פסקי דין על ב.ר. חברה לפיתוח מקרקעין בע"מ | פסקי דין על אברהם תמיר | פסקי דין על דורית חברה לבינוי ופיתוח |

670/94 א     31/01/2000




א 670/94 ב.ר. חברה לפיתוח מקרקעין בע"מ נ' אברהם תמיר , דורית חברה לבינוי ופיתוח בע"מ





ב.ר. חברה לפיתוח מקרקעין בע"מ

בעניין:
התובעת
רן שליש

ע"י ב"כ עוה"ד
נגד
1.אברהם תמיר

2. דורית חברה לבינוי ופיתוח בע"מ


הנתבעים
מ. בייץ

ע"י ב"כ עוה"ד
פסק דין
א. התובעת, חברה שנוסדה במטרה לרכוש ולפתח קרקעות לשם הקמת ישובים ביהודה ושומרון (להלן - חב' ב.ר.), תובעת את חברת דורית, חברה לבינוי ופיתוח בע"מ (להלן - חב' "דורית") ומנהלה מר אברהם תמיר
, וטענותיה הנפרשות בפירוט בתביעה הן כדלקמן:
(1) חב' ב.ר. היתה מעורבת בעבר בהליך משפטי שהיא יזמה כנגד אחד צלאח עבד אלטיף (להלן - "אלטיף") ואחרים מהם רכשה קרקעות. לימים הסתבר כי עסקה זו היתה רצופה תרמיות וזיופים מצידם של המוכרים. במסגרת עסקה זו שילמה חב' ב.ר. למוכרים סכום של למעלה מ200,000- דולר אשר את השבתם תבעה משלא זכתה בקרקע. בבית המשפט המחוזי בתל אביב בת"א 961/82 נתקבלה תביעת חב' ב.ר. נגד אלטיף, וכנגד ראזי מוסטפה דרש לתשלום סכום בשקלים השווה ל200,000- דולר בצירוף ריבית (להלן - "פסק הדין").
(2) לצורך הבטחת תשלום הכספים לחב' ב.ר., הטילה חברה זו אגב הדיון בת"א 961/82, עיקול זמני על זכויותיו של אלטיף במקרקעין הידועים כחלקה 127 בגוש 6 בגבעת זאב (להלן - "המקרקעין").
העיקול הזמני נרשם ביום 21/3/82 בספרי המקרקעין של רמאללה (להלן - "העיקול הזמני").
(3) הנתבעים בענייננו התקשרו בהסכם עם אלטיף לרכוש את המקרקעין עליהם הוטל העיקול הזמני, וזאת לאחר רישומו של העיקול הזמני.
(4) העיקול הזמני הערים קושי על הנתבעים לרשום את הזכויות במקרקעין על שמם.
(5) כתוצאה מכך, פנו הנתבעים בדצמבר 1987 לחב' ב.ר. בהצעה לפתור את הקושי שנוצר ברישום הזכויות על שם חב' "דורית", ובהקשר לכך התרחשה השתלשלות הדברים הבאה, על פי הנטען בתביעה:

(א) ביום 20/12/87 הציעו הנתבעים לחב' ב.ר. הצעה כדלקמן:
תמיר יהיה אחראי למחצית סכום החוב (נשוא פסק הדין בת"א 961/82) או לערך קרקע של זכות בנייה של 6 יחידות דיור לפי הגבוה מן השניים; באותו זמן, סכום החוב על פי פסק הדין הגיע ל360,000- דולר (לאחר צירוף ריבית דולרית צמודה), ומחציתו - 180,000 דולר. בתמורה לכך, תסיר חב' ב.ר. את העיקול הזמני על המקרקעין.
(ב) ביום 4/9/90 נחתמו בין הצדדים עוד 3 הסכמים בהם הוסכם כי הנתבעת תעמיד לחב' ב.ר. קרקע וזכויות בניה ל6- יחידות דיור בשטח של 4 חדרים כל אחת מן הזכויות הראשונות שתהיינה לחב' דורית, וזכויות המקרקעין והבנייה תינתנה לחב' ב.ר. מכל שטח שתבחר בו לפי שיקול דעתה. אישרור להסכמים אלה נעשה בהסכם נוסף מיום 23/10/90. חב' דורית נתנה גם יפוי כוח בלתי חוזר לחב' ב.ר. לענין רישום הערת אזהרה ועיקול על סכום של 180,000 דולר על המקרקעין להבטחת זכויות חב' ב.ר. על פי המוסכם.
(ג) על פי המוסכם, חב' ב.ר. הסירה את העיקול הזמני מהמקרקעין (הודעת ביטול העיקול מיום 22/10/90). בסמוך לאחר מכן, ביום 9/12/90 נרשמו המקרקעין על שם חב' "דורית", וחב' ב.ר. אמורה היתה לקבל בתמורה סכום של 180,000 דולר או קרקע מפותחת לבניית 6 יחידות דיור בגבעת זאב.
(ד) ממשיכה התביעה ומפרטת כי התובעת היתה מוכנה לקבל את הזכויות במקרקעין שהוסכמו על תנאי שערכם 180,000 דולר ושמרה על זכותה לקבל במקום זכויות במקרקעין סכום של 180,000 דולר שהיה מחצית חובו של אלטיף.
(ה) על פי הטענה, הנתבעים לא עמדו בהתחייבותם - לא שלמו את הכסף ולא היקצו את הזכויות במקרקעין, אלא פעלו שלא כדין לייזום תכניות בנייה חדשות על השטח - דבר אשר גרם לעיכוב תהליך רישוי הבנייה למשך תקופה ארוכה, וממילא לעיכוב שלא כדין של מילוי התחייבויות הנתבעים כלפי התובעת.
התובעת אומרת בסעיף 14 (ד) לתביעה:
"לתובעת אין ענין בשינוי התכנון אלא בקבלת הכספים שהובטחו לה בערכם המלא על פי דין או במקרקעין שווי ערך לסך 180,000 דולר ליום 4/9/90."

(ו) התובעת טוענת בתביעתה כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם על כל רובדיהם, והיא תובעת כדלקמן:
(1) תשלום מלוא סכום החוב נשוא פסק הדין בסך 360,000 דולר, (סעיף 17 (ח) לתביעה);
(2) לחילופין - שווה ערך ל180,000- דולר כערכם ביום 4/9/90 (סעיפים 18 ו19- לתביעה);
(3) לחילופין, הקצאה מיידית של מגרשים לבניית 6 יחידות בקרקע פרטית כשהם מפותחים ובתוספת פיצוי על השיהוי ועל הפרשי השווי בין מגרשים פרטיים מפותחים שניתן היתר בנייה לגביהם, לבין מגרשים כפי שהם בפועל;
(4) לחילופין, מגרשים בעין שערכם בעת הגשת התביעה 783,503 ש"ח.
בנוסף לתביעות הכספיות ולהקצאת המגרשים, עותרת התובעת לצו מניעה שיורה לנתבעים להימנע מלעשות פעולות תכנון נוספות עד לביצוע כל חיוביהם. התביעות הוגבלו לצורכי אגרה ל800,000- ש"ח נכון למועד הגשת התביעה.

עיקר עמדתם של הנתבעים בהגנתם היא זו:
(1) התובעת יצרה בחוסר תום לב מצג מוטעה בכך, שכביכול, עמד לזכותה עיקול בר מימוש על המקרקעין ביחס למלוא סכום פסק הדין, בעוד שבפועל היה מדובר בעיקול זמני בלבד שמעולם לא אושר עם מתן פסק הדין. מכאן, שהעיקול הזמני פקע ולא היה כלל בר תוקף. יתר על כן, לא נפתח מעולם תיק הוצאה לפועל למימוש פסק הדין ומכאן, שלמעשה, לתובעת לא היו אמצעים אמיתיים לממש את פסק הדין באמצעות עיקול. הדרך היחידה, איפוא, למימוש כלשהו של חוב פסק הדין היתה על דרך הסכם עם הנתבעים.
(2) ב25/3/87- הוגשה בקשת הנתבעים לרישום ראשון של המקרקעין בשם חב' "דורית" שעד אותה עת לא היו רשומים כלל. רישום העיקול על המקרקעין בספרי מס רכוש הפריע לכך, וכן עלתה אז באותו הקשר טענה כי חלק מהמקרקעין הינם אדמות מדינה. בסופו של דבר הוסכם כי מחצית המקרקעין יירשמו בשם חב' "דורית", ומחציתם בשם המדינה אך חב' דורית תוכל לתכנן את מלוא השטח.
(3) אף שחב' ב.ר. לא יכלה לאמיתו של דבר לממש את העיקול כלל, היא היוותה עדיין גורם מפריע לנתבעים לענין רישום המקרקעין בשם חב' דורית, ולכן הם פתחו במשא ומתן עם חב' ב.ר. להסרתו. במסגרת זו אכן הוצעה ההצעה מיום 28/12/87, אך זו נותרה בגדר הצעה בלבד, שכן היא לא קובלה על ידי התובעת.
(4) בסופו של דבר נחתם זכרון דברים בין הצדדים ביום 7/5/90, בו התחייבה חב' דורית להעביר לחב' ב.ר. זכויות בניה ל6- יחידות דיור בשטח 4 חדרים כל אחד לפי סטנדרד של משרד השיכון ובתמורה לכך - התחייבה חב' ב.ר. להסיר את העיקול ולא להתנגד לרישום הזכויות במקרקעין על שם הנתבעת. להסכם זה נוספו הבהרות מ4/9/90- אשר בין היתר, הבהירו כי הזכויות בקרקע תהיינה מן הזכויות הראשונות שתהיינה לחב' "דורית".
לטענת הנתבעים, היה ברור לצדדים כי רק לאחר שינוי תב"ע במקום ומיצוי זכויות הבנייה בשטח לבנייה רווייה ניתן יהיה להפריש את המגרשים לבנייה לתובעת ולא קודם לכך, שהרי זו היתה משמעות מתן השטח עם זכויות בנייה, ומשמעות ההדגשה בהסכמים כי זכויות התובעת תעמודנה מן "הזכויות הראשונות" שתהיינה לחב' "דורית".
(5) בהסכמים בין הצדדים לא היתה כוונה כי חב' דורית תשלם כספים כלשהם לתובעת אלא הכוונה היתה רק להעניק זכויות בנייה (שהוערכו בשיעור של מחצית החוב - 180,000 דולר בשעתו) (סעיף 7 (ד) לכתב ההגנה).
(6) התובעת לא רק שלא סייעה להשלמה מהירה של הליכי התכנון, אלא הפריעה וגרמה לעיכובם. בכך הרחיקה את מועד בשלות זכותה למקרקעין, ולפיכך יש לדחות את דרישתה לפיצויי נזק כלשהם.
(7) סיכומו של דבר, טוענים הנתבעים כי לתובעת לא נגרם כל נזק באירועים המתוארים שכן מצד אחד, ההסכמים עימה מעולם לא הופרו ויש כוונה לכבדם מיד לכשהליכי התכנון במקרקעין יושלמו; ומצד שני - בלאו הכי לא יכלה התובעת לממש את פסק הדין באמצעות העיקול בהיותו חסר תוקף.

