פסקי דין על עזרא מנג'ם | פסקי דין על סמדר אהרוני

1673/06 א     19/07/2012




א 1673/06 עזרא מנג'ם נ' סמדר אהרוני








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום ברחובות



ת"א 1673/06 מנג'ם ואח' נ' אהרוני ואח'
תא"ק 1563/07 לוי נ' אהרוני


התובעים
1.
עזרא מנג'ם
2.
מלכה מנג'ם
ע"י ב"כ מרדכי מרגלית


נגד
ובעניין:

הנתבעים
1.
סמדר אהרוני
2.
יורשי המנוח יפת אהרוני ז"ל
ע"י ב"כ עו"ד אבי ניסן-כהן

3.
חיים לוי
ע"י ב"כ עו"ד ינון פריד

4. יעקב טל ז"ל – התביעה נמחקה



פסק דין



לפניי שתי תביעות שאוחדו;
1.
התביעה הראשונה הוגשה על ידי מר עזרא מנג'ם
(להלן: "התובע") וגברת מלכה מנג'ם (להלן: "התובעת") כנגד גברת סמדר אהרוני
(להלן: "הנתבעת") ויורשי המנוח יפת אהרוני ז"ל (להלן: "המנוח"), מר חיים לוי (להלן: "נתבע 3") ועו"ד יעקב טל (להלן: "נתבע 4") לתשלום סך

-.267,670 ₪ (ת.א. 1673/06).
2.
א.
התובעים טוענים, כי המנוח ביצע כלפיהם תרמית, הוציא מידיהם סך -.195,000 ₪ עבור רכישת מחצית שטח מקרקעין הידועים כחלק מחלקות 1, 3, 20 ו-46, בגוש 544, (להלן: "המקרקעין") בגן יבנה אשר הוחזקו על ידי נתבע 3, בידיעה, כי אין בכוונתו
לגרום לכך שתהיינה להם זכויות קנייניות כלשהן.
ב.
התובעת והנתבעת עבדו יחד בבית ספר בן צבי שברחובות. בעקבות התעניינות התובעת במחירי מגרשים בטירת שלום, המליצה לה הנתבעת ליצור קשר עם בעלה המנוח אשר עסק באותה עת בתיווך נדל"ן. בהמשך, התהדק הקשר בין התובעים לבין הנתבעת והמנוח, ונוצרו ביניהם יחסי חברות קרובים.
התובעים טוענים, כי בדצמבר 1999 הציגו בפני
הם הנתבעת והמנוח המקרקעין והציעו להם לרכוש אותם עימם בשותפות להשקעה בסכום הנ"ל. התובעים הסכימו להצעה.
ג.
מספר ימים לאחר מכן, הזמין המנוח את התובעים למשרדו לביצוע העסקה.
בהגיעם למשרד, התברר להם להפתעתם, כי איש מלבדם לא הגיע לפגישה.
המנוח ביקש וקיבל מהם 4 שיקים על הסכום האמור, ללא ציון שם הנפרע.
כאשר ביקשו לחתום על חוזה, אמר להם המנוח, כי אין עדיין חוזה ויש לשמור העסקה בסוד.
לאחר שדרשו לחתום על חוזה, הציג בפני
הם חוזה אשר הצדדים לו היו הנתבעת ונתבע 3 בלבד. כאשר התרעמו על כך, הציע להם להוסיף שמותיהם ליד שם הנתבעת והם בתמימותם עשו כן.
כך היה גם ביחס ליפוי הכח לביצוע העסקה.
ד.
התובעים טוענים, כי בכל אותם ימים התרה בהם המנוח לבל יצרו קשר עם נתבע 3, שכן אם יעשו כן – תמכור הנתבעת את חלקה והם יוותרו ללא מגן ומדריך.
ה.
התובעים טוענים, כי הואיל ולא היו רגועים – ביקש מהם המנוח להעתיק את החוזה המקורי ולהוסיף לו את שמותיהם, לקח אותם למשרד עו"ד ברחובות וביום 20.10.2000 חתמו התובעים על חוזה אשר עותק שלו אינו מצוי בידיהם.
הואיל ועדיין חשו, כי זכויותיהם אינן מובטחות, לקח אותם המנוח לנתבע 4, אשר הכין חוזה ברוח החוזה המקורי.
נתבע 4 שידר בטחון ורכש את אמון התובעים, הבטיח לטפל בנושא וציין, כי למיטב הבנתו אין כל בעיה להעביר את הזכויות במקרקעין על שם התובעים והנתבעת.
נתבע 4 ערך את החוזה ביום 13.6.2001, אך ציין בו את תאריך 24.12.1999 – מועד עריכת החוזה הראשון אשר התובעים לא היו צד לו וכן ציין בו תנאי תשלום לא אמיתיים, שכן כל התמורה שולמה זמן רב לפני כן.
נתבע 3 שיתף פעולה עם הנתבעים האחרים ועם המנוח וחתם שוב על החוזה, הפעם עם הנתבעת ועם התובעים.
ו.
התובעים טוענים, כי שילמו למנוח לבקשתו סכומי כסף נוספים; בספטמבר 2000 שילמו סך של 2,500 $ לאחר שהודיעם, כי שטח המקרקעין גדול ב- 2 דונם ממה שסבר.
עוד לפני כן, שילמו לו 9,500 ₪ עבור מס רכישה.
בהמשך, דרש המנוח וקיבל מהם, סכום מצטבר של 13,100 ₪ בגין "הפרשים" מבלי שמסר הסבר באשר למהותם.
ז.
התובעים טוענים, כי בתקופה הרלבנטית סבל התובע ממחלה של תת פעילות בלוטת

התריס, אשר פגעה ביכולת השיפוט שלו וביכולת התמודדות עם המצב – דבר שהקל על המנוח לבצע את פעולות המרמה.
ח.
בשלב מסוים, החל התובע לחשוד במנוח ופנה לשלטונות המס לברר האם הוגש החוזה הכולל שמות התובעים כרוכשים ואז התברר לו לתדהמתו, כי החוזה שהוגש הוא החוזה הראשוני ללא שמות התובעים.
עוד התברר לו, כי הכספים ששילם למנוח עבור מס רכישה לא שולמו.
בשל כך, נאלצו התובעים לשלם לשלטונות המס סך של 6,450 ₪ (לאחר הפחתת הקנס בגין האיחור).

ט.
התובע פנה לנתבע 4, אשר דרש ממנו שכר טרחה נוסף גם עבור חלקה של הנתבעת כתנאי לטיפולו בעניין.
התובע שילם את הסכומים שנדרשו.
בהמשך, אילץ את המנוח לבוא עימו למשרדי מס שבח להפקיד החוזה שבו הופיעו שמות התובעים כקונים.
פקיד המס ראה כך עסקה נוספת אשר במסגרתה מכרה הנתבעת מחצית המקרקעין לתובעים.
השגה שהגיש התובע בדרבונו של המנוח, נדחתה.
מס שבח העריך העסקה שבין נתבע 3 לבין הנתבעת בסך של 218,000 ₪ ובהתאם הוערכה המחצית בסך של 109,000 ₪.
התובעים טוענים, כי הנתבעת והמנוח רימו אותם וגבו מהם סך 195,000 ₪ במקום סך 109,000 ₪ כאמור.
י.
התובעים טוענים, כי המנוח דאג למניעת מפגש בינם לבין נתבע 3, כדי להסתיר מהם הסכום אשר אמור היה לשלם לו וכדי להסתיר ממנו הסכום שקיבל מהם.
יא.
התובעים טוענים, כי הנתבעת עשתה יד אחת עם המנוח בין בידיעה בין במשתמע .
יב.
התובעים טוענים, כי נתבע 3 מכר זכויותיו למרות שידע, כי אין לו כאלה ובכך תרם למרמה כלפיהם.
יג.
לאור האמור, עותרים התובעים לחייב הנתבעים להשיב להם את התשלום ששילמו למנוח תמורת המקרקעין, התשלומים ששילמו למנוח עבור השטח הנוסף ומס רכישה, דמי תיווך שלטענתם שילמו למנוח, התשלום ששילמו לו לטענתם עבור הפרשים וכן תשלום ששילמו לעו"ד יעקב טל ז"ל כשכר טרחה.

3.
א.
בכתב הגנתם טענו נתבעים 1 ו-2, כי התביעה אינה ברורה.
בחוזי המכר אשר נחתמו על ידי התובעים צוינה התמורה בסך של 218,000 ₪.
גם אם רכשו התובעים את הזכויות במקרקעין בסכום העולה על המחיר שבו נרכשו
מלכתחילה על ידי הנתבעת, לכל היותר – מדובר בטעות בכדאיות העסקה אשר אינה מקנה להם זכות לביטולה.
ב.
התובעים לא ביטלו חוזה המכר ואינם טוענים לביטולו במסגרת התביעה – כך, שלא ברור מכוח מה תובעים הם סעדים כלשהם.
יש לדחות את התביעה על הסף בהיעדר עילה.
ג.
התובעים בחרו להעלות טענותיהם נגד המנוח מיד לאחר פטירתו, הגם שחלפו כשש וחצי שנים מהמועד שבו התקשרו בחוזה נשוא התביעה.
ד.
ככל שטענו התובעים לעניין שברפואה, היה עליהם להגיש חוות דעת רפואית.
ה.
הנתבעים מכחישים, כי התובעים רומו.
ו.
הנתבעים טוענים, כי יתכן שנפלה טעות בכדאיות העסקה עם נתבע 3 ולחילופין, חייב הוא לפצות התובעים בגין הנזקים הנטענים והמוכחשים.
ז.
הנתבעים טוענים, כי התובעים התקשרו בחוזה המכר על פי בדיקות שביצעו ו/או על בסיס מצגי נתבע 3.

