פסקי דין על רות שרייבר מרים צור | פסקי דין על איתן קסנטיני-אורגד | פסקי דין על מאיר ויהודית משען ואח' | פסקי דין על ועדת ערר מחוזית - מחוז חיפה | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ולבניה "חיפה" | פסקי דין על שמעון ורבקה גנון ואח' |

37058-03/13 עתמ     07/05/2013




עתמ 37058-03/13 רות שרייבר מרים צור, איתן קסנטיני-אורגד, מאיר ויהודית משען ואח' נ' ועדת ערר מחוזית - מחוז חיפה, ועדה מקומית לתכנון ולבניה "חיפה", שמעון ורבקה גנון ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה



07 מאי 2013

עת"מ 37058-03-13 שרייבר ואח'

נ' ועדת ערר מחוזית - מחוז חיפה
ואח'




בפני

כב' השופטת
ר. למלשטריך-לטר

עותרים
1
.
רות שרייבר מרים צור

2
.

איתן קסנטיני-אורגד

3
.
מאיר ויהודית משען

4
. משה ודימונה קליין


נגד

משיבים
1. ועדת ערר מחוזית - מחוז חיפה
2. ועדה מקומית לתכנון ולבניה "חיפה"
3. שמעון ורבקה גנון
4. יהושע ורונית גילור

פסק דין


1.

העותרים, דיירי 4 דירות מתוך 7 בבית משותף, הגישו עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר אשר הפכה את החלטת הועדה המקומית, ואשרה בקשה לתוספת מרפסות בחזית הבנין לשני דיירים אחרים באותו הבנין.

2.
עובדות הרקע
2.1
מדובר בבית משותף המצוי ברח' מרטין בובר 10 בחיפה במקרקעין הידועים כגוש 11192 חלקה 190 (להלן "הבית המשותף").
2.2
בבית המשותף יש סה"כ
7 דירות, והוא מכיל טיפוסי דירות שונים (התמונה, מש/1, או התמונה בחוות דעת אינג' שולץ, שצורפה לנספח ז' לעתירה). בקומת הקרקע דירה אחת, ולה מוצמדת כל החצר הקדמית כגינה.
בקומה השניה יש שתי יחידות דיור, שסובבת אותן בכוון החזית והצד מרפסת
רחבה (כיוון צפון ומזרח ביחידה אחת וכיוון צפון ומערב, ביחידה השניה) ומוצמדת
להן חצר בעורף הבנין.
בקומה השלישית שתי יחידות דיור, ללא מרפסות, וצמודה להן חצר גדולה בעורף הבנין.
בקומה הרביעית שתי יחידות פנטהאוטז המתפרש גם לקומה החמישית, וצמודה להם בחזית הקומה הרביעית מרפסת גדולה.
כך נמכרו הדירות לדיירים השונים בו.

לכל אחד מהדיירים שביעית מהרכוש המשותף.
2.3
דיירי הקומה השלישית (הם המשיבים) בקשו להוסיף בחזית הבנין מרפסות קונסוליות (זיזיות) מפלדה,כל אחת בת 14 מ"ר, באופן שיבנו מעל מרפסות הקומה השניה (ששטח כל אחת מהן כ-16 מ"ר), ויהוו למרפסות הקומה השניה מעין תקרה, מקום שלפי מבנה הבית המקורי
מיקום "התקרה"
הוא רק בקומה הרביעית.
2.4
המשיבים הגישו בקשה להיתר בניה לועדה המקומית (מס ' בקשה 95/0928/03). העותרים המתגוררים בקומה שניה ורביעית-חמישית, הגישו התנגדויות. ההתנגדות התייחסה לפגיעה תכנונית במבנה, בעיית ניקוז, פלישה לתחום מרפסות קיימות, פגיעה קונסטרוקטיבית במבנה, החשכת הדירות בקומה שניה
והצללתן, פגיעה בפרטיות דיירי המרפסת בקומה השניה ובאיכות חייהם, וכן בקשו לעכב את ההחלטה בהעדר רוב קנייני בבנין, התומך בבקשה. נטען כי המשיבים מבקשים להשביח את דירותיהם על חשבון איכות החיים של המתנגדים.
2.5
ועדת המשנה של הועדה המקומית לשמיעת שכנים קיימה ישיבה ביום 24.9.12, יצאה לסיור בשטח, והמליצה לדחות את הבקשה להיתר מהנימוקים הבאים :
א.
התוספת המוצעת מהווה פגיעה והפרעה תכנונית למתנגדים.
ב.
לדעת הועדה אין הצדקה לאשר תוספות בניה לבנין שתוכנן ונבנה באופן ייחודי מה גם שלדירות מבקשי ההיתר תוכננו במקור גישות לגינות פרטיות בחצר האחורית.
ג.
לא הובא רוב קנייני לבקשה המוצעת.

