פסקי דין על עארף עראר | פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז

41848-09/11 א     05/08/2012




א 41848-09/11 עארף עראר נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז








בית משפט השלום בפתח תקווה



ת"א 41848-09-11 עראר נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז






בפני

כב' השופטת
ניצה מימון שעשוע

המבקש
עארף עראר
ע"י ב"כ עו"ד רסלר


נגד

המשיב
מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז
ע"י ב"כ עו"ד סדובסקי
- פמ"מ





פסק דין


בפני
תובענה למתן

פסק דין
הצהרתי לפיו הצו שהוציא המשיב, לסילוק ידו של המבקש מהמקרקעין הידועים כחלקה 35 בגוש 7506 וחלקה 12 בגוש 8895 להלן: המקרקעין) הינו בטל.

המבקש טוען כי ביום 27.7.11 קיבל מאת המשיב צו לסילוק יד ופינוי מהמקרקעין (להלן: הצו), לפי חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים) התשמ"א-1981 (להלן: החוק).

המבקש טוען כי הצו נעדר תוקף חוקי והוצא בחוסר סמכות, משלא מתקיימים התנאים המוקדמים להוצאתו לפי החוק.

המבקש טוען, כי אביו, עבד אל כרים אדריס עראר, חכר את המקרקעין מהמשיב החל משנת 1971 וחוזי החכירה התחדשו מדי שנתיים, עד שנת 2000. מאז לא חודשו חוזי החכירה עקב מחלת האב, שנפטר בשנת 2006. בני המשפחה (המבקש ואחיו) המשיכו להחזיק במקרקעין ברציפות משנת 2000 ואילך, וגידלו בהם גידולים חקלאיים שונים.

המבקש מודה כי ההחזקה משנת 2000 ועד היום היתה שלא על פי חוזה חכירה או כל הרשאה אחרת מאת המשיב. כמו כן הוא מודה, כי במהלך שנת 2011 בנה על המקרקעין בית וגדר, כנראה בתצלומים שהוגשו ע"י המשיב, ועושה בהם שימוש למגורים בניגוד ליעוד המקרקעין, שהינם קרקע חקלאית.

המשיב טוען כי חוזה החכירה האחרון עם אבי המבקש לגבי חלק מהמקרקעין, למטרת עיבוד חקלאי בלבד, פקע בשנת 2000, ומאז לא חודש. לטענת המשיב, מאז שנת 2003 לא נעשה כל גידול חקלאי במקרקעין, ותפיסת המקרקעין ע"י המבקש נעשתה במהלך שנת 2011, עת הקים מבנה מגורים ללא היתר על חלק מהמקרקעין וגידר אותו, וכן הציב מבנים יבילים, כפי שנראה בתמונות העדכניות שהוגשו ואינן שנויות במחלוקת. פקח של המשיב הבחין במבקש ובבניה המתבצעת – יציקת רצפת בטון, הצבת גדרות ושלושה מבנים יבילים – ב-27.6.11, והמבקש אף אישר באוזניו כי ביצע את הבניה כדי לזרז טיפול בחילופי קרקעות עם המשיב וכי נכנס למקרקעין לפני חודש וחצי – באמצע חודש מאי 2011. נמסרה למבקש ביום 7.7.11 התראה לפינוי המקרקעין, ומשלא התפנה, הוצא הצו מכח החוק ב-27.7.11 והודבק במקרקעין. במועד זה, הושלמה בניית הגדר, נשתל דשא במקום והמבקש עם משפחתו איכלסו את המבנים.

השאלה המרכזית בדיון היא תוקפו של הצו, היינו: מילוי התנאים המוקדמים הקבועים בחוק להוצאתו.

בפסק הדין המנחה ברע"א 4311/00 מדינת ישראל נגד בן שמחון (פ"ד נח (1) 827, להלן: פס"ד בן שמחון) נקבע, כי החוק הינו חריג בנוף החקיקה הישראלית הנוגעת לדרכי מימוש ההגנה על החזקה במקרקעין. כפי שבואר ע"י כב' השופטת פרוקצ'יה –
"משמעותו המשפטית של צו סילוק פולש על-פי החוק היא מעין עשיית דין עצמית על-ידי הרשות המוסמכת לסילוקו של תופס מקרקע ציבור שהוא מחזיק בה. במובן זה, סוטה חוק סילוק פולשים באמצעי האכיפה הנתונים מכוחו מהליכי משפט מקובלים שיש לנקוט דרך כלל לצורך פינוי מחזיק במקרקעין. בהליכים מקובלים מוטל על התובע פינוי או סילוק יד להיזקק להליכים משפטיים על-מנת להוכיח את זכותו לפנות את המחזיק מהקרקע. הנטל עליו להוכיח את זכותו לקרקע ואת היעדר זכותו של הנתבע
(פס"ד בן שמחון, עמ' 836).

