פסקי דין על דינה סעדון | פסקי דין על ניסים סעדון | פסקי דין על חיה שקד | פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל | פסקי דין על בר יולש ואח' |

27004-08/12 הפ     21/02/2013




הפ 27004-08/12 דינה סעדון, ניסים סעדון נ' חיה שקד, מנהל מקרקעי ישראל, בר יולש ואח'








בית המשפט המחוזי מרכז



21 פברואר 2013

ה"פ 27004-08-12






לפני:
השופט
יעקב שפסר


המבקשים:

1.דינה סעדון

2.ניסים סעדון
ע"י ב"כ עו"ד שמואל אריאלי


נגד


המשיבים
:

1.חיה שקד
2 מנהל מקרקעי ישראל
3.
בר יולש
4.
נלה יולש
ע"י ב"כ המשיבים 3 ו-4 עו"ד צפריר פרוטיץ
ועו"ד שחר
ליבוביץ




פסק דין


תובענה למתן סעד הצהרתי שלפיו זכאים המבקשים, להירשם כבעלי זכויות החכירה בדירת גג בת 6 חדרים, אשר לה צמודים 7 מקומות חניה המסומנים באותיות א', ב', ו', י', י"ג, כ"ד ו-כ"ה בבניין ברח' עולש מצוי 8 בנתניה, וכן למתן סעד הצהרתי שלפיו מחסן המצוי בחניון התת קרקעי של הבניין מהווה חלק מהרכוש המשותף בבניין.
1.
רקע

(א)

המבקשים התקשרו עם המשיבה 1 ובעלה המנוח, הוא הקבלן שבנה את הבנין (להלן: "שקד") ביום 31.3.2004, בהסכם לרכישת זכויות החכירה וההחזקה בדירה מספר 17 בבניין השוכן ברחוב עולש 8 בנתניה. במסגרת ההסכם צוין כי לדירה צמוד שטח חניה של 97.5 מ"ר. לטענת המבקשים שטח זה כולל את החניות המסומנות א', ב', ו', י', י"ג, כ"ד, ו- כ"ה.

(ב)
המשיבים 3 ו-4 (להלן: "המשיבים") מתגוררים בדירה מספר 14 באותו בניין. לטענתם, הם רכשו את דירתם ביום 6.11.1997 ובתחילת שנת 2003 או בסמוך לכך רכשו באמצעות נציג ועד הבית מר אריק אורן (להלן: "מר אורן") את החניה המסומנת כ"ה (להלן: "חניה כ"ה") ומחסן, במטרה להצמיד אותם לדירתם.
(ג)
ביום 31.8.2008 הגישו המבקשים תביעה לסילוק יד ודמי שימוש ראויים נגד המשיבים, בגין השימוש בחניה כ"ה ובגין השימוש במחסן אשר לטענת המבקשים
הינו חלק מהרכוש המשותף בבניין (ת"א 6149/08 סעדון ואח' נ' יולש ואח'
). בית משפט השלום בנתניה דחה את התביעה וקבע, בין היתר, כי לא הוכח שהתובעים רכשו דווקא את חניה כ"ה או כל חניה אחרת, וכן לא הוכח כי המחסן הוא אכן רכוש משותף לכלל הדיירים.
(ד)

המבקשים ערערו על פסק הדין (ע"א 42283-10-11 סעדון ואח' נ' יולש) וביום 22.3.2012 התקבל הערעור במובן זה שהצדדים קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט, לפיה "הואיל ומדובר בזכויות קנייניות, ישמרו זכויות הצדדים לטעון לזכויות קנייניות במסגרת הליך רישום הבית המשותף ואף לאחר מכן בהליכים בערכאה המתאימה לעניין קביעת הזכויות הקנייניות".
בעקבות זאת הוגשה התובענה דנן.
2.
תמצית טענות הצדדים
תמצית טיעוני המבקשים
(א)

המבקשים מבססים טענותיהם על הסכם הרכישה שכרתו עם הקבלן, וכן על הודעה על אכלוס משתכנים מטעם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") משנת 1993, שבה מצוין כי לדירה צמוד שטח חניה הכולל 97.5 מ"ר.

