פסקי דין על יהודה רחמים חב' לבניין בע"מ | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל | פסקי דין על אהוד תייר ניהול והנדסה |

7679/09 א     30/07/2012




א 7679/09 יהודה רחמים חב' לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, אהוד תייר ניהול והנדסה בע"מ








בית משפט השלום בירושלים


ת"א 7679-09 יהודה רחמים חב' לבניין בע"מ
נ' מינהל מקרקעי ישראל
ואח'



בפני
כב' השופטת דורית פיינשטיין


התובעת
:
יהודה רחמים חב' לבניין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אפרים הרמן


נגד

הנתבעים
:
1.
מינהל מקרקעי ישראל

2.
אהוד תייר ניהול והנדסה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שמאי ארי יעקובוביץ





פסק דין



1.
לפני תביעת פיצויים בגין עלויות פיתוח שהוציאה חברת בנייה, וזאת לטענתה בניגוד למוסכם בינה ובין מינהל מקרקעי ישראל
וחברת תייר. התובעת טענה כי בהתאם להתקשרות בין הצדדים היה עליה לבצע אך ורק את התשתיות המשמשות את השטח הציבורי הפתוח (השצ"פ) ואילו הנתבעים טוענים כי היה על התובעת לבצע בעצמה ועל חשבונה את כל התשתיות בתחום השצ"פ, לרבות אלו שעוברות בו ותחתיו ונועדו לשרת מגרשי מגורים הגובלים בו. אין חולק כי בפועל התובעת ביצעה את כל העבודות, ועתה היא דורשת פיצוי בגין אותן עבודות שלא הייתה צריכה, לשיטתה, לבצע .

עובדות:
2.
התובעת הינה חברה לבניין.

3.
הנתבע מס' 1 הוא מינהל מקרקעי ישראל
(להלן: "נתבע 1" או "המינהל")

4.
נתבעת מספר 2 הינה חברה העוסקת בין השאר בעבודות תכנון ופיתוח תשתיות ציבוריות עבור נתבע מס' 1 (להלן: "חברת תייר").

5.
לטובת פרויקט הקמת שכונת מגורים בבנייה צמודת קרקע בשני מתחמים ביד בנימין פרסם נתבע 1 מכרז מס' מר/41/2005, ועל פיו הוזמן הציבור להציע הצעות לחתימה על חוזה פיתוח לבניית השכונות ולחכירת הקרקע ל- 98 שנים עם אופציה להארכת החכירה ב- 98 שנים נוספות.



6.
בתנאי המכרז ובעמ' 2 לו גם צוין כי:

" פיתוח תשתיות:
א. ידוע ליזם כי במתחמים נשוא מכרז זה יבוצעו עבודות הפיתוח של שביל ציבורי או שצ"פ המצוי תוך או הגובל עם המתחם, על ידי היזם שיזכה במתחם, על חשבונו ואחריותו המלאה.
ב. העבודות יכללו כל התשתית התת קרקעית ובו עבודות הסלילה, הריצוף, התאורה, הגינון וריהוט הרחוב והכל כל פי הנחיות שיקבל בנדון וכמפורט בהמסכם התשתיות.
העבודות הנ"ל יבוצעו כמפורט בנספח י' להסכם התשתיות".

7.
בשנת 2005 זכתה התובעת
במכרז לחתימה על חוזה הפיתוח במתחם שממוקם על מגרשים 60-67 בחלקה 57 גוש 4303 בישוב "יד בנימין". החוזה נחתם ביום 20.7.05 (להלן: "הסכם הפיתוח"). בהתאם לתנאי חוזה הפיתוח ולתנאי המכרז נדרשה התובעת לחתום על חוזה לתשלום וביצוע עבור תשתיות ציבוריות עם חברת תייר. ביום 3.7.05 חתמה התובעת על חוזה זה (להלן: "הסכם התשתיות").

8.
בצמוד למגרשים בהם זכתה התובעת במסגרת המכרז, עובר שביל ציבורי, ואף כי התובעת סברה שאינה אמורה לעשות כן בפועל, היא ביצעה את כל עבודות התשתית בשביל. עבודות אלו כללו גם עבודות פיתוח של השצ"פ עצמו וגם עבודות פיתוח
עד לראשי מגרשים.