(ב) השאלות שבמחלוקת
על יסוד כתבי הטענות ונוכח עניינים שונים שעלו במהלך הדיון, אלה הן השאלות העיקריות שבמחלוקת המחייבות הכרעה:

(א) האם נפלו ליקויים מהותיים בהסכמים שנקשרו בין הצדדים מפאת פגמים בתהליך כריתתם, המצדיקים את ביטולם בידי הנתבעים וזאת במובנים הבאים:
(1) טעות או הטעייה של התובעת כלפי הנתבעים באשר לאלה:
(א) מעמדו ותוקפו של העיקול הראשון.
(ב) זהות הבעלים האמיתיים על המקרקעין לפני מכירתם לחב' דורית.
(2) קיום כפייה או עושק כלפי מר תמיר בדרך לחתימת הסכמי ה4/9/90-.

(ב) באם התשובות לשאלות המפורטות לעיל הן בשלילה, מהי פרשנותם הנכונה והראויה של סדרת ההסכמים שנקשרו בין הצדדים?

(ג) מה השלכתם של ההסכמים על פי פרשנותם הראויה באשר לסעדים המתבקשים בתביעה.

נבחן את השאלות הנדונות, אחת לאחת.

(ג) טענות-סף לענין ביטול ההתקשרות החוזית בין הצדדים:
טוענים הנתבעים כי ההתקשרות החוזית בינם לבין התובעת נגועה בפגמים מהותיים במהלך כריתתם של ההסכמים, וזאת ממספר טעמים:
(1) טעות או הטעייה:
נטען כי ההתקשרות החוזית בין הצדדים נגועה בטעות או הטעייה של חב' ב.ר. כלפי הנתבעים וזאת במובנים הבאים:

(א) העדר תוקף לעיקול הזמני
זה עיקר הטענה:
כל עיקרה של ההתקשרות החוזית בין הצדדים נועדה לאפשר את סילוקו של העיקול על המקרקעין שנרשם לטובת חב' ב.ר. ואשר היווה, לכאורה, מכשול בפני
חב' דורית לרשום את זכויותיה במקרקעין לאחר רכישתם ברישום ראשון.
לאמיתו של דבר התברר, כי מדובר בעיקול זמני אשר לא אושר מעודו בפסק הדין בת"א 961/82 ולפיכך תוקפו פקע. מכאן, שהיה מדובר כל העת בעיקול נעדר תוקף מאז מתן פסק הדין ביום 29/6/86.
טוען ב"כ הנתבעים בסיכומי טענותיו כי מר תמיר לא היה ער לעובדה זו וכי אילו היה ער לה היה נמנע מלהתקשר בהסכמים עם התובעת ומן הסתם לא היה מתחייב להעניק זכויות בעלות ערך משמעותי תמורת הסרת עיקול שבלאו הכי היה משולל תוקף.
לדבריו, חלה כאן "טעות" כמובנה בחוק החוזים (חלק כללי) אשר יש להניח כי אלמלא התרחשה, לא היה מר תמיר מתקשר בחוזה, והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך; לחילופין, ההתקשרות החוזית נעשתה כתוצאה מהטעייה שהטעה אותו הצד השני ואשר אלמלא נעשתה לא היתה ההתקשרות באה לעולם.
על רקע טיעונים אלה, טוענים הנתבעים לזכותם לבטל את ההתקשרות החוזית, ומכל מקום, להעדר מחוייבותם למלא אחר הוראותיה.
טענותיהם של הנתבעים בסוגיה זו הינן כבדות משקל, ועניינן, אכן, עלה במהלך הדיון, משהחלו העובדות ברקע הפרשה להתברר, אחת לאחת.
ואמנם, התברר במהלך הדיון כי אותו עיקול אשר סביבו נסבה כל ההתקשרות החוזית בין הצדדים על השלכותיה לא היה אלא עיקול זמני אשר הוטל לטובת התובעת על המקרקעין והוא מעולם לא אושר בפסק הדין או סמוך לאחריו.
קובעת תקנה 372 לתקנות סדר הדין האזרחי:
"זכה התובע בתביעתו, יאשר בית המשפט או הרשם בפסק הדין את העיקול הזמני ויחייב את הנתבע בהוצאות העיקול הזמני".

ברי כי עיקול זמני שלא אושר כך מתבטל (אף כי ראה דעה נוגדת בפסק הדין של כב' השופט זפט בה"פ 1474/97 מיום 4/1/98). השמטה מיקרית של בקשה לאישור עיקול זמני בשלב מתן פסק הדין ניתנת לתיקון על פי סעיף 81 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) (ראה זוסמן, סדרי דין אזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 590).
תקנה 374 לתקנות סדר הדין האזרחי מאפשרת גם הטלת עיקול להבטחת ביצועו של פסק הדין בעת מתן הפסק או בתכוף לאחריו.
אף אחד מצעדים אלה לא ננקט כאן. מעולם לא נתבקש אישור העיקול הזמני בין קודם לפסק הדין ובין בתכוף לאחריו באמצעות בקשת תיקון לפסק הדין, ולא נתבקש אף להטיל עיקול חדש לצורך הבטחת ביצוע פסק הדין - בין במסגרת מתן פסק הדין או בתכוף לאחריו. מעולם לא נפתחו הליכי הוצאה לפועל למימוש פסק הדין ולהטלת עיקול במסגרתו, אף שחלף זמן ניכר בין מועד מתן פסק הדין ועד לתחילת המגעים בין הצדדים להסרת העיקול.
העיקול הזמני נשוא ענייננו שמעולם לא אושר פקע, איפוא, ולא היה בר-תוקף אף שרישומו נותר בספרי מס רכוש של המקרקעין ברמאללה.

יוצא מכל אלה: במישור המשפטי לא היה במועד הרלבנטי להתקשרות הצדדים עיקול בר-תוקף על המקרקעין לטובת חב' ב.ר. אשר עשוי היה להבטיח יכולת כלשהי מצידה לממש את סכום פסק הדין או חלקו לטובתה.
באשר לצלע זו של הטיעון, יש להסכים עם עמדת הנתבעים.

ומכאן לצלע השנייה של הטיעון: האם ארעה כאן טעות מצידו של תמיר או הטעייה כלפיו שננקטה על ידי חב' ב.ר. בכל הקשור למעמדו של העיקול, אשר די בה כדי ליתן בידי הנתבעים אופציה לבטל את ההתקשרות החוזית מפאת פגם בתהליך יצירת הקשר החוזי?
סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע:
"(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה".
(ב)...
(ג)...
(ד) "טעות" לענין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה."

היסודות של עילת הביטול מחמת טעות משתלבות, לכאורה, יפה בענייננו: אם אמנם ניתן להניח כענין שבעובדה שמר תמיר לא היה מודע לכך שהעיקול הוא עיקול זמני שאינו בר תוקף וסבר בטעות כי הוא חייב לזכות בשיתוף הפעולה של התובעת לצורך הסרתו תמורת טובת הנאה שתובטח על ידו, כי אז עצם המוטיבציה להתקשרות מצדו היתה מונעת מטעות, ומדובר כאן בטעות משולבת של עובדה וחוק המוכרת כפגם בהליך הכריתה החוזי. ואכן, אילו הוכחה טעות כזו, ניתן גם היה להניח כי הנתבעים לא היו יוזמים את ההתקשרות החוזית האמורה עם התובעת. על פניו, סביר גם להניח שב"כ התובעת, עו"ד לביא, אשר ניהל את ענייני חב' ב.ר. היה מודע היטב לעובדה כי מדובר כאן בעיקול זמני שתוקפו פקע, אלא שהוא נותר רשום בספרי מס רכוש ברמאללה.
וכאן עולות שתי תמיהות בסיסיות בהקשר הדברים האמור:
האחת: מדוע זה נמנע ב"כ התובעת לאורך כל הקו מלבקש תחילה את אישור העיקול הזמני בפסק הדין, או מיד לאחריו, או מליזום הליכי הוצאה לפועל למימוש פסק הדין במהלך כל השנים מאז מתן פסק הדין ב1986- ועד 1990 - מועד כריתת ההסכמים?
והשניה: מדוע זה "כבש" מר תמיר את טענת הטעות או ההטעיה לאורך כל השנים מאז תחילת ההתקשרות החוזית, ולרבות במהלך ניהול התביעה כאן, ובכלל זה בעת השמעת הראיות, ולראשונה נטענה טענה זו בסיכומי הטענות מבלי שהונחה לה כל תשתית עובדתית שהיא?
אכן, התמיהות והמוזרויות הנילוות לעילת ההתקשרות החוזית בין הצדדים הן רבות, ואולי ניתן להניח כי הן עשויות להיות קשורות באווירת "אפלולית" עסקאות המקרקעין שאפיינה עסקאות מעין אלה, כתיאורו של השופט טלגם בפסק הדין. ואמנם, אינני מוציאה מכלל אפשרות כי הגלוי לפנינו אינו משקף את תמונת העובדות כולה, ומתחת לקצה הקרחון הגלוי על פני המים, מצוי נתח עובדות נכבד שאותו לא נדע, ונוכל רק לנחש.
ובכן, באשר לתמיהה הראשונה: לא יכולה להיות מיקריות בעובדה כי עו"ד לביא נמנע מלבקש את אישור העיקול הזמני בפסק הדין ונמנע מלנקוט בהליכי הוצל"פ כלשהם למימוש פסק הדין כנגד אלטיף. לא היתה נכונות במהלך הדיון לחשוף את הסיבות האמיתיות לכך, אולם חייב להימצא גורם מהותי המסביר מדוע מאז פסק הדין ב1986- ועד 1990 לא ננקטו הליכי הוצל"פ למימוש המקרקעין לצורך החזרת הכספים, ומדוע המתינה התובעת להסכם הטוב ביותר שתוכל לכרות עם הנתבעות כמוצא - אולי יחידי - מהסבך שנוצר; ומדוע הסכימה, כפי שיובהר להלן, למחילה של מחצית מחוב פסק הדין או לקבלת שווה ערך למחצית החוב בזכויות מקרקעין, ולא עמדה עד הסוף על מימוש כל זכויותיה על פי פסק הדין?

