פסקי דין על אלון סמואל | פסקי דין על לורנס דופלקס | פסקי דין על אברהם תמרי | פסקי דין על נילי ליפשיץ ואח' |

23008-06/10 עשא     30/05/2012




עשא 23008-06/10 אלון סמואל נ' לורנס דופלקס, אברהם תמרי, נילי ליפשיץ ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



עש"א 23008-06-10 סמואל נ' הממונה על הרשם המקרקעין ואח'






בפני

כב' השופטת
יהודית שיצר


המערער

אלון סמואל
ע"י ב"כ עוה"ד אליהו ביטון


נגד


המשיבים
1. הממונה על המרשם
ע"י ב"כ עו"ד הילה קליין
מהפרקליטות
2. לורנס דופלקס

ע"י עו"ד אברהם שלו
3. אברהם תמרי
-
בעצמו
4. נילי ליפשיץ
5. אסתר מסר
ע"י ב"כ עו"ד נבו






פסק דין



1.
ערעור על החלטת סגנית הממונה על מרשם המקרקעין (עו"ד אילנה יעקב, להלן: "הממונה") בתיק מס' מיום 20.5.2010 (להלן:"ההחלטה"), בערעור על החלטת רשמת המקרקעין מיום 19.1.2010 אשר מחקה הערת אזהרה.

2.
ואלה עיקרי העובדות הצריכות לעניין:

3.
המשיבים 3-5 (להלן: "הבעלים") הם הבעלים של קרקע הידועה כחלקה 69, בגוש 6944 (להלן: "הנכס" או "הקרקע"). ביום 13.5.99 חתמו הבעלים על הסכם קומבינציה עם חברת לורנס דופלקס
בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית" או "לורנס דופלקס
") לפיו תעבור חלק מהבעלות בקרקע לידי לורנס דופלקס
, ובתמורה תיתן זו לבעלים חלק מיחידות הדיור שתבנה על הקרקע.

ביום 2.5.07 חתמה לורנס דופלקס
על מסמך שכותרתו "סיכום דברים" (להלן: "סיכום הדברים"), עם המערער עו"ד אלון סמואל
(להלן: "סמואל" או "המערער"), לפיו התחייבה למכור לו חלק מיחידות הדיור שהיא עתידה לבנות על הקרקע.
סמואל הגיש בקשה לרישום הערת אזהרה לרשם המקרקעין. ביום 9.7.08 נרשמה הערת אזהרה בגין העסקה לטובת סמואל. לאחר מכן, הוגשה בקשה למחיקת הערת האזהרה. תגובות נתבקשו בכתב ובסופו של דבר מחקה רשמת המקרקעין (להלן: "הרשמת") את הערת האזהרה ביום 19.1.2010.
ערר שהגיש סמואל לממונה על המקרקעים על החלטת הרשמת נדחה ביום 20.5.2010, ומכאן הערעור דנן על החלטת הממונה.

4.
הממונה קבעה כי במסמכים שהוגשו לרשמת אומנם נתמלאה הדרישה של התחייבות לורנס דופלקס
כלפי סמואל. עם זאת מצאה הממונה כי לא נתמלאה הדרישה של התחייבות בעלי הקרקע כלפי לורנס דופלקס
, ומספר תנאים בהסכם הקומבינציה ובנספחיו, שנקבעו בהם כתנאים מקדימים לצורך רישום הערת האזהרה, לא נתמלאו.

טענות הצדדים

5.
ב"כ המערער טען כי שגתה הממונה כשהצדיקה את מחיקת הערת האזהרה, מאחר שתפקידו של רשם המקרקעין הוא תפקיד מנהלי וטכני. משכך, לא היה על הרשמת להידרש לשאלה האם נתקיימו תנאים מוקדמים שנקבעו ב"סיכום הדברים", בהסכם הקומבינציה ובנספחיו. משהוגשה לפני הרשמת התחייבות לעשיית העסקה, למרות שהיא הייתה התחייבות מותנית, חובה היה על הרשמת לרשום הערת אזהרה בגינה.

6.
ב"כ הממונה טען לעומת זאת, כי בנוסף להסכמת לורנס דופלקס
נדרשה גם הסכמת הבעלים. גם אם לצורך הסכמת לורנס דופלקס
מספיק סיכום הדברים שהוגש לרשמת, למרות שהוא מותנה, לא הוכחה הסכמת בעלי הקרקע מתוך הסכם הקומבינציה ונספחיו, אשר מתנים את רישום הערות האזהרה במספר תנאים, שמילויים לא הוכח.

