פסקי דין על בן ציון קופרשטוק | פסקי דין על יעקב זייבלד | פסקי דין על ארי לייביש טייטלבוים ואח' | פסקי דין על חברת שומרי אמונים בע"מ

2159/08 א     28/11/2012




א 2159/08 בן ציון קופרשטוק, יעקב זייבלד, ארי לייביש טייטלבוים ואח' נ' חברת שומרי אמונים בע"מ






בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני כבוד השופט רם וינוגרד
ת"א 2159-08 קופרשטוק ואח'
נ' חברת שומרי אמונים בע"מ


התובעים
והנתבעים שכנגד:
1.בן ציון קופרשטוק

2.יעקב זייבלד

3.אברהם בינעט (נמחק)
4.ארי לייביש טייטלבוים
5.משה גליקזאהן
6.רחה סגל
7.אברהם שמחה פרידמן
8.זאב אטינגר
9.שלמה שור
10.יוסף מאיר שטיינברגר
11.יצחק טרבילו אהרון
12.נתן פוקסברומר
13.אריה שמני
14.רחל שמני (נמחקה)
15.ישראל גלושטיין
16.רבקה גלושטיין (נמחקה)
17.גיטל קרישבסקי
18.יודא ניישלאס
19.חיה ניישלאס
21.יוסף שלמה ברזסקי
22.אליעזר ש. מוסקוביץ
23.זלמן רכטשפר
24.בנימין ד. יוזביץ
25.אהרון ש. לפקוביץ
26.אהרון ברנסדורפרת
27.יצחק אייכן
28.מרים לוסטיג
29.יונה זאב רובין
30.אטיק מענדל
31.מרדכי גנזל
32.עלקה ברנדויין
33.שמואל אריה מרקוביץ
34.יוסף חיים פטקין (נמחק)
35.סוזן פטקין
36.יצחק גלושטיין
37.מרדכי קוביצ'ק
38.לאה אלטשולר
39.אברהם יוסף שליזנגר
40.חיים אברהם גרויז
41.יוסף אייזקוב אייזנבל
42.דוד גולדשמיד
43.חיים פרץ גרינוולד
44.יעקב רבינוביץ
45.אהרון אלעזר גנזל
46. אהרון אידלשטיין
47. משה דוד רוזובסקי
48. משה ליברמן
49. יצחק גולדשטיין (נמחק)
50. שלמה בלוי
51. משולם קופמן
52. רחל בלאט
53. בילה גרינשטיין
54. חנה שליזנגר
57. מנחם מייזליש
58. אברהם זוננפלד
59. יוחנן וינר
61. צבי פורוש
63. חיים רוזנפלד
66. רחל קויט
67. נחמן פישמן
69. יוסף צבי רוזנפלד
70. אברהם קליין
75. יעקב זייבלד

ע"י ב"כ עו"ד אורי לומברוזו
ועו"ד בני גנוניאן
נגד

הנתבעת
והתובעת שכנגד
חברת שומרי אמונים בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד נעמה שיף
ועו"ד אביעד שוב

פסק-דין

1. מחלוקתם של הצדדים לתובענה סובבת בעיקרה את שאלת זכויות הבניה והזכויות ברכוש המשותף בדירות בששה בניינים בקרית "שומרי אמונים" בירושלים, שהתובעים רכשו בהן זכויות מהנתבעת, על פי הטענה. בתחילה הוגשה התביעה על רקע העובדה כי הזכויות שרכשו התובעים מהנתבעת לא נרשמו במרוצת למעלה משנות דור מאז נבנו הדירות מושא התביעה. לאחר השלמת רישום הבניינים כבית משותף, אירוע שהתרחש רק במהלך ניהול התובענה, נותרו על הפרק, בעיקרו של דבר, הסוגיות שנזכרו לעיל.

2. אקדים ואבהיר כי התנהלותם של הצדדים בכל הנוגע להבאת הראיות הביאה לכך שלא ניתן למעשה לדון בשאלות הנוגעות לזכויות הפרטניות של כל אחד מהתובעים. הצדדים בחרו להציג בפני
בית המשפט חוזים בודדים המתעדים את ההתקשרויות בין הנתבעת לבין חלק מהתובעים. לבד מחוזים אלה נשמעו עדויותיהם של ארבעה מהתובעים. לנוכח העובדה שלפני בית המשפט הוצגה תמונה עובדתית צרה ביותר, ללא שהוכחו זכויות כל אחד מהתובעים באופן אישי, אין מנוס מלהכריע אך ורק באותן שאלות המשותפות לכל התובעים כולם, הנוגעות לזכויות הבניה בקריית שומרי אמונים כולה ולרכוש המשותף בבניינים שנרשמו בינתיים כבית משותף. לא ניתן לקבוע אם תובע פלוני רכש זכות זו או אחרת מהנתבעת או מ"רוכש מקורי" ולו מהטעם הפשוט שחוזי הרכישה לא צורפו לכתב התביעה ולא הוצגו במהלך שמיעת הראיות.

החוסר הראייתי שאפיין את התנהלותם של שני הצדדים במהלך הבאת הראיות הביא לכך שלא ניתן להכריע לגוף העניין גם במרבית התביעה שכנגד, ולכל היותר ניתן לדון בעניינם של מעטים מהנתבעים שכנגד (המצהירים מטעם התובעים, שרק בעניינם הובאו ראיות כלשהן). משכך הם פני הדברים ידונו להלן המחלוקות בעניין זכויות הבניה והרכוש המשותף, שעל פני הדברים הן המחלוקות האמיתיות שבין הצדדים, ואותן מחלוקת בהן ניתן היה לדון על בסיס המארג הראייתי שהוצג לבית המשפט. ככל שתובע זה או אחר יבקש לטעון לעניין זכויותיו האישיות כלפי הנתבעת נראה שלא יהיה מנוס מלהעמיד את שאלת מעמדו לבחינה במסגרת הליך אחר, אם כך יבחרו הצדדים לעשות.

3. יוער כי לאחר שמיעת הראיות בתובענה הוצע לצדדים לנסות להגיע להסכם שישרת את האינטרסים של שני הצדדים גם יחד. על אף ניסיונות ממושכים להגיע לכלל הבנה כוללת לא עלה הדבר בידי הצדדים, ככל הנראה בשל ריבוי דעות בקרב התובעים הרבים. על כך אין אלא להצר. במסגרת הסכם הפשרה ניתן היה לחתור להבנות שיביאו תועלת לשני הצדדים, תוך שכל צד מוותר על חלק מזכויותיו לצורך קבלת זכויות אחרות שישרתו את האינטרסים החשובים לו, ואילו בגדרו של פסק-דין אין מנוס מלפסוק על פי התוצאות המוכתבות מהחוק והפסיקה. אלה עלולות להביא את הצדדים לכלל מצב בו יתקשו לעשות שימוש בזכויות המוקנות להם, ועל כך אין אלא להצטער. טוב יעשו הצדדים אם יבואו בדברים גם לאחר קבלת פסק-הדין, תוך ניסיון להגיע לכלל הבנה שתאפשר לשני הצדדים גם יחד למקסם את זכויותיהם.

רקע עובדתי כללי
4. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת, שהתאגדה כחברה בע"מ והיא מתנהלת כמלכ"ר (כפי שעולה מנספחי כתב ההגנה) רכשה ביום 13.11.1960 "8 דונם בערך מתוך החלקה מס' 9 בגוש 30088" שבירושלים (המבוא להסכם שנכרת בין הנתבעת לבין רשות הפיתוח). ביום 29.11.1963 רכשה הנתבעת את "חלקה מס' 32 ויתרת החלקה 9 בגוש מס' שומה 30088" (המבוא להסכם המכר הנוסף עם רשות הפיתוח). חלקות אלה ממוקמות בין בתי אונגרין לרחוב שמואל הנביא בירושלים, באזור שהיה באותה עת אזור ספר. אין גם מחלוקת כי הנתבעת הקימה על חלקות אלה (הרשומות כיום כחלקות 252 – 254 לגוש 30088) קריה חרדית שנועדה לשמש את החצר החסידית המנוהלת על ידי האדמו"ר אברהם חיים ראטה יבדל"א (האדמו"ר מבערגסאס). במסגרת זו הקימה הנתבעת שישה בנייני מגורים, כאשר בניין א' הוקם בתחילת שנות ה-60 של המאה הקודמת, בניין ד' הוקם בסוף שנות ה-60 של אותה מאה, בניינים ב', ג' ו-ה' הוקמו במרוצת שנות ה-70 ובניין ו' נבנה במהלך שנות ה-80 (סעיף 36 לכתב ההגנה המקורי וסעיף 11 לכתב ההגנה המתוקן; הצדדים הסכימו על עובדות אלה בפתח ישיבת הסיכומים בעל-פה מיום 28.11.12). בניין נוסף נבנה לאחר מכן, אלא שעניינו לא נדון במסגרת תובענה זו. על פי הנטען בכתב ההגנה, הקימה הנתבעת מבני ציבור נוספים במסגרת הקריה (ישיבה, תלמוד תורה, מקווה, בית הכנסת ומוסדות ציבור).

5. הדירות שהקימה הנתבעת נמכרו לציבור החרדי. בתחילה נמכרו הדירות אך ורק לבני חסידות בערגסאס, ובמרוצת השנים חל שוני מסוים בהרכב הדיירים כך שכיום כמחצית מהשוכנים בדירות שייכים לזרמים אחרים בציבור החרדי (עמוד 59 לפרוטוקול, שורות 18 - 21). כפי שעולה מההסכמים שערכה הנתבעת עם הדיירים שרכשו את הזכויות בדירות, הותירה הנתבעת בידה את זכות הבעלות, וזו אף נרשמה במלואה על שם הנתבעת לאחר שהושלם הרישום בטאבו בשנת 2004. לדיירים הועברה זכות חכירה "עד לתחילת האלף השישי" לספירה היהודית, קרי – עד לשנת 2239. כפי שיובהר להלן, נחתמו עם הדיירים במרוצת השנים חוזים בנוסחים שונים, ששלושה מהם הוצגו בפני
בית המשפט.

6. התובעים אומנם לא טרחו להציג בפני
בית המשפט את ההסכמים עליהם חתמו עם הנתבעת, אלא שמחדל זה ניתן להסביר על רקע ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים במהלך קדם המשפט שהתקיים בפני
כבוד השופט מינץ ביום 14.7.11, ולפיו יוגשו תצהירי עדות ראשית "רק מטעם 'הנציגים' של הקבוצות השונות של התובעים לפי סוג החוזה שחתם על הנתבעת ולפי סיווגם של הקונים כרוכשים מקוריים או כרוכשים שקנו את דירותיהם ביד שניה". כפועל יוצא מהסכמה זו הוגשו ארבעה תצהירי עדות ראשית מטעם התובעים, כאשר לתצהירים מצורפים ההסכמים עליהם חתמו אותם תובעים. התובע 29 הציג הסכם שנחתם בין משפחת ויזל ובין הנתבעת בשנת 1962, וכן את ההסכם בגדרו רכש את הזכויות ממשפחת ויזל; התובע מס' 23 הציג את ההסכם שחתם עם הנתבעת בשנת 1970; ואילו התובע מס' 1 הציג את ההסכם שחתם עם הנתבעת בשנת 1983. כל אחד מהסכמים אלה נוסח כהסכם סטנדרטי, ולמעשה אין מחלוקת של ממש כי רוכשים אחרים שרכשו באותן תקופות חתמו על הסכמים דומים. שאלה אחרת היא מי מהתובעים שלא הגיש תצהיר חתום על הסכם מול הנתבעת, אם בכלל, ובאיזה נוסח. לשאלה זו לא ניתן להשיב במסגרת פסק הדין, מאחר ולא הוצגה כל ראיה בעניין זה. כל שניתן לומר הוא כי על פי הודאת הנתבעת התקשרו התובעים 1, 2, 6, 7, 9, 11, 15, 18, 21 - 23, 25, 30, 33, 36, 37, 39, 41, 46, 47, 54, 57, 58, 67, 70 ו-75 בהסכם עם הנתבעת או שההסכם שחתמו עם הרוכשים המקוריים אושר על ידי הנתבעת, ולפיכך הם מאושרים "כזכאים לזכות חכירה במקרקעין" (סעיף 13 לכתב ההגנה שהנתבעת אישרה בסיכומיה כי היא עומדת מאחורי האמור בו; בסעיף 13 פורטו תובעים נוספים עימם נחתם הסכם, אלא ששמם של אלה נמחק מכתב התביעה בדומה ללא מעט תובעים אחרים שביקשו שתביעתם תימחק).