ואכן הועדה החליטה לדחות את הבקשה מנימוקים אלו.
2.6
המשיבים ערערו לועדת הערר (ערר מס' 334/12). על הנימוקים שכבר הושמעו בפני
הועדה המקומית הוסיפו המשיבים את הטיעון כי כבר חויבו בתשלום היטל השבחה בגין הבקשה להיתר וכן חזרו וטענו כי התוספת המוצעת איננה מהווה פגיעה תכנונית אלא משפרת את הבנין, לא תגרום להצללה ולחסימת אור כי מדובר במרפסת צפונית,
אין הצמדת גינה לדירותיהם מייתרת הקמת מרפסת שכן לדירה יש לרדת במדרגות, בניינים אחרים קבלו היתר, ואין להתייחס להיבט הקנייני. העותרים חזרו על טיעוניהם.
2.7
ועדת הערר קיימה ישיבה ביום 24.1.13 ושמעה את הצדדים. בהמשך ובאותו היום ניתנה החלטתה שהיא מושא עתירה זו.

3.
החלטת ועדת הערר
3.1
ועדת הערר ציינה בפתח דבריה כי היא רואה בתוספת מרפסות משום שיפור דיור רצוי עליו נתן מחוקק המשנה את דעתו, בהפניה לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות והיתרים) התשנ"ב 1992.
3.2
הועדה ציינה כי היא רואה בתוספת המרפסות המבוקשות "שיפור אסתטי ברור ומובהק", יש בה משום השלמה לשפה העיצובית של הבנין שכן תסגור את החלל שנוצר עקב "מרפסות קופצות" וכי הטכנולוגיה המודרנית תאפשר פתרון אסתטי להטמיע את התוספת המבוקשת שלא תבלוט לרעה בבנין.
3.3
צויין כי אין לאפשר היתר אלא בחתימת קונסטרוקטור, וכי הבקשה לא נערכה כדין
"היא איננה כוללת חישוב שטחים, איננה כוללת חתכים ויש לערכה בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאים ואגרות) התש"ל -1970."
3.4
הובהר שהמרפסות הקיימות, ככל שלא מדובר בגזוזטראות, אין להביא את שטחן בחשבון השטחים המותר.
3.5
באשר לנושא הקנייני – יש להפנות ענין זה לבית המשפט המוסמך, ולא לרשויות התכנון. אומנם במקרים מסויימים רשאים מוסדות התכנון להשהות את הדיון בשל הפן בקנייני, אך לדעת ועדת הערר יש מקום לעשות זאת רק במקרים קיצונים, ולא במקרה זה.
3.6
וכך סכמה ועדת הערר את מסקנותיה :
"סיכומם של דברים, ככלל אנו מקבלים את הערר, איננו מוצאים ממש בנימוקי הועדה המקומית אשר סרבה לבקשה ואנו סבורים שבכלל יש לאשר בקשה לתוספת מרפסות כמבוקש בעניינו אולם יש לתקן את הבקשה כך שיצוינו בו הפרטים המצוינים לעיל כפי שמופיעים בתקנות התכנון והבניה בהיתר תנועה ואגרות התש"ל 1970".