7.
המשיב 3, תמרי אברהם שייצג את עצמו, טען כי בניגוד לטענת המערער כי הוא לא פעל למחיקת הערת האזהרה, הוא זה שפנה לרשמת ולפרקליטות על מנת למוחקה. לטענתו, מעולם לא הסכים, לא בכתב ולא בע"פ, שתירשם הערת אזהרה לטובת סמואל, ואף הביע התנגדות לכך בכתב. בנספח משנת 2001 הסכים תמרי לרישום הערת אזהרה לטובת דופלקס בלבד. הסכם הקומבינציה ונספחיו הותנו במספר תנאים לצורך רישום הערות אזהרה, ותנאים אלה לא נתקיימו.

8.
ב"כ המשיבה 2 טען כי סיכום הדברים, שעל בסיסו רשמה הרשמת את הערת האזהרה, איננו חתום ע"י החברה המשיבה עצמה, אלא רק ע"י אלנה לורנס, ולא הוגשו לרשמת מסמכים של החברה המאשרים את העסקה ואת העובדה כי אלנה היא מורשית חתימה של החברה. עוד טען ב"כ המשיבה כי בסיכום הדברים הותנה שהערות אזהרה יירשמו רק לאחר חתימת חוזה מכר מפורט, כאשר חוזה כזה לא נחתם מעולם. עוד הוסיף, כי הסכם הקומבינציה ונספחיו איננו מוכיח את הסכמת הבעלים לרישום הערת האזהרה, לטובת צד שלישי, מאחר שלא נתקיימו התנאים הקבועים בהסכם עצמו ובנספחיו, שמהווים תנאי מוקדם לרישום הערת האזהרה.

9.
ב"כ המשיבות 4-5 חזרו על טענות המשיבה 2, והוסיפו בסיכומיהם כי המערער צירף שלא כדין לתיק המוצגים מטעמו מסמכים שלא הוגשו לרשמת יחד עם הבקשה לרישום הערת האזהרה, כאשר השאלה הטעונה הכרעה בערעור זה היא האם היה די במסמכים שהוגשו אז לרשמת על מנת לרשום את הערת האזהרה בגין העסקה. ב"כ המשיבים 4-5 ביקש כי ביהמ"ש יתעלם מראיות אלה, וטען כי הדבר מוכיח כי גם המערער מבין שלא היה די במסמכים שצירף לבקשתו לרישום הערת האזהרה.

דיון

לאחר שבחנתי טענות הצדדים והמסמכים שהיו בפני
הרשמת מצאתי כי בסיכום הדברים מיום 2.5.07 (להלן: "סיכום הדברים") שנערך בין לורנס דופלקס
בע"מ (ע"י גב' אילנה לורנס ומאיר זיו) לבין אלון סמואל
, שהוגש לרשמת לצורך רישום הערת אזהרה, נכתב:

"תנאי נוסף לקיום העיסקה – הסכמת בעלי הקרקע לרישום מיידי של הערת אזהרה לטובת הקונים על מכר כל הדירות + הערה לטובת הבנק שיעניק להם מימון בנקאי לעיסקה. רישום ההערות מיידי לאחר חתימת החוזה המפורט".
(ההדגשות שלי, י.ש.).

ובהמשך סיכום הדברים נכתב:

"חתימת החוזה וביצוע העיסקה כפופים לבדיקה משפטית שיערוך הקונה ולנסוח חוזה מכר מפורט".
(ההדגשות שלי, י.ש.).

התניות אלה שבסיכום הדברים מבהירות כי הצדדים עצמם לסיכום הדברים הסכימו שניתן לרשום הערת אזהרה בגין ההתחייבות לעשיית העסקה שבנדון רק לאחר שייחתם חוזה מכר מפורט בין הצדדים, ולא לפני כן.

סע' 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע כדלקמן:


הערת

"126.
(א)
הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית". (ההדגשה שלי, י.ש.).

מעיון במסמך סיכום הדברים עולה כי איננו בגדר "התחייבות מותנית" כמשמעותה בסע' 126 לחוק, שכן לפי סיכום הדברים גופו אסור לרשום על פיו הערת אזהרה, אלא רק על פי הסכם מפורט שייחתם לאחריו ואשר אין חולק כי לא הוגש לרשמת. גם תשלום ע"ח העיסקה נועד להיות רק בחתימת חוזה. לטעמי, לא היה מקום מלכתחילה לרשום הערת אזהרה, ומשנרשמה בטעות, בדין נמחקה.

פרשנות החוק הסבירה היא שאין לרשום הערת אזהרה כאשר עצם הרישום מהווה הפרת חוזה. כך למשל, אין לרשום הערת אזהרה כאשר נקבע במסמך ההתחייבות מושא בקשת הרישום, שאין לרושמו לפני תאריך מסויים.



