פסקי דין על בן שלום מיכל | פסקי דין על בן שלום הרי | פסקי דין על זמיר אורה | פסקי דין על זמיר חגי | פסקי דין על חסיס עודד | פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל - מחוז תל אביב |

10790/99 הפ     17/08/2004




הפ 10790/99 בן שלום מיכל,בן שלום הרי נ' זמיר אורה,זמיר חגי,חסיס עודד,מנהל מקרקעי ישראל - מחוז תל אביב




1


בתי המשפט
בית המשפט המחוזי תל-אביב יפו
הפ 010790/99


בפני
:
שופט: אלטוביה מגן

תאריך:
17/08/2004



בעניין:
1 . בן שלום מיכל

2 . בן שלום הרי



ע"י ב"כ עו"ד
כהן יעקב

מבקש

נ ג ד


1 . זמיר אורה

2 . זמיר חגי

3 . חסיס עודד

4 . מנהל מקרקעי ישראל - מחוז תל אביב



ע"י ב"כ עו"ד
1 . עו'ד רוזנר גדעון

2. פרקליטות מחוז ת"א -
אזרחי
משיב

נוכחים:
שלא בנוכחות הצדדים

פסק דין


העובדות

המקרקעין נשוא הסכסוך בתובענה שבפני
, נמצאים ברח' הרימון בשכונת "נוה מגן" ברמה"ש וידועים כגוש: 6333 חלקה 128. הבעלות בחלקה 128 רשומה על שמה של הקרן הקיימת לישראל, והמקרקעין מנוהלים עבורה על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל", או "משיב 4").
שטחה הרשום של חלקה 128 במסמכי המנהל הנו 810 מ"ר (מוצג ת/30), זאת לאחר שהליכי ההסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) תשכ"ט - 1969 הסתיימו ב- 1974 (מוצג ת/30). על גבי חלקה 128 בנוי בית דו משפחתי צמוד קרקע. בטרם הסתיימו הליכי הסדר הזכויות במקרקעין ביחס לחלקה 128, זוהתה חלקה זו ברישומי המנהל בשם מגרש 1034 ששטחו 810 מ"ר (מוצג ת/2).
מגרש 1034 חולק לשני מגרשים משניים, האחד - 1034א', אשר עפ"י תשריט המנהל שטחו הוא 420 מ"ר; השני - 1034ב', אשר עפ"י אותו התשריט שטחו הוא 390 מ"ר (מוצג ת/2) .
מגרש 1034א' הוחכר למר יצחק זמיר ז"ל ולאורה זמיר (להלן: "משפחת זמיר").
מגרש 1034ב' הוחכר למר שלמה וגב' טובה נצר. בחודש מרץ 1976 מכרה טובה נצר את זכויותיה במגרש 1034ב' למבקשים (מוצג ת/3) משפחת בן שלום (להלן: "המבקשים"). ביום 30.9.77 נחתם בין המנהל למבקשים הסכם חכירה (להלן: "הסכם החכירה"), או "חוזה החכירה") ביחס למגרש זה (מוצג ת/4). ביום 19.3.91, נרשם הבית כבית משותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 (מוצג ת/6). רישום הבית הפך כל אחד מחלקיו של הבית בצירוף החצר הצמודה לו, ליחידת משנה נפרדת. מגרש 1034א', הפך לחלקת משנה 1 "חלקה 128/1" אשר שטחה הרשום 455 מ"ר, ואילו מגרש1034ב', הפך לחלקת משנה 2 "חלקה 128/2" אשר שטחה הרשום הוא 355 מ"ר. רישום הבית כבית משותף, יחד עם הנסיבות שהביאו לרישומו של הבית כבית משותף, הם אלה שעומדים ביסוד הסכסוך דנן, באשר הרישום אינו תואם, לטענת המבקשים את השטח כמופיע בתשריט המנהל (מוצג ת/2) וכמופיע בהסכמי החכירה בינם לבין המשיב 4 (מוצג ת/4).