הרושם המתקבל מהעובדות שנחשפו בתיק הוא כי ידיה של התובעת בכל הקשור למימוש המקרקעין נשוא העיקול הזמני היו קשורות, ואלמלא ההתקשרות עם מר תמיר, לא היתה מצליחה לממש אף את מה שזכתה בהתקשרות עמו, שהיה מימוש חלקי בלבד. העדר קיום עיקול בר-תוקף או אי פתיחת הליכי הוצל"פ אחרים למימוש המקרקעין אינם נעוצים ברשלנות מקצועית או במחדלים של מאן דהוא. הם קשורים, כך נראה, בגורמים הרבה יותר מהותיים ועמוקים, שלא נודעו בבירור בדיון.
עם זאת, נודע פרט עובדתי אחד חשוב שיש לו, אולי השלכה על הענין: התברר במהלך הדיון כי המקרקעין כלל לא היו בבעלותו של אלטיף אלא בבעלות אביו, וכי בידי אלטיף היה יפוי כוח להעביר את מקרקעי אביו. וכך מודה עו"ד לביא עצמו בעדותו: (עמ' 22):
"אילו הייתי מודאג מנושא העיקול הזמני היינו פותחים תיק הוצל"פ ומוציאים תיק עיקול.... אביו היה רשום... הזכויות של עבדל לטיף היו רשומות בספרי המיסים ברמאללה עם הערה של עיקול שלי וזה לא היה של עבדל לטיף אלא של אביו."

האם ניתן להניח כי הסיבה האמיתית להימנעות התובעת מבקשת אישור העיקול הזמני ולהעדר כל מהלך של אכיפה והוצאה לפועל של פסק הדין באמצעות מימוש המקרקעין היה קשור בעובדה כי המקרקעין לא היו שייכים כלל לאלטיף אלא לאביו, וכי אלה נמכרו לתמיר רק באמצעות ייפוי כוח שאלטיף החזיק מכוחו של אביו?
בין אם זו הסיבה האמיתית ובין אם היו סיבות נוספות או אחרות, מסתמן בבירור מתוך השתלשלות הדברים כי לתובעת לא היתה יכולת אמיתית לממש את המקרקעין לפירעון חוב פסק הדין. שאלמלא כן יש להניח שהדבר היה נעשה מיד לאחר מתן פסק הדין. אמנם אנשי חב' ב.ר. העידו כי לא היה כסף בקופתה, וכי בכך יש להסביר את אי פתיחת הליכי הוצל"פ, אך קשה לקבל הסבר זה. לחברה היו נכסים, אם לא כספים, וקשה להניח שאילו ניתן היה לממש את המקרקעין לפירעון חוב פסק הדין, כי לא היו נמצאים המשאבים, הצנועים בהיקפם, הנדרשים לפתיחת הליכי הוצאה לפועל. ולא עוד, אלא שבשלב מסוים במהלך השנים, התברר כי התובעת החלה בנסיונות לאתר רכוש נוסף של אלטיף ושל שותפו לחיוב בפסק הדין ראזי דרש מאחר שהיה ברור לכל הגורמים הנוגעים בדבר ובמיוחד לעו"ד לביא כי אין סיכוי של ממש לממש את המקרקעין נשוא ענייננו באמצעות העיקול הזמני הנדון, או באמצעות הליכי הוצאה לפועל.
מכאן גם ההסבר לנכונות מנהלי חב' ב.ר. למחול על מחצית מחוב פסק הדין במסגרת ההתקשרות עם תמיר, שאחרת לא היו מסכימים לכך ולא היה נמצא לכך כל רציונל וטעם סביר. נעשה ניסיון לטעון כי מחילה זו באה ממניעים "לא כלכליים" שנועדו לקדם את עניינו של תמיר לפתח את השטח וכי הדבר משתלב עם מטרות חב' ב.ר. לרכוש קרקעות באיזור יו"ש ולפתחם.
נראה לי כי לא בהסבר זה נעוץ הרציו לעסקה כפי שנעשתה. חב' ב.ר. לא היתה מוחלת על מחצית מחוב פסק הדין לשם קידום אידיולוגיה קרקעית אילו יכלה לממש בדרך ישירה את פסק הדין כולו. את אופי ההתקשרות שנעשתה יש להבין על רקע המילכוד אליו נכנסה החברה, וחוסר יכולתה לממש את זכותה על פי פסק הדין בכל דרך אחרת.

ומכאן - לתמיהה השנייה:
האם מר תמיר היה מודע למצב דברים זה, או שמא סבר באמת ובטעות כי מדובר בעיקול תקף על המקרקעין שכדי להסירו עליו לשלם תמורה נכבדה לבעליו, ובכך להכשיר את הדרך לרישום זכויות חב' דורית בקרקע?
התשובה לשאלה זו לוטה בערפל.
מהשתלשלות הדברים כפי שעולה מן המסמכים שנערכו על ידי הצדדים במועדים הרלבנטיים עולה, לכאורה, כי תמיר סבר שהעיקול הוא ממשי ועוצר בעדו מלהתקדם הלאה ברישום זכויות חב' דורית. תימוכין מסוימים לכך ניתן למצוא בעובדה כי בכל סדרת ההסכמים שנערכו בין הצדדים, לקח תמיר חלק בעצמו ובלא סיוע עורך דין מטעמו, לפחות בחזית הישירה של ההתרחשויות. מצד שני ידוע כי משנת 89 ואילך סייע בעדו עו"ד בן-עמי אשר חתום על כמה התכתבויות מאוחרות להסכמים.
האם יתכן כי תמיר לא בדק ולא ברר מה תוקפו המשפטי של העיקול וטעה או הוטעה לחשוב כי הוא בר תוקף?
אם התשובה לכך חיובית, כי אז מוזרה ביותר העובדה כי בכתב ההגנה, כאשר כבר טען תמיר בפה מלא כי העיקול הזמני מעולם לא אושר, הוא לא טען אף בחצי פה טענת טעות או הטעייה.
יתר על כן, גם בתצהיר עדותו הנרחב ובעדותו המפורטת במשפט לא הועלתה טענה כזו אף ברמז.
האם יתכן כי נתקיימה עילת טעות או הטעייה אמיתית מבלי שקורבנה יטען זאת בפה מלא ובאורח נחרץ משנתגלתה הטעות?
ואכן, לראשונה נטענת טענת הטעות או ההטעיה בסיכומי טענות הנתבעים. עילת הפגם בכריתת ההסכמים עם התובעת לא נכללה כלל בכתב התביעה ולא עלתה אף במהלך הראיות, והיא נשמעת כמחשבה לאחר מעשה שלא הונחה לתמיכתה כל תשתית עובדתית מפי הטוען לה.
ואם אמנם ידע תמיר כל העת על העדר תוקפו של העיקול ושתק, מה עשוי להיות ההסבר לכך? גם כאן משוקעים הדברים בחלקו של הקרחון המצוי מתחת לפני המים, ומהותם האמיתית והמלאה לא נתחוורה.
ניתן להעלות השערה כי תמיר אכן ידע שקיימת בעייה הקשורה לתוקפו של העיקול וידע אל נכון כי לתובעת קושי ואולי אף חוסר יכולת להוציא לפועל את פסק הדין ביחס למקרקעין בהיותם מקרקעין בבעלות אביו של אלטיף; יחד עם זאת, כל עוד העיקול היה רשום בספרי מס רכוש ברמאללה הוא היווה אבן נגף לרישום הזכויות על שם חב' דורית והיה צורך למחוק את העיקול כדי להכשיר את הרישום. במצב רגיל, לא היה פשוט וקל לנתבעים מאשר להגיש בקשה לבית המשפט שהוציא את העיקול הזמני ליתן החלטה לבטלו בנימוק שהוא בטל מאחר שלא אושר בפסק הדין, ולא הוטל עיקול אחר לאחר מכן. אולם הליך זה היה מחייב את חב' דורית ותמיר בגילוי מלא של כל פרטי העסקה שנקשרה בינם לבין אלטיף. את זאת, ככל הנראה, לא יכלו ולא רצו לחשוף מפאת החשאיות והסודיות המיוחדת שנתלוותה לעסקה "מיוחדת" זו. ואמנם, המעיין בהסכם בין אלטיף לבין תמיר (נספח 1 לסיכומי הנתבעים) יבחין כי בסעיף 11 להסכם נאמר שהקונה (קרי: מר תמיר ו/או מי מטעמו) מתחייב לשמור על סודיות מלאה של פרטי העסקה. מכאן, שמן הסתם, גילוי פרטי העסקה במסגרת הפעלת יוזמה מצד הנתבעים לבקש את ביטול העיקול בבית המשפט היה נוגד התחייבות ברורה מצידם כלפי המוכר, להשאיר את האיפול והחסיון על עסקה זו. אין גם תימה שבחוזה המכר נקבע מנגנון בוררות בכל עניין הקשור בו כדי לבודדו מהליכים אפשריים בבתי המשפט; כאשר לתפקיד הבורר נתמנה עו"ד בן עמי ז"ל, ששימש עורך דין של שני הצדדים. הנה כי כן, עסקה זו שבין אלטיף לתמיר לא היתה אמורה להגיע לערכאות בשום צורה ודרך. בכלל זה נמנתה גם בקשה אפשרית לביטול העיקול לטובת חב' ב.ר. שהיווה אבן-נגף לרישום הזכויות בקרקע.
וכך, עשוי להיות שתמיר נכנס למילכוד הבא: מחד, הוא ידע שהעיקול אינו בר תוקף ולא ניתן לממש באמצעותו את המקרקעין לכיסוי חוב פסק הדין. מצד שני הוא עצמו לא יכול היה ליזום פנייה גלויה לבית המשפט לבטל את העיקול ולהביא בכך למחיקתו. ומעבר לכל אלה - הוא לא יכול היה להתקדם ברישום הזכויות על שם חב' דורית כל עוד העיקול נותר רשום. המוצא שנותר היה, איפוא, להתקשר בהסדר עם התובעת להסרת העיקול תמורת מתן טובת הנאה שתפצה את התובעת על נכונותה. מבחינת התובעת, היה זה "מן שנפל משמים" מאחר שאלמלא "מן" זה, לא היתה היא מממשת ולו פרוטה מתוך הקרקע. לתמיר היה זה מוצא פרקטי מסבך קשה שהיה מצוי בו עקב צרכי הסודיות והחסיון שאפפו את עיסקת המקרקעין שהוא היה צד לה. לעו"ד לביא היה ברור, מצד אחד, כי את העיקול לא יוכל לממש, וגם לא יוכל לממש את המקרקעין (שלא היו שייכים לאלטיף) בדרך אחרת; ומצד שני הוא הבין כי תמיר זקוק לעזרתו כדי להסיר את רישום העיקול והבין אל נכון את המניעים לצורך הזה. נראה כי לכך התכוון כאשר אמר בעדותו (עמ' 21):
"מהבחינה המעשית ידעתי שהוא צריך אותי והוא לא יכול לעקוף אותי..."