(ב)

בנוסף טוענים המבקשים, כי ההסכם לרכישת החניה והמחסן על-ידי המשיבים
אינו תקף, מאחר שמדובר בהסכם לעשיית עסקה במקרקעין כמשמעותו בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 והמשיבים לא הציגו כזה. לעניין זה טוענים המבקשים כי לא ניתן להאמין לגרסת המשיבים לפיה אבד להם ההסכם שנערך בכתב.
(ג)
כמו כן, לטענת המבקשים, על-פי סעיף 16 (א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, אין תוקף למכירה שלא הוצהר עליה למנהל ולא שולם עליה המס, ובענייננו מודים המשיבים כי המכירה כביכול אכן לא דווחה לרשויות המס וממילא לא שולם המס בגינה.

(ד)

עוד טוענים המבקשים כי המשיבים הודו שלא קנו את החניה והמחסן משקד, ובכל אופן שקד לא ערך ייפוי כוח בכתב להסמיך את מר אורן למכור בשמו את החניה והמחסן ואף סירב לחתום על מסמך כלשהו בקשר למכירת החנייה.
(ה)

טענת המבקשים היא, כי המשיבים יחד עם מר אורן, עשו יד אחת כדי להקנות למשיבים את החנייה תמורת תשלום שיועבר למר אורן או לקופת ועד הבית, ואין בכך כדי להקנות למשיבים כל זכות בחניה שנמכרה על-ידי שקד למבקשים, או במחסן השייך לרכוש המשותף של הדיירים בבניין, ואשר שקד ואורן אינם רשאים למכרם.
תמצית טיעוני המשיבים
(א)

מנגד טוענים המשיבים, כי בתחילת שנת 2003 הם פנו אל שקד באמצעות מר אורן, וביקשו לרכוש משקד מחסן וחניה המצויים בחניון התת קרקעי של הבניין ולהצמידם לדירתם, זאת לאחר שהייתה בבעלותם כבר חניה אחת. לדבריהם, שקד הודיע כי ימכור להם את חניה מס' 24 המופיעה בתשריטים שהוגשו על-ידי הצדדים כחניה כ"ה, יחד עם המחסן הצמוד לה, וכי שקד בתפקידו כחברה משכנת, ידאג לדיווח ותיקון הרישום מכל הנובע מההעברה של הנכס, כפי שעשה ביחס לדירתם.
בהקשר זה טוענים המשיבים, כי שקד ציין לפניהם שבכוונתו למכור את אחת מהדירות הרשומות על שמו בבניין ולכן יעביר את כספי מכירת החניה לטובת שיפוץ חזית הבניין באמצעות ועד הבית. לפיכך, הפקידו המשיבים בידי ועד הבית ו/או בעלי המקצוע שהוזמנו מטעמו של שקד את התמורה בגין החניה שרכשו. לטענתם, לאחר ביצוע התשלום, דאג ועד הבית לדווח לעירייה כי המשיבים הם בעלי הזכויות במחסן, ומאז הם משלמים מיסי ארנונה בגינו.
(ב)


לטענת המשיבים, המבקשים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם ולא הראו כי חניה כ"ה נרכשה במסגרת אותם 97.5 מ"ר של חניה או בכלל.
(ג)

המשיבים מציינים כי המבקשים לא צרפו לתביעתם כל אישור זכויות, הסכם חכירה מהמינהל, או שרטוט מאושר מטעם החברה המשכנת באשר למיקום החניות אותן רכשו. לטענתם, עצם הוויתור על ראיות פוטנציאליות מעורר תהיות וספקות בנוגע לתמיכה ולסיוע שהיו בידי ראיות אלו להוות לגרסתם של המבקשים.
(ד)