השטח הכולל אשר הוחזק בפועל ע"י משפחת זמיר וכיום ע"י מר חסיס ועל ידי טובה נצר וכיום ע"י משפחת בן שלום, היה גדול בכ- 60 מ"ר מן השטח של מגרש 1034 כפי שהופיע בתשריט המנהל הרשום כיום כחלקה 128. משפחת זמיר החזיקה בפועל ב- 15 מ"ר נוספים (אשר היוו חלק מחלקה 125 בגוש 6333 השייכת לה"ה זינריך ודגן) ואילו טובה נצר החזיקה בכ- 45 מ"ר נוספים, אשר גם הם היוו חלק מחלקה 125. חלקה 125 נרשמה בשנת 1988 לפי צו רישום הבתים המשותפים והשטח בן 60 המ"ר המוזכר לעיל נרשם על שם בעלי המגרשים בחלקה זו, דגן וזינריך.
לאחר רישום הבית המשותף, נרשמו הזכויות על שמה של משפחת זמיר ונחתם עמה הסכם חכירה (מוצג נ/7). לאחר פטירתו של מר זמיר, נרשמו יורשיו, אשתו (להלן: "משיבה 1") ובנו מר חגי זמיר (להלן: "משיב 2") כבעלי הזכויות בחלקה 128/1. במועד הגשת התביעה 3/4 מזכויות החכירה רשומות ע"ש המשיבה 1 ו- 1/4 מן הזכויות רשומות ע"ש המשיב 2.
ביום 2.5.95, מכרה משפ' זמיר את זכויות החכירה שלה למר חסיס (להלן: "משיב 3"), מוצג
ת/37. זכויותיו של חסיס טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין, לטובתו רשומה הערת אזהרה (מוצג ת/1). ביום 29.2.99, נחתם בין מר חסיס והמנהל, הסכם חכירה (מוצג ת/36).