וכך, היה קלף מיקוח בידו, והוא, מטבע הדברים, ניסה להפיק ממנו את כל אשר ניתן.
ההסבר האמור לדברים איננו אלא השערה, שכן גם בפני
בית משפט זה גילו הצדדים טפח והסתירו טפחיים לגבי המהות האמיתית והמלאה של הנסיבות שהביאו אותם להתקשרות החוזית.
מכל מקום, על בסיס תשתית הראיות שהובאה ובהינתן העובדה כי לאורך כל הקו לא טען תמיר לטעות או הטעייה אלא העלה זאת לראשונה בסיכומי טענותיו - לא אוכל להיענות לטענה זו, משאין לי סימוכין וביטחון בנכונותה. ואמנם, עשויים להיות הסברים אחרים לעניין שגילה תמיר בהתקשרות החוזית עם התובעת שאינם נעוצים בטעות ביחס לתוקף העיקול, ומשכך, דין טענת הטעות או ההטעייה כטענה שלא הוכחה.
ממילא, אין צורך לבחון את טענת "ההטעייה" שהעלה מר תמיר המייחסת לעו"ד לביא מוטיבציה ליצור מצג כלפי תמיר לפיו העיקול הנו תקף לכל דבר, גם כשמציאות הדברים לא היתה כך; אמת הדבר, כי בסדרת מסמכים שנכתבו על ידי עו"ד לביא בפרשה הנדונה בהקשרים שונים מוצגת עובדת קיומו של עיקול על המקרקעין בלא סייג כעובדה שאין אחריה ולא כלום. עו"ד לביא גם לא ציין בעדותו בשום שלב כי הצביע בפני
תמיר על העובדה שמדובר בעיקול זמני שלא אושר, אף שהוא עצמו, כאיש מקצוע מנוסה, מעיד (עמ' 20-1):
" לפי תקנות סדר הדין, עיקול זמני שלא מתאשר מתבטל... אף אחד מאנשי החברה לא ידע מה טיב העיקולים ולא ידע מה מחזיקים מה לא. המצב המשפטי לא היה בתודעתם... טענת (טעות) לא תתפוס כי הנתבע היה מיוצג על ידי עו"ד בתקופה ארוכה וההסכמים לא נעשו בחיפזון. לטענתי, טענת טעות לא תתפוס כאן."

מכל מקום, תמיר לא טען להטעיה במהלך הדיונים בתביעה, ולא טען זאת אלא בסיכומיו, והשעה המאוחרת מעידה על תחילתו של היום: ככל הנראה לא טעות או הטעייה שמשו הסבר אמיתי לרקע ההתקשרות החוזית בין הצדדים.

(ב) זהות הבעלים האמיתיים של המקרקעין בעת הטלת העיקול הזמני:
ראינו כי עו"ד לביא עצמו הודה שהמקרקעין עליהם הוטל העיקול לא היו שייכים כלל לאלטיף אלא לאביו, והוא היה מודע כל העת לכך. עו"ד לביא לא הסביר ולא תירץ כיצד ניתן היה להטיל עיקול על קרקע של אביו של אלטיף להבטחת חוב פסוק של בנו שמן הסתם לא היו לו זכויות בקרקע. יוצא, איפוא, שלכאורה, העיקול הזמני על המקרקעין לא תפס גם מטעם זה, שהרי לא ניתן בדרך כלל לממש מקרקעין של אחד לצורך תשלום חובו הכספי של האחר.
גם הטענה כי העיקול בטל מהטעם הזה עלתה לראשונה מטעמו של תמיר בשלב סיכומי הטענות ולא קודם לכן, אלא שלענין זה נטען כי המידע הרלבנטי נודע רק במהלך עדותו של עו"ד לביא במשפט זה ולא קודם לכן.
אינני צריכה לחוות דעה בשאלה אם תמיר היה מודע לעובדה האמורה במהלך התקופה הרלבנטית להתקשרות, אם לאו, שהרי בכל מקרה ניתן להניח כי גם אם ידע, מאחר שלא היה נכון לפנות לבית המשפט בבקשה לביטול העיקול כדי שלא לחשוף את פרטי העסקה בינו לבין אלטיף, הרי מה לי אם סיבת הבקשה בכך שהעיקול הזמני מעולם לא אושר, או שהטעם לכך הוא שהמקרקעין היו בבעלות אחר ולכן מלכתחילה העיקול הזמני לא תפס? כך או כך, היה עליו, לפי תפיסתו, להגיע להסדר מוסכם עם התובעת להסרת העיקול, כדי להימנע מפנייה לעזרת בית המשפט, ולכן סביר להניח כי ההתקשרות ההסכמית בין הצדדים היתה מתבצעת גם אילו ידע תמיר פרט מהותי זה בעוד מועד.
מכל המקובץ עולה כי יקשה לקבל את טענות הנתבעים ככל שהן נוגעות לזכותם לבטל את ההסכמים מפאת פגמי טעות או הטעייה בכריתתם, וזאת מאחר שלא הוכחו באופן ברור קיומם של טעות או הטעייה או אי ידיעה של תמיר לגבי העדר תוקפו של העיקול. מכל מקום סביר להניח כי בשל חובת הסודיות שהנתבעים חבו בה כלפי המוכר והם לא יכלו להיזקק לערכאה שיפוטית בכל ענין הקשור לביצועו של ההסכם בינם לאלטיף ולרישום הזכויות על שמם. החסיון והאיפול שנתחייב מאופייה של עסקה זו הפכו את ההתקשרות החוזית בינם לבין התובעת לכדאית גם בהינתן פגמים בתוקפו של העיקול ולו כדי להביא להסרתו ולהכשרת הדרך לרישום הזכויות במקרקעין על שם חב' דורית.

(2) טענת כפייה ועושק כלפי תמיר בהליך החתימה על "הסכמי בית אל" מ4/9/90-
להתקשרות החוזית בין הצדדים היו מספר רבדים שהשתרעו על פני זמן:
רובד ראשון: במהלך ההכנות לביצוע רישום ראשון של המקרקעין בשמו של תמיר התברר לו קיומו של העיקול והצורך בהסרתו. מר תמיר בא בדברים עם עו"ד לביא ובעקבות כך נוסח ביום 20/12/87 זכרון דברים שלא היה אלא הצעה מטעמו של תמיר לתובעת לגבי דרך מימוש פסק הדין. אלה עיקרי ההצעה:
"תמיר אחראי למחצית סכום החוב או לערך קרקע של זכות בנייה של 6 יחידות דיור לפי הגבוה"...

לעומת זאת נכתב בזכרון הדברים מפי עו"ד לביא כי חב' ב.ר. דורשת "יחס שונה שיסוכם." עוד הוסף בהצעה כי הסכמת עו"ד בן עמי ועו"ד לביא חייבת להיות כתנאי להסכם. חתומים על ההצעה תמיר כמנכ"ל חב' דורית ועו"ד לביא, אולם מתחת לחתימתו של עו"ד לביא צויינה הערה כי "החתימה מהווה אישור להצעה ואין בה אישור הסכמת החברה."
הצעה זו הועברה על ידי עו"ד לביא לחברה ונתקלה שם בסירוב על ידי המנהלים אותה עת, ובעיקר מר רוזנברג המנוח שניהל אז את החברה. יש לציין שגם עו"ד לביא עצמו לא הסכים להצעה וזאת משתי בחינות:
(א) גובה הסכום הנפרע: הוא התנגד לפרעון מחצית סכום פסק הדין ועמד על פרעון מלוא הסכום.
(ב) בהיבט העיתוי - הוא ביקש כי הפרעון יהיה מיידי, ולא עתידי.

רובד שני: כתוצאה מהתנגדות התובעת, לא התקדם המשא ומתן עם תמיר במשך תקופה ארוכה - קרי: מדצמבר 87 ועד 7/5/90. סמוך לעת זו נפטר מר רוזנברג המנוח, והניהול האקטיבי הועבר לבנו דרור רוזנברג הצעיר שפעל בשיתוף עם אמו וכן אורי אריאל.
בין דרור רוזנברג בשם חב' ב.ר, ובהסכמת שאר מנהלי החברה ובין מר תמיר בשם חב' דורית נחתם באותו מועד זכרון דברים שזה עיקרו:
"חב' דורית מתחייבת בזאת להעביר לידי חברת ב.ר. זכויות בנייה ל6- יחידות דיור בשטח של 4 חדרים כל אחד, בסה"כ 24 חדרים, לפי הסטנדרד המקובל של משרד השיכון. עם העברת הזכויות לחב' ב.ר. חב' ב.ר, מתחייבת להסיר את העיקול על החלקה הזאת..." (נספח י"ז לתצהיר לביא).
הסכם זה נעשה שלא בשיתופו של עו"ד לביא ושלא בידיעתו עקב התנגדותו הנחרצת בעבר להסדר דומה.

