פסקי דין על כלפו רומנו | פסקי דין על יעקב רומנו | פסקי דין על מוריס יוסף | פסקי דין על קרן קיסריה - אדמונד בנימין דה רוטשילד | פסקי דין על החברה לפיתוח קיסריה-אדמונד בנימין דה רוטשילד |

149/08 הפ     31/05/2012




הפ 149/08 כלפו רומנו, יעקב רומנו, מוריס יוסף נ' קרן קיסריה - אדמונד בנימין דה רוטשילד, החברה לפיתוח קיסריה-אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ








st1\:*{behavior: }
בית המשפט המחוזי בחיפה

ה"פ 149-08 רומנו ואח' נ' קרן קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד ואח'


31 מאי 2012




בפני

כבוד השופט א' קיסרי

מבקשים
1
.
כלפו רומנו

2
.
יעקב רומנו

3
.
מוריס יוסף


נגד

משיבות
1. קרן קיסריה - אדמונד בנימין דה רוטשילד
2. החברה לפיתוח קיסריה-אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ




פסק דין


בתובענה זו
עותרים המבקשים, על דרך של המרצת פתיחה, למספר סעדים ובהם: הצהרה כי המשיבות הפרו את הסכם חכירת המשנה שנחתם בינן לבין המבקשים 1 ו-2 ביום 21.3.71 ואשר עניינו בנכס מקרקעין הידוע כחלק מחלקה 1 בגוש 10647 (בהתאמה, "הסכם החכירה" ו"הנכס"); הצהרה כי בהתאם להסכם החכירה, ועל פי הודעת המבקשים, הוארכה תקופת החכירה לתקופה נוספת של 25 שנה, היינו עד יום 2.4.2033; הצהרה כי על המשיבות לקבוע את דמי החכירה השנתיים לתקופת החכירה הנוספת בתום לב ועל-פי אמות מידה מקובלות ולא באופן חד צדדי ובשרירות לב; צו המורה למשיבות לפעול לאלתר לרישום זכויות החכירה של המבקשים בנכס, ובכלל זה לבצע חלוקה אשר תאפשר את רישומו של הנכס כיחידת רישום בלשכת מקרקעין.

הנכס הוא שטח מקרקעין בן כ-4 דונם הנמצא סמוך למחלף קיסריה שבכביש מס' 2, ובו נמצאת תחנת תדלוק המופעלת על ידי המבקשים וכן שטחים מסחריים נלווים ובכללם מסעדה, חנות נוחות, מוסך ועוד. על-פי הסכם החכירה (נספח ה' להמרצת הפתיחה) הוחכר הנכס, בחכירת משנה, למבקשים 1 ו-2 על ידי המשיבה 1 ("הקרן") בהתאם לכללים המפורטים בו ובשטר חכירת המשנה שצורף כנספח להסכם החכירה (נספח ו' להמרצת הפתיחה) ("שטר החכירה"). בסעיף 12 של שטר החכירה נקבע כי "לאחר עבור מועד של 25 שנה, יהיה החוכר רשאי לקבל בחכירה את שטח התחנה (הנכס, א"ק) מאת הקרן לתקופה נוספת של 25 שנה. דמי החכירה ייקבעו לפי הערכה שתיעשה ע"י הקרן וישולמו מידי שנה בשנה בכל שנה מראש. הקרן תהיה רשאית לסדר הערכה בכל תקופה של 5 שנים."

על-פי סיכום בין הקרן לבין המבקשים היה מועד תחילת תקופת החכירה ביום 2.4.83 ובהתאם לכך הסתיימה החכירה ביום 2.4.08 ולקראת מועד זה שלחה הקרן, ביום 17.2.08, מכתב למבקשים (נספח י"ח להמרצת הפתיחה) שבו היא הודיעה להם כי אם יבקשו לממש את זכותם על פי סעיף 12 של שטר החכירה, יהא עליהם לשלם את דמי החכירה שייקבעו על ידי הקרן. בסמוך לאחר מכן השיבו המבקשים למכתב זה של הקרן והודיעו על רצונם להאריך את תקופת החכירה (נספח י"ט להמרצת הפתיחה) ובתגובה הם נדרשו על ידי הקרן לשלם דמי חכירה חודשיים בסכום של 135,000 ₪, כשסכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן והוא צפוי להתעדכן מידי 5 שנים כאמור בסעיף 12 של שטר החכירה.

