פסקי דין על אמיל כהן | פסקי דין על איתמר זמיר | פסקי דין על מעיין זמיר |

30719-09/11 הפ     17/07/2012




הפ 30719-09/11 אמיל כהן נ' איתמר זמיר, מעיין זמיר








בית משפט השלום בעפולה



ה"פ 30719-09-11 כהן נ' זמיר ואח'

תיק חיצוני
:




בפני

כב' השופטת
שאדן נאשף-אבו אחמד


תובע

אמיל כהן


נגד


נתבעים

1. איתמר זמיר
2. מעיין זמיר



החלטה

החלטה זו עניינה בבקשת הנתבעים (להלן: "המבקשים") לדחיית התובענה על הסף מן הטעמים הבאים:


העדר סמכות עניינית לבית משפט זה לדון בתביעה ולחילופין להורות על העברת הדיון לבית המשפט
המחוזי בנצרת ; הגשת התביעה שבדנן ללא קבלת היתר לפיצול סעדים ; עניין התובענה דנן בבקשת התובע לקבלת סעד של ביטול הסכם מכר דירה שלא ניתן לקבלו, הואיל וקדמה לתביעה דנן תביעת המשיב לאכיפת ההסכם וחיוב המבקשים בתשלום יתרת התמורה המוסכמת.

ברקע לבקשה עומדת תביעתו של מר אמיל כהן
שעניינה

בהסכם מכר מקרקעין שנחתם ביום 12.04.10 בין כהן, כמוכר (להלן: "המשיב" או "המוכר") לבין המבקשים, כקונים (להלן: "המבקשים" או "הקונים"). במסגרת תביעה זו עותר המשיב, כי בית המשפט יצהיר שהסכם מכר הדירה שנכרת בין הצדדים, מבוטל. עוד עותר המשיב להשבת החזקה בדירה לידיו, וכן לחיוב המבקשים בתשלום פיצויים בגין נזקים שנגרמו למשיב, לטענתו, אגב אי תשלום התמורה שנקבעה בהסכם והמהווה, לשיטתו, הפרה יסודית של ההסכם.

סקירת ההליכים שלפניי

בטרם אדרש לבקשה גופה, ולמען השלמת התמונה העובדתית, יש לסקור תחילה את שלל ההליכים המונחים לפניי ואשר, כולם כאחד, עוסקים בהסכם מכר המקרקעין.



תא"ק 31139-10-10
-
עסקינן בתביעה כספית שהוגשה ע"י המשיב ביום 17.10.10, ובמסגרתה עותר הלה לחיוב המבקשים בתשלום יתרת התמורה שנקבעה בהסכם ע"ס 79 אלף שקלים, וכן לקבלת פיצוי מוסכם אגב אי תשלום מלוא התמורה כאמור והמהווה, לשיטתו, הפרה יסודית של הסכם המכר (להלן: "התביעה הראשונה"). יצוין כבר כאן, כי תביעה שמגיש צד להסכם לאכיפת החיוב מכוח ההסכם, כגון דא, הינה תביעה לאכיפת ההסכם (ולא לביטולו). רוצה לומר, עם הגשת התביעה הראשונה בחר התובע בחלופה של אכיפת ההסכם ותשלום מלוא התמורה מכוחו.

תביעה זו החלה את דרכה כתביעה בסדר דין מקוצר, וביום 16.01.12 נמחקה הכותרת של התביעה, בהסכמת הצדדים. במעמד הדיון בפני
כב' הרשם ר. קודסי, עתר המשיב כאן בבקשה לתיקון כתב התביעה, בכך שיתאפשר לו לתבוע את סילוק ידם של המבקשים מהדירה ותשלום פיצויים מוסכמים, תוך וויתור על הסעד הכספי לו הוא עתר במסגרת התביעה הנ"ל, היינו יתרת התמורה שטרם שולמה, לטענתו, בניגוד להוראות ההסכם. יוער, כי לאור התוצאה אליה הגעתי בהחלטה דנן אין עוד צורך להידרש לבקשת התיקון.

