פסקי דין על נג'ייה עבד אללה נאג'י חטיב עבד אלג'אבר | פסקי דין על יורשי המנוחה זינב עבדאללה נאג'י עבד | פסקי דין על אלג'אבר | פסקי דין על זינה עבדאללה נאג'י עבד אלג'אבר ואח' | פסקי דין על סעדיה מוחמד סעד חליל | פסקי דין על חברת ששון ורצון השקעות |

2046/06 עא     11/03/2013




עא 2046/06 נג'ייה עבד אללה נאג'י חטיב עבד אלג'אבר, יורשי המנוחה זינב עבדאללה נאג'י עבד, אלג'אבר, זינה עבדאללה נאג'י עבד אלג'אבר ואח' נ' סעדיה מוחמד סעד חליל, חברת ששון ורצון השקעות בע"מ




פסק-דין בתיק ע"א 2046/06
st1\:*{behavior:url(#ieooui) }




בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים


ע"א 2046/06



לפני:

כבוד הנשיא א' גרוניס


כבוד השופטת ע' ארבל


כבוד השופטת א' חיות


המערערים:

1. נג'ייה עבד אללה נאג'י חטיב עבד אלג'אבר


2. יורשי המנוחה זינב עבדאללה נאג'י עבד


אלג'אבר



3. זינה עבדאללה נאג'י עבד אלג'אבר



4. זינאת עבדאללה נאג'י עבד אלג'אבר



5. זאהדה עבדאללה נאג'י עבד אלג'אבר



6. ג'בר עבדאללה נאג'י עבד אלג'אבר



נ ג ד



המשיבים:

1. סעדיה מוחמד סעד חליל



2. חברת ששון ורצון השקעות בע"מ


ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ירושלים מיום 10.01.2006 בת"א 1524/98 שניתן על ידי כב' השופטת י' הכט


תאריך הישיבה:
י"ד באייר התשע"ב


(06.05.2012)


בשם המערערים:
עו"ד מוחמד דחלה

בשם המשיבה 2:
עו"ד אשר ברק




פסק-דין



השופטת א' חיות
:


זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת י' הכט) מיום 10.1.2006, אשר דחה את תביעת המערערים למתן

פסק דין
הצהרתי לפיו הם הבעלים של שלושה רבעים מן המקרקעין הרשומים כיום על שם המשיבה 2 - חברת ששון ורצון השקעות בע"מ
(להלן:
חברת

ששון
) - וכן דחה את תביעתם לתיקון הרישום בהתאם.


הצדדים עתרו ושבו ועתרו לאורכות במסגרת הערעור על מנת לנסות ולסיים ביניהם את הסכסוך בדרכי שלום, אך מהודעתם האחרונה שהוגשה ביום 13.8.2012 התברר כי כל מאמציהם הממושכים בכיוון זה העלו חרס. משכך, הגיעה העת ליתן את פסק הדין בערעור.

רקע עובדתי

1.
ביום 29.12.1959 נרשמו בלשכת רישום המקרקעין במינהל האזרחי בבית אל (בספר ערבי 2 עמוד 12) 8/16 חלקים מתוך חלקת מקרקעין המצויים בחריקאת אלסיקה בבית איכסא, על שמה של המנוחה עאישה ג'בר מוסטפא המכונה ח'מיסה (להלן:
ח'מיסה
; חלק זה מן החלקה יכונה להלן:
המקרקעין
). ח'מיסה נפטרה בשנת 1968 ולאחר פטירתה הגיש בעלה, עבדאללה נאג'י עבד אלג'אבר
(להלן:
עבדאללה
), תביעה לבית הדין השרעי בירושלים בה עתר לסעד שייקבע כי טרם פטירתה של ח'מיסה חזרו השניים להיות נשואים על-פי הדין השרעי, אף שגירש אותה בעבר. ביום 6.5.1968, קיבל בית הדין השרעי את תביעתו של עבדאללה והוציא צו ירושה לפיו עבדאללה וששת ילדיו וילדי ח'מיסה - המערערים 1, 3, 4, 5, 6 וזינב אמם של המערערים 2 שנפטרה בינתיים - הם יורשיה של ח'מיסה (להלן בהתאמה:
צו הירושה
ו-
היורשים
). צו הירושה התייחס לעזבון "שרעי" וכן לעזבון "אינתיקאלי" הכולל מקרקעין שבבעלות המנוחה, ככל שיש כאלה. לגבי העזבון מסוג זה נקבע בצו הירושה כי עבדאללה יורש רבע מתוכו וכל אחד מהילדים שמינית. אף שצו הירושה ניתן עוד בשנת 1968 הזכויות במקרקעין מושא הליך זה נותרו רשומות על שם המנוחה ח'מיסה ולא הועברו על שם היורשים בהתאם לצו הירושה, עד להתפתחויות שחלו לגבי הרישום בשנת 1995, אותן נפרט להלן.

2.
ביום 22.3.1993 התקשר עבדאללה בהסכם למכירת כל זכויותיו במקרקעין עם ריזק עטא סלימאן רווידי (להלן:
ריזק
) שעסק בתיווך קרקעות וכן נתן עבדאללה ביום 23.9.1993 ייפוי כוח לצורך העברת הזכויות במקרקעין על שם ריזק. באותו שלב היו המקרקעין, כאמור, רשומים עדיין על שמה של ח'מיסה המנוחה אך ביום 15.5.1995, כשנתיים לאחר כריתת ההסכם בין עבדאללה לריזק, נרשמו המקרקעין על שם היורשים בהתאם לחלקיהם המפורטים בצו הירושה. כמו כן, הועבר באותו היום חלקו של עבדאללה (רבע מהמקרקעין) על שמו של ריזק בהתאם להסכם שנקשר ביניהם. סמוך לאחר מכן, הגיש עבדאללה תביעה נגד ריזק בבית המשפט ברמאללה בנוגע להסכם שנכרת ביניהם (ת"א 369/95) ובמסגרתה ניתן ביום 18.7.1995 צו מניעה זמני האוסר על ריזק, עד למתן

פסק דין
בתביעה, לעשות שימוש בייפוי הכוח שנתן לו עבדאללה לצורך העברת המקרקעין על שמו. מאחר שרבע מן המקרקעין כבר נרשמו בינתיים על שם ריזק, נרשמה בספרי המקרקעין ביום 19.7.1995 הערה בדבר צו המניעה שניתן ובה נכתב כי קיים איסור על ביצוע עסקאות במקרקעין עד להכרעה בת"א 369/95. עוד נכתב באותה הערה כי הוטל עיקול על המקרקעין (להלן:
ההערה בדבר צו המניעה
). מן הראיות שהוצגו לא עלתה תמונה ברורה מה עלה בגורלה של תביעת עבדאללה הנ"ל. מכל מקום, עבדאללה נפטר בשנת 1997 ולטענת המערערים התביעה לא הגיעה לבירור ולהכרעה טרם פטירתו ו

פסק דין
לא ניתן בה מעולם.