4.
טענות הצדדים
טענות העותרים
4.1
העותרים חוזרים על טענותיהם כפי שנטענו בפני
ועדת הערר תוך שימת דגש על כך שהבקשה איננה ערוכה בהתאם להוראות החוק והתקנות. נטען שלא הוגשה מפה מצבית, לא צורפו חישובי שטחים, לא הודגמו חתכים, חסר פתרון ניקוז, חסרים חישובים סטטיים וחתימת קונסטרוקטור מוסמך. לפיכך ,לא ניתן
היה לדון בבקשה שלא נערכה כחוק.
4.2
משלא הוגשה הבקשה להיתר ערוכה כדין, נפגעה זכותם המהותית של העותרים, לקבל לידיהם את הבקשה ערוכה כחוק, לבדוק אותה באמצעות מומחים ולהגיש התנגדות עניינית.
4.3
אומנם ועדת הערר הכירה בכך שהבקשה איננה ערוכה כחוק, אך הורתה על תיקונה. בכך שללה למעשה את זכות העותרים להתייחס לבקשה המתוקנת. עוד עולה כי אין הועדה המקומית רשאית לדון בבקשה שתוגש, כיון שועדת הערר כבר נתנה החלטתה המאשרת את הבקשה להוספת מרפסות.
4.4
העותרים חזרו על הפגיעה בקונסטרוקציה של הבנין, והחשש הקיים בהעדר חישובים סטטייים או הצהרת קונסטרוקטור (הפנו לחוות הדעת של אינג' שולץ כי קיים חשש שהמבנה הקיים לא מתוכנן לשאת את העומסים החדשים),חזרו על העדר פתרון ניקוז העדר חתכים, העדר חישוב שטחים, הצללת מרפסת הקומה השניה, ופגיעה באור השמש בשל הקטנת גובה הקירוי.
4.5
נטען שעל פניו ברור שאין רוב קנייני לבקשת הבניה, בשל קיומו של ס' 62(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 הדורש שזכויות דיירים בתקנון ישונו רק ברוב של בעלי הדירות ששני שליש של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם
וגם אם תאמר כי מדובר ב"הרחבת דירה" לפי ס' 71 ב(א) דרוש רוב של 75% מבעלי הרכוש המשותף.

טענות ועדת הערר
4.6
נטען כי הטענה שהבקשה איננה ערוכה כדין
לא נטענה על ידי העותרים בפני
ועדת הערר ולכן הם מנועים ומושתקים מלהעלות טענה זו כעת.
4.7
עוד נטען כי לועדת הערר יש סמכות לקיים דיון
de novo

,

בכל מחלוקת תכנונית ועמדתה המאוחרת מכריעה את עמדתה הקודמת של הועדה המקומית.
4.8
נטען כי בעתירה אין נימוק כלשהו המצביע על פגם בהחלטת ועדת הערר ומדובר במיחזור הטענות שנטענו בפני
ועדת הערר.
4.9
נטען כי ועדת הערר התייחסה לטיעוני העותרים בדבר חישוב השטחים ואופן בניית המרפסות ולאחר ששמעה טענותיהם הורתה על מתן ההיתר המבוקש, והחלטתה מנומקת.
4.10
עוד נטען כי בית משפט יתערב בהחלטת רשות תכנונית רק אם מתגלים בהחלטותיה פגמים מנהליים כמו אי סבירות קיצונית, הליך מנהלי חסר או לקוי, או טעון תיקון.
4.11
ענין ההיבט הקנייני- פתוחה בפני
העותרים הדרך לפנות לערכאה המתאימה.

