבר בקשר עם עו"ד בן ר"מ
ושניהם התכוונו שהעסקה תטופל על ידי עורכי דין, היה בידם להסכים על כניסה למשא ומתן מחייב, ולנהל את המשכו בסיוע של בעלי המקצוע, גם ללא חתימה על זיכרון דברים, או לחיצת ידיים.

6.
השתכנעתי מהראיות שבגלל הויכוח המקצועי על סכום התשלום הראשון לא התקדם עו"ד בן ר"מ במשא ומתן עם בא כוח התובעים, בהחלפת טיוטות, למרות שכן היה קידום בהשגת אישור הזכויות ומכתב ההחרגה
מבא כוח החברה המשכנת, עו"ד שלמה אביטן. בדיעבד לא ניתן ללמוד שפעולות אלה, מצד הנתבעים, כמוכרים, נעשו לקידום העסקה עם התובעים
כי ממילא הם רצו להתקדם
במכירה של הדירה, ובדיעבד חתמו עם גב' אדר ביום שסיכמו לחתום על חוזה מכר עם התובעים.

לנוכח פרק הזמן הקצר בין לחיצת הידיים בסוף חודש מארס לבין החתימה על חוזה המכר
עם צד שלישי, הנטל חל על הנתבעים להרים את נטל הבאת הראיות שלא ניתן להסיק מסמיכות התאריכים כי ניהלו במקביל משא ומתן עם צד ג' מבלי ליידע
את התובעים שהם עושים כן. הנתבעים לא הרימו נטל זה.

לכן השתכנעתי כי במועד כלשהו, ויתכן ובסמוך לאחר התייעצות עם עו"ד בן ר"מ, נוהל משא ומתן גם עם צד שלישי, שהבשיל לכלל הסכמה וחתימת חוזה, מספר ימים אחרי שאישור הזכויות אפשר את סיום העסקה.

אני מקבלת את עמדת ב"כ התובעים כי מדובר בחוסר תום לב במשא ומתן, בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי).

7.
התובעים עותרים כחלופה ראשונה לפצות אותם
בגובה ההפסד שלהם שנבע מכך שמאז שמכרו את דירתם ועד שרכשו דירה אחרת, במקום הדירה של הנתבעים, הייתה עליה משמעותית במחירי הדירות בבאר שבע של בין 10%–15%. נטען כי הדירה נמכרה ב- 506,000 ₪ ולמועד הגשת התביעה היה שוויה 560,000 ₪ כעולה מחוות
דעת השמאי דני כודדי שהוגשה מטעם התובעים.

לכך
משיב בא כוח הנתבעים, עו"ד יגאל מינדל
כי התובעים מכרו את דירתם לפני הפגישה במוצאי שבת
שמבחינתם מהווה את מועד כריתת החוזה. כי הם חתמו על חוזה מכר
עם בני הזוג איש ביום
28.3.08, יום שישי, יום קודם לפגישת לחיצת הידיים
ביום
29.3.08.
(מוצג ת/1, סעיף 27 לתצהירה של התובעת מס' 1).


מה שנכון לנתבעים, נכון גם לתובעים. גם אם התובעים התרשמו עוד לפני ה-29.3.08 מהצלחת העסקה עם הנתבעים, הנטל נופל על כתפיהם להוכיח שבין ה-25.3.08 (מועד המפגש הראשון) ולבין ה- 28.3.08, הם מצאו קונים לדירתם, ניהלו משא ומתן והכול היה מוכן לחתימה על חוזה, שכאמור נחתם יום קודם לביקור בדירת התובעים לבדוק את המקרר. הם לא הרימו נטל זה ולכן אני מקבלת את עמדת בא כוח הנתבעים, עו"ד מינדל, כי העסקה של המכירה ובכלל זה סכום העסקה גובשו בין התובעים למשפחת איש ללא קשר להתקדמות העסקה עם הנתבעים, ולא היה תנאי באותה עסקה שהיא תלויה בעסקה עם הנתבעים.


לפיכך, הפיצוי המחושב לפי הפסד שווי דירת התובעים אילו לא נמכר, אינו מהווה נזק שיש לפצות עליו. יחד עם זאת ניתן ללמוד מתוך אותו חוזה שהתשלום הראשון בחתימה
עמד על
10,000 ₪ והתשלום לאחר מכן, עיקר הסכום היה כפוף לגרירת משכנתא על ידם ומכתב כוונות, כאשר מועד התשלום נקבע להיות לא יאוחר מיום 30.5.08.


