פסקי דין על עבדאלחאלק אברהים אחמד מוסטפא | פסקי דין על עבדאלחאלק פהים אחמד מוסטפא | פסקי דין על עבדאלחאלק חאלד אחמד מוסטפא | פסקי דין על עבדללה סולימאן עבד אלחאלק ו-20 אח'

636/99 א     01/09/2004




א 636/99 עבדאלחאלק אברהים אחמד מוסטפא,עבדאלחאלק פהים אחמד מוסטפא,עבדאלחאלק חאלד אחמד מוסטפא נ' עבדללה סולימאן עבד אלחאלק ו-20 אח'




59


בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי בנצרת
בפני
כב' השופטת אסתר הלמן

א 000636/99

1.9.04


בעניין:
1 . עבדאלחאלק אברהים אחמד מוסטפא

2 . עבדאלחאלק פהים אחמד מוסטפא

3 . עבדאלחאלק חאלד אחמד מוסטפא





התובעים


- נ ג ד -



1. עבדללה סולימאן עבד אלחאלק
2. סלמאן סולימאן עבד אלחאלק
3. יוסף סולימאן עבדאלחאלק
4. סאלח יוסף עבד אלחאלק ת.ז. 5581315
5. סאלם יוסף עבד אלחאלק ת.ז. 5689970
6. גאנם יוסף עבד אלחאלק ת.ז. 5898914
7. אוסאמה יוסף עבד אלחאלק ת.ז. 2817220
8. טארק יוסף עבד אלחאלק ת.ז. 2632279
9. עבד אלחאלק סלמאן עבד אלחאלק ת.ז. 3547203
10. עדנאן סלמאן עבד אלחאלק ת.ז. 5106573
11. וליד סלמאן עבד אלחאלק ת.ז. 5238734
12. אחמד סלמאן עבד אלחאלק ת.ז. 552116
13. מוחמד סלמאן עבד אלחאלק ת.ז. 5447518
14.עאדל סלמאן עבד אלחאלק ת.ז. 3547204
15.סולימאן עבדללה עבד אלחאלק ת.ז.5521283
16.נאסר עבדאללה עבד אלחאלק ת.ז. 5684523
17.מנסור עבדללה עבד אלחאלק ת.ז. 5761220
18.אמל עבדאלחאלק – אשתו של הנתבע מס' 15
19.טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ
20. בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ
21. לשכת רישום המקרקעין בנצרת




הנתבעים


פסק דין


1. חלקה 66 בגוש 16511 ששטחה הכולל 7,246 מ"ר (להלן:"המקרקעין"), רשומה כיום במושע על שמם של הנתבעים 4 – 17 שהם בניהם של נתבעים 1 – 3.

בתביעה זו עותרים התובעים ליתן פסק הצהרתי בדבר זכויותיהם ב – 750 חלקים מתוך 7,246 החלקים במקרקעין, ולהורות על רישום חלקיהם בלשכת רישום המקרקעין, על סמך פסקי הדין שניתנו בהליך קודם שהתנהל בינם ובין הנתבעים 1- 3.

2. הרקע העובדתי

בין התובעים והנתבעים 1 – 3, שהיו הבעלים הרשומים של כל הזכויות המקרקעין עד לתאריך 30.3.1980, התנהלו במשך שנים הליכים משפטיים בבית המשפט המחוזי בנצרת ובערעור על פסק דינו בבית המשפט העליון, והכל במטרה להכיר בזכויותיהם של התובעים בחלק מן המקרקעין.

בהליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי בנצרת (ת.א. 14/78) בין התובעים ובין הנתבעים 1 – 3, עתרו התובעים להכיר בזכויותיהם ב – 1500 חלקים מתוך החלקה, וביום 28/11/80 (ת/5) הכיר בית המשפט בזכותם וחייב את הנתבעים לרשום חלקים אלה על שמם.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ערערו הנתבעים 1 – 3, (ע"א 7/81) ובפסק דינו של בית המשפט העליון מיום 16/6/83 (ת/6) נתקבל הערעור חלקית באופן שהוכרה זכותם של התובעים לרישום כבעלים של 750 חלקים מתוך החלקה, במקום 1500 חלקים שנקבעו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי.