טענות הועדה המקומית

4.12
הועדה המקומית טוענת כי לאחר מתן החלטתה, כפי שהובאה לעיל, השלימו המשיבים 3,4 את הפרטים הנדרשים לבקשה, ובכלל זה צורפה חתימת קונסטרוקטור לתוכנית, הוצג פתרון הניקוז והודגם פרט חיבור המרפסת לבנין.
4.13
הועדה המקומית חוזרת על כך כי עמדתה היתה כי אין מקום לאשר את תוספת המרפסות במקרה דנן. לדירות המבקשים (המשיבים 3,4,) צמודות גינות פרטיות עם גישה ישירה מהדירות, ולכן "רווחת הדיור" אליה כוון המחוקק
משאישר בניית מרפסות זיזיות, מתקיימת כבר בדירות אלו עקב קיומן של הגינות הפרטיות. במקרה כזה, כאשר
מראש לא נגרע מצבן של הדירות המבקשות מהדירות האחרות בבנין בהיבט "רווחת הדיור" וקיימת התנגדות מבוססת של הדיירים האחרים, אין לקבל הטבה מירבית לאחד, אשר מראש אינו מצוי בבחינת חסר, על חשבון פגיעה משמעותית בשני.
4.14
הועדה המקומית סבורה שאין להחזיר את הדיון אליה, שכן התיקונים שיש לבצע אינם כאלה שיש בהם כדי לשנות את קביעת ועדת הערר. הבנת הועדה המקומית כי ועדת הערר לא השאירה בהחלטתה מקום לשמיעת התנגדויות לגבי סוג פרט החיבור המוצע או פתרון הניקוז.

4.15
לענין ההיבט הקנייני – צויין כי לא קיימת תמיכה משאר השותפים בבנין, וגם אם הבקשה תאושר ,כנראה לא תוכל לצאת לפועל.

טענות המשיבים 3,4
4.16
המשיבים טוענים כי העותרים לוקים בחוסר נקיון כפיים שכן הטענה שהבקשה איננה ערוכה כדין עלתה לראשונה על ידי העותרים רק בשלב העתירה.
4.17
אין מקום להעלות את הטענה להעדר רוב קנייני במסגרת העתירה המנהלית.
4.18
אין מקום להתערב בשיקול הדעת התכנוני של ועדת הערר, משלא נפל כל פגם בהחלטתה.
4.19
העותרים לא סתרו את חזקת התקינות המנהלית.
4.20
המשיבים טוענים כי ועדת הערר מצאה חסר רק בשלושה נושאים – חתימת קונסטרוקטור, חישוב שטחים
וחתכים, אלא שהמשיבים 3,4, טוענים כי אלו לא חסרו, על אף שכך קבעה ועדת הערר.
עוד נטען כי החוסרים הם טכניים בלבד, ואלו נבדקים ומתוקנים כדרך שגרה על ידי מפקחי הרישוי של הועדה המקומית טרם הוצאת היתר הבניה וחזקה כי הועדה המקומית תמנה מהנדס לערוך חישובים סטטיים ואשר יתחייב על יציבות המבנה.
4.21
המשיבים 3,4, טוענים כי אין פגיעה קונסטרוקטיבית בבנין שכן לפי הקונסטרוקטור מטעמם העומס שולי, נטען כי בחישוב השטחים עולה כי לא קיימת מגבלת שטח המונעת את הקמת המרפסות המבוקשות, אין פגיעה תכנונית אלא שיפור אסתטי, הוצג בישיבת ועדת הערר פתרון ניקוז שמשמעותו חיבור למערכות הניקוז של המרפסות העליונות (אם אינן מתנקזות לביוב הראשי), והוצג לועדת הערר שחיבור המרפסת לבנין יבוצע באמצעות ריתום וחיזוק מוסווה.
4.22
בהיבט הקנייני – אין מקום לעכב ולהשהות
את הדיון התכנוני. לדעת המשיבים 3,4, העותרים לא הציגו מחלוקת קניינית אמיתית המעוררת ספק ביכולת לקבל היתר בניה, שכן איננה באה על חשבון הרכוש המשותף או זכויות הבניה.

5.
דיון
אקדים ואציין כי מצאתי שיש לבטל את החלטת ועדת הערר.
5.1
נקודת המוצא לדיון הינה קביעת ועדת הערר כי הבקשה לא נערכה לפי הוראות החוק והתקנות. כך בלשון הועדה "
יחד עם זאת, יש לציין כי הבקשה כפי שהוצגה לפנינו לא נערכה כדין, היא איננה כוללת חישוב שטחים, איננה כוללת חתכים ויש לערכה בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות ) התש"ל 1970".

