פסקי דין על קרן קיימת לישראל | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל | פסקי דין על שאול ספיר | פסקי דין על לאה ספיר |

6483/10 עא     02/07/2012




עא 6483/10 קרן קיימת לישראל, מינהל מקרקעי ישראל נ' שאול ספיר, לאה ספיר




פסק-דין בתיק ע"א 6483/10



בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים



ע"א 6483/10




לפני:

כבוד הנשיא א' גרוניס


כבוד המשנה לנשיא (בדימוס)
א' ריבלין


כבוד השופט נ' הנדל

המערערים:

1. קרן קיימת לישראל



2. מינהל מקרקעי ישראל



נ


ג


ד



המשיבים:

1. שאול ספיר



2. לאה ספיר


ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 1129-07 שניתן ביום 09.05.10 על-ידי כב' השופט א' זמיר.



בשם המערערים:
עו"ד אפי יגל


בשם המשיבים:
עו"ד יוסף גולדשטיין




פסק-דין

השופט נ' הנדל
:


1.
הכיצד יש לסווג את החלקה הידועה כחלקה 82 בגוש 6597 בשטח של 4,705 מ"ר הממוקמת ברחוב ז'בוטינסקי ברמת השרון (להלן:
החלקה
) – כ"נחלה" או כ"משק עזר" לפי משמעותם בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל? זו השאלה העומדת להכרעה בערעור זה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 1129-07 מיום 09.05.10 (כב' השופט
א' זמיר
) אשר קיבל את תביעת המשיבים להצהיר כי יש לסווג את החלקה כ"נחלה" ולהאריך עימם את חוזה החכירה בהתאם.

העובדות הצריכות לעניין:

2.
הקרן הקיימת לישראל (להלן:
קק"ל
), היא המערערת 1, החכירה את החלקה שבבעלותה לגב' לאה גוטמן בשנת 1954 בחוזה חכירה שנחתם למשך 44 שנים (להלן:
חוזה החכירה או חוזה החכירה המקורי
). גב' גוטמן העבירה את זכויותיה בחלקה לאדם שלישי, אשר מכרן בשנת 1973 למשיב 1 – מר ספיר, שהעביר מחצית מזכויותיו בחלקה למשיבה 2 – אשתו הגב' ספיר. בני הזוג הם החוכרים הרשומים של החלקה בלשכת רישום מקרקעין בנתניה על פי שטר העברת זכות שכירות מיום 01.07.81. בני הזוג חתמו מול מערער 2 – מינהל מקרקעי ישראל
(להלן:
המינהל
), אשר מנהל את הנכס עבור קק"ל, על תוספת (מס' 1) לחוזה חכירה ביום 12/07/95, על פיה כל תנאי חוזה החכירה המקורי יעמדו בתוקפם כלפי בני הזוג. חוזה החכירה פקע ביום 30.09.98, אז פנו בני הזוג למינהל בכדי לממש את הזכות להאריך את חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים המוקנית להם מכוח סעיף ג' לחוזה החכירה. המינהל הסכים להארכת חוזה החכירה, אך זאת על פי תנאי חוזה של נכס המסווג כ"משק עזר" ואילו בני הזוג עמדו על חידוש החוזה על פי נהלי המינהל בנוגע ל"נחלה".


בני הזוג עתרו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו למתן צו המצהיר כי על קק"ל והמינהל (להלן יקראו יחד:
המערערים
) לחדש עימם את חוזה החכירה המקורי למשך 49 שנים בהתאם לחוזה חכירה ל"נחלה בודדה". על פי הנטען על-ידם בבית המשפט המחוזי, יש לסווג את החלקה כ"נחלה" על פי מספר מדדים שמוכיחים כי גם קק"ל סברה שראוי להגדיר אותה ככזו: שיעור דמי החכירה לחלקה שנגבו לפי נחלה, ואופן חישובם שנערך כפי שנהוג עבור נחלות; קיומן של תניות בחוזה החכירה המאפיינות חוזי נחלה כגון החיוב להתיישב בנכס ולעבדו בקביעות; היות הנחלה מקור פרנסה לבני הזוג בדומה למטרת הנחלה. לטענתם, עמדת המינהל שיש לסווג החלקה כ"משק עזר" היא הפרה של חוזה החכירה. המערערים עמדו על כך שלמרות שהנכס כונה בשם נחלה, הוא אינו בגדר "נחלה חקלאית" כמשמעותה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן:
המועצה
). לטענתם, הקריטריונים המהותיים המגדירים "נחלה" כגון אופי ההתקשרות עם בני הזוג, גודל החלקה והפעילות המתקיימת בה אינם מתקיימים בנכס של בני הזוג.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.
בית המשפט המחוזי עמד על ההבדלים בין קרקעות המסווגות כ"נחלות" לבין אלו המסווגות כ"משקי עזר". נחלה היא קרקע חקלאית ביישוב או מושב שיתופי המהווה יחידה משקית אחת המוחכרת לתקופה ארוכה למתיישב, למטרת פרנסתו מעיבוד חקלאי ומגוריו כאחד. הנחלה אינה ניתנת לפיצול או לאיחוד, ונמסרת בכפוף לכך שהחוכר יגור בה. לעומתה, כך קבע, משק עזר הוא קרקע חקלאית זעירה שמוחכרת לתושבים שאינם חקלאים אלא עובדי ציבור או בעלי מקצוע
או שהינם בעלי נחלה במושב אחר ואשר נועדה למגורים או לסיוע בפרנסה נוספת למשפחה מלבד הפרנסה העיקרית. בנוסף, הובאו קריטריונים המבחינים בין סוגי מקרקעין מוחכרים אשר פורטו בע"א 1910/07
מרשי נ' קרן קיימת לישראל

(29.12.08) (להלן:
עניין מרשי
) כגון גודל החלקה, שכדי להיות נחלה עליה להתאים לקביעת שר החקלאות וגורמי התכנון (לפי החלטה מס' 9 מיום 05.07.1966), והמתכונת בה נוהלה החלקה במשך השנים על ידי רשויות. על בסיס עקרונות אלו, בחן בית המשפט המחוזי בהרחבה את סיווג החלקה בתיק דנא.