כב' השופטת פרוקצ'יה מסבירה כי -
"הרציונל העולה מהדין הכללי הנוגע להגנה על החזקה במקרקעין הוא כדלקמן: ככלל, פורס המשפט הגנה רחבה על המחזיק בקרקע בין שחזקתו בזכות ובין שחזקתו שלא בזכות. שלילת החזקה מן המחזיק בפועל תיעשה על-ידי פנייה לערכאות וקבלת צו שיפוטי, כאשר נטל ההוכחה לשלילת החזקה מהמחזיק מוטל על מי שתובע זכות בנכס. חריג צר ביותר לעשיית דין עצמית מוכר מקום שמחזיק כדין מבקש למנוע התנכלות לחזקתו על-ידי מסיג גבול, או מקום שאירעה פלישה טרייה למקרקעין שבהחזקתו, והוא פועל בכוח סביר בגבולות זמן מצומצמים להשבת החזקה אליו" (שם, עמ' 839). (ההדגשות לעיל ולהלן – שלי, נ.מ.ש.).
"חוק סילוק פולשים הרחיב באופן ניכר את זכותה של המדינה לפעול להגנת קרקעותיה מפני פולשים על דרך של פעולה עצמית בלא היזקקות לערכאות משפט. חוק זה חל על מקרקעי ישראל, כמשמעותם ב
חוק-יסוד: מקרקעי ישראל
, ועל מקרקעין של רשות מקומית, והוא קובע בעיקרו כי הרשות המוסמכת על-פי החוק רשאית להוציא צו סילוק יד כנגד פולש ללא צורך בפני
יה לערכאות המשפט. צו סילוק המוצא כאמור דינו כדין פסק-דין הניתן להוצאה לפועל" (שם, עמ' 840).
בהיות הסעד העצמי המוקנה למשיב לפי סעיף 4 לחוק בגדר חריג לרציונל הכללי של הגנה על החזקה במקרקעין, כמפורט לעיל, יש לבחון באופן דקדקני אם התקיימו ארבעת היסודות המנויים בסעיף 4 לחוק לצורך הוצאת צו סילוק חוקי ותקף.
סעיף 4 (א) לחוק, כתיקונו משנת 2011, קובע:
"תפס אדם מקרקעי ציבור ולדעת הממונה תפיסתם היתה שלא כדין, רשאי הממונה, תוך שלושה חודשים מיום שהתברר לו כי התפיסה היתה שלא כדין ולא יאוחר משלושים וששה חודשים מיום התפיסה, לקבוע זאת בצו בחתימת ידו, ובאותו צו יידרש התופס לסלק ידו ממקרקעי הציבור תוך הזמן שנקבע בו ושאינו פחות מארבעה עשר ימים; אם המקרקעין רשומים במרשם המקרקעין, יצרף לצו את נסח הרישום".
בפס"ד בן שמחון נקבע כי קיום ארבעת התנאים של סעיף 4(א) הינו תנאי לחוקיות הצו וכי מקום שמועלית טענה בעניין חוקיות הצו, ייזקק בית המשפט לטענה ויבטל צו שאינו עומד בדרישות החוק, גם מבלי שהמבקש טוען לזכות חוקית במקרקעין, אלא לחזקה בפועל בלבד:

"קיום דרישות החוק האמורות בהצטברותן הינו תנאי מוקדם להפעלת סמכות הרשות המוסמכת על
-
פי החוק
ותנאי מוקדם לתוקפו המשפטי של צו הסילוק. אם התופס פנה לבית
-
המשפט ואינו מעלה טענה לגבי תקפות הצו אלא פונה מיד להוכחת זכותו לקרקע, בית
-
המשפט יניח כי הצו הוצא כדין, והתנאים להוצאתו התקיימו, ויבחן את שאלת הזכויות לקרקע לגופן, כאשר נטל ההוכחה על
-
פי החוק מוטל על התופס להוכיח את זכותו לחזקה. אולם מקום שבהליך משפטי כאמור תופס הקרקע מעורר ראשונה את שאלת תוקפו המשפטי של צו הסילוק, מוטל על בית
-
המשפט בשלב ראשון, וקודם לבירור הזכויות, לבחון אם צו סילוק הפולש הוצא כדין, אם נתקיימו במצטבר כל התנאים הנדרשים להוצאת הצו, ואם מסגרת של ערר התופס על הצו הינה מסגרת הדיון הנאותה. לא נתקיים תנאי מהתנאים, יבוטל תוקפו של הצו, ושאלת מהות זכויות הצדדים לקרקע תבורר, במידת הצורך, במסגרת דיונית רגילה
."

