פסקי דין על אליעזר הרוני כהן | פסקי דין על נאסר עאהד אבו אלחאג' | פסקי דין על ודיע נחאס | פסקי דין על עו"ד אריאל אזולאי ואח' |

2997/09 א     28/05/2013




א 2997/09 אליעזר הרוני כהן נ' נאסר עאהד אבו אלחאג', ודיע נחאס, עו"ד אריאל אזולאי ואח'








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 2997/09 כהן נ' נאסר עאהד אבו אלחאג'
ת"א 3008/09 ודיע זכי נאחס נ' נאסר עאהד אבו אלחאג'
ת"א 3007/09 עו"ד אזולאי ואח'
נ' נאסר עאהד אבו אלחאג'




בפני

כב' השופטת
אביב מלכה


התובע בתיק 2997/09

אליעזר הרוני כהן

נגד

הנתבע והתובע שכנגד בתיק 2997/09
נאסר עאהד אבו אלחאג'

נגד

הנתבע והתובע שכנגד בתיק
1. אליעזר הרוני כהן

2997/09

2. ודיע נחאס


התובע בתיק 3007/09
עו"ד אריאל אזולאי
התובע בתיק 3008/09
ודיע זכי נחאס



נגד

הנתבע בתיקים 3007/09


נאסר עאהד אבו אלחאג'

ו- 3008/09







פסק דין


הליך זה מאחד בתוכו שלושה תיקים כלהלן:
ת.א. 2997/09 כהן הרוני אליעזר (להלן: "כהן") נ' נאסר עאהד אבו אלחאג'
(להלן: "נאסר").
תיק זה כולל תביעה שכנגד, נאסר אבו אלחאג' נ' כהן הרוני אליעזר וודיע נחאס
(להלן: "נחאס").
ת.א. 3007/09 עו"ד אריאל אזולאי (להלן: "אזולאי") נ' נאסר עאהד אבו אלחאג'
.
ת.א. 3008/09 ודיע זכי נחאס נ' נאסר עאהד אבו אלחאג'
.

לשם הנוחות ייקראו הצדדים בשמותיהם כמצויין לעיל.
השם "כהן" יכלול את כהן, אזולאי ונחאס, לפי ההקשר.

הרקע והתביעות
אדם בשם חמיס עבד אל ראזק מחמד (להלן: "חמיס"), הוא היורש של הבעלים הרשום בקרקע נשוא הליך זה. מסמכים על שרשרת העברת הזכות מן הבעלים הרשומים לחמיס צורפו לתצהיר נאסר (נספח ד').
נאסר רכש מחמיס את המגרש על דרך של ייפוי כוח בלתי חוזר (נספח ח' לתביעת כהן, כולל אישור המאמת את התרגום שהוגש).
נחאס רכש את הקרקע מנאסר, על פי חוזה מיום 14.7.08 (נספח א' לתביעת כהן, להלן: "החוזה").
נחאס פעל ברכישה זו כנאמן של כהן.
מסיבה זו או אחרת, אשר תידון להלן, העסקה בין נאסר לנחאס לא נסתיימה ומכאן התביעות והתביעות שכנגד.

בתביעה בת.א. 2997/09, טוען כהן כי נאסר הפר את החוזה שבין נחאס, כנאמן של כהן, בכך שלא רשם את המגרש על שם הנאמן. כהן תובע מנאסר את הפיצוי המוסכם אשר בחוזה, בסך 230,000$.
בתביעה שכנגד טוען נאסר כי כהן ונחאס ביטלו את החוזה שלא כדין ואף הוא ותבע את הפיצוי המוסכם שבחוזה.

בתביעה בת.א. 3007/09, תובע אזולאי את נאסר בגין אובדן רווחים.
אזולאי, שהוא עו"ד, שימש כבא-כוחם של כהן ושל נחאס והיה אמור לקבל מהם את שכר טרחתו, אלא שבשל הפרת החוזה על ידי נאסר, כטענת אזולאי, הוא הפסיד את שכרו כדי 206,300 ₪ בתוספת מע"מ.