7. בטרם יידונו הוראות ההסכמים השונים והמסקנות שניתן להסיק מהן, יש לציין כי התובענה הוגשה בתחילת הדרך על רקע אי-רישום הבניינים בטאבו ואי-רישום זכויות התובעים. מאחר ולעניין זה יהיה צורך לתת את הדעת בנוגע לחלק מהטענות שהעלו הצדדים, יצוין בקצרה כי על אף שחלק מהבניינים נבנו בשנות ה-60, ועל אף שניתן פסק-דין על ידי בית הדין הרבני ביום כ"ב אדר ב' תשל"ג (26.3.1973) המחייב את הנתבעת לרשום את זכות החכירה בטאבו בתוך שישה חודשים, לא נעשה הדבר. כתוצאה מכך הוגשה תביעה לבית משפט השלום בירושלים, שחייב את הנתבעת לרשום את זכויות החכירה בתוך שישה חודשים ממועד מתן פסק-הדין (ת.א. (י-ם) 1524/73 אדלר נ' שומרי אמונים בע"מ, מיום 11.6.77). על פסק-הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, ועניינו התגלגל עד לבית המשפט העליון, שקבע בפסק-דינו כי חלק מהעניינים שנדונו בפסק-הדין של בית משפט השלום נדונו בחוסר סמכות (ע"א 613/77 אדלר נ' שומרי אמונים בע"מ, פ"ד לב(1) 788 (1978)). בסוגיית החיוב ברישום לא התערבו ערכאות הערעור. במקביל הגישו המשתכנים בקשה למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע פעולת הרישום. כונס מונה ביום 1.4.1981 (לאחר בקשות ודיונים לא מעטים). פעולותיו של הכונס לצורך הרישום נמשכו עד לשנת 1993, ובשנת 2000 פנה בדרישה לתשלום שכר טרחתו. ההתדיינות בעניין זה נמשכה עד למתן החלטה סופית בבר"ע (י-ם) 836/03 שומרי אמונים בע"מ נ' עו"ד אברמזון, מיום 21.3.04, בגדרה הגיעו הצדדים להסכמה לפיה תשלם הנתבעת לכונס את הסכום שהוסכם.

התובעים טענו כי המצב לפיו חלפו כ-40 שנה מאז רכשו הרוכשים הראשונים את זכויותיהם בנכס ועל אף זאת הזכויות טרם נרשמו על שמם ואף לא ניתן היה לרשום הערות אזהרה על רכישת הזכויות, הוא מצב שאינו סביר בכל קנה מידה שהוא. לפיכך דרשו בכתב התביעה שהרישום יושלם בתוך ארבעה חודשים וכי בתקופת הביניים יירשמו הערות אזהרה. כן דרשו כי הנתבעת תסלק ידה מכל חלקי הרכוש המשותף "וזכויות הבניה", כשהם מבקשים גם שיוצהר שכל חלק מהרכוש המשותף "אשר לא הוצא במפורש מכלל הרכוש המשותף מההסכמים עם התובעים כולם או חלקם הינו בבחינת רכוש משותף ויש לרושמו ככזה" (סעיף 88 לכתב התביעה המקורי).

8. במהלך ההתדיינות בתובענה הגיעו הצדדים לכלל הסכמות דיוניות לצורך ייעול רישום הבתים כבית משותף. כך הוסכם בדיון שהתקיים ביום 5.9.10 לפני כבוד השופט ענבר כי לאחר שייחתם צו רישום בית משותף יוכלו הצדדים להגיש את השגותיהם בעניין האמור בו. הוסכם כי הנתבעת תפעל לרישום הבית המשותף על פי תפיסתה, והתובעים יוכלו לאחר מכן לטעון לתיקון צו הרישום בהתאם להשגותיהם. בפועל הסתיים רישום הבית המשותף ביום 13.9.10, כאשר באותו מועד ניתן צו רישום בית משותף ונרשם התקנון המוסכם שהכינה הנתבעת ושאושר על ידי המפקח על רישום המקרקעין (נספח א' לכתב ההגנה המתוקן).

9. במסגרת צו רישום הבית המשותף נרשמו ששת הבניינים שברחוב שומרי אמונים 2, 3, 4, 5, 6 ו- 7 (גוש 30088 חלקה 252) כבית משותף אחד, כאשר ב"תאור הבית" נרשם "הבית מורכב מששה מבנים בסה"כ 123 יחידות משנה לפי הפירוט להלן". הבניינים מוספרו מ- i ועד vi. בצד כל אחת מהיחידות פורטו, בין היתר, חלקו ברכוש המשותף וההצמדות. מהרישום עולה כי ליחידה 87 נרשמו הצמדות רבות של קרקע וגג. אין מחלוקת שבפועל הצמידה הנתבעת ליחידה זו שבבעלותה את כל חצרות הבתים (למעט שטחי קרקע ספורים שהוצמדו לשתי דירות בבניין i ולארבע דירות בבניין ii) ואת כל גגות המבנים. הצמדות אלה נרשמו גם בתקנון המוסכם, כאשר הובהר בו כי "לדירה חלקת משנה 252/87 תיוחדנה ותוצמדנה כל זכויות הבניה הקיימות או העתידיות שניתנות או תהיינה ניתנות לניצול בחלקה" (סעיף 6(א) לתקנון). כן נקבעו בסעיף 6 לתקנון המוסכם הוראות נוספות הבאות לאפשר את תוספת הבניה על ידי הנתבעת.

10. כפי שהובהר בפתח הדברים, התובעים טוענים כי הרכוש המשותף בבניין מצוי בבעלותם על פי חלקו היחסי של כל אחד מהדיירים, וכך גם זכויות הבניה השייכות לנכס (התובעים התייחסו גם לזכויות הבניה כחלק מהרכוש המשותף, אף שאינן כאלה). לצורך בחינת טענות אלה יש להיזקק להוראות ההסכמים השונים שנכרתו בין הדיירים לבין הנתבעת. יובהר שוב כי הסכמים אלה מובאים להלן רק לצורך הכרעה בשאלות אלה, ולא כדי להכריע בזכותו של דייר פלוני או אלמוני (למעט מציגי ההסכמים), שעה שמרבית התובעים לא הציגו את ההסכמים שחתמו מול הנתבעת או מול אחרים. ממילא יובאו להלן ההסכמים לצורך בחינת המתווה המשפטי שבחרו הצדדים להתקשרות, וזאת כדי לבחון מה טיב הזכויות שהועברו לרוכשים, והאם ניתן להגיע על בסיסם למסקנות בעניין הבעלות בזכויות הבניה וברכוש המשותף.

11. כפי שהובהר לעיל, הוצגו בפני
בית המשפט שלושה סוגים של הסכמים במסגרתם הועברו זכויות לדיירים. ההסכם מהסוג הראשון, מבחינה כרונולוגית, הוא ההסכם שנחתם ביום ה' כסלו תשכ"ג (3.12.62). הסכם זה נכרת ביחס לדירה בבניין א'. מסקנה זו מבוססת לא רק על הדברים שנאמרו בתחילת הדיון בו נשמעו הסיכומים בעל-פה, אלא גם על העובדה כי נכון למועד חתימת אותו הסכם רכשה הנתבעת מרשות הפיתוח רק כשמונה דונם מתת-חלקה 9 (על פי החוזה מיום 13.11.1960), כאשר יתרת המקרקעין נרכשה רק ביום 29.11.63, כשנה לאחר חתימת הסכם זה, ויתר ההסכמים מתייחסים גם לחלקה הנוספת. מכאן שתניותיו של הסכם זה חלות רק על הדירות בבניין א'. בפתח הסיכומים בעל-פה נטען כי בניין א' ובניין נוסף רשומים כיום כחלקה 268 ואינם חלק מהבניין שנרשם בסופו של דבר כבית משותף כחלקה 252. לעניין זה נודעת משמעות, כפי שיובהר בהמשך. טענה זו נתמכת גם בראיות חיצוניות. כפי שיובהר להלן, נרשם הבית המשותף ביחס לששה בניינים המצויים כולם על חלקה אחת, מצב דברים שמנע את רישומם בנפרד. עיון במפת המדידה (שצורפה כנספח ב' לכתב ההגנה המקורי) מעלה כי ששת הבניינים המצויים בחלקה הם הבניינים ב'-ז' (באותה עת ניתן לחלקה המספר 244), ואילו בנין א' ממוקם בחלקה נפרדת, מעבר לכביש.

12. ההסכם משנת 1962 (שיכונה להלן "הסכם בנוסח הראשון") הבהיר כי הנתבעת היא "הבעלים של שטח המגרש הידוע כחלקה 9 גוש 30088" (ביתר ההסכמים נכתב כי הנתבעת היא הבעלים של חלוקת 9 ו- 32, מאחר ואלה נערכו מאוחר למועד רכישת החלקה הנוספת). בין יתר הוראות ההסכם נקבע כי [השיבושים בכתיב ובדקדוק בכל ההסכמים שיצוטטו להלן הם במקור – ר.ו.]:

"6. זכות המשתכן להדירה תובטח על ידי רשום במשרד ספרי האחוזה במשותף עם שאר דיירי הבית או בנפרד לפי חוק הבתים המשותפים, בחכירה עד סוף האלף השישי (בתאריך העברי) וזה כולל כל החלקים המשותפים בהבנין והצמודים להדירה כגון חלק בהחצר למטה וחדר המדרגות ...
...
9. המשתכן מצהיר בזה שידוע לו כי הבנין מוקם בקריה אך ורק ליהודים שומרי תורה ומצוות, וכי החברה מקנה לו והוא רוכש את הדירה אך בתנאי שהוא ובני ביתו ישמרו על כל התקנות והתנאים המובאים להלן ...

[סעיפים קטנים א' – ו' לסעיף 9 עוסקים בענייני התנהגות וצניעות ולא צוטטו בשל חוסר הרלוונטיות להתדיינות זו – ר.ו.].

ז. שלא יעביר לאחר ולא ימסור בתור ירושה (לשימוש עצמי של הרוכש והיורש) ולא ישכיר בשכירות קבועה או בתור דייר משנה את הדירה או חלק ממנה לשום איש ואישה וכו' ומוסד וכדומה שאינם מקיימים את התקנות והתנאים הנ"ל ובכלל לא להעביר ולא למסור ולא להשכיר את הדירה כולה או מקצתה בלי רשות והסכמה מפורשת בכתב מהנהלת החברה.

ח. אם הוא או אחד מבני ביתו הגרים אצלו בדירתו יעברו על אחת מתקנות אלו ואחרי שלוש אתראות לא יתקן את העוות כי אז יהא חייב להעביר ולמסור את זכויותיו בדירה לא יאוחר מחצי שנה מיום משלוח ההתראה האחרונה לאדם המקיים את כל התקנות והתנאים האלה או לחברה בתנאים נוחים ובמחיר השוק והסביבה.
...
12. על המשתכן לשמור על הניקיון גם מחוץ לכותלי ביתו כגון הגזוזטרות וחדר המדרגות והחצר והגן ...".

13. נוסח נוסף של הסכם שהוצג בפני
בית המשפט, נערך בשנת 1970 (להלן: "הסכם בנוסח השני"). ככל הנראה חל נוסח זה על מרבית הבניינים שהוקמו בקריה, שכן גם לשיטת התובעים ההסכם בנוסח השלישי חל רק משנות ה-80, ועד לאותה עת נבנו ארבעה בניינים נוספים בקריה (בניינים ב'-ה'). נוסח ההסכם שהוצג בפני
בית המשפט, ושעל פני הדברים לא נערכו בו שינויים כלשהם מכח מו"מ, הוא זה שנחתם בין התובע 23 לבין הנתבעת בי"ט חשון תש"ל (31.10.1969; ההסכם נחתם לפני מועד הכניסה לתוקף של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שנכנס לתוקף ביום 1.1.1970 – ראו סעיף 169 לחוק המקרקעין). במבוא להסכם הובהר שהנתבעת היא "הבעלים של שטח המגרש הידוע כגוש 30088 חלקות 9, 32 בירושלים". כן הובהר במבוא כי הנתבעת "מקימה הבית המשותף במסגרת שיכון לשומרי תורה ומצות ... והמשתכן מצהיר כי ידוע לו כי דרך החיים של שומרי תורה ומצות עפ"ד החרדים ויראי ה' בחיי יומיום כאמור הוא תנאי מוקדם לרכישת הזכות לדירה בקרית שומרי אמונים, והוא ומשפחתו יתנהגו ע"פ התקנות המצורפות להסכם זה והמהווה כחלק בלתי נפרד ממנו". עוד נקבע בהסכם:

"7. זכות המשתכן להדירה תובטח על ידי רשום במשרד ספרי האחוזה, בפנקס בתים המשותפים, במשותף עם שאר דיירי הבית או בנפרד לפי חוק הבתים המשותפים, (בחכירה עד שנת חמשת אלפים תתקצ"ט לתאריך העברי) וזה כולל כל החלקים המשותפים בהבנין והצמודים להדירה...
...
12. על המשתכן לשמור על הניקיון גם מחוץ לכותלי ביתו כגון הגזוזטראות, חדר המדרגות, החצר, והגן והמקלט ...

13. המשתכן מצהיר בזה שלא יעשה שום שינויים כגון תוספת בניה או שינוי אחר מחוץ לכותלי ביתו בלי הסכמת החברה בכתב...