על דרישה זו של הקרן מלינים המבקשים, ועיקר טענתם הוא שהדרישה נעדרת תום לב, ועל אחת כמה וכמה כך כאשר המשיבות הן תאגידים שהמדינה מחזיקה במקצת ממניותיהם ומעורבת בניהולם, ולכן יש לראותן כגופים דו-מהותיים הכפופים לעקרון הדואליות הנורמטיבית, היינו חלות עליהן שתי מערכות דינים, הן של המשפט הפרטי והן של המשפט המנהלי. המבקשים טוענים בקשר לכך כי ככאלה חלות על המשיבות חובות אמון מוגברות וקביעת דמי החכירה – בסכום שלטעמם של המבקשים הוא מופרז – היא הפרה של חובות אלה, ומכאן שיש להפחית את סכום דמי החכירה ולקבעו, כך המבקשים, "בהתאם לאמות מידה, בין שמאיות ובין אחרות, מקובלות ובתום לב מוגבר ולא באופן חד צדדי או שרירותי".

בד בבד עם הגשת התובענה עתרו המבקשים למתן צו מניעה זמני שיורה למשיבות להימנע משינוי המצב הקיים, בין אם על דרך של התקשרות המשיבות בהסכם עם צד שלישי ובין בדרך של סילוק ידם של המבקשים מן הנכס. לאחר עיון בכתבי הטענות ושמיעת טענות הצדדים הוריתי ביום 7.9.08 כי המבקשים ישלמו סכום חודשי של 55,695 ₪ החל מיום 1.4.08 ועד שיינתן פסק הדין בתובענה, וכי סכום זה יהווה מקדמה על חשבון תשלום דמי החכירה לתקופה שתחילתה באותו מועד, כך שאם ייקבע או יוסכם בין הצדדים סכום גבוה יותר יהיה על המבקשים להשלים את הסכום, ואם ייקבע סכום נמוך יותר יהיה על המשיבות להחזיר את העודף.


נוכח טיבה של המחלוקת העיקרית בין הצדדים, ניתנה ביום 1.2.09 החלטה שבה נקבע כי ימונה כמומחה מטעם בית המשפט שמאי מקרקעין שיש לו מומחיות וניסיון בענף תחנות הדלק, על מנת שיגיש חוות דעת שעניינה העקרונות שעל-פיהם נהוג ומקובל לערוך שומות בתחנות דלק. עוד נקבע באותה החלטה כי הצדדים יפעלו להגיע להסכמה בנוגע לזהותו של השמאי, ומשלא כך קרה ניתנה ביום 27.5.09 החלטה שלפיה מונה השמאי מר ע' האושנר ("האושנר") להיות המומחה מטעם בית המשפט שייתן חוות דעת כאמור לעיל. באותה החלטה נקבע אמנם כי חוות הדעת תוגש לבית המשפט תוך 60 יום, אולם בסופו של דבר הגיש האושנר את חוות דעתו רק ביום 19.12.10, כשאת ההסבר לכך הוא נתן בפתיח של חוות דעתו לאמור, שבמהלך הכנת חוות הדעת הייתה הידברות בין הצדדים ונעשו ניסיונות – בעידודו – להביא את העניין לכלל סיום בהסדר מחוץ לכותלי בית המשפט. כמסתבר, ניסיונות אלו לא עלו יפה והצדדים העדיפו הכרעה שיפוטית על פני הסכם.