התובעים טוענים לנזק של הפרש שנשאו בו כתוצאה מביטול העסקה בין המחיר שסוכם
בינם לבין הנתבעים לבין הסכום ששילמו עבור דירה אחרת, העומד על 64,000 ₪. לא הונחה תשתית ראייתית לראש נזק זה. ב"כ התובעים
טען שבגלל ההפרה הם היו במצב שהיו צריכים להפר את החוזה שהם חתמו ב- 28.3.08. גם אלו עשו כן, על פי החוזה הנזק היה בגובה הפיצוי המוסכם של
50,600 ₪ (סעיף 8 (ב) לחוזה).

אך זו לא הייתה
החלופה הבלעדית, או זו שננקטה.


לחלופין הם עותרים לפיצוי בגובה ההפרש בין הסכום שהם היו משלמים לנתבעים אלו העסקה עמם יצאה לפועל
לבין הסכום שקיבלו מצד ג', הגב' אדר, שהוא 35,000 ₪. על פי החוזה בין הנתבעים ליהודית אדר, הם מכרו את הדירה במחיר של 545,000 ₪. לכך משיב בא כוח הנתבעים כי מקורו של הפער הוא בהבדל
בין תכולת
הדירה למכירה שסוכמה
בין התובעים לנתבעים לבין תכולת הדירה שנמכרה בפועל לצד ג'. לכך השיב בא כוח התובעים, עו"ד יובל אליהו
, כי מדובר בהרחבת חזית. בכך הוא צודק אך גם לא הונחה לטענה זו כל תשתית ראייתית וביהמ"ש אינו שמאי שיכול להעריך שוויים של מיטלטלין מתוך רשימה בחוזה. על אחת כמה וכמה
כשהצדדים לא שיערכו את שוויים בחוזה שהם כרתו.


התובעים
עותרים בנוסף לנזק מיוחד כדלקמן:
(1)
על הובלה כפולה של המיטלטלין. שכן על פי החוזה עם הקונים של הדירה שלהם הוסכם על מועד פינוי של יום
1.7.08. לאור ביטול העסקה
עם הנתבעים הם מצאו דירה חלופית ומועד מסירת החוזה היה
15.11.08. לטענתם סוכם עם הנתבעים על מועד מסירה של 25.6.08 שאז הם היו מפנים את המיטלטלין מדירתם לדירת הנתבעים . נתבע סכום של 660 ₪;

(2)

עלויות אחסון המטלטלין. נתבע סכום של 4,000 ₪;
(3)

עגמת נפש על כל הצער שנגרם להם והצורך לגור בצפיפות יחד עם ההורים. נתבע סכום
של 25,000 ₪.

8.
התובעים
ניזוקו מכך
שנוהל עימם משא ומתן בחוסר תום לב
שהופסק
כאשר נמצא קונה לדירה בסכום יותר גבוה. במקום דירת הנתבעים, התובעים רכשו דירת גן יותר יקרה (סעיף
6 לסיכומי התשובה של עו"ד יובל אליהו
, בא כוח התובעים). לפיכך, הנזק שלהם הוא פועל יוצא של העלויות שנדרשו להם שלא לצורך וגם עגמת נפש.


התובעים ניזוקו מניהול משא ומתן עמם תוך ניהול משא ומתן עם אחרים ובעקבות זאת הם נאלצו לרכוש דירה אחרת כאשר שיקוליהם לרכוש דירה משמעותית
יותר יקרה לא הובהרו וגם לא הונחה תשתית ראייתית למועד ביצוע העסקה והאם מחיר הדירה הושפע מעליית מחירים בשוק ובכמה. לפיכך, אני פוסקת להם פיצוי של עגמת נפש והפסדים בעין שהם דמי אחסון ודמי הובלה
למחסן במקום לדירה החדשה – סך הכול:
29,660 ₪ נכון להיום.

סוף דבר

9.
הנתבעים ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, סך של 29,600 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל וכן את הוצאותיהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום ההוצאה ועד ליום התשלום המלא בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך
של 6,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

מאחר ולא קיבלתי את ראש הנזק של הפרש בין מחיר הדירה שהתובעים מכרו לבין שוויה ליום הגשת התביעה, הנתבעים לא יישאו בהוצאות התובעים
בהקשר לשכרו
של השמאי דני כודדי
ושכר בטלה שנפסק לו בבית המשפט.

זכות ערעור תוך 45 ימים לבית המשפט המחוזי בבאר שבע.


המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתנה היום י' אייר תשע"ב, 2 במאי 2012, בהעדר הצדדים.








א בית משפט שלום 1073/09 זהבה חיפי, לירן חיפי נ' פבל בריסקין, ולריה בריסקין (פורסם ב-ֽ 02/05/2012)