טענות המבקשים
טענות לגבי הפרת התחייבות המנהל כלפיהם
לאור ניתוח ההסכם שערך המנהל עמם, טוענים המבקשים כי יש לפרש את ההסכם לפי תוכנו וההתחייבויות שבו ולפיכך יש לרשום על שמם 390 מ"ר בדיוק, ולא לסטות מן הכתוב בו בעת הליך הרישום ולרשום את הזכויות בקרקע לפי העובדות הקיימות בשטח (קיומה של גדר וכו').
לשיטתם, יש לקבוע גבול לתחום השתרעותו של המונח "בערך", מונח המופיע בסעיף 6 להסכם החכירה בינם לבין המשיב 4, לפיו התחייב משיב 4 להחכיר למבקשים שטח כבן 390 מ"ר בערך. בניסיונם להסתמך על תשובתו של המודד שמונה מטעם בית המשפט, מלמדזה, אשר ענה לשאלת בית המשפט מהי סטייה מותרת (ר' תשובת המודד מלמדזה מיום 18.9.03), וקבע כי סטייה שתותר לפי תקנות המודדים היא סטייה של2% עד 2.25% משטחה של החלקה הנדונה, כלומר כ- 7 מ"ר עד 8 מ"ר, טוענים המבקשים, כי השינוי שחל בשטחה של החלקה חורג בשיעור של יותר מפי 4 מן הסטייה המותרת, ולפיכך הפר משיב 4 את ההסכם עמם.
המבקשים טוענים כי בשל העובדה ששטחו המקורי של מגרש 1034ב' לפני הליכי הסדר הזכויות במקרקעין, היה 390 מ"ר עפ"י תשריט המנהל (מוצג ת/2) כך צריך להיות גם שטחה של חלקה 128 (שלפני כן נקראה 1034) לאחר הסדרת הזכויות במנהל. לפיכך, כשם שחלקות המשנה 1034 א' ו- ב' נקבעו בהסדר כבעלות שטח של 420 מ"ר ו- 390 מ"ר, כך גם שטחה של חלקה 128/2 הוא השטח שבחכירתם, צריך שישמור בעת הרישום בלשכת רישום המקרקעין, על גודל של 390 מ"ר.
כמו כן, מעלים הם את הטענה כי טרם נרשם הבית כבית משותף, נשלחה אליהם מאת המשיב 4 דרישת תשלום דמי חכירה שנתיים, בה נכתב כי השטח לגביו נדרש התשלום הוא 390 מ"ר (מוצג ת/24). טענה זו מובאת בכדי לתמוך את דרישתם לחכור שטח של 390 מ"ר ולקבוע כי זהו השטח אשר התחייב המשיב 4 להחכיר להם.
טענות לגבי רישום הבית כבית משותף
בסוף שנות השמונים החלו הליכי רישומה של חלקה 128 כבית משותף. הליכים אלו החלו בהסכמתן של שתי המשפחות, משפ' זמיר ומשפ' בן שלום. במסגרת הסכמה זו, הוחלט כי מיכל בן שלום ומר זמיר, ישמשו כנציגי הבית המשותף (מוצגים ת/8 ו- ת/33). בעת הכנת המסמכים לצורך הרישום, התברר למשפ' בן שלום כי השטח הרשום המוקצה לה, קטן יותר מן השטח שהמנהל התחייב להחכיר לה. המבקשים טוענים, כי למרות שהתנגדו מפורשות להמשך הליכי הרישום עקב הגילוי הנ"ל, פנה מר זמיר לעו"ד דני מלכא בכדי שיבצע את הרישום (מוצג נ/9). בשלב מאוחר יותר, מכשלא נרשם עדיין הבית כבית משותף וזאת לאור אי הסכמתו של עו"ד מלכא להמשיך בהליכי הרישום לאור התנגדותם של המבקשים, פנה מר זמיר במכתב לעו"ד ליבליך (שאצלו עבד עו"ד מלכא) ודרש לקבל את המסמכים לרישום הבית המשותף בכדי שיוכל להשלים את הרישום בעצמו (מוצג ת/34). המבקשים לא קיבלו לידיהם העתק ממכתב זה. המסמכים אכן הושבו למר זמיר ע"י עו"ד מלכא, שציין במכתב השבת המסמכים כי הוא אינו יכול להמשיך ולטפל ברישום עקב המחלוקת בין הצדדים (מוצג ת/5). לאחר שהמסמכים היו בידיו, פנה מר זמיר ישירות למשיב 4 ודרש לבצע את רישום הבית המשותף, וזאת ללא הסכמתם או ידיעתם של המבקשים.
לפיכך, טוענים המבקשים כי צו רישום הבית המשותף, אשר נחתם ביום 19.3.91 הוצא על סמך מצגי שווא, אשר הוצגו לרשם הבתים המשותפים הן ע"י המנהל והן ע"י מר זמיר, וכעת קובע בשטח מצב שאינו תואם את גודלן המקורי של החלקות כפי שהיה ידוע לצדדים בעת שרכשו אותן.
לטענתם, המנהל וגם משפ' זמיר, ידעו כי הליכי הרישום נעשים עפ"י מצב החזקה בפועל ולא עפ"י ההתחייבויות החוזיות שנטל על עצמו המנהל כלפי כל אחד מהחוכרים.
לביסוס טענותיהם מסתמכים המבקשים על מספר גורמים והם: מכתבי המנהל בהם ישנה הודאה בעובדה כי הליכי הרישום של הבית המשותף נעשו ללא הסכמתם (מוצגים ת/27 ו- ת/29); על העובדה שהבקשה לרישום הבית המשותף, נחתמה באורח חד-צדדי על ידי נציג המנהל, מר ליפסקי ז"ל, כאשר מנוסח הבקשה לרישום נמחק שמה של מיכל בן שלום אשר הופיע בה לפני כן (מוצג ת/33); עובדה נוספת לחיזוק טענותיהם, היא כי הוגשה למנהל הסכמה חדשה לשמש כנציגות הבית המשותף ועל גבה הופיע רק שמו של מר זמיר ללא שמה של מיכל בן שלום, כפי שהופיע על גבי ההסכמה הקודמת; לבסוף, טוענים המבקשים כי לבקשה לרישום הבית המשותף, צורף תשריט שנערך ונחתם ביום 6.3.91, אולם למכתבו של עו"ד מלכא מיום 14.8.90 צורף גם כן תשריט. מכאן שללא כל ספק התשריט אשר הוגש לבסוף למנהל לשם רישום, הוא תשריט אחר מן התשריט המקורי והתשריט החדש הוא זה ששימש לרישום הבית כבית משותף.
בשל הפגמים המתוארים, טוענת משפחת בן שלום כי רישום הבית המשותף היה לקוי ודינו להתבטל.
תחרות הזכויות עם מר חסיס
טענה נוספת שמעלים המבקשים, היא כי זכויותיהם לגבי שטח של 35 מ"ר גוברות על זכויותיו של מר חסיס, משיב 3. לשיטתם, בשל סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 (להלן: "החוק"), יש לאכוף את זכותו של הקודם בזמן ולפיכך, בשל העובדה שהם רכשו את הקרקע קודם למר חסיס, יש להעניק להם את הזכויות בשטח המקרקעין הנדון. כמו כן לפי תפיסתם, סעיף 10 לחוק, העוסק בהעברתו של קניין לקונה בתום לב ובתמורה, מקום שבו זכויות הקניין בנכס הן פגומות - תקנת השוק במקרקעין, יחול רק במקרה בו רכש הקונה את הקניין במקרקעין והם מפרשים רכישת זכות שכזו כרישום בפנקסי המקרקעין. כלומר בשל העובדה שרישום זכותו של המשיב 3 טרם הושלם, לא יהא הוא זכאי לחסות בצילו של הסעיף.

