פסקי דין על וליד סלאמה | פסקי דין על אמירה סלאמה | פסקי דין על מונדר סלאמה ואח' | פסקי דין על ראש עיריית נצרת | פסקי דין על ע'צוב סעוד פאהון |

779/92 בג"צ     20/09/1993




בג"צ 779/92 וליד סלאמה, אמירה סלאמה, מונדר סלאמה ואח' נ' ראש עיריית נצרת, ע'צוב סעוד פאהון




(פד"י מז (5) 183)

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק

בג"צ מס' 779/92
השופטים: כבוד השופט ת' אור

כבוד השופט מ' חשין

כבוד השופטת ד' דורנר
העותרים: 1. וליד סלאמה

2. אמירה סלאמה

3. מונדר סלאמה
4. אחלאס סלאמה
ע"י ב"כ עו"ד מ' לידאווי


נ ג ד

המשיבים: 1. ראש עיריית נצרת

2. ע'צוב סעוד פאהון

ע"י ב"כ עו"ד מ' עמאר


התנגדות לצו-על-תנאי מיום 12.2.92.
פסק-דין

השופט חשין: אדם אינו זכאי לרישום העברת נכס בפנקסי המקרקעין, אלא אם המציא לרשם תעודה בחתימת ראש העירייה על תשלום החובות לעירייה על הנכס בגין אותו נכס. ראש עיריית נצרת
- הוא המשיב 1- סירב ליתן בידי העותרים (ובידי המשיב 2) תעודה כבקשתם לרישום עיסקה בפנקסי המקרקעין, ועל כך קובלים הם לפנינו.

2. העובדות שלעניין, בעיקרן, אינן שנויות במחלוקת, ואלו הן:

(1) בשטח הנתון לשלטונה המוניציפאלי של עיריית נצרת מצויה כברת קרקע שכינויה הוא חלקה 7 בגוש 16561, והיא יחידת רישום אחת. שטחה הכולל של חלקה זו הוא 318,197 מ"ר (318 דונם ועוד 197 מ"ר), ובעלים רבים לה במשותף ובחלקים בלתי מסוימים (במושאע). ככל שעלה בידי להבין, אין אותם בעלים במשותף מחזיקים במשותף בכל החלקה כולה. בפועל מחזיקם הבעלים, כל אחד מהם, בחלקים נפרדים ומסוימים של אותה חלקה, ושטח החזקתו של כל אחד כחלקו בבעלות המשותפת.

(2) המשיב 2 הוא בעלים של חלקים בחלקה 7, ומחזיק הוא בחלק בה, על-פי אותה מתכונת של בעלות והחזקה: הוא בעלים של 5,236 חלקים מתוך 318,197 חלקים- הוא שטחה הכולל של החלקה- ומחזיק הוא בשטח ספציפי של 5,236 מ"ר.

(3) העותרים טוענים כי רכשו מאת המשיב 2 1,130 חלקים מתוך אותם 5,236 חלקים שבבעלותו, וכמסתבר תפשו הם חזקה- או אומרים הם לתפוס חזקה- בשטח מסוים בן 1,130 מ"ר מתוך אותו שטח של 5,236 מ"ר שהמשיב 2 מחזיק בו.

(4) העותרים ביקשו לרשום בפנקסי המקרקעין על שמם אותם 1,130 החלקים (קרי: 1,130 מ"ר) שרכשו, ולשם כך פנו אל ראש עיריית נצרת
, המשיב 1, וביקשו כי תינתן בידיהם תעודה לעניין תשלום החובות לעירייה. ראש העירייה הסכים ליתן לעותרים תעודה כפי שנתבקש, אך התנה הוצאתה של אותה תעודה בתשלום החובות לעירייה בגין כל 5,236 החלקים (קרי: 5,236 מ"ר) שהמשיב 2 הוא בעליהם. העותרים טוענים כי רכשו אך 1,130 חלקים מתוך אותם 5,236 חלקים, אשר-על-כן אין להתנות הוצאתה של תעודה אלא בתשלום החוב לעירייה בגין אותם 1,130 חלקים.

