פסקי דין על אבי דוד | פסקי דין על אשר דוד | פסקי דין על שרה פרץ | פסקי דין על אנדרי פרץ | פסקי דין על אמיל פרובר ואח' |

30733-09/11 הפ     21/01/2013




הפ 30733-09/11 אבי דוד, אשר דוד נ' שרה פרץ, אנדרי פרץ, אמיל פרובר ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה



ה"פ 30733-09-11 דוד ואח'
נ' פרץ ואח'





בפני

כב' השופט
דניאל פיש

המבקשים


1
.
אבי דוד


ת.ז. 058117318
2
.
אשר דוד

ת.ז. 59093120


ע"י ב"כ


עו"ד ניר יונגר

ועו"ד יצחק כהן
ועו"ד קובי שוקר



נגד

המשיבים
1. שרה פרץ

ת.ז. 0501111517
2. אנדרי פרץ

ת.ז. 013407937
3. אמיל פרובר
ת.ז. 014608988
4. רשם המקרקעין חיפה (פורמלי)

ע"י ב"כ המשיבים 1-3

עו"ד אסף רז ועו"ד הראל אשוואל

פסק דין
מתוקן


רקע

1.
המבקשים, אבי דוד
ואשר דוד
, הגישו המרצת פתיחה נגד המשיבים, שרה פרץ
, אנדרי פרץ
, ואמיל פרובנר (ולשכת רישום המקרקעים בחיפה כמשיבה פורמלית), בבקשה להרשם כבעלי זיקת הנאה מכוח סעיף 94(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בנכס הידוע כגוש 10008 חלקה 208 בגבעת אולגה (להלן- המקרקעין או החלקה).

2.
על פי האמור בתובענה, המבקשים הם בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים לחלקה, חלקות 206 ו – 207 בגוש 10008 ומחזיקים ומשתמשים בפועל בהם מזה 38 שנים. לטענתם, הם בעלי זיקת הנאה בחלקה 208 כדין, מכוח שנים, וזכאים להרשם ככאלה. על פי הטענה, המבקשים בלבד נהנים מהשימוש במקרקעין מזו תקופה של 38 שנים. לטענתם, הם נהנים מהשימושים הבאים: אפשרות מעבר במקרקעין; פריקה וטעינה של מטענים למחסנים שבבעלותם הנמצאים בחלקות סמוכות; גידול בעלי חיים ורעייתם במקרקעין (סוסים וכבשים). נטען כי המשיבים רכשו את זכויותיהם במקרקעים בידיעה ברורה כי המבקשים עושים שימוש בהם כמתואר לעיל.
נטען כי המקרקעין לא נמכרו למשיבים כפנויים אלא בכפוף לשימוש שעושים המבקשים בהם. כך נטען כי יש להחזיק את המשיבים כמי שנתנו הסכמתם לרכישת זיקת הנאה על ידי המבקשים. נטען עוד כי המשך עסקיהם ועיסוקיהם של
המבקשים בחלקות השייכות להם מחייב המשך השימוש של זיקת ההנאה המתבקשת. לבקשה צורף תצהירו של אבי דוד
.

3.
המשיבים הדפו את טענות המבקשים מכל וכל. לטענתם, מדובר בבקשה הלוקה בחוסר תום לב קיצוני בהיותו נסיון לגייס כסות משפטית לפעילות עבריינית. נטען כי המבקשים פלשו למקרקעין השייך למשיבים והקימו עליהם מבנים ללא היתר. נטען עוד כי המבנים הקשורים לבקשה לזיקת הנאה נהרסו בצו בית משפט במסגרת הליך אחר. צויין כי המשיבים 1 ו-2 הינם אזרחי ישראל תושבי בלגיה מזה שנים רבות ובעלי מחצית הזכויות במקרקעין בחלקים שווים. המשיב 3 הינו אזרח תושב ישראל והבעלים של מחצית האחרת של המקרקעין כאשר המקרקעין נרכשו על ידי המשיבים 1 ו- 2 בשנת 1981 וחלקתו של המשיב 3 נרכשה
בשנת 1999 ושנת 2008. פורט כי במועד רכישתם יעוד הקרקע היה חקלאי בלבד והרכישה נעשתה כהשקעה לטווח ארוך. היות והמשיבים אינם עוסקים בחקלאות, הקרקע נותרה ללא שימוש באותה תקופה. המשיבים שמו לב כי בסמוך לחלקתם קיימים מבנים שנמצאו בשימוש המבקשים, אך מאחר שהמבנים נמצאו מחוץ לגבולות המקרקעין לא חקרו המשיבים בעניין מעבר לכך. נטען כי גבולות החלקה לא סומנו בהתאם לנוהג המקובל בכל הארץ בקשר לאדמות חקלאיות. לימים אושרה תכנית בניה במקום ושונה היעוד.
נטען כי בסמוך לכך שכרו המשיבים שירותיו של מודד מוסמך ובאותו זמן גילו כי המבקשים משיגים את גבולם והקימו במקום גדרות ברזל וחווה לגידול בהמות. הוגשה תובענה לבית משפט השלום בחדרה בדרישה לסילוק ידם של המבקשים. בהעדר התייצבות המבקשים ניתן הצו כמבוקש.