כשנתיים וחצי לאחר כריתת ההסכם בינו ובין עבדאללה, ביום 29.10.1995, התקשר ריזק עם המשיבה 2, סעדיה מוחמד סעד חליל
(להלן:
סעדיה
), בהסכם למכירת כל הזכויות במקרקעין אותן רכש מעבדאללה ולמחרת, ביום 30.10.1995 נחתם הסכם מכר נוסף בין סעדיה ובין חברת ששון, שהייתה באותו שלב בייסוד, לפיו מכרה סעדיה לבעלי המניות של חברת ששון עבור חברת ששון את כל זכויותיה במקרקעין (להלן:
הסכם המכר
). בהסכם המכר הצהירה סעדיה כי עבדאללה הוא הבעלים של המקרקעין בשלמות, לרבות החלקים שהיו רשומים אותה עת על-שם ילדיו מתוקף צו הירושה. על כן, כך הצהירה סעדיה, עבדאללה מכר את המקרקעין בשלמות לריזק וריזק מכר לה אותם. כאסמכתא לזכות הבעלות של עבדאללה במקרקעין בשלמותם, צוין בהסכם המכר כי ביום 13.7.1965 מכרה אותם ח'מיסה לעבדאללה (להלן:
הסכם
1965) וכן צוין בהסכם המכר כי ביום 15.6.1993 ניתן על ידי בית הדין השרעי

פסק דין
הקובע כי הילדים הסתלקו מחלקם בעיזבון אמם לטובת אביהם עבדאללה (להלן:
כתב ההסתלקות
). סעדיה הוסיפה והצהירה בהסכם המכר כי המצג העובדתי שאותו הציגה לחברת ששון בדבר השתלשלות הבעלות במקרקעין כמפורט לעיל, הוא מצג מדויק והעתקים מצו הירושה, מהסכם 1965 ומכתב ההסתלקות, צורפו כנספחים להסכם המכר. סעדיה כמוכרת אף התחייבה לגרום לכך שהמקרקעין ירשמו בשלמות על שם חברת ששון הרוכשת. ואכן, לאחר חתימת הסכם המכר בין סעדיה לחברת ששון ניסה ריזק, בין היתר בהסתמך על כתב ההסתלקות, להעביר את יתרת המקרקעין על שמו אך מעדותו של קמ"ט המקרקעין באיו"ש עולה כי נוכח הרישום על שם היורשים סורבה פנייתו זו של ריזק ונאמר לו כי עליו לפנות אל בית המשפט הנוגע בדבר. בעקבות כך הגיש ריזק ביום 15.6.1996 תביעה נגד עבדאללה לבית משפט ברמאללה (ת"א 418/96) בה עתר לרישום המקרקעין על שמו בשלמות. לתביעה זו לא צורפו יתר היורשים (הילדים שעל שמם היו רשומים באותה עת שלושה רבעים מן המקרקעין) והיא נדחתה על ידי בית המשפט ברמאללה ב

פסק דין
מיום 21.11.1996. ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה אף הוא. לעומת זאת, נעתר רשם המקרקעין ביום 7.1.1998 לבקשתו של ריזק להעביר על שם עבדאללה את יתרת המקרקעין כאמור ועל פי עדותו של קמ"ט המקרקעין באיו"ש נעשה הדבר לאחר בדיקה ובירור שערך המפקח הכללי על רישום מקרקעין באיו"ש, בהסתמכו לעניין זה על כתב ההסתלקות שהוצג בפני
ו. עם רישום יתרת החלקים במקרקעין (שלושה רבעים) על שם עבדאללה, נסללה הדרך להעברתם על שם סעדיה, והם אכן נרשמו על שמה ביום 2.4.1998 בהתאם להסכם בינה ובין ריזק. בסמוך לאחר מכן ובהתאם להסכם המכר, נרשמו המקרקעין ביום 12.5.1998 על שם חברת ששון.

ההליכים בפני
בית המשפט קמא

3.
המערערים, שהינם חמישה מילדי ח'מיסה ועבדאללה וילדי בתם הנוספת זינב שנפטרה בינתיים, הגישו לבית המשפט המחוזי בירושלים תביעה נגד סעדיה וחברת ששון, בה עתרו להצהיר עליהם כבעלים של שלושה רבעים מן המקרקעין לפי צו הירושה וכן לתיקון הרישום באופן שהם יירשמו כבעלים של חלקים אלה בלשכת רישום המקרקעין. סעדיה לא הגישה כתב הגנה ולא נטלה כל חלק בהליכים ואלה נוהלו, הלכה למעשה, נגד חברת ששון בלבד. אחת הטענות המרכזיות שהעלו המערערים בתביעתם הייתה כי כתב ההסתלקות מזויף. על כן, הסכימו הצדדים לפצל את הדיון באופן שסוגיה זו תידון תחילה ורק לאחר שתוכרע, וככל שהדבר יידרש, ידונו יתר הטענות.


בהחלטתו מיום 15.11.2005 קיבל בית המשפט קמא את טענת המערערים וקבע כי כתב ההסתלקות אכן מזויף. בית המשפט אימץ בהקשר זה כאמינים את דבריה של המערערת 1 אשר העידה כי במועד שבו נערך כתב ההסתלקות שהו אחיה בחו"ל וזאת בניגוד לאמור בכתב ההסתלקות כאילו עבדאללה וילדיו נכחו בפני
בית הדין השרעי בישיבה שהתקיימה שם. עדות זו, כך ציין בית המשפט, מעוררת ספק של ממש בדבר אמיתותו של כתב ההסתלקות. תימוכין של ממש לאותה מסקנה עצמה מצא בית המשפט בעדותו של הקאדי יעקוב שבאנה מבית הדין השרעי בירושלים (להלן:
הקאדי שבאנה
) אשר חתימתו מופיעה לכאורה על כתב ההסתלקות. בית המשפט ציין כי מעדותו של הקאדי שבאנה בפני
ו עולה שהוא מונה לכהונתו כקאדי בירושלים רק ביום 1.8.1993 ואילו החתימה על כתב ההסתלקות נושאת תאריך של יום 15.6.1993, דהיינו כחודש וחצי
לפני
מועד המינוי. עוד ציין בית המשפט כי על פי עדותו של הקאדי שבאנה כתב ההסתלקות אינו מנוסח כדין, התאריך אינו כתוב באופן הנהוג בבית הדין השרעי ומספר הספר שבו מצויין כי הוא נשמר, הוא של ספר מהתקופה העותומאנית, כלומר מלפני כמאתיים שנה. על כן העריך הקאדי שבאנה כי מדובר במסמך מזויף ובית המשפט קמא קיבל את דבריו ודחה טענות שונות שהעלתה חברת ששון בהקשר זה בקובעו כי הן אינן סותרות את עדותו החד משמעית של הקאדי שבאנה.

4.
הדיון בתביעה נמשך, אפוא, על בסיס הקביעה כי כתב ההסתלקות זוייף, אך למרות זאת ניתן ביום 10.1.2006

פסק דין
הדוחה את תביעת המערערים, לאחר שבית המשפט אימץ את טענתה של חברת ששון כי במקרה דנן חלה על עסקת המכר שבין חברת ששון לסעדיה, תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:
חוק המקרקעין
או
החוק
).
בית המשפט ראה לציין כי מנסח הרישום שהוגש אמנם עולה לכאורה כי מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים ועל כן סעיף 10 לחוק המקרקעין - המתייחס למקרקעין מוסדרים בלבד - אינו חל. אולם, משלא הובאו ראיות לעניין סיווג המקרקעין ומששני הצדדים התייחסו למקרקעין בסיכומיהם כאל מקרקעין מוסדרים וטענו לגוף הדברים בכל הנוגע לתחולתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, בחר בית המשפט קמא לצאת אף הוא מהנחה זו לצורך בירור הסכסוך שבפני
ו. בהתייחסו לתנאים הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין, קבע בית המשפט כי שוכנע שחברת ששון רכשה את המקרקעין בתמורה ובתום-לב בהסתמך על המסמכים שהוצגו בפני
ה - ובהם הסכם 1965 וכתב ההסתלקות. עוד קבע בית המשפט כי חברת ששון השלימה את הרכישה בהסתמך על הרישום ועל כן זכותה במקרקעין יפה למרות שהרישום התבסס על כתב ההסתלקות המזויף. בית המשפט הדגיש בהקשר זה כי יש לראות את חברת ששון כמי שהסתמכה על המרשם משום שהעבירה את מלוא התמורה לסעדיה והשלימה את הרכישה רק לאחר שסעדיה נרשמה כבעלים.


