פסקי דין על אברהם שושני | פסקי דין על ועדת הערר - מחוז ירושלים | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה | פסקי דין על |

13/98 עתמ     03/01/2000




עתמ 13/98 אברהם שושני נ' ועדת הערר - מחוז ירושלים , הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה ,





אברהם שושני

בעניין:
העותר
ראובן יהושע
ואח'
ע"י ב"כ עוה"ד
נגד
1. ועדת הערר - מחוז ירושלים

באמצעות פרקליטות מחוז י-ם
ע"י ב"כ עוה"ד מיכל ברדנשטיין
2. הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה
המשיבות
פנחס קובן
ע"י ב"כ עוה"ד
נגד
1. הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז ירושלים
2. מינהל מקרקעי ישראל
באמצעות פרקליטות מחוז י-ם

משיבים פורמליים
מיכל ברדנשטיין
ע"י ב"כ עוה"ד

פסק דין
1. העותר מבקש לבטל החלטה של המשיבה 1 (להלן - ועדת הערר) מיום 22.4.98, בה דחתה את עררו כנגד החלטת המשיבה 2 (להלן - הועדה המקומית) מיום 25.9.97, שדחתה את בקשתו להיתר בנייה ולשימוש חורג.

2. רקע עובדתי:
לעותר משק 52 במושב בית זית מאז שנת 1965. במחסן הצמוד לביתו ניהל עסק לערבוב צבעים (להלן - בית העסק).
ביום 18.8.92 קיבל העותר מהועדה המקומית היתר לבניית אורווה בשטח של כ180- מ"ר ובגובה של 4 מ'. אין מחלוקת שבניית אורווה היא בגדר "שימוש חקלאי", המתיישב עם תכנית מתאר מי200/ ותוכנית מי710/ החלות על היישוב.
במהלך השנים 1992-1993 בנה העותר ללא היתר תקרה נוספת על ארבעה קירות תמך, ובכך נוצרה תוספת מקורה למבנה המאושר. כן בנה העותר גלריה פנימית בגובה של 1.80 מ' מתקרת המבנה, וניהל בו עסק לערבוב צבעים. עקב כך, ביום 19.10.94, הוצא צו מכוח סעיף 246 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה1965- למניעת פעולות, על ידי בית משפט השלום בירושלים (להלן - בימ"ש השלום).
ביום 30.11.94 נתן בימ"ש השלום (ב"ש 822/94), תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, המפורטת להלן:
"1.צו מניעת הפעולות שניתן ע"י בית-משפט זה ביום 19.10.94 יעמוד בשלב זה בעינו.
2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה (להלן - הועדה) תדון בכל בקשה שתוגש לה כדין ע"י המערער וזאת תוך 45 יום מיום הגשתה, וגם אם לא תינתן לגביה חוו"ד או חתימה ע"י הוועד המקומי בית-זית, אי מתן חוו"ד או חתימה ע"י הועד המקומי לא יהווה עילה לדחיית הבקשה ע"י הוועדה המקומית. הועדה המקומית תודיע למערער על תוצאות הדיון, כלומר, על החלטתו לגופה של הבקשה, תוך 60 יום מיום הגשתה. אי מתן הודעה דלעיל תיראה כתשובת סירוב. למען הסר ספק יובהר כי הועדה המקומית רשאית לשקול ולהתחשב בטעמי התנגדות ענייניים, אם יהיו כאלה, שיועלו ע"י הוועד המקומי.
3. במקרה של תשובת סירוב יהיה המערער רשאי לחזור לביהמ"ש ולבקש לקיים דיון בערעור וביהמ"ש יקבע מועד לשמיעה."

בפועל המשיך העותר לעשות שימוש במבנה לצורך ניהול העסק של ערבוב צבעים, דהיינו לא רק שהפר צו שיפוטי, אלא הפר גם התחייבותו שלא לעשות כן.