בית המשפט המחוזי קבע שיש לסווג את החלקה כנחלה, וזאת בהתבסס על שלושה מקורות: תנאי חוזה החכירה, השימוש החקלאי בחלקה, ויחס הרשויות אליה.

א.
חוזה החכירה המקורי שנערך בין קק"ל לגב' גוטמן מצביע, כך נקבע, כי מטרת החכירה של החלקה, שהיא הרלוונטית לצורך סיווגה כ"נחלה" או "משק עזר", הייתה חקלאית בעיקרה עם אפשרות לבנות בית מגורים ובנייני משק. כמו כן, שטר העברת זכות השכירות מעיד כי הקרקע נועדה לשמש מקור פרנסה לבעליה, באופן זהה לנחלה.

ב.
לאחר רכישת החלקה על-ידי בני הזוג, הם עשו בה שימוש חקלאי מובהק וגידלו עצים לצורך שיווקם – עובדה התואמת את מטרת נחלה. היות וכיום מתקשים הם להתפרנס מכך, היא משמשת לגידול עצי פרי וגינת נוי.

ג.
החלקה נוהלה כ"נחלה" ודמי החכירה חושבו על-ידי הרשויות בהתאם לתעריף של נחלה במשך תקופה ארוכה (1987-2001), דבר אשר מהווה מצג של המערערים כלפי המשיבים. העובדה שמקור החישוב מצוי בטעות במערכת הממוחשבת של המינהל, איננה גורעת מהמצג שנוצר כלפי בני הזוג ביחס לסיווג החלקה.


בשקלול הדברים, נוכח מטרת החכירה המתיישבת עם נוסח חוזה החכירה, בשילוב העובדה שהחלקה שימשה לחקלאות במהותה, ועם גובה דמי החכירה ששולמו, הסיק בית המשפט המחוזי כי יש לקבל את עמדת המשיבים. יתרה מכך, הסתמכותם של המשיבים בתום-לב ובסבירות על מצג המינהל לגבי מהות החלקה, וכן מעמדה החוקתי של זכות הקניין חיזקו את המסקנה האמורה. לכן, בית משפט המחוזי נתן

פסק דין
הצהרתי לפיו חוזה החכירה יחודש בתנאי "נחלה".

טענות הצדדים

4.
המערערים טוענים כי הזכויות בחלקה אינן עומדות בהגדרת המונח נחלה כפי שבא לידי ביטוי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, והן במהותן זכויות חכירה של משק עזר. מסקנת בית המשפט המחוזי שסיווג את החלקה כ"נחלה" על פי העקרונות הנזכרים ב
עניין מרשי
שגויה.
ראשית
, הוא התעלם ממבחן גודל החלקה. שטח החלקה שעומד על 4,705 מ"ר אינו בגודל התואם את קביעת שר החקלאות ואת הגודל המקובל לנחלה באזור המרכז שעומד על כ-30 דונם. חשיבות האבחנה בין הסיווגים על פי גודל החלקה נעוצה בייעודם הפונקציונאלי: משום שנחלה מיועדת לספק צורכי פרנסה של משפחה רק מחקלאות עליה להיות בעלת שטח משמעותי, ואילו משק עזר מאופיין בשטח מצומצם יותר כיוון שייעודו הוא לעזור בפרנסת המשפחה שמשלח ידה אינה חקלאות.
שנית
, בית המשפט המחוזי נסמך בסיווג החלקה כ"נחלה" על מספר מדדים אשר לשיטת המערערים אינם מובילים למסקנה האמורה: עיבודה החקלאי של החלקה על-ידי בני הזוג לאחר רכישתה אינו מעלה ואינו מוריד, כיוון שגם למשק עזר מאפיינים חקלאיים על-פי
עניין מרשי
; כמו כן, הזהות בין אופן חישוב דמי החכירה בחלקה לאופן החישוב עבור נחלה איננו תומך במסקנת בית המשפט שזה מעיד על הסיווג כנחלה שכן חישוב זה מוחל גם ביחס לדמי חכירה עבור משק עזר.
שלישית,
המערערים משיגים על פרשנות בית המשפט של חוזה החכירה לפיה החלקה נועדה למטרה חקלאית בעיקרה. לשיטתן, לשון החוזה מבהירה שהחכירה נועדה ל"סידור משק עזר חקלאי" (סעיף א' לחוזה).


עוד טוענים המערערים כי טעה בית המשפט בקובעו שנוצר מצג כלפי בני-הזוג כתוצאה מהטעות החישובית בגביית דמי חכירה בשיעור המקובל בחכירת "נחלה" במקום בשיעור של "משק עזר" בין השנים 1986-2001, משום שהמשיב העיד שכלל לא היה מודע להבדלים בתעריפי דמי החכירה בין שני הסיווגים. אף אם נוצר מצג עקב הטעות בחישוב דמי החכירה, המשיבים לא הסתמכו עליו כיוון שרכשו את החלקה כבר בשנת 1973. עוד נטען שמצג אינו יכול להקנות למשיבים זכויות ב"נחלה" שאינן בבעלותם מכוחו של חוזה החכירה המקורי. הוא גם אינו יכול להשתיק את המערערים מלטעון כנגדו כיון שהמשיבים לא שינו את מצבם לרעה עקב המצג מצד המערערים.


