פסקי דין על חיים לוי | פסקי דין על שמעון פסח | פסקי דין על בנימין קופפר | פסקי דין על אורן עומרד |

18414-10/10 א     29/04/2013




א 18414-10/10 חיים לוי נ' שמעון פסח, בנימין קופפר, אורן עומרד








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 18414-10-10 לוי נ' פסח ואח'

29 באפריל 2013







בפני

כב' השופטת נועה גרוסמן
, סגנית נשיאה


תובע

חיים לוי
ע"י ב"כ עו"ד זיו אימברג


נגד


נתבעים

1.שמעון פסח

– בפש"ר

2.בנימין קופפר
ע"י ב"כ עו"ד יצחק עזרא

3.אורן עומרד
- בעצמו




פסק דין

התובע
הוא הבעלים של נכס ברח' המסגר 64, תל אביב (להלן: "הנכס"), אותו רכש בתאריך 9.3.08 מחב' ליאור עמרי השקעות ונכסים בע"מ (להלן: "ליאור עמרי").

ליאור עמרי והנתבע 1, התקשרו ביום 23.2.06 בהסכם שכירות שתחילתו ביום 1.3.06 (להלן: "הסכם השכירות"), אשר צורף כנספח ב' לכתב התביעה.

הסכם השכירות נכרת לתקופה של שנה אחת עם אופציה להאריכו בשנה ואף בשנתיים.

הנתבעים 2 ו- 3
חתמו בשולי ההסכם כערבים לכל התחייבויות הנתבע 1 ע"פ הסכם השכירות.

במועדים הרלוונטיים, ניהל הנתבע 1 בנכס המושכר עסק בשם המסחרי : "אנטריקוט 64".

לאחר מכירת הנכס
לתובע, המשיך הנתבע 1 לקיים את עסקו בבנכס.

ביום
10.10.2010 הגיש התובע את התביעה דנן, ע"ס 296,381.41 ₪ המהווים, לטענתו, את גובה דמי השכירות אשר לא שילם הנתבע, בתוספת פיצויים קבועים ופיצויים יומיים עקב אי פינוי הנכס.
כן טוען התובע לנזקים שנגרמו למבנה.
הנתבע מס' 1 הוכרז כפושט רגל וההליכים נגדו הופסקו.
התובע והנתבע 2 הגישו סיכומיהם. הנתבע 3 אשר הגיש כתב הגנה ואף התייצב לדיונים, לא הגיש סיכומיו, בטענה שאין ביכולתו לשכור עורך דין,
הנתבע מסר עדות בדיון, ושוחרר על ידי מהגשת הסיכומים (עמ' 36 לפרוטוקול).

טענות התביעה
:

התובע טוען כי עובר לחתימת הסכם הרכישה, הוא הודיע מיידית לנתבע 1, על רכישת הנכס.
הודעה נוספת נמסרה לנתבעת 1, כך לטענת התובע, ביום מסירת הנכס לידיו.

לטענת התובע, חרף דרישותיו החוזרות והנישנות, הנתבע 1 לא שילם דמי שכירות עבור הנכס, החל מיוםך 18.6.08 ועד ליום 1.4.09.

סה"כ סכום השכירות הנדרש (לפי 700$ לחודש לפי שער חליפין
של 4.707 ₪ לדולר ארה"ב ) הוא סך של 40,304.86 ₪.

התובע מצרף, כנספח ג' לכתב התביעה, את העתק פנייתו הכתובה מיום 7.8.08 בה הודיע מפורשות לנתבעים כי במידה ולא תתוקן הפרת הסכם השכירות, יהא עליהם לפנות את הנכס.

במענה למכתב זה, טוען התובע, השיב הנתבע 1 כי הוא זכאי להחזרים בגין הפרשי שער מן הבעלים הקודמים – ליאור עמרי, בעבור כל תקופת השכירות.

התובע מכחיש טענה זו של הנתבע 1.

התובע טוען, כי לאחר שהחל לדרוש את פינוי הנכס, החל הנתבע 1 הן בעצמו, והן באמצעות אחרים לאיים על התובע, ועל כן פנה התובע למשטרה בתלונה.
עוד טוען התובע כי הנתבע 1 לא עמד בהתחייבויות על פי
סעיף 9(א) להסכם השכירות, לשאת בכל תשלומי המסים וההוצאות השוטפות, אשר ככל הידוע לו, לא שולמו.

