פסקי דין על חיים (קרול) פרוימוביץ ואח' | פסקי דין על סאמי מזאריב | פסקי דין על מוסך תל חנן | פסקי דין על מוטורוס ליין ואח' |

430/05 א     26/12/2012




א 430/05 חיים (קרול) פרוימוביץ ואח' נ' סאמי מזאריב, מוסך תל חנן בע"מ, מוטורוס ליין בע"מ ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 430/05 פרוימוביץ נ' מזריב
ת"א 8475-12-10 מוסך תל חנן בע"מ ואח'

נ' פרוימוביץ


בפני

כב' השופט
רון סוקול

התובע בתיק 430/05
חיים (קרול) פרוימוביץ
ע"י ב"כ עו"ד ע' אמיר



נגד

הנתבע בתיק 430/05
סאמי מזאריב
ע"י ב"כ עו"ד ח' בן ארי ואח'


ובעניין :

התובעים בתיק 8475-12-10
1
. מוסך תל חנן בע"מ

2. מוטורוס ליין בע"מ
3. סאמי מזאריב

ע"י ב"כ עו"ד ח' בן ארי ואח'



נגד

הנתבע בתיק 8475-12-10
חיים (קרול) פרוימוביץ
ע"י ב"כ עו"ד ע' אמיר




פסק דין


1.
שנים רבות מנהלים חיים פרוימוביץ וסאמי מזאריב
הליכים משפטיים בנוגע לחלוקת נכסים משותפים ובהם נכסי מקרקעין וזכויות בחברות. במהלך השנים, ועל פי החלטות שיפוטיות שונות, נפרדו דרכיהם של השניים; הבעלות בחברות ובמקרקעין הועברו לסאמי מזאריב
ונותר להכריע רק בתובענות כספיות הדדיות שנותרו לבירור. מחד, עומדת להכרעה תביעתו של חיים פרוימוביץ לקבלת חלקו בתקבולים שקיבלו סאמי מזאריב
והחברות מוטורוס ליין בע"מ ומוסך תל חנן בע"מ
בעקבות השכרת נכסי המקרקעין לחברות ולשוכרים שונים. מנגד עומדת תביעתם של סאמי מזאריב
והחברות להשבת ההשקעות שהשקיעו במשך השנים ברכישת ובהשבחת המקרקעין.

בטרם אבחן את הטענות כסדרן, אפרט בקצרה את הרקע וההליכים שהתנהלו עד כה, שכן מרבית הדברים מופיעים כבר בהחלטות קודמות.

רקע
2.
חיים פרוימוביץ (להלן גם: "
חיים
") וסאמי מזאריב
(להלן גם:
"סאמי
") עבדו יחדיו במוסך "ליבליך" לטיפול במכוניות מסוג אופל. בשנת 1978 ייסדו השניים ביחד עם שותף שלישי בשם זאב לנדמן (להלן: "
זאב
") שותפות בלתי רשומה והקימו יחדיו את מוסך "אופל תל-חנן". כעבור מספר שנים פרש זאב מהשותפות וסאמי רכש את חלקו, כך שמאותו מועד ואילך החזיק סאמי ב-2/3 מהשותפות וחיים ב-1/3.


בשנת 1988 החליטו השניים להתאגד כחברה והקימו את חברת מוסך אופל תל-חנן בע"מ, ששינתה את שמה לאחר מכן למוסך תל-חנן בע"מ (להלן: "
חברת תל חנן
"). חברת תל חנן עסקה תחילה בטיפול במכוניות מסוג אופל אולם בהמשך החליטה לטפל בכל המכוניות המיובאות על ידי חברת
u.m.i
. לצורך הקמת המוסך רכשו חיים וסאמי זכויות בחלקות מקרקעין שונות באזור התעשייה תל חנן שבנשר. הראשונה נרכשה בשנת 1980, מגרש בשטח 4,970 מ"ר בגוש 11220 חלק מחלקות 11, 10. מדובר בזכות חכירה ממנהל מקרקעי ישראל. בשנת 1987 רכשו את זכויות החכירה במגרש נוסף בשטח של 1,155 מ"ר, גוש 11220 חלק מחלקות 10, 11 ובשנת 2000 נרכשו זכויות חכירה במגרש בשטח של 2,187 מ"ר גוש 11220 חלק מחלקות 10, 11, ו-28. כיום רשומים המקרקעין הנ"ל ברישום חדש ומחולקים לשני מגרשים (להלן: "
המגרשים או המקרקעין
"). בכל מסמכי הרכישה נרשמו חיים וסאמי כרוכשים משותפים של המגרשים בחלקים שווים.
על המגרש הראשון הקימו השניים את מבנה המוסך הראשון (להלן: "
המוסך הישן
").

3.
בשנת 1993 יסדו השניים את חברת מוטורס ליין בע"מ (להלן: "
מוטורס ליין
"). בחברה זו חולקו המניות כך ש-2/3 נרשמו על שם סאמי ו-1/3 ע"ש חיים. בשלב מאוחר יותר העביר חיים את כל מניותיו, למעט אחת, לסאמי ולמעשה סאמי נותר בעל השליטה היחיד במוטורס ליין.

4.
במשך השנים החלה חברת תל חנן לעסוק גם בטיפול במכוניות מסוג "מזדה". בשנת 1996, ולדרישת היבואנים, החליטו הצדדים להפריד בין טיפול במכוניות המיובאות על ידי
u.m.i
לבין מכוניות מסוג מזדה. לפיכך החליטו להקים מוסך חדש על אחד המגרשים שרכשו. אין חולק כי על המגרש הנוסף נבנה מוסך לטיפול במכוניות מזדה (להלן: "
המוסך החדש
"). המוסך הוקם על קרקע בבעלות משותפת אולם בכל הוצאות ההקמה והבניה נשאה חברת מוטורס ליין.

5.
בשנת 2000 פרש חיים מפעילות במוסכים ובחברות ומאותו מועד החלו התדיינויות בין הצדדים. חיים הגיש תביעה לפירוק חברת תל חנן (פש"ר 690/00), תביעה למתן חשבונות (ת.א. 1615/00), תביעה
לפירוק שיתוף במקרקעין (ת.א. 1616/00) ותביעת שכר (תיק עב' 7483/00). בדיון שנערך בתביעת הפירוק בפני
כב' השופטת ב' גילאור, הושגה הסכמה להעברת כל המחלוקות להכרעתו של בורר. הבורר שמונה היה השופט בדימוס, דוד קציר ז"ל.

6.
בפני
הבורר נדונו מחלוקות שונות וביום 8/4/03 ניתן פסק דינו (להלן: "
פסק הבוררות
"). סאמי והחברות הגישו בקשה לבית משפט זה לביטול חלקים מפסק הבוררות (ת.א. 615/03). ביום 14/11/04 ניתן פסק דינו של כב' השופט ע' גרשון אשר קיבל את הבקשה באופן חלקי והורה לבטל חלקים מפסק הבוררות.

7.
בעקבות ביטולו החלקי של פסק הבוררות הגיש חיים את תביעתו בת.א. 430/05. התביעה הוגשה כנגד סאמי בלבד ובמסגרתה עתר חיים לפירוק השיתוף במקרקעין, למתן חשבונות בנוגע לדמי השכירות שהתקבלו על ידי סאמי והחברות ולתשלום מחצית מדמי השכירות המגיעים לו.

במקביל להליכים בתיק זה הגיש חיים תביעות חדשות לפירוק החברות. בתיק פש"ר 1126/06 עתר לפירוק חברת תל חנן ובתיק פש"ר 1127/06 עתר לפירוק חברת מוטורס ליין.

8.
במשך שנות ההתדיינות הושגו הסכמות שונות;
סאמי רכש מחיים את המניות בחברות לפי שווי של 3,325,804 ₪; הבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין התקבלה, מונה כונס נכסים ובסופו של יום, במסגרת הליך התמחרות בבית המשפט, רכש סאמי את זכויותיו של חיים במקרקעין תמורת סך של 5,750,000 ₪ (ראו פרוטוקול הדיון מיום 5/7/2010).