המשיבים תולים עיניהם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. לדידם, חוזה החכירה נועד להחכיר את החלקה כ"נחלה" או למצער "בתנאי נחלה". על כך מעידה לדעתם לשון החוזה. כך גם עולה מתוכן חוזה החכירה שהינו בעל מאפיינים הייחודיים לחוזה חכירה של נחלה, הבאים לידי ביטוי בסעיפים האוסרים על החזקה של יותר מנחלה אחת, ומחייבים את החוכר להתיישב בחלקה ולעבדהּ בקביעות. אך היות שחוזי נחלות וחוזי משק עזר בתקופה המדוברת היו דומים, בקביעת סיווג החלקה יש להביא ראיות נוספות מעבר לחוזה החכירה המקורי שיעידו על כוונת הצדדים בהתקשרות המקורית. מסקנתם כי החלקה הוחכרה כנחלה נתמכת בחישוב דמי החכירה לחלקה בשיעור של נחלה שנערך על-ידי המינהל. כמו גם בתוספת לחוזה שנחתמה מולם, בהתכתבויות מול המינהל ובתדפיסיו הפנימיים, באחד מהם נכתב כי "בתאריך...נחתם חוזה חכירה
למטרת נחלה
עם הגב' לאה גוטמן...החידוש מובא בהתאם לנוהל 24,16 (חידוש לזמן ארוך במגזר החקלאי
לנחלות
)" (מע/ה, הדגשה אינה במקור). לשיטתם, גודל החלקה הולם "נחלה בודדת", ולמסקנה זו מתאימה גם העובדה שהחלקה נועדה לנטיעת מטעים (על פי המבוא לחוזה החכירה ושטר העברת הזכויות) – שאינה ממאפייני משק העזר. המשיבים יוצאים חוצץ גם כנגד טענת הטעות של המינהל בחישוב דמי החכירה, שנטענה לדידם בעלמא והתבססה על עדות מפי השמועה. לבסוף, הודגש כי עמדת המינהל שמדובר במשק עזר היא מגמה חדשה המבקשת לשנות את זכויותיהם הקנייניות.

דיון

התשובה לשאלה המתעוררת בערעור זה
- סיווג החלקה כמשק עזר או כנחלה - נגזרת מהתשתית המשפטית הנדרשת להכרעה.

המסגרת הנורמטיבית

5.
סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל מגדיר "מקרקעי ישראל" כאדמות המצויות בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או קק"ל – כבמקרה של החלקה הנידונה – שאינן נמכרות, אלא נמסרות לחכירה ומוחזרות לבעליהם בחלוף תקופה מוגדרת. מאז היווסדו של המינהל (כיום רשות) עם חקיקתו של חוק מינהל מקרקעי ישראל
, התש"ך-1960, הוא אמון על ניהול אדמות ישראל לטובת הציבור. המדיניות הקרקעית של המינהל נקבעת על-ידי המועצה (
שם
, בסעיף 3) באמצעות החלטותיה. המועצה התוותה, בין היתר, את מדיניות החכרת אדמות המדינה החקלאיות, על סיווגיהן השונים.


בהחלטה מס' 1 מיום 17.5.65, הבחינה המועצה בין החכרת קרקע כנחלה לבין החכרתה בדרך אחרת:


4. א) "קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות. גודל נחלה ייקבע על ידי המרכז המשותף לתכנון ופתוח חקלאי של משרד החקלאות (להלן - המרכז לתכנון).
...

ב) על אף האמור בסעיף קטן (א) תהיה רשאית מועצת מקרקעי ישראל לקבוע בכללים שייקבעו על ידה, לאחר שתקבל לכך המלצת המרכז לתכנון, המקרים בהם תוחכר קרקע חקלאית שלא בדרך של נחלה.

5. א) דמי החכירה בקרקע חקלאית יהיו בשיעור של 2% מגובה ההכנסה הנקייה מהנחלה.

ב) מועצת מקרקעי ישראל רשאית לקבוע בכללים שיעור שונה של דמי-חכירה כשהאמור בהחכרת קרקע לעונות מסוימות, ל
משקי עזר
..."[הדגשה לא במקור]


בסימוכין לסעיפים 4 וְ

5 להחלטה הנזכרת, בהחלטה מס' 9 של המועצה מיום 5.7.1966 הוגדר המושג "נחלה" לצורך הכללים בדבר החכרת קרקע חקלאית בדרך זו שנקבעו בהחלטה קודמת:

"חלקת אדמה חקלאית בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון, הנמצאת בבעלות המדינה, קרן קימת לישראל או רשות הפתוח והוחכרה - לתקופה ארוכה - למתיישב לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או שיפותח בחלקה זו."


מהגדרה זו אנו למדים כי בקרקע המוחכרת כנחלה מתקיימים ארבעה רכיבים הכרחיים: (א) גודל מסוים שנקבע על-ידי שר החקלאות; (ב) בעלות לאומית;
(ג) חכירה לתקופה ארוכה; (ד) מטרתה לספק פרנסה מחקלאות למתיישב בה.


בנוסף לרכיבים הללו, ניתן לזהות מאפיינים נוספים של קרקעות שמוחכרות כנחלות מתוך תנאי החכירה המקובלים בחוזי נחלות: קרקע המהווה יחידה משקית אחת; הקרקע נמסרת בתנאי חכירה לדורות עם זכות חידוש לתקופה נוספת; הקרקע תהא בגודל שוויוני לכל יחידות המשק ביישוב מסוים; דמי החכירה ישולמו לפי החלטות המועצה; חוכר הנחלה מחויב לגור בה ולעבדהּ בהתמדה; יש איסור לפצל את הנחלה במכירה או הורשה; ועוד (גדעון ויתקון,
דיני מקרקעי ישראל,
909-911 (2009) (להלן:
ויתקון, דיני מקרקעי ישראל)
; החלטת מועצה מס' 279 מיום 29.05.84).


ההגדרה של "משק-עזר" מופיעה בהחלטה מס' 1178 מיום 05.01.09 (ואושררה בהחלטה מס' 1213 מיום 15.11.10):

"קרקע שהוחכרה, או שנמסרה למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה מהווה נחלה כהגדרתה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל."


יצוין כי הגדרות אלו של נחלה ומשק עזר חוזרות על עצמן, בשינויים מינוריים, בהחלטות נוספות (ראו למשל: החלטה 189 מיום 14.06.77 בפרק ב': פרשנות להחלטה).