התובע מציין כי הגיש תביעה לבית משפט זה
- ת.א 41833/08 .
תובענה זו נסתיימה בהסכם פשרה מיום 29.12.08 , אשר הוגש כנספח ז' לכתב התביעה, אשר הופר אף הוא ע"י הנתבע 1.

התובע מציין, כי בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
, הוסכם ע"י הצדדים כי אין באמור בהסכם כדי לפגוע בזכות של התובע להגיש תביעה כספית וכן הוסכם של שמירת מלוא הטענות של כל צד
(נספח ז' לכתב התביעה).

לגרסת התובע, טרם עזב את המושכר, הודיע לו הנתבע 1 מספר פעמים, כי הוא מתכוון לגרום לנזק למושכר, ולהרסו. בתגובה, הזהירו התובע כי עליו להחזיר את המושכר במצב תקין.

לאחר פינוי ציוד הנתבע 1 מהמושכר, הבחין התובע, כך לטענתו, כי הנתבע 1 מכה עם פטיש על הקירות ומחריב את המושכר.

הנזקים שגרם הנתבע 1 למושכר, טוען התובע, נאמדים בסכום של 73,915.65 ₪, וזאת ע"פ חוות דעת של השמאי מטעם התובע -
" אייל שמאים ויועצים", אשר צורפה כנספח ח' לכתב התביעה.

כן טוען התובע כי הוא זכאי לפיצוי מוסכם בסך של 10,000$, (אף הוא
לפי שער חליפין של
4.707 ₪ לדולר)
ובסה"כ משוערך למטבע ישראלי - 47,070 ₪.

עוד תובע התובע פיצוי
בסך של 100$ עבור כל יום איחור בפינוי המושכר
(אף הוא לפי שער חליפין של 4.707 ₪ לדולר) לתקופה של 287 ימים, ובסך הכל משוערך למטבע ישראלי - 135,090.90 ₪.



טענות הנתבעים 2-3


:

הנתבע 2 טוען, כי התובע הינו בעלים ומחזיק בפועל של מרבית הנכסים בבניין אשר ברח' המסגר 64, תל אביב, הוא הבנין בו נמצא הנכס
נשוא התביעה.

עוד טוען הנתבע 2 כי בין היתר התקיימו בבניין, בשלבים שונים, עסקים מגוונים כגון
מכון בריאות ומסאזים, מועדון חשפנות וקזינו.

כן טוען הנתבע 2 כי התובע מחזיק בבניין כ-20 עד 30 דירות מפוצלות, ככל הנראה שלא בהיתר הרשות המקומית, אותן הוא משכיר שלא כדין לדיירים במקום.

לטענת הנתבע 2, קיומן של הדירות המפוצלות הזיקו לעסקיו של הנתבע 1, מכיוון ומדובר היה בדיירים מעוטי יכולת אשר לא יכולים היו להימנות על לקוחות קבועים של עסקו. זאת בניגוד למצב בו היו ממשיכים להתקיים באתר משרדים, ואז לא היה עסקו של נתבע 1 ניזוק, והוא יכול היה לעמוד בתשלום חובותיו.

לדברי הנתבע 2, התובע ביקש לפנות את הנתבע 1 מבית העסק, על מנת שיוכל להשתמש בנכס לצרכים אחרים, שלא עפ"י הסכם השכירות.

הנתבע 3 טוען כי לא הובא לידיעתו דבר מכירת הנכס לתובע.

הנתבעים 2
ו – 3 טוענים שניהם, כי ערבותם אינה תקפה מכיוון שניתנה עבור השוכר הקודם ליאור עומרי, ואינה תקפה כלפי התובע.

לטענת הנתבעים, לו היו יודעים שהמושכר נמכר לידי התובע, היו מבקשים לבטל את ערבותם, מכיוון שלטענתם התובע מקיים עסקים מפוקפקים בבניין.

הנתבעים 2-3 גורסים, כי מכירת הנכס לתובע ללא מתן הודעה לערבים, מהוה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

כן טוענים הנתבעים 2-3 לפגם בערבות, המפקיע אותה באופן חלקי- ולו כלפי תקופת האופציה.