באשר לדרישת תום-הלב שבסעיף 10 לחוק המקרקעין, קבע בית המשפט כי שוכנע מעל לכל ספק שחברת ששון לא הייתה מעורבת בזיוף כתב ההסתלקות ולא ידעה ואף לא צריכה הייתה לדעת כי המסמך מזויף. בית המשפט ציין כי בנסיבות העניין חברת ששון נהגה כצד סביר לעסקה כשלא פקפקה במסמכים שהוצגו לה וכי היא הייתה רשאית להסתמך על הבדיקה שערכו בעניין זה רשם המקרקעין והמפקח הכללי על הרישום. בהתייחסו לאותנטיות של הסכם 1965 ציין בית המשפט כי "אכן, כתב ההחזרה, שמעניק לנאג'י [עבדאללה] רק רבע מעזבונה של ח'מיסה, מחליש לכאורה את הטענה כי הסכם ח'מיסה ונאג'י [הסכם 1965] אותנטי. אולם, כאמור, על קיומו של כתב ההחזרה נודע זמן רב לאחר הגשת התביעה". כתב ההחזרה שאליו מתייחס בית המשפט בהקשר זה נוגע לתביעה הנזכרת לעיל אותה הגיש עבדאללה בשנת 1968 לבית הדין השרעי לאחר פטירתה של ח'מיסה ובה עתר לסעד הקובע כי הם חזרו לחיות כזוג נשוי טרם פטירתה. יצוין כבר עתה כי מן המסמכים שהוצגו, ובניגוד לקביעתו של בית המשפט קמא, "כתב ההחזרה" כלול בצו הירושה כחלק בלתי נפרד ממנו ואין מדובר במסמך נפרד. ממילא, שגה בית המשפט קמא בקובעו כי כתב ההחזרה, להבדיל מצו הירושה, נודע לחברת ששון זמן רב לאחר הגשת תביעת המערערים. אך אל לנו להקדים את המאוחר בעניין זה ומשכך יש להמשיך ולסקור את קביעותיו של בית המשפט קמא בפסק הדין. בית המשפט דחה את טענת המערערים כי חברת ששון לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח את תנאי תקנת השוק הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין ובהם התנאי בדבר התנהלותה בתום-לב בנסיבות העניין. בית המשפט סבר כי
המערערים הם אלה המבקשים להוציא את המקרקעין מידי חברת ששון הרשומה במרשם כבעלת המקרקעין ועל כן, כך קבע, נטל ההוכחה מוטל עליהם.
כמו כן, קבע
בית המשפט כי יש לקבל כראיה את הסכם 1965, עליו ביקשה חברת ששון להסתמך לחלופין לעניין זכויותיו של עבדאללה במקרקעין בשלמות, בדחותו לעניין זה את טענות המערערים לעניין קבילותו של הסכם 1965 וכן לעניין התיישנות טענותיה של חברת ששון הנסמכות עליו. אולם, נוכח קביעתו בדבר תחולתה של תקנת השוק, לא נדרש בית המשפט קמא לגוף הדברים לטענה החלופית שהעלתה חברת ששון בהסתמך על הסכם 1965.


מן הטעמים המפורטים לעיל נדחתה תביעת המערערים נגד חברת ששון והם חויבו בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 75,000 ש"ח, בצירוף מע"מ. כמו כן נדחתה התביעה נגד סעדיה אשר נגדה לא נתבקש לכתחילה כל סעד אופרטיבי.


מכאן הערעור.

טענות הצדדים

5.
המערערים טוענים כי בית המשפט קמא שגה בקובעו כי נטל השכנוע בדבר עמידתה של חברת ששון בתנאים המפורטים בסעיף 10 לחוק המקרקעין רובץ עליהם, במיוחד לאחר שנקבע כי כתב ההסתלקות שבהסתמך עליו נרשמה חברת ששון כבעלת המקרקעין מזויף, ומכל מקום לטענתם הוכח כי חברת ששון לא עמדה בתנאים אלה. כך, מפרטים המערערים, חברת ששון אינה עומדת בדרישת ההסתמכות על המרשם כיוון שהיא התקשרה בהסכם המכר עם סעדיה בהסתמך על מסמכים חיצוניים למרשם ובעת שזו כלל לא הייתה רשומה כבעלים של המקרקעין. המערערים מדגישים כי תקנת השוק מיועדת להגן על רוכשים מפני טעויות במרשם לגבי מיהות בעל הזכויות במקרקעין אך כאשר הרוכש מסתמך על מסמך חיצוני שהתברר כמזויף, אין סעיף 10 לחוק המקרקעין מסייע לו. נוסף על כך טוענים המערערים כי חברת ששון לא עמדה בחובת תום-הלב, באשר היא נדרשת לקיימה באופן נמשך ממועד עריכת העסקה ועד למועד רישום הזכות ואם אכן עיינה חברת ששון בנסח הרישום במועד כריתת הסכם המכר בוודאי הייתה מודעת להערה בדבר צו המניעה שהייתה רשומה בפנקס המקרקעין ולפיה נאסר ביצוען של פעולות במקרקעין עקב הליך משפטי שריזק היה צד לו.

6.
המערערים טוענים עוד כי משקבע בית המשפט שהעברת הזכויות במקרקעין במלואן על שם עבדאללה נעשתה בהסתמך על מסמך מזויף - כתב ההסתלקות - היה עליו לקבל את תביעתם ולבטל את רישומה של חברת ששון כבעלים ובנסיבות אלה לא היה מקום להוסיף ולהתייחס לטענותיה של חברת ששון הנסמכות על תקנת השוק או על הסכם 1965
. המערערים מדגישים בהקשר זה כי חברת ששון לא ערערה על החלטת הביניים של בית המשפט בנוגע לכתב ההסתלקות ועל כן לטענתם אין היא יכולה לטעון כנגדה בשלב זה.

המערערים מוסיפים וטוענים כי משנקבע שכתב ההסתלקות
מזויף, הבסיס היחיד לרישום הזכויות במקרקעין על שם חברת ששון הוא הסכם 1965 ולצורך כך היה על חברת ששון להגיש תביעה עצמאית לקבלת

פסק דין
הצהרתי לפיו הסכם זה תקף ומחייב, בטרם תוכל להסתמך עליו. בהקשר זה מדגישים המערערים כי אילו הייתה מוגשת תביעה לסעד הצהרתי מטעם חברת ששון, הייתה עומדת להם טענת התיישנות כנגדה וכן הם טוענים כי הסכם 1965 לא עומד בתנאי הקבילות של "תעודה נושנה" לפי סעיף 43 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971
(להלן:
פקודת הראיות
)
. לטענתם הסכם
1965 לא הוצא "מתוך משמורת הנראית כשרה בעיני בית המשפט באותו מקרה" כנדרש בסעיף וזאת בהתחשב בכך שההסכם עבר ידיים רבות מן המועד שבו נטען כי נערך ועד הצגתו כראיה במשפט. המערערים מוסיפים וטוענים כי הסכם 1965 מזויף אף הוא והם מפנים בעניין זה לעדותה של המערערת 1 אשר סיפרה כי הסכם כזה מעולם לא נערך בין הוריה וכי החתימות על המסמך אינן חתימותיהם. והא ראיה, כך מציינים המערערים, כי שלוש שנים לאחר שנכרת לכאורה ההסכם הנטען, הגיש עבדאללה תביעה לבית הדין השרעי בה ביקש להכיר בהחזרת ח'מיסה לחיקו כאשתו וכן לקבלת צו ירושה המקנה לו רבע מעזבונה. מכל מקום, כך טוענים המערערים, גם אם המסמך קביל ואותנטי, יש בו כדי להקנות לעבדאללה זכות חוזית בלבד - התחייבות לעסקה במקרקעין - ולא


זכות קניינית באשר הסכם 1965 מעולם לא נרשם.

נוסף על כך מצביעים המערערים
על סתירות בעדויותיהם של עדי חברת ששון אשר יש בהן, לטענתם, כדי לערער את אמינותם.