עוד ייאמר, כי בעקבות קדם משפט שהתקיים ביום 8.2.11 הודיעו הצדדים כי הם מקבלים את הצעת בית המשפט שלפיה יינתן פסק הדין על יסוד כתבי הטענות (לרבות חוות דעתו של האושנר) ולאחר שיוגשו סיכומי טענות הצדדים.

סבירותה של דרישת דמי החכירה

העניין העומד בליבת המחלוקת בין הצדדים הוא דרישתה, או ליתר דיוק קביעתה, של הקרן, שתקופת החכירה תוארך בתנאי שדמי החכירה בתקופה המוארכת יהיו בסכום חודשי של 135,000 ₪, כשסכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן תוך שהקרן שומרת על זכותה להאריך מחדש את דמי החכירה בתום תקופה של 5 שנים. דרישה זו התבססה על הערכה של השמאי י' דנוס ("דנוס") מיום 23.3.08 (נספח כ"ח(2) להמרצת הפתיחה ונספח ט' לתשובת המשיבות), אשר העריך את שוויו של הנכס בסך 16,135,000 ₪, תוך שהוא מציין שדמי שימוש שנתיים ראויים הם בסך 10% ומכאן הסכום החודשי שצוין בדרישה. המבקשים מצדם מתבססים על חוות דעת מיום 30.4.08 שנערכה על ידי י' בריל ("בריל") (נספח כ"ג (1) להמרצת הפתיחה), אשר אמד את שווי הקרקע (מעוגל כלפי מטה) בסכום של 1,100,000 דולר ארה"ב או כ-4,000,000 ₪ בהתאם לשער היציג הרלוונטי לאותה עת. בנוסף ציין בריל בחוות דעתו כי דמי החכירה השנתיים הראויים הם לכל היותר 6% משווי הקרקע, ולפי חשבונו מגיע הסכום לכדי 234,564 ₪. הפער בין חוות הדעת בנוגע לסכום דמי החכירה השנתיים הוא כ-1,400,00 ₪, וכאמור פער זה הוא עילתו של ההליך שכן אם ניתן לקבוע, כטענת המבקשים, שסכום דמי החכירה הנדרש על ידי המשיבות בתקופה הנוספת הוא מופרז ובלתי סביר ולוקה בחוסר תום לב, אפשר שהמסקנה תהיה שהמשיבות מפרות את הסכם החכירה. מן העבר האחר, אם לא ניתן לקבוע שסכום דמי החכירה הנדרש על ידי המשיבות הוא מופרז ובלתי סביר, אזי המסקנה המתבקשת היא שיש לדחות את התובענה. את חוסר הסבירות, וגם את חוסר תום הלב, שבדרישת המשיבות תולים המבקשים בהתעלמות המשיבות מן הנסיבות העומדות ברקע ההתקשרות בין הצדדים וכן, ובעיקר, מן ההשקעות שהשקיעו המבקשים בהקמת תחנת התדלוק והעסקים הנלווים לה.

מששקלתי את טענות המבקשים הגעתי למסקנה שאין מנוס מדחייתן.

נוסחו של סעיף 12 של שטר החכירה קובע כי דמי החכירה בתקופה הנוספת ייקבעו "לפי הערכה שתיעשה על ידי הקרן". אין מחלוקת שהסכום הנדרש מן המבקשים מבוסס על הערכה שעשתה הקרן, שהרי דרישתה מבוססת על הערכתו של דנוס. אלא שהמבקשים טוענים כי הערכה זו לא הביאה בחשבון השקעות שנעשו על ידם, וכי מכל מקום הסכום הנדרש כדמי חכירה שנתיים עולה על רווחי תחנת התדלוק. המבקשים מוסיפים וטוענים כי עקרון תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג–1973 צריך לשמש אמת מידה וכלי פרשנות לסעיף 3 של הסכם החכירה ולסעיף 12 של שטר החכירה. אליבא דמבקשים, כאשר מיישמים את עקרון תום הלב ומביאים בחשבון את מעמדן של המשיבות כגופים דו-מהותיים שחלה לגביהם חובת תום לב מוגברת, המסקנה היא שעל בית המשפט לקבוע שדרישת דמי החכירה לתקופה הנוספת היא בלתי סבירה וחסרת תום לב וככזו היא מהווה הפרה של הסכם החכירה.