משביקשו התובעים לרשום את חלקיהם על פי פסק הדין בלשכת רישום המקרקעין, התברר להם כי ביום 30/3/1980 העבירו התובעים את מלוא זכויותיהם לבניהם, הנתבעים 4- 17 ללא תמורה, והם אינם רשומים עוד כבעלי זכויות בחלקה.

במהלך השנים נרשמו על זכויות מי מהנתבעים 4 – 17 משכנתאות לטובת בנקים למשכנתאות (הנתבעים 19 + 20), והערת אזהרה על פי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ז – 1967, לטובת הנתבעת מס' 18, אשתו של הנתבע מס' 15.

נתבע מס' 19, בנק טפחות, הודיע ביום 17/10/99, כי איננו מתנגד לצמצום חלקו של נתבע מס' 15 ולצמצום המשכנתא הרשומה לזכותו על המקרקעין, באם יעתר בית המשפט לבקשה.

נתבע מס' 20, בנק ירושלים לפיתוח ולמשכנתאות, הגיע להסכמה דיונית (פש/1) במסגרתה הסכים לצמצום זכויות הנתבעים 6, 7 באם תתקבל התובענה, בכפוף לתנאים שפורטו שם.

3. עילת התביעה

בכתב התביעה מבקשים התובעים לקבוע כי העברת הזכויות ללא תמורה מהתובעים לבניהם נעשתה שלא בתום לב, ובמודעות להליך המשפטי, מתוך כוונה לפגוע בזכותם של התובעים, ועל כן אין לעסקה זו תוקף, וזכותם של התובעים גוברת על זכותם של הנתבעים 4 – 17.

בנוסף, ביום 22/3/84 נחתם בין התובעים והנתבעים 1 – 17 הסכם (ת/10) בו הודו הנתבעים בזכויותיהם של התובעים, וביקשו להסדיר את חלוקת השימוש במקרקעין, ואף התחייבו לחתום על כל מסמך שיידרש בכדי להשלים רישום זכויות התובעים בלשכת רישום המקרקעין. התובעים מבקשים לאכוף על הנתבעים קיום התחייבויותיהם על פי הסכם זה (להלן:"ההסכם").

4. טענות ההגנה

בכתב ההגנה המתוקן הוכחשו באופן גורף מרבית סעיפי כתב התביעה. בנוסף טענו הנתבעים, כי דין התביעה להדחות מחמת העדר יריבות, מעשה בית דין, שיהוי, ויתור, השתק עילה, השתק פלוגתא והתיישנות.

בהגנתם העלו הנתבעים טענות ביחס לתוקפו של הסכם הויתור – טענות אשר נדונו והוכרעו בעבר בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ובערעור עליו.
כן, נטען כי העברת הזכויות לנתבעים 4 – 17 הושלמה לפני מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ועל כן גוברת זכותם של נתבעים אלה על זכותם של התובעים, על המקרקעין נבנו דירות מגורים של הנתבעים ושינוי המצב מקשה על ביצועו של פסק הדין.
ביחס להסכם (ת/10) טענו הנתבעים (בסעיפים 20-21 לכתב הגנתם), כי אין ליתן לו תוקף משום שהוא הושג במרמה, בלחץ ותוך סחיטת הנתבעים, שאם לא יחתמו עליו לא יקבלו היתר בנייה וכל מוצרי הבניה שרכשו ירדו לטמיון.

5. ההסכם ת/10

כאמור, ביום 16/6/83 ניתן

פסק דין
חלוט בערעור שהוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובו הוכרה זכותם של התובעים להירשם כבעלי הזכויות ב – 750 חלקים מתוך החלקה.