7.
חברת ששון מצדה סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט קמא וטוענת כי ההחלטה לפיה כתב ההסתלקות זוייף אינה מעלה או מורידה לעניין היותו של עבדאללה הבעלים של המקרקעין כולם מכוח הסכם 1965. לכן, כך לטענתה, ח'מיסה לא הורישה ולא יכולה הייתה להוריש למערערים כל חלק במקרקעין. חברת ששון מדגישה כי המערערים לא טרחו לרשום על שמם את זכויותיהם במקרקעין מכוח צו הירושה במשך למעלה מעשרים שנה למרות שידעו - כך נטען - על קיומו של כתב ההסתלקות. בכך יש כדי להעיד כי המערערים לא ראו במקרקעין חלק מירושתם והכירו בהסכם 1965. עוד טוענת חברת ששון כי אין ממש בטענות המערערים לפיהן היה על בית המשפט להורות על מחיקת רישומה כבעלים לאחר החלטתו בדבר זיוף כתב ההסתלקות. חברת ששון שבה וטוענת כי רכשה את המקרקעין בתום-לב ובתמורה מסעדיה שהייתה רשומה כבעלים של המקרקעין ובהסתמך על המרשם ומכל מקום, היא מדגישה כי בחנה את כל המסמכים הנוגעים למקרקעין טרם הרכישה וכי לא היה ברשותה כל מידע אשר רמז על כך שכתב ההסתלקות מזויף. על כן, טוענת חברת ששון כי אף אם כתב ההסתלקות מזויף, הסתמכותה עליו נעשתה בתום-לב. חברת ששון מוסיפה עם זאת ומעלה טענות גם נגד החלטת הביניים של בית המשפט קמא בנוגע לכתב ההסתלקות. לטענתה, לא היה מקום ליתן אמון בעדותו של הקאדי שבאנה בהתחשב בכך שהוא מכהן בבית הדין השרעי במזרח ירושלים, אשר לטענתה אינו מכיר בקיומה של מדינת ישראל ובהינתן המציאות הפוליטית בארץ לפיה כל מוסלמי שימכור קרקעות ליהודים "אחת דינו - מוות". לכן לטענתה הקאדי שבאנה היה אנוס שלא למסור עדות אמת. עוד טוענת חברת ששון כי המערערים לא פנו למומחה לכתב יד על מנת שישווה בין כתב ידו של הקאדי שבאנה לבין החתימה על כתב ההסתלקות והיא מדגישה כי קמ"ט רישום המקרקעין לא מצא במסמך כל פגם ולטענתה ניסיונו בתחום זה גדול משל הקאדי שבאנה. חברת ששון מוסיפה וטוענת עוד כי שגה בית המשפט באמצו את עדותה של המערערת 1 וזאת בהתחשב בסתירות הרבות שעלו בדבריה כמי שיש לה אינטרס מובהק בתוצאות המשפט.

8.
אשר להסכם 1965, חברת ששון טוענת כי משבחרו המערערים שלא להתייחס להסכם בכתב התביעה המתוקן שהגישו ומשלא הגישו כתב תשובה למרות שההסתמכות על הסכם זה צוינה כטענה מרכזית בכתב ההגנה מטעמה, צדק בית המשפט קמא בדחותו את טענותיהם לגביו. עוד טוענת חברת ששון כי מחומר הראיות עולה כי היה ידוע לכל שעבדאללה מעוניין למכור את המקרקעין וכי הוא נהג בהם מנהג בעלים יחיד לעיני כל זמן רב לפני שמכרם לריזק, והיא טוענת כי לא כך היה נוהג אדם שסוחר בקרקע שאינה שלו. עוד טוענת חברת ששון כי גם אם אכן כתב ההסתלקות זוייף, לא סביר להניח שעבדאללה טרח לזייף גם את הסכם 1965 והיא מדגישה כי מכל מקום בית המשפט קמא קיבל את טענתה שניתן להגיש את ההסכם כתעודה נושנה לפי סעיף 43 לפקודת הראיות ולכן היא טוענת שיש לראותו כמסמך שאמיתות תוכנו הוכחה. חברת ששון טוענת עוד כי הסכם 1965 נכרת טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין ועל כן, לפי דיני היושר האנגליים ובהתאם להוראת המעבר שבסעיף 166(א) לחוק המקרקעין, הסכם 1965 הקנה לעבדאללה זכות קניין שביושר העומדת לו גם לאחר חקיקת החוק ומכוחו קמים יחסי נאמנות בין המוכר לקונה. לכן, מרגע כריתת הסכם 1965 הפכו לטענתה ח'מיסה ויורשיה אחריה לנאמנים עבור עבדאללה.

9.
לבסוף, טוענת חברת ששון כי פעלה בתום-לב בעת כריתת ההסכם עם סעדיה וכי אין בעובדה שסעדיה לא הייתה רשומה כבעלים של המקרקעין באותה העת כדי לפגום בתום-לבה, כיוון שסברה כי מבחינה מהותית סעדיה היא הבעלים של המקרקעין וכן כיוון שהסתמכותה על הרישום לא הייתה בעת כריתת הסכם המכר אלא בעת שנרשמו המקרקעין על שמה של סעדיה - ולראיה רק אז העבירה חברת ששון לידי סעדיה שמונים אחוז מן התמורה. חברת ששון מדגישה בהקשר זה כי היא הניחה שרשם המקרקעין לא יאפשר את העברת הבעלות מבלי שיוודא כי העסקה התנהלה כשורה, ולכן התנתה את תשלום יתרת התמורה בהעברת הבעלות. לבסוף טוענת חברת ששון כי המקרקעין נמכרו בינתיים לגורמים נוספים אשר הסתמכו על רישומה שלה כבעלת המקרקעין ושילמו תמורה בעבורם, וכי למרות שקבלת הערעור תפגע בהם, הם לא צורפו כמשיבים בהליך.

10.
בסיכומי תשובתם טוענים המערערים לראשונה כי המקרקעין הנדונים אינם מקרקעין מוסדרים ועל כן אין כלל מקום להחיל את תקנת השוק במקרה דנן. זאת בצד יתר הטענות אותן העלו לעניין אי-תחולתה של תקנת השוק. להוכחת טענה זו, מצרפים המערערים אל סיכומי התשובה שבערעור, בלא נטילת רשות, מכתב ששלחה לשכת רישום המקרקעין לבא-כוחם ביום 22.4.2007 ובו הודיעה לו לכאורה כי המקרקעין הינם מקרקעין לא מוסדרים. עוד טוענים המערערים בסיכומי התשובה כי הצדדים השלישיים שרכשו מחברת ששון חלק מזכויותיה במקרקעין היו מודעים לניהול ההליכים בבית המשפט, מעולם לא רשמו את זכותם במרשם המקרקעין, ואף כרתו את ההסכמים עם חברת ששון לפני שזו נרשמה במרשם המקרקעין ועל כן אין מקום להתייחס אליהם.



דיון

11.
בשנת 1968 נפטרה ח'מיסה - אשתו של עבדאללה ואמם של המערערים 1, 3, 4, 5 ו-6 וסבתם של המערערים 2, אשר נרשמה כבעלים של המקרקעין מושא הערעור עוד בשנת 1959. לאחר פטירתה ניתן ביום 6.5.1968 צו הירושה בבית הדין השרעי בירושלים, לאחר שזה קיבל את בקשתו של עבדאללה להכיר בכך שח'מיסה חזרה לחיות עמו כאשתו. בצו הירושה נקבע כי עבדאללה זכאי לרבע מעזבונה ה"אינתיקאלי" של ח'מיסה וכי כל אחד מששת ילדיה זכאי לשמינית ממנו. בשנים שחלפו מכר עבדאללה את זכויותיו במקרקעין לריזק, שמכרם לסעדיה שמכרה אותם לחברה.