רובד שלישי: חרף עמדתו של עו"ד לביא, ועל פי בקשת מנהלי חב' ב.ר, הופיע עו"ד לביא במשרדי הוועדה לרישום ראשון, לצורך דיון בהסדר הרישום של הזכויות במקרקעין בשם חב' דורית. התברר כי הוועדה דורשת כתנאי לרישום את ביטולו המוקדם של העיקול וכי לא ניתן לבצע את רישום הזכויות על שם חב' דורית וביטול העיקול בו זמנית. ביום הדיונים בוועדה, במשרדיה, החתים עו"ד לביא את מר תמיר על קבוצת מסמכים שנערכו כולם בכתב ידו ונושאים תאריך 4/9/90 (להלן - "מסמכי בית-אל") (נספחים ה' לתצהיר לביא), במסמכים אלה ניתן, לדבריו, פירוט להתחייבויות הכלליות שהוסכמו בין הצדדים בזכרון הדברים ממאי 90. במסמך הראשון (ה1) מתחייב שוב תמיר בשם חב' דורית, ובערבותו האישית, להעמיד לרשות ב.ר. קרקע וזכויות בנייה ל6- יחידות דיור בשטח 4 חדרים כל אחת ובסך הכל 24 חדרים בסטנדרד משרד השיכון וזאת מן הזכויות הראשונות שתהיינה לחב' דורית. כן הסכים תמיר לרישום זכות התובעת בכל מקום בו ניתן לרשמן לאחר רישום הזכויות בשם חב' דורית. כמו כן ניתנה לחב' ב.ר. זכות ליפוי כוח לצורך רישום הזכויות המגיעות לה בכל דרך שתמצא לנכון.
במסמך ה2/ מאשרים אברהם תמיר
וחב' דורית כי זכויות המקרקעין והבנייה יינתנו לחב' ב.ר. מכל שטח שיבחרו לפי שיקול דעתם, וכן ניתנת לחב' ב.ר. זכות בחירה בין מקרקעין שיירשמו בבעלות פרטית ובין מקרקעין שינתנו בחכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל.
מודגש בזה כי זכויות הבנייה והקרקע ינתנו כש"הקרקע מפותחת על חשבוננו".
מסמך שלישי (ה3/) הנו פנייה של חב' ב.ר. לועדה לרישום ראשון בה היא מאשרת כי היא מסירה את התנגדותה לרישום המקרקעין על שם חב' דורית, ומסכימה להסרת העיקול וזאת כנגד הסכמת הצדדים לרישום עיקול נוסף לטובת חב' ב.ר. במעמד רישום המקרקעין על שם חב' דורית בגובה 180,000 דולר. עם מימוש העיקול הנוסף וקבלת הכספים בפועל על ידי חב' ב.ר. - יופחת סכום זה מחובו של אלטיף לחב' בי.ר.

עד כאן, לעיקר תוכנם של "מסמכי בית-אל".

טוענים הנתבעים כי "מסמכי בית אל" כפופים לזכות הביטול מאחר שנחתמו על ידי מר תמיר תחת לחץ וכפייה שהופעלו עליו על ידי עו"ד לביא בפתח הכניסה למשרדי הועדה לרישום ראשון. הטענה היא כי עו"ד לביא ניצל את מצוקתו של מר תמיר בכל הנוגע להליכי רישום הזכויות במקרקעין על שמו, ובלא שהיה סיפק בידיו להתייעץ עם עורך דין, פעל להחתמתו ביודעו את גודל האינטרס שהיה לתמיר לקדם את רישום הזכויות במקרקעין על שם חב' דורית.
טענה זו גם היא נועדה לכשלון, ומספר טעמים לכך:
(1) טענת זכותם של הנתבעים לבטל את "הסכמי בית אל" מחמת עושק לא נטענה כלל בכתב ההגנה, אלא ההפך מכך; הנתבעים מסתמכים על "ההבהרות" שבהסכמי בית אל ומתייחסים אליהם כאל מסמכים תקפים אשר באו להבהיר את זכרון הדברים הכללי שנחתם בין הצדדים במאי 90.
(2) גם במהלך הבאת הראיות לא הונחה תשתית עובדתית הנדרשת להוכחת טענת "עושק"; וכי מדובר באמת במצב של ניצול "מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, כאשר תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל" כאמור בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי)??
לא מתקיים כאן אף אחד מן התנאים הנדרשים להוכחת עילת ה"עושק". מר תמיר אינו עונה לקריטריון של אדם המצוי במצוקה במועד הרלבנטי, בעל חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון, והמעט שהיה מצופה ממנו אילו הפעיל שיקול דעת זהיר וסביר היה לבקש את עו"ד לביא פסק זמן לצורך העברת נוסח "הסכמי בית אל" לעיון עורך דינו לצורך קבלת ייעוץ משפטי ממנו. מאחר שאצה לתמיר הדרך, הוא לא עשה כן וחתם על ההסכמים בעצמו ובכך לקח על עצמו סיכון מחושב ומודע לכך שעין מקצועית של משפטן לא בחנה את נוסחם של ההסכמים. מכאן ועד מצב של "עושק" כמוגדר בדין החוזים רחוקה הדרך. לא כל מי שמוותר על קבלת יעוץ מקצועי עקב רצון להאיץ תהליכים וחותם על חוזה שנוסחו הוכתב על ידי אחר, נתון למצב של "עושק" המאפשר לו מאוחר יותר לבטל את ההתקשרות החוזית, והדברים ברורים.
ועוד - אין מדובר כאן במצב שבו תנאי ההסכמים שנקשרו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, שכן ההסכמים הללו אינם אלא פיתוח, עידון, ושכלול ההוראות הכלליות והבלתי מפורטות המעוגנות בזכרון הדברים ממאי 90, ואין הם חורגים באופן קיצוני מאותו זכרון דברים, שלגבי תקפותו איש לא העלה טענה.

(3) ומעבר לכל אלה: "הסכמי בית-אל" אושררו גם זמן לאחר מכן, ובנסיבות השוללות על פניהן כל קיום של מצב-לחץ.
ביום 22/10/90 חתמו שני הצדדים על הסכם אישרור בו הם חוזרים ומאשרים את התחייבויותיהם ההדדיות ב"הסכמי בית-אל" מיום 4/9/90 והם חוזרים ומאזכרים את יפוי הכוח שינתן להבטחת רישום הערת האזהרה והטלת עיקול נוסף על המקרקעין בגובה של 180,000 דולר. אין להוציא מכלל אפשרות כי במועד זה כבר הכיר עו"ד בן עמי את תוכנם של ההסכמים ולא התנגד להם.
מכל מקום, בנסיבות אלה, בהן נתקבל לאחר זמן הסכם אישרור כאמור, לא תיתכן טענת "עושק" אשר תאפשר ביטולם של "הסכמי בית-אל" אשר אושררו כך.

יש, על כן, לדחות גם צלע זו של טענת הנתבעים לגבי פגמים בתהליך כריתת ההסכמים בין הצדדים.

כהערה כללית ניתן לומר:
אין פלא שבשום שלב מאז נקשרה ההתקשרות החוזית בין הצדדים ועד סיכומי טענות הצדדים בתביעה זו, לא יזמו הנתבעים הליך עצמאי משלהם שמטרתו היתה להביא לביטול ההתקשרות החוזית מחמת פגמים בכריתתה.
הגנה זו נולדה כמחשבה לאחר מעשה ולא היוותה מראשית הדברים חלק אינטגרלי ומרכזי במערך ההגנה. עובדה זו כשלעצמה מצביעה על חולשתו של קו הגנה זה בנסיבות המיוחדות של ההליך שלפנינו.
בהינתן מכלול הטעמים שהובאו, יש לדחות את טיעוני הנתבעים ככל שהם נוגעים לזכותם לבטל את ההסכמים עם התובעת עקב פגמים שונים בהליך ההתקשרות.

(ד) פרשנות ההתקשרות החוזית
(א) ראינו כי ההתקשרות החוזית בין הצדדים בנויה ממספר נדבכים:
(1) רובד ראשון - הצעת תמיר מ20/12/87-;
(2) רובד שני - זכרון דברים בין רוזנברג לתמיר מ7/5/90-;
(3) רובד שלישי - "הסכמי בית אל" מ4/9/90- ואישרורם ביום 22/10/90.

מתבקשת בשלב זה פרשנות המכלול ההסכמי הזה כדי לעמוד על תוכנו.
מכלול זה יש לפרש על פי אומד דעתם של הצדדים כפי שהיא משתמעת מן ההתקשרות החוזית ובמידה שאינה משתמעת ממנה - מתוך הנסיבות, כאמור בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי).
וכפי שהובהר מפי המישנה לנשיא ברק (כתוארו אז) בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים פד"י מט(2) 265, 311:
"חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנים אשר הצדדים בקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "קבילים" הם. בעזרתם מגבש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים. המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מיקדמית, אם לשון החוזה היא ברורה אם לאו. שאלה זו תתבהר רק בסיומו של התהליך הפרשני... לאחר שהפרשן גיבש את אומד דעתם המשותף של הצדדים, הוא בוחן אם אומד דעת זה "משתמע", כלומר יש לו עיגון מתוך החוזה. אם התשובה היא בחיוב, יפורש החוזה על פי אומד דעת זה שבגיבושו שמשו בערבוביה נתונים הבאים מהחוזה ומחוצה לו."

(ב) על רקע דברים אלה, נבחן את מהותם של נדבכי ההתקשרות החוזית כאשר הנסיבות החיצוניות ולשון ההסכמים מתמזגים למקשה פרשנית אחת בהתאם למטרות והיעדים שהצדדים ביקשו להגשים באמצעותה.
על רקע הראיות שהובאו ניתן לומר זאת:
הצעת תמיר מ20/12/87- היא הפתח הראשון למגע בין הצדדים והיא נועדה לבחון האם תתכן הסכמה משותפת להסרת העיקול על ידי חב' ב.ר. תמורת טובת הנאה שתינתן על ידי תמיר וחב' דורית. הצעה זו בסופו של דבר נדחתה על ידי התובעת, אך היא זרעה את הזרע הראשון לרעיון של תמיר לבסס את מפגש האינטרסים בין הצדדים על אלה: הסרת העיקול על שם התובעת כנגד תמורה מצד הנתבעים שתהיה בנויה על שתי חלופות: כיסוי מחצית סכום פסק הדין על ידי הנתבעים או מתן ערך קרקע עם זכות בניה של 6 יחידות דיור, לפי הגבוה בין השניים.
אף שההצעה לא נתקבלה וחלפו שנים עד אשר הצדדים שוב נפגשו בנושא זה, עיקרה משקף לפחות את עמדת הנתבעים באשר לאלה: כיסוי מחצית מסכום פסק הדין (180,000 דולר) נראה שקול מבחינת ערכו לקרקע וזכויות בנייה של 6 יחידות דיור. עם זאת, מאחר שבאותה עת לא היה ברור מתי יתבצע רישום הזכויות במקרקעין על שם חב' דורית ומתי תגובשנה זכויות הבניה שניתן יהיה להעביר לחב' ב.ר., הוסיף תמיר את התנאי כי הבחירה בין החלופות תיעשה על פי "הגבוה מן השניים". אמירה זו צופה אפשרות שהאופציה לזכויות בניה לא תמוצה באופן מיידי אלא שתידרש המתנה עד אשר הזכויות תגובשנה, ואז עשוי להיווצר פער בין הערך הכספי של מחצית סכום פסק הדין לבין זכויות הבנייה המוגדרות כ- 6 יחידות דיור וכדי לקדם פני אפשרות כזו ניתנה הבחירה בין החלופה הגבוהה מבין השתיים.