ההסכם ת/10 נחתם ביום 22/3/84 (כעשרה חודשים לאחר מתן פסק הדין בערעור), בפני
הנוטריון עו"ד אניס או חנא, בין הנתבעים 1 – 17 מצד אחד לבין התובעים מצד שני.
בפתח ההסכם הוצהר והוסכם כי שני הצדדים הינם הבעלים במושע בחלקה 66 נשוא התובענה. כן הוצהר מפורשות כי חלקיו של הצד השני (משמע התובעים), הם 750/7246 חלקים מכלל שטח החלקה בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7/81.
לאור האמור, הגיעו הצדדים לכלל הסכמה בדבר אופן פירוק השיתוף והשימוש בחלקה על ידי הקצאת מגרשים ספציפיים לנתבעים, והקצאת המגרש שסומן כמגרש 91 בתוכנית שצורפה להסכם כחלק בלתי נפרד ממנו, לטובת התובעים.

עוד הוסכם כי עם החתימה על הסכם זה מתחייב כל צד לחתום על כל מסמך שיידרש בכדי לאפשר לכל צד מעוניין לבנות על חלקת המשנה שלו, או על כל מסמך שיידרש לשם רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין.

הנתבעים לא הכחישו חתימתם על ההסכם, וטענת ההגנה היחידה שבפיהם מכוונת כנגד תוקפו של ההסכם מחמת פגם שנפל בו, בשל כך שנחתם לטענתם תחת אילוץ ובכפיה.

6. אילוץ וכפיה

אין חולק כי בשנת 1984 לערך, משביקש הנתבע מס' 10, עדנאן סלמאן עבד אלחאלק (להלן:"עדנאן"), להתחיל בבניית בית מגורים על החלקה, פנו התובעים אל הועדה המקומית לתכנון ובניה והפקידו בידיה העתק מפסק דינו של בית המשפט העליון (עדותו של התובע מס' 1 בעמ' 33 לפרוטוקול).

עדנאן החל בקידוח יסודות המבנה, לאחר שהגיש בקשה לקבלת ההיתר, אך בטרם נתקבל ההיתר. לגרסת הנתבעים הופסקה הבנייה לאחר שהופקד פסק הדין בוועדה לתכנון ובניה וההיתר נתקבל מאוחר יותר רק לאחר שנחתם ההסכם.

סעיף 17 לחוק החוזים קובע את זכותו של מי שהתקשר בהסכם עקב כפיה לבטל את ההסכם, בתנאים המפורטים בסעיף, משמע:

"(א) מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה.

(ב) אזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות אינה בגדר איום לענין סעיף זה".
נטל ההוכחה בדבר פגם שדבק בהסכם והמזכה את המתקשר בביטולו, מוטל על הטוען לקיומו (ראה ע"א 5806/02 - אריאל ארביב ואח'
נ' יעקב קרני, תק-על 2004(1), 2270) ובענייננו אני סבורה כי הנתבעים לא עמדו בנטל זה.

תחילה מן ההיבט העובדתי, עדותו של עדנאן, הינה העדות היחידה בנושא זה שאיננה עדות שמועה. עדנאן הוא שביקש לבנות את ביתו בשעה שהועדה לתכנון ובניה הורתה על הפסקת הבניה. על פי עדותו ניקנו חומרי וציוד הבניה זמן רב לפני שנתקבל היתר הבניה ומבלי שהנתבע הסתמך על קיומו של היתר כזה, בכך נטל על עצמו סיכון כי השקעה זו תהא לשווא או תמתין במשך תקופה שתידרש עד להוצאת ההיתר (עמ' 57 לפרוטוקול).