ת"א 42586-01-11

- תביעה זו הוגשה ע"י המשיב בבית משפט השלום בנצרת ביום 24.01.11, ובגדרה עתר האחרון לסעד של פינוי, הואיל ולטענתו הפרו המבקשים את ההסכם, בכך שלא שילמו לו את יתרת התמורה המגיעה לו עפ"י ההסכם ע"ס 80 אלף שקלים. עוד עתר המשיב בתביעה זו בצד סעד הפינוי לחיוב המבקשים בתשלום דמי שימוש עד למועד הפינוי בפועל.
הליך זה נמחק לבקשת המשיב.

ת"א 13775-03-11
–
זוהי תביעתם הנגדית של המבקשים שהוגשה על ידם ביום 08.03.11 בטרם
הגשת התביעה דנן. תחילה הוגשה תביעה זו כנגד המשיב, ובהמשך תוקן כתב התביעה וצורף עו"ד צור כהן, מי שייצג את שני הצדדים בעסקת המכר, כנתבע נוסף בהליך. עסקינן בתביעה כספית ע"ס 300 אלף שקלים בגין הפרת הסכם המכר. בתביעה, לא חלקו המבקשים על כך שלא ששילמו את מלוא התמורה המוסכמת לידי המשיב, במישרין, אך טענו כי יתרת התמורה בסך 79,000 ₪ הופקדה בידי עו"ד צור כהן בנאמנות בהתאם לסיכום שהיה בין הצדדים, ולפיו החזקה בדירה תימסר לידיהם, אך יתרת התמורה תשולם למשיב עם קבלת משכנתא מהבנק למשכנתאות. לטענתם, התברר, כי בניגוד להתחייבויותיו והצהרותיו של המשיב בהסכם על אודות מצבה התכנוני של הדירה, קיימות בדירה חריגות בנייה. עוד נטען, כי לאחר הגשת התביעה דנן גילו המבקשים שעו"ד צור כהן חתם על נספח להסכם אשר, למעשה, מעניק הגנה, לכאורה, למשיב בעניין המצב התכנוני של הדירה וחובת הסדרת נושא זה והטלתו על שכמי הקונים. לטענתם, נספח זה אינו מחייב והוא חסר תוקף משפטי, מאחר והוא נחתם ללא ידיעתם וללא הרשאתם של המבקשים. בכתב תביעה זה מייחסים המבקשים למשיב שורה של הפרות יסודיות להסכם ואשר חלקן נגזר מהנספח להסכם ואשר מוכחש על ידם. כך למשל, נטען כי חרף התחייבותו של המשיב להסיר הערת אזהרה בנסח הטאבו מכוח הליך פלילי, ההערה לא הוסרה ועקב כך נמנע מהמבקשים לקבל משכנתא על מנת להשלים את התשלום האחרון לידי המשיב. כתוצאה מהפרות אלו ואחרות, נגרמו למבקשים, כך נטען, נזקים שעיקרם בהכשרת הדירה והתאמתה למצב התכנוני המאושר, הריסת המחוברים שלא קיבלו היתר וירידה בשווי הדירה ואשר מסתכמים, לצרכי אגרה, בסך של 300 אלף שקלים.

ה"פ 30719-09-11
– התביעה שבדנן, הוגשה ע"י המשיב ביום 14.09.11 בדרך של המרצת פתיחה, ובה עותר הלה לביטול הסכם המכר, השבת החזקה בדירה לידיו וכן פיצוי כספי בגין נזקים שנגרמו לו בעטיה של ההפרה. גם בתביעה זו חוזר המשיב על עילת התביעה בדבר פינוי הדירה עקב אי תשלום יתרת התמורה המוסכמת שנקבעה בהסכם. נטען בתביעה, כי המבקשים הפרו את הסכם במרמה ובחוסר תום לב, בהגישם תביעה נגדית לאכיפת ההסכם וחיוב המשיב בתשלום פיצוי כספי בגין נזקים נטענים שנגרמו להם עקב הפרת ההסכם. עוד טוען המשיב, כי הפרת ההסכם ע"י המבקשים הסבה לו נזקים שונים, בגינם הוא עותר שבית המשפט יתיר לו לפצל את סעדיו, לאחר שיינתן לו היתר להיכנס לדירה ולבחון את מצבה.