יש להוסיף כי השאלה אם להסכים לפרעון מחצית סכום פסק הדין או לעמוד על פרעון הסכום כולו בתמורה להסרת העיקול היוותה מוקד מחלוקת בין אנשי התובעת בינם לבין עצמם. ראינו כי עו"ד לביא ומר רוזנברג המנוח התנגדו נמרצות לפרעון חלקי, אולם לאחר פטירתו של מר רוזנברג המנוח וכניסת בנו לניהול החברה, ולאחר שהמנהלים של חב' ב.ר. נוכחו לדעת כי אין כל פעולות אכיפה של פסק הדין וככל הנראה גם אין סיכוי לכך, גברה הנטייה ללכת לקראת תמיר ולממש באמצעות הסדר עמו לפחות חלק מסכום פסק הדין במקום להפסיד את כולו. או אז נחתם זכרון הדברים בין רוזנברג לחב' דורית מיום 7/5/90. זכרון דברים זה מהווה, בניגוד להצעה הקודמת, הסכם מחייב בקווים כלליים. הוא משמיט, אמנם, את הצעתו החילופית של תמיר לשלם בעין מחצית מסכום פסק הדין ומדבר רק על אופציה קרקעית שעניינה העברה לתובעת של 6 יחידות דיור בשטח של 4 חדרים כל אחת - ובסך הכל 24 חדרים לפי סטנדרד משרד השיכון, כתמורה להסרת העיקול.
יחד עם זאת, גם אם האופציה כספית של תשלום בעין נשמטה מזכרון הדברים, האופציה הקרקעית שנקבעה כבסיס להתקשרות הוערכה בקווים כלליים על פי סדר גודל של כמחצית מסכום פסק הדין. זאת ניתן להבין ממהלך האירועים הקודם לזכרון הדברים. ביסודו של דבר, הסכימה, אפוא, התובעת להסרת העיקול על המקרקעין על בסיס הסדר שאמור היה להקנות לה בשווה-כסף את האקוויוולנט להחזר מחצית מסכום פסק הדין, או אף למעלה מכך עם מעבר הזמן. זכרון הדברים אינו קובע לוח זמנים להעברת זכויות, אך בדברו על "זכויות בנייה" על פי סטנדרד מקובל של משרד השיכון מן הסתם מדובר בזכויות שתגובשנה בעתיד על פי תכניות והיתרים שיידרשו מכח דיני התכנון והבנייה.

וכאן בא שכלולו של זכרון הדברים בפרטים נוספים שנוספו בשלושת "הסכמי בית-אל". בהסכמים אלה חוזרת התחייבות חב' דורית להעמיד קרקע וזכויות בנייה בהיקף של 6 יחידות דיור בשטח 4 חדרים מן הזכויות הראשונות (בלשון עתיד) שתהיינה לחב' דורית. כמו כן ניתנה זכות בחירה מכל שטח שייבחר על פי שיקול דעת התובעת והזכויות יינתנו כשהקרקע מפותחת על חשבון הנתבעים.
ניסוח זה מבהיר מאליו כי אין ולא יכול היה להיות מובן בין הצדדים כי מדובר במתן מיידי של קרקע וזכויות בנייה בד בבד עם הסרת העיקול ורישום הזכויות במקרקעין על שם חב' דורית. הצפי הסביר היה כי עשוי לחלוף זמן עד שזכויות הבנייה תגובשנה בהתאם לדיני התכנון והבנייה ורק כאשר תגובשנה כאמור כי אז מהזכויות הראשונות שתינתנה לחב' דורית, תופרשנה הזכויות המגיעות לחב' ב.ר.

על רקע פירוש זה ברורה גם ההוראה ב"הסכמי בית אל" כי במעמד רישום המקרקעין על שם חב' דורית יירשם עיקול על המקרקעין לטובת חב' ב.ר. על סך 180,000 דולר.
הוראה זו משקפת מספר אמיתות:
ראשית - גם בשלב "הסכמי בית-אל" העריכו הצדדים את שווי זכויות הקרקע וזכויות הבנייה בערך הדומה לכמחצית סכום פסק הדין;
שנית - היה ברור כי לא ניתן להקצות לתובעת קרקע וזכויות בנייה באופן מיידי עם הסרת העיקול הזמני ורישום הזכויות בקרקע על שם חב' דורית, שאם לא כן, לא היה צורך ברישום הערת אזהרה ועיקול נוסף להבטחת זכויות ב.ר. על פי ההסכמים, כפי שהדבר נעשה בפועל. הצורך בעיקול הנוסף נבע מפער הזמן הצפוי בין רישום הזכויות בקרקע על שם חב' דורית לבין השלב הצפוי שבו עשויה היתה חברה זו להיות מסוגלת להעביר לתובעת את הקרקע וזכויות הבנייה כאמור, לאחר שיושלמו הליכי התכנון וינתנו היתרי הבנייה. ואכן, עו"ד לביא בעדותו חוזר ומאשר כי הבנת הצדדים היתה שהתחייבות תמיר היתה "קרקע לבנין - 6 יחידות דיור - עם רשיונות בנייה" (עמ' 44).

יוצא אפוא: הצדדים צפו מראש אפשרות כי גיבוש זכויות הבנייה בשטח יתאחר. שינוי הפער האפשרי בין ערך הקרקע ל6- יחידות דיור לבין מחצית מסכום פסק הדין עם מעבר הזמן היה לנגד עיניהם; חרף זאת, הוסכם על בסיס זה לצורך תמורה, מתוך הנחה מסתברת כי ערך הקרקע העשוי לעלות עם הזמן על האקויולנט הכספי ששימש לו בסיס, יטמון בחובו גם פיצוי על ההמתנה של התובעת עד לקבלת הזכויות, ועל חוסר הוודאות מתי תבשלנה זכויות אלה ותינתנה למימוש.

ואכן, תוצאת לוואי נוספת מבסיס הסכמה זה הינה כי לא נקבע לוח זמנים להעברת הזכויות הקרקעיות לחב' ב.ר. מחוסר אפשרות לאמוד מראש את הזמן הנדרש לכך. כמו-כן, לא הותנה מראש במפורש כי על חב' דורית להסתפק דווקא במבנה התכנוני הקיים, גם אם הוא מאפשר ניצול חלקי בלבד של הקרקע, ולהימנע ממיצוי הפוטנציאל הגלום בשטח בדרך של שינוי תכנוני אשר יסב תועלת לטווח ארוך הן לחב' דורית והן לחב' ב.ר. כמו-כן, לא נדרש תמריץ אמיתי ביחס לנתבעים לדרבנם להאיץ את התהליך התכנוני כדי לאפשר העברת הזכויות לחב' ב.ר. מאחר שנהיר על פניו כי האצת תהליכי התכנון במתחם כולו - שהנתח שיועד לתובעת הוא רק חלק קטן הימנו - הינו בראש וראשונה אינטרס של הנתבעים עצמם והם יעשו כל שניתן על מנת להשלים את התהליך התכנוני מוקדם ככל האפשר.

(ה) השלכת ההסכמים על פי פרשנותם על הסעדים המתבקשים בתביעה
לאור הפרשנות האמורה להתקשרות החוזית בין הצדדים, עולות השאלות הבאות באשר לסעדים המתבקשים:
(א) האם בדין עומדת דרישתה של התובעת בתביעה ליתן לה אופציה בין תשלום מחצית סכום פסק הדין בשיעור 180,000 דולר (להלן - "האופציה הכספית") לבין קבלת הזכויות הקרקעיות (להלן - "האופציה הקרקעית") או שמא האופציה הכספית בטלה מן העולם ונותרה כיום רק האופציה הקרקעית?
(ב) ובאשר לאופציה הקרקעית:
(1) האם חלה מלכתחילה חובה על הנתבעים להעביר את הזכויות הקרקעיות לחב' ב.ר. באופן מיידי עם הסרת העיקול, על פי התב"ע המקורית או שמא היו הם רשאים לקדם תכניות בנין חדשות ולעכב בכך את העברת הזכויות עד להשלמתם? ובהקשר לכך: האם יש להיענות לבקשת התובעת ליתן צו מניעה כנגד הנתבעים להפסיק את הליכי התכנון התלויים ועומדים עד למילוי חובתם להעביר את הזכויות הקרקעיות?
(2) האם עומדת בעינה זכות התובעת לבחור את המיקום במיתחם שבו תיקנינה לה הזכויות הקרקעיות ובכלל זה לבחור את סוג הקרקע שתועבר אליה - בין פרטית ובין קרקע - מדינה?
(3) האם חל שיהוי שלא כדין מצד הנתבעים בהעברת הזכויות הקרקעיות לחב' ב.ר. העשוי להוות בסיס למתן פיצוי?
(ג) האם החבות על פי ההתקשרות החוזית ככל שהנתבעים נוגעים בדבר הינה של חב' דורית בלבד או שחייב בה גם מר תמיר באופן אישי?

נדון בענינים אלה, אחד לאחד.