14. המשתכן מצהיר בזה שידוע לו כי הקריה שבה נמצא דירתו מוקמת אך ורק ליהודים חרדיים שומרי תורה ומצות (כפי שפורטו בהקדמה להסכם זה), וכי החברה מקנה לו והוא רוכש את הדירה וזכותו להדירה גם אחרי שתרשם בשמו, תלויה בתנאי שהוא ומשפחתו יקיימו וישמרו על כל התקנות המובא להלן והמצורפות להסכם זה... לשם שמירה על הנ"ל, מתחייב המשתכן לא להעביר את הדירה, ולא להחכירה ולא לתת זכות שימוש בהדירה אלא אך ורק למי שממלא גם הוא והנלווים אליו אחרי התקנות, ואחרי שיקבל הסכמה בכתב מהחברה. וכמו כן לא ישכיר את הדירה הן בשכירות קבוע או לדייר משנה (אפילו זמני)... כמו כן הוא נותן זכות קדימה לרכישת הדירה או חכירתה או שכירתה לחברה בתנאי השוק. כמו כן מסכים המשתכן מראש שהאמור בזה יכלל בהסכם של בעלי הדירות לפי חוק בתים משותפים, וכן הוא מסכים שכל הנ"ל יובטח באמצעות נציגות הבית ובדרך אחרת ונוספת כפי שהחברה תחליט, וכל תנאי הסכם זה הם יסודיים ויוכללו בשטח החכירה שיירשם במשרד ספרי האחוזה.
...
23. הוסכם במפורש בין שני הצדדים כי זכויותיו של המשתכן לפי חוזה זה מתייחסים לדירה בלבד וחלקו היחסי של המשתכן בגג הבנין ובחדר המדרגות בתור רכוש המשותף".

14. להסכם זה צורף העתק מהתקנות, עליהם חתם הרוכש. תקנות אלה חוזרות על כל אותם ענייני צניעות והתנהגות שנזכרו בסעיף 9 להסכם הקודם, ועל התנאי לפיו אם המשתכן או בני ביתו יעברו על אחת מהתקנות יהיה חייב המשתכן למסור את הדירה לאחר "ע"פ הסכמת החברה בכתב" בתום שלושה חודשים מהתראה שלישית שתישלח למשתכן. כאמור, תקנות אלה היוו חלק מההסכם, ואין מחלוקת שהמשתכנים שרכשו את הזכויות בדירות מהנתבעת חתמו על התקנות.

15. נוסח שלישי של הסכם (להלן: "הסכם בנוסח השלישי") שנכרת בין הנתבעת לבין רוכשים הוא הנוסח שצורף לתצהירו של התובע 1, שרכש את הזכויות בדירתו ביום 27.4.1983. יוער כי לכתב התביעה צורף הסכם זהה משנת 1991 שנערך בין דיירים אחרים לבין הנתבעת. נוסח זה של ההסכם אינו מציין במפורש מה הזכות המועברת לידי הקונה. במבוא להסכם הובהר כי הנתבעת, שכונתה "המוסדות" (מוסדות שומרי אמונים), בונה בנייני מגורים ובנייני ציבור בקרית שומרי אמונים וכי הבניינים נבנו "לשומרי תורה ומצוות, המתנהגים לפי דיני התורה, ובדרך החרדים ויראי ד' בחיי יום יום, ובהתאם לדרך המקובלת בקהילת שומרי אמונים, בהתאם לתקנות וההליכות המצורפות להסכם זה". בהסכם נקבע בין היתר כי:

"3 ב. הקונה מצהיר כי הוא ובני משפחתו מתנהגים בדרך חרדית וכי ידוע לקונה כי ניהול אורח חיים חרדי כאמור מהווה תנאי יסודי להשתכנותו בקריה.
...
11 א. כי המוסדות הודיע לקונה כי טרם בוצע פרצלציה של המקרקעין ו/או רישום בית משותף וכי אין באפשרותה של המוסדות לקבוע מראש את תאריך ביצוע רישום הבית כבית משותף ...

ב. כי המוסדות יהיו רשאים להוציא מהרכוש המשותף איזה שטחים שהם, בהתאם לשיקול דעתם ולהצמידם לאיזה מהדירות בבית המשותף, הכל בהתאם לקבוע במפרט הטכני המצורף כחלק בלתי נפרד מהסכם זה, כן זכאים המוסדות להוציא מהרכוש המשותף יחידה ולהצמיד אליה את ההצמדות הנ"ל, אם יידרש חתימתו של הקונה על כל מסמך המתיחס לנ"ל מתחייב הקונה לחתום על כל מסמך כזה לפי דרישת המוסדות...

ד. המוסדות זכאים לרשום בלשכת רישום המקרקעין תקנון מיוחד (הסכם מיוחד לפי חוק המקרקעין). התקנון הנ"ל יתן תוקף להוראות הסכם זה, והקונה מסכים כי העברת הזכויות בדירה על שמו תעשה בכפוף לתקנון האמור.
...
19. הותנה בזה במפורש כדלהלן:
א. הקונה מתחייב שלא לבצע, שלא להרשות ביצוע ושלא להסכים לביצוע כל שינויים בגג הבית, במרפסת ובכל צד חיצוני של הקירות החיצוניות של הדירה בלי הסכמת המוסדות בכתב... והמוסדות יהיו זכאים למנוע בכל האמצעים החוקיים ביצוע שינויים כאמור, וכמו כן לקבל כל סעד משפטי אחר נגד ההפרה, לרבות על ידי צו עשה להחזרת המצב לקדמותו.
...
20. כל הנספחים להסכם זה, וכן יפוי הכח הנוטריוני שיינתן על ידי הקונה מהווים חלק בלתי נפרד מהסכם זה".

כן נקבע בסעיף 12(ב)(6) להסכם כי אם יבקש הקונה להעביר את זכותו לאדם אחר, הרי ש"הקונה השני יתחייב בכתב לשמור את כל התנאים המיוחדים האמורים בנספחים להסכם זה והמוסדות ישוכנעו כי אמנם הקונה השני ישמור את כל התנאים".

16. להסכם צורף מסמך שכותרתו "תקנות והליכות המחייבים את דיירי קרית שומרי אמונים". בפתח התקנות הובהר שהתקנות מהוות חלק בלתי נפרד מחוזה המכר וכי "המשתכן מתחייב לשמור על כל האמור בזה ולהתנהג לפיהם הוא ומשפחתו וכל הגרים אצלו... וכי נאמר לו מפורשות שאם יפר אחד מהסעיפים האמורים כאן אז יאבד זכותו בדירה והמוסדות יעמדו בתוקף להוצאתו מקריה זו ויהא חייב לעזוב את הקריה תוך זמן סביר ולמכור את הדירה למוסדות שומרי אמונים". התקנות חוזרות על אותן הלכות צניעות שנזכרו בהסכמים הקודמים, ובכלל זה קובעות כי אם לא יוכל המשתכן למלא אחר איזה מסעיפים הנזכרים בתקנות יעזוב את הקריה תוך לא יותר משישה חודשים מיום שקיבל התראה שלישית מהנתבעת (סעיף ו' לתקנות). כן נקבע כי:

"ז. מוצהר בזה מפורשות, שאם ירצה המשתכן למכור את הדירה מאיזה סיבה שהיא אז למוסדות זכות קדימה לרכוש את הדירה לפני כל אדם אחר.

ח. המשתכן לא ימסור את הדירה באיזה צורה שהיא, גם לתקופה קצרה אא"כ הדייר השני יחתום על תופס תקנות אלה, במשרדנו, ויתחייב לשמור על כל הנ"ל".

17. הסכמים אלה הם שעל בסיסם תוכרע בסופו של דבר המחלוקת הבסיסית שבין הצדדים, מאחר ויתר העדויות לא הועילו לבחינת הסוגיות הנוגעות לזכויות הבניה והרכוש המשותף, כפי שיובהר להלן.

18. עדויות הצדדים לא שפכו אור של ממש על ההתקשרות שבין הנתבעת לבין רוכשי הזכויות. מטעם הנתבעת העידה הגב' ברכה רוט, בתו של האדמו"ר, אלא שמעדותה עולה כי היא השתלבה בעבודה אצל הנתבעת בשנת 1985 (עמוד 54 לפרוטוקול, בשורות 6 - 9) והחלה לנהל את החברה בשנת 2001, כאשר קודם לכן נוהלה החברה על ידי אדם אחר, שהלך זה כבר לבית עולמו (שם, שורות 3 - 12). מעדותה עלה כי ידיעותיה האישיות הפרטניות מתייחסות בעיקר לתקופה שמשנת 2001, בעוד שקודם לכן פנו מרבית הרוכשים למנהל הקודם (עמוד 55 לפרוטוקול, שורה 19 – עמוד 56 לפרוטוקול, שורה 5). מכאן כי ביחס לחלק הארי של התקופה הרלוונטית, אם לא לכולה, מהווה עדותה עדות שמיעה. כך הם פני הדברים גם בנוגע לעדויות אותם העדים מטעם התובעים שאינם הרוכשים המקוריים של הדירות, שכן אלה ניזונו למעשה אך ורק מהאמור בהסכמים שהוצגו לפניהם, אם הוצגו לפניהם הסכמים. שני העדים הנוספים (התובע 1 והתובע 23) לא ידעו להוסיף דבר לגוף העניין מעבר למה שאמור בהסכמי הרכישה עליהם חתמו. טענותיהם לפיהן רכשו את זכויות הבניה ואת החצר והגגות התגלו כפרשנות משפטית גרידא.

19. לעניין אחד נודעת חשיבות לעדות שנשמעה, וזאת בנוגע לטענת התובעת שכנגד לפיה התובע 1 (הנתבע 1 שכנגד) ביצע פעולת בניה בלתי חוקית בניגוד לאמור בסעיף 19 להסכם. התובע 1 טען בתצהירו "אני לא ביצעתי עבירות בניה בדירה שלי", והוסיף וטען ש"לתוספת הבניה שביצעתי קיבלתי את אישורו בעל פה של מר אהרון רוט אחיה של גב' ברכה רוט" (סעיפים 9 - 10 לתצהיר). דא עקא שבעדותו השיב התובע 1 כי ביצע את העבודות ללא היתר בניה "כי זה על רלסים ולא בטון. עשיתי שאוכל לפרק את זה כשתהיה הרחבת דיור" (עמוד 41 לפרוטוקול, שורות 3 - 5). הוא הסכים שהאמירה בתצהיר לפיה לא ביצע עבירות בניה בדירה אינה נכונה (שם, שורות 12 - 14). הוא אישר כי על אף שהתחייב במפורש בהסכם לא לעשות שינויים בדירה ובקירות החיצוניים "אני כן עשיתי" (עמוד 40 לפרוטוקול, שורות 21 - 23). יוער כי העד המשיך וציין במהלך חקירתו כי למיטב הבנתו גגות הבניין שייכות לשומרי אמונים, בעוד החצרות שייכות ככל הנראה לדיירים (עמוד 40 לפרוטוקול, שורות 16 - 20), אלא שגם דברים אלה אינם אלא פרשנות אישית של העד. כן טען העד בחקירתו החוזרת כי למעט ההסכם והתקנות לא נמסרו לו מסמכים נוספים במעמד חתימת ההסכם (עמוד 43 לפרוטוקול, שורות 17-20). עם זאת, העד הבהיר בפתח חקירתו הנגדית כי ידוע לו מהו מפרט טכני, ולא הצליח להסביר מדוע לא צרף לתצהירו את המפרט שנזכר בחוזה (ראו התשובות בעמוד 37 לפרוטוקול, שורות 18 - 28). נראה אפוא שאין כל מניעה מלקבוע כי מפרט אכן צורף להסכם, כפי שנכתב במפורש בסעיף 11(ב) להסכם עליו חתום התובע (הסכם מהסוג ה"שלישי").

20. גם מתשובות של עדים אחרים לשאלות שנשאלו בחקירתם עלו תהיות שונות, אלא שבאמירותיהם של העדים לא היה בהן כדי לשפוך אור על טיב היחסים שבין הרוכשים לבין הנתבעת, ולפיכך אין צורך להידרש לכך. הקביעות בהקשר זה יחתכו בנסיבות העניין בעיקרו של דבר על בסיס ההסכמים שנכרתו בין הצדדים ולאור הוראות החוק הרלוונטיות. לפיכך יידונו להלן טענות הצדדים תוך התבססות על הרקע העובדתי שנסקר לעיל, ובמידת הצורך על בסיס מסמכים נוספים המצויים בתיק בית המשפט.