6.
מהגדרת משק עזר עולה כי מטרתו כשמו – משק שנועד לעזור לקיום המתיישב, על-ידי אספקת מקום מגורים ומקום לעיבוד חקלאי. מאפייני הנחלה כקרקע חקלאית, בבעלות לאומית, המוחכרת לרוב לתקופת חכירה ארוכה משותפים הם גם למשק העזר. כך עולה מהחלטות המועצה השונות. בהגדרת משק העזר לעיל נכתב כי הוא נמסר למטרה ה"כוללת...עיבוד חקלאי". בהחלטת מועצה מס' 7 נקבע שקרקע חקלאית יכול שתימסר
שלא בדרך של נחלה
לתקופות זמן שונות: לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים או לזמן ארוך של 49 שנים. בהחלטה מס' 46 בדבר "הדרכים לפיהם
[צ.ל לפיהן]
תימסר קרקע חקלאית למשק עזר ולמשקים זעירים" (26.02.1968) הובהר כי "קרקע חקלאית שנמסרה, עד עתה, למשקי עזר או למשקים זעירים...באותם מקרים שטרם נחתמו חוזי-חכירה...תמסר לפי הכללים הבאים: ...2) תקופת החכירה תהיה 49 שנה." כך גם אוזכר
בעניין מרשי
כי משק העזר נועד לגידול ירקות ופירות (פסקה 11 לפסק הדין). יוצא, איפוא, שקרקע המוחכרת למטרת משק עזר אף היא קרקע חקלאית, בבעלות המדינה, שהחכרתה נעשתה פעמים רבות לתקופות ארוכות. לצד זאת, המינהל ראה לנכון להבהיר כי קיימת הבחנה קטגורית בין קרקעות שהוחכרו למטרת נחלה לבין קרקעות שהוחכרו למטרת משק עזר, כהגדרת משק העזר בהחלטה 1178 - "ובלבד שהקרקע אינה מהווה נחלה". מהי אותה הבחנה בין נחלה למשק עזר שעל בסיסה יש לסווג את הקרקע נשוא התובענה?


ב
עניין מרשי
בית משפט זה עמד על המאפיין המבחין במובהק בין "נחלה" ל"משק עזר", על פי מובנם עובר להקמת המינהל והוא – גודל החלקה, אשר נגזר מייעודה. הרקע להבדל הגודל בין שני סוגי הקרקעות מקורו בשנות ה-20 של המאה שעברה, כאשר תוכננו המשקים המשפחתיים במתכונת של "נחלות חקלאיות" בשטח שבין 30-60 דונמים שיש ביכולתו לספק את צרכי הפרנסה של המתיישב החקלאי. הנחלה כוללת שלוש חלקות: חלקה א' המיועדת למגורים ומבני משק של החוכר, חלקה ב' שהינה קרקע לחקלאות בלבד, וחלקה ג' היא שטח מעובד במשותף (החלטה מס' 279 מיום 29.05.1984). לעומת זאת משקי העזר, כשמם כן הם, תוכננו כאדמות חקלאיות קטנות, בין 3-6 דונמים, שמטרתן לשמש פרנסת
עזר
לעובדי הכפר בעלי המקצוע שאיננו חקלאות, למשל לצורך ייצור מזון לאספקה עצמית (גדעון ויתקון, "
סוף עידן משקי עזר"

מקרקעין ד/2
77, 78 (2005)(להלן:
ויתקון, סוף עידן משקי העזר
);
עניין מרשי
, פסקה 13 לפסק הדין). ייעודן השונה של הקרקעות בא לידי ביטוי גם בהחלטות המועצה שהובאו לעיל. הוגדר שחכירת הנחלה למתיישב הינה "לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או שיפותח בחלקה זו". רוצה לומר, הנחלה מיועדת לספק את צורכי החוכר המתפרנס מעיבוד חקלאי; ואילו חכירת משק העזר נועדה לסייע למי שפרנסתו העיקרית אינה מחקלאות, כפי שנכתב: "למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי" (החלטה מס' 1178 לעיל). מכאן, שהייעוד שלשמו נמסר משק העזר לחוכר עודו חקלאי אך שונה ממטרת החכרת קרקע כנחלה. מכך יוצא גם שיש טעם בטענת המערערים שאין בשימוש החקלאי בחלקה כדי ללמד על סיווגהּ כ"נחלה", כי גם משקי העזר נועדו לעיבוד חקלאי זעיר.



נוכח השוני בייעוד הקרקעות השונות, מובן מדוע רק לגבי נחלה נדרש שתהא בגודל מסוים שנקבע על-ידי שר החקלאות (כיום על-ידי שר התשתיות), כך שתוכל לקיים את ייעודה. ואמנם, לא רק גודל החלקה מעיד על ייעודה. דמי החכירה שנקבעו עבור החלקה משקפים את יחס הרשויות למטרתה של החלקה – הואיל ופרנסתו העיקרית של בעל משק עזר איננה מחקלאות, נגבו ממנו דמי חכירה פחותים מאלו שנגבו עבור נחלה.


הנה כי כן,
תכלית החכירה של החלקה היא המאפיין שעומד בבסיס קביעת מהות הזכויות שהוקנו לבעלי חלקה מכוח חוזה חכירה – אם של "נחלה" או שמא של "משק עזר", כמשמעותם בהחלטות המועצה.
נפנה עתה לבחינה זו על המקרה דנא.

סיווג החלקה – משק עזר או נחלה?

7.
בבית המשפט המחוזי הסכימו המערערים והמשיבים כי תנאי חוזה החכירה המקורי המקנים לבני הזוג את הזכויות בחלקה הם שצריכים לקבוע את סיווג החלקה. ואמנם, על פי המתווה הנורמטיבי שפורט עתה, על מנת להכריע בשאלה במקרה שלפנינו יש להידרש לכל הסממנים המעידים על מטרת החכירה של החלקה. אלו כוללים בענייננו את מאפייני החלקה ובעיקר גודלה; השימוש שנעשה בחלקה; יחס הרשויות לחלקה, לרבות דמי החכירה שנגבו עבורה; וגם תנאי חוזה החכירה. בשטר העברת זכות השכירות למשיב משנת 1981, הלה הצהיר שקרא את חוזה השכירות המקורי וכי הוא מקבל עליו את כל הזכויות והחובות הכלולות בו. גם על פי תוספת (מס' 1) לחוזה החכירה, תנאי חוזה החכירה המקורי נותרו בתוקפם כלפי בני הזוג ללא שינוי מלבד שמות החוכרים. לכן, לכאורה ניתן לתור אחר מטרת חכירת הקרקע לפי כוונת הצדדים לחוזה המקורי.