9.
ביום 31/12/09 ניתן פסק דיני החלקי בת.א 430/05, שעסק בפירוק השיתוף במקרקעין ובתביעה למתן חשבונות (להלן: "
פסק הדין החלקי
"). בפסק הדין החלקי קבעתי כי בשים לב לכך שחיים וסאמי היו בעלים משותפים במקרקעין, זכאי חיים למחצית מדמי השכירות שהתקבלו במהלך השנים מהשכרתם. עוד קבעתי כי בשל אופן ניהול העסקים והעירוב בין עסקי החברות לעסקיהם של הבעלים, זכאי חיים לקבל חשבונות גם מהחברות.

בפסק הדין הדגשתי כי התביעה הכספית תבורר רק לאחר קבלת החשבונות. הבהרתי כי לאחר עריכת החשבונות ניתן יהיה לדון בהיקף התשלומים להם זכאי חיים. מנגד, ציינתי כי יש להביא בחשבון גם את היקף ההשקעות של החברות במקרקעין שהושכרו על ידן בשכירות משנה (פסקה 29).

דנתי גם בטענתו של סאמי כי הוא זכאי לקזז מכל סכום שבו יחויב את התשלומים המגיעים בגין ההשקעות במקרקעין, ככל שאלו לא שולמו על ידי חיים. בעניין זה נטען כי חיים השקיע, בדרך של חיוב חשבונותיו, שליש מעלות ההשקעות ועל כן יש לחייבו לשלם את ההפרש בין שליש למחצית, שהרי נקבע כי הוא זכאי למחצית מהמקרקעין. בסופו של דבר קבעתי כי סאמי לא הוכיח מהו היקף ההשקעות ומכל מקום מי שזכאי להחזר ההשקעות הן החברות שמימנו אותן ולא סאמי (פסקה 37). הוספתי כי "
אם לחברות תביעות כלשהן כנגד בעלי המקרקעין בגין ההשקעות וההוצאות שהוצאו בהשבחת המקרקעין, יתכבדו החברות ויתבעו את בעלי המקרקעין[...]".


בסיומו של פסק הדין החלקי הוריתי לסאמי למסור תוך 45 יום תצהיר המפרט את כל התקבולים שהתקבלו על ידי החברות מאז 1995 בגין השכרת המגרשים או כל חלק מהם.

10.
על פסק הדין החלקי הוגש על ידי סאמי ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 1395/10). במקביל הגישו סאמי והחברות תביעה חדשה לבית משפט זה (תיק 8475-12-10), במסגרתה עתרו לחייב את חיים לשלם להם את שווי השקעותיהם ברכישת והשבחת המקרקעין בסך כולל של 8,017,119 ₪ (להלן "
תביעת ההשקעות
"). טענות אלו זהות למעשה לטענות הקיזוז שהעלה סאמי, בשמו ובשם החברות, במסגרת ת.א. 430/05.


בדיון בבית המשפט העליון הושגה הסכמה כי סאמי ימלא את הצו למתן חשבונות ויגיש תצהיר כנדרש. כן הוסכם כי הדיון בין התיקים יאוחד והטענות שהועלו על ידי סאמי והחברות בתיק ההשקעות ישמעו יחד עם הדיון בתובענה הכספית שיגיש חיים לאחר קבלת החשבונות. כן הוסכם כי הקביעות בפסק הדין החלקי לא יהווה מעשה בית דין לעניין הטענות שבתביעת החשבונות (ראו פסק הדין בבית המשפט העליון מיום 23/3/11).

11.
בעקבות הסכמה זו הגיש סאמי תצהיר ובו פירוט החשבונות. לאחר קבלת התצהיר הוסכם כי ימונו שני מומחים על ידי בית המשפט, האחד בתחום החשבונאי והאחר שמאי מקרקעין. בסופו של יום ניתן צו למינויו של השמאי פנחס שפירא לשם הערכת דמי השימוש הראויים עבור המקרקעין בתקופה שמיום 1/1/95 ועד 12/2010. כמו כן, מונה רואה חשבון רוסנק לשם מתן חוות דעת בדבר התקבולים שהתקבלו מיום 1/1/95 ועד 12/2010 בגין השימוש והשבחת המקרקעין וכן יחווה דעתו בדבר היקף ההוצאות שהוצאו להשבחת המקרקעין על ידי החברות או מי מבעלי הדין.

12.
השמאי המציא את חוות דעתו מיום 27/3/12. בחוות דעתו העריך את דמי השכירות הראויים בגין המגרש בגוש 12607 חלקה 36 (סומן כנכס 1) בסך של 9,221,817.60 ₪ ואת דמי השכירות הראויים בגין המגרש בגוש 12607 חלקה 26 (סומן כנכס 2) בסך של 12,530,030.40 ₪ (שני הסכומים לא כוללים מע"מ).

13.
רואה חשבון רוסנק הגיש חוות דעת מפורטת מיום 5/3/12. חוות דעתו נסמכה אך ורק על ספר החשבונות והמסמכים החשבונאיים שהוצגו לעיונו. רואה חשבון רוסנק מצא כי הכנסת חברת מוטורס ליין משכירות – כולל השכרה לחברת תל חנן – עמדה בשנים 1995 – 2010 על סך כולל של 8,447,335 ₪. לחברת תל חנן היו הכנסות משכר דירה
בסך של 621,851 ₪ (עמ' 10 לחוות הדעת).


רואה חשבון רוסנק גם פירט את ההשקעות וההשכרות. לפי חוות דעתו סך השקעותיה של מוטורס ליין במקרקעין הייתה 4,722,996 ₪ (לאחר נטרול עלות רכישת המקרקעין מ – 8/8/10) ואילו סך השקעותיה של תל חנן הייתה 960,625 ₪ (כפי שיפורט להלן קיימת מחלוקת לגבי חלק מהרכיבים). רואה חשבון רוסנק התייחס גם לפחת שנדרש על ידי החברות בגין ההשקעות וההשכרות הנ"ל וכפי שיפורט להלן הצדדים חלוקים גם בשאלת ההתייחסות לפחת זה.

הטענות
14.
לאחר קבלת חוות הדעת הסכימו הצדדים להגיש טיעונים בכתב תוך הסתמכות על הראיות שהוגשו בתיקים ללא צורך בהבאת עדים נוספים או בחקירת המומחים.

15.
חיים טוען כי יש לאמץ את הערכותיו של השמאי, מר שפירא, לגבי שווי דמי השכירות הראויים בגין המגרשים. לטענתו גם אם התקבולים שנרשמו בספרים נופלים מסך זה הרי שיש להניח כי החברות גבו את מלוא דמי השכירות הראויים. על כן מבקש הוא לקבוע כי הינו זכאי למחצית מדמי השכירות הראויים, דהיינו, לסך של 15,560,997 ₪. חיים סבור כי אין לנכות מסכום זה כל סכום בגין ההשקעות שכן הבורר קבע כי התובע הינו בעלים של מחצית מהמקרקעין וכל ניכוי יהווה כרסום במעשה בית דין שנלמד מפסק הבורר. לחלופין מבקש הוא להפחית רק 1/6 מההשקעות, דהיינו, את ההפרש בין חלקו במגרשים (מחצית) לבין זכויותיו בחברות (שליש).

16.
ביחס לתביעת ההשקעות טוען חיים כי יש לדחותה מחמת התיישנות ובשל מעשה בית דין. כן טוען הוא שסאמי והחברות לא הוכיחו את ההשקעות וברישום בספרים אין די. מכל מקום החברות ימשיכו ליהנות מניכויי הפחת מהכנסותיהן ועל כן אינן זכאיות להשבת השווי מחיים.

17.
סאמי והחברות טוענים כי יש לחייב את חיים לשלם 1/6 מההשקעות שהושקעו על ידם במקרקעין וכן לשלם מחצית מעלות רכישת המגרשים לרבות שני מגרשים צמודים, שכן סאמי לבדו נשא בעלות הרכישה. מדובר בשני מגרשים בשטח של 760 מ"ר שנכללו בחוות דעתו של השמאי שפירא ואשר נרכשו מכספו של מזאריב בלבד. כן טוענים הם כי יש לחייב את חיים לשלם לחברות מחצית מההשקעות, שכן נקבע שהוא בעל מחצית מהמגרשים. סאמי והחברות דוחים את טענות ההתיישנות ומעשה בית דין שהעלה חיים ומפנים להסכמה שהושגה בבית המשפט העליון.