בתביעה בת.א. 3008/09, תובע נחאס את נאסר בטענה כי נאסר הפר את החוזה ביניהם וכך הפסיד נחאס את התשלום אשר היה אמור לקבל כנאמן של כהן, בסך 50,000$.

הנה כי כן, עלי להכריע בשאלה – מי הפר את החוזה ומהכרעה זו תגזר התוצאה של כל יתר טענות הצדדים.

האם נאסר ידע עם מי הוא מתקשר
אחת הטענות של נאסר היא כי הוא לא ידע כלל שנחאס הוא נאמן וכי הוא רומה. נאסר טוען כי התובעים נהגו בחוסר תום לב ובשל כך הסכם בטל (סעיף 22 לסיכומים).
טענת נאסר כי הוא לא ידע על דבר הנאמנות, טומנת בחובה השלכה נוספת, לאמור, כי נאסר לא ידע כי הוא מוכר את הנכס ליהודים.
מנגד, כהן טוען כי נאסר ידע גם ידע על דבר הנאמנות ואף ידע על כך שהנכס נמכר ליהודים.

נפקות משפטית
אפתח בכך שמחלוקת זו, על פניה, אינה בעלת משקל רב.
אין כל חובה בדין כי שלוח יציג את עצמו ככזה.
נהפוך הוא, חוק השליחות, התשכ"ה-1965, קובע בסעיף 7 הוראות למקרה בו השליחות היא "שליחות נסתרת", קרי שצד ג', נאסר במקרה דנן, אינו יודע בשעת הפעולה על קיומה של השליחות או שאינו יודע את זהות השולח, כהן במקרה דנן.
פעולה משפטית שכזו, בין צד ג' לבין השולח היא תקפה וחלה, על פי הוראות הסעיף כלהלן:
"לא ידע הצד השלישי בעת הפעולה על קיומה של השליחות, או לא ידע את זהותו של השולח, תחייב פעולת השלוח את השולח והשלוח יחד ולחוד ותזכה את השלוח בלבד, אולם יכול השולח לאמץ לעצמו את זכויות השלוח כלפי הצד השלישי, זולת אם הדבר נוגד את הזכות לפי מהותה, תנאיה או נסיבות העניין."

לאמור, במקרה דנן, אם אכן לא ידע נאסר על דבר השליחות, הוא מחוייב כלפי נחאס ואין הדבר פוגע בתוקפה של העסקה.

כהן גם יכול לאמץ את זכות נחאס כלפי נאסר, כיוון שאין, במקרה דנן תחולה לסייג אשר בסיפא של הסעיף.
מכאן כי גם אם נאסר לא ידע על כך שנחאס הוא נאמן, אין הדבר פוגע בתוקפה של העסקה ובחבותו של נאסר כלפי נחאס ואף כלפי כהן.
ראוי להעיר כי הפסיקה אליה מפנה אותי נאסר (סעיף 12 לסיכומים) אינה רלוונטית, כייון שהיא דנה בסיטואציה של סעיף 6 לחוק השליחות, קרי, פעולה של שלוח ללא הרשאה.
בענייננו אין זה המקרה.

נאסר ידע על דבר הנאמנות
כהן מצביע על כך שההסכם בין נאסר לבין נחאס תורגם, על פי בקשת נאסר, מספר פעמים, לשפה הערבית. אחד התרגומים נעשה על ידי מכון תרגום מקצועי.
בראש ההסכם (נספח א' לכתב התביעה) מופיע שמו של נחאס תחת כותרת "הקונה או הנאמן".
על כך עונה נאסר (סעיף 10 לסיכומי נאסר) כי נחאס הוצג כקונה וכי לא נאמר לו אחרת. הוא מוסיף וטוען כי בתרגומי ההסכם לערבית לא תורגמה המילה "נאמן". כמו כן טוען נאסר כי המילה 'נאמנות' אינה מוכרת לאדם הפשוט ונאסר כלל לא ידע את משמעותה.
טענות נאסר אינן אחוזות בעובדות.