4.
א.
בכתב הגנתו מכחיש נתבע 3 טענות התובעים:
לטענתו, מהתביעה עולה, כי המרמה שבה נקטו נתבעים 1 ו-2 כלפי התובעים נודעה להם לכל המאוחר בתחילת שנת 2002 בעת שקיבלו ממנהל מס שבח את פלט פרטי העסקה ממנו עלה, כי המקרקעין הוערכו בשווי של 218,000 ₪ בלבד.
למרות זאת, השתהו התובעים לפחות 4 שנים בהגשת התביעה.
בינתיים, נפטר המנוח אשר היה עד מרכזי וחיוני לבירורה.
הימנעות התובעים מלהגיש התביעה תקופה כה ארוכה ועד לפטירת המנוח, מטילה צל כבד על תום ליבם ומהימנותם.
ב.
נתבע 3 טוען, כי אין לתובעת עילת תביעה אמיתית נגדו.
ג.
נתבע 3 מחזיק במקרקעין משנת 1974 בקירוב.
ביום 1.1.75 נחתם בינו לבין המינהל חוזה חכירה מיום 1.9.74 ועד יום 31.8.75.
נתבע 3 החזיק במקרקעין ברציפות עד שנת 2000 בקירוב.
במהלך כל השנים הללו עיבד במקרקעין כרם ענבים.
ד.
בסוף שנת 1999 סיכם נתבע 3 עם המנוח על מכירת מלוא זכויותיו במקרקעין.
ביום 24.12.99 נחתם בין הצדדים חוזה בהתאם.
מדובר היה בתבנית מודפסת של חוזה מכר זכויות במקרקעין אשר כלל תנאים
מקובלים בחוזים מסוג זה ושורות ריקות שנועדו למילוי תנאים ספציפיים לעסקה.
ה.
המנוח ניהל עסק בשם "דירות אהרוני" לניהול נכסים והשקעות והיה בקיא היטב בכל הנוגע לסחר בנדל"ן.
לבקשת המנוח, נרשמה רעייתו הנתבעת כקונה של המקרקעין.
במעמד עריכת החוזה וחתימתו, נכחו המנוח וידידו, מר דוד הדר, נתבע 3 וחתנו.
נתבע 3 ניהל המו"מ עם המנוח בשקיפות. מסר לו מלוא הפרטים והציג בפני
ו תשריט של המקרקעין, אישור המנהל מיום 3.2.1975 בדבר חכירה זמנית לשנה וכן את העמוד הראשון של חוזה החכירה שהיה ברשותו – כך שעובר לחתימת החוזה, ידע המנוח, כי נתבע 3 הוא בעל זכות חזקה במקרקעין לתקופה מוגבלת של שנה וזאת בלבד.
ו.
בהתאם לכך, נוסח החוזה.
סוכם בין הצדדים ונקבע בחוזה, כי תמורת מלוא זכויות החזקה במקרקעין תשלם הנתבעת סך של 218,000 ₪.
ז.
נתבע 3 טוען, כי חרף דרישותיו לא שילם לו המנוח את מלוא התמורה המוסכמת וכי שכנע אותו בעורמה להעביר לידיו החזקה במקרקעין תוך שהוא חוזר ומתחייב לעשות כן.
ח.
במהלך שנת 2000, העביר נתבע 3 למנוח החזקה בפועל במקרקעין. כמו כן, הועברו ונרשמו הזכויות במקרקעין בספרי המועצה המקומית גן יבנה על שם הנתבעת.
ט.
לאחר קבלת החזקה בפועל, המשיך המנוח לעבד את הכרם וסיפח למקרקעין שטח של
כ- 2 דונם נוספים שבהם נטע עצי זית. לאחר כשלוש שנים ממועד מסירת החזקה, עקר המנוח את כל הכרם עם כל התשתיות וגידל חיטה.
י.
נתבע 3 טוען, כי בשלבים מוקדמים להתקשרות הנטענת עם נתבעים 1 ו – 2 ידעו התובעים המצב לאשורו. התובעים התרשלו בהתנהלותם בכל הקשור לעסקה.
בהימנעותם מלפגוש אותו, תרמו למרמה.
יא.
נתבע 3 טוען, כי כעבור למעלה משנה ממועד מסירת החזקה, ביקש ממנו המנוח לסור למשרדו לקבל את יתרת התמורה ואז ביקש ממנו לחתום על מסמך שהציג בפני
ו בטענה, כי הוא זקוק לחתימתו כדי לקדם את הטיפול בעסקה.
המנוח שכנע אותו בדברי חלקות
לחתום על המסמכים, הגם שתחילה סירב לעשות כן, בהבטיחו לשלם לו את יתרת התמורה.
נתבע 3 טוען, כי החוזה נספח ד' לתביעה (שלטענת התובעים נערך על ידי נתבע 4), נראה לכאורה, אותו "מסמך פורמאלי" אשר עליו החתימו המנוח.
במעמד החתימה, נכח נתבע 4 אשר נתבע 3 לא ידע זהותו וכי הוא עורך דין.
יב.
נתבע 3 טוען, כי בשנים רלבנטיות לתביעה, התקשרו התובעים בעסקה מקבילה לרכישת מקרקעין אחרים באזור רחובות ויש בכך כדי להעיד, כי אינם כה תמים כפי שמנסים להציג עצמם.
יג.
נתבע 3 טוען, כי לא ידע על קיומם של התובעים וממילא לא הייתה לו כל ידיעה אודות המרמה שנקט לכאורה המנוח כלפיהם.
לראשונה נודע לו על התובעים ומעורבותם עם קבלת התביעה.
אין לו כל אחריות כלפי התובעים.

5.
הנתבעת ויורשי המנוח הגישו הודעת צד שלישי כנגד נתבע 3;
לטענתם, הציג עצמו כבעל הזכויות במקרקעין והתקשר עימם בחוזה לרכישת זכויותיו.
לפיכך, ככל שייפסק, כי חלה עליהם אחריות לפצות התובעים, חייב נתבע 3 לשפותם בכל סכום שיחויבו בו, שכן ככל שיקבע, כי אינו בעל הזכויות במקרקעין ואינו יכול להעבירן
לתובעים, יהווה הדבר הפרת החוזה עימם ויהיה עליו לפצותם.

6.
בכתב הגנתו להודעה לצד שלישי, טוען נתבע 3, כי אין לגלגל לפתחו האחריות למחדלי התובעים ו/או מחדלי המנוח כלפי התובעים, שכן אין לו כל קשר למעשים הנטענים של המנוח.
הוא הציג עצמו כל העת כבעל זכויות חזקה במקרקעין וזאת בלבד.
במסגרת יחסיו עם המנוח, הציג למנוח תמונה מלאה לגבי זכויותיו ומסר לו מלוא הפרטים הרלבנטיים. הדברים נכתבו בחוזה בינו לבין הנתבעת "ברחל בתך הקטנה".
תביעת התובעים במהותה היא תביעת השבה ושיפוי בגין הוצאותיהם. הוא מילא התחייבותו החוזית כלפי הנתבעת ולפיכך אין עילה לחייבו לשפותה.

7.
במהלך המשפט, נפטר נתבע 4 ונמחק מהתביעה.

8.
א.
ביום 22.3.07 הגיש נתבע 3 תביעה בסדר דין מקוצר (התביעה השנייה) כנגד הנתבעת לתשלום סך של 162,363 ₪ (ת.א 1563/07).
ב.
על פי התביעה, ביום 24.12.99 התקשר נתבע 3 עם הנתבעת בחוזה למכירת זכויות חזקה במקרקעין אשר עובר לחתימת החוזה שימשו ככרם ענבים מניב.
ג.
עובר לחתימת החוזה הבהיר נתבע 3 למנוח אשר היה הרוח החיה והפועלת בעסקה, במפורש, כי הממכר הוא אך ורק החזקה בקרקע וכל הבנוי והנטוע עליה.
נתבע 3 לא התחייב להעביר רישום זכויות במינהל על שם הנתבעת, שכן היה ידוע לו, כי הזכויות שהיו לו בעבר פקעו והיה לו ספק אם יש לו זכויות במינהל.
המנוח הוא שטען, כי בעזרת קשריו במינהל ועורכי דין "קליברים" שטען, כי יש לו ובזכות החוזה אשר החתים אותו עליו, יצליח לחדש את זכויות החכירה לגבי המקרקעין ולהעבירן על שם הנתבעת.
ד.
נתבע 3 טוען, כי הנתבעת הפרה החוזה הפרות רבות ויסודיות, וכן, כי נותרה חייבת לו סך של 80,000 ₪ מסכום התמורה. כמו כן, עליה לשלם לו הפיצוי המוסכם בסך של 30,000 ₪.
ה.
נתבע 3 טוען, כי רק בעקבות הגשת תביעת התובעים התברר לו, כי הנתבעת ו/או המנוח זייפו את החוזה בהוספת התובעים כקונים, וכי בשלב מאוחר לחתימת החוזה, הטעה אותו המנוח וניצל את תמימותו, החתים אותו על חוזה מודפס אשר בו הוא התחייב כביכול להעביר זכויות במקרקעין לנתבעת ולתובעים.

9.
א.
הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן.
בהסכמת הצדדים, ניתנה רשות כאמור ונקבע, כי התצהיר אשר תמך בבקשה יהווה כתב הגנה.
ב.
הנתבעת הצהירה בתצהירה, כי ביום 24.12.99 חתמה עם נתבע 3 על חוזה מכר שלפיו התחייב למכור לה יחד עם "צדדים שלישיים" את המקרקעין.
החוזה מולא על ידי הצדדים באופן ידני ונחתם על ידם בתחתית העמוד.
באותו יום חתמו הצדדים שוב על חוזה, אלא שהפעם החוזה היה מודפס ונשא את אותו תאריך 24.12.06 (כך במקור – ר.ש.).
ג.
על פי מצגי השווא שלו ועל פי האמור בחוזי המכר, הצהיר נתבע 3, כי הוא בעל הזכויות במקרקעין וכי אין כל מניעה להעביר ולרשום הזכויות על שם הנתבעת במינהל.
ד.
בחוזה נקבע, כי סך של 56,000 ₪ ישולם לנתבע 3 במעמד העברת ורישום הזכויות במקרקעין על שם הנתבעת.

הואיל והזכויות טרם נרשמו על שמה, היא פטורה מתשלום סכום זה.

נתבע 3 הוא שהפר החוזה הפרה יסודית, ולפיכך זכאית הנתבעת לפיצוי המוסכם.
ה.
הנתבעת טוענת, כי החוזה התיר לה להעביר זכויותיה לצד שלישי ולפיכך, אין ממש בטענת נתבע 3 בדבר תרמית מצידה בעניין זה.
ו.
הנתבעת הצהירה, כי לאחר שנתבע 3 קיבל את מלוא התמורה, הוא חתם על יפוי כוח להעברת זכויותיו במקרקעין על שמה.
ז.
הנתבעת הצהירה, כי נתבע 3 ידע, כי המינהל מסרב לחדש עימו את החוזה, אך לא הודיע על כך ולא ניסה לפתור הבעיה.