4.
נטען כי גם אילו נוצרה זיקת הנאה דינה להתבטל. נטען בנוסף כי המבקשים הסתירו ראיות ובין היתר לא צירפו ראיות כגון נסח רישום ותשריט חלוקה.
נטען כי למבקשים גישה בלתי מופרת לחלקתם ללא כל צורך לנצל גישה דרך מקרקעי המשיבים וכי הגישה החלופית נוחה יותר. נטען עוד כי המבקשים נמנעו במכוון מלציין את עובדת השבחת המקרקעין על ידי שינוי היעוד מחקלאי לבניה רוויה. נטען כי לא הוצגה כל ראיה בתמיכה לטענה שהמבקשים עושים שימוש במקרקעין מזה כ- 38 שנים.

5.
לשם התמצאות מצורף תרשים אשר שימש את הצדדים בעת הדיון (נספח ו' לכתב התשובה) המראה את העצמים העיקריים הנמצאים בשטח:
הראיות

6.
בתצהירו של אבי דוד
העותר, המבקש מס' 1, הוא ציין שהוא ואחיו הם בעלי הזכויות בחלקות 206 ו- 207 בגוש 10008 ועושים שימוש בפועל במקרקעין. הוא אישר שהם נהנים גם משימוש בחלקה 208, אך טען שאין מדובר בפלישה. נטען שהשימוש האמור מתקיים למעלה מ-38 שנים בידיעת התובעים בין בכוח ובין בפועל. מדובר בשימוש לצרכי מעבר, פריקת מטענים וטעינתם, גידול בעלי חיים ורעייתם. הוא טען שהמקרקעין של המשיבים לא נמכרו כפנויים, אלא שהיה ידוע למשיבים על השימושים שפורטו לעיל, שהיו גלויים לעין.


נטען שהמשיבים אף הודו במסגרת תביעתם בבית משפט השלום בחדרה שבשעת הרכישה ידעו שהמבקשים עושים שימוש במקרקעין. יתר על כן, נטען שהימנעותם של המשיבים מלגדר את החלקה מעיד על הסכמה לשימושים.


בחקירתו אישר המבקש כי מדובר בסביבות 50 ראשי עיזים וכבשים (עמ' 6 שורות 23-24 לפרוט'). המבקש טען כי הוא מגדל בעלי חיים במקום מאז היותו בן 10 (הוא יליד 1963) (עמ' 7 שורות 3-5 לפרוט'). כאשר נשאל מדוע לא הגיש ראיות כגון תמונות ישנות אשר יוכיחו שהוא נמצא במקום משך כ-40 שנה, הוא השיב כי "הבאתי לך עדים שאני 40 שנה, שאבי בנה את המקום שם, מגדל בעלי חיים ואני מגיל 10 שם. ... אביא לך אלף עדים שאני הייתי שם ויש לי סככה שם ויש תצ"א שיש סככה שם" (עמ' 7 שורות 11-13 לפרוט'). המבקש טען שלא הביא את התמונות שבחזקתו כיוון שלא ביקשו ממנו להביאן (שם). הוא טען שהבעלים הקודמים של המקרקעין, "בחור אחד", שאת שמו הוא לא ידע,
נתן לאביו רשות להשתמש בקרקע (עמ' 7 שורות 19-20 לפרוט'). כאשר נשאל מדוע לא טען לקיום עובדה זו קודם לכן הוא השיב כי "אני טוען עכשיו" (עמ' 7 ש' 22 לפרוט').


באשר לגדר מברזל (תמונה של הגדר נמצאת בנספח ד' לכתב התשובה), הוא טען שהגדר נבנתה לפני כ-15 שנה, אך שלפניה היתה גדר מעצים משך 15-20 שנה (עמ' 8 שורות 1-3 לפרוט'). הוא סימן את ביתו ואת ביתו של אחיו על גבי נספח ז' לכתב התשובה וסימן בנוסף את הדרך שעוברת בין כביש הכניסה לחלקה, את הסככה שבחלקה 208, את הדיר ואת פתח הכניסה בין החלקות 208 ו-207.