טענות הצדדים
21. כפי שהובהר לעיל, במהלך ניהול התובענה נרשם הבית המשותף. לפיכך התייתרו הסעדים הנוגעים לעניין זה. חלף זאת התרכזו טענות התובעים בעיקרי הטיעון בכתב (שהוגשו ימים מספר קודם לשמיעת הסיכומים בעל-פה) בדרך בה נרשם הבית. לשיטתם, יש להורות על שינוי צו רישום הבית המשותף כך שכל חלקי הבניינים "לרבות הגגות, החצרות, המעברים, החניות, המחסנים, המקלטים, חדרי המדרגות וזכויות הבניה הינם בחזקת רכוש משותף". כן ביקשו התובעים שאם יתברר כי הנתבעת החתימה דיירים על הסכמים המוציאים חלקים מהרכוש המשותף, ייראו הסכמים אלה כמבוטלים. התובעים הוסיפו ודרשו כי תירשם הערת אזהרה על זכויותיו של כל אחד מהתובעים. עוד טענו התובעים כי על אף שמההסכמים ניתן ללמוד שעלות רישום המקרקעין אמורה להיות מוטלת על שכמם, הרי שלנוכח העובדה שהנתבעת השתהתה במשך למעלה מ-40 שנה עד לרישום הנכס כבית משותף ופעלה במשך קרוב ל-40 שנה שלא כחברה משכנת (עד שנת 2003) כשהיא גוררת את הדיירים להליכים יקרים ומיותרים, הרי שיש להורות על כך שהנתבעת היא שתישא בעלויות הרישום באופן בלעדי.

22. בישיבת הסיכומים בעל-פה שהתקיימה ביום 28.11.12 העלו התובעים טענות חדשות, שזכרן לא בא בכתבי הטענות. כך נטען לראשונה כי התובעים שרכשו זכויות על פי הסכם בנוסח השלישי רכשו זכויות בעלות ולא זכויות חכירה. כן טענו שהחיוב בתשלום הוצאות הרישום הוא חיוב שלוב בחיובה של הנתבעת ברישום הנכס, ולפיכך פטורים התובעים מתשלום הוצאות הרישום. הוא הוסיף וטען כי מהוראת סעיף 9(ג) להסכם בנוסח השלישי עולה כי הרוכשים שחתמו על הסכמים אלה שילמו עבור הוצאות הרישום כבר במעמד חתימת ההסכם (טענה המנוגדת לעדותו של התובע 1 בעמ' 40 לפרוטוקול, שורות 1 – 5, ואף ללשונו של הסעיף שאין בה משום עדות כי הסכומים שולמו בפועל). עוד העלה ב"כ התובעים טענה כנגד הקביעות שבתקנות עליהם חתמו התובעים, בין אלה שנכללו ישירות בהסכם המכר מהסוג הראשון ובין אלה שצורפו כנספח להסכמי המכר מהסוג השני והשלישי, כאשר הוא טוען שלא היה באפשרות הנתבעת להטיל מגבלות מעין אלה על הרוכשים. המשותף לכל טענות אלה הוא שהן לא נזכרו בכתב התביעה או בכתב התביעה המתוקן. די בטעם זה כדי לייתר את הצורך לדון בטענות אלה. לא למותר לציין כי לכל הפחות ככל שהדברים אמורים בטענה האחרונה, המבקשת להסיר את מגבלות התקנות מעל התובעים, נראה שיש בקבלתה כדי לחתור תחת אינטרס המשותף לתובעים ולנתבעת. מכל מקום, עניינים אלה לא נזכרו בכתבי הטענות ובדיונים, לצדדים לא ניתנה האפשרות להביא ראיות בנוגע לטיב החיים בקריה החרדית ולרצון המשותף של הצדדים להגיע להסכמות דוגמת אלה שנכללו בהסכמים, ולפיכך אין מקום לדון בהם.

23. הנתבעת טענה בהרחבה בעיקרי הטיעון בעניין הכשלים הראייתיים בהם התאפיינה הבאת הראיות מטעם התובעים. לגוף העניין טענה הנתבעת כי היא שיירה בידה את כל זכויות הבניה בנכס, וכי זכויות אלה הן פועל יוצא של זכות הבעלות מעצם טבען. מאחר וכל שהועבר לידי התובעים אינו אלא זכות החכירה, הרי שהמסקנה היא שזכויות הבניה נותרו בידי הבעלים. בסיכומים בעל-פה הבהירה הנתבעת מדוע לשיטתה יש לראות את הצמדת הרכוש המשותף ליחידה שבבעלותה ככזו המשקפת את אומד דעת הצדדים כפי שהוא עולה מהחוזים. לעניין התביעה שכנגד טענה התובעת שכנגד כי חלק מנתבעים שכנגד רכשו זכויות בדירתם, על פי הטענה, מרוכשים "מקוריים" ללא קבלת אישור והסכמה מהנתבעת, ויש לראות בכך משום הפרת הסכם על ידי אותם נתבעים שכנגד. כן טענה התובעת שכנגד כי חלק מהתובעים (הנתבעים שכנגד) ביצעו חריגות בניה בנכס, דבר שיש בו לא רק כדי לפגוע בזכויות הבניה של התובעת שכנגד וביכולת פיתוח הקרקע, אלא שהוא אף עיכב את רישום הבית המשותף. בסיכומים בעל-פה הבהירה התובעת שכנגד שאין היא מבקשת להורות על ביטול ההסכמים עם הנתבעים שכנגד, והיא מסתפקת במתן סעד הצהרתי לפיו ביצעו אלה הפרות של ההסכמים. כן טענה כי יש לחייב את התובעים שכנגד בתשלום הוצאות הרישום, בהתאם להתחייבויות שבהסכמים. לכל אלה הוסיפה בחיתום עיקרי הטיעון ובסיכומים בעל-פה את הטענה לפיה חמישה מהבניינים בנויים על חלקה רשומה אחת ולפיכך נרשמו כבית משותף אחד, אולם יש לראות כל בניין כאגף נפרד ויש לבחון כל בניין בפני
עצמו. מאחר שלגבי כל בניין חל הסכם אחר, הרי שיש להעניק פרשנות אחרת לזכויות בכל אחד מהבניינים.

24. הנתבעים שכנגד טענו כי התביעה שכנגד התיישנה, ומכל מקום לא הוצגו ראיות המבססות את טענות התובעת שכנגד. לעניין החיוב בהוצאות הרישום טענו הנתבעים שכנגד כי מדובר בעילה כספית שסכומה לא פורט בכתב התביעה שכנגד ולא שולמה עבורו אגרה.

25. טענות הצדדים יידונו להלן, כאשר בתחילה ייבחנו הטענות בנוגע לזכויות הבניה, לאחר מכן ייבחנו הטענות שעניינן הרכוש המשותף, ויתר הטענות יידונו לאחר שיוסרו הסוגיות המרכזיות מעל הדרך.

דיון
זכויות הבניה
26. כאמור, הנתבעת טוענת כי זכויות הבניה אינן אלא חלק מזכות הבעלות במקרקעין. מאחר ואין מחלוקת כי הנתבעת רשומה כבעלים של המקרקעין במלואם, ולרוכשים הוקנתה זכות של חכירה לדורות בלבד, הרי שלשיטתה המסקנה המתבקשת היא כי זכויות הבניה שייכות לה במלואן. כנגד טענה זו העלו התובעים טענות בנוגע למעמדם של התובעים שרכשו את הזכויות מכח ההסכם בנוסח השלישי, וכן טענות הנוגעות בעיקרו של דבר להצמדת רכוש משותף בנכס, שנראה כי עניינן בהקשר של בחינת החלקים ברכוש המשותף ולא בהקשר של זכויות הבניה בנכס. התובעים ביקשו גם להיבנות מהעובדה שהחוזה שנכרת בין הצדדים הוא חוזה אחיד, אלא שגם טענה זו נוגעת בעיקרו של דבר לשאלת הרכוש המשותף.

27. על טיבו הייחודי של ההסכם ניתן ללמוד מהוראותיו שצוטטו לעיל. כאמור, אין כל מחלוקת שהנתבעת היא שרכשה את הזכויות במקרקעין מרשות הפיתוח והיא שנרשמה כבעלים של המקרקעין בשנת 2004. כנגד עצם רישום זה לא נטענה טענה כלשהי בכתבי הטענות, והתובעים לא נזעקו לאמר כי חלקם רכש את זכות הבעלות וכי הנתבעת לא היתה רשאית להירשם כבעלים של המקרקעין. מכל מקום, אין כל מחלוקת כי רוכשי מרבית הדירות בבניינים (שני הבניינים שנבנו בשנות ה-60 ושלושת הבניינים שנבנו בשנות ה-70) לא רכשו אלא זכות חכירה לדורות, כפי שנרשם במפורש בהוראת סעיף 6 להסכם בנוסח הראשון ובסעיף 7 להסכם בנוסח השני. אף שזכות זו הוקנתה להם למשך קרוב ל-270 שנה, הרי שהבעלים שיירו בידם חלק ניכר מהזכויות שבמקרקעין, ובפרט הזכויות הנוגעות להעברת זכויות מהחוכרים לידי גורמים אחרים. כך נקבע בהסכמים בנוסח הראשון והשני כי הרוכשים לא יוכלו למכור או להשכיר את דירותיהם, אף לא בשכירות לטווח קצר, אלא בהסכמת הנתבעת (סעיפים 9(ז) להסכם בנוסח הראשון ו- 14 להסכם בנוסח השני; להגבלה על זכות ההעברה של הזכויות ראו גם סעיף 12(א)(6) להסכם בנוסח השלישי). כן נקבע כי לנתבעת הזכות לסרב לקבל רוכשים מעין אלה, כאשר בהסכם בנוסח השני שיירה הנתבעת לעצמה גם את זכות הקדימה לרכישת הדירות במקרה בו יחפצו הרוכשים למכור את זכויותיהם (סעיף 14 להסכם). אם לא די בכך אסרו ההסכמים בנוסחים השני והשלישי על בניה כלשהי בנכס ללא הסכמה בכתב של הנתבעת (סעיף 13 להסכם השני ו- 19 להסכם השלישי). התקנות, שפורטו בהסכם הראשון ולאחר מכן פורטו בנספחים להסכמים השני והשלישי, הנחשבים כחלק מההסכם לכל דבר, שיירו בידי הנתבעת את הכוח לדרוש את פינוי הדירה מהרוכש ומשפחתו אם אלה לא יעמדו בקוד ההתנהגות שנקבע בתקנות. בכל אלה יש כדי להצביע על כך כי העברת זכות החכירה לדורות ל"משתכנים" לא נבעה מהצורך לעקוף בעיה משפטית הנוגעת להעברת זכות הבעלות, דוגמת ההגבלה על העברת חלקים מסוימים מתוך יחידת רישום (ראו לעניין זה רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 525 (1996)), אלא מרצון אמיתי לשייר בידי הבעלים חלק ניכר מאגד הזכויות במקרקעין. אין לכחד כי היחס בין זכות החכירה לדורות לבין זכות הבעלות הוא לעיתים עמום במידה מסוימת (ראו רע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון לוי, מיום 28.2.12, בפסקה 12 להחלטה). נראה שהמבחן אותו יש לאמץ בהקשר זה הוא מבחן מהותי-כלכלי, המבוסס על נסיבות העניין ובוחן את כוחות ההכרעה שנותרו בידי הבעלים מול אגד הזכויות שהועבר לידי החוכר (ראו גם מיגל דויטש קנין (כרך א') 307 – 310, להלן: דויטש). הכרעה בשאלה "אם חוזה חכירה לדורות כמוהו כהעברת בעלות, נעוצה בסופו של דבר בתכנו של כל חוזה וחוזה" (ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 363 (1977)). במקרה דנא מצביעות הנסיבות והראיות על כי העברת זכות החכירה לבדה לא היתה מקרית, והיא נועדה לשרת את מטרת הנתבעת שהיא ניהול ופיתוח הקריה החרדית על פי תפיסתה, הוספת בניינים ומבני ציבור, ופעולה לצורך קידום צרכי הציבור והחסידות על פי החלטות האדמו"ר, עניין שהדיירים הרוכשים נתנו לו את הסכמתם. ממילא נקודת המוצא לדיון היא כי הנתבעת שיירה בידה את זכויות הבעלים מתוך רצון להמשיך בתנופת הפיתוח של הקריה ולשמור בידה כוחות הכרעה מרובים, והדיירים רכשו זכות חכירה לדורות לתקופה ממושכת, כשזו "מכורסמת" כבר מתחילתה.