אכן, בתרגום כתב היד לא נרשם הקונה, נחאס, כ"נאמן". עו"ד שאער, שהיה בא כוחו של נאסר באותה עת, מאשר כי הוא זה אשר תרגם את החוזה וכי הוא השמיט את התואר של נחאס כ"נאמן", בשל לחץ זמן (עמוד 33 שורה 13 ועמוד 37 שורה 26).
מאידך, בתרגום המקצועי (נספח ד' לתביעת כהן) תורגמה המילה "נאמן" (שם). לשאלתי (עמוד 47 שורה 13) הבהיר נאסר כי הוא מבין את משמעות המילה בערבית, אולם אינו יודע את המשמעות המשפטית שלה. המשמעות הרגילה של המילה אינה שונה מן המשמעות המשפטית ולפיכך די בכך שהוא ידע כי נחאס היה "נאמן", כדי להקים את החזקה שהוא גם הבין את המשמעות.
יתר על כן, אם נאסר אכן לא הבין את המשמעות, היה עליו לברר זאת.
יש לזכור כי נאסר היה מיוצג על ידי עו"ד שאער. לא יכול להיות ספק כי עו"ד שאער יודע מהי "נאמנות" ויכול היה להסביר זאת למרשו. לפיכך, טענת נאסר כאילו כהן הוליכו אותו שולל, אין לה מקום.
העובדה כי נחאס הוא "נאמן", היתה גלויה על פני החוזה ולכהן אין אחריות אם עו"ד שאער הסביר זאת לנאסר, אם לאו.

ראיה נחרצת לכך שנאסר ידע גם ידע כי אין מדובר בהתקשרות חוזית רגילה וכי 'מאחוריו' של נחאס עומד גורם אחר, מהווה ההסכם שחתמו נאסר ועו"ד שאער עם נחאס עצמו (נספח ב' לתביעת נחאס) ובו הם התחייבו לשלם לנחאס אישית סך של 50,000$ עבור העסקה דנן לאחר רישום הבעלות על שם כהן.
לא ראיתי בפי נאסר מענה ראוי לראיה זו.

נאסר ידע כי ההתקשרות עם יהודים
מן החומר שבפני
י שוכנעתי כי, לא רק שנאסר ידע על כך שנחאס הא נאמן או נציג, הוא גם ידע כי מאחורי נחאס עומד גורם יהודי.
עובדה זו עולה בבירור מעדותו של עו"ד שאער, בחקירתו הנגדית. בעמוד 34 שורה 16:
"...הנתבע (נאסר – מ' א') פשוט לא רצה שיידעו על כל הענין של העסקה הזו, שזה לא יתפשט לרשות כי הוא עובד באיזור של רמאללה ולא רצה שיוציאו עליו או שיפגעו בו."

בהמשך, בעמוד 37 שורה 2:

"...כי הוא מפחד מהרשות שיחסלו אותו בגלל שזו עסקת מכר עם יהודים."

הנה כי כן, מהותה של העסקה היתה גלויה, ברורה וידועה, ומכאן כי נאסר ידע גם ידע כי נחאס אינו אלא איש קש.

זאת ועוד, לעיל הפניתי להתחייבותם של נאסר ועו"ד שאער לשלם סך של 50,000$ לנחאס אישית (נספח ב' לתביעת נחאס). באותו מסמך נקבע כי התשלום ישולם לאחר רישום המקרקעין על שמו של אליעזר הרוני (הוא כהן).
אין צורך להכביר מילים, כי די בשמו של כהן, 'אליעזר הרוני', כדי להבהיר כי מדובר ביהודי.

לאור האמור, אין מקום לטענת נאסר כאילו הוא רומה או כאילו כהן נהגו שלא בתום לב.
מכאן גם כי אין בסיס לטענת נאסר כאילו להתקשרות אין תוקף.