המבקש אישר גם שהוא אינו דורש רק גישה למבנה השייך לו, אלא שהוא בנה סככה על חלקה 208 (עמ' 8 שורות 11-13 לפרוט'). לדבריו, אותו המבנה משמש לדיר (שם). הוא אישר גם שדרך הכניסה עוברת משד' מנחם בגין מצפון לדרום לאורך חלקת 208 ואז מתעקלת מאחורי הסככה לכיוון מזרח, שם ישנה כניסה לחלקה 207 עליה בנויים ביתו ובית אחיו. באשר לשאלה מדוע אין לו אפשרות כניסה מחלקה 206 השייכת לו, הוא השיב שיש גדר בחלקה זו (יוזכר כי מדובר בחלקה פינתית הפונה לשני רחובות, שד' מנחם בגין והראשונים, עמ' 8 שורות 20-23 לפרוט').

המבקש הוסיף וטען שקיימת מניעה להגיע לסככה (סככה א' בנספח המצורף להלן) דרך חלקה 206 כיוון שהחלקה שייכת לחברה בבעלות ארבעה שותפים, ביניהם המבקש (עמ' 9 שורה 6 לפרוט'). הוא הוסיף וטען שבחלקה 206 עתיד לקום בניין ועל כן לא ניתן יהיה לעבור שם: "שאלה: אתה אומר שאתה רוצה לבנות על 206 ולכן אל תבנו על 208. תשובה: אני 40 שנה על 207. פתאום צצו לי אלה [הכוונה למשיבים]. אבא שלי קיבל אישור, הוא נפטר לפני 12 שנה, לא יודע להביא לך אישור. הוא קיבל אישור מבעל הקרקע, לא זוכר שמו הפרטי." (עמ' 9 שורות 13-15 לפרוט').

ביחס לשני המבנים, הדיר והסככה הנמצאים על חלקת 207 - הסככה בשלמותה וחלק מהדיר-
הוא טען שאמנם היה מדובר בבניה לא חוקית, אך שהוטל עליו קנס וכפל אגרת בניה ולא ניתן נגדו צו הריסה: "יש

פסק דין
– השופט קבע, אמרתי לשופט שיש על הגוש והחלקה משהו ללא רישיון, השופט הטיל קנס 7,500 ₪, אגרת בנייה כפל קנס ולא נתן לי צו הריסה. זאת אומרת שאני יכול להמשיך" (עמ' 9 שורות 27-29 לפרוט'). יחד עם זאת, הוא לא היה מסוגל להמציא את אותו

פסק דין
(עמ' 10 לפרוט').

המבקש 2, אשר דוד
חתום על אותו תצהיר כמו אחיו (סומן 1 ו-2). כאשר הוא נשאל מדוע אינו יכול לעשות שימוש בחלקות 206 או 207 לצורך מעבר הוא טען שהשביל בחלקה 208 הינו היחיד שנמצא (עמ' 18 שורה 10 לפרוט'). הוא טען שיש לו 100 כבשים ועיזים בדיר (שם, ש' 16). הוא גם טען שמדובר בעסק של סחר בבעלי חיים, אך בהמשך חקירתו התקשה לומר אם מדובר בעסק או תחביב (עמ' 11 שורות 19-28 לפרוט'). הוא אישר שגם הוא לא הכיר את הבעלים הקודמים (עמ' 12 שורות 5-8 לפרוט'). באשר לשימושים במקום, הוא טען בחקירתו החוזרת, כי לא פנו אליו, לאחיו או לאביו מעולם, לפנות את הקרקע וכי הסככה קיימת 20 שנה ולפני כן היו במקום מחסנים (עמ' 12 שורות 12-23 לפרוט').

מטעם המבקשים הוגש תצהיר על ידי יהודה לוי שטען כי האחים נמצאים במקום 35-37 שנה וכי הוא נמצא כמעט כל יום במקום, כאשר הוא ציין שהאחים עובדים בירקות, אבטיחים וגידול בעלי חיים. לדבריו, המבנים שמאחורי בתיהם, הדיר והסככה, קיימים מאז תקופת אביהם של האחים. בחקירתו הנגדית הוא אישר שהוא חבר ילדות מבית הספר של האחים (עמ' 13 שורה 25 לפרוט'). הוא אישר שלדיר יש עוד שני פתחים שלא בחלקתם של המשיבים, אחד מהם בחלקה 207 לכיוון הבתים של האחים (עמ' 14 שורות 24-29 לפרוט'). לדבריו, בחלקה 206 חונות משאיות (עמ' 15 שורה 24 לפרוט'). גם בחקירתו החוזרת הוא אישר שיש פתח לדיר מחלקה 207 (עמ' 15 שורה 27 לפרוט'). יחד עם זאת, הוא טען שמשאית אינה יכולה להגיע מחלקה 207 לדיר וכי הכניסה למשאיות הינה מחלקה 208 בלבד (עמ' 16 שורות 1-9 לפרוט'). ניתן תצהיר על ידי שלבי שמואל שהוא אחד השכנים באזור, אשר תוכנו דומה לתצהירו של יהודה לוי. הוא אישר בחקירתו הנגדית שמשאית "בקושי עוברת" דרך חלקה 207 (עמ' 16 שורה 27 לפרוט'). ניתן תצהיר נוסף על ידי דוד שמואל שהוא בן דוד של האחים ומכיר אותם מזה שנים רבות. הוא העיד כי הוא עושה שימוש באזור החניה שמאחורי הרפת (הדיר) בחצר מזה עשרות שנים, לטענתו. בחקירתו הוא אישר שהוא גר במקום משנות החמישים (עמ' 17 שורה 22 לפרוט').