(א) האופציה הכספית
התובעת השתיתה את תביעתה על דרישה חלופית לתשלום מחצית מסכום פסק הדין בסך 180,000 דולר משוערך מ4/9/90- ולחילופין - למימוש האופציה הקרקעית לאלתר.
הדרישה לאפשרות מימוש האופציה הכספית ככל שהיא נסמכת על הוראות ההתקשרות החוזית איננה במקומה כיום.
הן זכרון הדברים ממאי 90 והן "הסכמי בית-אל" מ4/9/90-, לרבות ההסכם המאשרר מאוקטובר 90 מדברים בחלופה אחת - היא החלופה הקרקעית. לא אומצה במסמכי ההתקשרות החוזית האופציה הכספית בדרך שזו מצאה את ביטויה בהצעה המקורית של תמיר מדצמבר 87', והרי הצעה זו שלא קובלה על ידי חב' ב.ר. איננה מחייבת כיום וכל שיש בה הוא אינדיקציה חשובה להערכת תמיר על דבר היחס בין האופציה הכספית לאופציה הקרקעית. אמנם ב"הסכמי בית אל" סוכם כי יוטל עיקול נוסף על הקרקע לטובת חב' ב.ר. בסכום של 180,000 דולר, אולם עיקול זה נועד לשמש בטוחה בידי ב.ר. למימוש האופציה הקרקעית, ואין זו אופציה כספית העומדת בפני
עצמה.
מכאן, שהעמדת החלופות בתביעה בין האופציה הכספית לאופציה הקרקעית אינה תואמת את הפרשנות הנכונה של ההתקשרות החוזית, כפי שנתגבשה לבסוף בין הצדדים. עמדת הנתבעים בכתב ההגנה השוללת את תקפות האופציה הכספית היא העולה בקנה אחד עם רוח ההסכמים ותואמת אותם.
עם זאת, במהלך הדיון ובשלב הראיות, ומעבר למתחייב מהוראות ההסכמים, הביע מר תמיר נכונות להעמיד לבחירת התובעת גם את האופציה הכספית של תשלום מחצית מסכום פסק הדין בשיעור 180,000 דולר בשיערוך מ4/9/90-.
הוא אומר (עמ' 112):
"אני מוכן לשלם את הסכום של 180,000 דולר ותרדו ממני. גם היום אני מוכן לשלם סכום זה" (ראה גם עמ' 114).

ניתן, איפוא, להסיק כי הנתבעים הסכימו אף בחריגה לאמור בהתקשרות החוזית, להעמיד גם כיום בפני
התובעת את האופציה הכספית בצד האופציה הקרקעית. אולם בתגובה לכך, עו"ד לביא שלל בדיון את האופציה הכספית ודחה אותה כבלתי כדאית לחב' ב.ר. גם בסיכומי טענותיה זנחה התובעת את תביעתה לאופציה הכספית.
בנסיבות אלה, אין מקום לכלול את האופציה הכספית בגדר הסעדים המתבקשים בהליך זה.

(ב) האופציה הקרקעית
(1) האם חלה על הנתבעים חובה להעביר את הזכויות הקרקעיות לחב' ב.ר. על פי התב"ע הישנה ולהימנע מהמתנה לגיבוש תכנית התב"ע החדשה המתייחסת למיתחם כולו?
פרשנות נאותה של ההתקשרות החוזית מובילה למסקנה כי הנתבעים היו רשאים להמתין עם העברת הזכויות הקרקעיות לתובעת עד להשלמת תהליכי התכנון הכוללים של המיתחם כולו, גם אם פירוש הדבר מעבר זמן של המתנה.
אלה הטעמים:
(א) ההתקשרות החוזית על פי לשונה ועל פי נסיבותיה לא חייבה כי האופציה הקרקעית תמומש בו-זמנית עם הסרת העיקול מהמקרקעין ורישום הזכויות במקרקעין על שם חב' דורית. ההיפך מכך: המדובר הוא בהקניית קרקע עם זכויות בנייה המחייבים הליכי תכנון מגובשים. אין ספק, ונציגי התובעת אישרו זאת, כי כוונת ההסכמים היתה להעניק קרקע עם רשיונות בנייה. מצב זה אינו מתרחש "מהיום למחר". ברור ונהיר כי עם רישום הזכויות במקרקעין על שם חב' דורית, מתחיל הליך תכנוני כזה או אחר עד לגיבוש זכויות הבנייה. במועד ההתקשרות החוזית היה מצב התכנון בוסר, ולפיכך ניתנו לחב' ב.ר. גם הבטוחות בדמות העיקול הנוסף ורישום הערת האזהרה להבטחת זכויותיה הקנייניות העתידיות.
(ב) לא נקבע בהסכמים לוח זמנים לביצוע האופציה הקרקעית. ניסוחם של ההסכמים מעיד על התחייבויות לטווח ארוך. גם על פי התב"ע המקורית, שהיתה בתוקפה בעת ההתקשרות, נדרשו שנתיים עד שלוש להגשת תכנית מפורטת לצורך גיבוש זכויות הבנייה בקרקע ואין מדובר בהליך מיידי ואוטומטי (חוות דעת השמאי מרגוליס מטעם התובעת).

נטען כי ניסוח זכרון הדברים ממאי 90' מבטא רעיון של מימוש האופציה הקרקעית בד בבד עם הסכם העיקול. הבו-זמניות הזו הינה רק עניין של ניסוח ואינה יכולה להתממש בפועל, מאחר שנדרש, כאמור, לאחר רישום הזכויות, זמן על מנת להגיש תכנית מפורטת ולקבל היתרי בנייה וזאת גם על פי התב"ע המקורית שהיתה בתוקף בעת ההתקשרות.
יתר על כן, ההבהרות לזכרון הדברים ממאי 90' שניתנו ב"הסכמי בית-אל" מצביעות גם הן על העדר בו-זמניות. מדובר בהם על מימוש האופציה הקרקעית מ"הזכויות הראשונות שתהיינה לחב' דורית" - בעתיד, מסתמא.
כמו-כן הובטח רישום הערת אזהרה ועיקול נוסף לטובת חב' ב.ר. כדי להבטיח את זכותה לאופציה הקרקעית. אילו מימוש הזכות של ב.ר. היה מיידי ובו-זמני להסרת העיקול, מן הסתם, לא היה צורך בבטחונות כאלה.
(ג) היה נהיר לשני הצדדים כי קיימת מחלוקת בין המדינה לבין הנתבעים ביחס לזכויות בשטח המקרקעין. סכנת הפקעה ריחפה על הקרקע. בסופו של דבר הושג הסכם בין הנתבעות לבין המדינה לפיו מחצית הקרקע נרשמה על שם חב' דורית ומחציתה על שם המדינה ודורית אמורה היתה לפתח את האזור כולו. המדינה היתה, איפוא, שותפה מלאה להליך התכנוני של המתחם כולו.
בנסיבות אלה, לא היה זה סביר כלל כי ניתן יהיה לבנות במיגזר מסוים במיתחם על פי התב"ע המקורית שחלה על השטח, בעוד המיתחם כולו - שלגבי חלקו יש למדינה אינטרס - יהווה נושא לתב"ע חדשה ולתכנון חדש כולל. בקונסטלציה מיוחדת זו היה ברור כי יש הכרח בתכנון כולל של המיתחם כולו.
(ד) בעדותו של האדריכל מרגלית שהיה מעורב בעריכת "תכנית-האב" ו"תכנית הצל" לאיזור כולו ולאחר מכן עסק בהכנת תכנית מפורטת למיתחם הובהר כי לא היה כל סיכוי שבניית 6 יחידות דיור על פי התב"ע הישנה תאושר באותו שלב על ידי רשויות התכנון. על פי עדותו, גם על פי התב"ע הישנה, לא ניתן היה להעניק זכויות בנייה בלא ביצוע איחוד וחלוקה, הקצאה לצרכי ציבור, סלילת כביש וקיום דרישות תכנוניות נוספות, וכל אלה לא עלו בקנה אחד עם מימוש האופציה הקרקעית מיד לאחר רישום הקרקע על שם חב' דורית (עמ' 104-5 לפרוטוקול).
מעבר לכל אלה, אומר האדריכל מרגלית (בעמ' 106):
"במקומות, וזה לצערי, כמו גבעת זאב, מעלה אדומים, מודיעין עד היום ערים שהוקמו ויוזמו על ידי משרד השיכון - היה ברור שהיתה שם תכנית בהקמה ואף אחד לא היה מוציא לו תכנית בניה וזה בניגוד למגמות. זה לא מגרש בירושלים שאני אביא היתר בנייה."

גם מעדות השמאי מרגוליס מטעם התובעת (עמ' 2) עלה כי גם על פי התכניות הקיימות לא היה ברור מה בדיוק ניתן לבנות "כי זה עדיין בגדר תכנית שצריך לפתח אותה ועל הקבלן לתת תכנית מפורטת ואז ידעו אם זה מתאים למה שהם רוצים. אין להם מה בדיוק אחוזי בנייה"...
(ה) יתר על כן, מתצהיר האדריכל מרגלית עולה כי על פי התב"ע הקיימת זכויות הבנייה התייחסו רק ל75%- מהקרקע בלבד. במהלך השנים הסביבה התפתחה וכתוצאה מכך נקבע ב"תכנית-האב" כי במיתחם "דורית" טמון פוטנציאל רב שאינו בא לידי ביטוי בתכנית הקיימת, ובתכנית החדשה שגובשה מתאפשר ניצול של כ180%- מהקרקע. (סעיף 6-7 לתצהיר).
האם סביר להניח שההתקשרות החוזית עם חב' ב.ר. חייבה את חב' דורית לגבש את התכנון "המינורי" על פי התב"ע הישנה ולוותר על מיצוי מלוא הפוטנציאל הקרקעי של המיתחם שבסופו של דבר מסב הנאה גם לתובעת?
הנתבעים גיבשו באופן עצמאי תכנית מפורטת לפיתוח הקרקע במיתחם על פי תכנית האב והושגה הסכמת גורמי התכנון לכך. התוכנית כוללת מרכז מסחרי, בנין מועצה, ופרוייקט מגורים הכולל בנייה של 3-4 קומות ושני מגדלים.
(ו) היתה זו דווקא התובעת אשר פעלה לאורך שנים על מנת לעכב ולתקוע מקלות בגלגלי הליכי התכנון אשר עשוי היה להתקדם בקצב מהיר יותר אלמלא התערבותה. עו"ד לביא העיד על כך מפורשות ואף צירף פניות שונות שלו לגורמים המוסמכים לענין זה. (נספחים י"ד - ט"ו לתצהירו).
ממוצג נ18/ מיום 7/12/98 שהוגש עולה כי הנתבעים הגישו בקשה לועדה המקומית לאישור תכנית מפורטת למיתחם דורית, ובכללה מתוכנן גם איזור בתי מגורים שבחלקו נוגע לזכויות התובעת. הועדה המליצה על הפקדת התכנית אלא שלאחר שמיעת התנגדות עו"ד לביא החליטה להשהות את העברת התכנית להפקדה עד שתינתן חוות דעת היועצת המשפטית.
הנה כי כן, גם בשלב תכנוני מתקדם זה, נוצר עיכוב מטעמה של התובעת אשר גרם לשיהוי נוסף ומיותר, ויש להצטער על כך. נראה שהתובעת במו ידיה פעלה לדחיית המועד שבו יתאפשר לממש את זכויותיה ולענין זה יש לה להלין בעיקר על עצמה.