בגדר תביעה זו, הגיש המשיב בקשה לתיקון כתב התביעה בדרך של וויתור על הסעד הכספי של תשלום יתרת התמורה (ע"ס 79 אלף שקלים), ותחתיו יבוא סעד של ביטול ההסכם, סילוק ידם של המבקשים מהדירה ופיצוי מוסכם. יצוין כבר כאן, כי לאור התוצאה אליה הגעתי, אין צורך להידרש לבקשת התיקון.

נימוקי הבקשה

המבקשים טוענים, כי הסעד העיקרי הנתבע במסגרת התביעה שבדנן הינו הצהרתי, ולפיו הסכם המכר מבוטל. לשיטתם, תביעה שעניינה בסעד לביטול הסכם מצויה בסמכותו השיורית של בית המשפט המחוזי, כאמור בסעיף 40 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, ועל כן יש להורות על דחיית התביעה.

נימוק נוסף שמעלים המבקשים, עניינו בניצול הליכי משפט לרעה מצד המשיב ע"י הגשת תביעות זהות בגין אותה עילה בבתי משפט שונים, ללא שנתבקש או נתקבל היתר לפיצול סעדים.



יתרה מזו, נטען כי המשיב תובע סעדים הסותרים אחד את רעהו, כאשר בתביעה הראשונה הוא
עותר לאכיפת ההסכם - תשלום מלוא התמורה- וקבלת פיצויים מוסכמים
, ואילו בתביעה שבדנן הלה עותר לסעד של ביטול ההסכם. לגרסתם, משבחר המשיב לאכוף את ההסכם ולתבוע סעד כספי בגין תשלום יתרת התמורה, מנוע הוא מלעתור במסגרת התביעה דכאן המבוססת על אותה תשתית עובדתית ועילה זהה, לביטול ההסכם, וכן אינו יכול להגיש בקשה לפיצול סעדים, בדיעבד.

תגובת המשיב

המשיב מתנגד לבקשה וטוען, כי הסמכות העניינית לדון בתביעה מסורה לבית משפט השלום, משום שבענייננו המחלוקת בין הצדדים אינה נוגעת לשאלת הבעלות במקרקעין, מכיוון שהדירה טרם נרשמה ע"ש המבקשים. לטובת המבקשים רשומה הערת אזהרה במקרקעין וזכותם בדירה הינה כדין זכות במיטלטלין, שהסמכות לדון בה קנויה לבית המשפט השלום. עוד נטען, כי הסעד ההצהרתי בדבר ביטול הסכם המכר מצוי בסמכות בית משפט השלום וכך גם יתר הסעדים הכספיים.

דיון והכרעה

כידוע, "סמכותו של בית המשפט מוכרעת לא על פי בדיקת מהותו של הסכסוך אלא על פי הסעד שאותו מבקש התובע" (ראו: ע"א 27/77 יהודה טובי ואח' נ'שמעון רפאלי ואח', פ"ד לא (3) 561).

סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט תוחם את סמכותו של בית משפט שלום בענייני מקרקעין לסוגי התביעות הבאות:

"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".