3. הטיפול בוועדה המקומית:
ביום 26.12.94 הגיש העותר בקשה להיתר שנועדה להכשיר את השינויים שביצע כאמור לעיל. לאחר שמילא דרישות שונות החליטה הועדה המקומית ביום 25.9.97 לדחות את הבקשה מהטעמים דלהלן:
א. הבקשה אינה תואמת את הוראות תוכנית המתאר החדשה המאושרת לישוב מי710/.
ב. הפעילות המבוקשת במבנה שנבנה ללא היתר מנוגדת באופן מהותי לאופי הסביבה הקרובה, המשמשת כדרך כניסה עיקרית לשטח ההרחבה למגורים ביישוב.
ג. תוכנית המדידה המצורפת לבקשה אינה מעודכנת.
ד. יש לבדוק את התאמת גבולות המגרשים של העותר כפי שמופיעים בבקשה להיתר לגבולות המסומנים בתכנית המתאר (להלן - החלטת הועדה המקומית).

4. ההליכים בפני
ועדת הערר:
א. על החלטת הועדה המקומית הגיש העותר ערר לועדת הערר. עיקר טענותיו בפני
ה היו שההיתר המבוקש אינו חורג מתכנית מי710/, ולחילופין - השימוש המבוקש אינו חורג באופן מהותי והוא משמש מקור פרנסה יחיד של משפחתו. העותר העלה גם טענת אפליה שכן, לטענתו, ניתנו אישורים לבקשות אחרות של בני מושב אחרים. עוד הוסיף העותר וטען כי התכנית מי710/ הקצתה שטח לתעשייה ומלאכה, אך אגודת מושב בית זית (להלן - האגודה) אינה מאפשרת העתקת בית העסק לאותו שטח בשל סכסוכים פנימיים. הוא מבקש שימוש חורג לתקופה של 5-10 שנים עד שיאפשרו לו להעתיק את המבנה למתחם התעשייתי שיועד לכך לפי מי710/.
על כך הגיבה הועדה המקומית כי העותר פעל בעבר בחוסר נקיון כפיים, תחילה ביקש רשיון לאורווה שנבנתה בסטייה מההיתר שניתן ועל כך הועמד לדין. באורווה הוא משתמש כמפעל לערבוב צבעים ולחומרי בנין וכד'. השימוש במבנה אינו מותר על פי תכנית מי710/. השטח מיועד על פי התכנית ל"אזור חקלאי ב'". זאת ועוד, מתקיים הליך אזרחי בדבר גבולות המשק בו מחזיק העותר, שכן האגודה טוענת כי העותר חרג מגבול מגרשו והציב גדרות על תוואי כביש מאושר על פי תכנית המתאר.
עוד הוסיפה הועדה המקומית וטענה לקיומו של נוהג לקבל הסכמת האגודה, ובמקרה דנן האגודה מתנגדת. באשר לטענת האפליה, השיבה הועדה המקומית כי היא פועלת נגד כל שימוש של בעלי מושב אחרים שלא על פי היתר.

ב. בטרם ניתנה החלטה, ערכה ועדת הערר ביקור במקום שתואר בהחלטתה (בעמ' 5) כדלהלן:
"המקום נמצא במושב בית זית. מסביבו בתי מגורים, רובם המכריע של הבתים למגורים הינו בשלב של הבניה.
המקום מגודר בגדר גבוהה ושער רחב וגבוה חוסם את פתח הכניסה.
כאשר הגענו למקום, ראינו כי משאית נכנסת לשטח המקום וחונה בתוך מגרש החניה.
המקום מחולק כדלקמן:
מגרש חניה לפני המבנה. המבנה בנוי מאבן. בתוך המבנה נמצאת גלריה בקומה שנייה.
במגרש החניה הבחנו במשטחים של חומרי בניה שונים, הכוללים חומרים כמו בי ג'יי בונד, גבס, בונדרול וכן מיכלים של אלפי ליטרים.
בתוך המבנה, שוב ראינו משטחים הכוללים את החומרים הנ"ל, וכן בקצה המבנה מערבלים תעשייתיים שונים.
כמו כן ראינו קופסאות מפח של צבעים וחומרים דומים.
בתוך המבנה היתה מלגזה.
נראה כי מתקיימת פעילות בשטח המקום".