הוראות החוק שלעניין ופירושה

3. חילוקי הדעות בין בעלי הדין נסבים על הוראותיו של סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש], הקובע וזו לשונו:

"העברת מקרקעין
טעונה תעודה
על תשלום
חובות לעיריה
324.
(א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר- סולקו במלואם או שאין חובות כאלה".
וזו היא אפוא השאלה השנויה במחלוקת בין בעלי הדין: במקום שבעל נכס מקרקעין מסכים למכור לקונה חלק מאותו נכס- בין חלק בלתי מסוים ובין אחרת, ובלבד שניתן לרשום אותו חלק בפנקסי המקרקעין- האם מטיל סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] נטל על מוכר וקונה לשלם לעירייה חובות בגין כל הנכס כולו (וזו גירסת העירייה); או שמא נאמר, די להם למוכר וקונה כי יוכיחו תשלום חובות לעירייה בגין אותו חלק הנכס שמבקשים הם להעבירו משם אל שם (וזו גיסת העותרים).

4. דומני כי פשוטו של מקרא הוא כגירסת העותרים. הרישא לסעיף 324(א) לפקודת העיריות מדבר ב"העברה של נכס", ומוסיף הוא ומתנה העברתו של אותו נכס, בסילוק כל החובות לעירייה "מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס" (ההדגשה שלי- מ' ח'). סביב שני צירים מרכזיים סובב הולך סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש]: נכס פלוני מזה, ובעליו של נכס פלוני מזה. ענייננו הוא בציר הנכס שמבקשים להעבירו משם אל שם, ודבר המחוקק הוא שיש לסלק את החובות לעירייה "ביחס לאותו נכס". הנכס בענייננו, שמבקשים להעבירו משם אל שם, הוא 1,130 חלקים בלתי מסוימים, ומכאן שבגין נכס זה יש לשלם לעירייה את "החובות המגיעים" לה. אין ולא כלום בכך שהעירייה נהגה לחייב את המשיב 2, הבעלים, בחשבון אחד בגין כל חלקו בחלקה. ה"נכס" המועבר אינו אלא חלק מהנכס השלם, וממילא יש למצוא אותו חוב שהבעלים חב בגינו לעירייה. חלוקת החובות בין חלקי החלקה אינה מחייבת אלא פעולה חשבונאית פשוטה של "ערך משולש". ודוק: אין המדובר בחלוקת איכויות- לו כך היה דין אפשר אמרתי אחרת- אלא בחלוקת כמויות, לפי חלקים בחלקה כולה, והחשבון הוא פשוט.

5. כך פשוטו של מקרא וכך הגיונו של חוק. הוראת סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (הלוא היא הוראת סעיף 117 לפקודת העיריות, 1934 המקורית, כפי ששונתה והוספה בחוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 2), תשי"ב-1952), נועדה לייעל ולזרז גבייתו של חוב לעירייה, בתתה בידיה של עירייה כלי אכיפה מיוחד שאינו ניתן בידי בעלי חוב מן המניין (ראה והשווה: בג"צ 243/60 אולדק ואח'
, נאמנים בפשיטת רגל של בולימובסקי נ' עירית רמת-גן, פ"ד יד 2265בעמ' 2267, מפי השופט ח' כהן; ראה עוד ע"א 790/85, 806, 143/86, 180 רשות שדות התעופה ואח'
נ' גרוס, כונס נכסים ואח'
, פ"ד מד (3) 185, בעמ' 201). זה דרכו של שלטון, שמאתר הוא צמתים שבהם עובר ממון מיד אל יד; מעמיד הוא על אותם צמתים רשויות שלטון הנושות באזרח; והאזרח לא יוכל להמשיך בדרכו אלא אם ישקול על ידה של הרשות את חובו לה. כך במקומות אחרים וכך לעניין העברת זכויות בנכסי מקרקעין מאדם לחברו. ואולם, בדרך הטבע יידרש קיומו של מיתאם בין רצונו של האזרח לבצע פעולה מסוימת לבין העמדתו של תנאי מוקדם לביצועה של אותה פעולה, וחזקה על המחוקק כי לא יציב על דרך תנאים מוקדמים, שאין קשר הדוק ביניהם לבין המעשה שהפרט מבקש לעשות או שאין מיתאם ויחס ראוי ביניהם לבין אותו מעשה. מידה יפה היא לדרוש חוקים על פיה, ובדרכה נלך. ראה והשווה ז' סגל, "עילת העדר יחסיות (disproportionality) במשפט המינהלי" הפרקליט לט (תש"ן-נ"א) 507.