דומני שחולשתן העיקרית של טענות המבקשים נעוצה בכך שבעוד אשר הם מגייסים לעזרתם יריעה רחבה של טענות ואסמכתאות שעניינן פרשנות חוזים לאור עקרון תום הלב, עיקרון שאיש אינו חולק על חשיבותו ועל הרלוונטיות שלו, בסופו של דבר אין הם מציעים כל פרשנות משלהם לסעיף 12 של שטר החכירה, זולת טענתם שדרישת המשיבות המבוססת על סעיף זה היא בלתי סבירה וחסרת תום לב. לשון אחרת, משנטען על ידי המבקשים שהפרשנות שנותנות המשיבות להסכם החכירה בכלל, ובסעיף 12 של שטר החכירה בפרט, היא פרשנות בלתי סבירה וחסרת תום לב, ניתן היה לצפות שהמבקשים יציעו פרשנות אחרת להוראות החוזיות, אלא שעיון מדוקדק בטענותיהם מעלה את המסקנה שאין בפי המבקשים טענה ראויה בעניין זה.

כך, למשל, טוענים המבקשים כי הם השקיעו השקעות עצומות ובנו במאמץ רב את תחנת התדלוק, והם עשו זאת מתוך הנחה שהסכם החכירה מקנה להם את הזכות להאריך את תקופת החכירה ל-25 שנים נוספות (סעיפים 30 ו-31 לסיכום טענות המבקשים). הם מוסיפים וטוענים כי חוות הדעת של דנוס, שעליה נסמכת דרישת התשלום לתקופה הנוספת, אינה עומדת בשום אמת מידה מקובלת והיא נערכה בניגוד לכללי שמאות ומינהל. עוד טוענים המבקשים כי אין יסוד לפרשנות שניתנה על ידי המשיבות לסעיף 12 לשטר החכירה, שלפיה דמי החכירה הנמוכים בתקופה של 25 השנים הראשונות נועדו לפצותם על השקעותיהם, ואילו בתקופה של 25 השנים הבאות זכאית הקרן לתשלום דמי חכירה ראליים. דא עקא, שטענות אלה של המבקשים, ובמיוחד הטענה האחרונה, אינן נתמכות בראיה או באסמכתה כלשהי, עד שמתבקשת המסקנה שטענות אלה הן טענות בעלמא אשר לא ניתן לבסס עליהן עילה המקנה למבקשים את הסעדים שלהם הם עותרים. כך, למשל, מרבים המבקשים להביא אסמכתאות שבהן קבע בית המשפט שתכליתו האובייקטיבית של חוזה בעל מטרה כלכלית נקבעת על פי ההיגיון המסחרי (ע"א 757/82

חברת החשמל לישראל בע"מ

נ' שפיר דוידוביץ
, פ"ד לט(3) 220, (1985)), כי התכלית האובייקטיבית נקבעת על פי שיקולים של סבירות (ע"א 449/89