9.
התובעת קיבלה תשלום בהתאם להצעתה שזכתה במכרז אך היות ולטענתה ביצעה עבודות מעבר לאמור במכרז הגישה דרישה לתשלום נוסף. בסופו של יום התגלגלו דרישות אלו והפכו לתביעה שבפני
.

10.
אף כי בתשובות הנתבעים לתובעת, בטרם הגשת התביעה, הם דחו את טענותיה, וגלגלו את האחריות זה לפתחו של זה, בסופו של דבר התגוננו שני הנתבעים יחדיו.

מהלך הדיון:

11.
השאלה העומדת להכרעתי הינה אם כן, שאלה של פרשנות מערכת ההסכמים שנכרתה בין הצדדים, ובעיקר שאלה של פרשנות חוזה התשתיות. בעוד שהתובעת טוענת כי היא נאלצה לבצע עבודות תשתית בשצ"פ שחברת תייר היתה מחויבת בביצועם מכוח חוזה התשתיות, הרי שהנתבעים טוענים כי חוזה התשתיות מבחין בין עבודות שחברת תייר מבצעת והתובעת משלמת בגינן לבין עבודות שעל התובעת עצמה לבצע.

12.
ככל שאקבע כי אכן התובעת נדרשה לבצע עבודות מעבר לאמור בהסכם זה, הרי שאדרש לשאלת גובה הפיצוי המגיע לה.



דיון והכרעה:

המסגרת החוזית:

13.
ככלל, חוזה התשתיות קובע כי חברת תייר היא שאחראית על ביצוע כלל התשתיות בפרויקט ואילו התובעת, שמכונה היזם בהסכם זה, מחויבת על פי סעיף 3 להסכם:

"לשלם את הוצאות הפיתוח למינהל, באמצעות החברה, כמתחייב מתנאי חוזה זה ולמלא אחר כל יתר תנאי החוזה, והחברה מצידה מתחייבת לבצע את עבודות הפיתוח, כמתחייב מתנאי חוזה ההרשאה" .

14.
סעיף 4.1 להסכם קובע כי חברת תייר תבצע את עבודות התשתית עד לראשי המגרשים השונים ומפנה להוראות נספח א' להסכם:

"החברה תבצע באתר עבודות שונות, הנוגעות לפיתוח תשתיות ציבוריות, כמתחייב מתנאי חוזה ההרשאה, וזאת באמצעות עובדים, יועצים, קבלנים, ספקים ונותני שירותים אחרים למיניהם, עפ"י שיקול דעתה.
עבודות הפיתוח, שיבוצעו ע"י החברה, מפורטות בנספח א' לחוזה.
באישור מוקדם של המינהל ובתיאום עם הרשות המקומית, תהא החברה רשאית לפעול לשינוי התכנית ו/או לשינוי בתכניות עבודות הפיתוח בתחום שטח ההרשאה".

15.
נספח א' להסכם מפרט את עבודות הפיתוח שיבוצעו על ידי החברה באתר והוא כולל, בין היתר,
עבודות תשתית עד לראשי מגרש.

16.
התובעת טוענת כי ההסכם אינו מבחין בין מגרשים שגובלים בשצ"פ לאלו שאינם גובלים בו, ועל כן היה על חברת תייר לבצע את עבודות התשתית עד לראשי המגרשים גם בתוך השצ"פ. לטענת התובעת בהתאם לחוזה התשתיות, חובת ביצוע כל התשתיות הקשורות למגרשי הבנייה חלה על
הנתבעת מס' 2 בין אם התשתיות הקשורות למגרש הבנייה עוברות בכבישים במדרכות וכו' ובין אם הן עוברות מתחת לשצ"פ .

17.
לטעמי אין ממש בטענה זו של התובעת, שכן ההסכם קובע במפורש בסעיף 5 כי ישנן עבודות תשתיות שונות שיבוצעו על ידי היזם דהיינו התובעת, ולא על ידי חברת תייר.

