פסקי דין על עו"ד נח ליפשיץ | פסקי דין על עיריית רחובות | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות | פסקי דין על הילה קוסמן ואח' |

8706-08/09 א     02/05/2013




א 8706-08/09 עו"ד נח ליפשיץ נ' עיריית רחובות, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, הילה קוסמן ואח'








בית משפט השלום בפתח תקווה



ת"א 8706-08-09 ליפשיץ עו"ד נ' עיריית רחובות
ואח'




בפני

כב' השופטת
ניצה מימון שעשוע


התובע

נח ליפשיץ
, עו"ד


נגד


הנתבעות







1. עיריית רחובות
2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות
ע"י ב"כ עו"ד להב
3. הילה קוסמן
4. שמחה כהן

ע"י ב"כ עו"ד כצנלסון ואח'




פסק דין


בפני
תביעה להשבת כספים ששולמו ע"י התובע לנתבעות 1-2 בגין היטל השבחה והוצאות תכנון ורישום, וזאת בפועלו ככונס נכסים בתיק הוצל"פ.

הצדדים הגיעו להסכמה דיונית, לפיה יוגשו סיכומיהם בצירוף המסמכים הרלוונטיים ופסיקה.

המחלוקת בין הצדדים הינה משפטית, כאשר העובדות הרלוונטיות אינן שנויות במחלוקת.


א.
הצדדים והרקע לתביעה:

התובע הינו עורך דין שמונה ביום 31.10.07 ככונס נכסים על המקרקעין הידועים כגוש 3650 חלקה 10 מגרש 868 (להלן: הנכס), במסגרת כינוס נכסים על זכויות החייב שלמה כהן (להלן: החייב) בתיק הוצל"פ 01-65367-07-7 (להלן: תיק ההוצל"פ).

הנתבעות 1-2 הינן עיריית רחובות
והועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, אשר הנכס נמצא בתחום סמכותן ואשר הטילו עליו היטלי חובה שונים, כפי שיפורט להלן.
הנתבעות 3-4 הן הזוכות בתיק ההוצל"פ (להלן: הזוכות), שנתנו לחייב הלוואה המגובה במשכנתא על הנכס, שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין 6.5.07.

בתפקידו ככונס, מכר התובע ביום 10.4.08 את הנכס לחברת חמד דן נכסים והשקעות בע"מ (להלן: הקונה). בהתאם להסכם המכר, חובת תשלום היטל ההשבחה והוצאות התכנון והרישום החלים על הנכס מוטלת על המוכר. הסכם המכר אושר ע"י ראש ההוצל"פ ביום 27.4.08.

הנתבעת 2 (להלן: הועדה המקומית) ביצעה ביום 13.1.05 הערכת השבחה לנכסים בתחום תב"ע רח/2110, שהפכה את יעוד הנכס מחקלאי לתעשייתי (להלן: התב"ע), ובין היתר הוציאה שומת היטל השבחה לנכס (נספח 2 לסיכומי הנתבעות 1-2).

במסגרת פעילותו ככונס, מינה התובע שמאי מטעמו שערך שומה נגדית לנכס ביום 26.6.08 (נספח 3 לסיכומי הנתבעות 1-2). שומה זו נשלחה ע"י שמאי התובע לשמאית הועדה המקומית ביום 11.8.08. בין השמאים נוהל מו"מ שבסופו נשלחה ע"י שמאית הועדה המקומית ביום 21.9.08 שומה מוסכמת לשמאי התובע, והלה חתם עליה כשלוחו של התובע. השומה המוסכמת הועברה כשהיא חתומה ע"י הצדדים ביום 25.9.08 (להלן: השומה המוסכמת, נספח 6 לסיכומי הנתבעות 1-2).

התובע אישר בפה מלא כי השומה המוסכמת משקפת את אומד דעת הצדדים וכי שולמה על ידו לצורך מימוש הסכם המכר ומתוך רצון חופשי והפעלת שיקול דעתו ונסיונו המקצועי כעו"ד וככונס. (ראו: סעיפים 5-7 לתצהיר התובע מיום 11.3.09 בתיק ההוצל"פ, נספח 9 לסיכומי הנתבעות 1-2).