העבודות הופסקו, לפי עדותו, על ידי פקח העירייה מאחר ולא היה בידי הנתבע היתר כדין לביצועם. לא הוכח במידה ראויה כי הפסקת הבניה נבעה מפעולת התובעים, או שמתן ההיתר עוכב על ידי הוועדה בשל כך.

במהלך עדותו הראשית, חזר עדנאן והדגיש כי חתימת ההסכם נערכה במסגרת סולחה, בתווכו של בן משפחה שהגיע מירדן, ובמטרה להסדיר את הסכסוך בין בני המשפחה (שהינם בני דודים), ולא כתוצאה מלחץ כלשהו, ואף לאחר שהדברים תורגמו לו לערבית לא הבין את הקשר בין תחילת הבניה לבין חתימת ההסכם. שוכנעתי כי גרסה זו בדבר אילוץ כביכול לא באה מפיו ואף לא הייתה נהירה לו די הצורך.

נתבע מס' 4, סאלח, אישר בעדותו שבסמוך לפני חתימת ההסכם לא עמד כלל לבנות על החלקה ולא עשה הכנות לקראת בניה כזו. לגרסתו, הסכים לחתום על ההסכם בכדי שלא לעכב את פעולות הבניה בהן החל עדנאן, בן דודו. סאלח עצמו החל בבניית ביתו על המקרקעין רק בשנת 1987 (עמ' 53 לפרוטוקול), שנים לאחר כריתת ההסכם, כשאת היתר הבניה קיבל לטענתו, על סמך ההסכם (הכולל תנאים בדבר "פרוק השיתוף" או זכויות השימוש בחלקה), שהיה מופקד בוועדה (עמ' 54 לפרוטוקול).

ראשית, יש לציין כי סעיף 17(ב) מסייג וקובע כי אזהרה בתום לב על שימוש בזכות לגיטימית איננה באה בגדר כפיה. לעניין זה נפסק כי אזהרה בתום לב הינה גם אזהרתו של מי שמאמין בכנות, אף אם שלא בצדק, כי הוא בעל הזכות. עם זאת, תום הלב הנדרש לתחולתו של הסייג נוגע לשני היבטים: לעצם קיומה של הזכות ולאמצעי הגשמתה. (רע"א 7539/98 - לוטם רהיטים בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל, פ"ד נג(1), 721 ,עמ' 725-726).
לתובעים היתה סיבה טובה להאמין שהינם בעלי זכויות במקרקעין, והם פעלו בתום לב בכדי להבטיח שזכויות אלה לא תיפגענה על ידי כך שיידעו את ועדת התכנון בקיומו של פסק הדין. יש לזכור כי באותה עת לא ניתן היה להביא לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או לרישום הערת אזהרה בדבר זכויותיהם מאחר והנתבעים 1-3, בעלי דינם לא היו עוד רשומים כבעלי זכויות במקרקעין.

בנוסף, עילת הכפייה מכוונת כלפי הלך נפשו של המתקשר הספציפי בעסקה. מבין כל הנתבעים שחתמו על ההסכם, נשמעה עדותם של שניים בלבד. יתר הנתבעים (למעט סלמאן שלגביו נטען כי מצבו הרפואי אינו מאפשר לו להעיד), בחרו שלא להעיד לכאורה ללא כל הסבר, ומניעיהם האישיים בעת כריתת ההסכם לא הוכחו.

עדותו של עדנאן, לפיה חתמו הנתבעים על ההסכם כדי להגיע לסולחה ולהבנה עם משפחת התובעים, לאחר שנים של מאבק משפטי, ובכדי לפתוח דף חדש, שיאפשר לכל הצדדים להנות מזכויותיהם במקרקעין, ללא כל אילוץ או כפיה, היא הגרסה המהימנה והמקובלת עלי, מעבר לכך שנשמעה מפיו של בעל הדין הרלוונטי, אותו נתבע כביכול נתון היה במצב "הלחוץ" ביותר, והיא גם תואמת את הנסיבות הכלליות.