לענייננו נאמר כך, כי אין בדבר לא צדק ולא היגיון, שהעותרים ייאלצו לשלם את חובו של המשיב 2 בגין כל החלקה כולה, בעוד שהעיסקה- והיא החלק שרכשו- אין עניינה אלא בחלק בחמישי (לערך) של חלקו בחלקה. אף אתה אמור: העותרים רכשו אך כחמישית מחלקו של המשיב 2 בחלקה, והגיון החוק הוא- ואף צדק הוא- כי יחויבו בתשלום חובו של המוכר כדי אותו חלק שרכשו.

6. טוען עו"ד עמאר, בא-כוח העירייה, כי באומרם לקנות 1,130 חלקים בלתי מסוימים- מתוך 5,236 חלקים- יהפכו העותרים לבעלים בכל גרגיר וגרגיר שבקרקע כולה, כזכותם של בעלים בחלקים בלתי מסוימים. אם כך דין, ממשיך עו"ד עמאר וטוען, כי אז תחול על העותרים הוראת סעיף 316 לפקודת העיריות [נוסח חדש], ולפיה מקום שקרקע מצויה בבעלות משותפת, ניתן לגבות מאחד הבעלים את הארנונה במלואה, וזכותו של אותו בעלים תעמוד לו לשוב על הבעלים האחרים ולגבות מהם את חלקם היחסי. ולענייננו: ישלמו העותרים את חוב הבעלים- המשיב 2- בגין כל 5,236 החלקים כולם, ולאחר מכן יוכלו לחזור עליו ולתבוע השתתפותו בחוב, כחלקו בבעלות המשותפת. ראה והשווה ע"א 134/64 רשות הפיתוח נ' עירית ראשון-לציון, פ"ד יח (3) 629, בעמ' 634-636.

אין בה בטענה ולא כלום. יהיה אשר יהיה דין העותרים לאחר שירכשו אותם 1,130 חלקים, הנה לעניין הרכישה צופים אנו פני עבר, וממילא אין הם חייבים בחוב הבעלים אלא כדי החוב הנזקף לנכס שרכשו. לכול זמן ועת לכל חפץ, ואין להקדים את המאוחר. אדרבא: פירכת גירסתה של העירייה מוכחת מיניה וביה: כפי שראינו בראשית דברינו, גם המוכר אין הוא אלא בעלים של 5,236 חלקים בלתי מסוימים מתוך 318,197 חלקים. אם נדחק את טענת העירייה אל קצה ההגיוני, יהיה עלינו להוסיף ולומר כי שומה על העותרים לסלק לעירייה לא אך את חוב הבעלים בגין אותם 5,236 חלקים, אלא אם החובות החלים על בעלי כל החלקה, והיא בת 318,197 חלקים; שהרי העותרים לא רכשו אך 1,130 חלקים מתוך 5,236 חלקים, והרי הם בעלים של 1,130 חלקים מתוך 318,197 חלקים! טענה זו אף לא עלתה על דל שפתיים, וכמותה תהיה טענת העירייה לפנינו: ומה בטענה זו אין כל ממש כן דינה של זו.