(להלן "תקנות הבקשה להיתר"). קביעת ועדת הערר איננה מסתכמת אך ורק בחישוב שטחים וחתכים אלא כותבת במפורש שבקשה יש לערוך לפי תקנות התכנון והבניה. (ראו הערתה גם בנושא חתימת הקונסטרוקטור).
5.2
ס' 3 לתקנות הבקשה להיתר קובע את הנספחים שיש לצרף לבקשה להיתר, וביניהם מפה מצבית מעודכנת. בדיון הסתבר כי מפה מצבית כזו לא צורפה.
ס' 3 (א) (2) לתקנות הבקשה להיתר קובע כי יש לצרף "מפת איתור העבודה". במפת איתור העבודה יש לציין במפורש את דרכי ניקוז הנכס (ס' 5 (ב) (15) לתקנות) ומיקום הניקוז.
גם פרט זה מסתבר לא צויין
כחלק מהגשת הבקשה.
הועדה ציינה בנוסף את החסר של חתכים, וחישוב שטחים. עובדה היא שדיון לענין פרט החיבור של המרפסת או הניקוז התקיים לראשונה בפני
ועדת הערר ולא קודם לכן, וגם אז, כפי שעולה מהפרוטוקול של ועדת הערר באופן מרומז ושטחי בלבד, ללא פרטים.
5.3
הדרישות המחייבות הגשת בקשה להיתר באופן מסויים אינן המלצה בלבד, אלא דרישת הדין. ברמת ההגיון, אם תאמר, קודם ניתן את האישור
העקרוני לתוספת מרפסות, ורק לאחר מכן תשלימו את הוראות הדין, נשאלת השאלה לצורך מה הוראות הדין
המחייבות –האם סרח עודף?
סמכות ועדת הערר לדון במחלוקות שעולות או בבעיות תכנוניות ולפתור אותן, איננה באה כדי לשחרר את מבקשי ההיתר מלמלא את הוראות הדין הבסיסיות. לכשהתקיימו דרישות הבסיס להגשת בקשת ההיתר, ואז עולות שאלות במחלוקת תכנונית, רשאית ועדת הערר לדון בהן
de novo
. אך אין בסמכותה לשחרר את מבקשי ההיתר מהגשת המסמכים הנדרשים על פי הדין. הסמכות
de novo
מתייחסת לשיקול הדעת המקצועי של הועדה הבוחנת את ההחלטה על יסוד שיקולים תכנוניים שלה. אין הסמכות כוללת ויתור על דרישות החוק לעריכת בקשה כדין, או להורות על עריכה כדין לאחר מתן החלטתה בנושא הערר.
5.4
עולה כי
במקרה זה נפל פגם מהותי בעבודת ועדת הערר
- אשר פסקה בנסיבות המקרה כי יש לאשר את תוספת המרפסות.
בכך סטתה מהחלטה מנהלית סבירה במספר היבטים –
א.
ועדת הערר נתנה החלטה פסקנית בכך שאשרה את תוספת המרפסות ,על אף שהבקשה הוגשה לא היתה ערוכה
על פי
דין. ס' 116 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 מגדיר את היקף הסמכות של ועדת הערר –

"(א) מוסד תכנון המוסמך להכריע בערר, רשאי לקבלו, כולו או מקצתו, או לדחותו ולאשר את התוכנית, עם או בלי שינויים, או לדחותה.
(ב) מוסד התכנון רשאי להחזיר את התוכנית לדיון למוסד התכנון שעל החלטתו הוגש הערר, עם הוראות או בלעדיהן".

בשום מקרה ועדת הערר לא מוסמכת לפטור את מגיש הבקשה מדרישות החוק והתקנות המתייחסות להגשת הבקשה עצמה, באופן שתדון בענין לגופו, מבלי שהתקיימו
הדרישות, והבקשה איננה ערוכה כדין.