חוזה החכירה בין הקק"ל לבין הגב' לאה גוטמן נחתם טרם כינון המינהל והמועצה בשנת 1961. החוזה נוקט הן בלשון "נחלה" והן ב"משק-עזר חקלאי" כבר במבוא:

"הואיל והחוכר ביקש רשות מהקרן להרשות לו להקים בנינים ולנטוע מטעים על החלקה(ות)...למטרת בנית בית-דירה לצורך עצמו, בנינים משקיים וסידור
משק-עזר חקלאי
...

והואיל והקרן נעתרה לבקשה הנ"ל של החוכר והסכימה להחכיר לו את החלקה(ות) עם הבינינים והמטעים – הן אלה הקיימים על החלקה(ות) כיום והן אלה שייבנו וינטעו עליה(ן) בעתיד – עם כל המחובר והקשור אליה(ן, וכל הנכסים האלה ייקראו להלן "
הנחלה
" – למטרת בניית בית-דירה לצורך עצמו, בנינים משקיים וסידור
משק-עזר חקלאי
– שייקראו להלן "המשק"... " [הדגשה אינה במקור]


ככתוב, המונח "נחלה" מוגדר בחוזה כקרקע הכוללת את כל החלקה ומה שעליה. זוהי המשמעות שהחוזה המקורי מעניק לנחלה במקרה הקונקרטי הזה. לכן, השימוש במושג נחלה בחוזה צריך להבחן לאורה, וקשה לייחס לו משמעות מהותית הנוגעת לייעוד החכירה. המערערים מפנים לסיפא של הקטע המצוטט המתייחס למטרת "סידור משק עזר חקלאי" כדי להעיד על סיווג החלקה כמשק עזר לפי החוזה. מנגד, המשיבים מדגישים דווקא את התניות הקיימות בחוזה החכירה המקורי האופייניות לחוזי נחלה, כגון ההוראה שאין חוכר רשאי להחזיק ביותר מזכות חכירה על נחלה אחת בסעיף י"ז לחוזה (הוראת מדיניות זו מצאה את ביטוייה בסעיף 6 להחלטה מס' 1 ביחס לנחלה) או ההוראה בדבר החובה להתגורר בחלקה ולעבדה בקביעות בסעיף י"ט לחוזה (מוזכרת גם בסעיף 7 להחלטה מס' 1). גם לשיטת המערערים, הוראות אלה מעידות על מטרתן לספק את פרנסת החוכר, ולכן יש בהן לכאורה לתמוך בעמדת המשיבים.


ב

פסק דין
קמא נקבע שהקרקע נועדה למטרה חקלאית בעיקרה, כשלצידה האפשרות לבנות בית מגורים ובניינים משקיים. בית המשפט המחוזי נסמך בין היתר על סעיף ד' לחוזה החכירה, המורה על שהשימוש בחלקה על-ידי החוכר צריך להיות חקלאי כאינדיקציה לכך שהקרקע הוחכרה למטרת נחלה – שהרי תפקידה לספק פרנסה חקלאית לחוכר. לעומת זאת, עיון בסעיף א' שכותרתו "אופי החכירה ומטרתה" מלמדנו אחרת:

"הקרן מוסרת לחוכר והחוכר מקבל מהקרן בחכירה חקלאית, לפי תקנות הקרן ועל-פי תנאי החוזה הנוכחי...את הנחלה...
למטרת בנית בית-דירה לצורך עצמו, בנינים משקיים וסידור משק-עזר חקלאי בנחלה
. – בתנאי מפורש שאסור יהא לחוכר להשתמש בנחלה, או בחלק ממנה, למטרה אחרת." (הדגשה אינה במקור)


לשון הסעיף מבארת כי בענייננו, מטרת החכרת הקרקע על-ידי הקק"ל היא לצורך בניית בית ובניינים משקיים וכן סידור משק-עזר חקלאי. מכלל ההן אנו לומדים על הלאו: הסעיף איננו מעיד על שכוונת הצדדים לחוזה הייתה שהחלקה תהווה אמצעי פרנסה עיקרי ומספק לחוכריה, אלא רק תשמש לבניית מבנים וסידור משק עזר חקלאי. יוצא, אפוא, שלפי סעיף א' לחוזה מטרת החכירה תואמת את הייעוד של משק עזר, לפי משמעותו בהחלטות המועצה.


כאן המקום להדגיש כי חוזי החכירה של הקק"ל למשקי עזר, להבדיל מהחוזים של המינהל (שהינם מאוחרים יותר), דומים לחוזי החכירה של הקק"ל לנחלות חקלאיות, וחלקם אף השתמשו במונח "נחלה". נראה כי בחוזי קק"ל באותה תקופה לא יוחסה חשיבות רבה להבדל בין משק עזר לנחלה (
ויתקון, דיני מקרקעי ישראל
, בעמ' 1183-1185). רק עם הסדרת המדיניות הקרקעית על-ידי המועצה ניתנו לשני המונחים פירושים כאמור, שהיו מבוססים בחלקם על המציאות המשפטית שקדמה להן (וראו
עניין מרשי
, פסקה 13). משכך, אין ליתן משמעות מילולית דווקנית לשימוש במונחים אלו או לקיומם של סעיפים בחוזה החכירה המקורי של הקק"ל אשר כיום מיוחסים לחוזים של סיווג קרקע מסוים, כאשר לא נערכה הבחנה זו דאז (והשוו: ע"א 1257/01
שמעון אביעזר נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל

, פסקה 37 לפסק הדין (01.07.03)). למעשה, במקרה דנא לא ניתן להכריע בפלוגתא בין הצדדים באמצעות שימוש במילה או במונח מסוים, שהרי שני המונחים המתחרים על הכתר – נחלה ומשק עזר מופיעים בחוזה החכירה המקורי. עולה מן האמור כי בעוד שחוזה החכירה המקורי נוטה יותר לכיוון המסקנה שהחכירה הייתה מבחינה מהותית למטרת משק עזר, לא ניתן להכריע בדבר סיווג החלקה רק על סמך חוזה החכירה, היות שהוא לא היה ער לסיווג זה. ולראיה, כל אחד מהצדדים יכול לאחוז בו לטיעונו. התבססות בית משפט קמא על תנאי החוזה לפיכך איננו מספק. כפי שנפסק ב
עניין מרשי
: "העובדה שבחוזי החכירה והעברת הזכויות שנחתמו ... טרם הקמת המינהל לא הקפידו הצדדים על המינוח המדויק ועשו שימוש בביטוי "נחלה" אין בה בעיני כדי לשנות ממסקנה זו...ממש כשם שאין לגזור מסקנה כלשהי באשר לסיווג המקרקעין מן העובדה שבחוזה החכירה שנכרת בין הקרן הקיימת לישראל ושופר בשנת 1935 נעשה שימוש במונח "נחלה"..." (פסקה 13 לפסק הדין). משכך, מוטב שההכרעה לגבי סיווג החלקה תיערך על בסיס סממנים אובייקטיבים או מאוחרים יותר המעידים על ייעודה.