28. כאמור, רק במהלך ישיבת הסיכומים בעל-פה העלה ב"כ התובעים את הטענה לפיה אותם תובעים שרכשו זכויות מכח ההסכם בנוסח השלישי רכשו מהנתבעת את זכות הבעלות. לטענה זו אין צורך להידרש בשל מועד העלאתה, אולם גם לגוף העניין לא היה מקום לקבלה. כפי שניתן לראות מהוראות ההסכם בנוסח השלישי, זה אכן אינו מגדיר את היקף הזכויות שהועברו לידי הדיירים. עם זאת, סעיף 19 להסכם מכפיף את הקונה להסכמת הנתבעת בכתב לכל ביצוע של שינוי בגג, במרפסת ובצד החיצוני של הקירות ומאפשר לנתבעת לפעול להוצאת צווי עשה להחזרת המצב לקדמותו אם לא עשה כן. סעיף 12(א)(6) מטיל מגבלה מסויימת על העברת זכות הדייר ומצריך את הסכמת הנתבעת. הנספח להסכם, שמהווה חלק ממנו לכל דבר ועניין לפי האמור בסעיף 20 להסכם, מעגן את ה"משתכן" לתקנות הזהות לאלה שהופיעו בהסכמים הקודמים, תוך שהוא מותיר בידי הנתבעת את האפשרות להורות על הוצאתו של רוכש הזכויות מהנכס ועל החלפתו באחר (סעיף ו' לתקנות), ומאפשר לנתבעת זכות קדימה במקרה של מכירת הנכס (סעיף ז' לתקנות). הגבלות מעין אלה אינן מתיישבות עם המסקנה לפיה הועברה לרוכשים זכות בעלות בנכס, שהרי זו מעצם טיבה מאגדת את מכלול הזכויות האפשריות כלפי המקרקעין, ומוגדרת בתמצית כ"זכות למירב ההנאות שניתן להפיק מן הנכס שהוא מושא הבעלות" (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 25 (התשנ"ז), להלן: ויסמן; על הגישה הרואה בבעלות כריבונות ועל הביקורת לה ראו בהרחבה בספרו של חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 23 (התשס"ה)). היא מעניקה למחזיק בה את "הזכות להחזיק... להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם" (סעיף 2 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 וסעיף 2 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). אין היא מתיישבת עם מגבלות דוגמת אלה שהוטלו במסגרת ההסכם.

29. ממילא נוסחו של ההסכם, בפרט כשהוא בא על רקע ההסכמים האחרים כמו גם לנוכח העובדה שמדובר בקריה הומוגנית אחת ועל יסוד הידיעה המוקדמת של הצדדים בנוגע לטיב הזכויות, מביא למסקנה לפיה הזכויות שרכשו הדיירים מכח נוסח זה של ההסכם אינן זכות בעלות אלא זכות של חכירה לדורות. שאלה אחרת היא לאיזו תקופה נרכשה זכות החכירה לדורות בהעדר אמירה מפורשת בהסכם, אלא שהדיון בשאלה זו חורג ממסגרתו של פסק הדין.

30. על רקע קביעות אלה, בנוגע לטיב הזכויות ששיירה הנתבעת בידה ואופי הזכויות שהועברו, יש לבחון את טיבן של זכויות הבניה במקרקעין ואת הקשר בינן לבין טיב הזכות הקניינית שבידי הנתבעת. לעניין זה נאמר זה מכבר כי זכויות הבניה במקרקעין אינן אלא "הגבלה ש'יורדת' על בעל המקרקעין מטעם הרשות" (ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' רחמני, פ"ד נג(3) 489, 504 (1989), להלן: הלכת ש. ארצי; ויסמן, בעמ' 416). משמעותם אינה אלא היקף האפשרות לנצל את הקרקע לבניה בהתאם לתכנית המתאר החלה (ע"א 11965/05 עזבון קליין נ' שרון, מיום 27.8.09, בפסקה 43 לפסק-דינה של כבוד השופטת [כתוארה אז] מ' נאור; להלן: הלכת קליין; ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, מיום 18.2.10, בפסקה 9 לפסק-הדין, להלן: הלכת קאופמן). לצורך הדיון במקרה דנא אין צורך להכריע בשאלה מה טיבן המדויק של זכויות הבניה במקרקעין, אף שאין כל חולק כי מדובר בזכות בעלת ערך כלכלי ממשי. נראה שניתן היה בעבר להצביע בבירור על הנטיה לקבוע כי מדובר בזכות המצויה בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבניין, אף שאינה בגדר חלק מהרכוש המשותף (ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497, 503 (1983), להלן: הלכת ביבי; ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680 (1986) להלן: הלכת מזרחי; ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1) 469, 476 (1999); הלכת קליין, בפסקה 44 לפסק-דינה של כבוד השופטת נאור; רע"א 11017/08 פל נ' ליבוביץ, מיום 16.8.10, בפסקה 14 לפסק-הדין), אף שכיום נשמעות דעות לפיהן מדובר בנכס שאין לו קיום עצמאי (ראו דעת הרוב בע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449 (2005), להלן: הלכת ישעיהו; והשוו הלכת קליין, בפסקה 6 לפסק-דינה של כבוד השופטת חיות). לעניין זה נטען שהרכוש המשותף כולל "רק אובייקטים פיסיים ולא אובייקטים מופשטים כגון אחוזי בניה" (דויטש, בעמ' 666). מכל מקום, ברי כי זכויות הבנייה אינן בגדר "רכוש משותף" ולפיכך לא ניתן לכרוך את עניינן ברכוש המשותף, כפי שביקשו התובעים לעשות.

31. עוד הובהר בפסיקה כי זכויות הבניה נובעות "מן הבעלות בקרקע עצמה" (הלכת ש. ארצי, בעמ' 504, וראו גם שם, בעמ' 503ז; הלכת מזרחי, בעמוד 680; ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי רפול, פ"ד נד(3) 389, 393 (2002); עע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, מיום 9.1.11, בפסקה כ"ג לפסק-הדין והאסמכתאות שנזכרו שם). בעניין זה נקבע כי "עם העברת הבעלות במקרקעין עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם" (הלכת ש. ארצי, בעמ' 504; הלכת ישעיהו, בעמ' 459). העולה מהאמור לעיל הוא כי זכויות הבניה אינן אלא היבט של זכות הבעלות בנכס, המוגדרות לעיתים כהגבלה על זכות הבעלות. נובעות הן מזכות הבעלות, וניתנות להעברה על ידי בעלי החלקה (כאשר ניתן אף להשתמש לעניין זה בטכניקת "הקולב המשפטי" כפי שהנתבעת מצאה לנכון לעשות במקרה דנא - ראו הלכת קליין, בפסקה 36 לפסק-דינה של כבוד השופטת נאור). מכאן המסקנה כי זכויות הבניה משויכות לבעלים, ואין מקום להנחה לפיה הבעלים האצילו זכויות אלה לאחרים ללא שהדבר נאמר במפורש.

32. אין פירושו של דבר שלא ניתן לסחור באחוזי הבניה. יש אף שסוברים כי ניתן לעשות כן במנותק מהמקרקעין (לדעות השונות ראו ויסמן, בעמודים 416 ואילך ובהלכת קליין, בפסקה 46 לפסק-דינה של כבוד השופטת נאור ובאסמכתאות שנזכרו שם). עם זאת, בנסיבות המקרה דנא אין כל ראיה לכך שהנתבעת העבירה את זכויות הבניה לאחרים, והנחה זו עומדת בסתירה לדרך ההתנהלות של הנתבעת, כפי שזו עולה מההסכמים ומהראיות. כפי שהובהר לעיל, הנתבעת ניהלה ומנהלת את הקריה ואת יושביה גם יחד, והיא פועלת זה שנים ארוכות בניסיון לבנות עוד ועוד בניינים בשטח הקריה. התנהלות זו, שלא נטען שהדיירים נטלו בה חלק בשלב כלשהו, יחד עם העובדה שהנתבעת שיירה בידה אגד זכויות נרחב בעת שהעבירה את זכות החכירה, מצביעה באופן מובהק על כך שהנתבעת שיירה בידיה את זכויות הבניה, שכאמור אינן אלא פועל יוצא של זכות הבעלות במקרקעין (לעניין הצורך בהבאת ראיות לשם ביסוס הטענה בעניין הקניית זכויות, ראו ע"א 136/63 לוינהיים נ' שורצמן, פ"ד יז, 1722, 1727 (1963); הלכת קאופמן, בפסקה 9 לפסק-הדין).

33. בחזקת הקדמת המאוחר, אבהיר שאין כל סתירה בין המסקנה לפיה שוירו כל זכויות הבניה בידי הנתבעת, המוסבות בעיקרו של דבר לאפשרות לבניה על גגות הבתים, לבין המסקנה לפיה מהווים הגגות חלק מהרכוש המשותף. לעניין זה יש לציין כי לא הוכח בכל דרך שהיא שהגגות הוצמדו לדירה זו או אחרת, וכל שהוכח הוא שהגגות מהווים חלק מהרכוש המשותף, עניין שאינו אלא הכלל הרחב הקבוע בחוק (ראו הגדרת "רכוש משותף" בסעיף 52 לחוק המקרקעין). מכל מקום, אף לו היו טוענים התובעים כי הגגות הוצמדו לדירותיהם ואף לו עלה בידם להוכיח טענה מעין זו, הרי ש"הצמדת גג כשלעצמה איננה מאפשרת בנייה על הגג המוצמד" (הלכת ביבי, בעמ' 501; הלכת קאופמן, בפסקה 9 לפסק-הדין והאסמכתאות שהוזכרו שם). מכאן שאין כל סתירה בין הקביעה בעניין הרכוש המשותף לבין הקביעה בנוגע להיוותרות זכויות הבניה בידי הבעלים. כאמור, במקרה דנא מחזיקה עדיין הנתבעת לכל הפחות ביחידה אחת בנכס (יחידה 87), ולפיכך לא מתעורר כל קושי בהיוותרות זכויות הבניה בידה, אף שכפי שהובהר לעיל יש הטוענים כי יתכנו מצבים בהם יחזיק אדם בזכויות בניה ללא החזקה בחלק מהזכויות בנכס עצמו.

34. לפיכך הגעתי למסקנה לפיה יש לקבוע כי כל זכויות הבנייה במקרקעין נותרו בידי הנתבעת והיא הזכאית הבלעדית לזכויות הבניה במקרקעין.

35. לא למותר לציין כי על אף שזכויות הבניה אינן נחשבות לחלק מהרכוש המשותף, אין מניעה מלרשום את הבעלות בזכויות הבניה בתקנון המוסכם הנרשם בעת רישום הבניין כבית משותף, שכן רישום מעין זה אינו אלא בגדר עיגון הסכמה חוזית בדבר ניצול הזכויות (ראו דברי כבוד הנשיא ברק בהלכת ישעיהו, בעמ' 466 ודברי כבוד השופטת חיות, שם, בעמ' 467; והשוו הלכת קליין, בפסקה 6 לפסק-דינה של כבוד השופטת חיות). מכאן שלא היתה כל מניעה מלרשום את זכויות הבניה על שמה של הנתבעת בתקנון המשותף, כפי שהדבר נעשה בפועל.

הזכויות ברכוש המשותף
36. כפי שהובהר לעיל, הצמידה הנתבעת ליחידה שבבעלותה (יחידה 87) את כל הרכוש המשותף, למעט מרפסות שהוצמדו לדירות מסוימות וחלקות קרקע מצומצמות שהוצמדו לשש דירות בבניינים א' ו-ב'. התובעים טוענים שהרכוש המשותף מצוי בבעלות משותפת של בעלי היחידות כולם ולפיכך לא יכלה הנתבעת להפקיע את הרכוש המשותף ולהצמידו ליחידה שבבעלותה.

37. עיון בהוראות ההסכמים שצוטטו לעיל מעלה כי הגדרת הנכס שהזכויות בו מועברות שונה באופן ממשי מהסכם להסכם, בפרט ככל שהדברים אמורים ברכוש המשותף. כך, בהסכם בנוסח הראשון הובהר כי המשתכן זוכה לחכירה בדירה "וזה כולל כל החלקים המשותפים בהבנין והצמודה להדירה כגון חלק בהחצר למטה בחדר המדרגות" (סעיף 6 להסכם). ההסכם אינו כולל כל הגדרה ממעטת לאמירה כללית זו, בשונה מההסכם בנוסח השני שעניינו יידון להלן. הפרשנות הפשוטה של הוראת ההסכם היא כי לדירה הוצמדו כל החלקים ברכוש המשותף האמורים לשמש את הדירה על פי חלקה היחסי בבניין. אמנם הסעיף עצמו הוסיף ואמר "כגון חלק בהחצר למטה וחדר המדרגות", אלא שלא ניתן לקרוא אמירה זו כמסייגת את האמירה הכללית ברישא לפיה ברכישת הזכויות בדירה רכש המשתכן את "כל החלקים המשותפים בהבנין והצמודים להדירה". מכאן שהמסקנה היא כי רוכשי הדירות בבניין א' זכו גם לחלק היחסי בכל אותם החלקים הנחשבים לרכוש משותף.