בית המשפט קמא פסק, כאמור, כי זכויותיה הרשומות של חברת ששון במקרקעין עדיפות על זכויותיהם של המערערים לפי צו הירושה, וזאת למרות קביעתו כי כתב ההסתלקות שבהסתמך עליו נרשמו עבדאללה ולאחריו סעדיה וחברת ששון כבעלים של המקרקעין הוא מזויף. את קביעתו זו ביסס בית המשפט על תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע כי:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."


האם צדק בית המשפט קמא בקובעו כי חל במקרה דנן סעיף 10 לחוק המקרקעין ומכוחו יש להעדיף את חברת ששון על פני המערערים לעניין שלושה רבעים מן הזכויות במקרקעין?

תקנת השוק במקרקעין - סעיף 10 לחוק

12.
גם אם נתעלם מן הראיה החדשה אותה צירפו המערערים, שלא כדין, לסיכומי התשובה בערעור בדבר היות המקרקעין בלתי מוסדרים, נראה לי כי שגה בית המשפט קמא בכך שלא זקף לחובתה של חברת ששון את העובדה שלא הוכיחה את היותם של המקרקעין מוסדרים, טרם שאפשר לה לטעון כי יש להחיל במקרה דנן את תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין. כמו כן אני סבורה כי שגה בית המשפט קמא בהטילו על המערערים את נטל השכנוע להוכחת יתר התנאים הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין, שכן הטוען לתחולתה של תקנת השוק הוא זה הנדרש
להוכיח
כי תנאיה, ובכללם התנאי בדבר היות המקרקעין מוסדרים, אכן מתקיימים (ראו והשוו ע"א 4682/92
עזבון שעיה נ' בית טלטש בע"מ
, פ"ד נד(5) 252, 274 (2000))
. משלא הציגה חברת ששון כל מסמך המלמד על היותם של המקרקעין מוסדרים ומשעולה מנסח הרישום על פני הדברים - כפי שציין בית המשפט קמא עצמו - כי עסקינן במקרקעין בלתי מוסדרים, די היה בכך על מנת לדחות את טענתה של חברת ששון בדבר תחולתה של תקנת השוק במקרקעין הקבועה בסעיף 10 לחוק במקרה דנן.

13.
הרציונל המונח ביסוד תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין הוא אותו הרציונל שעליו מבוססת הוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין לפיה הרישום של מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה
חותכת
לתוכנו. רציונל זה עיקרו בשאיפה לבצר את אמינות המרשם של המקרקעין המוסדרים לאחר שעברו הליך של הסדר, הכרוך בבירור וחקירה של הזכויות בהם. הליך זה "נועד להכניס סדר במרשם הישן, על-ידי בדיקת תוקפן של הזכויות הרשומות בו, וניפויים של הרישומים הבלתי מדויקים שנשתרבבו לתוכו עם השנים" (
יהושע ויסמן

דיני קניין - חלק כללי

289 (1993) (להלן:

ויסמן

))

. על המשמעות מרחיקת הלכת של תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין עמד מ"מ הנשיא (דאז) השופט מ' לנדוי באחת הפרשות באומרו:

"בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקנין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה
מפליגה
זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הצבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה
מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע
להקנית זכות קנין לרוכש
, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות" (ע"א 599/77
קורצפלד נ' אדלר
, פ"ד לד(2) 29, 33 (1979);
ההדגשות הוספו
).


ההגנה על רוכשים שהסתמכו על המרשם מוגבלת על פי הוראת סעיף 10 למקרקעין מוסדרים בלבד בשל ההבדל הקיים בינם ובין מקרקעין בלתי מוסדרים עליו עמדנו לעיל. כמו כן מותנית הגנה זו בתנאים נוספים המפורטים באותו הסעיף ונפסק כי בהינתן השלכותיה מרחיקות הלכת כהגנה המאפשרת את הפקעת הזכויות במקרקעין מידי בעליהם האמיתי, על בית המשפט להקפיד ולדקדק עם הרוכש הטוען לזכות מכוח הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין כי יוכיח שהתנאים הנדרשים לצורך תחולתה אכן מתקיימים. ובלשון בית המשפט: "אופייה המפליג של ההוראה... מחייב זהירות כפולה ומכופלת והחמרה יתרה בקיו[מ]ם" (ע"א 4609/99
בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס
, פ"ד נו(6) 832, 848 (2002) (להלן:
עניין

בעלי מקצוע
)).
14.
במקרה דנן, ואף שחברת ששון לא הוכיחה כי במקרקעין מוסדרים עסקינן, בחר, כאמור, בית המשפט לצאת מן ההנחה כי כך הוא, באומרו:

"הגם שהצדדים לא הביאו ראיות לעניין סיווג המקרקעין,
ומנסח הרישום עולה לכאורה כי מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים,
הצדדים התייחסו אליהם בסיכומיהם כאילו היו מקרקעין מוסדרים, ולפיכך לצורך העניין אניח כך גם אני" (פסקה 19).


בזאת, כפי שכבר ציינתי, אני סבורה כי שגה ודי בכך על מנת לקבל את הערעור בהיבט זה.

15.
למעלה מן הדרוש, אבחן להלן את קביעותיו של בית המשפט קמא לעניין התקיימותם של יתר התנאים הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין ואומר כבר עתה כי גם בעניין זה אני סבורה כי נפלה שגגה בקביעותיו.


ההחמרה היתרה המאפיינת את בחינת התקיימותם של תנאי תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין מתייחסת בין היתר לדרישת תום-הלב ולגביה כבר נפסק כי "
לעניינו של סעיף 10 לחוק המקרקעין די בנסיבות או בצירוף של נסיבות שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק, כדי לפגום בתום-הלב של הרוכש" (עניין
בעלי מקצוע
, 851). ובמילים אחרות, ככל שהיה בנסיבות העניין כדי להדליק "נורה אדומה" אצל הרוכש הוא לא ייחשב תם-לב אם לא בדק בדיקה ראויה את זכויותיו של המוכר במקרקעין טרם שרכש אותן (ראו
שם
, 840). עוד נפסק כי דרישת תום-הלב שבסעיף 10 לחוק המקרקעין היא דרישה נמשכת ועליה להשתרע על כל ציר הזמן שתחילתו בעת כריתת החוזה וסופו בעת רישום הזכות על שמו של הרוכש במרשם המקרקעין (ראו
שם
, 842, 847). בענייננו, טוענת חברת ששון כי פעלה בתום-לב מאז כריתת הסכם המכר עם סעדיה ביום 30.10.1995 ועד לרישום הזכויות על שמה במרשם המקרקעין ביום 12.5.1998 ובית המשפט קמא קבע לעניין זה כי לא הוכח שחברת ששון הייתה מעורבת בדרך כלשהי בזיוף כתב ההסתלקות או כי ידעה שמסמך אחר מן המסמכים שהוצגו בפני
ה הוא מזויף ולכן אין בעצם הסתמכותה עליו כדי לפגום בתום-לבה.