מטעם המשיבים ניתן תצהיר על ידי הגב' שרה פרץ
(סומן 6), אשתו של המשיב 2. היא תיארה שהיא ובעלה הינם אזרחי ישראל תושבי בלגיה מזה עשרות שנים ובעלי מחצית מהזכויות בחלקה 208. מחצית מהזכויות האחרת נמצאת בידיו של המשיב 3. המשיבה טענה שהיא רכשה את המקרקעין בשנת 1981 וחלקו של המשיב 3 נרכש בשנת 1999 ושנת 2008. במועד הרכישה ייעוד הקרקע הוגדר לשימוש חקלאי בלבד והרכישה נעשתה כהשקעה לטווח ארוך. באותם ימים לא נעשה כל שימוש במקרקעין והם נותרו פנויים וריקים. לטענת המשיבה, בעת הרכישה היא הבחינה כי בסמוך למקרקעין מוצבים מבנים שונים, אך לטענתה מאחר ונמסר להם שגבולות החלקה הם מחוץ לתחום של אותם מבנים, הם לא חקרו ודרשו בעניין זה. באותם ימים הם לא סימנו את גבולות החלקה בהתאם לנוהג ברוב הקרקעות החקלאיות.

לאחר זמן אושרה תוכנית חדשה בוועדה המקומית חדרה חדג764 ו-חד1240 שלפיהן אושרה בנייה רוויה באזור, לרבות במקרקעין. יתר על כן, חלק מהמקרקעין הופקע לטובת שטחים ציבוריים ופיתוח. בעקבות השינוי האמור, פנו המשיבים למודד מוסמך שיסמן את הגבולות ואז גילו שאל המקרקעין פלשו המבקשים כדלקמן: הוצבה סככה במקום, הוקמה גדר ברזל, הוקמה סככה נוספת ושתי סככות נוספות. הסככות שורטטו בנספח ג' (דו"ח מדידה). המשיבים הגישו לבית משפט השלום בחדרה תביעה לפינוי וסילוק יד, מאחר והמבקשים ניסו להשתלט בכוח על חלקתם.

לאחר הגשת כתב התביעה, המבנים נהרסו והוצג צו הריסה מיום 20.7.2011 לפיו נדחתה בקשה לביטול צו הריסה מנהלי ובקשה לאישור צו הפסקה מנהלי.

נטען עוד שלמבקשים גישה למקרקעיהם ללא כל הפרעה מהחלקות האחרות השייכות להם. בתמצית, נטען שאין כל הכרח לעבור דרך המקרקעין של המשיבים.

בחקירה הנגדית היא תיארה את מהלך הרכישה של המקרקעין, כאשר לדבריה הסביבה הייתה ריקה מאדם בעת הרכישה (עמ' 19 שורות 4-6 לפרוט'). היא אישרה שראתה מבנה מפח באזור אך לא הייתה בטוחה שמדובר במבנה הממוקם על המקרקעין השייכים לה (שם). מעדותה עלה שייתכן והייתה ערה לכך שהמבקש או מי מהם עושה שימוש בחלקה לרעיה משך השנים אך לא יותר מכך (עמ' 20 שורות 7-14).

עמדת המבקשים בסיכומיהם

7.
נטען כי האפשרות לרכוש זיקת הנאה מכוח התיישנות מפורטת בסעיף 94(א) לחוק המקרקעין הדורש שימוש רצוף במהלך 30 שנים.
באשר למהות השימוש נטען כי מדובר בשימוש נוגד, דהיינו שלא על דעת הבעלים. נטען כי השימוש חייב להיות גלוי וידוע ובידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין. נטען כי במקרה דנן המבקשים עומדים בכל התנאים כדי להכיר בשימוש בתור חזקה נוגדת: דהיינו, המשיבים ידעו אודותיו אך לא נקטו פעולה, נמנעו מגידור השטח למרות שידעו כי עושים בו שימוש וכי המבקשים נמצאים בו. נטען כי המשיבים ידעו על השימוש האמור למעלה מ- 30 שנים.
נטען כי המשיבה 2 בתצהירה ידעה בפועל על השימוש הנוגד כבר בעת רכישת המקרקעין כאשר ציינה כי הבחינה במבנים של המבקשים. נטען שקיים רציונאל כפול בבסיס זיקת הנאה הנרכשת מכוח שימוש. מחד, שבעלי המקרקעין השלימו עם הפגיעה בהם. מאידך, פרק הזמן הארוך משול לחיי נצח בחיים המודרניים ויש בכך כדי לעצב את ציפיות הצדדים להמשך קיומה של זיקת ההנאה. דהיינו, שאין הצדדים מצפים בכלל לשינוי המצב והפנימו כי המצב הקיים הוא המצב הקבוע.