18.
סעיף 5 להסכם התשתיות הוא שרלבנטי לענייננו וכותרתו "פעולות בניה של היזם":

"5.1 ידוע ליזם כי עליו לבצע בין היתר גם את השביל הציבורי המצוי בין מגרשי המתחם, וזאת כמפורט בנספח א1 לחוזה

....
....

5.8 במידה והדבר ידרש על פי מיקום המגרש ומיקום מערכות הביוב ומערכות תשתית אחרות במגרש, מתחייב היזם לאפשר התחברות של משתכנים בעלי זכויות במגרשים הסמוכים למגרש, אל בריכת הביוב המרכזי ואל מערכות התשתיות האחריות, אם ובמידה שאלה יימצאו בתחום המגרש....

5.9 במקרה שיהיו הפרשי גובה בין המגרש למגרש ו/או מגרשים סמוכים ו/או שטחים אחרים סמוכים, ו/או במידה והדבר יתחייב על פי תכניות הבניה שאושרו, מתחייב היזם לבנות על חשבונו, כפעולת בניה ראשונית במגרש, קירות תומכים... האמור לעיל יכול אף על ... שטחים סמוכים
אחרים....".

19.
הצדדים מסכימים כי ההפניה בסעיף 5.1 דנן מכוונת לנספח י' להסכם התשתיות, אליו עוד אדרש, ולא לנספח א1 שממילא כלל לא קיים.

20.
מכאן, שהסכם התשתיות ככלל קובע כי חברת תייר היא שתבצע את התשתיות, והיזם, קרי התובעת ישלמו לה בגין כך, אך סעיף 5 קובע את המקרים שבהם היזם עצמו בונה על חשבונו תשתיות.

21.
השאלה הנשאלת היא: האם כאשר יזם נדרש לבצע שביל ציבורי, ביצוע השביל כולל גם את ביצוע התשתיות העוברות תחתיו אם לאו. תשובה לשאלה זו מצויה בנספח י' להסכם. סעיף 1 (א) לנספח י'
קובע כי עבודות פיתוח שנספח זה חל עליהן יבוצעו על ידי היזם ועל חשבונו. סעיף 2 הכולל את תיאור העבודה, מתייחס גם למגרשים ספציפיים שאינם רלבנטיים לתובעת אך
גם קובע כדלקמן:

"עבודות הפיתוח כוללות: עבודות עפר, קירות תומכים, מצעים, ריצופים, אבני שפה, אבני גן, מדרגות, ריהוט גן ורחוב, מתקני משחקים, קווים מים וביוב, קווי תיעול תת-קרקעיים, מערכות תאורה אספלט, מערכות השקיה, עבודות גינון ושתילה, הכל מושלם".

22.
בהמשך הנספח
ישנו פירוט של עבודות ההכנה מול חברת החשמל, הטלפונים, הכבלים וכו' ומצוין כי "כל הגומחות לחשמל, בזק טל"כ ומים למעט תאורה יהיו בתחומי מגרשי הבניה...".

23.
יצוין כי אף נספח זה מפנה לנספחים אחרים בדבר העבודות הספציפיות שיש לבצע ולהנחיותיה של הרשות המקומית. מכאן שנספח י' אינו מהווה רשימה ממצה, אלא הוא מהווה איזון כנגד נספח א'. נספח י' קובע מה היזם יבצע בעצמו, התובעת במקרה שלנו, וזאת לעומת נספח א' שקובע את העיקרון הכללי שחברת תייר מבצעת והיזם משלם.

כללי הפרשנות ויישומם:

24.

התובעת כתבה באריכות על כללי הפרשנות החוזית, והתעמקה בכללים שעוסקים ב"פרשנות כנגד המנסח" ( ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 222) פרשנות "נגד הצד החזק" (ע"א 191/85 מדינת ישראל נ' חברת נוה שוסטר, פ"ד מב(1) 573) והדגישה כי הסכם צריך להיות מסגרת אינטגרטיבית אחת שחלקיו שזורים זה בזה (ע"א 324/63 ישראלי הלוי סגל נ' חברת גורג'י מג'י בע"מ, פ"ד יח(4) 371).