כשלון הרישום בטאבו והסיבות לכך
אין מחלוקת כי הקרקע נשוא ההליך לא נרשמה על שמו של נחאס בטאבו ואף נכשל נסיון לרשום הערת אזהרה לטובתו.
כהן טוענים כי בכך הפר נחאס את החוזה.
נאסר טוען כי הוא פעל נחרצות כדי לרשום את הזכויות כנדרש, אולם קשיים טכניים בטאבו מנעו את האפשרות לסיים את הרישום והוא מוסיף וטוען כי בסופו של דבר ניתן היה לרשום את הזכויות כנדרש אלא שכהן ביטלו את ההתקשרות בטרם הדבר בוצע.

הוראות החוזה ופרשנותן
ב"הואיל" הראשון בחוזה הצהיר נאסר כי הוא בעל חלק מן הזכויות וה"בעלים הרשום" של המקרקעין נשוא החוזה וההליך דנן.
עוד מצויין בחוזה (באותו מקום) כי הזכויות של נאסר הן "כמפורט בנסח מלשכת רישום המקרקעין המצורף להסכם זה כנספח א'."
אין מחלוקת כי נאסר אינו הבעלים הרשום בטאבו וכי הצהרה זו אשר ב"הואיל" הראשון, אינה נכונה.
אין מחלוקת כי הבעלים הרשומים הם ארבעה שנפטרו, אשר חמיס ירשם מהם את זכויותיהם (סעיף 15 לתצהיר נאסר).
מלשון ה"הואיל" עולה כי כהן יכלו לדעת כי הצהרת נאסר אינה נכונה, מעצם העובדה שהנסח צורף לחוזה וניתן היה לראות מי הם הבעלים הרשום.
להפתעתי, איש מן הצדדים לא התייחס ל"הואיל" זה, להצהרה המטעה של נאסר ולמידע שהיה בנסח שצורף לחוזה.
כך או אחרת, כיוון שהנסח היה אמור להיות חלק מן החוזה וכיוון שכהן לא טענו כאילו המידע שבנסח הועלם מעיניהם, אני קובעת כי כהן ידעו על הסתירה שב"הואיל" זה וידעו כי הבעלים הרשום איננו נאסר ואף לא חמיס, ממנו רכש נאסר את הזכויות.

עוד נקבע בחוזה בסעיף 4 כלהלן:

"4. מהות ההתקשרות
המוכר מוכר בזאת את מלוא זכויותיו בממכר לקונה, ומתחייב לרשום אותם על שם הקונה כשהזכות נקייה מכול עיקול, שיעבוד, חוב או זכות כלשהי של צד שלישי ורק לאחר רישום הזכות על שם הקונה, תשולם מלוא התמורה למוכר בכפוף לאמור ולמותנה בהסכם זה.
"

נאסר מעלה טענות פרשניות שונות ומשונות לסעיף 4 לחוזה (סעיף 25 לסיכומי נאסר).
אודה כי לא ירדתי לסוף דעתו בתהליך ההשוואה בין סעיף 4 לסעיף 8 ובפרשנות שהוא מנסה לתת לסעיף 4 כאילו המדובר רק בהעברת המקרקעין לידי נחאס, ללא זכויות.
סעיף 4 הוא ברור ופשוט ומשמעותו ההתחייבות של נאסר לרשום את המקרקעין על שם נחאס, כשהם נקיים מכל זכויות אחרות.

בהמשך, סעיף 8א' נקבע:

"8. הרישום
א. בכפוף למילוי מלוא התחייבות הקונה בהסכם זה, מתחייב בא-כוח המוכר להעביר ולרשום בלשכת רישום המקרקעין את כל זכויתיו בממכר על שם הקונה, כשהן נקיות מכל שיעבוד, משכנתא עיקול, חוב או זכות כלשהי של צד שלישי כלשהו, למעט משכנתא על שם הקונה, במידה והקונה ימשכן את המגרש.
"

כדי להתנער מן החבות המפורשת שבסעיף זה, טוען נאסר (סעיף 28 לסיכומים) כאילו החבות לרישום המקרקעין מוטלת על בא כוחו של נאסר ולא על נאסר עצמו (סעיף 6 לתצהיר נאסר).
טענה זו ראוי היה שלא תועלה. בא כוחו של נאסר אינו צד לחוזה ואין לו כל התחייבות מכוחו.
נכון הוא כי, בפועל, בדרך-כלל, באי כוח הצדדים הם אשר מבצעים את הפעולות מול הרשויות ולפיכך, נכתב כפי שנכתב, אולם, החבות היא של המוכר ולא של כל גורם אחר.