מכל המקובץ אני מסיקה כדלקמן:
ההתקשרות החוזית בין הצדדים על פי לשונה ורוחה מתנה את מימוש האופציה הקרקעית בקיום זכויות בנייה מגובשות.
בנסיבות הענין, ולאור התפתחות הדברים ומעורבות המדינה והמועצה המקומית בנושא, נתחייב תכנון כולל חדש למתחם כולו אשר אמור היה להביא לניצולת גדולה בהרבה של השטח, וחייב מעורבות של הגורמים הציבוריים לקידומו.
הנתבעים היו רשאים וחייבים לפעול במסגרת תכנונית כוללת זו וההתקשרות החוזית בינם לבין התובעת אינה עומדת בסתירה לכך.
אין, על כן, לדבר בשיהוי שלא כדין בהעברת הזכויות לתובעת אלא בהמתנה בלתי נמנעת למימוש הזכויות עקב המצב התכנוני בשטח.
אילו שיתפה התובעת פעולה עם הנתבעים לקידום התכנון יתכן והדבר היה מאיץ את התהליך; מכל מקום מהראיות עולה כי התהליך התכנוני כיום כבר קרוב מאד להשלמה ולסיום, ויחד עמו יבוא גם מיצוי האופציה הקרקעית כדי לענות על זכויותיה של חב' ב.ר.

(2) האם עומדת בעינה זכותה של התובעת על פי ההתקשרות החוזית לבחור את סוג הקרקע (פרטית או ציבורית) ואת מיקום היחידות בשטח?
אין ספק כי זכות הבחירה הכפולה הזו עמדה לתובעת על פי הסכמי "בית-אל" שהם חלק אינטגרלי מההתקשרות החוזית. האם זכות זו עדיין עומדת בעינה?
נראה לי כי התשובה המתבקשת לשאלה זו הינה בשלילה, ואלה טעמי:
הסכמי "בית-אל" נקשרו עוד בשנת 1990. מאז מצויה התובעת כל העת בתמונת התכנון ההולך ומתגבש למיתחם כולו. ידוע לתובעת כי לא רק הנתבעים מעורבים בתכנון, אלא גם המדינה והמועצה המקומית, וכי מדובר בקרקע שחלקה בבעלות ציבורית והתכנון לגביה הינו כולל. אין בראיות ולו אינדיקציה אחת לכך כי התובעת עשתה צעד אקטיבי כלשהוא על מנת למצות את זכות הבחירה שהיתה בידיה וכי פנתה לתמיר או לגורמי התכנון בשלב כלשהו על מנת להצביע על שטחי המיקום וסוג הקרקע הרצויים לה. במקום למצות בעוד מועד את זכות הבחירה, היא עשתה כל שלאל ידה על מנת לעכב את הליכי התכנון ולהתעמת עם הנתבעים, וכך במהלך שנים רבות, ולנגד עיניה התקדמו הליכי התכנון עד לשלב כמעט מוגמר מבלי שהבחירה מומשה. התובעת לא נקטה עמדה ברורה בשום שלב - לרבות במשפט - מהו השטח ומהו המיקום המועדפים על ידה.
המצג שהתובעת יצרה בהתנהגותה כמי שלא מיצתה את בחירתה ועמדה פאסיבית מנגד במשך שנים בעוד שיירת התכנון חולפת על פניה יוצר מניעות כלפיה מלטעון כיום לזכותה לממש את הבחירה. שהרי מימוש זכות זו כיום פירושה הפיכה על פניהם של הליכי תכנון שהושקעו בהם משאבים רבים והנמשכים שנים רבות וזאת בלא הצדקה ובלא סבירות. ואכן, פרק הזמן למימוש זכות הבחירה כמו זו שלפנינו איננו אינסופי, והוא מוגבל לזמן סביר ולנסיבות סבירות, ועליו להיעשות בתום-לב ובלא פגיעה בזולת.
תורת ההשתק מעוגנת כיום כחלק מחובת תום הלב בביצוע חוזה:
"... כללי ההשתק מהווים הדגמה לתורת תום הלב ועיקרון ההשתק מלכד קבוצה או קבוצות מקרים שבגדר תורה זו. בסיסם החדש של דיני ההשתק במשפטנו יהא סעיף 39 ודינים אלה יהוו חלק מכללי ההתנהגות תמת הלב". (שלו, דיני חוזים, מהד' 2, עמ' 70; ע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פד"י ל"ו(3) 78).

עקרון ההשתק הנגזר מחובת ההתנהגות בתום לב חוסם כיום בפני
התובעת את היכולת לעמוד על זכות בחירתה, ולא יותר לה כיום לסכל את כל הליך התכנון החדש שהושג בעמל ובהשקעה כה רבים.
בהקשר זה יש להוסיף:
האדריכל מרגלית העיד כי בתכנון החדש שנעשה ובהתחשב במכלול הגורמים, המקום הסביר והראוי שהוקצה למימוש האופציה הקרקעית של התובעת הינו בחלק המזרחי של המיתחם ובהמשך לפרוייקט הקיים של "יובל-גד" כעולה מתרשים נ19/ (סעיף 18 ג' לתצהיר). ראה גם עדות מרגלית בעמ' 101.
בנסיבות הענין, בהינתן המיקום שתוכנן ולאור מניעותה של התובעת מלממש את זכותה לבחור כיום את המיקום ואת סוג השטח, אני קובעת כי האופציה הקרקעית העומדת למימוש הינה במיקום המתוכנן בחלק המזרחי של המיתחם בהמשך לפרוייקט הבניינים הדו משפחתיים של "יובל-גד", הכל כמוסבר על ידי האדריכל מרגלית בתצהירו ובעדותו.
(3) פועל יוצא נוסף מניתוח הדברים האמור הוא כי אין לתובעת זכות לפיצוי כנגד הנתבעים בגין הזמן שחלף מאז ההתקשרות החוזית ועד היום.
ועוד - המועד לענין מיצוי האופציה הקרקעית על ידי התובעת יחול עם השלמת התכנון ומתן היתרי הבנייה, ולענין זה הדרישה היא כי הנתבעים מצידם יפעלו במהירות ככל הנדרש על מנת למצות מבחינתם הליכים אלה מהר ככל האפשר.
כמו כן, אין לתובעת זכות לסעד של צו מניעה שמטרתו למנוע את השלמת הליכי התכנון כל עוד לא מוצתה האופציה הקרקעית, אלא ההפך מכך: הזכות למימוש האופציה הקרקעית תבשיל עם השלמת התכנון ומתן היתרי הבנייה. מניעת השלמת התכנון הוא בבחינת "תרתי-דסתרי" במקרה זה, שכן מניעת השלמתם דוחה את הבשלת זכותה למימוש האופציה הקרקעית. ממילא, אין לכך מקום.
(4) התביעה הוגשה הן כנגד מר תמיר והן כנגד חב' דורית ועלתה שאלה הנוגעת לאחריותו האישית של מר תמיר להתחייבויות חב' דורית כלפי התובעת על פי ההתקשרות החוזית.
התשובה הישירה לשאלה זו עולה "מהסכמי בית-אל" אשר בראשון שבהם (נספח ה1/ לתצהיר עו"ד לביא) התחייב תמיר בשם חב' דורית ובערבותו האישית להעמיד לרשות חב' ב.ר. את הקרקע וזכויות הבנייה וכו'. גם בהסכם השני (ה2/) ההתחייבויות נחתמו על ידי חב' דורית באמצעות תמיר ובנפרד על ידי אברהם תמיר
.
יוצא, איפוא, כי מר תמיר לקח על עצמו הן חבות אישית והן ערבות אישית לחובות חב' דורית כלפי התובעת, ולפיכך בדין ראתה התובעת הן את חב' דורית והן את מר תמיר כאחראים כלפיה לענין זה.
(ו) לסיכום הדברים, זו הפסיקתא:
(א) תביעת התובעת לסעדים המנויים בתביעה נדחית.
(ב) למען הסר ספק, מצויין בזאת כדלקמן:
(1) לתובעת עומדת הזכות כלפי הנתבעים למימוש האופציה הקרקעית לקבל 6 יחידות דיור של 4 חדרים כל אחת, ובסך הכל 24 חדרים.
(2) אופציה זו עומדת למימוש מיד עם השלמת התכנון במיתחם המקרקעין השייך לחב' דורית ומתוך זכויות בנייה ראשונות שיהיו בידי חב' דורית.
(3) על הנתבעים לפעול במהירות האפשרית על מנת למצות מבחינתם את הצעדים הנדרשים להשלמת הליכי התכנון והעברת הזכויות לידי התובעת.
(4) מיקום האתר המיועד לתובעת במיתחם המקרקעין הינו בצד המזרחי של המיתחם בהמשך לפרוייקט "יובל גד", הכל כעולה מתצהירו ומעדותו של האדריכל מרגלית וממוצג נ19/.
(5) לאור דחיית התביעה, ונוכח תרומתה של התובעת להתמשכות הליכי התכנון, תשלם התובעת לנתבעים את הוצאות המשפט וכן שכר טרחת עורך דין בסך 8,000 ש"ח בתוספת מע"מ, ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק, מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ד בשבט התש"ס (31 בינואר 2000), בהעדר הצדדים.

המזכירות תעביר לצדדים עותק מ

פסק דין
זה.
אילה פרוקצ'יה

שופטת
רויטלי / d00067094a.001
36
1

ת"א 670/94
בית המשפט המחוזי בירושלים

כבוד השופטת אילה פרוקצ'יה

בפני









א בית משפט מחוזי 670/94 ב.ר. חברה לפיתוח מקרקעין בע"מ נ' אברהם תמיר , דורית חברה לבינוי ופיתוח בע"מ (פורסם ב-ֽ 31/01/2000)