10.
א.
בסיכומיהם טוענים התובעים, כי מדובר בשתי עיסקאות נפרדות שנערכו בסמוך האחת לשנייה, כי הצדדים לעסקה בין התובעים לבין הנתבעת האמינו, כי הם רוכשים ומוכרים זכויות חכירה במקרקעין.
בדיעבד, התברר, כי לא היו לנתבעת זכויות אשר יכולה הייתה למכור.
לפיכך, לא הייתה לתובעים גמירות דעת להתקשר בחוזה המכר אשר אינו מקנה זכויות חכירה במקרקעין.
התובעים טענו עוד, כי לו ידעו, כי אין זכויות חכירה במקרקעין, לא היו מתקשרים בעסקה ולפיכך יש להורות על ביטול החוזה בשל טעות או הטעיה מכוח סעיפים 14 או 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק").
ב.
הנתבעים טענו בסיכומיהם, כי טענות התובעים לעילות חוזיות של טעות, הטעייה ומצג שווא אשר על בסיסן מתבקש ביטול החוזה, מהוות הרחבת חזית אסורה והתובעים אינם רשאים להעלותן.
ג.
נתבע 3 טען בסיכומיו, כי התובעים לא הודיעו בכל צורה, כי הם מבטלים את החוזה. גם בכתב התביעה אין טענה כזו. לפיכך, לשיטתו לא קמה זכותם להשבה.
עוד טען, כי התובעים לא הוכיחו טעות או הטעייה, וכי לכל היותר, מדובר בטעות בכדאיות העסקה והפרת חובתם לבדוק הממכר בהתאם להוראת סעיף 13 לחוק המכר.
11.
במסגרת בירור טענות הצדדים, יש ליתן את הדעת למספר קשיים המתעוררים לנוכח היקף ידיעתם מכלי ראשון של העדים שנשמעו לפני בנוגע לאירועים עליהם נסבו התביעות, מהימנותם של עדים אלה וכן עיתוי הגשת התביעה בסמוך לאחר פטירת המנוח אשר היה עמוד התווך בפרשה דנן;
א.
שיהוי בהגשת התביעה:
(1)
דוקטרינת השיהוי מקורה בדיני היושר האנגליים והיא מתקיימת לצד הוראות ההתיישנות הסטטוטורית, כאשר ההתיישנות מהווה גבול עליון לחסימת זכות התביעה, בעוד השיהוי יכול שיחול בתוך תקופת ההתיישנות (ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נד(5) 252, 281). השיהוי בהגשת תביעה נוצר מקום שנעשה שימוש לא נאות בזכות התביעה העומדת לתובע, באופן הפוגע בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע, עד כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי (רע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל-מונד, פ"ד מז(5), 94).
(2)
שני תנאים עיקריים נבחנים על-ידי בית המשפט כאשר מועלית טענת שיהוי:
האחד, האם השיהוי מבטא ויתור התובע על הזכות;
השני, האם במשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה;
לעיתים, נוסף תנאי שלישי שעניינו שיהוי אשר נגרם בשל חוסר תום ליבו של התובע (ע"א 410/87 עזבון המנוחה רבקה
ליברמן ז"ל על ידי יורשיה נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749, 755).
מכאן, אם נמנע תובע מלתבוע את זכויותיו במשך זמן ניכר בנסיבות בהן ניתן להבין שלא יעמוד עוד על זכויותיו, והנתבע הסתמך על כך ושינה את מצבו לרעה, עשויה לעמוד לנתבע טענת שיהוי.
עם זאת, השימוש במחסום השיהוי יעשה בנסיבות חריגות בלבד – מקום שמאזן הצדק בין הצדדים, והשגת תכליות שבאינטרס ציבורי מצדיקים זאת.
בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים ירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד נז(5) 433 נקבע:
"איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו. ...סילוק תביעה בטענת שיהוי ייתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצדו על זכותו הם שהניעו את הנתבע למעשה או מחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה".
(3)
בעניינו, השתהו התובעים בהגשת תביעתם משך תקופה ארוכה של כחמש שנים, לכל הפחות, מהמועד שבו על-פי גירסתם החלו לחשוד במנוח, פנו למשרדי מס שבח בתחילת יוני 2001, ואז התברר להם, כי החוזה אשר הוגש עם דיווח העסקה אינו נושא את שמותיהם כרוכשי הזכויות (עמ' 87, ש' 31-21).
השתהות זו מיוני 2001 ועד הגשת התביעה במרץ 2006 שינתה מצבם של הנתבעים לרעה בשל הנזק הראייתי אשר נגרם להם, במיוחד, בשים לב לעובדה, כי נבצר מהם להביא את גירסתו של המנוח אשר היה הציר המרכזי של הפרשה כולה.
עם זאת, הנתבעים לא הוכיחו ברמת ההוכחה הנדרשת, כי התובעים ויתרו על זכות התביעה הנתונה להם או, כי חוסר תום לב הוא שהניעם בשיהוי בהגשת התביעה.
(4)
קשה לקבל, כי במשך כחמש שנים לאחר שנודע להם דבר הטעות שטעו בנוגע למהות הזכויות שרכשו במיטב כספם או חמור מכך, לאחר שהתבררה להם התרמית שביצע כלפיהם המנוח, כאשר העסקה אינה מוצאת ביטוי במסמך כתוב וכאשר המסמכים שהוצגו בפני
הם אינם משקפים את העסקה ואינם מתיישבים עימה, בחרו הנתבעים לשבת בחיבוק ידיים.

מצופה היה, כי בנסיבות אלה יזדרזו לפנות לקבלת ייעוץ משפטי ויגישו תביעה להשבת הכספים.

הימנעותם מלעשות כן והעובדה, כי רק לאחר פטירת המנוח, בסמוך לתום תקופת ההתיישנות, החליטו לעשות מעשה ולפעול לביטול העסקה בלתי ברורה ומעוררת תהיות וספקות ניכרים.
לנוכח השיהוי המשמעותי בהגשת התביעה, רובץ על התובעים נטל הוכחה מוגבר.
(5)
כאמור לעיל, במהלך המשפט הלך לעולמו גם עו"ד יעקב טל.

חלוף הזמן משפיע, מטבע הדברים, על זיכרונם של עדים ועל היכולת לאתר מסמכים וראיות הקשורים לביצוע העסקה.

סביר להניח, כי לו הייתה התביעה מוגשת בסמוך לאירועים ניתן היה לאתר מסמכים מסויימים, או עדים נוספים אשר עשויים היו לשפוך אור על השתלשלות הדברים קודם לכריתת החוזה ולאחר מכן. עוד סביר, כי עו"ד טל אשר ערך את החוזה ב– 2001 ונכח בחתימתו, יכול היה להעיד על נסיבות עריכתו וזאת בעיקר על רקע מעורבותו בפרטי העסקה – דבר שבנסיבות העניין נבצר ממנו (השוו: ע"א 3546/10 אליהו מישאלי נ' אולגה קליין (פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום 18.4.12)).




ב.
דיני הטעות, ההטעיה והתרמית
(1)
טעות משמעה מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המצב לאשורו (פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה-2005), עמ' 278-277, 285-282). סעיף 14 לחוק מבחין בין שני סוגי טעויות;
סעיף 14(א) המתייחס לנסיבות בהן ידע הצד השני לחוזה על הטעות ועל יסודיותה, קובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה".
סעיף 14(ב)
המתייחס לנסיבות בהן הצד השני לא ידע על הטעות ועל יסודיותה, קובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת".
(2)
מי שיודע על טעות שטועה הצד השני ואינו נוקף אצבע כדי להעמידו על המציאות הקיימת, אינו זכאי להפיק הנאה כלכלית מהחוזה שבו התקשר. כאשר הצד השני יודע על הטעות, אין הוא יכול להסתמך על אומד דעת אובייקטיבי ולטעון שנקשר חוזה מחייב בין הצדדים.
מנגד, טענת הטעות לא תעמוד למי שעובר לכריתת החוזה ידע את העובדות לאשורן, שכן מבחן הטעות הוא מבחן סובייקטיבי (פרופ' גבריאלה שלו, שם, עמ' 321).
(3)
לפני שאדון בטענות הצדדים לגופן, אדון בטענת הנתבעים שלפיה בקשתם של התובעים לקבלת סעד של ביטול חוזה בהסתמך על עילות הטעות וההטעיה הועלתה לראשונה בשלב הסיכומים;

(א)
הכלל הוא, כי טענה שמעלה בעל דין, אשר לא הועלתה מלכתחילה בכתבי טענותיו מהווה "שינוי חזית" או "הרחבת חזית" ויש לדחותה מהטעם של מניעת עיוות דין (ע"א 6799/02 יולזרי משולם נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ – סניף בורסת היהלומים, פד"י נח(2), 145, פסקה 6).
לכלל זה חריג והוא כאשר בעל הדין שכנגד נתן את הסכמתו להעלאת טענות חדשות, במפורש או מכללא (רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ (בפירוק מרצון) נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום 25.10.07),

פסקאות 10-17)).
כך נקבע בפסיקה, כי אם בעלי הדין פורשים את המחלוקת האמיתית שנתגלעה ביניהם, אזי אין לראות את כתבי הטענות המקוריים כמעין סד הכובל את בית המשפט ומונע פנייה לטיעונים שהובאו במסגרת ההליכים (אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית – תשס"ט 2009, עמ' 89).
כאשר שוכנע בית המשפט, כי בעלי הדין הסכימו במפורש או מכללא לנהל את המשפט שלא בהתאם לכתבי הטענות, באופן שהתדיינו על טענה אשר לא נטענה בהם – כי אז לא ישמש הנימוק הפורמאלי של סטייה מכתבי הטענות עילה לפסילת הדיון.
בנסיבות כאלה, אם יימצא בית המשפט ממש בעילה הנוספת ייתן בגינה את הסעד המבוקש מכך (אורי גורן, שם, עמ' 89).

(ב)
עיון בכתבי הטענות אשר הוגשו על-ידי התובעים ובפרוטוקולי הדיונים מאמת את טענת הנתבעים, כי הסעד המבוקש לביטול החוזה מפאת פגם ברצון מסוג טעות או הטעיה – נטען לראשונה בשלב הסיכומים
.

עם זאת, מדובר באותה יריעת מחלוקת שהתבססה על טענת התרמית והמרמה מצד הנתבעים, באותם יסודות של סיפור המעשה והמסכת העובדתית והסכום שנתבע נותר בעינו.
זאת ועוד, באי כוח הצדדים ידעו היטב, כי מוקד המחלוקת הוא, בין היתר, שאלת מצגי השווא אשר הציג המנוח כביכול לתובעים ולכן לא קופחה ולא תקופח זכותם, אם אדון גם בעילת הטעות וההטעיה.