טוענים הנתבעים 4 – 17, כי לא הייתה שום סיבה שיתנו הסכמתם לתוכנו של ההסכם, המהווה לכאורה ויתור על חלק מזכויותיהם, וזאת על אף שלא היו כלל צד להליך המשפטי המקורי וזכותם הושלמה ברישום בטרם ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בפועל ולאורך שנים לא פעלו הנתבעים כך, ככל הנראה מתוך הבנה לקושי הנעוץ בטענה זו. שלושת הנתבעים 1 – 3 פעלו בעצה אחת ובאותו עיתוי כאשר העבירו את מלוא זכויותיהם במקרקעין לבניהם ללא תמורה בסמוך לפני מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי. אם סברו כי בכך סוכל פסק דינו של בית המשפט המחוזי לא ברור מדוע ערערו עליו לבית המשפט העליון וככל הנראה לא העמידו את בית המשפט על העובדה שכבר אינם רשומים כבעלי הקרקע.

בסמוך לאחר מתן פסק הדין בערעור, משנודע לתובעים על כוונת הנתבעים לבנות על החלקה, המציאו העתק מפסק הדין לוועדה לתכנון ולבניה. בהנחה (שלא הוכחה), כי הועדה עיכבה מתן ההיתר מסיבה זו, הרי שהנתבעים בחרו שלא להעמיד למבחן שיפוטי את תוקפה של העברת הזכויות על שמם והעדיפו שלא למחות בפני
הועדה כיצד

פסק דין
זה שולל מהם את האפשרות לקבל היתר על הקרקע שבבעלותם. לאחר שנים של התדיינות, פעלו אז הנתבעים בחוכמה וביקשו להסדיר את הסכסוך עם קרוביהם בדרך של הבנה.
העובדה שההסכם נחתם בפני
נוטריון (אשר לא נקרא למתן עדות), מהווה חיזוק נוסף למסקנה כי הוא נחתם מתוך רצון חופשי וללא כל כפיה (ראה ע"א 493/91 - מזרחי שמעון ו-6 אח'
נ' מזרחי יעקב ו-2 אח'
, פ"ד נ(1), 199 ,עמ' 207-208 בסעיף 11 לפסק הדין).

דינה של הטענה בדבר פגם שנפל בכריתת ההסכם להידחות ולו מן הטעם שלא הוכחו היסודות העובדתיים הנדרשים לביסוסה של עילת הכפייה.
מעבר לכך, דינה של הטענה להידחות מן הפן המהותי.

טענת האילוץ שבפי הנתבעים הינה לכפיה כלכלית בטיבה. כפיה מסוג זה הוכרה בפסיקה כעילה לביטול הסכם, אך זאת במקרים חריגים, ורק כאשר מדובר בכפיה שיש בה פסול מוסרי חברתי או כלכלי שחיי מסחר תקינים והגונים לא יוכלו לשאתם, וכאשר לא הייתה בידי הטוען לכפיה אפשרות סבירה אחרת מלבד להתקשר באותו הסכם. (ראה ע"א 1569/93 - יוסי מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ ו-5 אח'
, פ"ד מח(5), 705 וע"א 6234/00 - ש.א.פ. בע"מ נ' בנק לאומי לישראל, תק-על 2003(3), 1542).

לצד המבחן הסובייקטיבי לקיומה של הכפייה, נבחנים גם באופן אובייקטיבי תנאי ההסכם בכדי לברר האם תנאיו הם הוגנים וסבירים בנסיבות העניין. (ע"א 6234/00 שאוזכר לעיל).

רצונם של התובעים לשמור על האינטרס הלגיטימי שלהם, בהתאם לזכויות שהוכרו על ידי בית המשפט העליון, ודאגתם כי המצב החוקי המלא יעמוד בפני
ועדות התכנון בעת שהן ממלאות תפקידן על פי דין, לא יכול להוות לחץ פסול או לא מוסרי.
תנאי הסכם, בהם הכירו הנתבעים בזכאותם של התובעים לאחר שנות התדיינות ארוכות, בשיעור התואם את קביעתו של בית המשפט העליון, הינם הוגנים וסבירים, ולא ניתן לומר כי דבק בהם פגם מוסרי.