8.
נטען שהמשיבה 1 הודתה שראתה את המבקשים עושים שימוש במקרקעין. עוד נטען שכאשר נשאלה מדוע לא פנתה למבקשים, השיבה כי לא חשבה על כך. נטען שיש להסיק מדבריה שידעה על הימצאותם. נטען שעדותה התאפיינה בסתירות רבות ושאין לייחס לה מהימנות רבה. כך למשל, השיבה תחילה שלא ביקרה במקרקעין לפני הרכישה אך לאחר מכן חזרה בה. נטען שהמבקשים הוכיחו שהם מגדלים צאן ובקר תוך כדי שימוש במקרקעין כמרעה וכי גירסתם לא נסתרה. נטען כי
את השימוש הם עושים שנים רבות, קרוב ל- 40 שנה. נטען שהמבקשים הוכיחו את זכותם להינות מזיקת הנאה מעל ומעבר לדרישות של סעיף 94 לחוק המקרקעין. נטען עוד שזכות המעבר הינה הכרחית עבור המשך פעילותם במקום. נטען עוד שגידול חיות במקרקעין המשמש לרעיה אינו שולל את יכולתם של המשיבים לעשות שימוש במקרקעין. בסופו של עניין, ביקשו המבקשים שבקשתם תתקבל ויוצהר שהם רשאים להרשם כבעלי זיקת הנאה מכוח סעיף 94(א) לחוק המקרקעין.

עמדת המשיבים בסיכומיהם

9.
במישור העובדתי נטען שאין חולק שהמשיבים הם בעלי הקרקע וכי בשנת 2008 פורסמה למתן תוקף תכנית לבנייה רוויה במקום; כי השימוש שנעשה על ידי המבקשים אינו חוקי ושכל המבנים המוצבים נמצאים ללא היתר בניה כדין ועוד כי תלוי ועומד נגדם צווי הריסה מטעם הרשות המקומית; כי למבקשים גישה נוחה למקרקעין שלהם ללא מעבר במקרקעין של המשיבים וכי אף לא הובהר לאיזו זיקת הנאה הם זכאים, דהיינו, מקום המעבר המדוייק אליו הם כיוונו את בקשתם. נטען שדי בכך כדי להביא לדחיית העתירה.

10.
מבחינה צורנית נטען שהבקשה פגומה בכך שלא צורף נסח רישום או תשריט,לא הוגדרה זיקת ההנאה ולא ניתן אף להבין באיזה סוג של זיקת הנאה מדובר. נטען שכל אלה מהווים יסודות צורניים הכרחיים לצורך קיום דיון בבקשה.

11.
נטען שלא מדובר כלל בזיקת הנאה אלא בניסיון לעשות שימוש במלוא החלקה לטובת שטחי מרעה.

12.
מבחינת הזכות הנטענת, נטען כי הלכה למעשה, המבקשים אינם מעוניינים בזכות מעבר או זכות דומה, אלא מעוניינים לשמר את האפשרות לעשות שימוש במלוא החלקה לטובת שטחי מרעה.
המשיבים איזכרו פסיקה התומכת בעמדתם. נטען כי השימוש שמבקשים לעשות הינו שימוש בלעדי וגורף, אשר מרוקן מתוכן את זכותם הקניינית של בעלי המקרקעין, המשיבים.
יתר על כן, נטען שאין כל ספק, שהמבקשים לא הגבילו את דרישתם לשימוש בחלק מסויים מהחלקה ובקשתם מתייחסת לחלקה כולה. על כן נטען שהזכות המבוקשת אינה יכולה להוות מושא לזיקת הנאה.

13.
בנוסף על האמור לעיל, נטען שבמקרה דנן הנסיבות חריגות וחמורות ממקרה רגיל. נטען שמדובר במקרה מובהק של עילה בת עוולה, כאשר המבנים אליהם מתייחסת זכות המעבר המבוקשת אינם חוקיים. נטען שהמבנים נבנו ללא היתר וכנגדם קיים צו הריסה, כפי שעולה מנסח הרישום.
נטען שלמבקשים עבר עשיר בעבירות תכנון ובנייה והם נוהגים בחוק ברגל גסה כעניין שבשגרה. נטען כי נקיטת הליכים משפטיים ומתן צווים משפטיים לא הועילו ולא גרמו להם להפסיק להפר את החוק. נטען כי בקשתו של המבקש 1, שהודה שלא קיימים היתרי בניה למבנים, אך טען שהדרישה הומרה בדרישה לכפל קנס, עומדת על כרעי תרנגולת.
נטען שגם לא הוגשה כל ראיה בתמיכה לטענה זו. נטען כי במצב שהמבנים אינם חוקיים הפניה לבית המשפט בהליך דנן פסולה.
מעבר לכך נטען כי התברר מהעדויות שמתנהל עסק לא חוקי במקום, כאשר המבקשים סוחרים בבהמות בהיקף ניכר ואולם עסק כאמור אינו מוכר לרשויות הרלוונטיות. בסופו של עניין נטען שהמבקשים טענו בחצי פה ובשפה רפה כי אין מדובר בעסק אלא בגידול להנאה. נטען כי טענה זו נסתרה על ידי העדים האחרים שהובאו על ידי המבקשים.