סאמי והחברות טוענים גם כי חיים אינו זכאי לתשלום דמי השכירות שכן במחיר רכישת המקרקעין על ידם, במסגרת הליכי פירוק השיתוף, שולם כבר שווי דמי השכירות. מכל מקום טוענים הם כי חיים אינו זכאי לדמי השכירות הראויים אלא רק לתשלומים ששולמו בפועל.

18.
הדיון בטענות הצדדים מחייב בחינה של כל אחת מהתביעות. מחד, תביעתו של חיים לקבלת חלקו בדמי השכירות הראויים או דמי השכירות שנגבו מהשוכרים השונים בגין השכרת המגרשים, ומאידך, תביעת סאמי והחברות להחזר השקעותיהם במקרקעין. בפסק הדין החלקי ציינתי כי הצדדים לא הקפידו על הפרדה בין חשבונותיהם הפרטיים של סאמי וחיים לבין חשבונותיהן של החברות. לפיכך, קבעתי כי חיים זכאי לקבל חשבונות גם ביחס לדמי השכירות שגבו החברות. טענות הקיזוז שהעלה סאמי נדחו מאחר וסאמי לא השכיל להוכיח את היקף ההשקעות במקרקעין ולהבחין בין השקעות אלו לאחרות. כן קבעתי כי לכאורה הזכאות להחזר ההשקעה עומדת לחברות ולא לסאמי (פסקה 37).

היום המצב שונה. החברות וסאמי הגישו תביעה עצמאית להחזר ההשקעות וזו אוחדה עם תביעת חיים לדמי שכירות. היקף ההשקעות נבחן על ידי מומחה מטעם בית המשפט וזה הבחין והפריד בין ההשקעות השונות.

19.
על כן, אבחן תחילה את התשלומים המגיעים לחיים עבור דמי שכירות מבלי להבחין בין תקבולים שקיבל סאמי באופן אישי לתקבולים שקיבלו החברות. מחלקו של חיים בדמי השכירות יהיה צורך להפחית כל תקבול שקיבל ולברר את היתרה. לאחר מכן אבחן את זכותם של סאמי והחברות להחזר השקעות. בסיום אערוך איזון בין התקבולים המגיעים לחיים לבין חלקו בהשקעות ואברר את היתרה העומדת לטובת מי מהצדדים.

דמי השכירות
20.
השאלה הראשונה בה יש לדון לעניין דמי השכירות הינה האם חיים זכאי למחצית מדמי השכירות הראויים, כלומר, דמי השכירות שניתן היה לקבלם בשוק החופשי עבור המגרשים או שמא הינו זכאי אך ורק למחצית מהתקבולים שהתקבלו בפועל.

הבדל זה הינו משמעותי ביותר, שכן מהשוואת סכום דמי השכירות הראויים, על פי חוות דעת השמאי, לתקבולים בגין דמי השכירות שהתקבלו, כמפורט בחוות הדעת החשבונאית, עולה כי קיים פער עצום (הפער הינו כ- 10 מיליון ₪ בערכי קרן).

21.
בכתב התביעה שהגיש חיים (ההפניה לכתב תביעה מתוקן מס' 2) עותר חיים לחייב את סאמי לשלם לו מחצית מדמי השכירות ש"
נתקבלו בפועל אצל הנתבע ו/או מי מטעמו בקשר עם המקרקעין עד למועד ולמצער בסך של 6,500,000 ₪
(סעיף 26.2). רק בטענה החלופית, סעיף 20.3, עותר חיים לחייב את סאמי לשלם לו דמי שכירות ראויים. משמע, חיים עצמו סבור כי בבסיס תביעתו עומדת תביעה לדמי השכירות שהתקבלו ולא לאלו שניתן היה לקבלם.


זאת ועוד, חיים תבע תחילה מתן חשבונות מתוך הנחה כי לאחר קבלת החשבונות יוכל לבסס את תביעתו לקבלת מחצית מדמי השכירות שהתקבלו. לו רצה לתבוע מחצית מדמי השימוש הראויים יכול היה לתבוע ללא צורך בקבלת חשבונות.

22.
למעשה תביעתו של חיים כנגד סאמי הינה תביעה לקבלת חלקו בפירות המקרקעין המשותפים. תביעה זו מבוססת על עקרונות דיני עשיית עושר ולא במשפט, אשר מצאו גם ביטוי מפורש בסעיף 35 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע:

"כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין".

סעיף זה מקנה לשותף במקרקעין זכויות רק בפירות שהתקבלו על ידי שותפו ולא זכויות לדמי שימוש ראויים. למסקנה זו ניתן להגיע גם מכוח הוראות סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 המורה כי לתובע עומדת עילת תביעה רק לטובות ההנאה שקיבל המתעשר. וכך מורה הסעיף:

"(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכייה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.
(ב) אחת היא אם באה הזכייה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת".

(ראו ע"א 274/82 יוצר נ' יוצר, פ"ד לט(1) 53 (1985); ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 11/10/12) (פסקה 7 לפסק דינו של השופט י' עמית).

23.
כמובן ששונה הדבר ככל שהתביעה עוסקת בדמי שימוש ראויים בגין שימוש שעשו השותף האחר או מי מטעמו. תביעה שכזו אינה תביעה לקבלת חלק מפירות הנכס אלא תביעה להשבת חלק מטובות ההנאה שבהן זכה השותף במקרקעין. תביעה שכזו המעוגנת בסעיף 33 לחוק המקרקעין מבוססת על הערכת דמי השימוש הראויים אותם היה צפוי אותו שותף שהשתמש במקרקעין לשלם בגין השימוש.

24.
חיים טוען בסיכומיו כי הינו זכאי למחצית מדמי השימוש הראויים שכן הינו מניח כי סאמי והחברות גבו דמי שימוש ראויים וכי הסכומים שהתקבלו אינם רשומים בספרים. הפער בין דמי השכירות שהתקבלו בפועל, לדמי השכירות הראויים, נובע לדעתו רק מרישום חסר בספרים.

לטענה זו אין שמץ ראיה. לא הוכח כי סאמי או החברות קיבלו דמי שכירות בסכומים העולים על אלו שנרשמו בספרי החשבונות. באף אחד משלבי הדיון בתיק לא הובאו עדויות המלמדות על תשלומים נוספים שכאלו. יש להניח גם כי החברות וסאמי ביקשו למקסם את ההכנסות ועל כן קיבלו את דמי השכירות המקסימליים אותם יכלו לגבות מהשוכרים השונים.

25.
עוד נזכיר כי אין ודאות שבכל התקופה היו כל המבנים מושכרים. בעניין זה צפוי היה כי תהא התייחסות מפורטת של חיים וחישוב מדויק של דמי השכירות שהתקבלו לטענתו, שכן לא די בדרישת דמי שכירות ראויים מקום שלא הוכח כי הנכס אכן הושכר.

26.
אין גם כל התייחסות של חיים בסיכומים לחוזי השכירות שהוצגו על ידי סאמי במצורף לתצהירו (סומן נ/7). הסכמי שכירות אלו משקפים תשלום דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מאלו שפורטו על ידי השמאי שפירא. השוכרים לא נחקרו ואין ראיה כי שילמו שכר העולה על האמור באותם הסכמים. ניתן לסכם ולקבוע כי לא הוכח שדמי השכירות כרשום בספרי החשבונות של החברות אינם משקפים את דמי השכירות שנגבו בפועל. הואיל ותביעת חיים הינה לחלקו בפירות המקרקעין הרי שיש להעמיד את תביעתו רק על מחצית מתקבולי השכירות שקיבלו החברות וסאמי בפועל, כמפורט בחוות דעתו של רו"ח רוסנק.