טענות המשיבים
בראשית טענותיהם, מציגים המשיבים את העובדה כי ב- 10.1.52 נערך ע"י המנהל תשריט לצורכי התמצאות, לגבי המגרש נשוא הדיון (ר' מוצג ת/2). בתשריט זה סומנו שתי חלקות המשנה 1034א' ו- 1034ב' בשטח של 420 מ"ר ו- 390 מ"ר, בהתאמה, כשעל גביו הכיתוב: "החלוקה לא לצרכי רישום, הגבול המשותף לא מהווה חלוקה רשמית". בנוסף, מביאים המשיבים את דברי נציג המנהל, לוזון, בסעיף 6 לתצהירו מיום 3.11.99 אשר הסביר ואמר כי: "החלוקה לא לצורכי רישום, הגבול המשותף אינו מהווה חלוקה רשמית, והוא נעשה על פי מדידה גראפית בלבד ולא ע"י מדידה מדויקת". לגישתם, דינה של דרישת המבקשים להסתמך על הקבוע בתשריט לצורכי התמצאות, להידחות שכן מלכתחילה הוא לא נוצר לשם יצירת גבול רשמי.
טענות עובדתיות נוספות, עליהן מבקשים להיסמך המשיבים, הן: הגדר אשר מפרידה בין שתי החלקות, ניצבת ועומדת על טילה לפחות מיום 1.4.56, מועד רכישת מגרש 1034א' ע"י משפחת זמיר. גדר זו לא הוזזה מעולם ולא נעשו בה כל שינויים, כלומר גבולות השטח לא שונו במהלך השנים ולפיכך מצבם של המבקשים לא שונה לרעה בשום שלב ממועד הרכישה על ידם ועד היום. אף לאחר רישום הבית כבית משותף לא חל שינוי כלשהו בשטח הנכס באופן פיזי, קרי, לא נגרע מהנכס שטח כלשהו ע"י הליכי רישום הבית המשותף.
טענה נוספת אותה מעלים המשיבים היא טענת העדר ההסתמכות. כאשר רכשו המבקשים את הקרקע מגב' נצר ביום 29.3.79 (מוצג ת/3), לא צוין שטח הנכס בהסכם שנערך עמה. הרוכשים (בן שלום) כלל לא פנו למנהל טרם רכישת הנכס בכדי לברר את שטחו, או בבקשה למדוד את המגרש. מאידך, בסעיף 4 להסכם בין נצר למבקשים, הצהירו המבקשים כי "ראו את הדירה והיא מתאימה למטרותיהם והם מוותרים על ברירה לאחר