דיון
התנאי השנוי במחלוקת בענייננו הוא האם תפיסת המבקש את המקרקעין הינה מלפני יותר מ-36 חודשים, אם לאו. היינו, השאלה המכרעת היא האם היתה חזקה של המבקש, בין יחד עם אחיו ובין לבדו, במקרקעין מחודש יולי 2008 ועד להוצאת הצו.

להוכחת טענתו לתפיסת המקרקעין לפני יולי 2008, הציג המבקש תצלומי אוויר מהשנים 2001, 2003 ו-2007 וטען באמצעות מומחה לפענוח תצ"א מטעמו, מר ערן וולפסון (ומחליפו בדיון מר סרגיי מלישב), כי התצלומים מוכיחים שהמקרקעין היו מעובדים בשנים אלה. בשנת 2001 נראים פסי חרישה, שיכולים לנבוע מחריש שבוצע באותה שנה או בשנה קודמת. בשנת 2003 נראים גידולים. בשנת 2007 נראים על הקרקע פסי חרישה, שיכולים לנבוע גם מחריש בשנה קודמת.

המשיב הגיש חוו"ד נגדית של מודד מטעמו, מר יריב כסיף, שהתייחס לאותם תצלומי אוויר וכן לתצלומים עדכניים מהשנים 2008 ו-2010, ולדעתו אחרי שנת 2003 אין סימנים לעיבוד חקלאי של הקרקע אלא להפך, בתצ"א משנת 2008 נראים סימנים של דרך סלולה העוברת על גבי הקרקע ומלמדת שלא היתה בה פעילות חקלאית, וכן נראות קרחות זהות בשנים 2007 ו-2008, המעידות שהקרקע לא טופלה בהכשרה/עיבוד חקלאיים בשנים אלה.

עיון מדוקדק בתצלומי האוויר מראה כי בתצלום משנת 2007 מדובר באותם פסי חרישה, מבחינת כיוון וצפיפות, שנראים בתצ"א משנת 2003, ועל כן אין בתצלום משנת 2007 כדי להוכיח שהיה עיבוד חקלאי, לרבות הכשרה של המקרקעין לזריעה, אחרי שנת 2003.

לפיכך אני מקבלת את מסקנתו של המומחה מר יריב כסיף, לפיה אין בתצלומי האוויר שהוצגו כדי להוכיח קיום פעילות חקלאית במקרקעין אחרי שנת 2003.

עוד יצויין, כי המבקש לא ניסה כלל להרים את נטל ההוכחה ולהראות חזקה ועיבוד חקלאי במקרקעין בשנים 2008-2011, מאחר שלא צרף כל מסמך של רכישת זרעים, שכירת כלי עבודה ופועלים, חשבוניות מכירת התוצרת החקלאית וכו'. מדובר במקרקעין בשטח של עשרות דונמים, אשר הפעילות החקלאית לגביהם מחייבת שימוש בכלי עבודה ופועלים לזריעה, דישון, הדברת עשבים, קציר ואיסוף. המבקש אף לא ניסה להגיש תצהירים או לזמן לעדות את הפועלים ו/או מנהלי עבודה שעבדו במקרקעין בתקופה זו. המבקש לא טען כי ביצע פעולות אלה במו ידיו, ומראהו מעיד עליו שאינו חקלאי עובד כפיים. אמירתו כי הינו "חקלאי וגם חשמלאי" וכי "לא עבדתי פיזית, יש מכונות שעושות את העבודה", נראות לי כאמירות כלליות וסתמיות שנועדו לזרות חול בעיני בית המשפט ולא לחשוף את האמת העובדתית. המבקש טען מאידך כי הוא עושה את עבודות החקלאות "וגם האחים שלי עוזרים", אך בפועל לא הביא לעדות אף אחד מהאחים ולא כל אדם אחר שיעיד כי עבד במקרקעין בשנים הרלוונטיות, ועל עצמו העיד כי לא עבד פיזית. משלא הביא ראיות סבירות שהינן בשליטתו לגבי הפעולות החקלאיות הנטענות, פועל הדבר לחובתו ולהפרכת טענתו.

יצויין, כי בהחלטת הביניים בבקשה לצו מניעה זמני ניתן משקל להעדר כל ראיות מטעם המבקש בנקודה זו, ולמרות זאת, גם בעת שמיעת הראיות בתיק העיקרי לא ביקש להשלים את ראיותיו ולהציג הוכחות כלשהן לפעילות חקלאית שלו במקרקעין במשך שלוש השנים האחרונות לפני הוצאת הצו. אי הבאת ראיות בעניין זה, למרות התמיהה שהועלתה בנקודה זו בהחלטת הביניים, אומרת דרשני ופועלת לחובת המבקש.

גם הראיה היחידה שהובאה לתמיכה בעדות המבקש – תצהיר לקוני של קרוב משפחה קשיש שהכיר את אביו של המבקש משנות ה-70 עד לפטירתו, מעידה על פעילותו החקלאית של האב אך אין בה כל ראיה מפורטת ומשכנעת לגבי פעילות חקלאית של המבקש במקרקעין לאחר פטירת האב בכלל, ובשנים 2008-2011 בפרט.