27.
התייחסות נפרדת נדרשת להשכרת המוסך על ידי מוטורס ליין לחברת תל חנן. לכאורה ניתן היה לטעון כי דמי השכירות ששילמה תל חנן אינם משקפים את הערך האמיתי וכי יש לראות בהשכרת המוסך לחברת תל חנן כשימוש של סאמי – באמצעות החברה – במקרקעין המשותפים. תביעה שכזו עשויה להימצא בגדרי הוראות סעיף 33 לחוק המקרקעין ועל כן ניתן לכאורה לתבוע במסגרת זו דמי שימוש ראויים ולא רק דמי שימוש ששולמו בפועל. אלא שלא כך הדבר במקרה הנוכחי. חברת תל חנן – בשונה מחברת מוטורס ליין, הייתה עד לפירוקה בבעלות משותפת של חיים וסאמי. רו"ח רוסנק ערך את החישוב על פי רישומי הנהלת החשבונות של שתי החברות ולגבי חלק מהשנים רק על בסיס ספרי הנהלת החשבונות של חברת תל חנן בלבד (עמ' 5 לחוות דעתו).

28.
ככל שדמי השכירות ששילמה חברת תל חנן היו נמוכים מדמי השכירות הראויים בשוק החופשי, הרי מי שנהנו מכך היו בעלי מניותיה דהיינו, גם סאמי וגם חיים. זאת ועוד, בסופו של יום רכש סאמי את זכויותיו של חיים בחברת תל חנן. בעת הערכת השווי התבסס המעריך, רו"ח דורי ברגמן, על שווי נכסיה של חברת תל חנן. ככל שחברת תל חנן הייתה משלמת דמי שכירות גבוהים יותר הדבר היה משפיע על שווי נכסיה בעת הפירוק ומכירת המניות לסאמי.

29.
עוד נזכיר כי דמי השכירות ששילמה חברת תל חנן לאחר הפסקת פעילותו של חיים, לא היו שונים מאלו ששולמו בעת שחיים היה פעיל (ראה חוות דעת רוסנק עמ' 6). יתרה מזו, בחוות הדעת של רו"ח רוסנק נרשם כי דמי השכירות בגין המוסך בשנים 2000- 2001 נרשמו לזכות סאמי וחיים באופן אישי (ביאור 2 עמ' 7 לחוות הדעת).

כיצד ניתן לחייב את סאמי או החברות בדמי שכירות ראויים כאשר חיים קיבל את דמי השכירות באופן אישי ולא תבע בזמן אמת תשלום נוסף?

30.
המסקנה הינה כי גם לעניין השכרת המוסך לחברת תל חנן אין לפסוק לטובת חיים דמי שכירות ראויים אלא רק את דמי השכירות כפי ששולמו בפועל על ידי חברת תל חנן, ולמעט אותם תשלומים ששולמו בעבר ישירות לחיים.

31.
לפי חוות דעתו של רו"ח רוסנק סך כל דמי השכירות שקיבלו החברות, מוטורס ליין ותל חנן בשנים 1995- 2010 היה 9,069,186 ₪ (בערכים נומינליים). מחוות דעתו של רו"ח רוסנק מתברר כי בשנים 2000 – 2001 נרשמו הוצאות השכירות בספרי תל חנן לזכות סאמי וחיים, כך שלזכות סאמי נרשמו 2/3 ולזכות חיים 1/3. ברי שחיים אינו זכאי לתשלום כפול ולכן את דמי השכירות ששולמו על ידי תל חנן בשנים אלו, ושכבר נרשמו בספרים לזכותו של חיים, יש להפחית ולא לכלול בחישוב זכאותו.

דמי השכירות שנזקפו לזכות חיים וסאמי בתקופת השנים 2000 – 2001 לפי חוות הדעת (עמ' 6) הינם 110,000 ₪ לכל שנה. דהיינו, לזכות חיים נזקפו בספרים 73,333 ₪.

32.
הצדדים לא שיערכו את דמי השכירות באופן מדויק והיפנו לערכים נומינליים, תוך שערוך מסוף כל שנה או אמצע תקופה. לפיכך אסתפק גם אני בשערוך מאמצע התקופה. דמי השכירות שהתקבלו בשנים 1995 – 2010 בסך 9,069,186 ₪ משוערכים מאמצע תקופה עומדים כיום על סך של 14,414,372 ₪ (הצמדה וריבית על פי חוק). חלקו של חיים – מחצית - הינו 7,207,186 ₪ . מסך זה יש להפחית את הסכומים שבהם זוכה בספרים, כלומר, 73,333 ₪, משוערכים להיום - 140,670 ₪, כלומר חיים זכאי לחלקו בדמי שכירות בסך של 7,066,516 ₪.

33.
סאמי והחברות טוענים גם כי יש לצמצם את זכאותו של חיים לדמי שכירות רק לתקופה של 7 שנים שקדמו ליום הגשת כתב התביעה המתוקן מס' 2, כלומר רק לתקופה שמיום
7/8/04. טענה זו דינה להידחות. כפי שפורט בפסק הדין החלקי, תביעה למתן חשבונות מתנהלת בשני שלבים; בשלב הראשון דן בית המשפט בזכות התובע לקבלת חשבונות ובשלב השני בתביעה הכספית המתבררת על פי החשבונות שהוגשו. מרוץ ההתיישנות נעצר כבר ביום הגשת התביעה למתן חשבונות ולא ביום שבו מוגשת התביעה הכספית בעקבות קבלת החשבונות (ראו ע"א 502/88 שמעון נ' עזבון שמעון, פ"ד מד(3) 833 (1990)).

יתרה מזו, במקרה הנוכחי החלו הליכי התביעה כבר בשנת 2000 בהגשת כתבי הטענות הראשונים טרם הפניה לבוררות. ההליכים נמשכו בפני
הבורר והבקשה לביטול פסק הבורר. התקופה בה נוהלו ההליכים הקודמים אינה באה במניין תקופת ההתיישנות (ראו סעיף 15 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 וכן ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166 (2003)).

סיכומו של דבר, אין לצמצם את זכאותו של חיים והוא זכאי למלוא חלקו בדמי השכירות לשנים 1995 – 2010.



תביעת ההשקעות
34.
בפסק הדין החלקי דחיתי את טענת הקיזוז שהעלה סאמי בגדרה ביקש לקזז מכל סכום שיגיע לחיים את ההשקעות שבוצעו במגרשים. החלטה זו התבססה על שני טעמים, האחד - כי ההשבחות הנטענות בוצעו על ידי החברות ולא על ידי סאמי, השני – אי בהירות בראיות שמנעה קביעת ממצאים. עם זאת הוספתי כי "
אם לחברות תביעות כלשהן כנגד בעלי המקרקעין בגין ההשקעות וההוצאות שהוצאו בהשבחת המקרקעין, יתכבדו החברות ויתבעו את בעלי המקרקעין (...)
" (פסקה 37). כן ציינתי כי "
לאחר שיוגשו החשבונות ויובאו ראיות להיקף דמי השכירות או דמי השימוש להם זכאי חיים, יהיה מקום לבחון גם את חשבון ההשקעות, אלא שחשבון זה ייבחן על פי העקרונות שפורטו, דהיינו בחשבון ההשקעות יבואו רק אותן הוצאות שנועדו לשמר את ערך המגרשים ולהשביחם ולא הוצאות נוספות
" (פסקה 38).

35.
כפי שצוין לעיל, החברות וסאמי "הרימו את הכפפה" והגישו תביעה עצמאית להשבת ההוצאות שהוציאו להשבחת המקרקעין. כמו כן, הוסכם כי פסק הדין החלקי לא יהווה מעשה בית דין, דהיינו, לא יימנע מהחברות וסאמי להוכיח את היקף ההשקעות, ככל שהיה בקביעות שבו
מחסום מפני טענות שכאלו (אף כי איני סבור שפסק הדין החלקי יצר מחסום מפני התביעה שהוגשה בסופו של יום).


לפיכך נפנה כעת לבחון את תביעת ההשקעות.

רכיביה של תביעת ההשקעות
36.
כדי לדון
בטענות השונות בנוגע לתביעת ההשקעות מתחייבת הערה מקדימה למהותה של התביעה. התביעה הוגשה על ידי סאמי והחברות והיא כוללת מספר רכיבים; תביעה להחזר הוצאות המימון שהוציא סאמי לרכישת המגרשים- לגבי חלקם השלמה למחצית שווי, שכן חיים נשא רק בשליש מהעלות; ולגבי חלקם תשלום מחצית, שכן נטען שרק סאמי שילם לבדו עבור הרכישה; רכיב נוסף הינו החזר ההשקעות שהשקיעו סאמי והחברות במגרשים; הרכיב האחרון הינו תשלום דמי ניהול לסאמי.