25.
כל הטענות הללו אין בהן כדי לסייע לתובעת, שכן לשון ההסכמים במקרה זה ברורה וגם תכליתם ברורה. התובעת צריכה לשאת בעלויות הפיתוח בין אם היא משלמת לחברת תייר ובין אם מבצעת את הפיתוח בעצמה, וההסכם מבחין בסעיפים 4 ו-5 באילו מקרים התובעת צריכה לשלם ובאלו מקרים עליה לבצע את העבודות בעצמה.

26.
בבואי לפרש הסכם נקודת המוצא והעוגן של כל פירוש הינם לשון החוזה,

לעניין זה אפנה לדברי כב' השופט דנציגר בעניין ע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט,(ניתן ביום 28.1.08):

"יתר על כן, אני סבור כי על אף כללי הפרשנות שנקבעו בהלכת אפרופים ובהלכת ארגון מגדלי ירקות, מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני
, יש ליתן לה
משקל מכריע בפרשנות ההסכם".

27.
שעה שלשון ההסכם ברורה ותכליתו הסוביקטיבית והאוביקטיבית מוצהרות הן במסמכי המכרז והן בהסכם עצמו הרי שלא מצאתי כי יש להתייחס לכללים פרשניים הסותרים את כל אלו. בע"א 4682/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ פ"ד מט(2) 265 ודנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות –אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל

[פורסם בנבו].
התובעת למעשה טוענת כי יש להתעלם מלשונו הברורה של ההסכם, מההפניה הברורה והמבחינה לנספחים שונים, ולעמוד על כוונת הצדדים מכוח כללי פרשנות שונים ועדויות שלאחר מעשה. אין בידי לקבל טענה זו במקרה זה, וזאת נוכח תכליתו הברורה של הסכם התשתיות.

28.
לבסוף טענה התובעת במשתמע לקיומו של נוהג בענף הבניה ומכוחו יזם שמבצע את השצ"פ לא נדרש לבצע תשתיות ראש מגרש. נראה כי בעניין זה ניסתה התובעת להבנות מהוראות סעיף 26 לחוק החוזים התשל"ג -1973 שעניינן השלמת פרטים לפי "הנוהג המוקבל בחוזים מאותו סוג". גם טענה זו דינה להדחות הן מן הטעם שנוהג כאמור לא הוכח והן מן הטעם שהחוזה כן קבע פרטים אלו במפורש ועל כן אין אני נדרשת להשלמתו.

29.
ואסביר: חרף העובדה שעד התובעת טען כי מעולם לא נתקל בהסכם שמטיל את ביצוע תשתיות השצ"פ עד ראש מגרש על היזם עצמו, וחרף העובדה שטען לניסיון רב שנים בתחום, הרי שהוא לא צירף ולו הסכם אחד כדי לתמוך בטענה זו. התובעת טענה כי עדי הנתבעת אישרו בחקירתם הנגדית טענה זו, אך לא מצאתי בכך ממש, שכן מעיון חוזר ונשנה בפרוטוקול עולה כי בשל שינויי נוסח השאלות, עדי הנתבעת לא הבינו שהם נשאלים בעניין התדירות של הסכמים מסוג זה.

30.
לשון המכרז, ההסכם והנספחים ברורה, ועל כן אף אם היה מוכח נוהג כאמור, הרי שלא יכול היה לעמוד אל מול לשונו המפורשת של ההסכם ותכליתו.

31.
די בכל אלו כדי לקבוע שאני מקבלת את פרשנות הנתבעים להסכם התשתיות, ודוחה את טענות התובעת.

32.
ובכל זאת אתייחס לטענה אחת נוספת של הנתבעים, שכן יש בה כדי לשוב ולחדד את הפרשנות הראויה להסכם ואת האופן שבו פירשו אותו הצדדים בשעת מעשה ( וראו לעניין זה גם ע"א 9784/05 עיריית תל-אביב יפו נ' עו"ד ידידה גורן ואח', ניתן ביום 12.8.09 מפי כב' השופטת חיות).