דעתי שונה. לגישתי, גם אם חברת ששון לא הייתה מודעת למעשה הזיוף עצמו, המצב הרישומי וכן הנתונים אשר להם הייתה החברה מודעת כבר בעת כריתת הסכם המכר צריכים היו לעורר אצלה ספק של ממש באשר לאמינות המצג שהוצג לה לעניין בעלותו של עבדאללה במקרקעין בשלמות. נשוב ונזכיר כי העסקה לרכישת המקרקעין על ידי חברת ששון נקשרה לאמיתו של דבר בינה ובין ריזק והעובדה כי ריזק הקדים ומכר אותם לסעדיה ביום 29.10.1995 ויום לאחר מכן, ביום 30.10.1995, מכרה היא אותם לחברת ששון, נבעה כעדותו של ריזק אך ורק מן החשש שלו למכור את המקרקעין ישירות ליהודים (עמודים 83-82 לפרוטוקול הדיון בבית המשפט קמא, מיום 15.12.2003). עוד נשוב ונזכיר כי באותו שלב היו הזכויות בשלושה רבעים מן המקרקעין רשומות על שם ילדי ח'מיסה כיורשים, ורבע בלבד היה רשום על שם ריזק בהעברה מעבדאללה. אם לא די בכך, היתה רשומה באותו שלב בפנקס המקרקעין גם ההערה בדבר צו המניעה שהוצא על ידי בית משפט ברמאללה במסגרת ת"א 369/95 ולפיה נאסרה עשיית עסקאות בקשר למקרקעין עד להכרעה

באותה תביעה. כמו כן היה רשום באותו שלב עיקול על המקרקעין. ת"א 369/95 היא כזכור התביעה שהגיש עבדאללה נגד ריזק בכל הנוגע לעסקת המכר ביניהם וקיומה של תביעה זו, עליה ניתן ללמוד מן ההערה שנרשמה, מצביע על סכסוך בין עבדאללה לריזק בנוגע לרכישת המקרקעין על ידי ריזק ממנו.


מצב הרישום כפי שהיה בעת כריתת החוזה צריך היה ללא ספק להדליק אצל חברת ששון "נורה אדומה" לגבי מצב הזכויות במקרקעין ובהקשר זה כבר נפסק כי הידיעה על תביעת זכות בנכס מצד אדם אחר שאינו המוכר "שוללת באופן עקרוני את האפשרות לטעון לקיומו של תום-לב" (עניין

בעלי מקצוע

,

840). ובענייננו, ראתה חברת ששון הטוענת כי הסתמכה על המרשם, כי שלושה רבעים מן המקרקעין רשומים על שם הילדים - היורשים - וכן ראתה כי קיים הליך משפטי בעניין הבעלות במקרקעין ואילו טרחה לחקור ולדרוש מה טיבה של התביעה בת"א 369/95 הנזכרת בהערה בדבר צו המניעה, הייתה לומדת כי ריזק הוא הנתבע בה.

נראה כי חברת ששון ערה הייתה לכל הקשיים שמעורר מצב הרישום בשלב שבו נקשרה העסקה בינה ובין ריזק (וסעדיה) ועל כן נכללו בהסכם המכר הצהרות ומצגים מצד סעדיה (וריזק שחתם כערב על ההסכם בין חברת ששון לסעדיה). חברת ששון הוסיפה וטענה בהקשר זה כי היא אף הקפידה שלא לשלם את רוב רובה של התמורה (שמונים אחוזים) עד אשר לא יוסדר הרישום על ידי ריזק וסעדיה באופן התואם את אותם המצגים. ואולם, גם אם נניח כי התנהלות כזו (קבלת הצהרות ומצגים ודחיית המועד לתשלום חלק הארי של התמורה) עשויה במקרים מסויימים לרצות את דרישת ההסתמכות בתום-לב על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין (ראו מיגל דויטש
קניין
כרך ד' 269-268 (2007)), ואינני נדרשת להכריע בכך, אין הדבר מועיל לחברת ששון במקרה דנן משום הקושי המתעורר על פני הדברים למקרא ההצהרות והמצגים שנכללו בהסכם המכר.

16.
בסעיף 2.ב. להסכם המכר צויין כי המקרקעין היו שייכים לח'מיסה שמכרה אותם לעבדאללה ביום 13.7.1965 בהסכם 1965 (נספח א/3 להסכם המכר). עוד צויין באותו הסעיף כי מכירה זו לא נרשמה במרשם המקרקעין. ואילו בסעיף 2.ג. להסכם המכר צויין כי לאחר מותה של ח'מיסה נתן בית הדין השרעי את צו הירושה (נספח ב/1 להסכם המכר). בהתאם לאותו הצו אף נרשמו

ביום 15.5.1995 - כחמישה חודשים לפני התקשרותה של חברת ששון בהסכם המכר - רבע מזכויותיה של ח'מיסה במקרקעין על שם עבדאללה ושמינית על שם כל אחד מששת ילדיהם. קריאת שני סעיפים אלה בזה אחר זה מעוררת כמו מאליה את התהיה מדוע, אם אכן רכש עבדאללה את המקרקעין כבר בשנת 1965, נרשמו לאחר מכן שלושה רבעים מן הזכויות במקרקעין על שם הילדים בהתאם לצו הירושה? זאת ועוד - בסעיף 2.ד. להסכם המכר צויין כי ביום 15.6.1993 התקיים דיון בבית הדין השרעי בו הסתלקו הילדים מחלקיהם בעזבון ח'מיסה לטובת עבדאללה (כתב ההסתלקות צורף כנספח ב/2 להסכם המכר) תמורת תשעת אלפים דינר (ארבעת אלפים דינר לבן ג'בר, המערער 6, ואלף דינר לכל אחת מן הבנות, המערערות 1, 3, 4, 5 ואמם של המערערים 2). מצג זה מוסיף תהיה על תהיה. ראשית, נשאלת השאלה אם ביום 15.6.1993 הסתלקו הילדים מזכותם במקרקעין כיורשי ח'מיסה, מדוע נרשמה זכותם זו כשנתיים לאחר מכן בפנקסי המקרקעין? תהיה נוספת המתעוררת בהקשר זה מיניה וביה היא - מדוע נדרש עבדאללה לשלם לילדיו כנגד הוויתור על זכויותיהם בעזבון אם כלל הזכויות ברכושה של ח'מיסה, לרבות זכויותיה במקרקעין, נמכרו לו על ידה בהסכם 1965 תמורת 750 דינר, כאמור באותו הסכם? ועוד יש להוסיף ולתהות באותו הקשר מדוע, בהינתן הסכם 1965, עתר עבדאללה לכתחילה לאחר מות ח'מיסה להחזרת מעמדה כאשתו כצעד מקדים לקבל צו ירושה אשר לפיו הוענק לו רבע מעזבונה? תהיה אחרונה זו ניסה בית המשפט קמא ליישב בקובעו כי "כתב ההחזרה" נודע לחברה רק לאחר הגשת התביעה דנן. אלא שעיון בצו הירושה (ת/11) מלמד כי "כתב ההחזרה" (במ/1) אינו מסמך נפרד, כפי שקבע בית המשפט קמא בטעות, וכי למעשה צו הירושה ו"כתב ההחזרה" חד הם. על כן, מוחזקת החברה כמי שידעה כבר בעת כריתת הסכם המכר את כל הנתונים הצריכים לעניין זה, וזאת מן הטעם הפשוט שצו הירושה צורף כנספח להסכם.

17.
הנה כי כן, בפני
חברת ששון הוצגו, כבר בעת כריתת הסכם המכר, שלושה מסמכים (הסכם 1965, צו הירושה וכתב ההסתלקות) מהם עולה על פני הדברים תמונה בעייתית ביותר ומעוררת חשד בכל הנוגע למצב הזכויות במקרקעין. חשד זה מגביר את עצמתה של נורת האזהרה אשר אמורה הייתה להידלק בלאו הכי אצל חברת ששון נוכח המצב הרישומי של המקרקעין עליו עמדנו לעיל. למרות כל אלה בחרה חברת ששון לעצום עיניה אל מול התהיות וסימני השאלה הברורים שעלו מן הרישום ומן הנתונים שהיו בפני
ה והעדיפה שלא להעמיק חקר בניסיון לבררם ולתרצם.

18.