אברהם פלוק

נ' פיליפ גייבל רייט
, פ"מ מו(2) 92 (1992)) וכי חוזה מסחרי נועד להשיג מטרה עסקית ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו (ע"א 4628/93
מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995)). אלא שבכל האסמכתאות האלה אין כל רבותא, מפני שלא עלה בידי המבקשים להראות כי ההיגיון המסחרי או התכלית העסקית של הסכם החכירה (ושל שטר החכירה) הוא אחר מזה שאליו מכוונות המשיבות. משנקבע בסעיף 12 של שטר החכירה שדמי החכירה ייקבעו לפי הערכה שתעשה הקרן, אזי כדי לבסס את טענתם היה על המבקשים להראות שההערכה שנעשתה על ידי דנוס היא מופרכת במידה כזו עד שיש לקבוע שהיא בלתי סבירה ולכן יש להתעלם ממנה ולעשות שימוש בהערכה אחרת תחתיה. ודוק, על מנת לקבוע שחוות הדעת של דנוס, שעליה הסתמכה הקרן,
היא מופרכת אין די בקביעה שהערכת שווי הנכס נעשתה על הצד הגבוה, מפני שדרכו של עולם היא שהערכות שווי שעריכתן נמסרת לשמאים הפועלים מטעמם של בעלי עניין משקפות הטיה מובנית לטובתו של מזמין ההערכה, וכשלעצמה אין בהטיה כזו ולא כלום. מן הטעם הזה ממש נקבעו ההסדר שבתקנה 130 לתקנות סדר דין אזרחי, תשמ"ד-1984, שעניינה מומחה מטעם בית המשפט, כמו גם ההסדר שבסעיף 198 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, שעניינו שמאי מכריע בהליך של תביעת פיצויים בשל פגיעתה של תוכנית מתאר. ביסודם של הסדרים אלה עומדת ההנחה, שמטבע הדברים יהיה פער בין הערכות שווי ושמאויות הנערכות לפי בקשתם של בעלי הדבר, וכשמוסיפים לכך את העובדה שהערכות שווי ושמאויות כאלה אינן בבחינת מדע מדויק (ע"א 5/87

דוד ליפשיץ

נ' שושנה לוי
, פ"ד מב(2) 177 (1988)), המסקנה המתחייבת היא שאין אפשרות – וגם אין צורך – לקבוע כי חוות דעתו של בריל עדיפה על זו של דנוס, או להיפך. זאת מפני שהתשתית החוזית היא הוראת סעיף 12 לשטר החכירה הקובעת, כאמור, שדמי החכירה בתקופה הנוספת ייקבעו על יסוד הערכה שתעשה הקרן, וכשאין מחלוקת עובדתית שדרישת הקרן מבוססת על הערכה שנעשתה על ידי דנוס לבקשתה של הקרן, קשה לראות את הבסיס שעליו מנסים המבקשים להשתית את טענותיהם כלפי דרישה זו.

כאמור, ייתכן שהמבקשים היו יכולים לבסס טענות כלפי דרישת דמי החכירה אם היה ביכולתם להראות שהערכת השווי שנעשתה על ידי דנוס היא מופרכת, אלא שלשם כך היה עליהם להראות שהיא נערכה בניגוד לכללים המקובלים או תוך התעלמות מכללים כאלה. פרט לטענות כלליות וסתמיות, אין בפי המבקשים כל טענה בעלת משקל היכולה לתמוך במסקנה שחוות הדעת של דנוס מנוגדת לכללים מקובלים או מתעלמת מהן, והעובדה שבריל, שערך חוות דעת לבקשת המבקשים, הגיע למסקנה שונה, איננה מעלה ואיננה מורידה. עניין זה ניתן להמחשה ברורה כאשר משווים בין שתי חוות הדעת

ולמדים שבריל סבר שדמי החכירה השנתיים צריכים להיות 6% משווי הקרקע בעוד אשר דנוס סבר שהם צריכים להיות 10% משווי הקרקע. פער זה, כשלעצמו, אינו יכול להביא למסקנה שחוות דעתו של דנוס מופרכת כפי שלא ניתן להסיק מסקנה כזו מן הפער בהערכות שווי הקרקע שנעשו על ידי כל אחד משמאים אלה.