ג.
מערכת היחסים שבין המנוח והנתבעת לבין נתבע 3;
(1)
ב"כ הנתבעת טען בסיכומיו, כי מהות העסקה שנכרתה בינה לבין נתבע 3 נגעה למכירת זכויות במקרקעין מסוג "זכויות חכירה", ולא למסירת חזקה פיזית בכרם בלבד. כך גם ציינה הנתבעת בחקירתה הנגדית, כי: "הכוונה שלי והרצון שלי היה בעלות על הקרקע" (עמ' 154, ש' 26-25).
(2)
הנתבעת העידה בחקירתה, כי חתמה על חוזה המכר עם נתבע 3 (ת/8) ביום 24.12.99 במשרדו של המנוח.

מעיון בחוזה המכר, באמצע העמוד הראשון, בהדגשה בולטת לעין ישנה הצהרה של נתבע 3 אשר הוספה בכתב יד על גבי המסמך המודפס, שלפיה הוא הבעלים של כל הזכויות בקרקע ולעניין זה "קרקע" הינה "זכויות חזקה במקרקעין".

משנכללה הבהרה זו במסגרת הוראות חוזה המכר באופן מפורש וחד משמעי, נכתבה בכתב יד תוך הדגשה והבלטה של המילים להבדיל משאר הוראות החוזה המודפס (למעט מספר הוראות נוספות, כפי שיפורט להלן) – נחלשת עד מאוד טענת הנתבעת, כי טעתה בהבנת מהות הממכר שרכשה מנתבע 3.
(3)
לא נעלמה מעיני טענת הנתבעת, כי במסגרת חוזה המכר נכללה התחייבות המוכר להמציא לקונה את כל המסמכים הדרושים לביצוע העברת המקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין.
כמו-כן, הוסיפו הצדדים לחוזה המכר מספר הוראות בכתב יד על גבי המסמך המודפס, הקובעות:
"...
2.
מס שבח אם יחול ישולם על המוכר.
3.
כל המיסים למינהל הקשורים בנושא החכירה ישולמו ע"י המוכר עד יום חתימת זיכרון הדברים.
4.
כל המיסים שיחולו בגין עסקה זו יחולו על הקונה מלבד מס שבח ודמי חכירה
".
דעתי היא, כי אין בהוראות אלה כדי לגרוע מ"הגדרת קרקע" בחוזה המכר.
החשיבות שייחס נתבע 3 להבהרת מהות זכויותיו במקרקעין, ניכרת מקריאת המסמך.
(4)
נתבע 3 טוען כי, טענת הנתבעת למכירת זכויות חכירה במקרקעין מהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, בניגוד להוראת סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני.

הוראה זו פורשה בפסיקה באופן שלא ניתן להביא עדות בעל פה כנגד תוכנו של מסמך שיש לעשותו בכתב, כדוגמת חוזה או התחייבות.

הטעם להוראה זו הוסבר בע"א 138/56 יעקב דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פד"י יא, 1474, 1479 (1957) כדלקמן:
"כאשר הצדדים העלו את ההסכם שביניהם על הכתב, יש להניח שבכך באו לסכם כל משא-ומתן שהתנהל ביניהם בעל-פה קודם לעריכת המסמך, ולמצות בכתב כל מה שהוסכם ביניהם. לפיכך, אין אנו אלא נותנים תוקף לכוונת הצדדים, בדחותנו כל הוכחה המוצעת לסתירת המסמך, כי למסמך יש ערך קונקלוסיבי, ודברים שאינם כלולים בו אינם נשוא להוכחה בבית-המשפט, מפני שאינם לעניין".
עם זאת, טענה שלפיה, החוזה חסר תוקף בגין טעות המהווה פגם בכריתת החוזה – ניתן להוכיח בעדות בעל פה, בשל היותה טענה כנגד התביעה (המבוססת על המסמך).
בע"א 1570/92 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' פרופ' צבי ציגלר, פד"י מט(1), 369,
עמ' 389 (1995) נקבע:
""טענת המשיב אינה טענה כנגד המסמך – כתב הערבות – האסורה על-פי סעיף 80 הנ"ל, שכן אין הוא מכחיש את תוכנו. טענתו נוגעת ל"מום" שדבק במסמך ואין לחוסמה על יסוד סעיף 80הנ"ל: "... אלא זה הכלל: מותר להוכיח בעדים שלא נעשה הסכם או שהיה נגוע, אסור להוכיח בעדים שתוכנו של ההסכם היה שונה מן הכתוב במסמך..." (ע"א 22/63 בן-ציון נ' אזולאי ואח' [22], בעמ' 1418)...
טענת המשיב מכוונת, למעשה, כנגד התביעה. טענתו אינה פוגעת במישרין בתוכנו של המסמך, אלא אך נוטלת ממנו – כמות שהוא ומבלי לשנות את תוכנו – את כוחו לשמש בסיס לחיוב המתבקש ממנו (י' קדמי, על הראיות (דיונון, תשנ"א) 741). בתור שכזו מותר גם מותר לקבלה".
כך גם בענייננו. התובעת רשאית להביא עדות בעל-פה לביסוס טענתה כנגד המסמך בכתב – חוזה המכר.
בהקשר זה, יש ליתן את הדעת לכך, שעדות התובעת היא עדות בעל הדין והמעוניין העיקרי בתוצאת המשפט (סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש]).
(5)
כעולה ממכתב המינהל אשר נשלח לנתבע 3 ביום 18.1.01 (נ/24), המקרקעין הוחכרו לו החכרה עונתית כשהחוזה האחרון הסתיים ביום 31.8.75.

לפיכך, מציין המינהל במכתבו, כי זכויות של החכרה עונתית אינן ניתנות להעברה והנתבע 3 אינו יכול להעביר זכויותיו.
בחקירתו נשאל נתבע 3 על המכתב ולדבריו, מרגע קבלתו ביקש לבטל את העסקה, אלא שהמנוח התעקש לנסות ולהסדיר את העברת הזכויות במינהל ו"שאני אשב בצד" (עמ' 310, ש' 11).
מעדותו של התובע ניתן ללמוד, כי המנוח היה מודע לקיומו של חוזה החכירה העונתית, שכן מסמך זה הגיע לידי התובע מהמנוח.
מכאן, שהמנוח היה מודע היטב לעובדה שזכות החכירה העונתית שהוקנתה לנתבע 3 במקרקעין פקעה ביום 31.8.75 וכי לאחר מועד זה, לא העניק לו המינהל
זכות חכירה עונתית נוספת.
(6)
חיזוק נוסף לכך ניתן למצוא בחוזה אשר נחתם בין הנתבעת לבין בני הזוג לובצ'יק ביום 15.02.00 אשר הפנה לחוזה החכירה עם נתבע 3 (צורף כנספח לתביעה שהגישו בני הזוג לובצ'יק נגד הנתבעת אשר צורפה כנספח ח' לתצהיר נתבע 3).
איזכורו של חוזה החכירה העונתית אשר הוגבל כאמור לתקופה של שנה בלבד - מחזק את טענת נתבע 3, כי הנתבעת והמנוח לא טעו בהבנת מהות הזכויות אשר רכשו ממנו.
(7)
זאת ועוד, מר דוד הדר אשר עבד אצל המנוח מספר שנים ובין היתר, בין השנים 2000-1999, ללא קבלת שכר (עמ' 27, ש' 25, 27, עמ' 28, ש' 3-2, 7-6) אמר בחקירתו, כי נכח במשרדו של המנוח בעת שנחתם חוזה המכר (נספח ב' לתצהיר נתבע 3) וכי מסמך זה נכתב בכתב ידו, לרבות התוספות בעמוד השני של החוזה.

מר הדר לא זכר אם הנתבעת, או חתנו של נתבע 3, מר דוד איילון, נכחו במעמד חתימת החוזה (עמ' 28, ש' 28-27, עמ' 29, ש' 1, 25-24, עמ' 33 ש' 20-18).
לא מצאתי בעדותו תמיכה לטענת הנתבעת בדבר טעות בהבנת מהות העסקה.
(8)
חתנו של נתבע 3 הצהיר בתצהירו והדגיש בחקירתו, כי הבהיר למנוח את המצב לאשורו, היינו, כי לנתבע 3 זכויות חזקה בלבד, אין לו זכויות חכירה וזכויות בעלות והוא אינו יכול להעביר את הזכויות במינהל (עמ' 248-247). עדותו של מר איילון הייתה נאמנה עלי ועולה ממנה, כי המנוח ידע והבין מהות הזכויות נשוא החוזה.
(9)
עדויות התובע, נתבע 3 ומר איילון באשר לציפיותיו של המנוח מהעסקה התיישבו זו עם זו. עלה מהן, כי המנוח, כאמור, מתווך מקרקעין פעיל בעיסוקו החליט לרכוש את הזכויות במקרקעין להשקעה תוך תקווה וציפיה להסדיר רכישת הזכויות מהמינהל, לגרום לשינוי ייעוד ולגרוף רווחים נאים, גם אם יהיה הדבר כרוך בהליך ממושך. מהראיות עלה, כי המנוח היה הרוח החיה בעיסקה וכי הנתבעת נרשמה כקונה של המקרקעין על פי בקשתו.
דעתי היא, כי ידיעתו והבנתו את מהות העסקה כידיעתה והבנתה.
(10)
נוכח קביעתי, כי בנסיבות דנן לא הוכחה טעות מצד הנתבעת לגבי מהות העסקה שנקשרה בינה לבין נתבע 3, הואיל וטעות מהווה אחד מיסודותיה של עילת ההטעיה כקביעת בית המשפט העליון בע"א 11/84
אשר רבינוביץ נ' שלב הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ
, פ"ד מ

(4) 533, 541 (1986) "מי שלא טעה לא יכול להיות מוטעה". ברור, כי גם טענת ההטעיה – דינה להידחות.