33.
הנתבעים טוענים
כי אם התובעת לא הייתה צריכה לבצע את עבודות התשתית בשצ"פ הרי שהייתה צריכה לשלם בגין עבודות אלו, וזאת בהתאם להסכם הפיתוח ועקרונותיו.

34.
בכתב התביעה לא טענה התובעת כי למעשה גם שילמה עבור הפיתוח וגם ביצעה אותו, ובכך שילמה עבור אותן עבודות פעמיים, אך טענה זו נרמזה בתצהירו של מר רחמים, החשב של התובעת.

35.
הנתבעים מצידם הציגו מסמכים שונים המעידים כי עלויות הפיתוח ששולמו בגין המגרשים היו זהות, במגרשים שונים, ולא כללו את פיתוח השצ"פ. התובעת טענה בסיכומי התשובה כי היה על הנתבעים להציג את התחשיבים של כלל עלויות הפיתוח, כדי שניתן יהיה ללמוד מהן כמה נדרשה התובעת לשלם בפועל. בטענה זו אין ממש: ראשית, משום שבמסגרת גילוי המסמכים לא ביקשה את המסמכים הללו. שנית, ככל שהתובעת ביקשה לטעון כי שילמה עבור עבודות הפיתוח בשביל פעמיים, הרי שנטל הראיה בעניין זה מוטל עליה, והיא לא הרימה נטל זה.

36.
נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כי התובעת לא הרימה את הנטל ולא הוכיחה את תביעתה.


גובה הנזק:

37.
למעלה מן הצורך אציין כי התובעת אף לא הוכיחה כי הוציאה בפועל את הסכומים שתבעה. לטענת התובעת, עלות פיתוח השצ"פ ששילמה מעבר למחויבותה בהסכם הייתה 170,000 ₪ בתוספת מע"מ. בחקירתו הנגדית של מר רחמים התברר כי התובעת חברה ליזם נוסף שזכה במגרשים אחרים והם שכרו קבלן משנה, והתובעת טוענת כי פיתוח המגרש היה מחצית מעלויות הפיתוח המשותפות. טענה זו לא הוכחה.

38.
בנוסף, בחקירה הנגדית התברר גם כי חלק ניכר מסכומי התביעה אינם מגובים בחשבוניות או בכתב הכמויות. כך למשל התובעת טענה כי שילמה
12,000 ₪
בגין עבודות עפר, אך לעבודות אלו אין זכר בכתב הכמויות ולא הוצגו בגינן חשבוניות. עוד טענה התובעת כי עלות הפיקוח עמדה על סך של 15,000 ₪ אך לא צירפה קבלה על כך, בכתב הכמויות צוין כי העלות היא בת 12,200 ₪ בלבד, והיא כוללת גם פיקוח על
העבודות שאין חולק שהיה על התובעת לבצע. יצוין גם כי התובעת טענה כי כחלק מ - 170,000 השקלים שהיא תובעת יש לשלם לה 20,000 ₪ בגין הוצאות משפטיות ואחרות. בפועל בחקירה הנגדית של מר רחמים התברר כי מדובר בהוצאות משפט בגין הליך זה, ולא בעלויות פיתוח השצ"פ.

39.
כאמור, דנתי בשאלת הנזק למעלה מן הצורך, שכן לטעמי התובעת לא הוכיחה את חבותם של הנתבעים לפצותה. יחד עם זאת, מבחינת טענות התובעת בכל הנוגע לעלויות העבודות שהיו "מעבר להסכם" לשיטתה, הרי שברור כי בזמן אמת התובעת לא הבחינה בין עלויות אלו להוצאות נוספות.

40.

נוכח האמור לעיל, התביעה נדחית והתובעת תישא בשכר טרחת באי כוח הנתבעים בסך של 12,000 ₪.

ניתן היום,
י"א אב תשע"ב, 30 יולי 2012, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 7679/09 יהודה רחמים חב' לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, אהוד תייר ניהול והנדסה בע"מ (פורסם ב-ֽ 30/07/2012)