14.
נטען עוד כי המעבר דרך חלקתם של המשיבים אינו דרוש למבקשים כלל.
נטען כי מדובר באסופה של בדיות וחלקתם של המבקשים עדיפה מבחינת היבטים רבים על פני חלקתם של המשיבים, שכן הראשונה פינתית ונהנית מגישה נוחה משני רחובות ראשיים. נטען כי כל מניעה להיכנס אל חלקתם של המבקשים, ומניעה עד כמה שקיימת נובעת ממעשים שנעשו כגון בניית גדרות על ידי המבקשים עצמם. ביחס לטענה שבעבר הייתה מניעה לעשות שימוש כאמור כתוצאה מסככה שעמדה במקום, נטען כי הסככה נהרסה והמניעה אינה קיימת עוד. נטען כי המבקשים עצמם הודו שישנה גישה לחלקות שבבעלותם שלא דרך המקרקעין של המשיבים. נטען שהעדים האחרים מטעם המבקשים סיפקו ראיות לכך שאין צורך בחלקתם של המשיבים.

15.
נטען עוד כי החל מ- 25/08/2008, פורסם ברשומות תוכנית חדשה חד / 1240 במסגרתה הושבחו המקרקעין והיעוד לחקלאות הוחלפה בבניה. נטען כי יש לכך משמעות מרחיקת לכת שכן גם אילו המבקשים היו זכאים פעם לזיקת הנאה, הדבר היה עומד להתבטל ממילא.

דיון

16.
ממצאים שבעובדה
באשר לממצאים עובדתיים ומהימנותם של העדים, יצויין כי חלקים מהעדויות מטעם המבקשים סתרו באופן ישיר מסמכים, כגון הטענה של המבקש 1 כי אושר לו שלא להרוס את הסככות וכי תחת זאת הוטל עליו עונש של כפל אגרה וקנס. כמו כן, לא מצאתי בסיס לטענה כי לא ניתן להגיע לדיר אלא דרך חלקתם של המשיבים. עלה כי קיימות אפשרויות חלופיות וניתן להגיע לחלקה 207 דרך חלקה 206 וכי קיימים מעברים למעט למשאיות ישירות אל חלקה 207. עוד עלה כי הסיבה היחידה שהמבקשים מעוניינים להימנע מכך קשורה לרצונם למקסם את רווחיהם מבניה עתידית בחלקה 206 אשר היום משמשת לחניית רכבים ומשאיות.

17.
כמו כן, לא מצאתי בסיס לקבל את טענת המבקשים כי הבעלים הקודמים של החלקה אישר להם (לאביהם) את השימוש בחלקה. מדובר בטענה שהועלתה בשלב מאוחר, ללא כל פירוט. המבקשים לא ידעו אף לומר את שמו של הבעלים הקודמים אשר לכאורה היה כה נדיב עמם. יחד עם זאת, יוער כי טענה זו פועלת ממילא בניגוד לאפשרות של יצירת זיקת הנאה מכוח התיישנות ובהיותה כזו ייתכן והיה מקום לראות בה הודאת בעל דין כאשר הסכמת הבעלים לשימוש שוללת את המרכיב של שימוש נוגד שחיוני להכרה ביצירת זיקת הנאה מכוח התיישנות (י' ויסמן, דיני קניין: חזקה ושימוש (ירושלים, תשס"ו-2005) בעמ' 528-529) (להלן- ויסמן).

18.
כך גם לגבי טענתם של המבקשים כי הם עושים שימוש במקרקעין למעלה מ- 30 שנים. לעניין זה הם לא הביאו ראיה אובייקטיבית- תצלומים ישנים, קבלות על תשלום של דבר מה שנמצא בשטח, או תצלום אוויר מאותן שנים. לא מצאתי הצדקה לקבל את העדויות מטעמם כמהימנות בעניין זה כאשר כל העדים שהובאו הותירו רושם שהם מעוניינים בטובתם של המבקשים ועל כן אני מייחס לעדויותיהם מהימנות נמוכה. כתוצאה, לא עמדו המבקשים בנטל להוכיח כי הם עמדו בתנאי המקדמי של שימוש רצוף משך שלושה עשורים.

