פסקי דין על אהרון אמסלם | פסקי דין על אליעזר אמסלם | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ולבניה טבריה | פסקי דין על לאה אלון | פסקי דין על שרי (אלי) אלון |

216/11 ערר     03/01/2012




ערר 216/11 אהרון אמסלם, אליעזר אמסלם נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה טבריה, לאה אלון, שרי (אלי) אלון








ערר מס': 216/11
סימוכין ועדה מקומית: 20110258
מקום הבניה: טבריה

1. אהרון אמסלם

2. אליעזר אמסלם

העוררים

- נגד -

1. ועדה מקומית לתכנון ולבניה טבריה

2. לאה אלון

3. שרי (אלי) אלון

המשיבות

החלטה

רקע עובדתי

1. העוררים והמשיבות 2-3 (להלן: "המשיבות") הינם קרובי משפחה, והם בעלי זכויות במגרשי בנייה בעיר טבריה. המדובר במגרשים אשר נקבעו בתכנית ג/7505 כמגרשים המיועדים ל"מגורים ג'". תכנית זו קבעה את מגרשי הבנייה באזור, בצורה הבאה:


מגרשי העוררים מסומנים כמגרשים 89א ו-90ב (המגרשים המערביים), ואילו מגרש המשיבות מסומן כמגרש 89ב. מגרש 97 מסומן כאזור מגורים ג', אולם ברור כי אין המדובר במגרש המיועד לבנייה, הן לנוכח גודלו, והן לנוכח צורתו.
2. אף אחד מהצדדים לא ציין בדיוק את המועד בו נבנו דירות העוררים, אולם ברור כי המדובר בדירות פרטיות אשר נבנו בבנייה נמוכה, על אף שהמדובר באזור מגורים ג', אשר אמור להוות שטח לבנייה רוויה (נעמוד על נושא זה בהמשך). האינדיקציה היחידה שקיבלנו לגבי מועד הבנייה היא טענת המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") כי אלו ביצעו את הבנייה עוד בטרם אישורה של תכנית ג/7505.

3. בשלהי שנת 2008 הגישו המשיבות בקשה להקמת בניין חדש, הכולל שלוש קומות מעל קומת מרתף. שטח הבנייה שהתבקש במסגרת בקשה זו היה 726 מ"ר של שטח עיקרי, וכן שטחי שירות של 427 מ"ר, והכל ליחידת דיור בודדת על המגרש. המדובר בבנייה אשר על פי ההיתר, אמורה הייתה להיות בגובה כולל של 16.5 מ', מתחתית קומת החניה ועד לקצה הגג העליון. ראוי לציין כי על פי הבקשה, תוכננו שלושה מקומות חניה בלבד בקומת החניון, כאשר זו תוכננה, רובה ככולה, מתחת למפלס הקרקע הטבעית במקום.

4. העוררים לא עשו מאומה בשלב זה. לטענתם, הם סברו כי המשיבות יקימו בית דו משפחתי דו קומתי על החלקה, ועל כן הם לא התנגדו לכך. אם הם אכן סברו כך, הרי שהדבר לא נבע מכך שהם טרחו לעיין בבקשה. אילו הם היו עושים כן, אפילו עינם הבלתי מיומנת הייתה יכולה לראות את היקף הבנייה המתוכנן, אשר אינו מזכיר במאומה בנייה של בית דו משפחתי בשתי קומות בלבד.

5. על אף שבבקשה לא נרשם כי נדרשת הקלה, דרשה הוועדה המקומית מהמשיבות לפרסם הקלה בקו הבניין, של הבריכה. בחודש מאי 2009 בוצע פרסום של הקלה זו. העוררים טוענים (ובכל המלל הרב שבו הותקפנו בכתב התשובה מטעם המשיבות, לא נשמעה מילה המכחישה טענה זו) כי הפרסום לא בוצע כדין, שכן לא נשלחה הודעה לגובלים על ההקלה המבוקשת.

6. על בסיס הבקשה שהוגשה (ואשר תוקנה במקצת לאחר הגשתה) הוצא למשיבות היתר בנייה, בחודש ינואר 2010. על בסיס ההיתר החלו המשיבות לבצע את הבנייה, תוך שהן משקיעות, לטענתן, מיליוני ש"ח, בבניית השלד. בחודש נובמבר 2010, לטענת המשיבות, כבר היה השלד גמור. חרף זאת, בשלב זה טרם נקטו העוררים בפעולות כלשהן להפסקת הבנייה.

7. בשלהי שנת 2010 הוגשה בקשה להיתר שינויים על ידי המשיבות, הכוללת הוספת מקומות חניה רבים בקומת החניה, וכן שינויים בקומת המרתף. בעוד הבקשה אינה מציגה תוספת של שטחים עיקריים (למעשה, בבקשה נטען כי השטח העיקרי הוקטן), סך כל שטח הבנייה גדל ללמעלה מ-1,400 מ"ר (עיקרי + שירות). בחודש ינואר 2011 החליטה רשות הרישוי לאשר את היתר השינויים, ובחודש מאי 2011 יצא היתר זה למשיבות.

8. רק לאחר הוצאת היתר הבנייה למשיבות, פנו העוררים לראשונה לוועדה המקומית, ושטחו את טענותיהם בפני
ה, תוך שהם מצרפים חוות דעת מטעמם, מדוע המדובר בבנייה שלא ניתן היה לאשרה. בחוות הדעת פורטו חריגות אשר קיימות, לדעת האדריכל מטעם העוררים, בקווי הבניין, במספר הקומות, בשטחי הבנייה, ועוד.

9. עוד בטרם התקבלה הפנייה מטעם העוררים, הוציאה הוועדה המקומית צו הפסקת עבודות למשיבות, בשל חריגות בנייה מההיתר. הצו בוטל לאחר כחודש, ובין הוועדה המקומית לבין המשיבות נכרת הסכם פשרה, אשר נתן למשיבות אפשרות להמשיך בבנייה, בכפוף לביצוע התאמות מסוימות. על בסיס ההסכמות הללו, הוצא למשיבות היתר בנייה מתוקן, בחודש אוגוסט 2011.

10. העוררים פנו לבית משפט השלום, בבקשה לקבלת צו מניעה זמני, האוסר על ביצוע הבנייה. בקשתם נדחתה בעיקר מסיבות של שיהוי וחוסר ניקיון כפיים (אי גילוי העובדה כי ידעו אודות התקדמות הבנייה זמן רב לפני הפנייה לבית המשפט), ומאזן הנוחות הנוטה לכיוונן של המשיבות (אליבא ד'בית המשפט). בית המשפט הנכבד אף התייחס לטענות התכנוניות שהועלו על ידי העוררים, אולם מאחר והמומחיות בעניין זה אינה נתונה לו, אין אנו רואים ממילא את עמדתו כמנחה אותנו, ואנו סבורים כי עלינו לבחון ממילא את הדברים מהיסוד (מה עוד שלנגד עיניו של בית המשפט באותו השלב עמדו טענות חלקיות בלבד, בשל העובדה כי המדובר בדיון בהליך ביניים), ועל כן לא נתייחס לממצאיו בנושאים התכנוניים.

11. מכאן הערר שבפני
נו. העוררים טוענים כי לאור החריגות המרובות בהיתרי הבנייה, יש לבטלם כליל ולהורות על הריסת המבנה. המשיבות סבורות כי המדובר בשיהוי חמור, השולל מהעוררים כל סעד, וכן כי אין לאלו זכות ערר כלל, מאחר ואין חריגות מהוראות התכניות החלות על הקרקע. גם הוועדה המקומית סבורה כי ההיתרים שהוצאו תואמים את הוראות התכניות החלות על הקרקע, ועל כן יש לדחות את הערר על הסף, ולחילופין לגופו.

המסגרת התכנונית

12. על החלקה חלות מספר תכניות. הראשונה שבהן היא תכנית המתאר של העיר, תכנית ג/287. תכנית זו הינה תכנית כללית, הקובעת את ההוראות מכוחן ניתן לאשר תכניות מפורטות על הקרקע. על פי סעיף 129 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), הוראותיה של תכנית המתאר גוברות על הוראותיה של תכנית מפורטת, המאושרת מכוחה. על פי תכנית זו, המדובר היה באזור מגורים ב'.