התוצאה היא כי החוזה מטיל את החבות על נאסר לרשום את המקרקעין על שם נחאס.

בהתבסס על הוראות אלה, טוענים כהן כי נאסר הפר את החוזה כיוון שהוא לא ביצע את הרישום.

מורכבות הרישום
נאסר טוען כי הרישום בטאבו טרם הושלם בשל נסיבות ספציפיות ומורכבות בתהליך הרישום.
נאסר מפנה לכך שהבעלים הרשומים בטאבו הם ארבעה אנשים שנפטרו ואשר חמיס הוא היורש שלהם (סעיף 15 לתצהיר נאסר).

עו"ד שאער, אשר ייצג את נאסר בעסקה העיד בתצהירו (סעיף 15) כי כל הצדדים לחוזה ידעו על כך שהמקרקעין אינם רשומים על שמו של נאסר.
לעיל ציינתי כי קיימת חזקה כי גם כהן ידעו על כך שהמקרקעין רשומים על שם מי שהם רשומים ולא על שמו של נאסר ואף לא על שמו של חמיס מעצם העובדה שהנסח צורף לחוזה.

לאור מערכת סבוכה זו של זכויות, בטרם ניתן לרשום את זכויותיו של נחאס, היה צורך לרשום את זכויותיו של חמיס ורק לאחר מכן ניתן היה להכיר במכר של זכויות חמיס אל נאסר (סעיף 32 לסיכומי נאסר) ומכוח זאת בזכויות נחאס.

על מורכבות התהליך העיד עו"ד שאער ועדותו אמינה בעיני (עמוד 36 שורה 13 ושורה 23, עמוד 37 שורה 5 ועוד). על פי עדותו, החוליה אשר היתה 'חלשה' בתהליך הרישום היתה – הקשר בין הבעלים הרשומים לבין חמיס. בטאבו נדרשו מסמכים אשר יכולים לבסס את הקשר האמור.
לבקשתי, הוגשה לתיק תעודת עובד ציבור של הטאבו, שם מאושרת גירסתו של עו"ד שאער ונאמר כי רישום הערת אזהרה, מכוח החוזה, מחייבת אישור של הבעלים הרשומים בטאבו.

המסקנה מן האמור לעיל היא אחת וברורה, כטענת נאסר - רישום זכויות כהן או נחאס במקרקעין דנן, כבעלים, ואפילו כהערת אזהרה, היה תהליך סבוך ומורכב.

מעניין לציין כי למרות זאת, אין לכך כל ביטוי בחוזה ואין בחוזה גם כל הוראה אשר יכולה להצביע על כך כי קיימת מורכבות ברישום העסקה

רישום הערת אזהרה
השלב בו נכשלו התהליכים בטאבו, היה בנסיון לרשום הערת אזהרה לטובת נחאס.

נאסר טוען כי על פי החוזה לא היתה עליו כל חובה לרשום הערת אזהרה אלא רק לרשום את המקרקעין על שם נחאס עם סיום העסקה (סעיפים 34 ו-35 לסיכומי נאסר). מוסיף נאסר וטוען כי כיוון שהעסקה נכשלה בשלב רישום הערת האזהרה, אין בכך משום הפרת החוזה.
טענת זו היא בלתי ראויה.