ב.
ועדת הערר נתנה החלטה פסקנית המאשרת את תוספת המרפסות, על אף שלא היו פרושים בפני
ה מכלול הנתונים כדי רמת הפירוט הנדרשת. ועדת הערר שמה דגש על ה"שיפור האסתטי" מבלי שידעה מהם הפתרונות בפועל והפנתה לכך ש
"הטכנולוגיה המודרנית מאפשרת מגוון רחב ביותר של פתרונות אסתטיים כאלה ואחרים ולבטח נמצא פתרון כזה שיאפשר להטמיע את אותה תוספת מבוקשת כך שלא תבלוט לרעה ו/או בכלל בבנין".
זאת, מבלי לדעת בוודאות מהו פתרון הניקוז או דרך חיזוק המרפסות התלויות.
כלל בסיסי בפעילות רשות מנהלית הוא בחינת מלוא העובדות הנדרשות בטרם מתן ההחלטה. ראו לענין זה בגץ 3379/03 אביבה מוסטקי נ. פרקליטות המדינה
(18.3.04) -
"אם מתברר כי בנסיבות המקרה לא שקדה הרשות המינהלית לאסוף את הנתונים השייכים לעניין ולבדוק אותם לקראת קבלת ההחלטה, כפי שרשות סבירה היתה נוהגת, עשוי בית המשפט לפסול את ההחלטה" (
זמיר בספרו הנ"ל [25], בעמ' 738
). הכלל הוא שבבוא הרשות להחליט עליה ליתן דעתה על כל השיקולים הענייניים כדי שתוכל לקבל החלטה שקולה ומושכלת המאזנת ביניהם. במסגרת השיקולים הענייניים יהיו כאלה הנשענים על נתונים ועובדות. באין איסוף ראיות כנדרש עלולים עובדות ונתונים הצריכים לעניין שלא להיות מובאים בחשבון, וההחלטה לא תהיה שקולה ומאוזנת."
וראו גם רע"א 8000/07 היועמ"ש לממשלה נ. פלוני (2.5.12) -
"בבסיסה של כל החלטה מנהלית צריכה להתקיים תשתית של נתונים עובדתיים שנאספו ועובדו כהלכה (
בג"ץ 297/82 ברגר נ' שר הפנים, פ"ד לז
(3) 29, 49 (1983) (להלן:
עניין ברגר)). העדרה של תשתית עובדתית מספקת לביסוס ההחלטה המנהלית עלולה להביא לפסילתה של ההחלטה (ראו, למשל:

בג"ץ 802/89 נסמאן נ' מפקד כוחות צה"ל בחבל עזה, פ"ד מד
(2) 601, 605 (1990)
)."

מאחר
ולא עמדו מלוא הנתונים בפני
ועדת הערר כדי רמת הפירוט הדרושה בבקשה ערוכה כדין, החלטתה הקדימה את המאוחר.
ג.
בכך שועדת הערר כבר נתנה את החלטתה כערכאת ערעור, ורק לאחר מתן החלטתה אמורים המבקשים לתקן את בקשתם להיתר על מנת שיעמוד בדרישות החוק, הקדימה הועדה את המאוחר ושינתה את סדר הדברים הנכון.
ד.
בכך, מנעה ועדת הערר מהעותרים את זכות ההתנגדות הבסיסית השמורה להם על פי חוק בפני
הועדה המקומית, בהתייחס לכל פרט ופרט. זכות ההתנגדות מצויה בבסיס ההליך התכנוני, ואין לשלול אותה. ראו לענין זה עעמ 9264/10 חברת נ.י.ל.י. נדל"ן בע"מ נ. עירית גבעת שמואל
(30.5.12)-

"
חובת הפרסום וזכות ההתנגדות הם כמו שני צידי המטבע והם הוכרו ומוכרים בהלכה כיסודות חיוניים לקיומו של הליך תכנון תקין וחוקי" (בגץ 288/00 אדם טבע ודין –אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ. שר הפנים (2001). חברי השופט פוגלמן עמד בענין קרוב על כך ש"כדי להבטיח הליך הגשת התנגדויות אפקטיבי, נחוץ שהמידע על אודות התוכנית ופרטיה יהיה נהיר לאדם הסביר, ושיגיע לציבור מבעוד מועד" (בגץ 3459/10 אלעתאימן נ. משלת ישראל 14.6.11)".
לפי תקנה 2א על הגשת בקשה להיתר בניה בבית משותף צריכים לחתום כל בעלי הדירות בבית המשותף או נציגות הבית המשותף. ואם לא חתמו כל בעלי הדירות, מבטיח המנגנון הקבוע בס' 2ב' לתקנות כי כל אחד מהדיירים יקבל העתק הבקשה כפי שהוגשה. התקנות עמדו על החשיבות שבפני
כל
מתנגד פוטנציאלי תעמוד הבקשה כולה, כפי שצריכה להיות ערוכה על פי דין.
ראו בגץ 879/89 בניני ט.ל.מ חברה לבנין בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ( 19.7.90 ) –
"התקנות