סמכותו של בית המשפט המחוזי היא סמכות שיורית, ומכאן שבית המשפט המחוזי הוא המוסמך לדון ב"תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין". בפסיקה נקבע, כי תחת סמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי נמצאת שאלת ביטולו, תוקפו ואכיפתו של חוזה מכר מקרקעין. כל שהוסמך בית משפט השלום בהקשר לחוזה מכר כזה הוא לדון בתביעה בדבר החזקה או השימוש במקרקעין הנידונים (ראו: ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2) 749, 755; רע"א 7451/10 נבון יפתח נ' אדם אורן, שמפניון- חברה לגידול פטריות רמת גן בע"מ (27.03.2012)).
עיון בכתבי הטענות המשמשים את הצדדים בשלושת ההליכים שלפניי, מעלה כי שני הצדדים טוענים להפרת הסכם המכר, בעוד שהמוכר (המשיב כאן) עומד בתביעה הראשונה על אכיפתו של ההסכם וקבלת פיצויים מוסכמים לאור הפרה נטענת של ההסכם בדבר אי העברת התשלום האחרון לידיו ע"ס 79 אלף שקלים, עותר הלה בתביעה דכאן להורות על ביטול ההסכם, פינוי הקונים מן הדירה וקבלת פיצויים כספיים. מנגד, עתרו הקונים (המבקשים כאן) לאכיפת ההסכם וקבלת פיצויים מן המוכר עבור שורה של הפרות נטענות של אותו הסכם מכר מקרקעין.

בסעיף 24 לכתב התביעה מפרט המשיב את רשימת הסעדים להם הוא עותר ובראשם ביטול ההסכם והשבת החזקה בדירה לידיו. סעד נוסף הנמנה בתביעה הוא הסעד הכספי (פיצוי) בגין נזקיו הנטענים אגב ההפרה, ולגביו דורש המשיב היתר לפיצול סעדים בכדי לאמוד את היקף הנזקים.

תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין איננה תביעה "בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם", כלשון סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, ולפיכך היא "תביעה אחרת" הנוגעת למקרקעין שהסמכות לדון בה קנויה לבית המשפט המחוזי.

לא כך באשר לסעדים הכספיים.
בהתאם לסעיף 51 (א) (2) לחוק, בית משפט שלום מוסמך לדון בתביעה אזרחית (למעט תביעות הנוגעות למקרקעין, כאשר סכום התביעה הינו עד לסך 2,500,000 ₪. "בתביעת
סכום כסף תיקבע סמכותו של בית המשפט לפי הסכום שנתבע ואין נפקא מינה בכך מה היא עילת התביעה ועל שום מה נתבע" (ראו: י. זוסמן, סדרי הדין האזרחי, עמ' 58).

הואיל וסכום של התביעה שלפניי נופל מהסכום הקבוע בסעיף הנ"ל, הרי שאין חולק באשר לסמכותו של בית המשפט דכאן להידרש לסעדים הכספיים.

אין בידי לקבל את טענת המשיב, ולפיה משלא הסתיימה עסקת המכר ברישום הדירה ע"ש הקונים בלשכת רישום המקרקעין, הרי שאין עסקינן בזכות בעלות אלא בזכות מיטלטלין המצויה בסמכותו של בית משפט השלום.

עמדה זו עומדת בניגוד לקביעתו של כבוד השופט י. עמית ב- ה"פ 119/08 (מחוזי חיפה) שרה שוויצר גדעון שוויצר נ' אילן רפאל (פורסם ביום 06.07.98), שם נקבע כי חוק בתי המשפט אינו מבחין בין מקרקעין רשומים לאלו שאינם רשומים לצורך הכרעה בשאלת הסמכות העניינית לדון בתובענה. (ראו גם: בש"א (תל-אביב יפו) 23487/07 קרקו נ' רמו, תק-מח 2009 1 2245).
כעת משקבענו, כי הסעדים שבתביעה מצויים בסמכויות בתי משפט שונים, נשאלת השאלה הם לדון בהם במאוחד או שמא לפצלם?


שאלה זו נדונה בת"א (מחוזי-ת"א) 1502/03 אורלי ויניק נ' כהן את דן נכסים ובניין בע"מ (01.04.2004) [להלן: "עניין אורלי ויניק"] ושם נקבע, כי:

"הלכה פסוקה וידועה היא כי: כאשר נתבעים סעדים כספיים וסעדים שאינם כספיים, והסעדים הנתבעים הם בסמכותם של בתי משפט שונים, יש להפריד את התביעות (רע"א 7589/98
הפדרציה הישראלית לתקליטים וקלטות בע"מ נ' שוורץ, פ"ד נג (1) 670, סעיף 3 לפסק הדין). אפנה גם לע"א 8130/01 מוחמד מחאג'נה נ' מוחמד אגבריה (פדאור (לא פורסם) 03 (3) 559), ממנו למדים כי דין תביעה שחלקה עוסק בשאלת בעלות במקרקעין וחלקה האחר הוא סעד כספי בסמכות בית משפט שלום להתפצל: "אכן, מקום
בו נתבעים מספר סעדים, אשר כולם נוגעים לעניינים שבמקרקעין, חלה ההלכה הפסוקה לפיה הטפל הולך אחר העיקר ובית המשפט המוסמך לדון בסעד העיקרי מוסמך לדון גם בסעד הטפל... כך למשל, כאשר נלווית לתביעת בעלות במקרקעין תביעה לחזקה בהם, או עניין אחר הנוגע לשימוש בהם. לעומת זה, כאשר הסעד הנוסף או החלופי הנתבע, בצד הסעד הנוגע לעניינים שבמקרקעין, הוא סעד כספי, קובעת ההלכה הפסוקה כי הסמכות העניינית לדון בסעד נוסף זה, נקבעת על פי שווי הסעד הכספי (סעיף 9 לפסק הדין)" (ראו גם: בש"א (נצרת) 2747/08 סונול ישראל בע"מ נ' סרוג'י מישיל, תק-מח 2009 (1) 1375).

נוכח האמור, יש להורות על פיצול התביעה דנן.

המשיב יתקן את תביעתו כך שהסעדים ההצהרתי בדבר ביטול הסכם המכר ופינוי הדירה ימחקו ממנה והוא רשאי להגיש תביעה נפרדת בעניין זה לבית המשפט המחוזי בנצרת (ראו: בש"א 2321/09 ברכה נ' קו רקיע חברה לבניין בע"מ (24.06.2009)).

כתב תביעה מתוקן יוגש תוך 30 יום מהיום (ימי הפגרה יובאו במניין הימים)

למסקנה דומה, הגעתי גם ביחס לתביעתם של הקונים בת"א 13775-03-11,
באשר תביעה זו
עוסקת, בחלקה האחד, בשאלת תוקפותו של הסכם המכר ואכיפתו, שהיא מצויה בסמכות בית המשפט המחוזי (ראו עניין אורלי וינק הנ"ל), וחלקה האחר עניינו בפיצוי כספי בגין נזקים נטענים עקב הפרת הסכם, שכן על מנת להכריע האם זכאים הקונים לפיצויים להם עותרים באותו הליך יש לדון תחילה בשאלת ביטולו, תוקפותו או אכיפתו של הסכם המכר.
נקבע כי ההבחנה, לעניין הזכויות בין תביעה לביטול הסכם מכר ובין תביעה לאכיפתו, הינה מלאכותית, שכן הצהרה על ביטול הסכם מכר מקרקעין הינה הצהרה בדבר זכויות הבעלות במקרקעין, כמו הצהרה על אכיפתו של הסכם המכר, אלא שבמקרה הראשון קובע ביהמ"ש כי הזכויות במקרקעין נותרו בידי המוכר ואילו במקרה השני קובע הוא שהן עוברות אל הרוכש [ראו: ת"א (מחוזי-חי') 18780-05-09 אורן דה כהן נ' אסתר דנינו (12.11.2009); וכן
ע"א 476/88 אשתר שושנה נ' נפתלי עליזה ואח', פ"ד מה (2) 749, בעמ' 756-755)].