נכון הוא כי על פי סעיפים 4 ו-8 לחוזה הוטלה על נאסר החבות לרשום את נחאס כבעל הזכויות במקרקעין. אולם, על פי סעיף 6א1 לחוזה, התחייב נאסר למסור לנחאס את כל המסמכים כדי שניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת נחאס.
אם נמסרו מסמכים שאינם מספקים ולא ניתן לרשום הערת אזהרה כנדרש, הרי שבכך נאסר לא קיים את חובתו החוזית.

יתר על כן, כפי שניתן להבין ממכתבו של שאער (נספח טו' לתביעה), הוא כן ראה את עצמו, בשם נאסר, כמחוייב לרשום את הערת האזהרה.

ולסיום העובדה כי לא ניתן לרשום את הערת האזהרה לטובת נחאס, היא אבן בוחן המצביעה על כך כי לא ניתן יהיה לרשום את זכות הבעלות, ולו רק מכוח קל וחומר

לפיכך, אני דוחה את טענות נאסר כאילו בכך שלא נרשמה הערת אזהרה, אין כדי להוות הפרה של החוזה.

התנהלות נאסר
נאסר טוען כי התנהלותו היתה כראוי וכי הוא השקיע מאמצים רבים כדי לבצע את הרישום על פי החוזה (סעיפים 24, 30, 31 ועוד לסיכומים).
נאסר מפנה לעובדה כי הוא ועו"ד שאער מטעמו טרחו ונסעו לירדן כדי להוציא מסמכים ישנים על הבעלות במקרקעין (סעיפים 15-7 לתצהיר נאסר וכן סעיפים 16-4 לתצהיר שאער). נאסר גם מצביע על כך כי הוא השיג אשור מן האפוטרופוס על נכסי נפקדים (סעיף 8 לתצהיר נאסר וסעיף 6 לתצהיר שאער).

אני מאמינה לנאסר ולשאער כי אכן נעשו פעולות כדי לקדם את הרישום. אולם, לא ניתן להתעלם מן העובדה כי הרישום לא התבצע, גם לא רישום של הערת אזהרה. יש לשים לב כי, החוזה בוטל לאחר למעלה מארבעה חודשים מיום חתימתו, אשר ברגיל, זהו די והותר זמן כדי לבצע רישום כאמור.
אומנם, כפי שקבעתי לעיל, מדובר היה בעסקה מורכבת, אולם גם עסקה שכזו צריכה להסתיים ביום מן הימים, אם מטפלים בה בנחישות הראויה.

נאסר עוד טוען כי הוא למעשה התגבר על כל הקשיים ורישום העסקה עמד בפני
ביצוע (סעיף 8 לתצהירו).
טענה זו תואמת את העובדה כי עוד זמן קודם לכן, עו"ד שאער, בשמו של נאסר, ביקש ארכה של שבעה ימים להשלמת הרישום (נסח טו' לנספחי תביעת כהן), אולם הוא לא עמד במועד זה.
בקשה זו של עו"ד שאער, מעידה על כך כי באותו המועד כבר לא היתה מניעה של ממש לביצוע הרישום ונדרשו רק שבעה ימים לשם סיום הרישום.
ראוי לשים לב כי שאער אינו טוען באותו מסמך כי ישנם קשיים אובייקטיביים ברישום או כי קיימת מניעה או מורכבות מיוחדת. מכאן שקשיים אלה כבר לא היו אותה העת.
לא קיבלתי הסבר מנאסר מדוע, למרות האמור לעיל, העסקה לא נרשמה בתוך אותם שבעה ימים ומדוע לא נתבקשה ארכה קצרה נוספת.