באו להבטיח, שמי אשר יש לו אינטרס להתנגד או להביע דעתו בקשר לבקשה להיתר בנייה, דעתו תישמע על-ידי הוועדה, קודם שתחליט בעניין הבקשה. תכלית זו נשמרת במלואה על-ידי המנגנון הקבוע בתקנות 2ב ו-2ג של התקנות. תקנה 2א מצביעה על מי שרשאי או צריך לחתום על בקשה להיתר בנייה. אך אם מטעם כלשהו מי מאלה הנזכרים בתקנה זו לא יחתום על הבקשה, באות התקנות הנ"ל להבטיח, שאם יש לו זכויות בנכס, ויש לו עניין להשמיע דעתו וטענותיו לפני הוועדה קודם שתכריע בעניין - תינתן לו ההזדמנות לכך. בכך מושגת המטרה, שכל מי שיש לו עניין - בעד או נגד - בבקשה להיתר, יוכל להשמיע דעתו.
"
לגבי זכות ההתנגדות נקבע כי
"זכות זו להתנגדות שואבת כוחה מחובת ההגינות המוטלת על הרשות ומבטאת היא עקרון-יסוד ולפיו אין פוגעים בזכות או באינטרס לגיטימי של אדם בלא לשמוע אותו תחילה; ממקדת היא את תשומת-הלב בנושאים אלה ואחרים שהמתנגדים מעוניינים בהם, ולמותר לומר ששקיפות ההליך מבטיחה באורח מרבי את תקינות פעולתה של הרשות"
(
בגץ 288/00 אדם טבע ודין -אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ. שר הפנים (2001)
.

וכן ראו בבגץ 3581/07 קלו נ. הועדה הארצית לתשתיות לאומיות
(18.4.10 )
"
במתן זכות טיעון לנפגע פוטנציאלי מוגשם גם ערך של הגינות, שכן בעצם האפשרות הניתנת לפרט להביא דברו, ואפילו התנגדותו נדחית, עשוי הוא לחוש כי הפגיעה בו לא נעשתה באופן שרירותי ובלא הצדק, וכי הרשויות נתנו דעתן לנזקים שמהם הוא עלול לסבול בטרם הגיעו להחלטה. כן יש בכך כדי לחזק את העיקרון הדמוקרטי, בפרט בנושא תכנון ובנייה המשפיע במישרין על היחיד ועל הכלל, ולתרום להגברת אמון הציבור בשלטון
"
למותר לציין כי זכות ההתנגדות
עומדת כזכות מרכזית בחשיבותה, ויש לאפשר אותה לפני ההחלטה ולא לאחריה, שכן היא נועדה להשפיע על ההחלטה.