13. בתכנית ג/287 נקבעו מספר הגדרות, המתייחסות לכל מרחב התכנון של העיר. לדוגמה, התכנית מגדירה "מרתף", בדרך הבאה:

"מרתף" מובנו החלל, שמתחת לקומת הקרקע או קומת הקרקע התחתונה של בית, שגובהו אינו עולה על 2.20 מטרים ושום חלק מחלקיו אינו יותר מכדי 1.30 מטר מעל למפלס המאושר של הקרקע הגובלת אותו בסמוך לו, או מעל המפלס הממורק כמות שהוא של הקרקע הגובלת אותו בסמוך לו, הכל לפי המפלס הנמוך יותר.

ואילו קומת קרקע מוגדרת כך:

"קומת קרקע", לגבי בית, מובנה אותה קומה הנמצאת לא יותר מכדי 1.5 מטר מעל פני המפלס הבינוני הממורק המאושר של הקרקע המקיפה את הבית סביב בסמוך לו.

וכך הוגדרה קומת עמודים:

"קומת עמודים", לגבי בית, מובנה קומה הנמצאת לא יותר מכדי 1.5 מטר מעל פני המפלס הבינוני הממורק המאושר של הקרקע ושאינה סגורה על ידי קירות חצוניים ושגובהה מהרצפה עד מפלס התקרה אינו עולה על 2.40 מטר.

תכנית ג/287 קובעת, אם כן, הוראות ברורות לגבי מרתפים וקומות קרקע. קומת מרתף אינה יכולה לבלוט יותר מ-1.3 מ' מעל פני מפלס הקרקע המאושר. קומת הקרקע או קומת העמודים אינן יכולות להיות יותר מ-1.5 מ' מעל המפלס המאושר הממוצע של הקרקע המקיפה את הבניין. כן נקבע כי גובהה של קומת עמודים אינו יכול להעלות מעל 2.4 מ' (נטו).

14. על פי הוראות תכנית ג/287, באזור מגורים ב' גודל המגרש המינימאלי עמד על 600 מ"ר, שטח בנייה כולל של 100% (כולל "נספח" - מבנה עזר), בשלוש קומות מעל קומת עמודים. התכנית קבעה כי באזור מגורים ב', הבנייה היא של עד 9 יחידות דיור למגרש (דהיינו, 15 יחידות דיור לדונם). ברור כי הכוונה היא לאפשר בנייה רוויה מאוד באזורים אלו.

15. בשנת 1991 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/4101. גם תכנית זו נקראת "תכנית מתאר", על אף שהיא חלה רק על חלק משטח העיר. התכנית אינה מבטלת את הוראות תכנית המתאר של טבריה בשטחים עליה היא חלה (ונאמר בה מפורשות כי אחוזי הבנייה, לדוגמה, יחושבו על פי תכנית המתאר הנ"ל), אלא קובעת הוראות חדשות לגבי הקרקעות הכלולות בה. ככל שישנן אי התאמות בין תכנית המתאר הכללית לתכנית ג/4101, כמובן שהוראות האחרונה גוברות. אולם מה שלא בוטל בה, ממשיך לחול גם כעת.

16. על פי תשריט תכנית ג/4101, סומן האזור בו נמצאים המגרשים כאזור מגורים ג', כמגרש מס' 5, הנמצא באזור תכנון ו'. בתקנון התכנית הנ"ל נרשמו לאזור זה ההוראות הבאות:

"אזור מגורים ג':
אזור תכנון ה' - מגרשים 4,5.
אחוז הבניה המותר: 100%.
גודל מינימלי של מגרש - 600 מ"ר (או מגרש קיים).
גובה הבנינים לא יהיה יותר מ-3 קומות מעל קומה מפולשת.
מרווחים מינימליים 5 מ' קדמי, 4 מ' צדדי, 6 מ' אחורי."

ראוי לציין כי לכאורה קיימת אי התאמה מסוימת בין התשריט לתקנון, שכן אזור מגורים ג' כולל גם את אזור תכנון ה', וגם את אזור תכנון ו', אולם מאחר ונאמר מפורשות כי ההוראות בעניין כוללות גם את מגרש 5 (עליו נמצאים המגרשים), הרי שברור כי הכוונה היא לשני אזורי התכנון.
17. סעיף 13 לתקנון תכנית ג/4101 (הנושא את הכותרת "תכניות מפורטות") קובע כדלקמן:

"א) התכנית קובעת חלוקה לאזורי תכנון, כפי שמופיעים בתשריט. לכל אזור תכנון תוכן תכנית מפורטת כמתואר להלן. בכל תכנית מפורטת יכלל סעיף המפנה את המעיין להוראות התכנית ומדגיש כי הכפיפות לכל הוראות התכנית מהווה הוראה עיקרית. היתרי בניה על פי סעיף 145(ב) לחוק התכנון והבניה ינתנו רק לאחר אשור תכנית מפורטת הכוללת בינוי של כל אזור תכנון.

ב) גבולות התכניות המפורטות יקבעו על פי גבולות אזורי התכנון המסומנים בתשריט. עם זאת, ניתן יהיה, במידת הצורך, לערוך תכניות מפורטות בשטחים קטנים יותר באזורי המגורים בהנחיית הועדה המקומית, בתנאי שישמר רצף של תכניות מפורטות, ללא מרווחים וללא כפילויות.

ג) תכנית מפורטת תוגש בקנה מידה 1:1250.

ד) כל תכנית מפורטת תפרט ותכלול, בין היתר, תכנית בינוי בקנה מידה 1:500 וחתכים בקנה מידה 1:200 לתאור הדברים הבאים:

(1) העמדת בנינים, גדלם, גובהם, צורתם הכללית והמרחקים ביניהם.
(2) התוויית הדרכים, המדרכות, הגישות לבנינים והמעברים ביניהם, לרבות ציון גובה המפלסים העיקריים.
(3) גובה מפלסי הקרקע הסופיים.
(4) מקומם והעמדתם של מתקנים הנדסיים ומערכות תשתית.
(5) סדורי חניה, חישוב מספר מקומות החניה, גישות ויציאות של כלי רכב.
(6) תכנית פיתוח כללית המראה קירות תמך עיקריים, מערכת הולכי רגל, שבילים, חניה וכו'.
(7) שטחים פתוחים.

18. אין המדובר בעניינים של מה בכך. התכנית, אשר הינה מתארית באופייה, לא נועדה לאפשר הוצאת היתרי בנייה כלשהם, כל עוד לא הוכנו תכניות מפורטות במתחמי התכנון, המבצעות הסדרה מפורטת של כל הנושאים החשובים המופיעים בסעיף 13 הנ"ל. הכוונה הייתה כי יבוצע תכנון מסודר של כל תא שטח בפני
עצמו, בטרם יחלו בהוצאת היתרי בנייה במקום.

19. עוד בטרם פורסמה לתוקף תכנית ג/4101 (אך הרבה לאחר אישורה), פורסמה לתוקף תכנית ג/4717. תכנית זו, על פי הגדרתה, הינה שינוי לתכנית מתאר ג/4101, אולם היא גם מהווה תכנית מפורטת לאזורי התכנון ה' ו-ו' (בין היתר), כפי שנדרש בתכנית ג/4101. תכנית זו קובעת מפורשות כי חלות עליה הוראות תכנית ג/4101, וכן כי בכל עניין שהוראות תכנית ג/4717 אינן עולות בקנה אחד עם הוראות תכנית המתאר של טבריה (דהיינו, תכנית ג/287), על שינוייה, קובעות הוראות התכנית המאוחרת. תכנית זו ביצעה חלוקה של מגרש 5 בתכנית ג/4101 לשישה מגרשים (מגרשים 89-94), בצורה הבאה:



20. התכנית קבעה למגרשים אלו את ההוראות הבאות:

"1) האזור מיועד לבניה למגורים.
2) אחוז הבניה המותר - 100%.
3) בחלקות בהן ההפקעה לצרכי ציבור עולה על 40% אחוז הבניה מותר יהיה 110%.
4) גובה הבנין לא יעלה על שלוש קומות מעל קומה מפולשת.
5) קווי בנין:
לכביש 348 - 5 מ'.
קו בנין צדדי - 4 מ'
במגרשים 89-92 - קו בנין אחורי (כלפי הדרך) - 2 מ'.
במגרשים 81-88 - קו בנין אחורי - 5 מ'

21. ניתן לראות את הכוונה בתכנון זה - המגרשים במתחם הינם מגרשים גדולים (למעט מגרשים 93 ו-94, אשר הינם נמוכים בהרבה מהדרך), אשר לכל אחד מהם מפנה לנוף מעל הכביש, ולכן ניתן לבצע במסגרתם תכנון שאינו פוגע. עם זאת, חרף הוראות תכנית ג/4101, לא בוצע במסגרת תכנית זו תכנון מפורט הכולל תכנית בינוי, ממנה ניתן יהיה ללמוד על דרך העמדתם של המבנים במתחם, את גובה המפלסים העיקריים, מפלסי הקרקע הסופיים, ועוד.