לעניין הסתמכותה בתום-לב על הרישום, העלתה חברת ששון טענה לפיה סמכה בעניין זה על רשם המקרקעין שלא יעביר את המקרקעין על שם ריזק וסעדיה וכן כי לא יעביר אותם על שמה אלא לאחר שיבחן את המצב לאשורו ויגיע למסקנה כי אין כל פגם בזכויות המועברות אליה. בית המשפט קמא מצא כי יש ממש בטענה זו וקבע כי "החברה הייתה זכאית להסתמך על הבדיקה שערכו רשם המקרקעין והמפקח הכללי, שהיו מודעים לניסיונות הרישום של המקרקעין בשם ריזק ולהליכים המשפטיים והחליטו לאשר רישום של 6/16 חלקים בשם המנוח [עבדאללה] על סמך כתב ההסתלקות" (פסקה 21). דעתי שונה ונראה לי כי אם תוכר ההסתמכות על הרישום כהסתמכות אשר די בה כדי לקיים את דרישותיה של תקנת השוק אך בשל כך שהרשם ביצע אותה, נימצא במידה רבה מרוקנים מתוכן את דרישת תום-הלב שעל הרוכש לעמוד בה. ברי כי בכל מקרה שבו מבקש רוכש לחסות תחת הגנתה של תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, קיים רישום אשר בדיעבד מסתבר כי יש בו פגם. אחרת, לא היה נדרש הרוכש לאותה הגנה. אולם, דרישת ההסתמכות בתום-לב על הרישום והדרישה כי הרוכש ישלים את העסקה ברישום בעודו תם-לב (ראו: רע"א 2267/95

בא-כוח היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד

, פ"ד מט(3) 854, 864 (1995); עניין

בעלי מקצוע

, 842, 847), אינן באות על סיפוקן בשל קיומו של רישום על שם המוכר בשלב כריתת החוזה או בשל נכונותו של הרשם לרשום את העסקה על שם הרוכש. על מנת לעמוד בנטל המוטל עליו ולהראות כי הסתמך בתום-לב על הרישום וכי השלים את העסקה ברישום בעודו תם-לב, על הרוכש להוסיף ולשכנע כי לא עצם עיניו לכל אינדיקציה חיצונית אשר יש בה כדי לעורר את החשד שמא הרישום אינו משקף את מציאות הדברים לאשורה ובהקשר זה מוטלת עליו החובה לערוך בדיקה ראויה ואין הוא יוצא ידי חובה בכך שהשליך את יהבו על רשם המקרקעין, אפילו היה זה נכון לרשום את העברת הזכויות על שמו (ראו והשוו:

ויסמן

, 311).

19.
לסיכום פרק זה נאמר כי הגנתה של תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין אינה פרושה על עסקת המכר שערכה חברת ששון עם ריזק וסעדיה ולו מן הטעם שלא הוכיחה כתנאי סף שעניין לנו במקרקעין מוסדרים. למעלה מן הדרוש וגם אם נתעלם מכך ונבחן את הטענות שהועלו לגוף הדברים, אין בכך כדי להועיל לחברת ששון משום שהתנהלותה במקרה דנן אינה ממלאה אחר דרישת תום-הלב שבסעיף 10 לחוק. זאת, בהינתן המצב הרישומי של המקרקעין בעת כריתת הסכם המכר וכן בהינתן התהיות הרבות העולות מן המצגים העובדתיים שהוצגו בפני
ה במסגרת הסכם המכר ונספחיו. משעצמה עיניה אל מול כל אלו, כשלה חברת ששון בהוכחת תנאיה של תקנת השוק וגם מטעם זה אין לה תחולה בעניינה. יחד עם זאת, אין חולק כי רבע

מן הזכויות במקרקעין שהיו רשומות על שם עבדאללה מכוח צו הירושה, הועברו לבעלותה כדין גם בלא להידרש להגנתה של תקנת השוק.

זכויותיו של עבדאללה במקרקעין

20.
בניסיונה להדוף את הערעור טוענת חברת ששון לחלופין כי יש לאמץ את התוצאה שאליה הגיע בית המשפט קמא גם מטעמים אחרים. לגישתה, רכש עבדאללה זכויות בעלות במקרקעין בשלמות מכוח הסכם 1965 ולמצער מכוח כתב ההסתלקות משנת 1993, ובהקשר זה היא מוסיפה וטוענת כי שגה בית המשפט קמא בקובעו כי כתב ההסתלקות זוייף (ההחלטה מיום 15.11.2005).


לא ראיתי מקום להתערב בהחלטתו של בית המשפט קמא לעניין היותו של כתב ההסתלקות מזויף.
החלטתו זו מפורטת ומנומקת היטב, והיא נסמכת על התרשמות בלתי אמצעית מן העדויות שהיו בפני
ו ובראשן עדותו של הקאדי שבאנה, אשר לגביה קבע בית המשפט כי היא מבססת באופן חד-משמעי את טענת הזיוף ומפריכה לחלוטין את טענותיה של חברת ששון לעניין זה.
תמיכה נוספת לאותה מסקנה מצא בית המשפט בעדותה של המערערת 1. הלכה ידועה היא כי רק במקרים נדירים תתערב ערכאת הערעור בקביעות עובדתיות ובממצאי מהימנות של הערכאה הדיונית, בהתחשב ביתרון המובהק הנתון לה כמי שראתה ושמעה את העדים (ראו: ע"א 3601/96
בראשי נ' עיזבון בראשי
, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998); ע"א 8557/06
עיריית פתח תקווה נ' חב' אולימפיה בניה השקעות ופיתוח (1994) בע"מ
, פסקה 9 והאסמכתאות שם (15.9.2010)). המקרה שבפני
נו אינו בא בגדר אותם מקרים נדירים וחריגים ועל כן אין הוא מצדיק התערבות בקביעה עובדתית זו.

21.
משנקבע כי כתב ההסתלקות מזויף, לא קנה עבדאללה מכוחו זכות כלשהי במקרקעין. נותר אפוא לברר האם רכש עבדאללה זכויות במקרקעין מכוח הסכם 1965? טענתה של חברת ששון בהקשר זה היא כי המקרקעין לא היו לכתחילה חלק מעזבונה של ח'מיסה משום שהבעלות בהם הועברה לעבדאללה טרם מותה מכוח הסכם 1965.
על כן, כך מוסיפה חברת ששון וטוענת, רכשה היא כדין את זכויות הבעלות במקרקעין בשלמות לאחר שעבדאללה מכר אותן לריזק בהסכם שנקשר ביניהם בשנת 1993.


השאלה האם הסכם 1965 הוא מסמך אותנטי המצמיח לעבדאללה זכויות במקרקעין בשלמות בהתעלם מצו הירושה, לא הוכרעה על ידי בית המשפט קמא אף שהוא נכון היה לקבל את ההסכם כראיה. עוד ציין בית המשפט כי העובדה שעבדאללה עתר לקבלת רבע מעזבונה של ח'מיסה לאחר פטירתה במסגרת צו הירושה מחלישה, לכאורה, את הטענה כי הסכם 1965 הוא אותנטי. יחד עם זאת, משהחליט לדחות את תביעת המערערים בשל תחולתה של תקנת השוק על המקרה, לא נדרש בית המשפט להכריע בטענות שהעלו הצדדים לעניין האותנטיות של הסכם 1965 ולעניין השלכותיו על הזכויות שרכשה חברת ששון במקרקעין.

22.
בא-כוח המערערים התנגד להגשתו של הסכם 1965 כראיה, בין היתר, בטענה כי הוא אינו עומד בתנאים הקבועים בסעיף 43 לפקודת הראיות המאפשרים הגשתה של "תעודה נושנה" ללא עד מגיש או מאמת. בית המשפט קמא דחה את טענות המערערים כי אין לאפשר את הגשת הסכם 1965 כראיה אך לא הכריע בהקשר זה בטענות שהעלו לעניין סעיף 43 לפקודת הראיות.


