פסקי דין על לביו בלנק | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה | פסקי דין על עוז מאור מחקר ופיתוח |

088/12 ערר     07/05/2012




ערר 088/12 לביו בלנק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, עוז מאור מחקר ופיתוח






ערר מס' 088/12
הרכב ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד מיכל גלקין גולן
העמותה לקידום התכנון: אדר' מר שמואל חכים

נציג מתכנן המחוז: מר מוחמד נאטור

נציג ציבור: מר עמירם גלילי

נציג ציבור: מר דודו כהן


העורר/ים: לביו בלנק

על ידי עו"ד איתי ניר

- נגד -
המשיב/ים: הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה

על ידי עו"ד מנדלמן כהן

עוז מאור מחקר ופיתוח

על ידי עו"ד הררי


החלטה
עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה
(להלן: "הועדה המקומית"), לדחות את התנגדותו של העורר ולאשר את תכנית נס / מק / 126 / 6 (להלן: "התכנית").

וכך החליטה הועדה המקומית:

"1 ביחס טענות בנושא בעלות וחלוקת זכויות:
מדובר במגרש תכנוני אחד, אין הועדה יכולה להתיחס לכל חלוקה בתחומו ועל הצדדים להסדיר זאת בינם לבין עצמם, לפיכך הועדה דוחה את ההתנגדות.
2. ביחס לטענה כנגד ההפקעה לדרך וכנגד קווי הבניין:
תוכנית נס /126 הינה תוכנית מרכזית וחשובה ביותר להתחדשות מרכז העיר החדש, איזור תעשיה א' בתחומו נמצא המגרש ופיתוח השטחים הגובלים בו מדרום. לצורך הסדרת היקפי התנועה הצפויים נקבעו למגרש הפקעות לדרכים.
תוכנית נס/126 אושרה לפני הפקדת התכנית הנדונה ולפיכך לא ניתן שלא להביא לידי ביטוי בתוכנית זו את ההפקעות וקווי הבניין שנקבעו בתכנית נס/126.
ולפיכך יש להטמיע בתוכנית את הוראות נס/126 כולל השינויים שנערכו בה.
יחד עם זאת ולמרות האמור לעיל, הועדה מקבלת חלקית את ההתנגדות בכל הנוגע להסדרת המצב הקיים תוך שהיא מדגישה, כי התוכנית מסדירה גם את קווי הבניין של המבנה הקיים שבבעלות המתנגד, ומורה לתקן את מסמכי התוכנית כדלקמן:
א. למסמכי התכנית תצורף תכנית בינוי המתארת את המצב הקיים.
ב. יש לפרט בתקנון התכנית בעיקרי התכנית (סעיף 2.2) כי הוראותיה גוברות על הוראות תכנית נס/126 בכל הנוגע לקווי הבנין, כל עוד מבוקש לאשר המצב הקיים, ביום אישורה של התוכנית עפ"י נספח בינוי מצורף (להלן: "המצב הקיים")
כל בניה חדשה, למעט זו הדרישה על פי כל דין כדי לאשר המצב הקיים, תחויב בקו בניין עפ"י נס / 126."

תכנית זו באה לפנינו בשעתו במסגרת ערר 135/10, אז הגישה המשיבה כאן עוז מאור מחקר ופיתוח
בע"מ (להלן: "היוזמת") ערעור על החלטת הועדה המקומית שלא להפקיד את התכנית.

ועדת הערר קבעה כדלקמן:

"דין הערר להתקבל.

עסקינן במפעל ביו טכנולוגי, אשר קבע את מקום מושבו בתחום התכנון של המשיבה. בכלל שיקוליה התכנוניים של האחרונה יש ליתן משקל של ממש למימושו של התכנון עליו היא שוקדת.

אזור תעשייה א' הינו אזור שטרם התפתח באופן ראוי, וזה שנים רבות עמלים גם גורמי התכנון על שידרוגו לתעשייה עתירת ידע, מסחר, ומשרדים. למותר לציין כי תכנון זה טרם קרם עור וגידים של ממש.

במצב דברים זה, בו הועדה המקומית הגיעה למסקנה תכנונית בדבר ייעודו של אזור, אנו סבורים כי עליה לטפח מציאותם של מפעלים ועסקים התואמים את התכנון אשר בקידומו היא חפצה שנים רבות.

לא זו אף זו, עוד חזון למועד עד שקו הבניין המתוכנן לכיוון דרום יתממש אם בכלל, כאשר בינתיים קיומו הינו סטטוטורי בלבד, ובשטח קיימים מבנים נוספים אשר נבנו בהתאם למצב התכנוני הקודם (נס / 1 / 1), מה עוד כי נס / 126 מאפשרת הימצאותם של אותם מבנים שנבנו בהיתרים על קו 0.

במצב דברים זה ברי כי האיזון הראוי מחייב מתן אפשרות להישארותו של המפעל במתכונתו הנוכחית, כל עוד לא מנוצלות זכויות בניה נוספות.

הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח התנהלות הצדדים במקרה דנן, שכן ברי כי דרך המלך היתה להכשיר הקיים בהיתר על פי המצב התכנוני התקף נס / 1 / 1 תוך נקיטת הליך על פי סעיף 97 בועדה המחוזית. משום מה הועדה המקומית הפנתה את העוררים בשעתו להליך של תכנית בסמכותה ואף החליטה להפקידה וחזרה בה מהחלטתה. לא מצאנו בהשתלשלות שפורטה לפנינו הצדקה לשינוי ההחלטה אשר אין חולק כי הינו בסמכותה של הועדה בנסיבות מתאימות.

אלא שבמקרה דנן לא מצאנו נסיבות כאלה: מבחינה תכנונית לא חל בתכנית אותה הוחלט להפקיד שנתיים קודם לכן כל שינוי, גם תכנית נס / 126 היתה ידועה כבר בעת קבלת ההחלטה הראשונה, הועדה המחוזית אף היא לא הביעה התנגדות לאישור התכנית והערות הממונה על המחוז אליו הואצלו סמכויות שר הפנים על פי סעיף 109 לחוק הינן במקרה דנן הערות טכניות במהותן.

שכן, אין עוררין על כך שהתכנית הינה תכנית בסמכות הועדה המקומית ועל כן נושא חוות הדעת הנזכר בהערות על פי סעיף 109 אינו רלוונטי במקרה דנן.

ברי ומוסכם גם על ידי יזמי התכנית כי בעת שיתבקש ניצול זכויות נוספות, הדבר יהיה כרוך בתכנון חדש אשר יש להתאימו לכל הפרמטרים הקבועים בתכנית נס / 126, לרבות קו הבניין האחורי.

אשר על כן ולאור כל האמור אנו קובעים כדלקמן:

1. התכנית תתוקן כך שמטרתה השלישית (התאמת זכויות הבניה לתיקון 43) על פי ההקלות המותרות תושמט.
2. כל אימת שמוזכרת תכנית נס / 126 יש למחוק את המילה "המופקדת".
3. התכנית תכלול סעיף לפיו היא גוברת על נס / 126 בכל הנוגע לקווי הבניין, כל עוד מבוקש לאשר המצב הקיים ביום אישורה של התכנית נשוא הערר, וכל בניה חדשה תחייב התאמה להוראות תכנית נס / 126. על מנת להבהיר נקודה זו תכלול תכנית הבינוי הקיים כחלק ממסמכיה.
בכפוף לאמור הערר מתקבל."

בהתאם תוקנה התכנית והופקדה, ואז הגיש העורר, שהינו בעל זכויות אף הוא באותם מקרקעין את התנגדותו כמפורט לעיל.

במסגרת הערר טוען העורר כי ההפקעה המסומנת לדרך בתכנית הינה שגויה ומבוססת על נס / 126 שלא אושרה ואין כל הצדקה לאותה הפקעה.

כמו כן טען העורר כי חלקי מבנה בתחומו המזרחי של המגרש מסומנים להריסה בניגוד להחלטת הועדה המקומית, שקבעה כי הבינוי הנוכחי יוסדר ורק בניה עתידית תעשה בהתאם לקווי הבניין של תכנית נס / 126.

דיון והכרעה

אשר לנקודה השנייה (קווי הבניין) קיימת הסכמה בין הצדדים לפיה הקבוע בתשריט ובנספח הבינוי יותאם להחלטת הועדה המקומית, כך שהעיקרון לפיו קווי הבניין הקיימים במבנים הקיימים יישמרו, יחול על החלקה במלואה.

לעניין ההפקעה, כפי שציינו בהחלטתנו הקודמת האינטרס הציבורי הינו לפיתוחו של אזור התעשייה ושדרוגו עקרון העולה בקנה אחד עם טיפוח מפעלים ועסקים התואמים תכנון זה, דוגמת הקיים במקרקעין נשוא הערר, ואולם זאת בראיה כוללת של טיפוח האזור בכללו, כאזור לתעשייה עתירת ידע, מסחר ומשרדים.

לפיכך אנו סבורים כי בראיה תכנונית כלשהי, לרבות באופן נקודתי יש טעם בהרחבת הדרך כפי שמסומנת בתכנית נשוא הערר וזו גם אחת ההצדקות לאישורה.

תכנית נס / 126 הינה תכנית שאושרה בידי הועדה המחוזית ופורסמה לשיעורין כאשר החלק הרלוונטי החל במקרקעין טרם פורסם למתן תוקף אולם כל הדרישות לגבי פרסום זה הושלמו, כך שאיננו סבורים כי התרחיש לפיו לא תפורסם נס / 126 למתן תוקף הינו בעל סבירות גבוהה, היפוכם של דברים, קרוב לוודאי שתפורסם.

אם בכל זאת לא תפורסם נס / 126 ו/או כל תכנית אחרת שתבוא במקומה ותטפל באופן כולל באזור זה ובכביש האמור, בתוך פרק זמן של שנים אחדות יהא בכך אולי כדי להביא לבחינה מחודשת של הצורך באותה דרך במסגרת תכנית חדשה שתוגש על ידי מי מהבעלים.

לפיכך בנקודה זו הערר נדחה

ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.

__________ ______________
ניתנה בתאריך 07/05/2012 סמדר בטש הורוביץ מיכל גלקין גולן, עו"ד
מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר

4
ערר מס' 088/12








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 088/12 לביו בלנק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, עוז מאור מחקר ופיתוח (פורסם ב-ֽ 07/05/2012)