ראיה, ברירה מחמת מום וכל טענת ברירה אחרת".
כלומר, לגישת המשיבים, ניתן להסיק מן האמור בסעיף זה, כי הנכס נקנה כמות שהוא לאחר שנבדק ע"י המבקשים. יתרה מזאת, המועד הראשון בו צוין שטח הנכס, היה ביום 30.9.77, הוא היום בו נחתם חוזה החכירה בן בין שלום לבין המנהל (מוצג ת/4). מועד זה הנו כשנה לאחר שרכשו המבקשים את הנכס מגב' נצר ועל דרך ההיקש, עניין זה ממחיש כי בעת הקניה המבקשים כלל לא היו מודעים ולא ייחסו חשיבות לשטח הנכס וכי ביצעו את הרכישה ללא הסתמכות על גודלו או על מרשם כלשהו ביחס לגודלו.
פרשנות המושג "בערך": לאור תוכנו של מוצג ת/4, חוזה החכירה של המבקשים עם המנהל, נראה כי המנהל התחייב להחכיר להם מגרש בשטח של 390 מ"ר "בערך". כמו כן נכתב בהסכם, בסעיף 12, כי למבקשים לא תהיה כל טענה בדבר קיטון בשטח זה עקב הליך רישום ומדידה לצורכי רישום. לגבי המונח "בערך", מביאים המשיבים הכרעות, בהן נקבע כי במצבים בהם שטח מגרש נקבע בחוזה על דרך האומדן, כאשר צוין השטח "בערך", כלומר צוין בחוזה שמדובר בהערכה שיכול שתשתנה, אין התובעים יכולים לטעון להפרת חוזה. עוד נפסק במקרים שונים בהם שטח המגרש היה כ- 350 מ"ר וההפרשים הגיעו עד ל- 80 מ"ר, בין השטח הרשום בתשריטי ממ"י לצורכי התמצאות ובין הרשום בפועל בהליכי הרישום הסופיים של המגרשים השונים כבית משותף, יענו על מונח זה. ביהמ"ש קבע במקרים שונים, כי סטייה כגון זאת לא מגיעה כדי הפרת ההסכם ע"י המנהל ולא ראה בכך סטייה בלתי סבירה. במקרה דנן, הסטייה בין ההערכה לבין הרשום לבסוף בפועל היא בת 35 מ"ר, ולפיכך, טוענת המשיבה 4 כי לאור הפסיקה זוהי סטייה סבירה. (ר' להלן). לפיכך, משיבה 4 לא הפרה את חוזה החכירה עם המבקשים, משום שלפי פרשנות המונח "בערך", מקיימת היא את לשון ההסכם.
טענה נוספת שהמשיב 4 מעלה, היא כי מן הכתוב בסעיף 13 לחוזה החכירה בינו לבין המבקשים, הדן בקביעה סופית של שטח המגרש לצורכי תשלום דמי החכירה, עולה כי המגרש עדיין לא נמדד לצורכי רישום, וכי קיימת האפשרות שלאחר המדידה לצורכי רישום יגדל או יקטן חלקו ולפיכך ישונו דמי החכירה. נובע מסעיף זה כי שטחו המדויק של המגרש עדיין לא נקבע באופן סופי ומוחלט במסמכי ההתקשרות בין המבקשים עמה.
בתגובה לניסיונם של המבקשים להסתמך על מסמך רשמי של המנהל, הוא דרישת תשלום דמי החכירה לגבי שטח הקרקע, בו נכתב כי השטח לגביו נדרש התשלום הוא של 390 מ"ר, טוען המנהל כי בפועל המבקשים לא שילמו לאורך השנים דמי חכירה גבוהים יותר בשל העובדה כי תחילה הוערך השטח ב- 390 מ"ר. המשיב 4 מציג מסמך מאת ס. מנהל מחוז תל-אביב של מנהל מקרקעי ישראל (מוצג ת/20), ממנו עולה כי דמי החכירה לשנת 1977, השנה בה נחתם ההסכם בין המבקשים למשיב 4, נקבעו על פי טבלה, לפיה מכסת התשלום בגין בית דו משפחתי במגרש של עד 500 מ"ר תהיה בסכום אחיד. סכום זה צבר הפרשי הצמדה עד לשנת 1980 ועודכן בשנה זו, עקב תוספת בניה שביצעו המבקשים בנכס. לפיכך טוען המשיב 4, כי טענת המבקשים כאילו שילמו דמי חכירה גבוהים יותר מאלה שהיו אמורים להיות משולמים, במידה ושטחו הרשום של המגרש היה 355 מ"ר, מתייתרת ויש לדחותה.
משיב 3, מר חסיס, טוען כי יש להעדיף את זכותו על פני זכותם של המבקשים, שכן, סעיף 9 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969, דן בהעדפת זכותו של קונה ראשון על פני זכותו של קונה שני בזמן לפני שנגמרה העסקה ברישום. במקרה דנן, בשנת 1991 הושלם הרישום של הבית המשותף ונקבע גודל החלקות, לרבות חלקת המבקשים כמו חלקת מי שהוא קנה ממנה, משפ' זמיר, ולפיכך אין להחיל את סעיף 9 בכדי להעדיף את זכותם של המבקשים על פני זכותו.
המשיבים טוענים לחוסר תום לב מצד המבקשים. לגישתם, השיהוי הקיצוני בפני
ית המבקשים למנהל בכדי לפתור את סוגיית רישום הבית המשותף, הוא זה שמונע היום את בירור כל טענותיהם לגבי רישומו הבית המשותף. המהלכים לרישום הבית המשותף החלו בשנות השמונים, ואילו המבקשים, אשר ידעו במועד תחילת הרישום כי השטח קטן בפועל מהשטח לפי התשריט, לא פנו בנוגע לנושא זה למנהל עד לשנת 1996. שיהוי זה של שנים רבות מאז נודע להם על שטחו המדויק של הנכס, מצביע על חוסר תום לב מצדם.
לגבי הטענות בדבר חוקיותו של הרישום - טוענים המשיבים כי בשל העובדה שהמבקשים מעלים טענות בדבר מרמה ותרמית, הנטל להוכחת הטענות רובץ על כתפיהם (ר' 373/89 פאטמה חסן מסרי (שאהין) נ' חלף חליל חלף, פ"ד מה(1), 729)). תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד 1984, קובעת כי טענת התרמית היא טענה המצריכה פרטים ומקום שבעל דין טוען טענת תרמית, יפורשו הפרטים ותאריכיהם בכתבי הטענות. לגישתם, המשיבים הצביעו על כך שבשלב כלשהו הם התנגדו לרישום הבית המשותף, אולם לא הוכיחו שהיה מעשה מרמה ולא פירשו בטענותיהם תאריכים של מועדי התרמית לכאורה. המשיבים מביאים לשם המחשה את הדוגמא כי מר זמיר ז"ל, עדכן את כל הנוגעים בדבר אודות התנגדות המשיבים לרישום הצו (מוצג נ/11) ולפיכך לא הייתה במקרה דנן כל תרמית, מחטף או פעולה בלתי חוקית.