לטענתם, התביעה הוגשה בגין תקופה שמעבר למוסכם בהסכם השכירות (תקופת האופציה), ומשלא הודע להם כערבים על הארכת האופציה, ערבותם אינה תקפה לתקופה זו.

הנתבעים 2-3, גורסים כי הואיל והנתבע 1 לא עמד בתשלומים כבר בתקופת השכירות הראשונה, הרי ליאור עומרי, לא היה צריך להאריך את החוזה.
משעשה כן -
דינו של החוזה כחוזה חדש וערבותם אינה תקפה לגביו.

בהקשר זה טוענים הנתבעים 2-3, כי היה על ליאור עומרי ליידעם על הפרת החוזה מצד הנתבע 1. בכך שלא עשה כן – פגע בזכויותיהם כערבים. לטענתם, אילו
היו יודעים על ההפרות, היה ביכולתם לפעול לתיקונן.

עוד טוענים הנתבעים 2-3, כי אי קבלת השיקים מראש, עבור התקופות השונות של השכירות כמוסכם בסעיף 6 ב. 1 להסכם השכירות, מהווה הפרת החוזה כלפי הערבים.
לדידם, העובדה שלא הודע להם על כך, פוטרת אותם מערבותם.

בנוסף, גורסים הנתבעים 2-3 , כי התובע וליאור עומרי לפניו, לא עשו את שהיה עליהם לעשות כדי להקטין את הנזק. לדוגמא – לא פעלו לפינוי מיידי של הנתבע 1.

אשר לטענת התובע לזכאות לפיצוי מוסכם בסכומים שנתבעו: הנתבעים 2-3 חולקים על כך. לטענתם מדובר בקנס בלתי מוצדק.
מה גם שאין מקום לדרוש בכפל, גם פיצוי מוסכם בסך 10,000$ וגם פיצוי בסך 100$ לכל יום איחור בפינוי.

מכל הסיבות הללו עותרים הנתבעים 2-3 לדחיית התביעה כנגדם.





דיון והכרעה
:

העברת הבעלות
:
ראשית, אבחן את השאלה האם העברת הבעלות מידי הבעלים המקורי, ליאור עמרי, לידי התובע, פוגמת בערבות ומפקיעה אותה.


סעיף 7(ב)(2) להסכם השכירות, עליו חתמו אף הנתבעים 2-3, בתור ערבים, קובע:

"המשכיר יוכל בכל עת להעבירו/או לשעבד את זכויותיו וחובותיו על פי הסכם זה לאחר, ובתנאי שלא תפגענה זכויות השוכר על פי הסכם זה".

כמפורט לעיל, ביום
9.3.08 מכרה חב' ליאור עומרי את הנכס לתובע.

התובע טוען כי נכנס לנעלי ליאור עמרי לכל דבר ועניין ולכן, כל חיובי הנתבעים 2-3, חלים כלפיו.

הנתבעים 2-3 טוענים לעומת זאת כי העברת הבעלות ללא מתן הודעה מתאימה לערבים היא הפרה יסודית של ההסכם, וע"פ סעיף 5(ג)(2) לחוק הערבות, התשכ"ז – 1967 (להלן: "חוק הערבות"), הם זכאים לבטל את ערבותם.

התובע אמנם טוען כי מסר הודעה בנוגע לשינוי בבעלות בנכס לנתבע 1 ולערבים, אולם מלבד עדותו הפרונטלית על כך, לא מצאתי ראיה בכתב התומכת בטענה זו.

מנגד, הנתבעים 2-3 שבים וטוענים כי לא נמסרה להם כל הודעה בדבר העברת הבעלות. הם עומדים על כך כי אילו היו יודעים זאת – היו מבטלים את ערבותם ומסרבים להתחייב כלפי הבעלים החדש – התובע (ראו סעיף 4 לסיכומי הנתבע 2).