השאלה האם הייתה בידי הנתבעים אפשרות סבירה אחרת מלבד החתימה על ההסכם מכניסה לגדר השיקולים את השיקול הנורמטיבי, כחלק מן הבחינה האובייקטיבית של רכיב הכפייה. (ראה ע"א 7664/00 - אברהם רובינשטיין ושות' נ' עיריית חולון , פ"ד נו (4), 117).

בפני
הנתבעים עמדה אפשרות סבירה שלא לחתום על ההסכם ובמקום זאת, להמתין להחלטת הועדה בבקשתם לקבלת ההיתר, ובאם הייתה הועדה דוחה בקשתם מטעמים שנראו בעיניהם כבלתי רלוונטיים או חוקיים, עמדה בפני
הם אפשרות מעשית להשיג על החלטתה. אף שהליך מסוג זה (שאפילו לא החל), יכול היה להמשך פרק זמן מסוים, לא ניתן לומר שאין זה סביר לצפות כי אדם יפעל בדרך הקבועה בחוק ביחס לכל אדם אחר, בטרם הוא מתחיל בעבודות בניה הטעונות היתר, והמבטיחה תוצאות תוך זמן סביר, היא בלתי סבירה בכל הנוגע לנתבעים. מה גם שלמעט הנתבע מס' 10, עדנאן לא הייתה מונחת כל בקשה אחרת למתן היתר בניה בפני
הועדה ובידי הנתבעים האחרים היה עתם למצות את ההליכים המשפטיים, אם סברו שהועדה מקפחת אותם שלא בצדק.

ב"כ התובעים עורר קושי נוסף הנעוץ בכך שהכפייה בה דן סעיף 17 היא כזו אשר הופעלה על ידי הצד השני או אחר מטעמו, בעוד בענייננו פנו התובעים לוועדה לתכנון ובניה, והניחו בפני
ה את פסק הדין, ללא הפעלת לחץ ישיר על הנתבעים או מי מהם. לאור מסקנותיי לעיל, לא נזקקתי לדון בקושי זה.

ולבסוף, גם לו הוכחו כל התנאים הנחוצים לביסוסה של העילה המקנה לנתבעים זכות לביטול ההסכם, לא היה בכך די, שכן על הנפגע המבקש לבטל את ההסכם לעשות כן בדרך הקבועה בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 על ידי מתן הודעה לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפייה.

במקרה דנן, לא פעלו הנתבעים לביטול ההסכם, ולהיפך, המשיכו במשך שנים לסמוך עליו ולהנות מפירותיו, על ידי כך שזכו לקבל היתרי בניה על סמך המצג שבין הצדדים קיים הסכם המסדיר את אופן השימוש.
כאמור, אף אם ניתן היה לחשוב כי עדנאן נאלץ להסכים לתנאי ההסכם מתוך מצוקה שחייבה אותו לבנות ללא דיחוי וכל שיהוי בהחלטת הועדה היה בבחינתו משום לחץ בלתי סביר, הרי הדברים בוודאי אינם נכונים ביחס ליתר הנתבעים שבנו בתיהם על המקרקעין שנים מאוחר יותר, ולא הייתה כל מניעה שיודיעו בתוך זמן סביר על ביטול ההסכם ויאבקו על זכותם כדין.

7. אכיפת ההסכם

הנתבעים מבקשים לקבוע כי אכיפת ההסכם בנסיבות העניין תהא בלתי צודקת, כמובנה בסעיף 3 (4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970.