דיון
המבקשים ביקשו מבית המשפט: להצהיר כי שטח המקרקעין הנדון (חלקה 128), הינו בן 390 מ"ר; להצהיר על בטלותו של צו רישום הבית המשותף מיום 19.3.91 בנוגע לנכס הנ"ל; להעניק להם כל סעד אחר לפי ראות עיני בית המשפט; לחייב את המשיבים 1,2 ו- 4 בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
ביום 18.3.03, הגיעו הצדדים להסדר כדלקמן:
1. הרישום בלשכת המקרקעין לצורך ההסדר, מקובל בין הצדדים וישמש את המומחה כמפורט לעיל כבסיס לעבודתו.
2. ימונה שמאי מומחה על פי שיקול דעתו של בית המשפט אשר יערוך מדידה בשטח ויסמן את ההתאמה או אי ההתאמה לרישום בטאבו בנוגע לחלקה כולה ובאשר לשתי תתי החלקות.
3. המומחה יקבע שווי מטר רבוע של קרקע בסטייה, במידה וישנה כזו.
4. המומחה יקבע את שווי מטר קרקע חצר באזור מגורים זה בכלל (אם הוא שונה משווי מטר סטייה דלעיל).
5. על סמך ממצאים אלו יחזרו הצדדים לבית המשפט כאשר הם מקנים לו סמכות מכוח סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, התשמ"ד, 1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") על מנת להכריע במכלול השאלות העולות בהמרצה.
6. המבקשים מתחייבים להסיר את התנגדותם למתן היתר בניה שביקשה משפחת חסיס בכל הנוגע לטענות הקנייניות וזאת עם הכרעת בית המשפט בהמרצה זו.
ביום 18.3.03, נתן בית המשפט תוקף של החלטה להסכמת הצדדים ומינה את השמאית דורית פריאל כשמאית מוסמכת אשר תוציא את ההחלטה לפועל. זו מינתה מודד מטעמה.
ביום 1.1.04 הבהיר בית המשפט, כי הסמכות אשר הקנו לו הצדדים מכוח סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, מוגדרת ומוגבלת במסגרת הסעדים שנדרשו בהמרצת הפתיחה וכי אין מדובר בסעד כספי. לאחר הבהרה זו מטעם בית המשפט, הודיעו הצדדים כי מוסכם עליהם כי בית המשפט יכריע במסגרת הסמכויות הנתונות לו על פי סעיף 79א' לחוק הנ"ל.
ביום 26.1.04, הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הם מבקשים לתקן את ההסדר הדיוני מיום 18.3.03, באופן בו בית המשפט יכריע בתובענה, ב