7. מוסיף עו"ד עמאר וטוען, כי כעיריית נצרת נוהגות כל העיריות כולן, וכך דין הלכה למעשה מאז ומקדם. טענה זו טען עו"ד עמאר על-פה, אך לא מצאנו לה כל ראיה שבכתב, ולא עלה בידי עו"ד עמאר להצביע לפנינו על כל פסק הלכה הקובע כי כך דין. גם אני טרחתי, ולא מצאתי מה יסודו של אותו נוהג, אם אכן יש נוהג מעין זה בנמצא. בין כך ובין אחרת: נוהג הרשות עשוי לעתים לחזק גירסת פירושים אחת לדבר חוק, ואולם במה דברים אמורים אלא בחוק הניתן- מראשיתו- לכמה פירושים שווי משקל; ואילו דבר חוק שאינו ניתן לכמה פירושים שווי משקל, אין לו לאותו נוהג רשות כל משקל שהוא (כשאני לעצמי, אני מפקפק אף בכוחו זה של נוהג כמקור לגיטימי לפירושו של דבר חוק, לעניין זכויות וחבויות מן המשפט המהותי). בענייננו לא מצאתי שתי דרכי פירוש ראויות להוראות סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש], והנוהג- אם אכן בנמצא הוא- נוהג בלתי חוקי הוא. לשאלת השפעתו של נוהג על דרכי פירושו של חוק, ראה: ברק, פרשנות במשפט, כרך א, פרשנות החקיקה (נבו, תשנ"ג) 791 ואילך.

8. נוסיף את המובן מאליו, כי הבעלים של אותם 5,236 חלקים- הוא המשיב 2- לא נפטר מחובו לעירייה, וכי זכויותיה של העירייה שמורות לה כלפיו, הן לעניין החוב בשלמותו הן לעניין דרכי אכיפת תשלומו כמקובל.

9. ולבסוף: העותרים טוענים כי רכשו אותם 1,130 חלקים ביום 7.5.88, ולטענתם לא רבץ כל חוב על הנכס לאותו יום. לא מצאתי אסמכתא לטיעון זה, ומכל מקום לא ראיתי מקום לדון בו לגופו. תעודה שעירייה מוציאה לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש], אמורה להעיד אמת על יום הוצאתה. ממילא לא נחייב את המשיב 1 אלא לעמוד במצוות החוק, לא פחות אך גם לא יותר.

סוף דבר

10. כללם של דברים: לעניינו של סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש], אין המשיב 2 (או העותרים) חייבים לנכות את החובות המגיעים מאת המשיב 2 לעירייה אלא כדי אותם חלקים שהעותרים רכשו מאת המשיב 2 בחלקה 7 הנדונה, לאמור, 1,130 חלקים בלבד (מתוך 5,236 חלקים). יסולק החוב (היחסי) שהמשיב 2 חב לעירייה בגין 1,130 חלקים מתוך 5,236 שבבעלותו- ליום הוצאת התעודה- יהיה ראש העירייה חייב להמציא לעותרים (או למשיב 2) תעודה כאמור בסעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש]. במובן זה אני מציע כי נעשה את הצו-על-תנאי מוחלט. עוד אני מציע כי נחייב את המשיב 1 לשלם לעותרים הוצאותיהם ושכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 10,000 ₪.

השופט ת' אור
: אני מסכים.

השופטת ד' דורנר
: אני מסכימה.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט חשין.

ניתן היום, ה' בתשרי תשנ"ג (20.9.93).








בג"צ בית המשפט העליון 779/92 וליד סלאמה, אמירה סלאמה, מונדר סלאמה ואח' נ' ראש עיריית נצרת, ע'צוב סעוד פאהון, [ פ"ד: מז 5 184 ] (פורסם ב-ֽ 20/09/1993)