ביום 20.11.08 שילם התובע לנתבעות 1-2, מקופת הכינוס את היטל ההשבחה המשוערך, בסך 640,677 ש"ח, בהתאם לשומה המוסכמת. בנוסף, שילם התובע ביום 19.2.09 לנתבעות 1-2 את הוצאות התכנון והרישום הרובצות על הנכס מכח התב"ע, בסך 138,978 ש"ח. גם לגבי הוצאות אלה כתב התובע בתצהירו הנ"ל כי שולמו בהתאם
לחובתו על פי הסכם המכר (סעיף 7 לתצהיר).

התובע טוען כי שילם את הוצאות התכנון והרישום "תחת מחאה", כפי שציין במכתבו לנתבעות 1-2 בעת התשלום (נספח 6 לסיכומי התובע), ואולם יובהר כי אותה "מחאה" נגעה לעצם הטלת הוצאות התכנון והרישום, שהתובע סבר כי הן גלומות במסגרת היטל ההשבחה ששולם (שאלה שאינה מונחת בפני
ואינה בסמכות ערכאה זו, וממילא התובע לא פעל בהליכים החוקיים לתקיפת הטלתן) - ולא לגבי גבייתן מקופת הכינוס.

התובע טוען, כי במועד התשלום היה בקופת הכינוס כסף מספיק (מהתמורה ששולמה ע"י הקונה והחזרי מס שהתקבלו) לתשלום היטל ההשבחה והוצאות התכנון מבלי לפגוע בפרעון החוב לזוכות, ואולם לאחר שהוטלו על החייב גם היטלי פיתוח, ביוב ותיעול ע"י הנתבעת 1 (להלן: העיריה), לא נותרו בקופת הכינוס כספים לפרעונם, ובעניין זה הגיש התובע כנגד העיריה עתירה מנהלית בביהמ"ש המחוזי בת"א, בהתאם להנחיית ראש ההוצל"פ בהחלטתו מיום 31.5.09. [יצויין, כי עתירה זו נדחתה ביום 27.12.11 בהנמקה, כי היטלי הפיתוח, הביוב והתיעול הוטלו על הנכס בתקופת הליכי הכינוס, ועל כן הם מהווים הוצאות כינוס שיש לשלמן מקופת הכינוס].

באותה החלטה מיום 31.5.09, העלה ראש ההוצל"פ מיוזמתו הרהורי ספק, האם היה על התובע לשלם את היטל ההשבחה והוצאות התכנון והרישום מקופת הכינוס, והשאיר לשיקול דעת התובע את האפשרות להגיש תביעת השבה לגביהם (נספח 7 לסיכומי הנתבעות 1-2), מבלי שנתן הוראה אופרטיבית בעניין.

בעקבות החלטה זו, הוגשה התביעה שבפני
.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בסיכומיהם ואת הפסיקה שהוגשה וצוטטה על ידיהם, להלן הכרעתי.

ב.
חל על התובע השתק מכח הסכם ותשלום בגמירות דעת ומרצון חופשי

אני סבורה כי העובדות המוסכמות מראות בבירור, כי התובע כעו"ד מנוסה וככונס נכסים מיומן, בהפעילו את שיקול דעתו המקצועי ותוך העזרות בשמאי מטעמו, בחן את דרישות התשלום של הנתבעות 1-2 בגין היטל ההשבחה והוצאות התכנון והרישום, ומצא אותן חוקיות, סבירות ותואמות את הדין החל ואת נתוני הנכס וההשבחה שנוצרה בגין התב"ע. התובע שילם את התשלומים דנן לאחר שהגיע לשומה מוסכמת עם שמאית הועדה המקומית לגבי חלק הארי של הסכום הנתבע, היינו היטל ההשבחה, ולאחר שהחליט שלא להגיש השגה על פי ההליכים החוקיים הפתוחים בפני
ו על פי חוק, לגבי הוצאות התכנון והרישום. בכך הראה התובע את גמירות דעתו לגבי ביצוע תשלומים אלה לצורך סילוק החובות החלים על הנכס עקב ההשבחה שיצרה התב"ע. אין מדובר בתשלומים בלתי חוקיים שנגבו ללא סמכות הרשות, בשונה מהאסמכתא עליה מטיל התובע יהבו – ע"א 1761/02 רשות העתיקות נ' מפעלי תחנות בע"מ (פורסם בנבו).

בשני מקרים דומים, דחה בית המשפט תביעות השבה של כונסי נכסים שהגיעו להסכמים עם הרשויות העירוניות/התכנוניות הרלוונטיות לגבי תשלומי חובות ואגרות, וביקשו השבת תשלומי החובה לאחר שמימשו את התועלת הכספית שנוצר, לרבות השבחת ערך הנכס עקב פעולת הרשות. ראו: רע"א 2911/95 עו"ד אברהם נ' עיריית רמת גן וע"א 7664/00 רובינשטיין שות' נ' עיריית חולון (פורסמו בנבו).