נאסר עוד מוסיף ומפנה לעובדה כי בחוזה לא היה מועד לביצוע הרישום (סעיף 17 לתצהיר נאסר).
טענה זו אין לה מקום.
היות והצדדים לא קבעו מועד לביצוע הרישום, הרי שעל פי כללי הפרשנות (סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973), המועד לביצועו הוא זמן סביר על פי הנהוג והמקובל.
במקרה דנן, ארבעה חודשים לאחר החתימה על החוזה הם מעבר לזמן הסביר.
כאן המקום להזכיר את תשובתו של עו"ד שאער לעו"ד אזולאי (נספח טו' לתביעת כהן) אשר יש בה כדי להעיד על לוח הזמנים, לאמור, כי נאסר מודה בכך כי באותו המועד, דצמבר 2008, אמורים היו המקרקעין כבר להיות רשומים על שם נחאס או למיצער הערת אזהרה לטובתו.
יתר על כן, לו מועד זה לא הספיק לנאסר לרישום הזכויות, היתה בידו האפשרות לפנות לכהן ולבקש ארכות נוספות ולהסביר את הקושי. נאסר לא עשה זאת וכבר הזכרתי לעיל את העובדה כי גם במכתבו זה, אין מילה וחצי מילה בדבר קשיים אובייקטיביים.

זאת ועוד, לעיל קיבלתי את גירסת נאסר כי הוא אכן ביצע פעולות כדי לקדם את העסקה.
כדי להכריע אם נאסר אכן פעל בנחישות, כגירסתו, ביקשתי לבחון את הפעולות שעשה נאסר ולוח הזמנים במסגרתו בוצעו פעולות אלה. אולם, בתצהירי נאסר ושאער אין פירוט של זמנים, אלא רק הצהרות כלליות, על כך שנעשו פעולות כדי לקדם את הרישום.
לפיכך אינני יכולה לדעת מתי בוצעו פעולות אלה.
לו היה נאסר מצביע על פעולות שנעשו במהלך כל התקופה עד בסמוך לביטול החוזה על ידי כהן, הייתי יכולה להסיק כי אכן היתה פעילות אינטנסיבית לאורך כל הזמן. אולם, בהעדר נתונים כאלה עלי לקחת בחשבון אפשרות כי הפעילות נעשתה לאחר כריתת החוזה והופסקה לאחר מכן. העובדה שנאסר נמנע מלפרוש בפני
י את המידע האמור, על לוח הזמנים בו בוצעו הפעולות השונות – מביאה למסקנה כי מידע זה היה בו כדי לבסס אפשרות זו.

בשל כל האמור אני קובעת כי למרות שמדובר בעסקה מורכבת, היה בידי נאסר לסיים את הרישום, או למיצער, רישום הערת האזהרה, לאחר ארבעה חודשים מיום כריתת החוזה. אולם, מטעמים שלו הוא החליט שלא לסיים את הרישום.

טענת נאסר כי כהן גרם להפסקת תהליך הרישום
נאסר טוען, כפי שהוזכר לעיל, כי תהליך הרישום עמד כבר לפני סיום וכי לא היתה כל מניעה
לסיימו (סעיף 8 לתצהיר נאסר). מוסיף נאסר וטוען כי התהליך הופסק רק בשל העובדה שכהן הוא זה אשר ביטל את החוזה (סעיף 7 לתצהיר שאער). בשל כך הגיש נאסר את התביעה שכנגד.
אינני מקבלת את הטענה.

אם אכן נאסר היה מעוניין בקיום החוזה וביצועו, הוא היה פונה לכהן ומשתף אותו בתהליך ובקשיים שהוא נתקל ומבקש ארכה נוספת. לו היה נאסר מציג בפני
י פנייה שכזו, ניתן היה להסיק על תום לבו וכוונותיו הטהורות.

יתר על כן, נאסר גם יכול היה לסיים את תהליך הרישום. לו היה עושה כך, הוא היה מעקר מתוקף את תביעת כהן. במקרה כזה, לכל היותר, היו יכולות להישמע טענות של כהן על איחור ברישום, אם היה כזה, ותו-לא.

העובדה שנאסר לא עשה דבר וחצי דבר כדי לנסות ולקיים את החוזה, היא הנותנת כי לא הודעת הביטול של כהן היא שהביאה להפסקת תהליך הרישום, אלא שהיה לנאסר אינטרס משל עצמו שלא לבצע את הרישום.