עוד טוענים המשיבים כי הודעת האכלוס שעליה סומכים המבקשים את טענתם, אינה מהווה אישור זכויות בהתאם לתקנות וממילא אינה משקפת זכויות קנייניות, ואין בה זכר לשמם של המבקשים כבעלי זכויות.
(ה)

המשיבים טוענים כי פסק הדין שניתן בבי משפט השלום בנתניה בעניינם הכריע בסוגיות עובדתיות ויש בכך להוות מעשה בית דין. לטענתם, גם אם קביעותיו של בית המשפט לא היו חלוטות ומחייבות, הם הוכיח כי הם רכשו את החניה והמחסן כדין מהקבלן לפני המבקשים ולכן זכותם גוברת, ואף שהעסקה לא דווחה למיסוי מקרקעין אין בכך כדי לגרוע מזכותם הקניינית. כמו כן, טוענים המשיבים כי חוק המקרקעין אינו רלוונטי בענייננו מאחר שהמקרקעין אינם רשומים בטאבו ולכן גם תנאי הכתב אינו רלוונטי והמחאת הזכויות אפשרית גם בעל-פה.

3.
דיון והכרעה
בטרם אדון בתובענה לגופה, אסיר מעל דרכי את טענת מעשה בית-דין שהעלו המשיבים, הנובעת מההליך שהתקיים בבית משפט השלום בנתניה:

א.

כפי שצויין לעיל, ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום התקבל, תוך שהוסכם
בין הצדדים, הסכמה שקיבלה תוקף של

פסק דין
, כי נשמרות טענותיהם וזכויותיהם הקנייניות להליכים בערכאה המתאימה. במצב דברים זה לא קם כמובן מעשה בית דין כנטען.
יתרה מכך, אין ספק כי לצורך הכרעה בנושא הזכויות הקנייניות, יש לדון בשאלות העובדתיות שהובאו לפני בית משפט השלום ואף לפיכך דין הטענה להדחות.
ב.