ד.
מערכת היחסים שבין הנתבעת לבין התובעים;
(1)
כפי שציינתי לעיל, לצורך בחינת התקיימותם של יסודות סעיף 14 לחוק, יש לברר במישור העובדתי, ראשית – האם ידעו התובעים, כי הזכויות הנמכרות להם על-ידי הנתבעת הן זכויות חזקה בלבד, שאז אין עסקינן בטעות, או שמא לא ידעו זאת ואזי ניתן לייחס להם טעות. שנית – האם ידעו המנוח או הנתבעת או שהיה עליהם לדעת הטעות של התובעים, אם לאו ושלישית – האם מדובר בטעות יסודית כך שניתן להניח, כי לולא הטעות, לא היו התובעים מתקשרים בחוזה.
(2)
ממכלול הראיות שהובאו לפני, שוכנעתי, כי יש להשיב על כל השאלות האמורות בשלילה;

(א)
חוזה המכר שעליו הוסיפו התובעים את שמותיהם וחתימותיהם בחודש דצמבר 1999, במשרדו של המנוח (נ/6) (עמ' 82, שורות 7, 16-17 לפרוטוקול) כולל הגדרה מפורשת, בולטת לעין, שלפיה הזכויות הנמכרות הן זכויות חזקה במקרקעין.
זו לא היתה הפעם היחידה אשר בה נמסר חוזה המכר לעיונם ולחתימתם של התובעים. בחודש אוקטובר 2000 שוב חתמו התובעים על העתק מודפס של החוזה במשרדו של עו"ד נעמן ובחודש יוני 2001 נחתם על-ידי התובעים חוזה אשר נוסח ברוח החוזה המקורי במשרדו של עו"ד טל (נ/7) (עמ' 73, ש' 26-25, עמ' 74, ש' 21-20).
התובע הסביר בחקירתו, כי החוזה נ/7 נערך ונחתם כדי להפיס את דעתם לאחר שעו"ד נעמן אימת את חתימותיהם על החוזה אשר ערכו תוך שהוא מבהיר להם, כי אינו לוקח אחריות (עמ' 75, ש'
13-1).
זה המקום לציין, כי הגדרת "הקרקע" בחוזה המכר המקורי (נ/6), נעדרת מהוראות חוזה המכר אשר נחתם ביום 13.6.01 (נ/7) וכך גם הוספה התחייבות המוכר "להעביר את הבעלות בממכר לקונה במינהל / בלשכת רישום המקרקעין..." (סעיף 6, נ/7).
בהמשך הוראה זו נקבע, כי המוכר מתחייב למסור לקונה את הממכר במעמד העברת הבעלות בממכר על שם הקונה, וכי העברת הבעלות בממכר תשמש גם כמסירת החזקה.

(ב)
כלל ידוע הוא, כי אין לפרש חוזה רק על סמך לשונו וכי לצורך פרשנותו יש להיעזר גם בנסיבות החיצוניות לו.
במלאכתו זו ייעזר הפרשן, בין היתר, בהתנהגות הצדדים עובר לכריתתו של החוזה ולאחריה העשויה לשפוך אור על אומד דעתם של הצדדים לגבי ההתקשרות בחוזה [ע"א 4023/06 א-ת כל קשר בע"מ נ' מעריב הוצאת מודיעין בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים) (27.3.08)].
בע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ

נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל
, פד"י מא(1), 282, עמ' 306, נקבע:
"על אומד דעתם של הצדדים ניתן ללמוד "מתוך הנסיבות". אלה הם מעגלים מעגלים של מציאות, שבמסגרתה נכרת החוזה. המעגל הקרוב ביותר הוא, כמובן, הדברים שהוחלפו בין הצדדים עובר לכריתת החוזה. אך אין זה המעגל היחיד. בצדו קיימים מעגלים נוספים, המשקפים את התנהגות הצדדים ואת הרקע הכללי, אשר לאורו נכרת החוזה".

(ג)
חוזה המכר עליו חתמו התובעים בחודש דצמבר 1999, כולל כאמור איזכור מפורש של הגדרת הקרקע כזכויות חזקה בלבד.
כלל ידוע הוא, כי אדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו, כי חתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא [ע"א 1513/99 חיים דטיאשוילי ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פד"י נד(3) 591, 594 (2000)].
אכן, אדם מהיישוב שאינו בעל השכלה משפטית אינו אמור להבין את משמעות המונח "זכויות חזקה" ואת השלכותיו המשפטיות, אך הוא אמור להבין, כי עליו לבצע בדיקות מסוימות

ולהיוועץ בבעלי מקצוע מיומנים כדי לוודא מהו מצבו המשפטי של הממכר וזכויותיו על-פי החוזה וזאת טרם השקעת מאות אלפי שקלים ממיטב חסכונותיו ברכישת נכס להשקעה. יתרה מזאת, הדעת נותנת, כי אדם המתקשר בעסקה, יצור קשר עם המוכר כדי לברר ולאמת עימו את פרטי העסקה.

(ד)
העדות העיקרית אשר הובאה לביסוס התביעה בכל הקשור לכריתת החוזה היתה עדותו של התובע.
עדותו הייתה בעייתית ונשאה אופי מתחמק ומתפתל במיוחד בעניינים אשר בלב המחלוקת. כאשר התבקש התובע להסביר את מעשיו התמוהים ואת התנהלותו מול המנוח, בחר להיתלות במצבו הרפואי:
"לא נעים לי לחזור על כל הדברים באיזה מצב מנטאלי הייתי. הייתי במצב מנטאלי גרוע מאוד... הייתי במצב מנטאלי ירוד לגמרי".
בהמשך חקירתו אמר: "... לא עושים בדרך כלל עסקה עם בן אדם שהוא במיטבו, לא עושים עסקה צפופה כזו, והם ניצלו את המנטאליות שלי... אדם במיטבו לא נותן שיקים בלי לכתוב את שם המוטב" (עמ' 86, ש' 5-1).
התובע לא הגיש חוות דעת רפואית כלשהי לעניין מצבו הבריאותי וההשלכות הכרוכות בהתמודדות עם מחלתו, להוכחת טענותיו.

(ה)
לתמיכה בגירסתו הובאה עדותה של התובעת, אלא שמחקירתה הנגדית ניכר, כי ידיעותיה בכל הקשור לכריתת החוזה, תוכנו ואופן ביצועו, הלכה למעשה, היו קלושות והיא הפגינה ידיעה כללית בלבד. התובעת אמרה
פעם אחר פעם במהלך חקירתה, כי התובע הוא שטיפל בעסקה, אף שדובר בנושאים המהותיים שעליהם הושתתה התביעה (עמ' 128, ש'
27-26).
תשובות דומות מסרה התובעת ביחס לתוכן החוזה שעליו חתמה והתנהלות הצדדים לאחר כריתתו:
"אני לא הייתי בעניינים האלה, לא התעמקתי, כל כך הייתי בטוחה שאני נמצאת עם האנשים הנכונים ולא עלה על דעתי להתעמק בדברים האלה, כי בעלי הוא זה שתמיד עמד מול הדברים האלה" (עמ' 129, ש' 26-24; עמ' 130, ש' 3-1).
עם זאת, משנשאלה, מדוע לא לקחה את המושכות לידיים כאשר ראתה את המצב הבריאותי של בעלה, השיבה, כי לא ידעה מה בדיוק "לא בסדר" עם בעלה (עמ' 130, ש' 21-8).
בהמשך אמרה: "זה שמשהו איתו לא בסדר זה לא אומר שאני גיליתי עם מי אני נמצאת. הייתי בטוחה שאני נמצאת במקום הנכון, זה אנשי חינוך, זה חברות...
אני בכלל לא חששתי, זה שהבריאות שלו לא תקינה לא אומר שאני צריכה להיות במשמר, לא הרגשתי שאני צריכה להיות במשמר פה" (עמ' 130, ש' 29-26).
ההסבר בלתי סביר ואינו מקובל עלי.
עדות התובעת לא התיישבה עם גרסת התובע באשר למצבו הנפשי הנטען אשר כאמור, לא הוכח כדבעי בהיעדר חוות דעת מומחה רפואי.

(ו)
זאת ועוד, המנוח אשר נפטר טרם הגשת התביעה, אינו יכול להעיד על נסיבות כריתת החוזה עם התובעים.
במצב דברים זה, יש
לשקול האפשרות, כי לו היה בין החיים יכול היה להציג ראיות אשר היה בהן לשפוך אור על המעמד הבעייתי והמעורפל של כריתת החוזה בענייננו.
כדבריו של כבוד השופט שרשבסקי: "אין לדעת אם הנפטר, אילו היה חי, לא יכול היה לטעון טענות ולהביא הוכחות שהיה בהן כדי להכשיל את התביעה" [ע"א 118/75 שריידי נ' מנסור, פד"י לא(2) 659, 664 (1977)].
לפיכך, נקבע בפסיקה, כי על התובע מעיזבון להביא ראיות חזקות במיוחד וסיוע לעדותו שלו [ע"א 5997/92 דוד מלק נ' מנהל עזבון הרב יהושע דויטש ז"ל, פ"ד נא(5) 1 (1997)].

(ז)
בחקירתו אמר התובע: "אני מודה שאני קודם כל התלהבתי מהאדמה הזאת, זה מקום אסטרטגי, התלהבתי ממנה, הוא אמר לי שיש לו קשרים במועצה ואין לי בעיה ושום דבר, הוצאות חצי חצי, ככה הוא אמר, אמרתי אם הוא מוכן להשקיע בצורה כזאת? הוא בן אדם מוכשר, איש חינוך, היה מורה, מנהל, מקצוען, יש לו תעודות של גישור" (עמ' 61, ש' 10-7).
בהמשך אמר, כי המנוח: "אמר לי במפורש יש חלקה שיש לי בגן יבנה, מישהו רוצה למכור את הזכויות עליה, קרקע כרם, כדאי לך לראות אותה, זה מקום אסטרטגי, מצויין, יש לי קשרים בעיריה, יכול להיות שזה יעבור שינוי יעוד... לפי הקשרים שלי, אל תדאג, נקנה את זה בשותפות, חצי חצי, וסמדר שמעה את זה וגם בזמן שירדנו מהמכונית היא הסתובבה איתנו סמדר ושמעה את זה, כך שלא רק בזמן הנסיעה אלא גם כשהלכנו" (עמ' 69, ש' 17-10).
בהמשך חקירתו הבהיר פעם נוספת: "אני בעניין הזה האמנתי בו במנוח, הוא היה חבר, מקורב, אנחנו היינו יחד כל הזמן וכל הדברים האלה ולא חשבתי לרגע שאנו נגיע לערכאות משפטיות יותר מאוחר. ואני מודה שזה לא, במבט לאחור, אני מודה שחבל שלא עמדתי על זה, אבל אני לא יכולתי כי הכסף כבר היה אצלו והוא הנחה אותי בצורה כזאת ואין לי מה... לא היתה לי מילה אפילו, כי הכסף אצלו ואני לא יודע מה הוא עשה בכסף הזה שקיבל ממני" (עמ' 76, ש' 17-14).
הצהרות אלו מלמדות, כי התובע ידע היטב, כי מדובר ברכישת זכויות במקרקעין בשימוש חקלאי תוך כוונה לנסות לגרום לשינוי ייעוד למטרת רווח וידע הסיכון שהוא נוטל על עצמו בהתקשרות לרכישת הזכויות ולפיכך, לא חלה בענייננו טעות.
חיזוק נוסף לכך ניתן למצוא בחתימתם של התובעים על חוזה השותפות עם הנתבעת במרץ 2000 (נ/9).
התובעים תימחרו בחוזה את מלוא הסיכונים והסיכויים שבעסקה במקרקעין כאלה.