38. בעניין זה יש לזכור כי אף שההסכם בנוסח א' נכרת בטרם חקיקתו של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) ובטרם חקיקת חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר (דירות)), הרי שגם באותה עת נחשבו הגגות כחלק מהרכוש המשותף. כך נקבע גם בהקשר לפרשנות הוראת סעיף 230 למג'לה (ע"א 310/64 האחים גולדשטיין בע"מ נ' ז'אק יעקב, פ"ד יט(2) 72, 75-76 (1965)), וגם ביחס לסעיף 40 לחוק בתים משותפים, התשכ"א-1961, שבא תחת הוראה זו ועמד בתוקפו בעת חתימת ההסכם (ראו שם, בעמ' 76 - 77; הלכת מזרחי, בעמ' 679; והשוו ע"א 447/07 הלברשטיין נ' קולובסקי-גוברין, מיום 16.9.10, בפסקה 5 לפסק-הדין, להלן: הלכת הלברשטיין). לפיכך יש לפרש את ההסכם גם על רקע הוראות החוק שחלו באותה עת. לפיכך שעה שההסכם הבהיר כי העברת הזכויות כוללת את "כל החלקים המשותפים בהבנין", יש להקנות לאמירה זו את המשמעות הרגילה שנודעת בהקשר למצב החוקי ששרר באותה עת. קביעה זו אינה מצריכה אף להידרש לשאלה אם אכן יש מקום לפרשנות המצמצמת שהוחלה על ידי בתי המשפט על תניות בחוזים המגבילות את זכותם של דיירים בבית משותף ואת חלקם ברכוש המשותף, על הדעות השונות שהושמעו בעניין זה (ראו יהושע ויסמן "הצמדות בבתים משותפים (ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים)" עיוני משפט 611 (תשמ"ה); והשוו מאמרי "הזכות לתמיכה במקרקעין" משפטים לג 197, 210 בה"ש 40 והאסמכתאות שם (תשס"ג)).

39. בקביעה זו אין כדי לייתר את הדיון בנוגע ליתר הבניינים. כפי שהובהר לעיל, מצוי בניין א' בחלקה נפרדת מיתר הבניינים. מכאן שהקביעה לפיה זכאים הדיירים בבניין א' לחלקיהם ברכוש המשותף אינה משליכה באופן ישיר על הזכויות שרכשו יתר הדיירים בבניינים האחרים. לפיכך יש לבחון את זכויות יתר הדיירים על פי הוראות ההסכמים החלים בעניינם.

40. ההוראות הנוגעות לרכוש המשותף בהסכם בנוסח השני נוסחו בבחינת "שטר ושוברו בצדו". סעיף 7 להסכם קובע כי זכות המשתכן לדירה כוללת "כל החלקים המשותפים בהבנין והצמודים להדירה". לו עמדה הוראה זו לבדה ניתן היה להגיע למסקנה כי הדיירים רכשו את כל הזכויות ברכוש המשותף, בדומה להוראה שבהסכם בנוסח הראשון. דא עקא שההסכם כולל גם את הוראת סעיף 23, לפיה "הוסכם במפורש בין שני הצדדים כי זכויותיו של המשתכן לפי חוזה זה מתייחסים לדירה בלבד וחלקו היחסי של המשתכן בגג הבנין ובחדר המדרגות בתור רכוש המשותף". תניה זו נוסחה באופן חד-משמעי, כשהיא מבהירה שמדובר בהסכמה מפורשת, ומפרשת את האמירות הנוגעות לרכוש המשותף ככאלה הנוגעות לחלק בגג הבניין ובחדר המדרגות בלבד. לפיכך לא ניתן להעניק להוראה שבסעיף 7 להסכם את הבכורה, לנוכח לשונו המפורשת של סעיף 23 להסכם. אין גם מקום לנסות ולהסיק מסקנות בעניין היקף הרכוש המשותף מהחובה שהוטלה על הדייר לשמור על הנקיון "גם מחוץ לכותלי ביתו" ובכלל זה בחצר ובגן, ולשמור על ילדיו "שלא יקלקלו שום קלקול בכל הנ"ל" (סעיף 12 להסכם בנוסח השני), שכן איסור פגיעה ברכוש לחוד ומעמדו המשפטי של הרכוש לחוד. מכל מקום, הלשון המפורשת של סעיף 23 להסכם עונה גם לדרישות הפסיקה שחלה ערב חקיקתו של חוק המכר (דירות), לפיה גריעה מהרכוש המשותף צריך שתעשה במפורש ובאופן קונקרטי (ראו למשל הלכת גולדשטיין, בעמ' 77; ע"א 504/68 משה נ' נציגות הבית המשותף ברח' בן גמלא 10 ירושלים, פ"ד כג(1) 688, 691 (1969); ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807, 810-811 (1980), ורבים אחרים). בוודאי שהיא עונה לדרישה המרוככת יותר, לפיה ניתן להסיק כוונה להחרגת שטחים מהרכוש המשותף גם מנסיבות העניין והתנהגות הדיירים (ראו למשל ע"א 398/63 לייבוביץ נ' כץ, פ"ד יח(1) 384, 390 (1964); ע"א 402/80 אתגר נ' מ.ב.א החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3) 309, 320 (1981)). מכאן המסקנה כי רוכשי הזכויות בבניינים עליהם חל ההסכם בנוסח השני זכו לחלקים ברכוש המשותף אך ורק בגג ובחדר המדרגות (אין צורך להידרש בהקשר זה להוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שהרי הנתבעת לא הצמידה ליחידה שבבעלותה "מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות").

41. כפי שהובהר בתחילת הדברים, חלו הוראות ההסכם בנוסח השני על הבניינים ב'-ה', ואילו על בניין ו', המצוי אף הוא בתחום החלקה שנרשמה כולה יחד כבית משותף, חל ההסכם בנוסח השלישי. יוער כי בנוגע לבניין ז', המצוי גם הוא בשטח החלקה שנרשמה כבית משותף, לא הובאו כל ראיות ולא נטענו כל טענות מאחר ומדובר בבניין שנבנה במועד מאוחר יותר. לפיכך לא ניתן לדעת מה נוסח ההסכמים שנכרתו בהקשר לדירות באותו בניין.

42. עיון בהוראות ההסכם השלישי מעלה כי זה לא רק שאינו מתאר את הממכר ואת הזכויות הנמכרות, אלא אף לא פורטו בו פרטי הדירה שנמכרה. לכתבי בי-הדין השונים שהוגשו במהלך ניהול התובענה צורפו מספר הסכמים שנערכו בנוסח זה, עם דיירים שונים. ההסכמים זהים לחלוטין, ואף לא באחד מהם נאמר בהסכם עצמו איזו דירה רכש הקונה. לעניין זה מפנה ההסכם (בסעיף 4(א)) "למפרט הטכני שבנספח ב'". המפרט לא צורף אף לא לאחד מעותקי ההסכם שהוצגו בפני
בית המשפט. מאחר ואין חולק שהתובע 1, שהגיש הסכם בנוסח השלישי, חתם על ההסכם בנוגע לדירה קונקרטית, אין כל ספק שההסכם שהגיש הוא הסכם חסר ולא צורפו לו הנספחים החשובים ביותר המגדירים את זהות הדירה בה רכש זכויות. כפי שיובהר להלן, למפרט הטכני נודעת חשיבות רבה גם בנוגע לשאלת הזכויות ברכוש המשותף.

43. כאמור, ההסכם בנוסח השלישי אינו כולל אמירה לפיה נרכשה דירה עם חלקים ברכוש המשותף. התניה היחידה המתייחסת לעניין זה היא זו שבסעיף 11(ב) להסכם, שצוטטה לעיל, ולפיה הנתבעת (שכונתה "המוסדות") רשאית "להוציא מהרכוש המשותף איזה שטחים שהם, בהתאם לשיקול דעתם ולהצמידם לאיזה מהדירות בבית המשותף, הכל בהתאם לקבוע במפרט הטכני המצורף כחלק בלתי נפרד מהסכם זה, כן זכאים המוסדות להוציא מהרכוש המשותף יחידה ולהצמיד אליה את ההצמדות הנ"ל". לתניה מעין זו אין תוקף ככל שהיא מבקשת להותיר בידי הקבלן את האפשרות להוציא מהרכוש המשותף חלק כלשהו בעתיד כנראה בעיניו. על הוראות ההסכם בנוסח השלישי חלה הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), המחייבת לפרט בהסכמים כל "הוצאת חלק מהרכוש המשותף". מכח הוראה זו מוטלת חובה על מוכר הדירות (ואין חולק כי הנתבעת עונה על הגדרת "מוכר בסעיף 1 לחוק המכר (דירות)) לדאוג לרישום מפורט ומפורש של כל הצמדה, בחוזה המכר ובמיפרט (ראו ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808, 813 (1983), להלן: הלכת שמעונוף). לעניין זה הובהר שהיסוד הרעיוני העומד בבסיס הילכת שמעונוף והדרישה לפיה יקוימו הוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות) באופן דווקני ככל שהן נוגעות לרכוש משותף המוצמד לדירה פלונית או אלמונית, הוא ברצון להסב את תשומת לבו של הרוכש לשינויים אלה (רע"א 259/99 חברת פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, 400 – 401 (2001)); למנוע בלבול בין הרוכשים השונים ובין עצמם (הלכת שמעונוף, בעמ' 812); ולמנוע מצב בו ינצל המוכר את עמדת הכוח לה זכה לאחר קבלת כספים מהקונה וישיג הסכמות חדשות מהקונה (ע"א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קרית וולפסון בירושלים נ' קרית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע"מ, פ"ד נט(1) 943, 952 (2004); לסקירה של הפסיקה ראו בהרחבה בפסק-דינו של חברי כבוד השופט מ' דרורי בת.א. (י-ם) 6094/04 רוזן נ' ארזי הבירה, מיום 23.1.12; וראו ת.א. (מרכז) 18068-11-10 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' וזוב נכסים בע"מ, מיום 26.7.12). כן נקבע בהקשר זה כי "פסקי הדין שנקבע בהם כי הוצאת שטח מן הרכוש המשותף חייבת להיעשות בלשון ברורה וחד משמעית עסקו בבתים שנרשמו כבתים משותפים או שהוסכם לרשום אותם כבתים משותפים. במקרים אלו מתחזקת ההנחה כי הייתה כוונה להעניק לכל בעלי הדירות זכות בלתי מסוימת בשטחים המשותפים" (הלכת הלברשטיין, בפסקה 8 לפסק-הדין). כאמור, במקרה דנא אין כל חולק שהוסכם כי הבית יירשם כבית משותף, וכך אף נעשה. לפיכך חלה בעניינו אותה פרשנות המצריכה הוצאת חלקים מהרכוש המשותף "בלשון ברורה וחד משמעית".

44. שעה שהמוכר לא פרט את החלקים הצמודים לדירה, לא יוכל להוציא חלקים אלה מהרכוש המשותף (הלכת שמעונוף, בעמוד 813). לעניין זה נקבע גם "כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך שתעשה בו-זמנית עם חתימת חוזה המכר, כאשר הסכמה מאוחרת לא תועיל" (ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849, 857 והאסמכתאות שנזכרו שם מול האות ג (2000)). כן נקבע כי התניה ה"סטנדרטית" לפיה שומר המוכר על זכותו "להצמיד ו/או להוציא מהרכוש המשותף חלקים ולעשות בהם כראות עיניו" היא תניה החותרת תחת רצונו של המחוקק (הלכת מיאב, בעמ' 858). לפיכך על המוכר, ובמקרה זה על הנתבעת, לפרט במפרט במפורש את אותם החלקים המוצאים מהרכוש המשותף, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) ולסעיף 9 לחלק ב' בצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, שאם לא כן – לא יוכל להוציאם מהרכוש המשותף. אכן, "רק בהירות הסכמית בלא ספקות וסימני שאלה יכולה להוות בסיס לפגיעה בקניינו של הזולת, במקרה זה פגיעה ברכוש משותף על-ידי הצמדות" (רע"א 5530/09 גולובנציץ נ' וידער, מיום 23.9.09, בפסקה ט' לפסק-הדין).

45. במקרה דנא לא הוצג המפרט בפני
בית המשפט על ידי מי מהצדדים. ב"כ התובעים ביקש בחקירתו החוזרת להביא את התובע 1 לאמירה לפיה כלל לא צורף מפרט להסכם עליו חתם. כפי שהובהר לעיל, התשובה שנתן התובע 1 לשאלה זו אינה עולה בקנה אחד עם תשובותיו בתחילת החקירה. מכל מקום, מנוסח ההסכם עולה בבירור כי אכן נחתם מפרט טכני, שהרי לא יעלה על הדעת שדירה נמכרה ללא שפרטיה נזכרו באופן כלשהו בהסכם המכר (מיקומה בבניין, מספר החדרים, גודלה או כל פרט מזהה אחר). על פי האמור בהסכם מפורטים פרטי הדירה "במפרט הטכני". מכאן המסקנה כי מפרט זה צורף בשעתו לכל אחד מההסכמים. שאלה היא, אפוא, מי נשא בנטל להוכיח עניינים אלה. לנוכח הוראות חוק המקרקעין, המגדירות את הרכוש המשותף ככזה הכולל את הקרקע והגגות (סעיף 52 לחוק המקרקעין), ולנוכח הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) הרי שעל הטוען לכך שחלקים מהרכוש המשותף הוצמדו ליחידה בבעלותו, ובפרט על ה"מוכר" כמשמעו בחוק המכר (דירות), להוכיח טענה זו. מכאן שהנטל מוטל על הנתבעת, וזו כשלה בהרמתו. לעניין זה לא יכולה הנתבעת להיוושע מהטענה לפיה נשרף הארכיב לפני תחילת עבודתה של הגב' רוט במשרדי הנתבעת (עמוד 56 לפרוטוקול, שורות 21 - 25). כאמור, הגב' רוט החלה בעבודתה במשרדי הנתבעת בשנת 1985. מאחר ומנספחי כתב התביעה וכתב ההגנה המקורי עולה כי הסכמים בנוסח השלישי נחתמו גם בשנות ה-90 המוקדמות, לא היתה כל מניעה מצד הנתבעת מלהציג את המפרטים שצורפו לאותם הסכמים כראייה לאותם חלקים מהרכוש המשותף שהוצאו במפורש ובמפורט מהרכוש המשותף. מאחר והנתבעת לא עשתה כן, יש להסיק את המסקנות המתבקשות ממחדל זה ולהניח כי במפרט לא פורטו חלקים מסוימים המוצאים מהרכוש המשותף.