8.
כאמור, סממן מרכזי הוא גודל החלקה. אף כאן, יש לצעוד בשביל שנסלל בעניין
מרשי
. במקרנו, גודל החלקה שהוחכר לבני הזוג ועומד על 4,705 דונמים, מוביל למסקנה כי ייעוד החלקה להוות משק עזר. ממכתבה של סגנית מנהל הרשות לתיכנון של משרד החקלאות ופיתוח הכפר מיום 14.10.03 אשר מוען אל המינהל עולה כי "באזור המרכז תקן גודל נחלה מקובל הינו 30 דונמים", וכי ברמת השרון ככלל אין נחלות. לעומת זאת, שטח של משק עזר תוכנן בגדל של 3-6 דונם (
עניין מרשי
, סעיף 13), אך יכול לנוע גם בין 2 דונם ועד 15 דונמים (סעיף 13.3 החלטה 205 מיום 15.08.1978) (והשוו:
עניין מרשי
בו נקבע כי גודל של 2.5 דונמים מעיד על השטח כי הוא נועד לשמש כמשק עזר; ה"פ (ת"א) 148/07
צבי דגני נ' מינהל מקרקעי ישראל

(09.01.08) שם סווגה חלקה שגודלה 5.9 דונם כמשק עזר).


בית המשפט המחוזי לא עמד על משמעות הפער בין גודל החלקה המוחכרת לבני הזוג לבין גודל הנחלה הממוצעת באותו אזור. אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהחלקה איננה בגודל המקובל ביחס לנחלה באותו אזור. אלא מאי, בעוד שלדעת המערערים החלקה הינה בגודל של משק עזר, המשיבים טוענים כי גודל החלקה הולם שטח של "נחלה בודדת" – על פי כינוייה של החלקה בתוספת (מס' 1) לחוזה חכירה ובתדפיסי עכ"א – המערכת הממכונת של המינהל אשר צורפו להודעת הערעור. המשיבים מפנים להחלטת מועצה מס' 8 שמגדירה את האפשרות להחכיר קרקע חקלאית בדרך של נחלה גם למטרת "השלמת נחלה בודדת קיימת של מתיישב". הדבר מעיד לטענתם שנחלה בודדת היא קטנה יותר מהגודל הסטנדרטי הקבוע לנחלה, ועל כן יש להשלימה. נראה שטענה זו לא הוכחה כדבעי. המשיבים לא טענו או הביאו ראיות שמוכיחות כי החלקה הנידונה הייתה אמורה, בשלב כלשהו, לקבל השלמה שתהפוך אותה לנחלה בגודל מלא. כך או כך, החלקה נותרה בגודל של 4.705 דונמים, אשר מאפיין משק עזר. כפי שנפסק ב
עניין מרשי
:

"גם אם נניח לטובת המערער כי מלכתחילה הייתה כוונה להקצות לשופר בשנת 1935 "נחלה", כאמור בחוזי החכירה שנחתמו בינם ובין הקרן הקיימת לישראל, בפועל לא התפתח משק מס' 71 לכדי "נחלה" ומאז שנרכשו הזכויות בו על-ידי מילר בשנת 1939 נותר המשק בגודל של 2.5 דונם בנסיבות שיפורטו להלן, מילר ניהלו במקרקעין משק במתכונת של "משק עזר" ואלה הן, על כן, הזכויות שרכש המערער מידי מילר בשנת 1966." (פסקה 13 לפסק הדין)


בניגוד לקביעת בית משפט קמא כי השימוש החקלאי בחלקה והעובדה שניטעו בה עצי פרי רבים מצביעים על היותה נחלה, תשתית הראיות שנפרשה לפני בית המשפט המחוזי חושפת כי השימוש שעשו המשיבים בחלקה תואם דווקא את הייעוד של משק העזר. בני הזוג ניהלו בפועל את החלקה במתכונת התואמת משק עזר: הם בנו עליה בית מגורים אחד, מבנה עזר אחד (מחסן) וביתרת השטח עסקו, לפחות בתחילת תקופת החכירה, בחקלאות זעירה. בעדותו אמר המשיב כי הבין "שמותר לי לבנות יחידה אחת והשאר חקלאי..." (עמ' 5 לפרוטוקול). כפי שפורט לעיל, משק העזר הוא קרקע הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי. כאמור גם משק העזר נועד לשימוש חקלאי (החלטת מועצה מס' 46). שימוש זה דומה לזה שנעשה בחלקה א' הקיימת בנחלות, שגודלה היה נע בין 3.5-5 דונמים במשקי הקק"ל (
ויתקון, דיני מקרקעי ישראל
, 1184). אך הקרקע של בני הזוג חסרה את חלקות ב' וג' הנכללות בקרקע המוחכרת כנחלה, אשר ייעוד הראשונה הוא לעיבוד חקלאי בלבד והשנייה היא שטח המעובד במשותף. המסקנה כי השימוש תואם את מטרת משק העזר נתמכת בעדותו של המשיב בבית המשפט המחוזי:

"ש: על פי חוזה החכירה המקורי מה הייתה מטרת הח[כ]ירה?
ת: נחלה. כן. אמרו לי שמותר לי לבנות יחידה אחת והשאר חקלאי מטעים, ירקות. גידלתי שם פעם סלרי פעם תות אח"כ שמתי את המטע עם עצי המקדמיה" (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון).