(ח)
הדברים מקבלים משנה תוקף לנוכח התנהגות הצדדים לאחר חתימת החוזה, כאשר הצדדים החלו לפעול להשאת רווחים מהמקרקעין.
התובע אמר בחקירתו, כי שילם ישירות למר משה ירמיהו עבור עיבוד של הכרם וחתם עימו על הסכם לעיבוד הקרקע, על רקע היכרותם האישית.
כמו-כן, התקשר התובע בעסקה להקמת תחנת דלק במקום אך עסקה זו לא יצאה לפועל (עמ' 54). דהיינו, התובע פעל לביצוע ומימוש העסקה לצורך עיבוד המקרקעין והפקת רווחים מהכרם.

(ט)
התנהגות זו של התובע לאחר כריתת החוזה מעידה על הסכמתו ביחס לעובדות שהתגלו לו לאחר כריתת החוזה, לגבי הזכויות שנרכשו על-ידו.
הראיות והעדויות מלמדות, כי הצדדים פעלו בהסתמך על החוזה על-פי לשונו ונוסחו, קרי – רכישת זכויות חזקה לעיבוד כרם ענבים בלבד.

(י)
לא אחת נקבע בפסיקה, כי התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו מהווה כלי פרשני מהמעלה הראשונה (ראו
ע"א 49/06
שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עיריית כפר סבא
[פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום (10.6.08)].
אם צד לחוזה נהג בדרך מסוימת, אשר יש בה כדי להעיד כיצד מפרש הוא את הוראותיו, יתקשה לטעון בהמשך, כי פרשנותו של החוזה שונה.
במיוחד לנוכח העובדה, כי עד הגשת התביעה לא הודיעו התובעים על ביטול החוזה ואם כך, למעשה, ויתרו על טענת הפגם ככל שהיה כזה, אם בכלל.

(יא)
משנטלו התובעים על עצמם סיכון עסקי, כדברי התובע בחקירתו: "השטח כפי שהציג לי אותו המנוח לפי הקשרים שהוא אמר שיש לו, יש כל הסיכויים שיעבור... הוא יקבל אישור של... יקבל תיעוד... יקבל יעוד אחר וכדאי לרכוש אותו..." וכאשר סיכון זה התממש, אין זה נכון ואין זה ראוי לגלגלו על המוכר רק משום שהתובעים לא טרחו לבדוק נתונים בסיסיים שהועמדו לבדיקתם טרם חתימתם על החוזה.
יש להדגיש, כי גם
בשלבי הביצוע המאוחרים של העסקה, לא נשמעה מצד מי מהצדדים לחוזה טענה בדבר טעות, הטעייה, תרמית או הפרת החוזה.

(יב)
ברי, כי מי שמעוניין ברכישת קרקע חקלאית להשקעה, עליו לחקור, לדרוש ולהתעניין במהות הממכר ובמיוחד טיב זכויות המוכר. קל וחומר כאשר מדובר בצד לחוזה שאין זו עסקת המקרקעין הראשונה שהוא מבצע, בין אם לרכישת בית מגורים ובין אם להשקעה. מה גם שהתובעים אינם מכחישים, כי ניתנה להם אפשרות לבדיקה נאותה של פרטי העסקה על כל מרכיביה, לרבות הזכויות בממכר.

(יג)
מחקירתו הנגדית של התובע התברר, כי ניסיונו להציג את עצמו כחסר ניסיון בעסקאות מקרקעין ועל כן "טרף קל" למנוח שהוליך אותו שולל, לא צלח.
התובע אישר בעדותו, כי התקשר במספר עסקאות באמצעות המנוח; ביום 13.12.1999, שבועיים לפני העסקה נשוא כתב התביעה, רכש 1.6 דונם קרקע חקלאית במזכרת בתיה תמורת סך 40,000 $.
בסמוך למועד ההתקשרות בעסקה הראשונה, נחתם חוזה המכר לרכישת המקרקעין נשוא התביעה דנן.
העסקה השלישית היתה לרכישת חצי דונם קרקע חקלאית במזכרת בתיה ביום 18.9.00, תמורת סך של 12,000$.
העסקה הרביעית נקשרה ביום 18.12.00 לרכישת 400 מטר בגן הפקאן תמורת סך של 24,000 $.
העסקה האחרונה נעשתה ביום 13.1.02 – רכישת קרקע עבור בנם של התובעים ברחובות תמורת סך של 30,000$ (עמ' 53-52, 56).

(יד)
על רקע ניסיונו בביצוע עסקאות במקרקעין, ניתן להבין את התעקשותו של התובע לראות חוזה מכר בכתב וכן ייפוי כוח להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או במינהל.

(טו)
אשר לעילת ההטעייה שבסעיף 15 לחוק החוזים, ובדומה לכך גם לעניין עילת התרמית, לאור לשונו הברורה של החוזה וההגדרה החד משמעית של
הזכויות במקרקעין, טענת התובעים לקיומה של הטעיה או תרמית – דינה להידחות.
הלכה היא, כי טענות מסוג הטעיה ותרמית מצריכות תשתית ראייתית בעלת משקל גבוה יותר מזה הנדרש בתביעה אזרחית רגילה, אם כי נטל ההוכחה עדיין נותר כבמשפט אזרחי רגיל (
ע"א 475/81
זיקרי יעקב
נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ
, פד"י מ
(1) 589, 598 (1986)).
משלא הוכח לפני, כי רשלנות התובעים בבדיקת מלוא הנתונים הרלוונטים טרם ההתקשרות בעסקה, לוותה בתרמית או הטעיה מצד מי מהנתבעים – אין לתובעים עילת תביעה, בשים לב לנטל מוגבר להוכחת טיעוניהם כנגד המנוח.

(טז)
הימנעותם של התובעים מלערוך את הבדיקות המתאימות או להיוועץ בעורך דין במסגרת הליך הרכישה, היא שבעוכריהם.
התובעים בחרו לא לבדוק את המצב המשפטי של המקרקעין, לא להתייעץ עם איש מקצוע או עורך דין מטעמם, שיקרא עבורם את החוזה על כל הוראותיו טרם הוספת חתימותיהם ובוודאי טרם מסירת ההמחאות על חשבון התמורה.
עם כל ההבנה לתחושות התובעים אשר שמו מבטחם במנוח, קשה לקבל את הקלות שבה היו מוכנים באופן מודע לוותר על ייעוץ משפטי ובדיקה מקצועית והעדיפו לעשות כדברו בעיניים סומות.

(יז)
זאת ועוד, גם אם אניח, כי המנוח לא הסב את תשומת ליבם למהות הזכויות של נתבע 3 במקרקעין ולמשמעותה, הרי שנוסח החוזה על הגדרת הזכויות שהוספה בו בכתב יד, צריך היה להדליק אצלם נורות אזהרה כי עליהם לבקש פרטים נוספים בנושא, או לבדוק זאת בעצמם.
לכך, יש להוסיף כי המנוח אינו יכול להזים או להפריך את טענות ההטעיה והתרמית המופנות כלפיו.
לפיכך, מוטל על התובעים נטל הוכחה גבוה מזה המספיק בהליך אזרחי רגיל [ע"א 5997/92 דוד מלק נ' מנהל עזבון הרב יהושע דויטש ז"ל, פד"י נא(5) 1 (1997)].
כדברי בית המשפט העליון בע"א 459/59 מלכה פינקלשטיין נ' ברוך (ברונק) פרושטייר, פד"י יד(3) 2327, 2333 (1960): "כאשר התביעה היא נגד עזבון או אחד מיורשיו, יש קודם-כל לעקור מן הלב את הספק, פן ואולי היתה באמתחתו של הנתבע החי טענה כל שהיא העשויה לסכל- אם על-ידי כפירה ואם על-ידי עדות סותרת- את תביעת יריבו".

(יח)
למעלה מהצורך, גם אם אקבל את טענת התובעים, כי נתפסו לכלל
טעות בנוגע לזכויות נתבע 3 במקרקעין במסגרת התקשרותם עם הנתבעת, שוכנעתי, כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה, כהגדרתה בסעיף 14(ד) לחוק החוזים.
בת"א 2869/00 מחוזי ת"א כהן יוסף נ' י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ
[(פורסם במאגרים המשפטיים), (6.2.08)] נקבע:
"אומנם הכלל של "ייזהר הקונה" ספק אם חל ברוב המקרים היום, ברם הטלת חובות גילוי שונות על המוכר, אינה אמורה להפוך קונה סביר לאחד שעיניו מכוסות ואוזניו אטומות. גם בתקופת ה-
caveat emptor
היתה קיימת מינימום של חובת בירור שהיתה מוטלת על הקונה, והוא גם אמור היה להבחין בין פרסום כללי מפרסומת מפתה לבין עובדות בשטח

".

(יט)
דעתי היא, כי התנהגות התובעים היתה רשלנית, לנקוט לשון המעטה.
התובעים לא ניסו לבדוק באופן עצמאי את מצב הזכויות במקרקעין, לא יצרו קשר עם נתבע 3 כדי לברר ולאמת עימו את הפרטים נשוא העסקה,
לא פנו לקבלת ייעוץ משפטי וחוות דעת מקצועית בעניין.
חוזה המכר בנוסחו כפי שנחתם על-ידי התובעים (נ/6) מגדיר "ברחל בתך הקטנה" את הזכויות אותן מוכר הנתבע 3 במילים "זכויות חזקה". משהוצג חוזה זה בפני
התובעים, ומשלא הביעו מחאתם על תיאור זה והצהרת המוכר הגלומה בו, ומשלא הלינו על כך גם במעמד חתימת החוזים האחרים עליהם חתמו התובעים בקשר עם עסקה זו – הרי שאין לקבל את טרונייתם, כי זכויות נתבע 3 במקרקעין לא הוצגו להם כהווייתן.