46. העולה מכל האמור לעיל הוא כי לגבי ארבעה מהבניינים המצויים בשטח החלקה שנרשמה כבית משותף אחד (בניינים ב'-ה') חל הסדר ספציפי לפיו הגגות מהווים חלק מהרכוש המשותף, אך לא כן החצרות. לגבי בניין נוסף באותו שטח (בניין ו') לא הוכח כי הוצאו חלקים מהרכוש המשותף והוצמדו לנתבעת. לפיכך יש לקבוע כי הדיירים בבניין ו' הם בעלי זכויות בכל הרכוש המשותף בבניין זה (בהתאם להגדרת "רכוש משותף" בסעיף 52 לחוק המקרקעין). מאחר והבניינים נרשמו כבית משותף אחד לא ניתן לפצל בין בניין לבניין, ואין מנוס מלראות את ששת הבניינים כבית משותף אחד. המסקנה המשפטית הנובעת מהמצב שנוצר היא כי הנתבעת לא יכולה להצמיד ליחידה שבבעלותה שטח כלשהו מהשטחים שבבית המשותף, מאחר ולדיירי בניין ו' חלקים בלתי מסויימים ברכוש המשותף של כל הבניינים.

47. הנתבעת טענה בסיכומיה שיש להעניק משקל מתאים לעובדה כי מדובר בבניינים שונים שלכל אחד מהם כניסה שונה, ולפיכך יש מקום להחיל מסקנה משפטית שונה לגבי כל אחד מהבניינים. טענה זו אין לקבל. סעיף 59 לחוק המקרקעין הדן ב"בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים" קובע כי בבית משותף המורכב ממבנים אחדים (ומוגדר בחוק כ"בית מורכב") יכולים בעלי הדירות לקבוע בתקנון כי הרכוש המשותף שבתחומי כל מבנה "יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים", והם רשאים "לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף" (סעיף 59(א) לחוק המקרקעין). אם הדיירים לא הגיעו להסכמה, יש בידם לפנות למפקח והוא רשאי להורות כי הבית יתנהל בהתאם לאמור בסעיף 59(א) "אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן" (סעיף 59(ב). מהוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין נמצאנו למדים לכאורה כי בית מורכב, אף שניתן בגדרו להצמיד את הרכוש המשותף או חלקו לאחד המבנים ולהחזיקו ולנהלו בנפרד, עודנו מהווה "בית משותף" כהגדרתו בחוק. מכל מקום, כל עוד לא נעשתה פנייה למפקח על הבתים המשותפים להורות על ניהול נפרד של הבית המשותף מושא התביעה (ופנייה מעין זו יכול שתיעשה על ידי מיעוט מהדיירים – ראו ויסמן, בעמ' 401) הרי שמדובר בבית אחד, וכל אחד מהדיירים שזכה לזכויות ברכוש המשותף מחזיק בחלקים בלתי מסויימים מהרכוש המשותף של כל הבניינים. משכך הם פני הדברים, אין צורך להידרש לשאלות המשפטיות הנכבדות שמעוררת הוראת סעיף 59 לחוק המקרקעין, ובפרט השאלה האם לאחר חלוקת ניהול הרכוש המשותף עדיין קיימת זיקה בין בעלי יתר המבנים לבין הרכוש המשותף המנוהל בנפרד אם לאו (ראו דויטש, בעמ' 668; ויסמן, בעמ' 404 - 405). אם אכן ניתן להגיע למסקנה לפיה ניתקת הזיקה בין דיירי יתר הבניינים לבין הרכוש המשותף של הבניין שהופרד, יתכן שניתן גם להגיע לתוצאה אליה חותרת הנתבעת, לפיה יוצמדו החצרות המשויכות לבניינים ב'-ה' ליחידה שבבעלותה (אף כי לא ניתן להגיע למסקנה מעין זו לגבי הגגות, לנוכח לשונו הברורה של ההסכם בנוסח השני). מכל מקום, די אם נאמר כי בנסיבות הקיימות, כאשר לא נעשתה פנייה למפקח והרכוש המשותף והניהול של הבית המשותף לא הופרד, לא ניתן להגיע למסקנה אליה חותרת הנתבעת.

48. המסקנה היא, אפוא, כי על רקע התשתית הראייתית שהוצגה בפני
בית המשפט יש לקבוע כי לדיירי בניין ו' חלק יחסי ברכוש המשותף של כל הבניינים. כתוצאה מכך לא ניתן היה להצמיד את הרכוש המשותף ליחידה שבבעלות הנתבעת. לפיכך יש להורות על תיקון צו רישום הבית המשותף ואת תקנון הבית המשותף כך שכל ההצמדות שהוצמדו ליחידה 87 יבוטלו, וייחשבו כחלק מהרכוש המשותף.

49. כפועל יוצא מקביעה זו לא היתה רשאית הנתבעת להחתים דיירים נכנסים על התחייבות לפיה מוצאים חלקים מהרכוש המשותף, ככל שהסכמים אלה אינם עולים בקנה אחד עם ההסכמים שנחתמו עם הדיירים המקוריים. הזכות שהוקנתה לנתבעת לבחון אם לאשר או לשלול דייר חלופי מוצע סבבה אך ורק את אורחות חייו של הדייר המוצע ואת התאמתו לרוח הקריה, ולא אפשרה לה לשלול חלק מזכויות הקניין שהוענקו לרוכש המקורי. מכאן שככל שהוחתמו דיירים על תניות מעין אלה, העומדות בניגוד לטיב הזכויות שהוקנה לדייר המעביר, הרי שלתניות אלה אין תוקף. יובהר כי לא עלה בידי התובעים להצביע על מקרה קונקרטי בו התרחשה תופעה זו, וספק לפיכך אם יש צורך לדון בסוגיה זו.

רישום הערות אזהרה
50. כפי שהובהר לעיל, התובעים לא הציגו את החוזים מכוחם רכשו זכויות בדירות, ולא ניתן להתחקות על טיב הזכויות שרכשו בדירות, אם אכן רכשו זכויות. לפיכך לא ניתן להורות לנתבעת לרשום הערת אזהרה על זכויותיהם של התובעים, כאשר אלה לא הוכיחו כי בידם זכויות. יש מקום להורות על רישום הערת אזהרה רק בעניינם של התובעים 1, 2, 6, 7, 9, 11, 15, 18, 21 - 23, 25, 29, 30, 33, 36, 37, 39, 41, 46, 47, 54, 57, 58, 67, 70 ו-75, לגביהם הסכימה הנתבעת כי הם "זכאים לזכות חכירה במקרקעין" (כל אלה נזכרו ברשימה שבסעיף 13 לכתב ההגנה, למעט התובע 29 שהוכיח כי רכש זכויות בנכס ולפיכך הוסף לרשימה). כפי שיובהר להלן, כפופות הזכויות של התובעים שהם בגדר רוכשים "לא מקוריים" לתניה שבסעיף 8 לתקנון המוסכם, שאינה אלא בבואה של הוראות ההסכמים מכוחם טענו תובעים אלה כי רכשו את הזכויות בדירות.

התביעה שכנגד
51. כאמור, טענה הנתבעת (בכובעה כתובעת שכנגד; מטעמי נוחות תכונה להלן התובעת שכנגד "הנתבעת") כי יש לראות חלק מהתובעים (קבוצה של 40 מהתובעים המקוריים, שהוגדרו כנתבעים שכנגד; זהותם פורטה בסעיף 7(ב) לתביעה שכנגד) כמי שהפרו את החוזה עמה וזאת מהטעם שאלה רכשו זכויות מהמשתכנים המקוריים מבלי לקבל את הסכמת הנתבעת. עוד טענה הנתבעת כי 24 מהתובעים בנו תוספות בנייה שלא כדין ובכך הפרו את ההסכמים (זהותם של אלה פורטה בסעיף 7(ג) לתביעה שכנגד). הנתבעת הוסיפה וטענה בתביעתה שכנגד כי יש לחייב את הדיירים שלא קיבלו את הסכמתה להמציא לה מסמכים ואישורים כדי שניתן יהיה להחליט אם לאשרם, ובנוגע לקבוצה השניה של הנתבעים שכנגד ביקשה סעד של הריסת תוספות הבניה. בסיכומיה הסכימה להסתפק בסעד הצהרתי כלפי חברי שתי קבוצות אלה, לפיו אלה גם אלה הפרו את ההסכמים עמה.

52. הנתבעת לא הגישה ראיות כלשהן לתמיכה בתביעתה שכנגד. לפיכך אין אלא לדחות את התביעה שכנגד ככל שהיא נוגעת לכל הנתבעים שכנגד שלא הגישו תצהירי עדות ראשית. זאת מהטעם הפשוט שלא הוכח כלל מכח אילו חוזים, אם בכלל, רכשו הנתבעים שכנגד מ"הקבוצה הראשונה" זכויות. כמו כן לא הוכח, בכל דרך שהיא, כי בני הקבוצה השניה בנו תוספות בניה. מכאן שאין מקום לדון בתביעה שכנגד אלא כלפי ארבעת המצהירים, הם התובעים 1, 23, 29 ו- 39. מבין אלה הוכח כי התובע 1 בנה תוספת בניה שלא כדין, כפי שפורט לעיל. הוכח גם כי התובעים 29 ו- 39 רכשו את דירותיהם מרוכשים "מקוריים" שהתקשרו עם הנתבעת, אלא שהתובע 39 צירף לתצהירו אישור מהנתבעת לרכישת הדירה מהדייר המקורי (אישור מיום 13.6.01). מכאן כי כל שניתן לדון בו במסגרת התביעה שכנגד הוא בטענה כי התובע 29 הפר את החוזה עם הנתבעת בכך שרכש את דירתו מהמשתכן המקורי, ולטענת הנתבעת – אף ביצע תוספת בניה שלא כדין; ובטענה כי התובע 1 ביצע תוספת בנייה ללא אישור.

53. כאמור, הנתבעים שכנגד טענו כי התביעה שכנגד התיישנה. לנוכח הקביעה דלעיל, לפיה לא הוכחה התביעה שכנגד בעניינם של מרבית הנתבעים שכנגד, יש לבחון טענה זו אך ורק בעניינו של התובע 1 (התובע 29 רכש את הדירה בשנת 2002 והתביעה הוגשה בטרם חלפה תקופת ההתיישנות). לכאורה אין מקום לדון בטענה לנוכח הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות), המונעת את התיישנות התביעה שכנגד. דא עקא שהוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות היא בבחינת שטר ושוברו לצדו, שכן היא חלה אך על "תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות" [ההדגשה הוספה – ר.ו.]. קביעה זו מושתתת על "התכלית השוויונית" מכוחה לא תתיישן התביעה שכנגד אם לא נטען שהתביעה העיקרית התיישנה (ראו ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"ד כ(1) 505, 521ג (1966); ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 9 – 11 (2003); רע"א 4223/06 כץ נ' גוטליב, מיום 25.5.08, בפסקה כט לפסק-הדין; ע"א 8417/09 עירית ירושלים נ' לוי, מיום 21.8.12, בפסקה 9 לפסק-הדין; ראו גם ההערה ברע"א 8996/08 עזבון סלימאן נאסר נ' הקרן הקיימת לישראל, מיום 22.8.11, בפסקה 13 לפסק-הדין). במקרה דנא טענה הנתבעת בכתב הגנתה להתיישנות התביעה העיקרית, ולפיכך מנועה היא מלהסתמך על הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות ומלטעון כי התביעה שכנגד לא התיישנה.