ודוק, הדגש הוא על השימוש שבוצע בפועל בחלקה – שימוש חקלאי מצומצם לצד מגורים ומבנה עזר אחד.

9.
יש בהתייחסות הרשויות לחלקה ובאופן ניהול המקרקעין על ידי הרשויות והחוכרים להעיד על כיצד הם ראו את ייעוד החלקה. במקרה של החכרת מקרקעי מדינה, כאשר זהות החוכר המקורי הוחלף, ניתן לפנות להתנהגות הצדדים לאחר רכישת הזכויות בחלקה על-ידי המשיבים. ב
עניין מרשי
בחן בית משפט זה את יחס הגורמים הרלוונטיים אל המקרקעין במהלך השנים – בפרט ניתן משקל לגובה דמי החכירה שנגבו ביחס לחלקה, וגם לדמי ההסכמה ששולמו עבורה ברכישה, לצד אזכורים של החלקה כמשק עזר על-ידי המינהל ובתוכנית תכנון של הכפר בו מוקמה החלקה. במקרה דנא אמנם הרשויות הרלוונטיות ובראשן המינהל לא הציגו חזית אחידה לאורך השנים באשר לסיווג המקרקעין. אולם, במכלול הדברים וכפי שהובהר ויובהר, אין בכך להטות את הכף לטובת המשיבים.


בחוזה החכירה המקורי נקבע כי דמי החכירה השנתיים הקבועים יעמדו על 13 ל"י (סעיף ה' לחוזה). מהחלטות המועצה עולה כי דמי החכירה עבור משק עזר שטרם נחתם לגביו חוזה חכירה (ואם הוא צמוד לבית מגורים של החוכר בתנאי שעולה על 2 דונם) יועמדו החל מ-1968 על סך 16 ל"י לשנה (החלטה 46 של המועצה משנת 1968 בדבר "הדרכים לפיהם תימסר קרקע חקלאית למשק עזר ולמשקים זעירים"). זאת בעוד שעד 1968 דמי החכירה לנחלה בקק"ל עמדו על 41.6 לשנה (
עניין מרשי
, פסקה 14), או בשיעור של 2% מההכנסה השנתית (החלטה מס' 1, סעיף 5). על בעל זכויות חכירה של משק עזר שהסכם החכירה שלו נחתם לאחר 1978 לשלם דמי חכירה בשיעור 1% לשנה מערך הקרקע (החלטה 205 בסעיף 13.1.1). קרבת דמי החכירה עבור החלקה בחוזה החכירה המקורי לדמי החכירה שנקבעו עבור משקי עזר השונים לעומת דמי החכירה עבור נחלות מעידים, במידה מסוימת, על מסירת החלקה למטרת משק עזר.


על פי תצהירו של מר יהושע אדומי, סגן מנהלת האגף החקלאי במינהל, התיעוד במינהל מראה כי המשיבים שילמו דמי חכירה בשיעור של משק עזר החל מהמועד שחתמו על שטר העברת זכויות מול המינהל בשנת 1981 ועד לשינוי
המוטעה בגביית דמי החכירה בשנת 1987 (סעיף 17 לתצהירו). משנה זו ועד שנת 2001 שילמו בני הזוג למערערים דמי חכירה "בהתאם לטבלת מחירון חקלאי
לנחלה בודדה
, יחסי לנחלה 30 דונם" (מוצג מע/ה מטעם המערערים). חיוב זה, לטענת המערערים, מקורו בטעות. בית המשפט המחוזי נשען על המצג בדמות החיוב בדמי החכירה עבור נחלה בודדת שנוצר כלפי בני הזוג על-ידי הרשויות כאחד מעמודי התווך שבגינם יש לקבל את פרשנותם. בכך נפלה שגגה לדעתי. ככלל, להתגבשות השתק נדרש שצד אחד הציג מצג שעליו הסתמך הצד שמנגד בתום לב ושינה עקב כך את מצבו לרעה (ע"א 6996/97
חברת א. עבאדה נ' רשות הפיתוח
נג (4) 117, 123 (1999); ובהרחבה ראו גבריאלה שלו "הבטחה, השתק ותום-לב"
משפטים
ט"ז 295 (1987)). אך יושם אל לב, כי אף לפי קביעתו של בית משפט קמא, המשיבים לא היו מודעים לשינוי בגביית דמי החכירה, ולא הכירו את ההבדלים בין התעריפים השונים.
מתוך עדותו של המשיב:

"ש: אם אתה מדבר על התשלום, אולי תאמר איזה דמי חכירה שנתיים שילמת?
ת: פרוטות. לא זוכר. יחסית כמה מאות שקלים בשנה.
ש: גם למשק עזר משלמים כמה מאות שקלים.
ת: לא יודע. משק עזר לא הייתי קונה." (עמ' 6 לפרוטוקול)


אם לא הכירו המשיבים את דמי החכירה המקובלים עבור נחלה או משק עזר, קל וחומר שהם לא הסתמכו על הטעות בגבייה, ולא שינו את מצבם לרעה לאחר 1987. יוזכר כי הם קנו את הנכס בשנת 1973, וחתמו על שטר העברת זכות השכירות במינהל ב-1981. בשטר זה, לא מוזכרת המילה נחלה. על כן, קביעת בית המשפט המחוזי כי התובעים הסתמכו על מצג של דמי החכירה איננה מאומתת בממצאים העובדתיים. ההתרשמות מעדותו של המשיב מעלה כי הוא הסתמך על דברי המתווך ומועצת רמת השרון: "האמנתי כי גם המתווך והשמאים וכל המושבה גם בעיריה הלכתי למועצה אמרו שזה נחלה". ובהמשך: "המתווך אמר לי זה נחלה וזה קדוש. קניתי נחלה...האמנתי למתווך ולכל אחד כולם הגונים. מבחינתי זו נחלה." (עמ' 5 לפרוטוקול). למרות דבריו הכנים של המשיב ועם כל ההבנה לתסכול שלו עקב המצב, ברי כי דברים אלה אינם מיוחסים למינהל, ואינם יכולים לחייבו. בהיעדר הוכחת הסתמכות – הוא המבחן הסובייקטיבי של הפרט, הסממנים האובייקטיבים שהוזכרו לעיל יזכו למשקל כבד יותר.