(כ)
להשלמת התמונה יצויין, כי במקרה דנן לא מתקיימים יסודותיו של סעיף 15 לחוק הקובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, 'הטעיה' – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
הטעיה יכולה להיעשות במעשה או במחדל, וכאשר מדובר במעשה, הרי שההטעיה באה לידי ביטוי במצג שווא כלפי הצד השני, ואילו הטעיה במחדל, משמעה הימנעות המתקשר מלגלות פרטים מהותיים הנוגעים לחוזה.
אותה הטעיה צריכה להוביל לטעותו של המתקשר, כאשר מדובר בטעות בעניין מהותי, ובלבד שאותה טעות היא שהביאה להתקשרות החוזית.
לעניין זה, ציינה פרופ' שלו בספרה: "כאשר ההטעיה אינה מגיעה לתודעת המתקשר, או שהוא אינו מניח לה להשפיע על מצב דעתו, או שהוא יודע שהדברים אינם נכונים, לא מתמלא יסוד הקשר הסיבתי שבין ההטעיה לבין הטעות ולא קמה עילת ביטול בגין הטעיה" (שם, עמ' 218).

(כא)
איני מקבלת את טענת התובעים, כי המנוח הטעה אותם, בכך שלא הביא לידיעתם בצורה ברורה ומפורשת, כי מדובר ברכישת זכויות חזקה בלבד.
אין ספק, כי מדובר בפרט מהותי, שהוא לב ליבו של החוזה, אך חוזה המכר אשר נמסר לתובעים סמוך לאחר חתימת החוזה מבהיר את הדברים בצורה מפורשת.
כידוע, הלכה היא, כי חובת גילוי אינה חלה מקום בו צד לחוזה יכול לגלות את המידע הנחוץ לו בכוחות עצמו ומשכך במקרה כזה אין לדבר על הטעיה (ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' יוסף ז'אק, פד"י נו(4) 662).

(כב)
אשר לעוולת התרמית, עוולה זו מטילה חובה על מתקשר להימנע ממצג שווא שאינו מאמין בו או שהמצג נעשה תוך עצימת עיניים או מאי אכפתיות אם הוא אמת או כוזב. אין די במצג שווא שמטרתו להטעות את הניצג, אלא נדרשת כוונה של המציג כי הניצג יסתמך על מצג זה (ע"א 1977/97 יוסף ברזני נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ, פד"י נה(4) 584, 597).
בעניין עוולת התרמית נקבע, כי בית המשפט מצווה לנהוג משנה זהירות בבחינת טענה מעין זו בשל הכתם הנלווה לטענות התרמית ולכן נדרש הטוען להציג תשתית ראייתית בעלת משקל סגולי גבוה יותר מזה הנדרש בתביעה אזרחית רגילה (ע"א 6095/97 ישראל איטר בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פד"י נו(4) 721, 734).

(כג)
התובעים טוענים, כי הזכויות בקרקע נרכשו על-ידם מהמנוח בנסיבות העולות כדי תרמית והטעייה.
התובעים מבססים את טענתם על מצבו הנפשי של התובע, אשר לטענתם לא היה מסוגל לדאוג לענייניו ולא היה כשיר לחתום על הסכמים ולבצע עסקת מקרקעין.

(כד)
מהראיות שהובאו לפני הגעתי למסקנה, כי יש לדחות הטענה.
משבחרו התובעים להתקשר בעסקה לרכישת המקרקעין, מבלי לבדוק את כל המסמכים הדרושים והרלוונטיים מבלי לקבל מלוא המידע אודות העסקה, הרי שעצמו עיניהם ואין להם להלין אלא על עצמם. כידוע, מי שעצם את עיניו אינו יכול לטעון להטעיה או לטעות (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב – הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פד"י מ(4) 533).
לכך יש להוסיף כאמור, כי התובעים לא הגישו כל חוות דעת רפואית לאימות גירסתם בדבר מחלתו של התובע והשלכותיה. אני קובעת, כי התובעים לא הרימו הנטל הכבד של הוכחת עוולת התרמית.

(כה)
לא ניתן לסיים פרק זה של פסק הדין מבלי להתייחס לשינוי הגרסאות של התובעים.
כזכור, מלכתחילה טענו, כי דובר היה על עסקה אחת אשר אמורים היו לבצעה במשותף עם הנתבעת והמנוח וכי התקשרות הנתבעת עם נתבע לרבות הדיווח על העסקה למס שבח וגביית סכום העולה על שווי מחצית המקרקעין היוו מעשי תרמית כלפיהם.
לעומת זאת בסיכומיהם טענו כאמור, כי דובר בשתי עסקאות נפרדות. למותר לציין, כי טענה זו אינה מתיישבת עם הוספת שמותיהם על החוזה המקורי, חתימתם על חוזים נוספים להשגת אותה מטרה, תיקון הדיווח למס שבח והגשת ההשגה – הכל על בסיס הטענה, כי מדובר בעסקה אחת.
יתרה מכך, ככל שמדובר כטענתם בעסקאות נפרדות לא היתה כל מניעה שהנתבעת תמכור להם מחצית מהזכויות שרכשה תמורת סכום העולה על מחצית שווי החלקה.
התפתלות זו באה לידי ביטוי פעם נוספת בטענת התובעים בסיכומיהם שלפיה פעל המנוח בפרשה כסוחר במקרקעין ולא כמתווך (עמ' 317, ש' 2-1).
אם כך הדבר, מדוע שילמו לו התובעים דמי תיווך ומדוע תובעים הם השבתם.
למותר לציין, כי תשלום דמי התיווך אינו מתיישב עם הטענה בדבר השותפות.
התנהלות זו מעוררת ספק ניכר באמינותם.

12.
א.
לאור כל האמור לעיל הגעתי למסקנה, כי התובעים לא הוכיחו עילה לביטול החוזה ולפיכך, אינם זכאים להשבת התמורה ששילמו עבור רכישת הזכויות, ככל ששילמו.
ב.
כזכור, התובעים טענו, כי שילמו למנוח סך של 195,000 ₪ עבור רכישת מחצית הזכויות בעוד שמחירן האמיתי היה 109,000 ₪.
מחיר העסקה בשלמות בסך של 218,000 ₪ צויין במפורש בחוזה המקורי ובחוזים הנוספים שנחתמו בין הצדדים.
לא היה בפי התובעים הסבר מניח את הדעת לכך ששילמו כטענתם סכום גבוה ממחצית מחיר העסקה בשלמות. התרשמתי, כי בעניין זה בחרו התובעים מטעמיהם לא לגלות את מלוא התמונה.
ג.
מהראיות אשר הובאו לפני הגעתי למסקנה, כי התובעים לא הוכיחו כדבעי, כי שילמו למנוח סך של 195,000 ₪ עבור העסקה נשוא התביעה.
בצדק, הפנה ב"כ הנתבעים לעובדה, כי בדצמבר 1999 התקשרו התובעים עם המנוח בשתי עסקאות (עדות התובע, עמ' 86, ש' 6-1).
גם אם שילמו התובעים למנוח הסכום האמור – לא הוכיחו, כי התשלומים כולם שולמו בגין העסקה נשוא התביעה.
להוכחת טענתם ביקשו התובעים להסתמך על רישומים בפתק נ/2.
בחינת המסמך מעלה, כי הרישומים בוצעו לכאורה לפחות על ידי שני אנשים שונים, שכן כתבי היד שונים.
לא ניתן לדעת מתי נערכו הרישומים ועל ידי מי במדויק. בצדק הפנה ב"כ הנתבעים לתשובת התובעת בעמ' 127 "זה באמת כתב היד שלי" מבלי שנשאלה על כך – דבר המעלה ספק באשר למהימנות עדותה.
כבר צויין, כי בתקופה הרלבנטית ביצעו התובעים מספר עסקאות עם המנוח.
במצב דברים זה, לא ניתן לקבל את נ/2 כהוכחה לביצוע בפועל של התשלום הנטען בגין העסקה, במיוחד בשים לב לנטל ההוכחה המוגבר המוטל על התובעים בנסיבות העניין.
ד.
מהראיות התברר, כי בתקופה הרלבנטית בוצעו גם תשלומים על ידי הנתבעים לתובעים (נ/2 – נ/4) ויש בכך להעיד, כי בין הצדדים נערכו התחשבנויות אשר טיבן לא הוברר (ראו עדות התובע בעמ' 68-67).
ה.
זאת ועוד, לא ניתן להתעלם מהמסמך אשר נחתם בין הצדדים ביום 20.6.2001 אשר במסגרתו אישרו הצדדים, כי אין להם עוד תביעות כלשהן אחד כלפי השני (נספח ט"ו לתביעה). בחקירתו, התבקש התובע ליתן הסבר לחתימתו ולא היה בפיו הסבר מניח את הדעת (עמ' 66-65), במיוחד בשים לב לגרסת התובעים שלפיה ביום 13.6.2001 נערך החוזה אצל עו"ד טל ז"ל.
ו.
לאור כל האמור לעייל, דין תביעת התובעים כנגד הנתבעים על כל רכיביה להידחות.
ז.
למען הסר ספק, גם טענת התובעים כנגד נתבע 3 שלפיה תרם למרמה לא הוכחה כדבעי. התובעים
חתמו על חוזה שנערך לטענתם על ידי עו"ד טל ז"ל בידיעה ברורה, כי תוכנו אינו משקף את העסקה האמיתית וזאת בין היתר בהתייחס למועד עריכת החוזה ותנאי התשלום.
אני דוחה ניסיונם של התובעים לאמץ חלקים מהחוזה המתיישבים עם עמדתם ודחיית החלקים האחרים.
יש לשים לב, כי תיאור זכויותיו של נתבע 3 במקרקעין בחוזה מעורפל ונראה, כי לא בכדי.
דעתי היא, כי התובעים והנתבעת היו מודעים למצב המשפטי דהיינו היעדר זכויות וזאת בין היתר לאור המסמך שנחתם ביניהם עוד במרץ 2000 (נ/9).
ח.
משדחיתי תביעת התובעים, נדחית גם ההודעה לצד שלישי אשר שלחו הנתבעים 1 ו-2 כנגד נתבע 3.