מימון הרכישות
37.
בפסק הבורר, דוד קציר ז"ל, נקבע כי סאמי וחיים הינם בעלים משותפים במגרשים כאשר לכל אחד מהם מחצית מהזכויות. חלק זה מפסק הבורר לא בוטל בבית המשפט ועל כן שימש כבסיס לפסק הדין החלקי ולקביעת זכאותו של חיים למחצית מדמי השכירות. סאמי טוען בתביעתו כי בעת רכישת המגרשים נשא חיים רק ב 1/3 מהעלות ועל כן יש לחייבו להשלים את חלקו למחצית מעלות הרכישה, דהיינו לשלם 1/6 משווי המגרשים שנרכשו. סכום זה הינו 1,544,096 ₪.


כמו כן, טוען סאמי כי שני מגרשים נרכשו במשותף על ידו ועל ידי חיים אולם חיים שילם סכום נמוך מזה ששילם סאמי. ההפרש הינו 363,484 ₪. שני מגרשים נוספים נרכשו רק על ידי סאמי אף שנרשמו על שמם של סאמי וחיים במשותף. עלות מחצית הרכישה הייתה 326,763 ₪.

38.
סאמי סומך טענותיו על האמור בחוות דעתו של רו"ח קרוכמל (נספח "יד" לכתב התביעה בתיק ההשקעות). עיון בחוות הדעת אינו מספק תשובה לשאלה מי שילם עבור הרכישות ומתי. רו"ח קרוכמל סומך חוות דעתו על דברים שנמסרו לו ולא על ראיות. לחוות הדעת לא צורפו מסמכים המעידים על התשלומים שבוצעו, מי שילם וכמה. רו"ח קרוכמל מצרף רק מספר חשבוניות שהתקבלו ממינהל מקרקעי ישראל בשנים 1999 ו – 2009. חשבוניות אלו הוצאו לשני השותפים, סאמי וחיים. כן צורף מסמך מיום 26/5/08 המופנה לסאמי בלבד ובו פירוט דרישת דמי שימוש ועלות השלמת רכישת המגרש (גוש 12607 חלקה 26). מסמך זה אינו מעיד על תשלום אלא רק מפרט את חישוב התשלומים הנדרשים.

39.
זאת ועוד, הטענה כי סאמי נשא לבדו בעלות הרכישה של מגרש כלשהו לא נטענה על ידו קודם להגשת תביעה ההשקעות. בתצהיר נ/7 שהוגש בשלב התביעה למתן חשבונות טוען סאמי כי כל המגרשים נרכשו במשותף על ידי הצדדים, כאשר חיים נשא רק ב - 1/3 העלות. אין בשום מקום טענה שמגרש כלשהו נרכש על ידי סאמי לבדו או כי חיים נשא בחלק הקטן משליש עלות הרכישה.

40.
ככל הנראה טוען סאמי כי עלות הרכישה מומנה על ידי החברות וכל אחד מהצדדים, סאמי וחיים, חויבו כלפי החברות לפי חלקם בחברה. ברי אם כך שהטענה בדבר חלוקת עלות הרכישה על פי זכויותיהם של הצדדים בחברות אינה יכולה להתייחס לרכישות שבוצעו לפני הקמת החברות. חברת תל חנן הוקמה בשנת 1988, שנים רבות לאחר רכישת המגרש הראשון (הסכם הרכישה הינו משנת 1980).

זאת ועוד, רו"ח רוסנק ערך חישוב של ההשקעות כפי שהובאו בפני
ו בתקופה הרלבנטית למחלוקות. על כן אין מקום להתייחס במסגרת ההכרעה להשקעות שנטען כי הוצאו קודם לאותה תקופה.

ונוסיף, ככל שלסאמי או לחברות תביעות בגין השקעות והוצאות שהוצאו לפני תקופת ההתחשבנות נשוא התביעה למתן חשבונות (כלומר לפני 1995), הרי שטענות אלו התיישנו זה מכבר.

על כן דין תביעותיו של סאמי להשלמת עלות מימון המגרשים ככל שזו אינה נכללת בחשבון ההשקעות שערך המומחה רו"ח רוסנק דינה להידחות.


היקף ההשקעות
41.
רו"ח רוסנק בחן את ספרי החברות והשותפים, בודד את ההשקעות וההוצאות ביחס למקרקעין לעומת שאר ההשקעות והגיע למסקנה כי חברת מוטורס ליין בע"מ השקיעה במקרקעין 4,722,996 ₪ במחירי עלות ולאחר ניכוי הפחת שדרשה, נותרה עלות בסך של 2,351,851 ₪. חברת תל חנן השקיעה במקרקעין סך של 960,625 ₪ ולאחר ניכוי הפחת נותרה עלות בסך של 758,116 ₪. השותפות בין חיים לסאמי השקיעה אף היא בתקופה שבין 1995 ל – 2010 סך של 423,666 ₪ ולאחר ניכוי הפחת נותרה עלות בסך של 189,045 ₪.

42.
סאמי והחברות עותרים לחייב את חיים לשאת במחצית מעלות ההשקעות כולה. כפי שניתן ללמוד מחוות הדעת של רו"ח רוסנק, עליה סומכים התובעים, הרי שסאמי באופן אישי לא השקיע בהשבחת המקרקעין. ההשקעות כולן בוצעו על ידי החברות והשותפות.

43.
תביעות החברות לתשלום עבור ההשקעות שהביאו להשבחת המקרקעין מעוגנות בעקרונות עשיית עושר ולא במשפט. כאשר מי שהשביח את המקרקעין הוא אחד מהשותפים במקרקעין, עשויה תביעתו להימצא בגדר הוראות סעיף 32 לחוק המקרקעין, הדנה בשיפוי שותף בגין "
הוצאות שנשא להחזקתם התקינה ולניהולם
" של המקרקעין. עם זאת, אין הוא זכאי, בגדרה של הוראה זו, להחזר הוצאות אחרות שאינן בגדר הוצאות החזקה וניהול.

44.
ההתייחסות המפורשת היחידה בחוק המקרקעין למצב שבו שותף בונה במקרקעין ללא הסכמת שותפיו מצויה בסעיף 46 לחוק, המקנה לשאר השותפים זכות לדרוש את פירוק השיתוף:

"הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן - שותף מקים), רשאי כל אחד משאר השותפים, על אף כל מגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב'; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד', בשינויים המחוייבים".

במקרה שכזה, וככל שהמקרקעין יפורקו בדרך של מכירה, תעמוד לשותף המקים זכות להחזר השקעתו במחוברים (סעיף 48 לחוק המקרקעין). זכות זו מוגבלת, שכן הסעיף קובע כי בכל מקרה לא יהיה השותף המקים זכאי לסכום העולה על עליית ערך המקרקעין בעקבות הבנייה כפי שוויה במועד המכירה (ראו ד' פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א' 247 (1998); מ' דויטש קניין כרך א' 629 (1997)).

45.
חוק המקרקעין אינו מתייחס מפורשות לנסיבות בהן השותף אינו מבקש לפרק את השיתוף במקרקעין. מצב כזה עשוי להתרחש כאשר השותף המקים בנה ללא הסכמת שותפיו או כאשר בנה בהסכמת שותפיו אולם לא הושגה הסכמה כלשהי לגבי מימון הבנייה. במקרים שכאלו תעמוד לשותף המקים עילת תביעה מכוח העקרונות הכלליים של דיני עשיית עושר ולא במשפט. כמו כן ישנה אפשרות להחיל את הוראות סעיפים 21 -25 לחוק המקרקעין, דהיינו, להחיל את ההוראות העוסקות בבנייה ונטיעה במקרקעי הזולת (ד' פרידמן הנ"ל, עמ' 247, 248; מ' דויטש הנ"ל, עמ' 630-631).

סעיף 21 לחוק המקרקעין קובע:

"(א) הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן - הקמת מחוברים) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן - המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם.

(ב) בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף-קטן (א), לפי הפחות יותר.

(ג)
דרש בעל המקרקעין סילוק המחוברים והמקים לא סילקם תוך זמן סביר, רשאי בעל המקרקעין לסלקם על חשבון המקים.