ראוי להדגיש, כי במסגרת תכנית זו, היו המגרשים של העורר מס' 1 והמגרש של המשיבות מגרש בנייה אחד (מגרש 89), והיה מתוכנן לקום בו מבנה בודד. כל עוד זה היה המצב, כאמור, ניתן היה לבצע תכנון של מבנה בעל שלוש קומות מעל קומה מפולשת, מבלי לפגוע באיש.

22. בשנת 2000 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/7505. תכנית זו הינה תכנית המשנה את תכנית ג/4101, ואת התכניות המפורטות שאושרו מכוחה, לרבות תכנית ג/4717. תכנית ג/7505 הינה תכנית מורכבת למדי, הכוללת 27 עמודי תקנון, תשריט (אשר חלק ממנו הוצג לעיל), תכנית בינוי רעיונית ותכנית בינוי מפורטת לחלק מאזורי התכנון (אך לא לקרקעות נשוא הערר). התכנית קובעת כי ניתן להוציא היתרי בנייה במגרשים בהם הוראות הבנייה חופפות וזהות להוראות תכנית ג/4101 והתכניות המפורטות ג/4594 ו-ג/4717. כן נקבע כי התכנית משנה הוראות של תכניות מתאר ככל שקיימת סתירה ביניהן (דהיינו, אין שינוי לתכנית המתאר ג/287, ככל שאין סתירה עם הוראות תכנית זו).

23. התכנית ג/7505 כוללת תכנית בינוי רעיוני, אשר נועדה לשמש הסבר לתכנית, ומראה את מגמות התכנון, על פיו יש לבצע את תכניות הבינוי המפורטות לכל אחד מאזורי התכנון. ניתן לראות בו כי המגורים מתוכננים באופן שבו כל מבנה מקבל מבט מלא לנוף, ללא חסימות (ראה לדוגמה חתך 9, המציג בבירור את צורת הבנייה של המגורים באופן שכזה, כאשר המלון המוצג במפלס הנמוך מהם, ברקע, נמצא במרחק שאינו יוצר הסתרה לבתי המגורים).

24. סעיף 13 לתקנון תכנית ג/7505 קובע כדלקמן:

א. התכנית קובעת חלוקה לאזורי תכנון, כפי שמופיעים בתשריט. לכל אזור תכנון תוכן תכנית בינוי מפורטת כמתואר להלן. בכל תכנית בינוי מפורטת יכלל סעיף המפנה את המעיין להוראות התכנית ומדגיש כי הכפיפות לכל הוראות התכנית מהווה הוראה עיקרית. היתרי בניה על פי סעיף 145(ב) לחוק התכנון והבניה ינתנו רק לאחר אישור תכנית בינוי מפורטת הכוללת בינוי של כל אזור התכנון. תכניות הבינוי המפורטות יהיו כפופות להוראות תכנית "הבינוי הרעיוני".
בכל מקרה של סתירה בין תכנית הבינוי המפורטת ובין התקנון ותכנית הבינוי הרעיוני קובעות הוראות התקנון והבינוי הרעיוני.

ב. תכנית הבינוי המפורטת של אזור תכנון א', ב' מהווה חלק בלתי נפרד מתכנית זאת. תכניות הבינוי של אזורי התכנון האחרים יאושרו ע"י הועדה המחוזית לכשיוגשו ע"פ קצב הפיתוח. למען מנוע ספק אשור תכניות הבינוי ע"י הועדה המחוזית אינו דורש תהליך הפקדה אלא בא לאשר התאמת תכניות הבינוי המפורטות לתכנית הבינוי הרעיוני ולפרט את הבינוי הרעיוני."

ג. ...

ד. כל תכנית בינוי מפורטת תפרט ותכלול, בין היתר, תכנית בינוי בקנה מידה 1:500 וחתכים בקנה מידה 1:250 לתאור הדברים הבאים:

(1) העמדת בנינים, גדלם, גובהם, צורתם הכללית והמרחקים ביניהם.
(2) התוויית הדרכים, המדרכות, הגישות לבנינים והמעברים ביניהם, לרבות ציון גובה המפלסים העיקריים.

(3) גובה מפלסי הקרקע הסופיים.
(4) מקומם והעמדתם של מתקנים הנדסיים ומערכות תשתית.
(5) סדורי חניה, חישוב מספר מקומות החניה, גישות ויציאות של כלי רכב.
(6) תכנית פיתוח כללית המראה קירות תמך עיקריים, מערכת הולכי רגל, שבילים, חניה וכו'.
(7) תכניות פיתוח של השטחים הפתוחים.
(8) תכנית נפרדת של כל מפלס בכל בנין ובנין בקנה מידה 1:500.
(9) חתך טיפוסי של כל בנין בקנה מידה 1:250.
(10) שלבי הביצוע של חלקי התכנית השונים להבטחת השלמות התפעוליות והארכיטקטוניות בסיום כל שלב ביניים
(11) תכנית להסדרת תנועה באישור הגורמים המוסמכים כפי שייקבעו ע"י הוועדה המקומית והוועדה המחוזית.

25. חשוב להדגיש - אישורן של תכניות הבינוי המפורטות צריך להתבצע בוועדה המחוזית, ולא בוועדה המקומית (ולמען הסר ספק, המדובר בתכנית שאושרה לאחר תיקון 43 לחוק, ועל כן לא ניתן לטעון כי המדובר בסמכויות שהואצלו אגב התיקון הנ"ל לוועדה המקומית). תכנית ג/7505 אוסרת באופן מפורש ושאינו משתמע לשני פנים, כי אין להוציא היתרי בנייה כל עוד לא אושרו תכניות הבינוי הללו, בוועדה המחוזית. על כן, נדרש אישור של רשות מוסמכת (במקרה זה, הוועדה המחוזית) לבינוי המוצע, בטרם ניתן יהיה להוציא היתר.

26. בנוסף, נקבעה בסעיף 14(ה) לתקנון התכנית ג/7505, ההוראה הבאה:

"בכל מגרש בו מותרת בניה, גובה הבניינים בכל חתך לא יעלה על 3 קומות מפני הקרקע הסופיים עליהם עומד המבנה"

דהיינו, גם כאשר מותרת בנייה של שלוש קומות מעל קומת עמודים מפולשת, עדיין בכל חתך לא ניתן לאשר בנייה העולה על שלוש קומות מפני הקרקע הסופיים.

27. אזור מגורים ג' מטופלים בתכנית ג/7505 בסעיף 16יז. בסעיף זה נקבעו ההוראות הבאות:

"1. מגרשים מספר 89 עד 94 ומגרש מס' 96, 97 באזור תכנון ו' מיועדים לאזור מגורים ג'.

2. השימושים המותרים למגורים בלבד.

3. גובה הבנין לא יעלה על שלוש קומות מעל קומה מפולשת.

4. אחוז הבניה המותר: שטח עיקרי מעל מפלס הכניסה 100%.
שטח שירות מעל מפלס הכניסה 60%.
במגרשים בהם ההפקעה לצרכי ציבור היא מעל 40%, הבניה המותרת לשטח עיקרי מעל מפלס הכניסה תהיה 110%.