סעיף 5(ג)(2) לחוק הערבות התשכ"ז-1967 (תיקון התשנ"ב)
מורה כלהלן:

"חל בחיוב הנערב שינוי אחר, על פי הסכם בין החייב לבין הנושה, משתנה חיובו של הערב לפי השינוי, אולם הברירה בידי הערב –
(1) למלא ערבותו ללא שינוי, אם ניתן לעשות כן;
(2) לבטל ערבותו אם השינוי היה שינוי יסודי הפוגע בזכויות הערב"


לגבי היותו של השינוי "יסודי" אם לאו, סבור המלומד רוי בר- קהן כי ניתן ללמוד היקש מההגדרה של "הפרה יסודית" בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 , היינו:

"בהתאם להיקש זה יחשב שינוי כשינוי יסודי, אם מדובר בשינוי, שניתן להניח לגביו, שערב סביר לא היה מתקשר בחוזה הערבות, אילו ראה מראש את השינוי ותוצאותיו..."

(בר קהן, "ערבות", 2006 , שירז הוצאה לאור שם בעמ' 252).

אני מקבלת את עמדת הנתבעים 2-3 בענין זה.
אני קובעת כי שינוי בבעלות על הנכס המושכר הינו שינוי יסודי, אשר מן הראוי כי תינתן לערבים הודעה עליו, ותינתן להם ההזדמנות לשקול האם ברצונם לבטל ערבותם לאור שינוי זה.
כאמור לעיל, לא מצאתי חיזוק כלשהו לטענת התובע כי הודעה כאמור נמסרה לנתבעים 2-3, ומשכך אני מקבלת את גרסתם של הנתבעים 2-3, כי לא היו מודעים לשינוי בבעלות על הנכס.
כתוצאה מכך, אני מקבלת את טענת הערבים, כי אי מסירת ההודעה על שינוי הבעלות – מפקיעה את תוקף הערבות.

אי מסירת מידע לערבים, אודות חובות החייב העיקרי :

מכאן, אעבור לבחון את טענת הערבים, כי לא קיבלו עדכון שוטף אודות הצטברות ניכרת של חיובים מצד החייב העיקרי, וההשלכה שיש להיעדר עדכון כאמור, על תוקף ערבותם.

סעיף 6 (ב)(1) להסכם השכירות קובע כי השוכר יפקיד בידי המשכיר 11 שיקים שווים ורצופים בסך של 500$ בתוספת מע"מ, עבור תקופת השכירות.

בסעיף קטן ב(2) נאמר כי אם ירצה השוכר לממש את האופציה, ולהאריך השכירות בשנה נוספת, יהא עליו להפקיד 12 שיקים ע"ס 600$ כל אחד, בתוספת מע"מ, וזאת בעבור שנת השכירות הבאה.
סעיף 6(ג) להסכם השכירות קובע, כי התנאים הדנים במועדי תשלום דמי השכירות הינם תנאים יסודיים להסכם. אי פרעון אחד מהתשלומים הנזכרים בסעיף 6 יקנה למשכיר את הזכות לבטל את הסכם השכירות, ויקנה לו את הזכות לפנות את השוכר מהנכס מיידית וללא פניה מוקדמת אל השוכר.

סעיף 10 להסכם השכירות קובע, כי על השוכר להפקיד בידי המשכיר שטר ביטחון ע"ס 10,000$ כבטוחה למילוי כל התחייבויות השוכר ע"פ הסכם זה.

בפועל, אני מוצאת כי הנתבע הפר 1 הפרה יסודית את הסכם השכירות כבר בשנה הראשונה.

כעולה מעדותו של מנהל ליאור עומרי, מר נוף ארבל דוד, בכך שלא נתן שיקים עבור השכירות, אלא שילם מדי חודש או חודשיים, ופעמים רבות באיחור שמשמעה הפרה יסודית של החוזה (עמ' 13 לפרוטוקול הדיון מיום 10.6.12):

" ש. כשאתה קיבלת כסף מפסח איך קיבלת אותו?
ת. שיקים.
ש. מתי קיבלת שיקים?
ת. אולי פעם בחודש, אולי פעם בחודשיים, כלומר שיק אחד או שני שיקים, כשהוא איחר לשלם הוא נתן לי אחד על הקודם ואחד הלאה.
...
ש. זה היה לאורך כל התקופה?
ת. כן.
ש. גם בשנה הראשונה?
ת. חוץ מהחודשיים האחרונים שהוא לא שילם. הוא טען שהוא בפשיטת רגל וכל מיני
תירוצים בשביל לא לשלם".