בסופו של יום, עובדה היא, כי המבקש כלל לא הוכיח, באמצעות הצגת מסמכים ו/או עדויות פועלים, ספקים, לקוחות וכיו"ב, כאמור, כי הוא (להבדיל מבני משפחה אחרים) עוסק או עסק בחקלאות. כאמור, תפיסתו הנוכחית את המקרקעין היא לצרכי מגורים, וכלל לא לחקלאות. לפיכך, העדר הראיות בדבר פעילות חקלאית במקרקעין בשנים הרלוונטיות ואי הבאת כל תימוכין לעיסוק שלו בחקלאות, עומדים לחובתו.

בסופו של דבר, מאחר שלא הוכחה פעילות חקלאית בקרקע אחרי שנת 2003, הרי שהמבקש לא הוכיח כי החזיק במקרקעין ב-36 החודשים שקדמו להוצאת צו הסילוק, היינו מיולי 2008 עד יולי 2011, ועל כן אין נפקות לחזקה קודמת של מי מבני המשפחה, בשנת 2003 ולפני כן. בהעדר זכות חוקית להחזיק במקרקעין מכח בעלות, חוזה או הרשאה של הבעלים, אין למבקש "חזקה ערטילאית" או "קונסטרוקטיבית" בקרקע. העדר נוכחות רציפה ו/או פעילות חקלאית מוכחת של המבקש או אחיו במקרקעין בשנים 2004-2010 נחשב, לצורך סעיף 4 לחוק, כנטישתה, וזאת גם אם חזר ופלש אליה שלא כחוק בשנת 2010 (ניקוי מעשביה בטרם הבניה) ו/או 2011 (בניה, הצבת מבנים יבילים וגידור).

הנטל להוכיח כי הצו הוצא שלא כדין וכי הוא שוהה בשטח בכל 36 החודשים שלפני הוצאת הצו, מוטל על המבקש, לאור החזקה הראייתית העומדת למשיב לגבי תקינות פעולותיו כרשות מינהלית. המבקש לא עמד בנטל ההוכחה לגבי התקופה הרלוונטית.

גם לגבי סעיף 4א לחוק, שעניינו מי שהחזיק במקרקעין כדין מכח חוזה שבע שנים רצופות, והמשיך להחזיק בהם אחרי תום החוזה, המבקש לא הוכיח החזקה רצופה של מעל 7 שנים לאחר פקיעת החוזה עם אביו, ואף אינו בעל החוזה, כנדרש בחוק. יתר על כן, על פי חוזה החכירה אסור לחוכר להעביר את זכויותיו לאחר. לפיכך, הסעיף דנן אינו חל על המבקש.

נקודה נוספת, אשר הצדדים לא נדרשו אליה אך עלתה מעיון במסמכים שצורפו, היא כי הצו הוצא ביחס לחלקה 12 בגוש 8895 וחלקה 35 בגוש 7506. לפי נסחי הטאבו שצורפו ע"י המבקש, שטח שתי החלקות הוא 18 דונם ו-32 דונם בהתאמה, ובסה"כ 50 דונם. לעומת זאת, החוזה היחיד שצרף המבקש, משנת 1997, מתייחס לחלקה 12 בגוש 8895 וחלקה 25 בגוש 7506, כאשר שטח שתי החלקות יחד הינו 27.7 דונם. ברור איפוא כי אין זו טעות סופר אלא מדובר בחלקה אחרת ובשטח אחר. ואמנם, לפי צילומי האוויר, קיימת חלקה 25 והיא סמוכה לחלקה 12 הנ"ל מצידה המזרחי. החוזה האחרון שהוצג ע"י המשיב, משנת 1999, מתייחס לחלקה 12 בגוש 8895 בלבד, היינו 18 דונם. לעומת זאת, בתצלומי האוויר וחוו"ד המומחים
ההתייחסות היא לגוש 8895 חלקה 12 וגוש 7605 חלקה 35. ברי, איפוא, מן המקובץ, כי המבקש לא הוכיח כל החזקה חוזית של אביו, בזמן מן הזמנים, בחלקה 35 בגוש 7506, שהיא עיקר השטח.

לפיכך אני דוחה את הבקשה למתן

פסק דין
הצהרתי וקובעת כי הצו הוצא בהתאם להוראות החוק.

על המבקש לפנות את המקרקעין תוך 30 יום מהיום.

המבקש ישא בהוצאות המשיב בסך 5,000 ש"ח.

ניתן היום,
י"ז אב תשע"ב, 05 אוגוסט 2012, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 41848-09/11 עארף עראר נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז (פורסם ב-ֽ 05/08/2012)