5. קווי בנין:
לכביש 348 - 5 מטר
לכביש 350 - 4 מטר
קו בנין צדדי - 4 מטר
במגרשים 89-94 - קו בנין אחורי - 2 מטר.
במגרש 96 - קו בנין אחורי - 2 מטר.

6. חלקה מס' 97 - גודלה של חלקה זאת קטן מגודל מגרש מינימלי.
החלקה מיועדת להשלמה של חלקות 93, 94. לא ניתן לבנות על חלקה זאת ללא איחוד עם אחת מהחלקות 93, 94.

28. ראוי גם להוסיף, כי בשנת 2007 אישרה הוועדה המקומית תשריט איחוד וחלוקה (תשריט 5/301), אשר מסיבה כלשהי צוין עליו כי הוא תואם את תכנית ג/4717 (אשר שונתה שבע שנים קודם לכן). בתשריט זה פוצלה חלקה 97 הנ"ל לשני חלקים. חלקה הצפוני אוחד עם חלקה 93 (כך שגודלה של זו עולה על 600 מ"ר), בעוד החלק הדרומי שלה נותר ללא שינוי. מסיבה כלשהי, התשריט הנ"ל אינו משתקף בבקשות, ולמעשה חלקה 97 הופכת בבקשה לדרך גישה לדירות המוצעות. הדבר נוגד את תשריט החלוקה הנ"ל, שכן הוא מייצר חלקה שאינה עומדת בגודל המגרש המינימאלי הנדרש על פי התכניות החלות על הקרקע (חלקה 93, המופיעה בתשריט החלוקה כחלקה 48, ההופכת למגרש 204).
29. בנוסף לתכניות הללו, קיימות שתי תוכניות נוספות החלות על הקרקע. תכנית טה/מק/ג/14/287 הינה תכנית המסדירה את שטחי השירות בעיר. השפעתה על תיק זה זניחה יחסית, ואין אנו מוצאים לנכון לפרט את הוראותיה. תכנית נוספת היא תכנית ג/11764, אשר הינה התכנית המסדירה את בנייתם של חניונים בעיר.

בתכנית ג/11764 קיימת הגדרה לחניון תת קרקעי, בזו הלשון (סעיף 1.6 לתקנון התכנית):

"חלק מבנין שחללו בין רצפתו ותחתית תקרתו נמצא כולו או רובו מתחם (צ"ל "מתחת" - ו.ע.צ.) למפלס פני הקרקע המקיפה אותו, או מתחת למפלס כביש או מדרכה הנמצאים במרחק אשר אינו עולה על 1.5 מ' ממישור הקיר החיצון של קומת המרתף ובנוסף: גובה קומת מרתף לחניה לא יעלה על 2.20 מ' שימדדו מרצפתה עד תקרתה או עד תחתית קורה נושאת במקום שקימת כזאת. אם תותר הצבת מתקן חניה דו-קומתי לא יעלה גובה קומת המרתף על 5.00 מ'.

לעניין זה "מפלס פני הקרקע" וכן "מפלס כביש או מדרכה" - הגובה של כל אחד מהם במרכז מישור הקיר החיצון כאמור, ולגבי קיר שיש בו תפרי התפשטות גובה של כל אחד מהם במרכז שבין כל שני תפרי ההתפשטות האמורים או במרכז שבין תפר התפשטות הסמוך לקצה הבנין ובין קצה הבנין."

30. ההגדרה הנ"ל הינה ברורה לחלוטין. על מנת שחניון ייחשב לתת קרקעי, החלל שלו אמור להיות ברובו מתחת למפלס פני הקרקע המקיפה אותו (הכביש אינו רלוונטי במקרה זה, שכן הוא נמצא במרחק רב יותר מ-1.5 מ' מהחלקה), במרכז הקיר החיצוני. אם מפלס הקרקע במרכז הקיר הגובל בה נמוך מאמצע חלל המרתף, אין המדובר במרתף תת קרקעי.

31. פרשנות זו מתחייבת גם מהעובדה כי לשונית, הפרשנות שהוצעה על ידי המשיבות (לפיה די בכך שמרבית המרתף נמצא מתחת לקרקע בחלק הגבוה של המגרש), אינה הגיונית. התכנית קובעת כי המרתף צריך להיות תת קרקעי, כך שרובו יהיה מתחת לפני הקרקע. מקום בו הוא בולט כולו, אפילו בחזית מסוימת, מפני הקרקע, הוא אינו יכול להיחשב, מבחינת השפה, כתת קרקעי (כפי שנראה בהמשך, אכן הפרשנות הנ"ל הובילה לתוצאה איומה מבחינת צורת הבנייה).

הפרשנות אינה יכולה להיות מנוגדת לשפה עצמה. פרשנותו של מושג אינה יכולה להיות מנוגדת למשמעותו הטבעית בשפה העברית. דברים אלו נלמדים מהאמור בבג"ץ 5133/06 התנועה לאיכות השלטון בישראל נ' הממונה על השכר והסכמי העבודה במשרד האוצר ואח', פורסם במאגר נבו:

"את התהליך הלשוני נפתח בבחינת לשונו של החוק, כדי לבחון, האם לפרשנות המוצעת על ידי העותרת - לפי מוסמך הממונה (ואף מחויב) לכלול בדוח את שמות העובדים - יש אחיזה בלשון החוק... על הפרשן ליתן ללשון החוק אך אותה פרשנות שהוא יכול לשאת מבחינה לשונית. אין לך משמעות "נכונה" של דיבור, אם אין לה עיגון לשוני ולו מינימאלי בתורת הלשון. חייבת להיות נקודת אחיזה ארכימדית לפירוש הנכון בלשון החוק..."

מבנה הנמצא כולו מעל מפלס הקרקע הגובלת בו, אינו יכול להיחשב כ"תת קרקעי". זוהי פרשנות בלתי סבירה לחלוטין. כל עוד החניה נמצאת מתחת למפלס הקרקע הגובלת, ניתן לראותה כתת קרקעית. אולם כאשר היא בולטת מעליה, המדובר בחניה מעל הקרקע, ויש לראותה ככזו, לכל דבר ועניין.

32. התכנית ג/11764 ממשיכה וקובעת כדלקמן, בסעיף 2.1 לתקנונה:

"הועדה המקומית רשאית להתיר הקמת קומות לחניון תת-קרקעי בבניין עפ"י תקן החניה המחייב בהתאם לתנאים ולהוראות תכנית זו ובלבד שהשטח המיועד לחניה ולשמושים המותרים הנוספים כאמור, יהיה למתקנים הנדסיים לצרכי חשמל, איורור ומיזוג מעליות, מחסנים דירתיים בשטח של עד 6.0 מ"ר נוט ליח"ד וכן מתקני בזק."

ואילו בסעיפים 2.3-2.4 לתקנון התכנית הנ"ל נקבעו ההוראות הבאות:

"2.3 קו בניין בחניון תת-קרקעי יהיה בהתאם להוראות התכנית החלה על אותו בניין.

2.4 למרות האמור בסעיף 2.3 לעיל, הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בחניון תת-קרקעי, חריגה מקו הבניה עד למרחק אפס (0)."

שני סעיפים אלו מלמדים אותנו כי בחניון הנמצא מתחת לפני הקרקע, רשאית הוועדה המקומית להתיר בנייה עד לגבול המגרש. זאת מאחר והמדובר בבנייה הנמצאת מתחת לפני הקרקע, ועל כן המטרדים הרגילים הנוצרים כתוצאה מבנייה בגבול המגרש, אינם מתקיימים.

33. חשוב להבין - בנייה בקו אפס הינה בלתי רצויה. היא מותרת רק במקרים חריגים ביותר, כאשר יש בנייה בשני מגרשים גובלים המבקשים לבצע בנייה צמודה, או במקרים חריגים בהם אין ברירה (כגון כאשר מבקשים להקים ממ"ד כתוספת לבניין קיים, כאשר אין חלופה אחרת על המגרש. בנייה בקו אפס במקרים אחרים פוגעת במגרשים השכנים, הן מבחינה חזותית, הן מבחינת המפגעים שהיא יוצרת (חסימות אוויר ואור, הקטנת שדה ראיה, פגיעה בנוף ועוד), ועל כן אין להתירה.