המשיבות מפנות לחוות דעתו של האושנר והן טוענות, ולפי דעתי הן צודקות בכך, שחוות דעתו תואמת את הנאמר אצל דנוס, ביחס לאופן שבו יש להעריך את שוויו של הנכס. בסעיפים 6.2.4 ו-6.2.5 של חוות דעתו סקר האושנר את האופן שבו ניתן לאמוד את שווי מרכיב הקרקע בתחנת תדלוק (סעיף 6.2.4) ואת שווי הקרקע בשטחים הנלווים (סעיף 6.2.5), ומעיון בחוות דעתו של דנוס לא ניתן להסיק כי כאשר הוא ערך אותה הוא סטה מן הכללים המקובלים ולכן יש להתערב בה.

בקשר לכך מפנות המשיבות לדברים שנאמרו בע"א 467/04 חיים יתח נ' מפעל הפיס (טרם פורסם, 1.9.05)), שלפיהם החוזה אינו אלא מכשיר להקצאת סיכונים בין הצדדים לו, ועל בית המשפט לנהוג בריסון ובאיפוק כאשר הוא נדרש להתערב ביחסים החוזיים שבין הצדדים. טענה זו של המשיבות גם היא מקובלת עליי, במיוחד מפני שכאמור לעיל, פרט לטענות סתמיות וכלליות אין בפי המבקשים כל טענה של ממש, המאפשרת לבסס עליה התערבות בתנאי ההסכם ושטר החכירה באופן שאליו מכוונים המבקשים.

המבקשים הרחיבו את טענותיהם על כך שעל רקע הנסיבות שקדמו לכריתת הסכם החכירה (ועמו גם שטר החכירה), כמו גם על רקע התדיינות משפטית שהייתה בין הצדדים בתחילת שנות ה-80, נוצרה אצלם ציפייה, שלטענתם היא לגיטימית, שדמי החכירה בתקופה הנוספת יהיו כדמי החכירה שנהגו בתקופת 25 השנים הראשונות, היינו, דמי חכירה המביאים בחשבון את השקעותיהם בנכס.

טענות אלה איני יכול לקבל מפני שאין להן כל עיגון בתנאי הסכם ושטר החכירה, ומשום כך אני סבור שהן מתייחסות לעניינים שאינם רלוונטיים. ייתכן שכפי שטוענים המבקשים, דמי החכירה הנמוכים בתקופה הראשונה נתנו ביטוי הן להכרת המשיבות בתרומתם של המבקשים בפיתוחו ובהשבחתו של הנכס, הן בנסיבות שקדמו לכריתת ההסכם, היינו, ויתורם של המבקשים על זכויות מסוימות שהיו להם לטענתם במקרקעין סמוכים, אלא שמעת שנחתמו הסכם ושטר החכירה, וכשבתנאיהם של אלה לא ניתן למצוא כל אזכור או התייחסות לנסיבות שאליהן מפנים עתה המבקשים, שוב אין אפשרות להיזקק לנסיבות אלה והן אינן יכולות לסייע למבקשים נוכח לשונו הברורה של סעיף 12 של שטר החכירה.