לענייננו יפים הדברים שנקבעו
ברע"א 8105/11 אברהם ג'ולאני נ' אסמאעיל סלימאן (11.12.2011),
שם נדרש כבוד השופט נ' הנדל לסוגיה זו, לאחר שסקר את הפסיקה העוסקת בשאלת הסמכות העניינית, וקבע כדלקמן:

"באשר למישור הסמכות העניינית, נדמה כי בית משפט השלום נתפס לכלל טעות בהחלטתו המקדמית. עיון בכתב התביעה שהגיש סלימאן לבית המשפט ותיאור הסעדים המבוקשים על ידו מצביע בבירור כי אין עסקינן בתובענה שעניינה שימוש או חזקה במקרקעין. עסקינן בתובענה שהסעדים המבוקשים בה נטועים בסוגיית אכיפת הסכם מכר במקרקעין, אשר הסמכות לדון בה מסורה לבית המשפט המחוזי,... על אף הביקורת שהביע מ"מ הנשיא (כתוארו אז) מ' שמגר (בעניין חסן), כמו גם שופטים ומלומדים אחרים, בנוגע לפיצול הסמכויות בין הערכאות בשאלת אכיפת הסכם מכר מקרקעין, הכרוכות בה לעיתים גם שאלות של חזקה ושימוש, הרי שחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ... לא אימץ את המלצתו של מ"מ הנשיא שמגר וקבע כי בנושאי מקרקעין יהיה מוסמך בית משפט השלום לדון רק בענייני חזקה ושימוש (ראו: סעיף 51(א)(3) לחוק המקרקעין). אכן, תביעה שעניינה אכיפת הסכם מכר עשויה לעורר שאלות מתחום החזקה והשימוש, אולם אל לו לבית המשפט לטעות ועליו לפסוע בנתיב שהותווה לכך בדין ובפסיקה לפיה:
'שאלת סמכותו של בית-המשפט לדון בסוגיה פלונית נבחנת ומוכרעת על-ידי זיהויה ואיתורה של השאלה האמיתית המצויה במחלוקת בין הצדדים ... וכי השאלה שנשאלה תמיד היא, אם המחלוקת האמיתית בין הצדדים היא לעניין החזקה ושימוש בנכס או שמא היא לענין זכות הבעלות בנכס" (הדגשה לא במקור).

אי-לכך, אני מורה על פיצול תביעת המבקשים ת"א 13775-03-11, כך ששאלת ההפרה והאכיפה של ההסכם תידון במסגרת תביעה נפרדת שיהיו המבקשים רשאים להגיש לבית המשפט המחוזי בנצרת, ואילו הסעדים הכספיים, על פי סכומם, יידונו בפני
בית משפט זה.
המבקשים יגישו כתב תביעה מתוקן ממנו יימחק הסעד של אכיפת ההסכם תוך 30 יום מהיום (ימי הפגרה יבואו במניין הימים).

מסקנתי אף נכונה גם לעניין התביעה הראשונה, בין בנוסח המקורי לפי כתב התביעה הקיים בו עותר המשיב לאכיפת ההסכם, ובין לפי נוסח התיקון המבוקש להשמטת הסעד הכספי בגין יתרת התמורה המוסכמת שנקבעה בהסכם והוספת הסעד של סילוק יד מהמקרקעין ופינוי הדירה, היינו ביטול ההסכם, הרי שבשני המקרים הסמכות בחלק זה של התביעה, נתונה לבית המשפט המחוזי.

על כן, אני מורה על פיצול התביעה הראשונה ומותירה את הדיון בסעד הכספי של פיצויים מוסכמים, בהתאם לסכומו, בבית המשפט דכאן.

אני מורה על מחיקת סעד האכיפה מכתב התביעה (
31139-10-10),
תוך שמירת זכותו של המשיב לתבעו, בנפרד, בבית המשפט המחוזי.

לפני סיום יוער, כי אף שלא התעוררה טענת הסמכות העניינית ע"י מי מהצדדים בתיקים

31139-10-1- ו 13375-03-11, הרי שבית המשפט רשאי ואף חייב לדון בנושא זה ולהכריע בו, מיזמתו.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא עותק ההחלטה לצדדים ותסרוק אותה בתיקים 31139-10-10 ו- 13775-03-11.

ניתנה היום, כ"ז תמוז תשע"ב, 17 יולי 2012, בהעדר הצדדים.








הפ בית משפט שלום 30719-09/11 אמיל כהן נ' איתמר זמיר, מעיין זמיר (פורסם ב-ֽ 17/07/2012)