נקודת המוצא בחוק החוזים הינה כי האכיפה הינה הסעד הראשון במעלה לו זכאי הנפגע (ע"א 2454/98 - אליהו לינדאור נ' יעקב רינגל, פ"ד נו(1), 225). סעיף 3 מונה את החריגים לכלל שלפיו זכאי צד להסכם לאכיפתו, והנטל מוטל על המבקש להימנע מן האכיפה לשכנע את בית המשפט כי הנזק שיגרם לו אם ייאכף החוזה יהיה רב באופן משמעותי מן הנזק הצפוי לצד המבקש אכיפה.

בבחינת השאלה האם יש להימנע מאכיפה ההסכם נזקק בית המשפט לאזן בין השיקולים השונים, כשבכלל שיקולי הצדק, יובאו בחשבון התנהגות הצדדים, והנסיבות הקיימות בעת מתן פסק הדין. (ע"א 1084/99 - נחמיה עיני נ' דוד קאסוטו , תק-על 2002(1), 9 ).

העוול העלול להיגרם לנתבעים אם ייאכף ההסכם, לגרסתם, יתבטא בשיבוש החלוקה הפנימית שערכו ביניהם, לפיה חילקו את המקרקעין ל – 3 חלקים, על פי בתי האב של שלושת הנתבעים 1 – 3. כמו כן, לטענתם בנו כבר בתיהם על המקרקעין ומצבם הנוכחי שונה מזה שהיה עת נכרת ההסכם.

המאזן נוטה בענייננו באופן מוחלט לטובת ההגנה על זכות הקניין של התובעים.
הנתבעים נהגו בחוסר תום לב עת ניסו להעמיד את התובעים בפני
שוקת שבורה על ידי העברת הזכויות מהבעלים הרשומים לבניהם. לאחר מכן, חילקו את המקרקעין ביניהם לשלושה חלקים, בהתעלם מן ההסכם שנכרת עם התובעים, בנו בתים על חלקיהם, וכעת בחוסר תום לב הם מבקשים שבית המשפט לא יפגע בחלוקה מקפחת זו.

התובעים השתהו ברישום חלקיהם בלשכת רישום המקרקעין (לכך אתייחס בהמשך), אך שיהוי זה לא תרם כהוא זה לשינוי במצב המקרקעין, ולא היה הגורם להתעלמות הנתבעים מזכותם.

ההסכם הפנימי שנערך בין הנתבעים לגבי אופן חלוקת השימוש בחלקה, לא אושר ולא נרשם ואיננו מחייב איש זולתם. ניתן להתאימו למצב החוקי, שהיה ידוע לכל הצדדים, ואין בו כדי למנוע מהתובעים לממש את זכותם הקניינית.

8. התישנות שיהוי וויתור

הנתבעים זנחו בסיכומיהם את טענת ההתיישנות ומיקדו טיעוניהם בסוגיית הויתור והשיהוי.
אין ספק שהתובעים השתהו במימוש זכותם על פי ההסכם, בכך שנמנעו במשך שנים ארוכות מלרשום חלקיהם בלשכת רישום המקרקעין.
פסק דינו של בית המשפט העליון (ת/6), ניתן ביום 16.6.83, אך אז לא ניתן היה לפעול לרישומו מאחר ובעלי דינם, הנתבעים 1 – 3 כבר העבירו את זכויותיהם לבניהם, ולא היו עוד בעלי זכויות במקרקעין.

ההסכם ת/10 נחתם ביום 22/3/84, ולאחריו השתהו התובעים לפרק זמן ממושך, ופעלו, אם פעלו, בעצלתיים להסדרת זכויותיהם. לגרסתם, רק כאשר נתבקשו הנתבעים לחתום על המסמכים הדרושים להעברה (ת/11) שנערכו כפי הנחזה מהם באוגוסט 1996 (12 שנה אחרי ההסכם), נתברר להם כי הנתבעים מתנערים מהתחייבותם.