אני סבורה כי הרציונלים עליהן מבוססים פסקי הדין בעניין עו"ד אברהם ורובינשטיין, לעניין השתק, הסתמכות ומניעות, חלים גם בענייננו.

ג.
תשלום היטל ההשבחה והוצאות התכנון והרישום הינו הוצאה לצורך הכינוס

אני סבורה כי תשלום היטל ההשבחה והוצאות התכנון והרישום ע"י התובע הינו תשלום שבוצע כדין לצורך מימוש הכינוס, בשני היבטים:

1.
התשלום חל על המוכר מכח הסכם המכר, ומשכך – מימוש הסכם המכר חייב את התובע לשלם תשלומי חובה אלה לנתבעות 1-2.

2.
היטל ההשבחה והוצאות התכנון והרישום הינם חיוב המוטל על הנכס עצמו, ולא על המחזיק מכח החזקתו (כגון ארנונה), או על המוכר מכח עסקת המכר (כגון מס שבח). הכונס מונה לממש את הנכס נשוא תיק ההוצל"פ, לטובת הזוכה, ומאחר שאין בידי החייב להעביר לזוכה זכויות טובות יותר בנכס מאלו שיש לו, הרי שכל העברת זכויות קנייניות לזוכה בנכס כפופה לחיובים המוטלים על הנכס מכח הוראות הדין, לרבות היטל ההשבחה והוצאות התכנון והרישום שהוטלו כחוק על הנכס מכח תב"ע מאושרת, כשמימוש ההשבחה מתבטא, במקרה דנן, במכירת הנכס לקונה במסגרת הכינוס.

מקובלת עלי הנמקתו של בית משפט השלום בפתח תקווה (כב' השופט שנלר) בת"א 6320/00 בנק לאומי נ' עיריית פ"ת, לפיה, בין אם נרשם המשכון על הנכס בטרם אישור התכנית המשביחה ובין אם לאחריה, חלה על הכונס החובה לשלם את היטל ההשבחה והוצאות התכנון מקופת הכינוס בטרם העברת יתרת תמורת המכר לזוכה. שכן, אילו נרשם המשכון על הנכס בטרם אישור התכנית המשביחה, ממילא היתה לזוכה בטוחה בגובה ערך הנכס בטרם ההשבחה, ולא מעבר לכך; ומנגד, אילו נרשם המשכון על הנכס לאחר אישור התכנית המשביחה, כפי שבענייננו, ממילא היה ידוע לנושה הממשכן אודות חובת תשלום ההיטל וההוצאות, הרובצת על הנכס לנוכח השבחתו, ואשר פרעונם יידרש במועד המימוש. הותרת מלא ההשבחה בידי הזוכה, ללא תשלום ההיטל וההוצאות בגינה, מהווה על כן התעשרות שלא כדין.

בפש"ר (ת"א) 323/97
יחידי סי נכסי אבן ישראל (פורסם בנבו) נאמר ע"י כב' השופט לויט:

"... גם מטעמים של צדק אין מקום לשחרר את הכונס מחובת תשלום היטל ההשבחה. כאמור, ההיטל חל על המקרקעין. מי שמכר את המקרקעין היה כונס הנכסים, ע"פ בקשתו ולטובתו של הנושה המובטח. זה לא יהיה צודק ולא יהיה הוגן להטיל את החיוב בהוצאות ההשבחה על קופת הפירוק (על הנושים הרגילים של החברה) בעוד שהנושה המובטח יהנה מכל התקבולים של מכירת המקרקעין..."

ובבש"א (חי') 12622/07 (פש"ר 786/06) ליר גידור ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון (פורסם בנבו) נפסק ע"י כב' השופטת גילאור:

"תכלית החקיקה, כמו גם שיקולים של צדק, מחייבים הטלת תשלום ההיטל על כתפי הנהנה מפירות המימוש, הוא הנושה המובטח. הוא הנהנה מתוצאות פעולת הועדה המקומית לתכנון ולבניה וראוי לחייבו בהוצאות אותה פעולה".

וכך נפסק גם בבש"א (תא) 101394/98 ארזי הצפון בניה נ' עו"ד אילן שביט.