ג. בעקבות הביקור במקום חייבה ועדת הערר את העותר להמציא רשימה של כל מבני התעשייה ו/או בתי המלאכה שלגביהם הוא סבור כי ניתנו היתרים במקומות שלא למטרת מגורים במושב בית זית. את הועדה המקומית חייבה ועדת הערר למסור מידע על היתרי הבנייה ו/או הצעדים שנקטה בגין כל אותם מבנים שהעותר ימנה ברשימה. בנוסף דרשה ועדת הערר למסור מסמך בכתב מוועד האגודה לגבי עמדתה בנושא, וזאת מבלי שעמדת הוועד תהיה רלבנטית.
העותר מסר לוועדה רשימה בה הצביע על 32 עבירות לכאורה. הוועדה המקומית התייחסה, לטענתו, לחמש בלבד. הועדה המקומית גם המציאה את הודעת ועד האגודה המתנגד לשימוש החורג.

ד. החלטת ועדת הערר -
לאור מראה העיניים והחומר שעמד לפניה, קבעה ועדת הערר שמדובר במבנה תעשייה של ערבוב צבעים, הכנת צבעים, אריזה וכן עסק העוסק בשיווק של חומרי בניין וכיו"ב, שאין בינו לבין משק חקלאי ו/או עסק הנלווה למשק חקלאי כהגדרתם בתוכניות ולא כלום.
במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בנוגע לפרשנות שיש ליתן ל"רשימת התכליות" בתכנית מי/ 710, ואם ובאיזו מידה היא כפופה לתכנית מי200/, קבעה ועדת הערר כי תוכנית מי710/ כפופה ל"שימוש העיקרי" הנכלל בהגדרת "איזור חקלאי ב" בתכנית מי200/ ודחתה את טענת העותר לפיה הגדרת "איזור חקלאי ב'" בתוכנית מי200/ לא אומצה על ידי תוכנית מי710/. עוד הוסיפה, כי גם אם נכונה טענת העותר כי בעבר ניתנו היתרים לשימוש חורג, אין חובה לחזור על אותו משגה.
ככל שהענין נוגע לתכנית מדידה עדכנית, העותר לא הגיש כזו בהתאם לתקנה 3(א) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל1970-, ועל כל פנים ענין הגבולות מצוי בבירור בבימ"ש השלום.
טענות העותר בדבר אפליה וחוסר תום לב - נדחו.

5. העתירה:
בעתירה חזר העותר על הטענות שהעלה בהליכים הקודמים.
בתגובה טענה הוועדה המקומית שיש לדחות את העתירה על הסף משום שהעותר פעל שלא כחוק, ומפר צו שיפוטי; העותר הסתיר

פסק דין
לפיו שאלת גבולות השטח שבחזקתו הוכרעה לטובת האגודה; העותר גם לא פירט מדוע הפרשנות של ועדת הערר לתכנית המפורטת מי710/ ולתוכנית המתאר מי200/, לפיה כל שימוש שאינו נלווה לחקלאות מהווה סטייה ניכרת, אינה לגיטימית.
עוד הוסיפה, כי העותר מעמעם את העובדה שמבנהו מצוי סמוך לשכונת מגורים חדשה, על פי תוכנית ההרחבה, במרחק של מטרים ספורים מבתי מגורים וללא מבנה תעשיה דומה סמוך או קרוב, ומבחינה תכנונית אין לאשר שימוש חורג למפעל תעשיה באיזור מגורים. גם בנחלות ישנות מותר שימוש שאינו למגורים אם הוא חקלאי. מימושו של אזור התעשייה בבית זית, ושאלת הקצאת מגרש באזור זה לעותר אינה רלבנטיים לעתירה.
ועדת הערר ביקשה לדחות את העתירה על הסף ולגופה, למעשה מאותם טעמים של הועדה המקומית.