54. התובע 1 לא הבהיר בתצהירו או בעדותו מתי ביצע את תוספת הבניה בדירתו. הוא טען אומנם כי קיבל את האישור לבנייה מאחיה של הגב' רוט (סעיף 10 לתצהירו), אולם לא טען שעשה כן בתקופה בה עבד זה במשרדי הנתבעת (לפני שנת 1985), ומכל מקום – לא הוכיח טענה זו. כפי שהובהר לעיל, התגלעו מספר סתירות של ממש בין תצהירו של העד לתשובותיו בחקירה הנגדית. מכאן שלא ניתן להסתמך על עדותו כ"כזה ראה וקדש". עם זאת, מעדותו עלה כי הבניה נעשתה לאחר הפניה למשרד השיכון שנעשתה "לפני שמונה שנים" (עמ' 40 לפרוטוקול, שורות 24 – 29), דהינו – בשנת 2004, כארבע שנים לפני הגשת התביעה. מכאן שהתביעה שכנגד בעניינו לא התיישנה. בנסיבות אלה, ומאחר שהוכח כי התובע 1 בנה תוספת בניה ללא קבלת היתר מהנתבעת, וזאת על אף לשונה הברורה של התניה בסעיף 19 להסכם עליו חתם, הרי שיש לקבל את התביעה שכנגד בעניינו ולקבוע כי הוא הפר את ההסכם עם הנתבעת.

55. אשר לטענות כנגד התובע 29, אלה מתבססות על האמור בתצהירו ובעדותו. כאמור, הנתבעת טוענת כי בכך שהתובע רכש את הדירה מהמשתכן המקורי (ויזל) יש לראותו כמי שהפר את ההסכם עמה, מאחר והיה מודע להוראות ההסכם; וכי ביצע תוספות בנייה ואף לפיכך יש לראותו כמי שהפר את ההסכם.

לעניין הטענה הראשונה אין אלא לאמר כי מי שהפר את ההסכם עם הנתבעת אינו התובע 29 אלא מי שהעביר אליו את הזכויות. יתכן שהיה בידי הנתבעת לייחס לתובע 29 ולאלה שבמעמדו ביצוע עוולת גרם הפרת חוזה כמשמעה בסעיף 62(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], אלא שטענה זו לא הועלתה. הנתבעת יכולה היתה לכאורה לבקש סעד הצהרתי לפיו ההסכם בטל בשל אי קבלת האישור מטעמה, אולם בחרה שלא לעשות כן. כל שביקשה הנתבעת הוא סעד הצהרתי לפיו הפר התובע 29 את ההסכם בינה ובין מוכר הזכויות בעצם התקשרותו בהסכם. טענה זו, המופנה כלפי מי שלא היה צד להסכם, אין לקבל.

אשר לטענה לפיה ביצע התובע 29 תוספת בניה, זו מושתתת על שני רכיבים: האחד, עניינו בעובדה כי בהסכם בין לבין ויזל נרשם כי התובע רכש דירת ארבעה חדרים בעוד שב"שטר מכירה זמני" שהוציאה הנתבעת לויזל שלושה ימים לפני חתימת ההסכם עימו נרשם כי בדירה שלושה חדרים (בהסכם המכר עם ויזל הושמט בטעות מספר החדרים בדירה). אלא שמפער זה בין תיאורי הדירות לא ניתן לדעת מתי נבנתה התוספת, וניתן להסיק לכאורה כי דווקא ויזל הוא שביצע תוספת בניה זו. הרכיב השני עניינו בהודאה המפורשת של התובע 29 לפיה "ביצעתי תוספת בניה. אני לא חושב שאני צריך לקבל הסכמה" (עמ' 46 לפרוטוקול, שורות 1 – 4). דברים מפורשים אלה לא ניתן לכאורה לשייך לתוספת החדר שהוסף לדירה קודם לרכישתה על ידיו (גם בעניין הוספת החדר העיד התובע 29 כי "יכול להיות" שמדובר בתוספת בניה – עמ' 44 לפרוטוקול, שורות 6 – 10). מכאן שהתובע 29 ביצע תוספת בניה ללא הסכמה, אף שלא הוכח במה התבטאה תוספת זו.

56. כאמור, הנתבעת לא אישרה את מכירת זכויותיו של ויזל לתובע 29. עם זאת, לא היה בידי ויזל להעביר לידי הרוכש זכויות שלא היו בידיו (שהרי כידוע אין אדם יכול להקנות יותר ממה שיש לו - nemo dat quod non habet). אין מקום לפיכך לטענה לפיה הרוכש, אליו הועברו זכויות ויזל ללא הסכמת הנתבעת ובניגוד להסכם שבין ויזל לנתבעת, רכש זכויות "נקיות" מההגבלות שהוטלו על זכויותיו של ויזל. אלא שבכל אלה לא די כדי לבסס את טענת הנתבעת לפיה הפר התובע 29 את ההסכם. עיון בהסכם בנוסח הראשון מעלה כי לא נכללה בו הוראה לפיה אל לו למשתכן לבצע תוספות בנייה ללא הסכמת הנתבעת (בשונה מההסכמים בנוסחים השני והשלישי). אין פירושו של דבר כי המשתכן או מי שרכש ממנו את הזכויות רשאי לבנות בנכס ללא הסכמת הנתבעת, בפרט לנוכח הקביעה לעיל לפיה שימרה הנתבעת בידה את כל זכויות הבניה במקרקעין. עם זאת, טענת הנתבעת בכובעה כתובעת שכנגד לא היתה אלא כי התובע 29 הפר את ההסכם עימה בכך שביצע תוספת בניה ללא אישור. טענה זו אין לקבל, שכן אף אם ניתן לראותו כמי שהומחו לו חובותיו החוזיות של ויזל, הרי שהחובות שבהסכם לא כללו הוראה בעניין זה. מכאן שלא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי התובע 29 הפר עימה את ההסכם בכך שביצע תוספת בניה ללא הסכמתה. אין בכך כדי להוציא מכלל אפשרות כי הנתבעת תוכל להעלות, בנסיבות מתאימות, טענות בדבר הפגיעה בזכויותיה הקנייניות.

57. מאחר ולא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי התובע 29 הפר את ההסכם עימה, הרי שדין התביעה שכנגד בעניינו – להידחות.

58. אשר לטענות לפיהן על הנתבעים שכנגד לשאת בהוצאות הרישום: טענות אלה מעוגנות אמנם היטב בהוראות ההסכמים, אלא שהצדק עם הנתבעים שכנגד בטענה כי לו רצתה התובעת שכנגד שטענה זו תידון שומה היה עליה לכמתו בכסף ולשלם אגרה עבורו. עוד יש לציין כי לא הוכח מי מהתובעים הוא בעל זכויות במקרקעין (הנתבעת טענה בכתב הגנתה כי לחלק מהתובעים כלל אין זכויות במקרקעין). במצב דברים זה לא ניתן היה לתת הוראה גורפת לפיה ישלמו כל התובעים את חלקם בהוצאות רישום הבית המשותף. הוראה זו היה מקום לייחד לאלה שיוסכם כי הם בעלי זכויות במקרקעין. מכל מקום, אין מקום להידרש לסוגיה זו על רקע המחדל הדיוני בכך שהתובעת שכנגד לא שמה את סכום התביעה בעניין זה ולא שילמה אגרה בהתאם.

59. על רקע טענות הנתבעת, טיב הראיות שהביאה והסתפקותה במתן סעד הצהרתי לפיו הופר ההסכם עמה, לא נוצר הצורך לדון בשאלת ביטול הסכם בין "משתכן" ובין רוכש זכויות שלא אושר על ידי החברה. דומה כי הידרשות לסוגיה זו היתה מצריכה לבחון את השיהוי הרב בנקיטת ההליכים על ידי הנתבעת. לו היתה הנתבעת עומדת על הטענה בנסיבות תובענה זו עלול היה להיווצר הרושם כי העלאת הטענה לא נועדה אלא כמעין "משקל נגד" לתביעה העיקרית, ויש בה כדי להחשיד בחוסר תום-לב. כאמור, הנתבעת בחרה שלא לעשות כן, ולפיכך אין צורך להידרש לסוגיה זו או לטענות אחרות שניתן היה להעלות בעניינה.

הוראות התקנון המוסכם
60. כפי שהובהר לעיל, יש לתקן את הוראות התקנון המוסכם ככל שהן נוגעות לצמידויות לחלקה 287. עם זאת, בטרם חיתום אבהיר כי נראה שהוספת התניה שבסעיף 8 לתקנון המוסכם מהווה פתרון ראוי לתקלה שאירעה כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי חלק מהרוכשים המקוריים בדרך של מכירת זכויותיהם לאחרים ללא קבלת אישורה של הנתבעת. סעיף 8 לתקנון המוסכם קובע כי:

"הבעלים שומרי אמונים (להלן: "הקריה") הינה קריה חרדית בעלת אורח חיים חרדי ועל כל רוכש זכויות בדירה ו/או מתגורר בה לשמור על אורח החיים החרדי של הקריה ולקיים בה את ערכי הדת היהודית בהתאם ועפ"י תקנות הקריה.

ידוע לחוכרים ו/או מחזיקי הדירות כי תנאי לקבלתם למגורים בקריה ו/או להעברת זכויות ו/או מכירת הדירה /או השכרת הדירה לאחר היא כי יאושרו (הם ו/או הנעברים) כדיירים מתאימים ע"י ועדת הקבלה של הקריה. תנאי לקבלה היא עובדת היותם אנשים חרדים והצהרתם על שמירת הדת בהתאם למובא בתקנות הקריה – כנ"ל – בעתיד".

61. סעיף זה אינו אלא נוסח מרוכך של התניות בהסכמים ה"היסטוריים". בפרט כך הם פני הדברים על רקע הצהרת התקנון כי "תנאי לקבלה היא עובדת היותם אנשים חרדים והצהרתם על שמירת הדת בהתאם למובא בתקנות הקריה". הא ותו לא. קביעת קריטריון זה לא תאפשר ל"ועדת הקבלה של הקריה" להפעיל שיקולים זרים בעת בחינת בקשת העברת זכויות בנכס, והיא מצמצמת את שיקול דעתה לבחינה אם אכן מדובר ברוכשי זכויות שהם "אנשים חרדים" הנכונים לקיים "אורח חיים חרדי". הטמעתה של התניה בתקנון המוסכם מביאה לכך שתנאי זה מחייב את כל אלה שרכשו זכויות מ"משתכנים" בקריה, בין אם בחוזה בינם לבין הדייר המקורי נאמר במפורש כי עליהם לקבל את הסכמת מוסדות הקריה להעברת הזכויות ובין אם לאו, ובכך תבוא התקלה האפשרית על פתרונה.

סוף דבר
62. לנוכח כל האמור לעיל אני קובע כי כל זכויות הבנייה בבניינים מושא התביעה הם בבעלותה הבלעדית של הנתבעת. כמו כן אני מורה על תיקון הצו לרישום הבית המשותף והתקנון המוסכם כך שכל ההצמדות שהוצמדו ליחידה 87 יבוטלו, וזאת על רקע הקביעה לפיה לדיירי בניין ו' יש חלקים בלתי מסויימים ברכוש המשותף של כל הבניינים ולפיכך לא ניתן להצמידו ליחידה כלשהי. על שמם של התובעים ששמותיהם פורטו בפסקה 50 לעיל תירשם הערת אזהרה, בכפוף לתשלום עלויות רישום הערת אזהרה.

63. לא ניתן לקבוע את זכויותיהם הפרטניות של התובעים, כפי שהובהר לעיל. אין גם מקום להתייחס לשאלת התשלום עבור רישום הבתים כבית משותף.

64. התביעה שכנגד בעניינו של הנתבעת שכנגד 1 (הוא התובע 1) מתקבלת, וניתן סעד הצהרתי לפיו הפר את ההסכם בינו ובין הנתבעת בכך שביצע תוספת בנייה ללא היתר של הנתבעת. התביעה שכנגד בעניינם של כל יתר הנתבעים שכנגד – נדחית.

65. לעניין הוצאות המשפט יש לתת אל הלב את העובדה כי חלף פרק זמן ממושך ביותר עד לרישום הבית המשותף, ונראה שהרישום הסופי נבע לא מעט מניהול ההליכים במסגרת תובענה זו. יש להעניק משקל גם לתוצאה הסופית של פסק-הדין בגדרה התקבלו חלק מטענות התובעים וכך גם חלק מטענות הנתבעת, ולעובדה כי חלק הארי של התביעה שכנגד נדחה (ולמעשה נדחתה התביעה שכנגד כולה, למעט בעניינו של הנתבע שכנגד 1). על רקע כל אלה אני מחייב את הנתבעת בהוצאות התובעים בסכום של 10,000 ₪ ובשכ"ט עורכי-דינם בסכום של 100,000 ₪ בצירוף מע"מ.
המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ט"ו בכסלו התשע"ג, 28 בנובמבר 2012, בהעדר הצדדים.
1 מתוך 30








א בית משפט מחוזי 2159/08 בן ציון קופרשטוק, יעקב זייבלד, ארי לייביש טייטלבוים ואח' נ' חברת שומרי אמונים בע"מ (פורסם ב-ֽ 28/11/2012)