כמובן שכאשר המדובר בבנייה מתחת למפלס הקרקע, בנייה שכזו ניתנת לאישור, מאחר וזו אינה מייצרת את הפגיעות הנ"ל. זהו הרציונאל העומד מאחורי הקביעה בתכנית, כי ניתן לבצע בנייתם של חניונים תת קרקעיים, גם בקו אפס (בכפוף לכך כי לא נוצרת פגיעה במגרשים הגובלים, כמובן, לדוגמה על ידי הצורך בבניית יסודות החודרים אליהם). אולם רציונאל זה נעלם לחלוטין, אם נאמר כי די בכך שנחפור חלק מהחניה לתוך הקרקע, באופן שמחצית מנפח החניה נמצא מתחת לקרקע. הפרשנות הנכונה היא כי בליטת מרתף החניה מעל פני הקרקע לא תעלה על מחצית גובה החניה.

34. אם הייתה נוצרת בעיה פרשנית לגבי הוראות התכנית (ואנו סבורים כי אין זה המקרה, כאמור, שכן ברור כי הלשון מגבילה את אפשרויות הפרשנות במקרה זה), היה צורך לפרשה על פי תכליתה, הנלמדת גם מהוראות אחרות של התכנית. דברים אלו נלמדים, בין היתר, מהאמור בע"א 10213/03 מרחבי השרון בע"מ ואח' נ' מייזליק ואח', פורסם במאגר נבו:

"תכנית מתאר היא בגדר חיקוק וחלים עליה כללי הפרשנות הנוהגים ביחס לדברי חקיקה (ע"א 416/58 ג'דעון נ' סלימאן, פ"ד יג(2) 916, 922; ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, נתניה, פ"ד מו(5) 727, 742; ע"פ 389/91 מדינת ישראל נ' ויסמרק, פ"ד מט(5) 705, 724).
על-כן, נקודת המוצא בפרשנות התכנית, כמו בפרשנות כל דבר חקיקה, היא לשון התכנית, לה יש ליתן את המשמעות המקובלת והרגילה (א' ברק פרשנות במשפט (כרך שני - פרשנות החקיקה, תשנ"ג) 82 (להלן - ברק)). כלל פרשנות נוסף, החל אף הוא על פרשנות תכנית מתאר, הוא הכלל המבקש להתחקות אחר מטרת התכנית וליתן לה פרשנות המגשימה את תכליתה (ברק, בעמ' 85; ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406, 416; ע"א 3213/97 נקר נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 634-635)."

35. כאשר מותרת בנייה בקו אפס, יש להניח כי הדבר נעשה מתוך ההבנה כי המדובר בבנייה תת קרקעית ממש, אשר אינה גוררת אחריה מטרדים קשים המאפיינים בנייה שכזו. אנו למדים כי הפרשנות התכליתית מחייבת את המסקנה כי המטרה הייתה לאפשר בנייתם של חניונים תת קרקעיים בפועל, דהיינו כאלו שאינם בולטים, למצער לא באופן משמעותי, מעל פני הקרקע.

36. חשוב להבין גם כי התכנית נועדה לאפשר הקמת חניונים לצורך עמידה בתקן החניה המחייב. האפשרות הנ"ל קיימת לצורך יצירת חניונים באזורים בהם קיימת בעיה לעמוד בתקן המחייב, ולא לשם יצירת חניות ללא כל מגבלה.

מסיבה זו קובעת התכנית גם את ההוראה הבאה:

"2.6 השטחים הנדרשים עפ"י תקן חניה ושטחי המחסנים הדירתיים כמפורט בסעיף 2.1 לעיל, יתווספו לשטחים המותרים לבניה בתכניות המאושרות ואשר אינן מפרטות שטחי בניה לחניות מקורות ולמחסנים דירתיים תת קרקעיים"

37. זכויות הבנייה המתווספות, במקרים שבהם התכנית עצמה אינה קובעת זכויות בנייה, היא רק על פי התקן המחייב, והמחסנים הדירתיים. כל תוספת מעבר לכך, נלקחת מזכויות הבנייה הכלליות המוענקות בתכנית החלה.

38. מכל האמור לעיל אנו למדים כי התכנית הנ"ל נועדה לאפשר מספר דברים - היא מאפשרת הקמת חניונים תת קרקעיים, כלומר כאלו שנמצאים מתחת לפני הקרקע הסופית, לפחות מרביתם, כך שהבליטה מעל פני הקרקע אינה עולה על מטר לערך. היא מאפשרת תוספת זכויות לצורך עמידה בתקן החניה, ומעבר לכך היא אינה מוסיפה זכויות בנייה (כאשר אם זכויות אלו נקבעו בתכנית אחרת, היא אינה מוסיפה זכויות כלל). בנוסף, היא מאפשרת לוועדה המקומית, כאשר המדובר בחניון תת קרקעי, להתיר בנייה עד גבולות המגרש. בחניון שאינו תת קרקעי, יש לשמור על קווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על הקרקע.

39. לאחר שניתחנו את הוראות התכניות החלות על הקרקע, עלינו לבחון האם הבנייה שבוצעה אכן תואמת, כפי שטוענות המשיבות, את הוראותיהן. בטרם הכרענו בדבר, יצאנו לשטח לראות את הבנייה שבוצעה.
הסיור במקום

40. הבנייה הקיימת כיום, הינה מתקדמת מזו שהוצגה בכתב הערר, והדבר נובע, ככל הנראה, מהעובדה שהמשיבות המשיכו בביצוע העבודות גם לאחר הגשת הערר (שכן לא היה כל צו האוסר עליהן לעשות כן). הבנייה כיום, מהצד הנמוך של המגרש (חלקה 97 הנ"ל), נראית כך:



הבנייה הנראית בצד השמאלי התחתון של התמונה, נעשתה בקו אפס. היא גובלת בחלקה 97, בתואנה כי המדובר בבנייה תת קרקעית (כך ממש!) העובדה כי המדובר בגוש בטון המזדקר לעין אינה מטרידה כהוא זה את אלו הטוענים כי המדובר בחלקים מהחניון התת קרקעי ומהמרתף. בחלק הבולט מעל ה"מרתף" נמצאת בריכת השחיה, אשר מהווה, לדעת המשיבות, חלק מהפיתוח של המבנה (הבנייה המופיעה בחלק הימני של התמונה היא של העורר מס' 2, והיא בוצעה ללא היתר בנייה. לטענת העוררים, בכוונתם לנסות להכשיר את הבנייה).

41. החניון אינו בגובה 2.2 מ', אלא 4 מ'. גם ה"מרתף" שנמצא מעליו, הינו בגובה של 4 מ'. התוצאה היא כי בפועל, מתנשא קיר בגובה של 8 מ' מעל דרך הגישה שנקבעה על ידי הוועדה המקומית כחזית הקדמית של הבניין.

42. בצמוד למגרש העורר מס' 1 נבנה קיר, אשר גובהו עולה מעל לגובה מפלס הקרקע של העורר. המשיבות טענו כי המדובר בקיר תומך, אולם זה אינו תומך במאומה. בינו לבין מגרש העורר אין אדמה, שכן קיימת מסלעה אשר נועדה למנוע את גלישת הקרקע כלפי מטה. המשיבות בנו בין הקיר ה"תומך" לקירות ה"מרתף", מדרגות העולות לקומת ה"קרקע" של הבניין (אשר מפלסה, כאמור, הינו שמונה מטר מעל חזית הבית).

43. הבנייה בקו אפס נראית, בתמונה לעיל, גם בקו הבניין הצדדי, הגובל בעורר מס' 2 (אשר גם הוא ביצע בנייה בלתי חוקית, הנראית בתמונה הנ"ל). גם בחלק זה קיימת בנייה של מדרגות, הנמצאות במרווח.

44. גם בצדו השני של הבניין קיימת בנייה עד לקו אפס (הגובלת בשביל הולכי הרגל הנמצא מדרום). המדובר במדרגות אשר עולות בתוך המבנה עצמו (הבנוי בקו אפס) עד לבריכת השחיה הנמצאת בקומת ה"קרקע". מאחר והדבר נעשה בתוך הקיר שנבנה לצד השביל, לא ניתן לראות את המדרגות הללו, אולם הן נמצאות במקום, בתחום המרווח הצדדי.