6. לגופו של ענין:
א. בינתיים ניתן

פסק דין
בערעור אשר ביטל את פסק הדין של בימ"ש השלום ודחה את תביעת האגודה, שטענה כי העותר מסיג גבול. פסק הדין שלערעור הוגש בהסכמה כראיה (ראה בש"א 2537/98).
מכאן שהמחלוקת בשאלת גבולות המשק - הוכרעה.

ב. העותר לא יוכל להיבנות מטענת אפליה המבוססת על עבירות בנייה של אחרים, אם ובמידה שהיו כאלה, כדי להצדיק בניה בלתי חוקית שביצע, ועוד ממשיך הוא לעשות בה שימוש שלא כדין עוד משנת 1993.
למותר להוסיף כי שגגה שיצאה מלפני הרשות - אין היא חייבת לחזור עליה, ועוד אך ורק כדי לתת סיפוק לעיקרון של אי הפליה (בג"צ 301/69 שמולביץ נ' עירית ת"א-יפו פ"ד כד(1) 302; ע"א 316/88 שרר נ' ועדת המוניות פ"ד מד(2) 420).
די היה באמור כדי לדחות את העתירה על הסף.
בפני
העותר טענות כרימון בכל הקשור למסלול שנדרש לעבור עד להחלטת הועדה המקומית, ולא פחות מכך גם טענות בכל הקשור לביקור במקום שערכה ועדת הערר.

ככל שהדבר דרוש לאימוץ הממצאים מהביקור במקום של ועדת הערר, די בהודאת העותר כי המחסן לצד ביתו, שבו קיים את העסק - ואולי היה נסבל בשעתו - צמח למימדים של מבנה שהוא יותר מכפול מהמבנה המקורי. הרושם הוא, שהמטרה לקראתה הוא צועד היא מפעל רחב מימדים לערבוב צבעים וההמשך - מי ישורנו.
ג. למעלה מן הדרוש אתייחס לתכנית מי710/ לאור מי200/.
על פי תוכנית מתאר מי200/ ותכנית מפורטת מי710/ החלות על הישוב, הרי שבניה במקום מותרת לחקלאות, למגורי חקלאים ולשירותים נלווים בלבד. עסק לערבוב צבעים מעצם טיבו רחוק מאוד מהגדרה של חקלאות, ולבטח כאשר העסק מתחיל או צפוי לקבל מימדים של מפעל תעשייתי גדול.
ב"כ העותר מפנה לתוכנית מי710/, אשר בסעיף 11 לתקנונה, בהגדרת "אזור חקלאי ב'" מפנה לפרק ד' (רשימת התכליות) בסעיף 6 לתוכנית מי200/, המגדיר כאזור חקלאי ב', בין היתר, אזור לתעשיה, מלאכה, ואחסנה ברשימת התכליות המותרות.
ועדת הערר טוענת כי פירוש זה תולש את סעיף 6 לתקנון תוכנית מי200/, לחלוטין מהקשרו בתוכנית זו. תוכנית מי710/ כוללת בחובה, על פי לשונה ופרשנותה הנכונה גם יחד, את מכלול הוראות תוכנית מי200/ בכפוף לשינויים שבוצעו בתוכנית מי710/. השינויים שבוצעו בתוכנית מי710/ לעומת מי200/ עניינם בנושא מפעלים לתעשיה וכו', תוך חידוש של יצירת אזור תעשיה מיוחד מרוחק ביותר מלב הישוב, וביתר פירוט הוסיפה:

סעיף 7 לתוכנית מי710/ קובע "כפיפות לתוכנית" ושואב לתוכנית זו את מלוא הוראותיה של תוכנית מי200/, כדלקמן:
"על תוכנית זו חלות הוראות הכלולות בתכנית המתאר המקומית למטה יהודה מס' מי200/ לרבות השינויים לה שאושרו מזמן לזמן..." (התוכנית מי710/ צורפה כנספח ה' לנספח ד' לעתירה).