למעלה מן הצורך אציין, כי אף לגופו של עניין קיימת סמכות דיון בשאלות המתעוררות בתיק זה לערכאה זו.
סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד- 1984
קובע כי בית משפט השלום ידון באלה:
"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין... אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין"
.
בנוסף, קובע סעיף 76 לחוק בתי המשפט:
"הובא ענין כדין לפני בית משפט והתעוררה בו דרך אגב שאלה שהכרעתה דרושה לבירור הענין, רשאי בית המשפט להכריע בה לצורך אותו ענין אף אם הענין שבשאלה הוא בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר או של בית דין אחר".
בדונו בשאלת החזקה או השימוש בחניה ובמחסן, נזקק אמנם בית-משפט השלום להתייחס לטענות בדבר הזכות הקניינית, אולם זאת אך ורק לצורך הכרעה בעניין שבסמכותו, שכן הסמכות הייחודית לדון בתביעות הנוגעות לזכות הקניינית מסורה לבית המשפט המחוזי, תוך שלילה מפורשת של סמכותו של בית-משפט השלום לדון בעניינים אלה.
משמע, הכרעת בית-משפט השלום בענייננו לא הייתה על סמך סמכותו הישירה, אלא כעניין שבגררא, בעוד ש"העניין שבשאלה" - למי הזכויות בחניה ובמחסן מצוי בסמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי.
על כן, הכרעות אלה כוחן יפה "לצורך אותו עניין" שנידון בבית משפט השלום בלבד, ואין הן מהוות מעשה בית דין לגבי השאלה הנגררת (ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2) 749, 756, רע"א 8903/11 מפעלי הנדסה קדמני בע"מ נ' מקורות חברת המים הלאומית
, (מיום 26.8.2012)).
לפיכך, דינה של הטענה בדבר מעשה בית-דין להידחות.
ג.
מכאן לעניין גופו.
המבקשים רכשו יחד עם דירתם חניות ששטחן הכולל הוא 97.5 מ"ר, על כך אין חולק. הדבר עולה במפורש, לא רק מהעדויות, אלא גם מחוזה הרכישה מהקבלן שקד ומאישור האכלוס. לטענתם, שטח החניות שלהם כולל בין היתר את החניה המסומנת כ"ה. המשיבים רכשו חניה ומחסן. לטענתם, החניה שרכשו היא אותה חניה המסומנת כ"ה.
חניה זו – המסומנת כ"ה, היא ליבת המחלוקת בענייננו.
ד.
עיקר טענת המשיבים היא, כי המבקשים, אשר עליהם מוטל נטל השכנוע, לא הוכיחו כי חניה כ"ה נרכשה במסגרת אותם 97.5 מ"ר שטחי חניה שנרכשו על-ידם, ואף אם אכן נרכשה החניה על-ידי המבקשים, המשיבים הוכיחו כי הם רכשו את החניה לפני המבקשים ולכן גוברת זכותם.
ה.
כידוע, מידת חובת ההוכחה במשפט אזרחי הינה בגבולות הטיית מאזן ההסתברויות לזכותו של הנושא בנטל - באופן שבסופו של יום תתקבל הגרסה המסתברת יותר. כך, בעל דין עשוי לעמוד בנטל השכנוע אף אם חומר הראיות מותיר חללים או עניינים סתומים, ודי לה לגרסתו שתהיה סבירה יותר מגרסת היריב ועל כן קרובה יותר לאמת. נוסחה זו מותירה מקום נרחב לספקות "סבירים", המשתרע באופן ציורי עד למרחב של 49%. הקביעה בדבר הגרסה המסתברת יותר מוסקת אם כן מתוך כלל הראיות והנסיבות.
ו.
בענייננו, הראיות שהובאו מטעמם של המבקשים בצירוף ראיות בשליטת המשיבים לכאורה אותם חדלו מלהביא, מהוות חיזוק ותמיכה בגרסת המבקשים באופן המטה את מאזן ההסתברויות לטובתם.
במכלול טענות הצדדים, עדויותיהם והאסמכתאות שהובאו לפני, מצאתי איפוא להעדיף את עמדת המבקשים בעניין זה, שגרסתם גוברת ב"מאזן ההסתברויות".
אפרט נימוקי להלן:
ז.
מעבר לעדותם של המבקשים, הוגשו מטעמם אף מסמכים תומכים כדלקמן:
1.
הסכם מכר מול קבלן הבנין, שבו נקבע והוגדר במפורש כי הממכר כולל שטח חניה צמוד בן 97.5 מ"ר.
2.
הואיל והבנין טרם נרשם כבית משותף והזכויות בו נוהלו ע"י ממ"י, הוצגה הודעת אכלוס מצדו של ממ"י המאמתת אף היא את העובדה, כי לנכס צמוד שטח חניה בגודל של 97.5 מ"ר.
3.
תשריט שנערך על ידי אדריכל הבנין, המציג את החניות בו לרבות מידותיהן, התומך באפשרות כי מצרף החניות הנטענות על ידי המבקשים הינו אכן 97.5 מ"ר.
לעניין זה ער אני לטענת המשיבים כי תתכן אולי אפשרות שמצרף חניות אחר יביא אף הוא לסיכום שטח כאמור, זאת בשל העובדה כי קיימות מספר חניות בגודל זהה שדוגמתן הובאה על ידי המשיבים. עם זאת, מעבר לעובדה כי שטח החניה שבמחלוקת אינו נכלל בדוגמאות אלה, לא הוכח הדבר על ידי המשיבים מעבר להעלאת טענה ערטילאית בעניין זה מצידם, אל מול טענתם וחישובם הקונקרטי של המבקשים והוכחה מצידם של נושא זה. אדרבא, עפ"י עדות המשיבים עולה, כי לא בדקו כלל האם יש יסוד לטענתם (עמ' 22 לפרוטוקול ש' 11-16).
4.
המשיבים אינם חולקים על עצם רכישת 97.5 מ"ר על ידי המבקשים (עמ' 20 לפרוטוקול ש' 26). מאידך לא טוענים הם לחניה קונקרטית אחרת אותה רכשו המבקשים.