13.
אשר לתביעת נתבע 3 כנגד הנתבעת;
א.
כבר קבעתי,
לעייל, כי אין ממש בטענות הנתבעת שלפיהן הציג נתבע 3 מצגי שווא ביחס לזכויות נשוא העסקה.
כאמור, התרשמתי, כי המנוח ידע והבין מהות הזכויות הנמכרות ובחר להתקשר בעסקה להשקעה מתוך כוונה להפיק רווחים נאים בבוא היום, ככל שיעלה בידו להסדיר הזכויות במינהל ולגרום לשינוי היעוד.
ב.
כזכור, הנתבעת טענה, כי בהתאם לחוזה אמור היה התשלום האחרון בסך של 56,000 ₪ להתבצע במועד העברת הזכויות והואיל והזכויות טרם נרשמו – טרם הגיע מועד התשלום.
ג.
אני דוחה הטענה.
בעניין זה, עולה עדותו של מר איילון בקנה אחד עם התחייבות הנתבעת בחוזים שלפיה בכל מקרה תשולם יתרת התמורה תוך 120 יום.
ההסבר שמסר מר איילון לתנאי זה דהיינו, כי המנוח הוא שנטל על עצמו להסדיר הרישום, מקובל עלי.
כבר ציינתי לעייל, כי החוזה כלל פרטים, הצהרות והתחייבויות שאינם אמת, בין היתר, תיאור הזכויות המעורפל, תאריך כריתת החוזה ותנאי התשלום וזאת בידיעת הצדדים.
במצב דברים זה, גם הנתבעת אינה רשאית לברור ולאמץ את התנאים המתאימים לה ולדחות את האחרים.
למען הסר ספק, הצהרתה של הנתבעת, כי חתמה על חוזה מכר עם נתבע 3 ביום 24.12.1999 (סעיף 3) ובאותו יום חתמו הצדדים על הסכם נוסף אשר נשא אותו תאריך 24.12.2006 (סעיף 6) בלתי סבירה, בלתי אמינה ואינני מקבלת אותה.
הנתבעת לא מסרה כל הסבר לעובדה, כי בחוזה המודפס נכללו כבר שמות התובעים.
למותר לציין, כי הצהרותיה בעניין זה אינן מתיישבות עם הצהרותיה בתצהיר עדותה הראשית בתביעת התובעים.
ד.
כזכור, נתבע 3 טען, כי הנתבעת נותרה חייבת לו סך של 24,000 ₪ מהתשלום השלישי אשר אמור היה להתבצע עד יום 24.3.2000 וכן התשלום הרביעי האחרון בסך של 56,000 ₪ אשר אמור היה להתבצע עד יום 24.4.2000.
כמו-כן, תבע הפיצוי המוסכם בסך של 30,000 ₪ נוכח אי תשלום התמורה במשך קרוב ל- 7 שנים.
ה.
לעומת הצהרותיו הברורות בתצהירו בעניין תשלומי התמורה, תשובותיו בחקירתו הנגדית היו מביכות;
(1)
אין מחלוקת, כי בהתאם לחוזה אמורה היתה הנתבעת לשלם לנתבע 3 התמורה ב-4 תשלומים; שלושה תשלומים בסך של 54,000 ₪ כל אחד והתשלום האחרון בסך של 56,000 ₪.
(2)
בניגוד להצהרותיו בתצהיר, בחקירתו אישר נתבע 3, כי שולמו לו כל שלושת התשלומים הראשונים וכי לא קיבל התשלום האחרון (עמ' 306, ש' 29-28).
(3)
הנתבעים הציגו אישור נ/12 אשר במסגרתו אישר נתבע 3 קבלת שיק על סך של 10,000 ₪ ביום 11.4.2001, וזאת על חשבון התשלום האחרון.
בנוסף העיד נתבע 3, כי שולמו לו 4 תשלומים בסך של 5,000 ₪ כל אחד. שניים מהם בשיקים שמסר לו המנוח בביתו, תשלום נוסף במשרד המנוח ותשלום אחרון אשר שולם לו על ידי הנתבעת.



(4)
הנתבעים הציגו לנתבע 3 שני שיקים נוספים על סך 10,000 ₪ כל אחד (נ/29).
נתבע 3 השיב, כי המנוח פרע את סכומי השיקים האמורים ב- 4 התשלומים הנטענים בסך של 5,000 ₪ כל אחד (עמ' 305).
כאשר התבקש להסביר זאת, שכן כאמור מדובר ב- 2 שיקים בסך של 10,000 ₪ כל אחד, השיב: "לא יודע מאיפה צצה עשרה.
נתן לי שני שיקים חמישה חמישה, לא יודע מאיפה צץ השיק השני על 10,000 ₪.
נתן לי שני שיקים לבית, חתומים חמישה חמישה
" (עמ' 306, ש' 4-2).
ב"כ נתבע 3 אישר, כי 2 השיקים נ/29 נפרעו בבנק (שם, ש' 7).
בהמשך, חזר בו נתבע 3 מתשובתו הקודמת אשר במסגרתה אישר, כי נפרעו שלושת התשלומים הראשונים בסך של 54,000 ₪ כל אחד ואמר, כי נפרעו שני תשלומים בלבד ולאחר מכן שולם סך נוסף של 10,000 ₪ (שם, ש' 17-12).
ב"כ הנתבעים עימת אותו עם הוראות החוזה.
נתבע 3 חזר על הכחשתו (שם, ש' 20-18).
ב"כ הנתבעים שואל שוב אם זה "מה" שצריך היה לקבל לפי החוזה.
הפעם השיב בחיוב (שם, ש' 22-21).
ב"כ הנתבעים חוזר ומבקש אישורו, כי שולמו לו שלושת התשלומים הראשונים בסך של 54,000 ₪ כל אחד ותשלום נוסף על סך 10,000 ₪ על חשבון התשלום האחרון.
נתבע 3 לא הבין ולאחר שב"כ הנתבעים חוזר שוב על השאלה, מאשר פעם נוספת, כי קיבל את שלושת התשלומים הקודמים אך לא קיבל "מהתשלום האחרון" (שם, ש' 29-23).
בהמשך ובניגוד לתשובה קודמת, הביע ספק אם חתם על נ/12 ולאחר מכן טען, כי החתימה אינה שלו (עמ' 307, ש' 5-1), למרות שבא כוחו אישר כאמור, כי השיקים נפרעו.
לאחר שביקשתי לברר תשובתו בעניין זה פעם נוספת, חזר בו מההכחשה ואישר, כי הוא שחתם על נ/12 (שם, ש' 10-8).
בהמשך, שוב הביע ספק בכך (שם, ש' 16-15).
כאשר ביקשתי התייחסותו לטענת ב"כ הנתבעים שלפיה עד לתשלום שני השיקים, נ/29, שולם לו סך של של 172,000 ₪, השיב: "אני לא יודע, לא זוכר. אני לא קיבלתי 172,000 ₪" (שם, ש' 18-17).
נתבע 3 אישר, כי התשלום האחרון בסך 5,000 ₪ שולם לו על ידי הנתבעת (נ/30) (שם, ש'
24-21, 31).
נתבע 3 נשאל כיצד זה המתין כ- 5 שנים עד הגשת התביעה ולא היה בפיו כל מענה מניח את הדעת.
(5)
מעדותו של נתבע 3 עלה, כי שולמו לו שלושה שיקים בסך של 54,000 ₪ כל אחד, שלושה תשלומים נוספים בסך של 10,000 ₪ ו- 4 תשלומים בסך של 5,000 ₪ כל אחד ובסך הכל 212,000 ₪.
איני מקבלת טענתו, כי התשלומים בסך של 5,000 ₪ שולמו במקום השיקים על סך של 10,000 ₪.
גרסה זו עלתה לראשונה בחקירתו הנגדית ואיני מקבלת אותה.
(6)
ב"כ נתבע 3 טען בסיכומיו, כי מנוסח נ/31 עולה, כי התשלום האחרון בסך של 5,000 ₪ בוצע רק ב- 29.5.2002 דהיינו באיחור רב.
עוד טען, כי הנתבעים "ממחזרים" תשלומים והפנה לנ/17 המפרט כיצד שולם הסך של 108,000 ₪ כשלטענתו, לכל היותר שולמו לנתבע 3 שלושה תשלומים נוספים של 10,000 ₪ כל אחד ותשלום אחד של 5,000 ₪ (עמ' 341).
(7)
אני דוחה הטענה.
כאמור, מחקירתו התברר, כי שולם לו סך כולל של 212,000 ₪ לפחות.
משחתם נתבע 3 על אישור בכתב, כי ב- 29.5.2002 שולם סך נוסף של 5,000 ₪ על חשבון יתרת החוב (נ/31) דעתי היא, כי
לא הוכיח, כי הוא זכאי לכל תשלום נוסף.
אמנם נוסח האישור אינו חד-משמעי, שכן לא הובהר אם נותרה יתרת חוב גם לאחר התשלום או שמא בתשלום האמור נפרעה מלוא יתרת החוב, אלא שבשים לב להימנעותו מלנקוט הליך כלשהו לגביית יתרת חוב, ככל שנותרה, אם בכלל, במשך כ- 5 שנים גלומה הודאה, כי גם אם נותרה יתרה כאמור, ויתר עליה.
בכל מקרה, בשים לב לנטל ההוכחה המוגבר המוטל עליו בנסיבות העניין, הגעתי למסקנה, כי לא הוכיח קיומה של יתרת חוב.
(8)
למען הסר ספק, אני דוחה התביעה לפיצוי המוסכם.
דעתי היא, כי בחתימתו על האישור נ/31 אישר, כי החוב סולק.
בהימנעותו מלהגיש התביעה משך כ-5 שנים, גילה דעתו, כי גם אם הפרה הנתבעת התחייבויותיה ולא שילמה תשלומי התמורה במועדים שנקבעו בחוזה אין לו טענה בעניין זה.

14.
לאור כל האמור לעייל, אני דוחה תביעת נתבע 3 כנגד הנתבעת.
הנתבעת טענה, כי נתבע 3 הוא שהפר החוזה בכך שלא רשם הזכויות והיא הזכאית לפיצוי המוסכם.
לא הוגשה תביעה שכנגד.
בכל מקרה, לנוכח קביעותיי לעייל, אני דוחה הטענה, כי נתבע 3 הפר החוזה מה עוד שאיש מהנתבעים לא ביטל ולא ביקש לבטל החוזה.
בנסיבות העניין כפי שהתבררו בשני התיקים, לא מצאתי לחייב התובעים, הנתבעים 1 ו-2
בהודעה לצד שלישי ונתבע 3 בהוצאות.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
כ"ט תמוז תשע"ב, 19 יולי 2012, בהעדר הצדדים.







א בית משפט שלום 1673/06 עזרא מנג'ם נ' סמדר אהרוני (פורסם ב-ֽ 19/07/2012)