פסק דין
מנומק, שלא במסגרת סעיף 79א'. משמע, ההבנות הדיוניות נותרו תקפות, למעט ההסכמה לגבי הכרעה בעניין שבפני
בית המשפט, כולו או מקצתו, בדרך של פשרה, כקבוע בסעיף 79א'.
מניתוח מכלול הנתונים המובאים בפני
אני מגיע למסקנה כי המבקשים לא רכשו את הנכס נשוא הדיון מתוך הסתמכות וציפייה כי שטחו המדויק יהיה 390 מ"ר. עובר לרכישת הנכס, לא פנו המבקשים למנהל בבקשה לבדוק ברישומיו מהו שטחו הרשום, כמו כן המחיר נקבע בהסכם בין הצדדים כאשר בהסכם זה לא צוין כלל שטח הנכס, קרי, הנכס נקנה כמות שהוא, כאשר גודל השטח במדויק, לרבות כיצד הוא מופיע ברישומים שהיו קיימים בעת הרכישה, כל אלו לא היוו גורם מכריע לגבי השיקולים לקנותו. לפיכך, אין המבקשים יכולים להיתלות בטענת ההסתמכות והציפייה, שכן התנהגותם עובר לרכישת הנכס ואדישותם לבירור שטחו המדויק, מצביעה על כך שהעסקה נעשתה באופן בלתי תלוי בנתונים עליהם טוענים המבקשים כי הסתמכו לכאורה.
דינה של הטענה כי ההסכם בין המבקשים למשיב 4 הופר, להידחות. ביסוס לקביעה זו אני מוצא בסעיף 13 לחוזה החכירה בין הצדדים. המשיב 4 ידע כי הוא מתחייב להחכיר למבקשים שטח שגבולותיו הסופיים טרם נקבעו ובשל ידיעה זו, עיגן בהסכם את העובדה הנ"ל. הצדדים חתמו על ההסכם כלשונו ולפיכך נהיר כי הצדדים ידעו והבינו ששטח המגרש במועד חתימת ההסכם אינו סופי וקיים סיכוי שישתנה. לכן אין מקום לטענות אותן מעלים הם כעת, כאילו התחייב המשיב 4 להחכיר להם שטח בעל גודל מדויק וכי הוא לא עמד בהתחייבות זו.
המשיב 4 הביא ראיות אשר מהן עולה כי מדידתו של השטח וקביעת גודלו כבעל 390 מ"ר נעשתה על סמך מדידה גראפית, לצורכי התמצאות בלבד ולא על סמך מדידה מדויקת. כן הוכיח משיב 4 כי בהזדמנויות שונות עיגן בכתובים את העובדה כי שטחו הסופי של המגרש עשוי להשתנות (ר' סעיף 13 לחוזה החכירה לעיל). פרטים אלו, בצירוף עם העובדה שמלכתחילה שטח הנכס בפועל היה 355 מ"ר, כפי שהוא כיום ומעולם לא עמד באופן פיזי על שטח גדול מכך, מביאים אותי למסקנה כי המשיב 4 לא הפר את התחייבותו כלפי המשיבים ומעולם לא התכוון לכבול עצמו בחובה להחכיר להם דווקא שטח בגודל של 390 מ"ר במדויק, כי אם שטח שגודלו הוא 390 מ"ר "בערך" ולמעשה היה ברור לצדדים כי המגרש המוחכר הוא על פי מצב גבולותיו פיזית ולמעשה שטח של 355מ"ר. משכך אין אני יכול לקבל את טענת המבקשים כי מנהל מקרקעי ישראל פעל באופן שרירותי וחד צדדי. המבקשים שעה שרכשו את זכויות במגרש הצהירו בסעיף 4 להסכם (ת/3) כי "הקונים מצהירים בזאת כי ראו את הדירה והיא מתאימה למטרותיהם והם מוותרים על ברירה לאחר ראיה, ברירה מחמת מום וכל טענת ברירה אחרת". רכישה as is כשמה כן היא דהיינו רכישה בצילום מצב נתון וגלוי לעיני הרוכש או באשר למצב נתון שהרוכש היה צריך לפעול כקונה לבדקו - מצב פיזי בשטח ומצב משפטי. משכך המחכיר, קרי משיב 4 לא פעל תוך הפרת הסכם החכירה הראשוני בעוד המבקשים רכשו זכויות בהתאם להיקף הזכויות שהיו בידי המעבירה הגב' נצר שהן זכויות לשטח של "בערך" "על הנייר" ובפועל השטח על פי קביעת המודד מטעם השמאית שמונתה על ידי בית המשפט, שהוא גם השטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין.
"הנתבעים לא הוטעו לחשוב שיש להם זכות מוקנית, כאשר זכות מראש הייתה למגרש ששטחו בערך וגבולותיו אינם סופיים" (ת"א(חיפה) 4663/99 מנהל מקרקעי ישראל נ. אלי פרוינד, תקדין שלום 2002(3) 6 סעיף 4 ).
במקרים שונים בעבר, אשר גם בהם חל שימוש במונח "בערך" ואשר בהם הסטייה בין השטח הכתוב בחוזה החכירה שעמד על 350 מ"ר, ובין המצב בשטח הייתה גדולה יותר מאשר במקרה שבפני
(לדוגמא, השטח הסופי שהוכר היה 276.5 מ"ר), קבע בית המשפט כי הסטייה היא סבירה, אשר אינה מגיעה לכדי הפרת ההסכם. לפי גישת הפסיקה, גבולות המונח "בערך" כאשר מדובר בשטח מקרקעין, ישתרעו אף כאשר הסטייה הינה רבה יותר מאשר במקרה דנן, בו תחום הסטייה הוא 35 מ"ר. לפיכך, אין לראות בסטייה בין השטח אותו הצהיר המשיב 4 שהוא מחכיר למבקשים, ובין השטח אשר הוחכר בפועל, כסטייה שאינה סבירה, המהווה הפרה יסודית את החוזה בינם. ( ראה סעיפים 17-20 לסיכומי משיב 4 ופסקי הדין שצורפו – ללא מראה מקום: אז' (שלום- תל אביב) 28020/97 מינץ נ. רשות הפיתוח,

פסק דין
מפי כב' השופטת ברון מיום 21.10.02; ת.א. 68637/96 פלצוב נ. ממ"י

פסק דין
מפי כב' השופט אוקון מיום 25.5.1999; ע"א 3628/98 ואח' ברודבר ואח' נ ממ"י – בית המשפט המחוזי תל אביב – הרכב ס. הנשיא גרוס מיום 5.7.2001; א'(שלום תל אביב) 67849/96 רוב צבי נ. רשות הפיתוח