(ד) סולקו המחוברים, יעבור מה שסולק לבעלותו של המקים; סילקם בעל המקרקעין, רשאי הוא להיפרע מהם על חשבון המגיע לו בעד הסילוק".

סעיף זה מקנה לבעלים של המקרקעין ברירה בין הותרת המחוברים שנבנו תוך תשלום עבורם, לבין סילוקם של המחוברים. כאשר עוסקים במקרקעין משותפים אשר אחד השותפים בנה עליהם, ברי שהברירה חלה רק בנוגע לחלק היחסי במחוברים, השווה לחלקו של אותו שותף במקרקעין.

46.
מקום שבו הוקמו המחוברים במקרקעין בהסכמה, בין על ידי שותף ובין על ידי מחזיק כדין, אלא שלא הושגה הסכמה בדבר התשלום עבור ההקמה, אין לכאורה תחולה להוראות אלו שכן סעיף 21 עוסק במקרה של הקמה על ידי מי שלא היה זכאי לכך על פי דין. במקרה כזה לא יהיה הבעלים זכאי לדרוש את סילוק המחוברים שכן הסכים לבנייה. כמו כן, אין להכיר בזכותו של המקים לדרוש את המקרקעין בהתאם לסעיף 23.


לפיכך המקים יהיה זכאי לתשלום מכוח דיני עשיית עושר בהתאם לשווי טובת ההנאה שצמחה לבעל המקרקעין. על תביעתו של המקים ניתן להחיל מכללא את הוראות סעיף 21 לחוק המקרקעין בכל הנוגע להיקף חיובו של בעל המקרקעין ולהשוותו למקרה שבו בחר הבעלים
לרכוש את המחוברים, כאמור בסעיף 21(ב) לחוק המקרקעין (ד' פרידמן הנ"ל עמ' 248).

47.
במקרה הנוכחי אין טענה כי הבנייה נעשתה שלא כדין וללא ידיעתו של חיים. הבנייה נעשתה כולה בהסכמה מלאה. עם זאת אין כל ראיה על הסכמה כלשהי שהושגה בין הצדדים לבין החברות המקימות בנוגע להחזר ההשקעה. דומה כי חיים וסאמי סברו שאין צורך בגיבוש הסכם שכזה שכן שניהם היו גם בעלי מניות
בחברות שהקימו את המבנים והחזיקו במגרשים. בהעדר כל הסכם זכאיות החברות לשיפוי על פי עקרונות דיני עשיית העושר כפי שפורטו לעיל.


בטרם נבחן את התביעה הכספית לגופה נסלק מעל דרכנו את טענת ההתיישנות שהעלה חיים.

האם תביעת ההשקעות התיישנה
48.
חיים טוען בכתב ההגנה ובסיכומיו כי תביעת ההשקעות התיישנה, לפחות בכל הנוגע להשקעות שהוצאו בתקופה העולה על 7 שנים שלפני הגשת תביעת ההשקעות. על כך משיבים סאמי והחברות בשתיים; לטענתם ה"
יום בו נולדה עילת התביעה
" הינו רק מועד מתן פסק הבורר שקבע כי חיים הינו בעל מחצית מהזכויות במקרקעין; כמו כן נטען כי עסקינן ב"
תביעה שכנגד
" לתביעתו של חיים ועל כן בהתאם לסעיף 4 לחוק ההתיישנות, התשי"ח–1958 לא תושמע כנגדה טענת התיישנות.

49.
השאלה הראשונה הינה כמובן מתי נולדה עילת תביעתן של החברות, שכן "
מרוץ ההתיישנות"
מתחיל ביום שבו נולדה עילת התביעה (סעיף 6 לחוק ההתיישנות). טענת החברות כי עילת התביעה נולדה רק עם פסק הבורר - דינה להידחות.

50.
פסק הבורר לא שינה את מערך הזכויות והחובות של הצדדים. קביעתו של הבורר כי לחיים זכויות במחצית מהמקרקעין נסמכה על מרשם המקרקעין ועל הרשום בהסכם החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל (פסקה 9 לפסק הבורר).


אפילו סברו החברות כי חיים הינו רק בעל שליש מהמקרקעין, הרי שעמדה להן תביעה לגבי אותו שליש כבר בשלב הבוררות. יתרה מזו, גם בפני
הבורר העלו החברות את הטענות לגבי ההשקעות (פסקאות 16 ,17). הבורר אף קבע שלאחר קבלת החשבונות ייערך איזון בין הצדדים. משמע, עילת התביעה להחזר ההשקעות לא קמה לחברות עם פסק הבורר.

51.
מהו עם כן המועד שבו קמה להן עילת תביעה? ניתן לחשוב על שני מועדים אפשריים; מועד ההשבחה, דהיינו, מועד ביצוע כל חלק מההשקעה; ומועד מכירת הזכויות במסגרת פירוק השיתוף.


ראינו לעיל כי זכותו של מקים לדרוש מבעל המקרקעין את החזר עלות הקמת המחוברים על פי סעיף 21 מתגבשת עם מימוש הבחירה העומדת לבעלים להותיר את המחוברים בידיו. מקום שבו הבנייה נעשית בהסכמה, אף אם אינה כוללת הסכמה על תשלום, הרי שהבעלים מימש את הבחירה הנתונה לו במועד הבנייה עצמה, בנייה שנעשית בהסכמתו ובאישורו.
משמע יום ההשבחה הוא היום בו נולדה העילה.


גם מכוח העקרונות הכלליים של דיני עשיית העושר נגיע לאותה מסקנה, שהרי טובת ההנאה צמחה לבעלי המגרשים מיד עם ביצוע ההשקעות שהשביחו את המקרקעין. הבעלים אף נהנו מדמי השכירות שקיבלו מהשכרת המבנים שנבנו (גם אם לא כל דמי השכירות שולמו בפועל לחיים). משמע, עילת התביעה גובשה עם ביצוע ההשקעות; כל השקעה הניבה לבעלי המגרשים טובת הנאה שאת השבתה יכלו החברות לתבוע מהם.

52.
בכך לא תם הדיון, שכן החברות טוענות כי עסקינן בתביעה שכנגד לתביעת דמי השכירות ועל כן אין להעלות כנגדה טענות התיישנות. טענתן נסמכת על הוראות סעיף 4 לחוק ההתיישנות.

סעיף 4 זה קובע:

"בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה-שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות"
.

סעיף זה מציב שני תנאים להקמת המחסום לטענת ההתיישנות; תנאי דיוני- טכני, הטענה נטענה כטענת קיזוז באותה תובענה או במסגרת תביעה שכנגד; טעם מהותי- ענייני נושאי התביעות או הטענות הינו אחד או שהן נובעות מאותן נסיבות. המחלוקת בענייננו נוגעת בעיקר לתנאי הראשון, כלומר בשאלה האם תביעת ההשקעות הינה תביעה שכנגד במובן הסעיף.

53.
בתי המשפט נחלקו בדעותיהם האם המחסום המוקם בסעיף מפני העלאת טענת התיישנות ביחס לתביעה שכנגד חל רק מקום שבו מוגשת התביעה שכנגד באותו הליך או שמא ניתן להרחיבו גם לתביעות הנדונות בנפרד (ראו ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"ד כ(1) 505, 522 (1966); וכן ת.א. (נצ') 435/96 עזבון פאהום נ' תעשיית אבן וסיד בע"מ (ניתן ביום
28/5/98); ת.א. (ת"א) 4493/85 משה נ' הכפר הירוק, פ"מ התשנ"א(1) 507 (1991)).

מחלוקת זו הוכרעה בפסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 4223/06 כץ נ' גוטליב (ניתן ביום 25/5/08). בפסק הדין קבע בית המשפט, מפי השופט א' רובינשטיין כי התביעה שכנגד שאליה מתייחס
סעיף 4 הינה תביעה המוגשת במסגרת ההליך המקורי. וכך נאמר:

"סוף דבר, "תביעה שכנגד" היא תביעה המוגשת במסגרת הליך התביעה המקורית, ומתבררת (בכפוף לתקנה 53 לתקנות סד"א) במסגרתה. כך בכלל, וכך לעניין סעיף 4 לחוק ההתיישנות בפרט. מסקנה זו מבוססת על ההנחה כי יש לפרש מונח כמובנו הפשוט והרגיל, בהעדר טעמים טובים לחרוג ממובן זה בנסיבות ספציפיות ומתוחמות; ועל כך שלא נמצאו לנו בנידון דידן טעמים טובים לחריגה כזו, בין בגדר תכליותיו של סעיף 4 ובין בשיקולי צדק אחרים".