45. כך נראה צד זה של המבנה:



שביל הולכי הרגל (המשמש למעשה לכניסת מכוניות לתוך חלקה 97, המובילה לחניון), נראה מצד שמאל של התמונה. הבנייה של הבניין נעשתה בקו אפס, בלא כל הסבר מניח את הדעת, כיצד ניתן היה לאשרה בצורה כזו. הטענה כי המדובר בקיר תומך, כאשר אין מאומה לתמוך בו, אינה ראויה להישמע כלל. אין ספק כי המדובר בבנייה מאסיבית, הנעשית בגבול המגרש, על אף שהמדובר בבנייה מעל מפלס הקרקע הטבעית ומפלס הקרקע הסופית. במקום זה, לא ניתן היה לאשר קיר תומך.
דיון

46. היכן שלא נביט, קיימות חריגות מהותיות מהוראותיהן של התכניות החלות על הקרקע. חלק מהחריגות הינן חריגות אשר ניתן להתירן במסגרת הליכי הקלה (אשר לא ננקטו), וחלק הינן חריגות המהוות סטיה ניכרת, אשר אין בסמכותה של הוועדה המקומית להתירן. חרף זאת, בחרה היא לעשות כן בהינף קולמוס, תוך התעלמות בוטה מאמירות ברורות בתכניות.

47. נפתח בדרישה היסודית לעריכתן של תכניות בינוי מפורטות, לכל אזור תכנון זה. דומה כי דרישה זו נותרה כאות מתה, והוצאו היתרי בנייה על הקרקע, על אף שתכניות אלו לא נערכו, בוודאי שלא בדרך שנדרשה בתכנית ג/7505, ולא אושרו על ידי הוועדה המחוזית.

לפיכך, לא ניתן היה להוציא כלל היתרי בנייה במקום, לאחר אישורה של תכנית ג/7505, כל עוד לא אושרו התכניות הנ"ל. לא ניתן גם לאפשר הוצאת היתרים במסגרת הקלה מדרישת סעיף 13 לתכנית זו, שכן המדובר בסטיה ניכרת לפי תקנה 2(17) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, הקובעת כי סטיה ניכרת תהיה, בין השאר:

סטיה מהוראות התכנית המתנות מתן היתר בניה באישורה של תכנית מפורטת, או בקבלת אישורה של רשות מוסמכת למתן היתר הבניה.

על אף שאין המדובר בתכנית מפורטת, עדיין נדרש אישורה של הוועדה המחוזית, הרשות המוסמכת לאשר את תכניות הבינוי המפורטות, כתנאי להוצאת היתר בנייה. לפיכך, לא היה זה בסמכותה של הוועדה המקומית להוציא היתרי בנייה, בשלב זה.

48. חשוב גם להבהיר, כי לאור השינויים שבוצעו בתשריט, לפיו החלקות פוצלו, נוצר הצורך להסדיר את הנושאים אליהם מתייחסת התכנית, ואשר התעוררו במלוא עוזם בערר זה. מהו קו הבניין הקדמי, לאור פיצול המגרשים, של כל אחד מהמגרשים הללו? האם הגישה צריכה להיות מהדרך להולכי הרגל, או שיש להכשיר גישה אחרת? אם אין גישה אחרת, האם ניתן לעשות שימוש בחלקה 97 כדרך הגישה, על אף האמירה הברורה בתכנית ג/7505 כי המדובר במגרש בנייה אותו יש לאחד עם חלקות 93 ו-94? ואם כן, כיצד מתיישב הדבר עם תשריט החלוקה שאושר בשנת 2007, אשר איחד חלק מחלקה 97 עם חלקה 93? כל הנושאים הללו יכולים היו, וצריכים היו, להיפתר בתכניות הבינוי המפורטות, אשר נועדו בדיוק לשם הסדרת נושאים אלו. העובדה כי הדבר לא נעשה, יצר את הבוקה והמבולקה הנראית היום על החלקות.

49. כאשר ההיתר שהוצא אינו בסמכות הוועדה המקומית, הוא בטל. דברים אלו הובהרו, בין היתר, על ידי כב' השופט גריל, בעת"מ (חי') 2402/04 ג'מאל סלים חסון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "גבעת אלונים" ואח' (פורסם במאגר נבו):

"...ככל שתגיע הוועדה המקומית, במקרה שבפני
נו, למסקנה, לאחר בדיקת ובחינת כל הנתונים העדכניים והנכונים של התשריט, ולאחר שתשמע גם את דברי המודד מר מוהנא, והמודד מר ג'ריס, שקיימת סטייה מהוראות התכנית המופקדת, ג'/11383, ושעקב סטייה זו הסמכות למתן ההיתר לא היתה בידי הוועדה המקומית, אלא בידיה של הוועדה המחוזית, כי אז ההיתר שניתן חסר תוקף.

עולה מן האמור לעיל שאין זו רק שאלה של אי-מתן פרטים נכונים, אלא המדובר הוא בהעדר סמכותה של הוועדה המקומית למתן היתר, ובמקרה כזה אין תוקף להיתר שניתן, בגין העדר סמכות כאמור.

אני מפנה ל-עת"מ 1245/03 (חיפה), אוריה השקעות חדרה בע"מ נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מיום 11.3.05, (פורסם באתר נבו). באותו מקרה טענו העותרות שנוכח הוראת סעיף 216 של חוק התכנון והבניה מנועה הוועדה המקומית, וכן הוועדה המחוזית הבאה בנעליה, מלבטל את היתר הבניה שניתן לעותרות, הואיל ואלה כבר החלו בהליכי בניה. דחיתי, שם , טענתן זו של העותרות מן הטעם שהחלטתה של הוועדה המקומית באותו ענין ניתנה שלא בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, ובשים לב להלכה לפיה היתר שניתן על ידי הוועדה המקומית, ללא אישור הוועדה המחוזית, מקום בו החוק מחייב אישור שכזה, דינו להתבטל הואיל ומתן היתר כזה הינו בבחינת חריגה מסמכות. (פיסקה י"ג של פסק הדין).

כל זאת, כאמור, חרף העובדה שהליכי הבניה כבר החלו.

בנוסף מפנה אני ל-ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נגד מדינת ישראל, פ"ד נ"ה(2) 112, בעמ' 126:

”משמע, עדיין אפשר שהיתר בניה אשר ניתן שלא כדין יהיה בטל מעיקרו, ולכן אף ניתן יהיה להרשיע אדם שבנה על פי היתר כזה, אך הדבר תלוי במהות הפגם שנפל בהיתר ובנסיבות אחרות של המקרה. בהתאם לכך פסק מ"מ הנשיא י' כהן כי מתן היתר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ללא אישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מקום שהחוק דורש אישור כזה, הוא בגדר חריגה מן הסמכות מבחינה פונקציונלית, ולכן היתר כזה הינו בטל מעיקרו. השופט ברק, שהסכים עמו, הוסיף כי גם אי-פרסום הודעה על מתן הקלה הינו פגם העושה היתר בטל מעיקרו”

לענין עקרון הבטלות היחסית מוסיף ומציין כב' השופט (בדימוס) י. זמיר שיש לקחת בחשבון את חומרת הפגם שנפל בהיתר כאחד השיקולים, ובשיקול נוסף את האינטרס הציבורי הכרוך במאבק נגד בנייה בלתי חוקית, במסגרת השיקולים שראוי להבאים בחשבון (שם, בעמ' 134-133)."

50. דברים אלו יפים הם גם לעניין שבפני
נו. התכנית קבעה כי יש צורך בעריכת תכניות בינוי מפורטות למתחמים שלמים, על מנת שלא יווצרו בדיוק המצב שנוצר כעת, בו אין למעשה תכנון מסודר. תכניות הבינוי הללו אמורות היו להתבצע על בסיס תכנית הבינוי הרעיונית שבתכנית, אשר נועדה לשמור על חזות ואופי הסביבה (ועל כן לא ניתן לחרוג ממנה בשל הוראת תקנה 2(10) לתקנות סטיה ניכרת). בפועל, הוועדה המקומית כלל לא בחנה את התאמת הבינוי לתכנית הבינוי הרעיונית, ובכך פגעה אנושות במטרותיה של תכנית ג/7505.