19.
באשר למהות הפעילות המתבצעת בחלקה על ידי המבקשים, הנני קובע כי מדובר בניהול עסק של גידול בעלי חיים. ממצא זה עולה באופן הגיוני וישיר מתוך העדויות של המבקשים עצמם. ואולם, לא הוצגו רישיונות או היתרים אחרים הדרושים לניהול עסק מסוג זה.

20.
לעומת זאת, עדותה של המשיבה היתה מהימנה. כפי שהיא פירטה, בעת הרכישה המקרקעין היו קרקע חקלאית והם נרכשו על ידה ועל ידי בעלה כהשקעה לטווח ארוך. לא היתה סיבה מיוחדת, נראית לעין, שהיא תניח כי המבקשים פלשו אליהם ועושים בהם שימוש קבוע ועוד הקימו עליהם מבנים בהיקף כה נרחב כפי שעשו. אדם רשאי להניח ששכניו יכבדו את הגבולות החוקיים של חלקתו ולא להיפך. כמו כן, אין לבוא אליה בטרוניה כאשר היא רכשה את המקרקעין בהיותם קרקע חקלאית בתקוה כי במועד כלשהו בעתיד ישונה יעודם וכי לא היה לה צורך בהם כקרקע חקלאית וכי היא הסכימה - או גילתה שוויון נפש - לכך שאחרים יעשו בהם שימוש לרעיה בתקופה עד לשינוי היעוד.

21.
למען הסדר יוער כי במקרה דנן, לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי זיקת ההנאה משרתים את המקרקעין (
easement appurtenant
) ולא אדם מסויים (ראו סעיף 92 לחוק המקרקעין).

דיון והכרעה

22.
אופיה ותנאיה של זיקת הנאה בכלל וזיקת הנאה מחמת התיישנות בפרט, זכו להתייחסות הפוסקים לדורותיהם מאז ימי הביניים ואף מימי רומא העתיקה (במסגרת הכלל-
jus spatiandi et manendi
). הגדרת אופי הזכות במסגרת חוק המקרקעין משקפת בעיקרה את אותם תפיסות קלאסיות (לסקירה היסטורית של סוגיית זיקת ההנאה ראו:
re ellenborough park (1955) ewca civ 4 (1956) ch 131
).

23.
סעיף 94 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע:

"

(א)
מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה."

אופיה של זיקת ההנאה מוגדר בסעיף 5 לחוק:
"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם."

סעיף 96 לחוק קובע:
"זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה; אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעונין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי."

24.
במישור המשפטי קיימים ארבעה טעמים המצדיקים את דחיית הבקשה: ראשית, אין השימושים אותם עושים המבקשים מתאימים ליצירת זיקת הנאה. שנית, שמיעת העדויות הראתה כי השימוש ובעיקר המעבר דרך החלקה, אינו הכרחי וכי למבקשים גישה נוחה אל חלקתם בדרכים אחרות. שלישית, השימושים אותם עושים המבקשים הינם בלתי חוקיים וככאלו אינם מצדיקים הכרה בזיקת הנאה. רביעית, גם אילו היה מקום לקיום זיקת הנאה בעבר, שינוי הנסיבות מצדיק את ביטולו.

25.
הנימוק הראשון- אופיה של זיקת הנאה מגביל אותה ל"להנאה שאין עמה זכות להחזיק" במקרקעין כאמור בחוק. המבקשים עושים שימוש בחלקה 208 שאינו מוגבל – ואף לא ניתן לקבוע כי השימוש העיקרי הינו לצרכי מעבר. המבקשים עושים שימוש ייחודי במקרקעין אשר מהווה, הלכה למעשה, שימוש אשר שולל מבעליו את האפשרות לעשות בהם שימוש אחר. כאמור בהצהרותיהם, חלקה 208 משמשת אותם למעבר, לפריקה וטעינה של מטענים למחסנים שבבעלותם הנמצאים בחלקות סמוכות ולגידול מקנה בהיקף שבין 50-100 ראש. בתקופות שונות נבנו על ידם מבנים כגון גדרות וסככות אשר מסמנים ללא ספק תפיסת חזקה מלאה במקרקעין. מכיוון שפעילותם של המבקשים נשאה אופי של החזקה ייחודית היא אינה מתאימה להיכנס בגדר ההגנות בדין הניתנות לזיקת הנאה על פי סעיף 94(א) לחוק המקרקעין; שהרי, זיקת הנאה מוגבלת לשימוש שאינו עולה עד כדי החזקה מלאה (ה"פ (י-ם) 613/99 עומר סלמאן נ' אחמד אבראהים עבד אל רחמן
14.1.2001)); ע"א 7463-06-10 דגנית לוי נ' ישראל בן יעקב (דינים מחוזי 2011 (163) 318 (28.12.2011)); מ' לנדוי, "חוק המקרקעין (כללי) וזיקת הנאה לפי חוק המקרקעין, עיוני משפט כרך ג' (תשל"ז) 86).