סעיף 43 לפקודת הראיות מונה תנאים להגשתה של תעודה נושנה כראיה: "שהיא, כנחזה או כמוכח, בת עשרים שנה לפחות
?
והוצאה מתוך משמורת הנראית כשרה בעיני בית המשפט באותו מקרה". הלכה היא כי משמורת כשרה היא משמורת שבה נצפה למצוא מסמכים מסוגו של המסמך שאותו מבקשים להגיש כראיה ואשר היא מטבעה תוביל את בית המשפט להאמין כי מסמך הנמצא במשמורת כגון זו הוא מסמך אמיתי. זאת, מתוך הנחה שיקשה על זייפן גם לזייף את המסמך וגם להצליח להכניסו למקום שבו סביר כי יישמר מסמך מסוג זה (ראו: ע"פ 347/88

דמיאניוק נ' מדינת ישראל

,

פ"ד מז(4) 221, 303-302 (1993);

יעקב קדמי

על הראיות

חלק שני 995-991 (2009)).

על הטוען להתקיימותם של התנאים להגשת המסמך לפי סעיף 43 לפקודת הראיות לשכנע את בית המשפט כי הוא נשמר במשמורת נאותה ולא לטעון לכך בעלמא (ראו ע"א 162/87

אמארה נ' יוסף

,

פ"ד מה(5) 533, 549 (1991)). בענייננו, לא הרימה חברת ששון את נטל השכנוע להראות כי הסכם 1965 היה נתון במשמורת הנראית כשרה במהלך השנים מאז שנכרת, לכאורה, ועד שהוגש לבית המשפט. מהעדויות שנשמעו עולה כי הסכם 1965 הועבר מעבדאללה לריזק במסגרת היחסים החוזיים שנוצרו ביניהם בעקבות ההתקשרות בעסקת המכר משנת 1993. לאחר מכן, הועבר הסכם 1965, ככל הנראה, לנוטריון בשם עבדאללה עודי וממנו בחזרה לריזק שהעבירו בשנת 1995 לעו"ד גבע, אשר סייע לצדדים בגיבוש הסכם המכר. גם אם לא הייתה מחלוקת על כך שמשרדו של עו"ד גבע הוא משמורת ראויה (לעניין היות ארכיונו של עורך דין משמורת כשרה ראו: ע"א 163/89

צפר נ' מלמד

, פ"ד מג(2) 495, 499 (1989); בר"ע (מחוזי י-ם) 295/95

האוניברסיטה העברית נ' סלון סיני בע"מ

,

פסקה ד' (25.2.1996)), הרי שבשלושים השנים שחלפו מאז כריתתו הנטענת של הסכם 1965 ועד שהועבר לעו"ד גבע היה ההסכם בידיהם של מי שהם בעלי עניין בזיופו של מסמך כגון זה ועל כן לא ניתן ללמוד דבר לגבי האותנטיות של ההסכם מן המשמורת שבה היה מצוי. משכך, ומשלא הוגש ההסכם באמצעות מי שעל פי הטענה ערך אותו וחתם עליו (ח'מיסה ועבדאללה), לא היה מקום לקבלו כראיה ואין לקבוע ממצאים בהסתמך עליו.


23.
למעלה מן הדרוש יצויין כי אפילו ניתן היה לקבל את הסכם 1965 כראיה, אין מקום לבסס עליו את הממצא שאליו חותרת חברת ששון לפיו הועברו מלוא זכויותיה של ח'מיסה במקרקעין לעבדאללה מכוחו. בהקשר זה יש לזכור כי לא עמדה בפני
בית המשפט עדות כלשהי שיש בה כדי לשפוך אור על נסיבות החתימה של אותו הסכם. וחשוב מכך, לא הייתה בפני
בית המשפט עדות כלשהי אשר יש בה כדי ליישב בין תוכנו של הסכם זה - לפיו מכרה כביכול ח'מיסה לעבדאללה את כל רכושה עוד בשנת 1965 - ובין התביעה שהגיש עבדאללה לבית הדין השרעי בשנת 1968, לאחר מותה של ח'מיסה, להכיר בה כמי שחזרה להיות אשתו ולקבלת רבע מעזבונה. מבוקשו זה אף הוענק לו, כפי העולה מצו הירושה אשר איש מן הצדדים לא העלה טענה כנגד האותנטיות שלו ואשר הוצג באמצעות הקאדי שבאנה בהמשך לעדותו וכן על ידי קמ"ט המקרקעין באיו"ש כחלק מהמסמכים שהיו בתיק המקרקעין מושא הערעור. הצורך ליישב בין תוכנו של הסכם 1965 ובין צו הירושה נותר אפוא ללא מענה. משכך יש להעדיף את האמור בצו הירושה כבסיס לקביעת ממצאים בדבר היקף זכויותיו של עבדאללה במקרקעין. משמעות הדברים היא כי פרט לרבע מזכויות הבעלות במקרקעין שהועברו לעבדאללה מתוקף צו הירושה, לא הייתה לו זכות נוספת כלשהי בהם על פי מה שהוכח וככל שהדבר נוגע לזכויות שרכשה חברת ששון מריזק וסעדיה חל אפוא הכלל הרגיל לפיו
אין אדם יכול להקנות לזולתו יותר ממה שיש לו -
nemo dat quod non habet
ועל כן מי שרוכש נכס שלא בתנאי תקנת השוק, לוקח על עצמו את הסיכון כי הנכס שרכש יצא מרשות בעליו החוקיים שלא כדין (ראו:
ע"א 842/79
נס נ' גולדה
, פ"ד לו(1) 204, 218 (1981); דנ"א 2568/97
כנען נ' ממשלת ארצות-הברית
, פ"ד נז(2) 632, 658 (2003)).

24.
בשולי הדברים אציין מבלי להביע כל עמדה לגופם של דברים, כי קביעתנו לפיה זכותם של המערערים בשלושה רבעים מן המקרקעין עדיפה על זכותה של חברת ששון בהם, אינה שוללת מחברת ששון את טענותיה במישור החוזי כלפי סעדיה או כלפי ריזק, ככל שיש לה כאלה. עוד אציין כי איננו מביעים כל עמדה לגבי זכויות או טענות העומדות לגורמים נוספים אשר לא צורפו להליכים דנן ואשר לטענת חברת ששון רכשו ממנה בינתיים זכויות במקרקעין בהסתמך על רישומה שלה כבעלים.

סוף דבר

25.
בשל כל הטעמים המפורטים לעיל אציע לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק-דינו של בית משפט קמא ולהורות על תיקון הרישום באופן ששלושה רבעים מן הזכויות במקרקעין (6/16 חלקים מן החלקה הרשומה במרשם) ישובו ויירשמו על שמם של המערערים, בהתאם לצו הירושה. הערעור לא הופנה, ובצדק, כנגד העברת הבעלות ברבע מן הזכויות במקרקעין שהיו רשומות על שם עבדאללה מתוקף צו הירושה ועל כן, וככל שהדבר נוגע לחלק זה של המקרקעין, אין בקבלת הערעור כדי להשפיע על זכויותיה של חברת ששון בו. כמו כן, אציע לחבריי לחייב את חברת ששון לשלם למערערים שכר טרחת עורך-דין בערעור בסך של 30,000 ש"ח.


ש ו פ ט ת

הנשיא א' גרוניס
:


אני מסכים.


נ ש י א

השופטת ע' ארבל
:


אני מסכימה.


ש ו פ ט ת


הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות
.


ניתן היום, כ"ט באדר התשע"ג (11.3.2013).


נ ש י א
ש ו פ ט ת
ש ו פ ט ת
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.



06020460_v25.doc

ימ

מרכז מידע
, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,
www.court.gov.il






עא בית המשפט העליון 2046/06 נג'ייה עבד אללה נאג'י חטיב עבד אלג'אבר, יורשי המנוחה זינב עבדאללה נאג'י עבד, אלג'אבר, זינה עבדאללה נאג'י עבד אלג'אבר ואח' נ' סעדיה מוחמד סעד חליל, חברת ששון ורצון השקעות בע"מ (פורסם ב-ֽ 11/03/2013)