חשוב להזכיר כי מנספח הבינוי הרעיוני עולה בבירור כי הבנייה אמורה להיות מדורגת, כך שזו תשתלב עם פני הקרקע. בנוסף עולה מהבינוי הרעיוני כי לא אמורה להיווצר הסתרה של בנייני המגורים, זה כלפי זה. אין שום התאמה בבנייה המוצעת כיום, לנספח הבינוי, והדבר מהווה, כאמור, סטיה ניכרת מהוראות התכנית.

51. אם לא די בכך, המדובר בבנייה החורגת מהמותר, כמעט בכל אספקט של הבנייה.

52. קומת החניה אינה יכולה להיחשב, בשום צורה, כבנייה של חניון תת קרקעי. המדובר בבנייה העולה מעל מפלס הדרך הגובלת, בגובה של 4 מ'. זהו אינו חניון תת קרקעי, ועל כן לא ניתן היה לבצע את הבנייה בקו אפס. בנייה זו מנוגדת לתקנות סטיה ניכרת לגבי בנייה במרווחים, ועל כן לא ניתן היה לאשרה כלל.

53. ככל שהמדובר בקומת ה"מרתף", הרי שזו אינה קומת מרתף על פי ההגדרה הקבועה בתכנית ג/287. קומת ה"מרתף", מתחילה בגובה של 4 מ' מעל פני הקרקע, ותקרתו מגיעה לגובה של 8 מ' מעל מפלס הקרקע. זוהי קומה שאינה יכולה להיחשב כקומת מרתף, על פי קנה מידה כלשהו.

אפילו לא הייתה קיימת ההגדרה הנ"ל בתכנית ג/287, עדיין לא ניתן היה לראות בקומת שמעל החניון ה"תת קרקעי" כקומת מרתף. זאת אפילו לאור התקנות הכלליות בעניין זה. כך, לדוגמה, נקבע בתקנה 2(8) לתקנות סטיה ניכרת, כי מרתף הינו:

"חלק מבנין, שהחלל בין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב לאורך יותר מפאה אחת של החלל, ושפני תקרתו אינם גבוהים יותר מ- 1.20 מטרים מפני הקרקע האמורים או מפני הרחוב."

עיון בחתכים בבקשה להיתר מגלה כי לפחות לאורך שלוש פיאות של הקומה, גובה התקרה עולה בצורה משמעותית על 1.2 מ'. למעשה, רק בחלקה הגובל בחלקות העוררים, קיימת עמידה בדרישה כי פני התקרה אינם גבוהים מפני הקרקע יותר מ-1.2 מ'.

על כן, המדובר בקומה רגילה, לכל דבר ועניין. לא ניתן היה לבנות בנייה בקו אפס במסגרתה, קל וחומר שלא ניתן היה לראות בשטחים הנמצאים בה כשטחים "תת קרקעיים".

54. גם הקביעה של מפלס הכניסה אינה יכולה להתקבל. המשיבות טענו כי הוועדה המקומית מוסמכת לתאם את מפלסי הכניסה בהתאם למגרשים האחרים באזור, ועל כן הקביעה כי מפלס הכניסה יהיה בגובה של 8 מ' מעל רצפת קומת החניה הינה לגיטימית. לטענה זו אין על מה לסמוך.

ראשית, המדובר בנושא אותו היה על הוועדה המקומית להסדיר במסגרת תכניות הבינוי המפורטות על פי הוראות התכנית, ולא ניתן היה להותיר את העניין לשלב הוצאת היתרי הבנייה.

שנית, הוועדה המקומית מוסמכת, על פי תקנה 16 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר"), לקבוע תנאים בנושאים שלא הוסדרו בתקנות עצמן. אלא שנושא מפלס הכניסה הקובעת לבניין (הידוע גם כ"מפלס ה-0.00) דווקא הוסדר בתקנות. כך נקבע בתקנה 1 לתקנות בקשה להיתר:

"כניסה קובעת לבנין" – הכניסה הראשית לבניין או לגזרת הבניין שבה היא נמצאת, אשר פני מפלס רצפתה אינם גבוהים מ-1.20 מטרים מעל פני הקרקע המתוכננים או מפני הרחוב או המדרגה הסמוכים לה, ושהגישה אליה היא באמצעות שביל, מדרכות או גשר כניסה, ישירות ממפלס הרחוב; אם קיימת יותר מכניסה אחת, הכניסה הקובעת היא הכניסה שנקבעה כזו בהיתר הבניה;

הכניסה הקובעת צריכה להיות בגובה של עד 1.2 מ' מפני הקרקע המתוכננים או מפני הרחוב, המהווה את הכניסה ממפלס הרחוב. במקרה שבפני
נו, קבעה הוועדה המקומית כי הרחוב (החזית הקדמית) היא חלקה 97 (קביעה בעייתית בפני
עצמה, אולם נניח לנקודה זו כעת). אם זהו המצב, כיצד יכולה להיות הכניסה הקובעת בגובה של 8 מ' מפני הרחוב הגובל? כמו כן, כיצד ניתן לראות בקומה זו את הכניסה הקובעת, אם הכניסה למבנה כלל לא נעשית ממנה, אלא מהקומות תחתיה?

אפילו הכניסה הייתה נקבעת כשביל הולכי הרגל, עדיין המפלס משביל זה גבוה בהרבה מ-1.2 מ'. אין שום צורה בה ניתן לקבל את האמירה כי זהו מפלס הכניסה הסביר לבניין, כאשר ברור כי הכניסה נעשית מקומת החניה.

55. ככל שהדבר נוגע לגובה הבנייה, הבנייה מציגה, למעשה, בנייה בחתך של ארבע קומות (גם זאת בניגוד להוראות התכנית, ובניגוד לתשריט הבינוי הרעיוני שבה). קומת החניה, אשר הינה גבוהה בהרבה מגובה של קומת עמודים על פי הוראות תכנית ג/287, ומעליה שלוש קומות מגורים מלאות, אשר גם גובהן אינו סטנדרטי. למעשה, במקום לקבל מבנה בגובה כולל של כ-9 מטר (שלוש קומות מלאות), נוצר מבנה בן 16 מטר, החורג מאוד מסביבתו, ופוגע בבינוי אותו ביקשה התכנית ליישם במקום (ושוב, אין לנו אלא להפנות לחתכים המופיעים בנספח הבינוי הרעיוני שבתכנית ג/7505).
56. הנגזרת של דברים אלו נוגעים גם לעניין מפלסי הפיתוח של הדירה. המשיבות החליטו כי מאחר ומפלס הכניסה הקובעת הינו בגובה 8 מ' מהרחוב, הרי שאז גם גינתם ובריכת השחיה, יכולים להיות במפלס זה. על בסיס זה בוצעו "מדרגות פיתוח" האמורות להוביל מהחניה אל מפלס זה.

אלא שגם מדרגות אלו אינן יכולות להיחשב מדרגות פיתוח, באשר אלו אינן תואמות את הוראות סעיף 4.09 (9) לתוספת השניה לתקנות בקשה להיתר, המאפשרת את בנייתן של אלו, כל עוד גובהן אינו עולה על 1.5 מ'. גובהן של המדרגות הינו כ-4 מ', ועל כן הן אינן מותרות במרווח.

57. גם בנייתו של "קיר תומך", אשר אינו תומך במאומה (בצדי הבניין), אינה יכולה להתקבל, ולא ברור לנו כיצד הסכימה הוועדה המקומית לקביעה כי בזאת מדובר. כפי שציינו פעמים רבות, קיר תומך אשר בנייתו מותרת במרווח, הינו קיר אשר נועד לתמיכת המגרש בפני
הקרקע הטבעית. אין לאיש זכות להקימו במרווח בשל רצונו להגביה את מפלס גינתו בלא כל קשר לסביבה (כפי שנעשה במקרה זה, כאשר הגינה נמצאת 8 מ' מעל הקרקע הטבעית). בניית קיר תומך שכזה אינה מותרת במרווח, ועל כן היא מהווה סטיה ניכרת שלא ניתן להתירה.