סעיף 11 לתוכנית מי710/ מגדיר את "אזור חקלאי ב'" תוך הפניה להגדרה בסעיף 6, רשימת התכליות, בתקנון תוכנית מי200/.
סעיף 2 לפרק ב' (פרשנות) לתוכנית מי200/ מגדיר "אזור" כ"שטח קרקע... הבאים לתחום את השטח ולציין את השימוש המותר בו...".

בסעיף 6 לאותו פרק מוגדר השימוש לו נועד "אזור חקלאי ב'", כדלקמן:
"אזור המשמש או המיועד לשמש לחקלאות, למגורי העוסקים בחקלאות או בשירותים נלווים, ולמבנים אחרים ציבוריים ומשקיים לצורך הישוב. אזור חקלאי ב' יהיה כל ישוב ששמו נקוב בתוספת א'".

בהמשך סעיף 6 מפורטות תכליות נלוות מותרות לשימוש החקלאי ו/או לשימוש החקלאים הגרים במקום, הכוללות בין היתר, מגורים, מבני ציבור, מבני מלאכה ושירותים, מחסנים וכיו"ב. הקו המשותף למטרות הנלוות הוא שכולן לא באות אלא כצורך טפל ונלווה לשימוש העיקרי שהוא לחקלאות ו/או לצורכי החקלאים הגרים במקום.
השימושים שהותרו כאזור חקלאי ב' הם אפוא, חקלאות, מגורי חקלאים, ו/או שירותים נלווים לחקלאות, או מבני ציבור המשרתים את אורח חייהם הפרטיים של החקלאים ותו לא. פירוש אחר מעקר את התכלית העומדת ביסוד התוכניות.

העולה מן המקובץ הוא כי בדין אישרה ועדת הערר את החלטת הועדה המקומית שסירבה ליתן היתר לעותר לשימוש חורג במבנה, מהטעם כי שימוש כאמור יהא בו משום סטיה ניכרת לתוכנית, כמשמעה בסעיף 151(א) לחוק.
"סטיה ניכרת" הוגדרה בתקנה 1(2) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשכ"ז1967- (להלן - התקנות). תקנה 1(2) לתקנות מגדירה סטיה ניכרת כ"שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהייעוד שנקבע בתכנית והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה".
מאחר שעל פי התוכניות החלות השימוש המותר הוא לחקלאות ו/או לצורכיהם הנלווים של החקלאים, הרי בקשת העותר הינה להתיר לו שימוש חורג. ומאחר שמפעל צבעים מצריך פעילות יצרנית שוקקת תוך כניסת משאיות לתחומי המפעל המובילות חומרים כבדים ורעילים, וכן מאחר שאין בין המפעל ולא כלום עם חקלאות ו/או צרכים נלווים לחקלאות ו/או לחקלאים, הרי שיש בכך משום שינוי ניכר של היעוד והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה שהינה סביבה למגורים.

7. הדין היה, אפוא, עם הועדה המקומית עת דחתה את הבקשה למתן היתר לעותר, והדין היה עם ועדת הערר עת אישרה את החלטתה של זו.
העתירה נדחית.
העותר ישלם לכל אחת מהמשיבות 1 ו2- - 7,500 ש"ח שכ"ט עורך דין + מע"מ.

ניתן היום כ"ה בטבת תש"ס, 3 בינואר 2000 בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.

יפה הכט
, שופטת
ענת / d00001398z.1
1
עתמ 13/98
בית המשפט המחוזי בירושלים

כב' השופטת יפה הכט

בפני










עתמ בית משפט מחוזי 13/98 אברהם שושני נ' ועדת הערר - מחוז ירושלים , הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה , (פורסם ב-ֽ 03/01/2000)