פסק דין
מפי כב' השופט דן מור מיום 5.9.02). משאמרתי כך אין הדברים מצביעים כי דעתי נוחה מכך שמי שמופקד על חלק בלתי מבוטל של מקרקעי המדינה מחכיר זכויות "בערך". ער אני לכך כי לא תמיד התנאים מאפשרים לבצע מדידות מדויקות ואני מניח ומקווה כי אין המצב היום דומה לאשר התרחש בשנות החמישים, יחד עם זאת נכון וראוי כי הרשות תפעל לצמצם ככל האפשר את גדר אי הודאות בין על ידי ביצוע מדידה בפועל ובין בתחימת גבולות הסטייה האפשרית. מקום שהרשות אינה עושה כן על הרוכש לנסות ולעמוד על כך כפי שהיה נוהג שעה שהיה רוכש זכויות במקרקעין בשוק הפרטי.
המבקשים מסתמכים הסתמכות שגויה על דברי המודד, מלמדזה. המודד בהמשך להסכמת הצדדים כי השטח הרשום הוא השטח המקובל עליהם, נתבקש לקבוע את ההתאמה או אי ההתאמה באמצעות מדידה, בין שטח המגרש שבחכירת המבקשים בפועל, לבין השטח הרשום בצו רישום הבית המשותף. מדידת המודד מצביעה כי השטח הרשום משקף נאמנה את השטח שמוחזק בפועל ע"י הצדדים בגבולות אותה חלקה למעט סטייה בת 4 מ"ר. כמו כן הוסיף כי סטייה עד 7.37 מ"ר תחשב כסטייה מותרת.
כפי האמור לעיל, הצדדים הסכימו בסעיף 1 להסדר הדיוני בינם מיום 18.3.03, כי הרישום בלשכת המקרקעין מקובל עליהם. לפיכך לא אתייחס לטענות השונות שהעלו המבקשים בנוגע להליכים שאינם תקינים בהליכי רישום הבית המשותף. למעשה הסכמה זו מייתרת את הדיון בכל שאלת הפער שבין תשריט המנהל והרישום גופו וכל שנותר היה לבחון האם הרישום אינו משקף נאמנה את מצב ההחזקות שבשני המגרשים. לאור הסטייה המינימאלית הקטנה מהסטייה המותרת, שבין הרישום למצב בשטח, אזי סטייה זו הינה בבחינת
des minims ועל כן זניחה. עמידה על זכות בשטח הסטייה הינה עמידה שלא בתום לב על זכות כלשון סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973, על תחולתו הלבר חוזית מכוח ס' 61(ב) לחוק.
דומה כי המבקשים אינם באים לבית המשפט כשידיהם נקיות. עובדות המקרה מלמדות וכך נוכח גם בית המשפט לראות מביקור במקום, כי בפועל, מחזיקים המבקשים ב- 45 מ"ר נוספים אשר מהווים חלק מחלקה 125 בגוש 6333 כשאין להם זכויות חכירה בחלקה זו או בחלק ממנה. לפיכך, כאשר מעלים הם את הדרישה כי בית המשפט יקבע כי הם זכאים לחכור שטח מדויק אותו, לטענתם, התחייב המנהל להחכיר להם, לא ייתכן כי בפועל, יחזיקו הם בשטח גדול יותר מאשר זה שהתכוונו לחכור ושלגביו נתקשרו בהסכמי רכישה וחכירה.
גם העובדה כי המבקשים המתינו 8 שנים מאז רישום הבית המשותף בהעלותם את מכלול טענותיהם, עומדת להם לרועץ. המבקשים מבקשים כי לבטל את תוצאת הליכי רישום הבית המשותף זמן ניכר לאחר שאילו הסתיימו, לאחר שהמשיב חסיס הסתמך על רישום זה שעה שהתחייב לרכש זכויות במקרקעין רשם הערת אזהרה, שילם את מלא התמורה, תפס חזקה וכיוצא בזה. טענת השהוי איננה טענה שבעלמה. מדובר בשמירה על סדר ציבורי ראוי. קיומו של מרשם המקרקעין כמוסד הנותן ביטוי ודאי למצבת הזכויות בנכסי המקרקעין מחייב גישה מחמירה לבקשות לביטול הליכי רישום בו לאחר שחלף פרק זמן כה ניכר.
אשר על כן דין בקשת המבקשים להדחות .
המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים 1 ו 2 לרבות שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 15,000 ₪ וכן בהוצאות משיבים 3 ו 4 לרבות שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 15,000 ₪ לכל אחד מהם. הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום.

ניתן היום ל' באב, תשס"ד (17 באוגוסט 2004) שלא במעמד הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

אלטוביה מגן
, שופט















010790/99הפ 052 אלטוביה מגן








הפ בית משפט מחוזי 10790/99 בן שלום מיכל,בן שלום הרי נ' זמיר אורה,זמיר חגי,חסיס עודד,מנהל מקרקעי ישראל - מחוז תל אביב (פורסם ב-ֽ 17/08/2004)