ראו להנמקה בנקודה זו גם: עמדת היועץ המשפטי לממשלה בע"א 6369/05 טפחות בנק למשכנתאות בישראל בע"מ נ' עיריית רמלה, התלוי ועומד בפני
בית המשפט העליון (נספח 13 לסיכומי הנתבעות 1-2), פסקאות 19-21.

לפיכך, אין להחיל על החיובים נשוא תביעה זו את האמור בע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד וינבאום (פורסם בנבו), שהתייחס לחוב ארנונה קודם למינוי הכונס, לגביו נאמר כי אינו מהווה הוצאת כינוס אלא חובם של החייבים לעיריה.

התובע טוען, כי היטל ההשבחה והוצאות התכנון והרישום אינם בגדר הוצאות כינוס, בהתאם לפסיקה, מאחר שהוטלו על הנכס לפני מינוי כונס הנכסים. טענתו מושתתת על פסיקה, לפיה רק חובות שנוצרו בגין הנכס לאחר תחילת הליכי הכינוס יחשבו כהוצאות כינוס (פש"ר (ת"א) 2163/03 (בש"א 27811/05) עו"ד מור נ' עיריית רעננה, פש"ר (ת"א) 1226/01 (בש"א 18370/05) עיריית רעננה נ' עו"ד בית און).

אין בידי לקבל טענה זו. אני ערה לכך שקיימת פסיקה סותרת בנקודה זו (כגון: פש"ר (י-ם) 4202/07 (בש"א 4849/09) צמרות בוני הארץ נ' עיריית פ"ת), אך לעניות דעתי, גם לפי הפסיקה המבחינה בין חיובים שנוצרו לפני תחילת הליכי הכינוס לבין אלו שנוצרו אי תחילתם, ולפיה רק חיובים שנוצרו לאחר תחילת הליכי הכינוס יחשבו כהוצאות כינוס, בעוד שחיובים הקודמים להליכים אלה ייחשבו כחובות רגילים ודינם יהיה לפי דיני הקדימה של החובות, על פי הבטוחות שניתנו להם, הרי שבענייננו מועד תחולתם של היטל ההשבחה והוצאות התכנון על הנכס הינו מועד חתימת הסכם המכר, שמהווה "מימוש" ההשבחה בנכס, (ראו: רע"א 4217/04 פמיני נ' הועדה המקומת לתכנון ולבניה ירושלים, פורסם בנבו). על כן, עובר להליכי הכינוס ולחתימת הסכם המכר ע"י התובע, לא מומשה ההשבחה, ולא חלה חובת התשלום. לפיכך, גם על פי הפסיקה בה מצדד התובע, עסקינן בחיובים שהוטלו על הנכס, אופרטיבית, לאחר תחילת הליכי הכינוס ועל כן נחשבים כהוצאות הכינוס.

כך פסקה גם כב' השופטת אלשיך בפש"ר (ת"א) 384/93 (בש"א 13134/00) עיט ציוד צבאי ליצוא בע"מ נ' הכנ"ר (פורסם בנבו), בהסבירה כי היטל ההשבחה הינו –

"מעין חוב 'פנימי' המתעורר ובא לעולם אך ורק עם נסיון לממש את הקרקע ורק בהקשר מימוש הקרקע. אילו במקרה זה לא היה פירוק החברה כרוך במימוש הקרקע, הרי שהיטל ההשבחה לא היה בא לעולם והוא היה נעלם כלעומת שבא. יוצא מכך, כי היטל ההשבחה הינו חוב הצמוד למימוש הקרקע, ואין הבדל משמעותי בין זאת לבין הוצאות כינוס אחרות".

ד.
המחלוקת הפסיקתית בשאלת תחולת הלכת קהילת ציון על מימוש משכנתא שלא במסגרת הליכי פשט"ר או פירוק חברה

אני ערה למחלוקת הפסיקתית בשאלה, האם בעת מימוש משכנתא על נכס שמוטלים עליו היטל השבחה וחובות תכנוניים, יש לעיריה ולועדה המקומית זכות קדימה מול נושים מובטחים אחרים, במקרים בהם ערך הנכס אינו מספיק לפרעון מכלול החובות.

אמנם, העברת הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין הצריכה המצאת תעודה על העדר חובות בגין הנכס לפי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] וסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. כדי לקבל תעודה זו, היה התובע חייב לשלם את היטל ההשבחה והוצאות התכנון החלים על הנכס מכח התב"ע. לכאורה, היה בהוראות חוק אלה כדי להוות הנמקה נוספת על אלה שהובאו לעיל, לגבי היותם של התשלומים נשוא תביעה זו בגדר "הוצאות כינוס".