5.
אל מול עדות המבקשים והמסמכים שהמציאו, עומדת עדות המשיבים לכשעצמה, בלא אסמכתא אוביקטיבית של ממש לתמיכה בה (למעט עדות מר אורן שתידון להלן ואשר אף סותרת בחלקה את גרסת המשיבים).
6.
אסופת המסמכים שהציגו המשיבים כדי להוכיח קיומה של עסקה בינם לבין מר אורן אינה מעידה על הפרטים המהותיים הנדרשים לעריכת עסקה ולא ניתן לסמוך עליהם את הטענה כי המשיבים אכן רכשו את החניה והמחסן.
כך, באישור על מכירת הדירה והמחסן מאת ועד הבית (נספחים ג'1 ו-ג'2 לתשובת המשיבים), לא צוין כלל מי הם הצדדים לעסקה, מתי בוצעה, מהו המחיר שעבורו נרכשו החניה והמחסן ובאילו חניה ומחסן מדובר.
בנוסף, בעוד שלטענת המשיבים הם נדרשו לשלם 24,000 ₪ עבור הנכסים שרכשו, סכום כל ההמחאות שהציגו מגיע ל-20,500 ₪ בלבד.
7.
המשיבים לא המציאו כל הסכם או מסמך אחר בעל משמעות דומה, המלמד כי רכשו את החניה הנטענת. אין מחלוקת גם שהעיסקה הנטענת על ידי המשיבים לא דווחה לרשויות לרבות לא רשויות המס כנדרש, ולא שולם המיסוי הנדרש בגינה.
בעניין זה יצוין, כי המדובר לכאורה בהסכם לעשיית עיסקה במקרקעין, כמשמעותו בחוק המקרקעין ובחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג – 1963. ככזו, טעונה העיסקה מסמך בכתב. כזה – לא הוגש כאמור מטעם המשיבים.
אמנם לטענתם נערך ונחתם בזמנו הסכם בכתב, אולם זה אבד להם בעת שיפוץ ביתם ואינו נמצא עוד. אני מתקשה ליתן אמון בגירסה זו, לא רק בשל מופרכותה, אלא אף בשל התמיהה העולה ממנה, לפיה קבלות הרכישה ואישורי מר אורן נמצאים בידי המשיבים, ודווקא המסמך המרכזי – הסכם הרכישה – אבד.
8.
ואולם, אף אם אקבל את גרסתם זו של המשיבים, עדיין רכשו הם לטענתם את החניה ממר אורן – נציג ועד הבית, "באישרור הקבלן בין אם מראש ובין בדיעבד" (סעיף 20 לסיכומי המשיבים), ולא מהקבלן עצמו – בעל הזכויות.
מעמדו של מר אורן ומקור סמכותו לעריכת ההסכמים לחניות, אינו ברור כלל ועיקר. מעבר לעובדה של הוצג הסכם חתום ע"י מר אורן (שלא לדבר על הסכם חתום על ידי הקבלן), לא הוצג גם כל יפוי כח
מטעמו של הקבלן. אין מחלוקת גם שלא נערך כל יפוי כח מטעם הקבלן (עמ' 19 לפרוט' ש' 3).
יתרה מכך, עד ההגנה עצמו – מר אורן, העיד שהקבלן סירב למכור את החניה כיון שלטענתו של הקבלן
החניות אינן רכושו כלל (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 28, עמ' 15 ש' 14). גרסת עד ההגנה עומדת לכאורה בניגוד לגרסת המשיבים, הן עפ"י הצהרת בא כוחם לפיה נעשה ההסכם בשם הקבלן (עמ' 11 ש' 15-16, ועמ' 15 ש' 27), וכמובן עפ"י גרסתם הם (למשל בתצהירם מיום 24.10.12).
למותר לציין גם, שאין כל אישור מטעם מאן דהוא על רכישת החניה.
תמיהות נוספות העולות מגרסת המשיבים הן העובדה, כי על אף שהחניה נמכרה כביכול ע"י מר אורן בשם הקבלן, ויתר הקבלן על התקבולים בגינה והורה להעבירן לטובת שיפוץ הבניין, כשהוא לכשעצמו כבר אינו דייר בו שכן מכר דירתו. גם העובדה כי הוצגו אישורים בכתב ידו של מר אורן על התקבולים, וזאת על אף שניתנו כביכול קודם לכן קבלות על ידו אומרת דרשני, שכן לא ברור פשר הצורך שהתעורר לפתע באישורים אלה.
כמצויין לעיל, אין גם תיאום בין הקבלות לסכום המוסכם לתשלום, וכן לא הוצגו קבלות שהוצאו בזמן אמת, במועדם הרלוונטים לתשלום.
ולבסוף, אף אם אקבל את טענת המשיבים שלפיה היה הסכם כתוב בינם לבין מר אורן וכי הסכם זה אבד, ואף אם אניח כי מר אורן רשאי היה למכור חניות בבניין, (ואיני קובע זאת כמובן), לא מצאתי כל הוכחה לכך שהוא מכר למשיבים דווקא את חניה כ"ה.
מעדותו של אורן עולה כי המשיבים רכשו את החניות הפנויות בבניין. (ר' עמ' 8 לפרוט' שורה 28, ועמ' 9 שורות 1-2). בהמשך הדברים עולה כי על-פי התחייבות הדיירים שצורפה כנספח ט' לתשובת המשיבים, החניות הפנויות בבניין הן חניון מס' 13 ו-25 ולא חניה מס' 24, אשר המשיבים טוענים שנרכשה על-ידם.
9.
לאמור לעיל יש להוסיף את תשובותיו המתחמקות והפתלתלות של המשיב 3, מר יולש, אשר יחד עם בחינת העובדות שהוצגו לפני, מחזקות את המסקנה כי יש לתת אמון בגרסת המבקשים שהיא עדיפה בעיני ומסתברת. העובדה כי המבקשים מחזיקים בידם חוזה מכר אשר נכרת עם שקד עצמו ולא עם אדם אחר, בין אם הוא שלוחו ובין אם לא, מחזקת עוד את המסקנה כי לא נתקיימו בענייננו עסקאות נוגדות כטענת המשיבים, וכי המבקשים אכן רכשו את החניה נושא המחלוקת – חניה כ"ה, כדין.
10.
נוכח האמור, הגעתי לכלל מסקנה כי הזכויות בחניה הוקנו למבקשים.