5.5
המשיבים או מי מהם טענו כי העותרים מנועים מלהעלות את הטענה שהבקשה איננה ערוכה כדין, שכן לא העלו אותה בפני
ועדת הערר. אינני מקבלת טענה זו משתי סיבות
-
א.
מדובר בעתירה על החלטת ועדת הערר, ומשהחלטת ועדת הערר מצאה עובדה זו ומפרטת אותה בהחלטתה, רשאים העותרים להתייחס בעתירתם לנושא זה, גם אם לא העלו אותו קודם לכן. העתירה מתייחסת להחלטה חדשה, וניתן להתייחס לכל רכיבי ההחלטה.
ב.
העובדה שהעותרים לא העלו טענה זו בערכאות קודמות, איננה מכשירה את הטעון הֶכשר. האם תאמר, שכל פעם שמוגשת בקשה להיתר שאיננה ערוכה כדין, והמתנגד טוען כנגדה אך מבלי לציין שאיננה ערוכה כדין, שתיקתו בענין זה תכשיר אותה ? כאילו תאמר שהחוק בענין זה הוא דיספוזיטיבי, ונתון להתניה בין צדדים בהתעלם מעמדת הרשות– ולא כך.
דרישות החוק והתקנות אינן מאפשרות למגיש הבקשה לבחור מתוכן את אשר יחפוץ, ויפסח על האחרות. האחריות לוודא שהבקשות ערוכות כדין, מוטלת על הרשויות המתכננות.
5.6
ומספר מלים לגבי ההיבט הקנייני – אם נלך בעקבות הלכת בני אליעזר (עעמ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ. בני אליעזר בע"מ
(9.1.11)
מקום בו לא הוכיח המבקש "תימוכין קנייניים" לבניה המבוקשת תחול הלכת "אייזן" המרשה למוסדות התכנון שלא להכריע
בהיבטים התכנוניים של הבקשה ולהפנות את הצדדים לבית המשפט המוסמך. (ראו הלכת אייזן, בגץ 1578/90 הלן אייזן נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה (24.10.90).
אינני נכנסת לשאלת חישוב שטחי המרפסות, שכן מלכתחילה לא צורפה מפה מצבית שעשויה להשפיע על תוצאות חישוב כזה. מעבר לצורך אציין כי בין היתר, המדובר כאן כנראה בשינוי חזית הבנין. הקיר החיצוני מוגדר בתקנון המצוי כ"רכוש משותף" ששינוי שלו מצריך רוב דעות דיירי הבית המשותף.
משלא הראו המשיבים 3,4, מגישי הבקשה, ולו לכאורה, כי גייסו את הרוב הדרוש לביצוע השינוי בבית המשותף, עולה שאלה גדולה לגבי "התימוכין הקנייניים" בעניינם. מקום בו לא מוכיח המבקש "תימוכין קנייניים" מרשה ההלכה לרשויות התכנון שלא להכריע בהיבטים התכנוניים, עד להכרעת בית המשפט המוסמך.
ובנושא זה נאמר ב

פסק דין
בני אליעזר –
"
מקום בו הועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית (למשל, בקשה לבניה ברכוש המשותף), תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. גישה זו נובעת הן מן הרצון למנוע דיוני סרק בהיבטים תכנוניים של הבקשה, שאפשר שכלל לא יהיו נתונים למימושו (ראו גם
רע"א 4138/10

קלצוק נ' אורון
(לא פורסם) פסקה ח'), והן מן השאיפה להימנע ממצבים בהם מוסדות התכנון יהיו מעורבים בשאלות קנייניות, שבהן - כאמור - אינם מוסמכים לדון."

6.
לסיכום
6.1
העתירה מתקבלת, באופן שהחלטת ועדת הערר מבוטלת, והדיון יוחזר לועדה המקומית, לאחר שהעתק בקשה מתוקנת וערוכה כדין יומצא לעותרים. לא ניתן לדעתי לפסוח על העברה לועדה המקומית , כדי לשמור על זכות ההתנגדות של העותרים, גם לגבי לפרטים שלא היו בידיעתם.
6.2
המשיבים 3,4, ישאו ביחד ולחוד בשכ"ט ב"כ העותרים בסכום של 10,000 ₪ שישולם בתוך 30 יום מהיום, וכן בהחזר האגרה ששולמה.
6.3
המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין .


ניתן היום,
כ"ז אייר תשע"ג, 07 מאי 2013, בהעדר הצדדים.





הוקלד על ידי מיכל זבטני








עתמ בית משפט מחוזי 37058-03/13 רות שרייבר מרים צור, איתן קסנטיני-אורגד, מאיר ויהודית משען ואח' נ' ועדת ערר מחוזית - מחוז חיפה, ועדה מקומית לתכנון ולבניה "חיפה", שמעון ורבקה גנון ואח' (פורסם ב-ֽ 07/05/2013)