במאמר מוסגר נציין כי אפילו היה מותר להקים קיר תומך למטרות אלו, עדיין המדובר היה בקיר שבגבול מגרשי בנייה לא יכול היה להיות יותר מ-3 מ'. מעבר לגובה זה, הייתה חייבת להיות נסיגה של 60 ס"מ (ר' סעיף 4.09 (2) לתוספת השניה לתקנות). אפילו על הכלל הזה לא הקפידה הוועדה המקומית עם המשיבות, ואפשרה להן להקים קירות בגובה עצום, בגבול מגרשי הבנייה, בלא שנדרשו הן לפרסם הקלה. קשה מאוד להבין התנהלות שכזו.

58. אם לא די בכל אלו, הרי שגם השטחים שאושרו לחניון אינם יכולים היו להתאשר. כאמור, תכנית ג/11764 מאפשרת תוספת שטחי בנייה לחניונים, לצורך עמידה בתקן החניה. אלא שהבנייה של החניון חורגת מאוד מהשטחים הקבועים בתקן.

התקן אינו המלצה, או תקן מינימום, כפי שסבר המומחה מטעם המשיבות. המדובר בתקן מחייב, אשר יש לפעול לפיו. אמנם אין מניעה מלהוסיף חניות, אולם התכנית אינה מזכה בזכויות נוספות לשם כך. כשם שאדם זכאי לבנות ממ"ד נוסף לביתו מעבר לממ"ד הנדרש על פי תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990, אך הדבר אינו פוטר אותו מלעשות שימוש בזכויות הבנייה שלו לשם כך (ר' סעיף 151(ג) לחוק), כך גם תוספת חניות אינה בלתי אפשרית, אולם היא אינה מזכה את המשיבות בתוספת זכויות בנייה לשם כך. הרציונל במקרה זה זהה לחלוטין.

הואיל ולבניין בגודל העולה על 120 מ"ר נדרשים שני מקומות חניה, אזי השטח לחניון אמור להיות כ-50 מ"ר, וכן שטחו של מחסן דירתי. כל בנייה מעבר לכך תחושב במסגרת שטחי הבנייה הקבועים בתכניות החלות על הקרקע, ואין לפטור אותם מכוח תכנית ג/11764. אחרת הוראת תכנית זו תיעשה פלסתר, כאשר כל מי שיחפוץ בתוספת זכויות, יטען כי הוא מבקש להקים עוד חניות.

59. במאמר מוסגר נציין גם כי האזור היה מיועד לבנייה רוויה. אזור מגורים ג' (אשר בתכנית המתאר של העיר הוגדר ככזה אשר יש לבנות בו עד 15 יחידות לדונם), אינו צריך להפוך לשכונת וילות, וחלק מהבעייתיות של צורת הבנייה נובעת מכך כי התכנון אינו מתאים לדרך הבנייה שבוצעה. אלא שכעת כבר מאוחר מכדי לשנות זאת, וכיום נוצר מצב בו הבנייה אינה מקיימת את הנדרש על פי התכנון העירוני. מן הראוי שהוועדה המקומית תימנע מלחזור על טעויות מסוג זה בעתיד.

60. ראוי לציין גם, מעבר לנדרש, כי התנהלותה של הוועדה המקומית במקרה זה הינה תמוהה, במקרה הטוב. לא ברור לנו מדוע נכונה הייתה היא לאפשר בנייה כה חריגה, אשר אינה משתלבת בסביבתה, והיוצרת מפגע נופי קשה לא רק לעוררים, אלא גם (ואולי בעיקר) למי שצופה על המקום מכיוון כביש 348. במקום לקבל בנייה מדורגת המשתלבת בשיפולי ההר, נוצר מבנה עצום ורב מימדים, הנראה כמבצר בטון המנוכר לסביבתו.

61. בנסיבות הללו, אין לנו אלא לקבוע כי ההיתרים שהוצאו למשיבות, חורגים מהמותר, ואף מהווים סטיה ניכרת אותה לא ניתן היה לאשר.

בנסיבות הללו, אין ספק כי הבנייה חייבה, לכל הפחות, פרסום של הקלות רבות מהוראות התכנית, ומאחר והדבר לא נעשה, אין המשיבות יכולות כיום לדרוש כי לא תינתן לעוררים זכות ערר, וכי מאלו תישלל הזכות להתנגד, רק בשל העובדה כי הוועדה המקומית התעלמה מהוראות החוק, ולא דרשה לקיים את ההליכים הנדרשים במקרה זה.
62. על פי הלכת צומת האלופים (עת"מ (חי') 136/00, הנזכרת בסיכומי שני הצדדים), וההלכות הנובעות ממנה, מאחר והיה צורך בפרסומן של הקלות, יש לנו הסמכות להתערב בהחלטתה של הוועדה המקומית. משמצאנו גם כי הוועדה המקומית כלל לא הייתה מוסמכת להוציא היתרי בנייה במקום, אנו מורים על ביטולם של היתרי הבנייה החורגים שהוצאו למשיבות, וקובעים כי אין להמשיך בביצוע הבנייה, כל עוד החריגות לא יוסדרו כדין.
סיכום ומסקנות

63. אין ספק, כי לאור הממצאים הללו, דין ההיתרים שהוצאו, בחריגה מסמכות ותוך אי התאמה לתכניות החלות, בלא שנעשו ההליכים הנדרשים ותוך הפרת מספר רב של הוראות בתכנית (בלא שפורסמה בקשה להקלה בעניין), להיות מבוטלים.

64. מאידך, אין גם ספק, כי העוררים לא פעלו בזריזות הצפויה מהם, והיה עליהם לבחון את הנעשה מול עיניהם, זמן רב לפני שהם עשו כן. השתהותם הביאה למצב בו הבנייה הקיימת כיום נמצאת בשלב מתקדם, והריסת החריגות צפויה לעלות ממון רב (גם אם בעניין זה המשיבות תרמו לא מעט לכך, הן כאשר החליטו לבצע בנייה כה חורגת מהמותר, והן כאשר המשיכו לבצע את הבנייה גם לאחר שנודע להם על הגשת הערר). חרף זאת, הואיל והמדובר בהפרות חוק כה בוטות, אין אנו סבורים כי משיקולים של בטלות יחסית, ניתן למחול על הפרות חוק אלו.

65. אשר על כן, בשלב זה לא ניתן להמשיך את הבנייה, כפי שזו מבוצעת. הואיל והמדובר בחריגות קשות מהוראות התכנית, לא ניתן יהיה להסדירן גם במסגרת תכנית בסמכות מקומית (מה עוד שחלק מהנושאים מחייבים ממילא את אישורה של הוועדה המחוזית). במצב זה, וכאשר לא קיימת כל עילה ממשית מדוע לאפשר את המשך הבנייה, אנו מבטלים את החלטות הוועדה המקומית להתיר את הבנייה, וכתוצאה מכך גם את היתרי הבנייה שהוצאו מכוח החלטות אלו.
ניתנה ביום 3.1.2012, פה אחד, ע"י יו"ר הועדה מר דרור לביא-אפרת והחברים/ות:
מר מנדי בראון, גב' רונית שרמייסטר, גב' חגית עמית וגב' אורלי עין-דר נעים.
_________________ _________________
קרן שביט עו"ד דרור לביא-אפרת

מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר

הנני להביא לידיעתך כי ההחלטה תהיה פתוחה לעיון הציבור, אלא אם כן תוגש בקשה מנומקת למנוע מתן אפשרות לעיון בה, בתוך 7 ימים מתאריך מתן החלטה זו.


ועדת ערר מחוז הצפון - בניין לב העסקים, רח' המלאכה 3, ת.ד.1221, נצרת עילית 17110
טלפון: 04-6453392 פקס: 04-6453393
קבלת קהל: ימים א', ב, ג', ה', 08:00-14:00, יום ד', 08:00-16:00
ערר 216/11 - 2 -








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 216/11 אהרון אמסלם, אליעזר אמסלם נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה טבריה, לאה אלון, שרי (אלי) אלון (פורסם ב-ֽ 03/01/2012)