כלומר, הנתבע 1 לא עמד בתנאי התשלום, לא הפקיד את השיקים כנדרש, ולמעשה עוד בטרם נמכר הנכס לתובע, נצבר חוב של חודשיים שבהם לא שולמו דמי השכירות.

התובע למעשה "ירש" את הנכס עם הנתבע 1, אשר לחובתו עמד חוב בגין דמי השכירות.

עובדתית, אני מקבלת את הגרסה כי על הפרות אלו של הנתבע 1, לא נמסרה הודעה כלשהי לערבים.

כל זאת בניגוד למתחייב על פי דין , ובניגוד לחבותו בעל החוב ליידע את הערבים .
קל וחומר בסיטואציה שלפנינו, של חילופי בעלויות בנכס הנערב.
השוו :
ת"א (ראשל"צ) 4172-08 בנק מרכנתיל דיסקונט נ' שובל
, ניתן מפי השופטת ד"ר סורוקר ביום 18 ביולי 2012 ( פורסם ב'נבו').
שם חזר בית המשפט והדגיש כי חובתו

של

בנק

כלפי

הערב

אינה

מסתיימת

עם

החתימה

על

כתב

הערבות
.
שומה

על

הבנק

לדווח

לערב

במהלך

תקופת

ערבותו

על

מצב

החשבון

של

החייב

העיקרי
.
חובת

העדכון

כוללת

כל

מידע

מהותי
,
העשוי

להשפיע

על

היקף

הסיכונים

שהערב

נטל

על

עצמו
.

בשינויים המחוייבים, יפים דברים אלה גם לענייננו.

חובת העדכון כוללת כל מידע מהותי העלול להשפיע על היקף הסיכונים שהערב נטל על עצמו.
ראו : בר קהן, "ערבות", 2006 , שירז הוצאה לאור שם בעמ' 377.

אני מקבלת את טענתם של הערבים, הנתבעים 2-3, כי אילו היתה נמסרת להם להם ההודעה בזמן אמת, היו פועלים אל מול הנתבע 1, ועומדים על כך כי יקיים חובותיו, ולא – יבטלו ערבותם.

אני קובעת כי בכך שלא נמסרה הודעה מתאימה לערבים, למעשה נמנעה מהם זכותם החוקית, על פי חוק הערבות, לפעול לביטול ערבותם עקב הפרת ההסכם על ידי הנתבע 1.

במצב דברים זה, בו הפר הנתבע 1 הפרה יסודית את הסכם השכירות, לא היה מקום למעשה להארכת ההסכם לתקופת האופציה הראשונה והשניה. במיוחד, מבלי שנמסר לערבים מידע מוקדם על מצב החיובים שצבר החייב העיקרי.

אשר על כן, כי משלא נמסרה לנתבעים 2-3 הודעה בדבר ההפרות היסודיות של הסכם השכירות, ומשלא הוכח כי נמסרה להם הודעה בדבר העברת הבעלות לתובע, הרי שפקעה ערבותם לחובות הנתבע 1 בגין שכירות הנכס, ומשכך – דין התביעה כנגדם להידחות.

הואיל וכך, פטורה הנני מלהידרש לטענות החילופיות שהועלו, ולסוגיית גובה הנזק, לרבות לחוות דעת המומחה ומשמעותה.


סיכום
:

מן המקובץ עולה, כי דין התביעה כנגד הנתבעים 2-3 – להידחות.
וכך אני מורה.
התביעה כנגד הנתבעים 2-3 , נדחית בזה.

התובע ישא בהוצאות שכ"ט ב"כ הנתבע 2 בסך 12,000 ₪,כולל מע"מ, בתוספת ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין.

אינני מחייבת בהוצאותיו של הנתבע 3, שכן הגנתו נסמכה רובה ככולה, על הגנתו של רעהו לערבות, הנתבע 2.


ניתן היום,
י"ט אייר תשע"ג, 29 אפריל 2013, בהעדר הצדדים.


נועה גרוסמן
,שופטת
סגנית נשיאה










א בית משפט שלום 18414-10/10 חיים לוי נ' שמעון פסח, בנימין קופפר, אורן עומרד (פורסם ב-ֽ 29/04/2013)