על דברים אלו חזר גם השופט סולברג בע"א 219/11 גד חברה להפצה בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (ניתן ביום 9/12/12). חבריו להרכב, השופטים א' חיות וע' פוגלמן לא הביעו דעתם בשאלה והצטרפו לתוצאה מהטעם כי לא הוכחו תנאי הסיפא לסעיף 4, דהיינו, לא הוכח כי נושאן של התביעות יהיה אחד.

54.
בענייננו לא הוגשה תביעת החברות כתביעה שכנגד במסגרת התיק המקורי שבו תבע חיים. עם זאת, בהסכמת הצדדים, אוחד הדיון בשתי התביעות והן נדונו במאוחד. ההליך המקורי, בו תבע חיים מתן חשבונות, מחייב התייחסות גם לטענת ההשקעות. מלכתחילה הועלתה טענת קיזוז וזו נדחתה בפסק הדין החלקי, הן בשל העדר ראיה והן מאחר והזכות הינה של החברות ולא של סאמי באופן אישי. בפסק הדין החלקי הפניתי את סאמי והחברות להגיש תביעה עצמאית להחזר ההשקעות. סאמי והחברות בחרו להגיש תביעה עצמאית ולבקש את איחוד הדיון אולם יכלו באותה מידה לבקש לתקן את כתב ההגנה בתיק המקורי ולצרף לו תביעה שכנגד (במיוחד בשים לב לתיקון כתב התביעה על ידי חיים).

55.
טענות החברות להחזר ההשקעות אינן זרות להליך המקורי. להיפך, מתחילת ההליך וכבר בשלב הבוררות הועלו טענות להחזר ההשקעות. הן בפסק הבורר והן בפסק הדין החלקי הובהר כי אף מול זכאותו של חיים לדמי שכירות יש לערוך חישוב של השקעות שהושקעו. רק מאחר שמדובר היה בחברות בעלות אישיות משפטית נפרדת מזו של סאמי נאלצו החברות לפתוח בהליך נפרד.

56.
ברע"א 4223/06 הנ"ל קבע בית המשפט כי תביעה שכנגד הינה כזו המוגשת באותו הליך כמו התביעה המקורית. עם זאת, בית המשפט לא שלל מצבים חריגים שבהם התביעה שכנגד לא תוגש באותו הליך. בפסקה ל"ט לפסק הדין אומר השופט רובינשטיין:

"לסיכום הדברים: דומה כי התכליות העומדות ביסודו של סעיף 4 אינן מצדיקות מתן פרשנות מרחיבה למונח "תביעה שכנגד" בגדר הסעיף, החורגת ממשמעותו הבסיסית של המונח, גם אם מבקשים לנקוט גישה "מהותית" שאינה "טכנית". החריגים לכך יכולים להיות רק כאלה, שעודם באים בגדרי אותו הליך ואפשר לקרוא עליהם באופן ישר וישיר את השם "תביעה שכנגד".

באותו עניין הוגשה התביעה הנגדית, שאף היא הייתה בדומה למקרה הנוכחי תביעה להשבת השקעות, רק לאחר שהתביעה המקורית, שנדונה בבוררות, הוכרעה ונפסקו למשיבה שם דמי שימוש ראויים עבור הקרקע. לא כך בענייננו. תביעתו של חיים טרם הוכרעה, הדיון בשתי התביעות אוחד עוד בטרם הוכרעה תביעתו של חיים. תביעת ההשקעות הוגשה עוד בטרם התבררו החשבונות ובטרם הוגש כתב התביעה המתוקן מס' 2 – כתב תביעה שהוגש בעקבות קבלת החשבונות.

57.
בנסיבות אלו, מתקיים לדעתי החריג לדרישה הדיונית-טכנית. השופט רובינשטיין בעניין גוטליב הדגיש כי הדגש בסעיף 4 הינו הדיון המאוחד, המשותף של התביעות (פסקה כ"א). כך גם בענייננו, הדיון בשתי התביעות מתברר יחדיו. זאת ועוד, החברות לא יצרו כל מצג לפיו הן מוותרות על טענותיהן אלא להיפך, הטענות הובאו הן בהליך הבוררות והן בגדר טענת הקיזוז שהעלה סאמי במסגרת התיק העיקרי. זכויותיו של חיים לא נפגעו כתוצאה מהגשת תביעת ההשקעות באיחור, שהרי הוא פרש את טענותיו כבר בשלבים המוקדמים. אמנם הטענות לא נטענו במסגרת מתאימה, הן נטענו על ידי סאמי ולא על ידי החברות, אולם בכך אין די כדי להצדיק חסימת תביעת החברות.

58.
אעיר כי להבנתי אין לנתק בין התנאים השונים לתחולת סעיף 4. ככל שהזיקה בין התביעות הדוקה יותר, ככל שברור יותר כי התביעות המנוגדות נובעות מאותו עניין ומאותן נסיבות, כך תהיה הצדקה להגמשת המבחן הדיוני, הכל כמובן בתנאי שלא תהיה בהגמשה זו פגיעה בתובע המקורי או הכבדה מיותרת על ההליכים.

בנסיבות מקרה זה, כאשר חיים היה מודע לטענות, הן אף הועלו בהליכים הקודמים, כאשר הדיון באותה התביעה נערך במאוחד וכאשר התביעה הינה לעריכת איזון בין זכותו של חיים לדמי שכירות לבין עלות ההשקעות, יש להחיל את הוראות סעיף 4 הנ"ל ולמנוע מחיים את העלאת טענת ההתיישנות.

59.
כאן ראוי לזכור כי לכאורה טענות החברות התבררו בפני
הבורר ועל כן אין להביא את תקופת הבוררות במניין ההתיישנות. גם בכך יש כדי לחזק את המסקנה שטענת ההתיישנות דינה להידחות.

שווי ההשקעות- האם יש לנכות את הפחת
60.
לטענת סאמי והחברות יש לחייב את חיים לשאת בחלקו בעלות ההשקעות בפועל כשהן משוערכות להיום ולהתעלם מהפחת שנדרש בגינן במסגרת דיווחי החברות לשלטונות המס. לעומתם טוען חיים כי העלות הרלבנטית להתחשבנות הינה רק העלות המופחתת, לאחר ניכוי הפחת.

בפסק הדין החלקי קבעתי כי "
ככל שהחברות ניכו את הפחת מהכנסותיהן הרי שיש בכך כדי להשפיע גם על גובה ההשבה לה הינן זכאיות, שהרי אין ליתן להן השבה כפולה
". פסק הדין לא בוטל בערעור. בהחלטתי מיום 8/11/11, במסגרתה ניתנו הוראות למומחים, הוריתי לרואה החשבון לפרט גם את הפחת שנוכה על ידי החברות. סאמי והחברות ביקשו לבטל החלטה זו (בקשה מס' 48), אולם בקשתם נדחתה בהחלטתי מיום 13/11/11 תוך שהבהרתי כי לסאמי ולחברות יעמדו כל הטענות במסגרת הסיכומים. הטענות בעניין הפחת לא נזכרו מפורשות על ידם בבקשה.


פסק הדין החלקי וההחלטה בעניין מתן הוראות למומחים אינם מהווים הכרעה בשאלת ניכוי הפחת משווי ההשקעות הנתבעות מחיים. החלטות אלו נועדו לגבש את המחלוקות ולהציג בפני
בית המשפט את כל הנתונים, לרבות הנתונים החשבונאיים, על מנת שניתן יהיה לשקול את הטענות לגופן ולפסוק במחלוקות על בסיס כל החשבונות. המועד להכריע בטענה בדבר הפחתת שווי ההשקעות הגיע רק כעת, לאחר שהוצגו כל החשבונות ונפרשו כל הנתונים. על כן אין בהחלטות האמורות כדי לחסום את החברות מלטעון כי הן זכאיות למלוא סכום ההשקעות שהוצאו על ידן.