אלא שהמבקש להוכיח כי דין התביעה להדחות מחמת שיהוי צריך להוכיח שני תנאים עיקריים:

א. שהשיהוי הוא ביטוי לויתור על זכות.
ב. שעקב השיהוי הורע מצבו לרעה. (ע"א 7217/02 רחל רבי ואח'
נ. מאירה הלוי, ניתן ביום 22.3.04).

שני תנאים אלו, לא נתמלאו בענייננו.
ראשית, מן השיהוי הרב ניתן ללמוד על הזנחה מצד התובעים בדאגה לעניינם אך לא על ויתור. התובעים הגיעו להסכמה כתובה עם הנתבעים בנוגע לאופן השימוש והחלוקה של המקרקעין, וכל עוד לא בא כל ביטוי מצד הנתבעים לכך שאין בכוונתם לקיים את התחייבויותיהם, לא נאלצו התובעים לעמוד על זכותם להיאבק עליה.

על פי ההסכם יוחד לתובעים השימוש במגרש 91 מתוך החלקה, ויתר המגרשים עמדו לרשות הנתבעים, ואלו היו רשאים לעשות בהם כבשלהם. על כן, כל עוד בנו הנתבעים על מגרשיהם – לא הפגינו את התנערותם מן ההסכם. רק כאשר סרבו לחתום על המסמכים, הבינו התובעים שעליהם לעשות מעשה – והגישו את התביעה הנוכחית.
לנתבעים לא נגרם כל נזק כתוצאה מן השיהוי ברישום זכויותיהם של התובעים בלשכת רישום המקרקעין. דבר זכאותם של התובעים לחלק בלתי מסוים במקרקעין, היה ידוע ומוסכם, ואף נעשתה איתם חלוקה של אופן השימוש במקרקעין ולא הייתה כל סיבה שהנתבעים יסדירו מחדש את דרכי השימוש במקרקעין בהתעלם מהתובעים. כל שינוי תכנוני שעבר על החלקה במהלך השנים אינו מושפע ואינו משפיע על מצב זכויותיהם הקנייניות של הבעלים המשותפים במקרקעין (אלא על היקף הזכות ומהותה).


9. לסיכום

התוצאה היא כי דין התביעה להתקבל, (בהתאם לסעדים כפי שצומצמו על ידי התובעים), ולפיכך, אני מורה כי התובעים זכאים להירשם כבעליהם של 750 מתוך 7246 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 66 בגוש 16511 בנצרת, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7/81.

בתמורה, יגרעו מחלקיהם של הנתבעים 4 – 17 חלקים כמפורט להלן:
מחלקיהם של הנתבעים 4 – 8 יגרעו סך הכל 250 חלקים שווה בשווה.
מחלקיהם של הנתבעים 9 – 14 יגרעו 250 חלקים נוספים שווה בשווה.
מחלקיהם של הנתבעים 15- 17 יגרעו 250 חלקים נוספים שווה בשווה.

הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבעת 18 על חלקו של נתבע מס' 15 תצומצם בהתאם.
המשכנתאות שנרשמו לטובת נתבעים 19, 20 על זכויותיהם של נתבעים 6,7,15 יצומצמו בהתאם ויחולו על חלקיהם של הנתבעים הנ"ל לאחר הפחתת החלקים כמפורט לעיל.

הנתבעים 1 – 17, ישלמו לתובעים יחד ולחוד, הוצאות משפט בסך 10,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. סכומים אלו ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ט"ו באלול, תשס"ד (1 בספטמבר 2004) בהעדר הצדדים.

הלמן אסתר - שופטת

מירית








א בית משפט מחוזי 636/99 עבדאלחאלק אברהים אחמד מוסטפא,עבדאלחאלק פהים אחמד מוסטפא,עבדאלחאלק חאלד אחמד מוסטפא נ' עבדללה סולימאן עבד אלחאלק ו-20 אח' (פורסם ב-ֽ 01/09/2004)