דברים ברוח זו כתב גם המלומד מ. דויטש בספרו "קנין", כרך ד' עמ'26:

"אין על רשם המקרקעין לחקור ולדרוש בעובדות, אלא עליו לעיין במסמך המוגש לו, ולבחון אם על פני הדברים קיים איסור על רישום הערה לרישום. אם מוגשים לו מסמכים המעידים על מחלוקת בשאלת הזכאות לרישום (כגון מסמכים סותרים בנדון), עדיין עליו לרשום את ההערה, מכוח ההתחייבות שהוצגה בפני
ו. כאשר החוזה קובע מועד מוגדר שלפניו אין הרוכש זכאי לרשום הערה, הרשם לא רק זכאי שלא לרשום הערה, אלא אף חייב להימנע מכך. בהיעדר בדיקה אלמנטרית ומהירה זו, המדינה תישא לדעתנו באחריות נזיקית מכוח עוולת הרשלנות. לעומת זאת, כאשר הזכות לרישום הערה תלויה בתנאים שהתקיימותם אינה גלויה על פני המסמך (כגון מקרה שבו רישום הערה מותנה על פי החוזה בהשלמת הבנייה), אין על הרשם לדון בשאלת התקיימותו של התנאי ועליו לרשום את ההערה. היקפה של החובה בנדון הוא אפוא צר, אך איננו סבורים כי ראוי לשלול חובה זו כל עיקר". (ההדגשות שלי – י.ש.).

כך גם בעניינינו, היה על הרשמת להימנע מלכתחילה מלרשום הערת אזהרה משהתברר על סמך המסמכים שהוגשו לפניה כי אין לרשום הערת אזהרה על סמך "סיכום הדברים" שהוגש לפניה, אלא על סמך חוזה מכר מפורט. סמואל, אשר ביקש לרשום את הערת האזהרה, לא היה זכאי לכך ללא הגשת החוזה המפורט. משלא הוגש לפני הרשמת חוזה מפורט, לא באו לעולם הנסיבות שאיפשרו רישום הערת האזהרה.

10.
אשר לטענת המשיבים בדבר העדר חתימה של החברה על סיכום הדברים, קבעה הממונה (בסע' יד' להחלטה) כי ב"כ החברה הקבלנית הודה שהחברה הקבלנית התחייבה למכור את הנכס לסמואל. אינני מקבלת נימוק זה. עפ"י הפסיקה תפקידה של רשמת המקרקעין מתמצה בתפקיד טכני מנהלי. על פניו, התבוננות פשוטה בסיכום הדברים מלמדת שאין עליו חותמת של החברה. הרשמת והממונה אינן צריכות לקבוע ולהכריע בממצאי עובדה על סמך "עדותו" כביכול של ב"כ החברה, מה גם שבמקרה זה עלול להיות ניגוד אינטרסים בין החברה לבין מי שחתמו על "סיכום הדברים" ובמיוחד כיוון שערבו לו אישית. לכן גם לא רלבנטי הסברה של הממונה כי לפי קובץ נוהלי רישום מקרקעין, עדכון 2007, מיום 1.8.10, אין חובה לצרף לבקשה לרישום הערת אזהרה מסמכי תאגיד. די בכך שכלל לא מופיעה חותמת החברה על פני המסמך.

עפ"י האמור לעיל, מלכתחילה לא היה צריך לרשום הערת אזהרה בגין הנכס שבנדון, וצדקה הממונה כאשר קבעה כי הביטוי "עילת ההערה בטלה" המופיע בסעיף 132(א)2 לחוק מתייחס גם למצבים בהם מתברר לרשם המקרקעין כי מלכתחילה לא היה מקום לרישום הערת האזהרה. (ראה: מ. דויטש, שם, שם, בעמ' 95).

בהינתן הנימוקים הנ"ל, מתייתר הצורך לדון ביתר טענות המשיבים באשר לפגמים הנוספים שהיו קיימים במסמכים שהוגשו לרשמת, שבעטיים לא היה עליה מלכתחילה לרשום את הערת האזהרה.
סיכום
11.
לאור כל האמור לעיל, במצטבר,
אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם למשיבים יחדיו הוצאות משפט ולכל אחד מעורכי הדין שייצג אותם, בנפרד, שכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪. הסכום ישולם מתוך הפקדון ויועבר למשיבים.

ניתן היום,
ט' סיון תשע"ב, 30 מאי 2012, בהעדר הצדדים.


המזכירות תמציא עותק ההחלטה לצדדים.












עשא בית משפט מחוזי 23008-06/10 אלון סמואל נ' לורנס דופלקס, אברהם תמרי, נילי ליפשיץ ואח' (פורסם ב-ֽ 30/05/2012)