61.
הפחת בו מדובר שאותו מבקש חיים להפחית מעלות ההשקעות, הינו הפחת אשר ניכו החברות מהכנסתן החייבת. ביצוע ניכוי פחת מהכנסתו החייבת של נישום בא לבטא הכרה בהוצאה ההונית שהייתה לרכישת הנכס המשמש אותו לייצור הכנסה ולפצותו על התבלות הנכס והתיישנותו (ראו י' אדרעי מבוא לתורת המסים 206 (2008); א' רפאל מס הכנסה כרך א' 523 (2004)). ניכוי הפחת אינו אלא הוצאה המוכרת כהוצאה לייצור ההכנסה של הנישום. אין בין ניכוי הפחת להפחתה בשווי השוק של הנכסים זיקה הכרחית. שווי השוק של נכסים עשוי להשתנות בשל גורמים שונים, בין כאלו שיעלו את ערכם למרות חלוף הזמן ובין כאלו שיפחיתו את ערכם אף מעבר לעלות המופחתת לצרכי המס. כך למשל גם נכס שעלות רכישתו הופחתה במלואה עשוי להיות בעל שווי שוק או להיפך, נכס שעלותו טרם הופחתה במלואה עשוי להתברר כחסר כל ערך בשוק.


השאלה העומדת להכרעה אינה שווי הנכסים וההשקעות לצרכי מס אלא מהו הסכום שעל חיים לשלם עבור הנכסים שהוקמו על המגרשים ושעברו לבעלותו, ביחד עם שותפו סאמי.
למעשה חיים נדרש לשלם את ערך הנכסים שרכש ועל כן ערכם לצרכי מס אינו יכול לשמש מדד לסכום שעליו לשלם.

62.
כאמור החברות התובעות מחיים את החזר השקעתן במקרקעין מבססות תביעתן על עילות התעשרות שלא כדין, דהיינו, החברות טוענות כי השביחו את נכסיו של חיים ללא קבלת תמורה. בתביעות השבה בגין השבחת נכסי מקרקעין של הזולת במסגרת הוראות סעיף 21 לחוק המקרקעין זכאי המקים- המשביח לקבל מבעל המקרקעין את הסכום שהשקיע בשעת ההקמה אך לא יותר משווי ההשבחה בעת העברת הזכויות לבעלים (ראו סעיף 21(ב)(2) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; ד' פרידמן הנ"ל, בעמ' 240
וכן ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן, פ"ד לו(4) 403 (1982)).

63.
גם ההוראות העוסקות בהשבת השקעות המחוברים בעת פירוק השיתוף בין הבעלים בשל בניה במקרקעין המשותפים ללא הסכמה קובעות הוראה דומה.

סעיף 48 לחוק המקרקעין קובע :

"היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שנתקבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין".


משמע, השותף המקים זכאי להחזר עלות ההשקעה אלא אם זו נופלת מעליית הערך של המקרקעין (ראו גם י' ויסמן דיני קניין, בעלות ושיתוף 225 (תשנ"ז)).

64.
איש מהצדדים לא המציא חוות דעת על עליית ערך המגרשים בעקבות ההשקעות נשוא תביעת החברות. המגרשים נמכרו בהתמחרות בבית המשפט (פרוטוקול מיום 5/7/12). בסיומה של ההתמחרות ועל פי תנאיה ניתנה לבעלי המקרקעין זכות לרכוש את הנכס בעצמם על פי המחיר המקסימלי שהוצע וכך רכש סאמי את זכויותיו של חיים. ברכישת המגרשים לא נעשתה כל הבחנה בין שווי הקרקע לשווי המחוברים ואין בפני
שמץ ראיה בכמה עלה שווי המגרשים בשל ההשקעות.

65.
ניתן אולי להניח, כגישת חיים, כי במשך השנים פחת ערך ההשקעות או לפחות של חלקן, אולם בהיעדר נתונים אחרים לא ברור האם שווי המגרשים כולו הושפע מירידת ערך השקעות אלו אם לא. לפיכך, בהיעדר נתונים אחרים, זכאיות החברות לתשלום מלוא ערך השקעתן במגרשים.

66.
רו"ח רוסנק מצא שהשקעות מוטורס ליין עמדו על סך של 4,722,996 ₪ והשקעות תל חנן על סך של 960,625 ₪ (עלות לפני פחת). הסכומים שצוינו הינם בערכי עלות ללא שערוך. רו"ח רוסנק מצא גם כי השותפות השקיעה בשנים הרלבנטיות 423,666 ₪, אולם השותפות אינה צד להליך ואינה תובעת. יתרה מזו, חיים הינו שותף בשותפות ועל כן ככל שזו נשאה בהוצאות כלשהן הרי שאין לחברות או לסאמי תביעה כנגדו.

67.
סך כל ההשקעות של החברות הינו על כן בסך 5,683,621 ₪. סכום זה, משוערך מאמצע התקופה, הינו 9,795,066 ₪.


החברות תובעות מחיים לשאת במחצית מההשקעות בהתאם לחלקו במקרקעין. סכום זה הינו 4,897,533 ₪.
על כן יופחת סכום ההשקעות מסכום דמי השכירות לו זכאי חיים.



תביעת סאמי לדמי ניהול
68.
סאמי טוען כי הוא לבדו השקיע את זמנו ומרצו וכספו ברכישת המקרקעין, במציאת שוכרים וגביית השכר. לפיכך עתר הוא לחייב את חיים במחצית השכר הראוי המגיע לו עבור עבודתו זו, בסך של 811,711 ₪.

69.
טענה זו דינה להידחות. לא הוכח כי סאמי ניהל בדרך כלשהי את המקרקעין עבור השותפים מעבר לעבודתו כמנהל בחברות, עבודה בגינה קיבל שכר מהחברות. ראינו כי ההשקעות הנתבעות כולן בוצעו על ידי החברות. דמי השכירות נגבו על ידי החברות וכל פעולותיו של סאמי נדרשו במסגרתן.

לא הובאה כל ראיה על פעולות נוספות שביצע, לא כל שכן, לא נערך חישוב היקף השעות שהושקעו על ידו והשכר הראוי לכל שעה. בנסיבות אלו אין לפסוק לסאמי כל פיצוי נוסף.

עריכת האיזון

70.
כפי שפורט לעיל בסעיף 32 לפסק הדין, זכאי חיים לחלקו בדמי השכירות בסך של 7,066,516 ₪. מנגד, יש להפחית מסך זה את חלקו של חיים בהשקעות. שווי ההשקעות כפי שנקבע לעיל הינו 4,897,533 ₪. ההפרש הינו על כן 2,168,983 ₪.

71.
כפי שציינתי במבוא לפסק הדין, התביעה לדמי שכירות הוגשה רק כנגד סאמי אף כי חלק מדמי השכירות שולם לחברות. ציינתי כי למרות זאת יש לחייב את סאמי בתשלום דמי השכירות, בין היתר, מחמת העירוב שבין החשבונות הפרטיים לחשבונות החברות. יתרה מזו, החברות הינן בבעלותו ובשליטתו של סאמי והוא שפעל לכך שדמי השכירות יתקבלו על ידי החברות ולא ישולמו לבעלי הקרקע.

על כן יש לחייב את סאמי באופן אישי לשאת בחוב דמי השכירות.

סוף דבר
72.
אשר על כן, הנני מחייב את סאמי מזאריב
לשלם לחיים פרוימוביץ 2,168,983 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בשים לב לכך שהתביעה התקבלה באופן חלקי בלבד ישיב סאמי לחיים את מחצית מהתשלומים ששילם חיים למומחים שפירא ורוסנק וכן מחצית מאגרת בית המשפט ששולמה על ידו. ככל שיהיו מחלוקות לעניין הוצאות אלו יגיש חיים בקשה מפורטת לבית המשפט תוך 7 ימים.

עוד אני מחייב את סאמי לשלם לחיים הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של75,000 ₪.

ניתן היום,
י"ג טבת תשע"ג, 26 דצמבר 2012, בהעדר הצדדים.













א בית משפט מחוזי 430/05 חיים (קרול) פרוימוביץ ואח' נ' סאמי מזאריב, מוסך תל חנן בע"מ, מוטורוס ליין בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 26/12/2012)