26.
בענייננו עוד אעיר כי המעבר דרך חלקה 208 היווה שימוש טפל לשימושים האחרים אשר נעשו על ידי המבקשים במקרקעין, בניית הסככות והגידור, אשר היוו שימוש מלא בהם ואשר חרגו מכל שימוש אשר ניתן לכנותו "שיעבוד".

27.
הנימוק השני- כפי שפורט לעיל, במהלך הבאת העדויות התברר כי לא קיים כל הכרח שהמבקשים יעברו דרך חלקה 208 כדי להגיע לחלקה 207 עליה נמצאים בתיהם ואחת הכניסות לדיר. עלה כי אין כל מניעה להיכנס לחלקה 207 בדרך אחרת, למשל דרך חלקה 206 אשר נמצאת גם היא בידי המבקשים כאשר הטענה שהועלתה על ידי המבקש 1 כי הוא רק אחד השותפים בחלקה ועל כן אינו מסוגל להשיג אישור מעבר הותיר רושם בלתי מהימן, בלשון המעטה. אמנם, קיימת מחלוקת בפסיקה באשר לשאלת מידת החיוניות של זיקת ההנאה לטוען לקיומה ואולם דעתי היא כי לאור העובדה שיצירת זיקת הנאה פוגעת בזכות הקניין של הבעלים ומכיוון שזכות הקניין הינה זכות יסוד, יש להימנע מפגיעה כאמור במידה וקיים פתרון אחר (
ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בר חורין, פ"ד מה
(3) 720, 1.7.1991); השוו עם ויסמן בעמ' 536 וע"א 7463-06-10 לעיל).

28.
הנימוק השלישי- מתנהל מתוך המקרקעין עסק של גידול ומכירת בעלי חיים, עסק אשר אין לו רישיונות ואשר התנהל מתוך מבנים אשר הוקמו שלא כדין. ספק רב עם פעילות עבריינית בכלל, ולא כל שכן פעילות עבריינית בהיקף כה נרחב, יכולה להוות בסיס ראוי ליצירת זיקת הנאה. הכרה בזיקת הנאה בנסיבות אלו תתן הגנה משפטית קניינית לפעילות בלתי חוקית, וקשה להעלות על הדעת מדוע הדין אמור לספק הגנה קניינית ולא כל שכן להכיר בזכויות קנייניות על סמך לפעילות שאינה כדין (השוו עם ויסמן בעמ' 531).

29.
הנימוק הרביעי- סעיף 96 לחוק המקרקעין מתיר לבית המשפט לבטל זיקת הנאה כאשר משתנות הנסיבות. במקרה דנן, גם אילו היה מקום להכיר בקיום זיקת הנאה לעניין המעבר לצורך הגישה אל הדיר השייך למבקשים, השתנתה התמונה עם אישור התכניות אשר על פיהן שונה יעוד הקרקע המאפשרות כעת בניה רוויה עליה. "שינוי במצב המקרקעין, הכפופים והזכאים, המצדיק את ביטולה של זיקת ההנאה, צופן בחובו שינוי של נתון אובייקטיבי במקרקעין, כגון שינוי בתכנון, וכן שינוי סובייקטיבי שמקורו בבעל המקרקעין, לדוגמה, רצונו לבנות מבנים חדשים על הקרקע שבבעלותו." (ע"א 1769/04 אירית אורן נ' רן כהן (13.7.2006)). יתר על כן, השיעבוד בדמות זיקת ההנאה לצורך מעבר בחלקה 208, כאשר המעבר עובר לאורך כל מרכז החלקה בוודאי תסכל את פיתוחה ותפגע בכדאיותה (שם, בעמ' 11). אשר על כן, גם אילו היתה הצדקה בזמנו להכריז על קיום זיקת הנאה – ואין אני קובע זאת לאור הנתונים והממצאים אשר נקבעו לעיל –
דינה היה להתבטל עם שינוי היעוד.

30.
על בסיס כל האמור לעיל, התובענה נדחית.

31.
המבקשים ישלמו, יחד ולחוד,
שכ"ט עורך דין למשיבים יחד בסך 50,000 ₪ והוצאות משפט בסך 10,000 ₪.

הערה:
פסק הדין דנן הוצא ביום 15.1.13 ללא חתימה ולכן הוצא כעת עם חתימה. למען הסדר, היום הקובע למועד מתן פסק הדין יהיה היום, 21.1.13.

המזכירות
תמציא פסק הדין המתוקן לצדדים.

זכות ערעור תוך 45 יום.

ניתן היום,
י' שבט תשע"ג, 21 ינואר 2013, בהעדר הצדדים.














הפ בית משפט מחוזי 30733-09/11 אבי דוד, אשר דוד נ' שרה פרץ, אנדרי פרץ, אמיל פרובר ואח' (פורסם ב-ֽ 21/01/2013)