11.

אשר למחסן, ובניגוד למסקנה אליה הגעתי בנושא החניה, לא הביאו המבקשים כל אסמכתא להראות כי המחסן שייך לרכוש המשותף. אדרבא, מהראיות שהוצגו לפני עולה, כי המחסן רשום ברישומי העיריה ע"ש המשיבים, אשר משלמים מסים בעבורו (נספח ג' לתשובת המשיבים).

בנסיבות אלה ומשלא הרימו המבקשים את הנטל להוכחת טענתם בעניין המחסן, דינה להדחות.


4.
סוף דבר
1.
באשר לחניה מתקבלת התובענה . הנני קובע כי יש להצמיד את מקומות החניה המסומנים באותיות א', ב', ו', י', יג', כד', ו- כה', לדירתם של המבקשים.
2.
התובענה באשר למחסן – נדחית.
3.
המשיבים ישלמו הוצאות המבקשים וכן שכר טרחתם בסך כולל של 15,000 ₪.
המזכירות מתבקשת להמציא פסק הדין לב"כ הצדדים
.
זכות ערעור לבית העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.
ניתן היום,
י"א אדר תשע"ג, 21 פברואר 2013, בהעדר הצדדים.














הפ בית משפט מחוזי 27004-08/12 דינה סעדון, ניסים סעדון נ' חיה שקד, מנהל מקרקעי ישראל, בר יולש ואח' (פורסם ב-ֽ 21/02/2013)