ברם, לעניין זה נפסק בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר המועצה המקומית לתכנון ולבניה קריית אתא (פורסם בנבו), כי הוראות סעיף 324 לפקודת העיריות וסעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הינן רק אמצעי אדמיניסטרטיבי ליעול הגביה, ואינן מעניקות לחובות אלה מעמד של דין קדימה ביחס לחובות מובטחים אחרים, בהליכי פשט"ר או פירוק חברה.

יש בפסיקה מחלוקת לגבי תחולתה של הלכה זו במקרים של מימוש משכנתא שלא במסגרת פירוק חברה או הליכי פשט"ר, וטרם נקבעה הלכה מחייבת בסוגיה.

דעה המצדדת בהחלת הלכה זהה לגבי מימוש משכנתא, כמו זו החלה לגבי הליכי פשט"ר ופירוק חברה הובעה ע"י כב' השופט טירקל, כאימרת אגב, ברע"א 2911/95 עו"ד אברהם נ' עיריית רמת גן (לגבי חוב ארנונה). כך סבר גם כב' השופט ג'ובראן ברע"א 2631/04 עיריית שדרות נ' טופז, שאף הוא דן בחוב ארנונה.

מנגד יש הסוברים, כי לאור הרציונל של השבת מחצית ההתעשרות של בעל הנכס עקב אישורה של תכנית משביחה, והשבת ההוצאות שהוצאו מהקופה הציבורית לצורך הכנת התכנית, הגלום בהיטל ההשבחה ובהוצאות התכנון והרישום, ולנוכח העובדה שהכונס, בהליך מימוש רגיל, בא בנעליו של החייב לצורך מימוש הנכס ואין לו כל "זכויות עודפות" על זכויות החייב במימוש הנכס, מן הראוי שתתקיים אבחנה בין מימוש משכנתא על נכס במסגרת כינוס נכסים רגיל, שהצדדים לו הם החייב והזוכה בלבד, לבין מכירתו במסגרת הליכי פשיטת רגל או פירוק חברה, שאז קיים מירוץ קדימויות בין החובות לנושים שונים, על מכלול נכסי החייב.

ראו: רע"א (חי') 30327-03-11 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה (פורסם בנבו).
עמדת היועץ המשפטי לממשלה בע"א 6369/05 טפחות בנק למשכנתאות בישראל בע"מ נ' עיריית רמלה, התלוי ועמד בפני
בית המשפט העליון (נספח 13 לסיכומי הנתבעות 1-2);
עמדת הכנ"ר בע"א 10244/07 עיריית ראשון לציון ואח'
נ' עו"ד גפני ואח'
(מוצג 14 לסיכומי הנתבעות 1-2).

שאלה זו תלויה לדיון והכרעה בבית המשפט העליון בשני התיקים הנ"ל.

מאחר שלהשקפתי הנימוק המכריע הינו האמור בסעיף ג.2. לעיל, מקובלת עלי עמדת היועמ"ש לממשלה והכנ"ר במחלוקת זו, מנימוקיהם. ואולם יובהר, כי להשקפתי, הנימוקים האמורים בסעיף ג' 1-2 דלעיל חלים בכל מקרה, בין במכירת נכס בהליך רגיל של מימוש משכנתא ובין אם מכירתו במסגרת הליכי פשט"ר/פירוק חברה, ומחייבים תשלום היטל ההשבחה והוצאות התכנון מקופת הכינוס בטרם העברת יתרת התמורה לנושה המובטח, ועל כן אין רלוונטיות, לצורך החלטתי, למחלוקת פסיקתית זו.

סיכום:
לפיכך אני קובעת כי התובע שילם כדין את היטל ההשבחה והוצאות התכנון והרישום שחלו על הנכס מכח התב"ע, וזאת במסגרת הוצאות הכינוס, ועל כן נדחית תביעתו להשבה.

אני מחייבת את התובע בהוצאות הנתבעות 1-2 בסך 15,000 ש"ח.
התביעה כנגד נתבעות 3-4 נדחית ללא צו להוצאות, מאחר שהללו תמכו בעמדת התובע והיה להן אינטרס בהגשת התביעה.

ניתן היום,
כ"ב אייר תשע"ג, 02 מאי 2013, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 8706-08/09 עו"ד נח ליפשיץ נ' עיריית רחובות, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, הילה קוסמן ואח' (פורסם ב-ֽ 02/05/2013)