בנוסף, המערערים טוענים כי החיוב בגין נחלה מקורו בטעות ברישום המערכת הממוחשבת של המינהל בשנת 1995 אשר סיווג את החלקה כ"נחלה בודדת". הם מצהירים שלא הבחינו בטעות עד פנייתו של המשיב לחידוש חוזה החכירה. לדברי מר אדומי, הסיווג המוטעה השפיע גם על הכתוב בתוספת (מס' 1) לחוזה החכירה בה הוגדר המונח "מבנים" בחלקה כ"נחלה בודדה" במשגה. המשיבים מסתייגים מקבילות טענה זו שלא הוכחה לעמדתם. הם טוענים שגביית דמי חכירה בשיעור של נחלה איננה כלל טעות אלא היא מעידה על אופן סיווג החלקה על-ידי המינהל טרם השינוי, וכי השינוי בדמי החכירה ב-2001 נבע מעמדה חדשה של המינהל. להוכחת טענתם, הם מציגים את פער השנים בין הטעות שנפלה במחשוב לבין תחילת הגבייה בשיעור של נחלה. טענה זו איננה נשענת על קביעות בית המשפט המחוזי, שבפועל לא נדרש לעניין גם מפני שבכל מקרה המערערים הודו בנתון תוך הבהרה שמדובר בטעות ולא בשינוי סיווג. אל מול זאת צוין בפסק הדין: "מתדפיס הנתבעות עולה, כי מטרת החכירה היא "נחלה בודדה"...ובהתאם למטרה זו, חושבו דמי החכירה השנתיים; אין די לטעון, בהבל פה, כי מדובר אך ב"טעות"." (עמ' 14, ש' 22-23). המערערים לא הסתירו, אפוא, את הטעות, לרבות הפער בין המועד בו נפלה הטעות הממוחשבת ב-1995 לבין התאריך שהחלו לגבות דמי חכירה שגויים ב-1987. העיקר הוא כי מבחינת המשיבים לא הוכחה הסתמכות על הטעות, ומבחינת המערערים פעולת הגבייה על שיעורה אינה מבססת כשלעצמה את המסקנה שעסקינן בהתנהגות מודעת שמעידה על אופן סיווג החלקה על-ידי המערערים. כדי לבסס קביעה כזו, ניתן היה לצפות לחיזוקים בדמות מכתבים או מסמכים נוספים מטעם המערערים שמתייחסים אל החלקה כנחלה, ואלו אינם בנמצא. לכך יש להוסיף את טענת המערערים כי העד מטעמם לא נחקר בנושא זה.

10.
לאור ניתוח עובדות המקרה דנא על פי התשתית המשפטית שפורטה מתבהרת התוצאה כי ייעוד החכרת החלקה לבני הזוג היה לשמש כמשק עזר. תוצאה זו מתיישבת עם מאפייני החלקה ובעיקר גודלה הקטן ביחס לנחלות, עם השימוש שנעשה בה על-ידי המשיבים שתואם משקי עזר, ועם התייחסות הרשויות אליה למעט במהלך תקופת הטעות המנהלית, ואף עם חוזה החכירה במידה מסוימת. על כן, קביעת בית משפט קמא כי החלקה במחלוקת הינה "נחלה" אינה הולמת את המשמעות של נחלה בהחלטות המועצה.


לא אכחד כי המקרה איננו קל להכרעה משום שיש נתונים שעשויים לתמוך בעמדת שני הצדדים. אולם, בסופו של דבר על בית המשפט להכריע בדבר ולנקוט עמדה הכיצד יש לסווג את החלקה של המשיבים. בראייה משפטית זו, המקובץ מצביע יותר על סיווג החלקה כמשק עזר. על דרך השלילה ניתן לומר, כי תקשה עלינו המסקנה ההפוכה לפיה הראיות בכללותן תומכות יותר בעמדת המשיבים לפיה יש לסווג את החלקה כנחלה.


קביעה זו מצביעה על תוצאת לוואי שדורשת התייחסותנו. החלקה הינה בגדר משק עזר, אך המערערים בשל טעותם או אפילו רשלנותם במידה מסוימת, גבו מהמשיבים סכומים גבוהים משהיה עליהם לשלם בגין משק עזר. משכך, על פני הדברים, מתעורר מאליו הצורך להשיב את דמי החכירה השגויים ששולמו על-ידי בני הזוג בשיעור של נחלה, שאחרת תשלום דמי חכירה בשיעור של נחלה למשך 14 השנים יהווה התעשרות של המינהל שלא כדין. מעמדת המינהל ניכר כי הוא נכון להשיב למשיבים את הכספים המגיעים להם בגין גביית היתר, וכך ראוי (כתב תגובה מטעם המינהל מקרקעי ישראל
שהתקבל ביום 26.12.06 בבית המשפט המחוזי). לא יינתן סעד אופרטיבי בעניין, אך חזקה על המערערים שיבדקו את הנושא ויפעלו על פי עמדתם הכתובה כאמור.

11.
נוכח כל הטעמים האמורים לעיל, הייתי מציע לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ותחתיו לקבוע כי חוזה החכירה יחודש בתנאי משק עזר. בנסיבות העניין ולאור נימוקיי, הייתי מציע שלא יעשה צו להוצאות.



ש ו פ ט


הנשיא א' גרוניס

:


אני מסכים.


נ ש י א

המשנה לנשיא (בדימוס) א' ריבלין

:


אני מסכים.


ה מ ש נ ה
ל נ ש י א (בדימוס)



הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט נ' הנדל
.



ניתן היום, י"ב תמוז התשע"ב (2.7.2012).


נ ש י א

ה מ ש נ ה
ל נ ש י א (בדימוס)
ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

10064830_z06.doc
מא
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il








עא בית המשפט העליון 6483/10 קרן קיימת לישראל, מינהל מקרקעי ישראל נ' שאול ספיר, לאה ספיר (פורסם ב-ֽ 02/07/2012)