יחד עם זאת, ראוי לציין כי מעבר לשאלת הערכת שוויו של הנכס, קיים פער ניכר בין דנוס לבין בריל באשר לשיעורם של דמי החכירה השנתיים ביחס לשווי הנכס. בעניין זה סבר בריל שהיחס צריך לעמוד על 6%, ואילו דנוס סבר שהיחס צריך להיות 10% והמבקשים טענו כי יש להעדיף בעניין זה את דעתו של בריל. דא עקא, שהמבקשים לא הצביעו על מקור נורמטיבי או אסמכתא שיש בהם תמיכה לטענה זו ולכאורה צריך היה לדחותה גם כן והסיבה שלא עשיתי זאת נעוצה בכך שלדעתי פרשנות ראויה של הוראת סעיף 12 לשטר החכירה אינה תומכת בעמדתן של המשיבות המסתמכות, כאמור, על חוות דעתו של דנוס שסבר שהיחס צריך להיות 10%. כזכור, קובע סעיף 12 כי "דמי החכירה ייקבעו לפי הערכה שתיעשה ע"י הקרן ..." ודעתי היא שהוראה זו נותנת למשיבות את הזכות החוזית להסתמך על ההערכה שעשה דנוס לשוויו של הנכס, אולם אינה נותנת בידיהן את הזכות לקבוע את האחוז משוויו של הנכס שעל פיו ייקבעו דמי החכירה. לשון אחרת, קביעתו של דנוס שדמי החכירה צריכים להיות 10% משוויו של הנכס איננה מעוגנת בלשונה של הוראת סעיף 12 ומכאן שהיא איננה מחייבת את המבקשים. כיוון שגם קביעתו של בריל בעניין זה, היינו שדמי החכירה צריכים להיות בשיעור של 6% משווי הנכס, איננה מבוססת על תשתית נורמטיבית כלשהי, אין מנוס משימוש באומדנא דדיינא ולמטרה זו נדרשתי לחוות דעתו של האושנר שממנה יכולתי להסיק שקיימת בעניין זה שונות רבה וכלשונו "לא ניתן אם כן להצביע על נוסחת חישוב מייצגת לחישוב סך הכל גובה דמי חכירה לתחנות דלק בעת חידוש חוזים". במצב עניינים זה דומה כי לא יהיה זה מרחיק לכת לקבוע שדמי החכירה יהיו בשיעור של 8% שיבוסס על שווי הנכס כפי שנקבע בהערכה שאותה עשה דנוס (נספח ט' לתשובת המשיבות).

טרם סיום אציין, כי אחד הסעדים שהמבקשים עתרו לו הוא צו המורה למשיבות לפעול לרישום זכויות החכירה בנכס בשמם של המבקשים. בעניין זה כבר ניתן בשעתו

פסק דין
בתיק ה"פ 410/99 (נספח י' להמרצת הפתיחה), ואיני סבור שיש מקום לתת סעד על דרך של צו עשה, שאינו אלא חזרה על סעד שכבר ניתן בגדר פסק הדין הנ"ל. יתר על כן, זכותם של המבקשים להירשם כבעלי זכות חכירה תלויה בכך שהסכם ושטר החכירה ימשיכו לעמוד בתוקפם, ועניין זה מותנה בכך שהמבקשים ישלמו לקרן את דמי החכירה הנדרשים על ידה, דבר שאותו הם נמנעים מלעשות. הקרן טענה, ולדעתי בצדק, שהימנעותם מלשלם את דמי החכירה מהווה הפרה של הסכם ושטר החכירה. מכאן שאם תידחה התובענה, כפי שלדעתי צריכה להיות התוצאה, יהיה על המבקשים לשלם את דמי החכירה הנדרשים, ורק לאחר שיעשו כן הם יהיו זכאים לפעול למימוש זכותם להירשם כחוכרים, כפי שנקבע בפסק הדין בה"פ 410/99 הנ"ל.

סיכומו של דבר, בכפוף לקביעה ששיעור דמי החכירה יהיה 8% על בסיס הערכת השווי שנעשתה על ידי דנוס,
אני רואה לדחות את תובענת המבקשים על כל עתירותיה.

כפי שנקבע בהחלטה מיום 7.9.08 (בש"א 8940/08), המבקשים ישלמו לקרן את ההפרש בין הסכום שנקבע באותה החלטה לבין הסכום שנדרש מהם על ידי המשיבות, בכפוף לאמור ב

פסק דין
זה ביחס לשיעור דמי החכירה.

המבקשים ישלמו למשיבות שכר טרחת עורכי דין בסכום של 40,000 ₪ וכן ישאו בתשלום שאותו שילמו המשיבות להאושנר.


ניתן היום,
י' סיון תשע"ב, 31 מאי 2012, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט מחוזי 149/08 כלפו רומנו, יעקב רומנו, מוריס יוסף נ' קרן קיסריה - אדמונד בנימין דה רוטשילד, החברה לפיתוח קיסריה-אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ (פורסם ב-ֽ 31/05/2012)