האם מדובר בהפרה מהותית
נאסר טוען כי גם אם הוא נכשל ברישום המקרקעין על שם נחאס, אין מדובר בהפרה מהותית של החוזה.
נאסר מפנה לסעיף 11 בחוזה, שם מפורטים הסעיפים אשר הפרתם היא מהותית. לטענתו (סעיף 27 לסיכומים), סעיף 4 לחוזה אינו מצויין שם בין הסעיפים אשר הפרתם מהותית.
אין מקום לטענה זו של נאסר.

ראשית, אי רישום הנכס על שם הקונה הוא הפרה מהותית ביותר שכן היא לב לבו של ההסכם והמהות של העסקה. לפיכך, גם אם הפרה זו אינה מופיעה ברשימת הסעיפים שהפרתם היא מהותית, היא הפרה מהותית על פי מהותה.
בתוך כך גם אי רישום הערת אזהרה מהווה הפרה מהותית, כיוון שכל עוד לא נרשמה הערה, חשוף הקונה לסכנה כי תעשה עסקה נוגדת והוא יפסיד את זכויותיו.

שנית, הטענה גם אינה נכונה כיוון שסעיף 8 לחוזה, זה המטיל חובה על נאסר, באמצעות בא-כוחו, לרשום בטאבו את זכויות נחאס, כן מוזכר ומצויין ברשימת הסעיפים שבסעיף 11 לחוזה, אשר הפרתם היא מהותית.

סיכום כשלון הרישום בטאבו
לסיכום עניין זה, הגעתי למסקנה כי נאסר הפר את החוזה עם נחאס בכך שלא רשם את המקרקעין על שם נחאס ואף לא רשם הערת אזהרה לטובתו, כעבור ארבעה חודשים ויותר.
אומנם מדובר היה עסקה סבוכה ומורכבת, אולם לא שוכנעתי כלל ועיקר ואיש אף לא טען זאת כי העסקה לא היתה יכולה לצאת אל הפועל.
נהפוך הוא, נאסר טוען כי ניתן היה לבצע את העסקה ואף כיום ניתן לסיימה (סעיף 29 לתצהירו, עמוד 52 שורה 2 לפרוטוקול).

לא שוכנעתי כי במהלך למעלה מארבעה חודשים מיום החתימה על החוזה, לא ניתן היה לרשום את זכויות נחאס או, למיצער, הערת אזהרה לטובתו. נהפוך הוא, על פי מכתבו של שאער, ניתן להבין כי לא היתה מניעה אובייקטיבית באותו המועד לסיים את התהליך.

העובדה כי עדיין חסרים מסמכים כדי לאפשר רישום הערת אזהרה, היא הנותנת כי, על אחת כמה וכמה, לא ניתן היה לרשום את הבעלות, כל עוד נאסר לא השלים מסמכים אלה.

המסקנה הסופית היא כי, נאסר הפסיק בשלב מסויים לטפל ברישום ומתוך כך לא ניתן היה לרשום את הערת האזהרה.
נאסר יכול היה להמשיך ולטפל ברישום ולהשיג את המסמכים החסרים והעסקה היתה מסתיימת.

הפרה זו של החוזה היא הפרה מהותית.

מדוע הפסיק נאסר את הטיפול ברישום העסקה
כיוון שקבעתי לעיל כי נאסר הפסיק את הטיפול לרישום העסקה, נשאלת השאלה – האם היתה לנאסר סיבה להפסיק את הטיפול בעסקה.
טיעון זה יש בו כדי לחזק את המסקנה שלעיל.

בטרם אדון בטענות השונות אדגיש כי, אין מחלוקת בין הצדדים כי כהן הפקיד את הכספים של העסקה בנאמנות אצל אזולאי, זאת כפי שנדרש על פי החוזה (סעיף 6). הרי שכך, אין בפי נאסר כל טענה לאי קיום ההסכם על ידי כהן.

חוב נאסר לחמיס
כהן טוענים כי נבצע מנאסר להמציא לטאבו את המסמכים החסרים, בשל סכסוך בינו לבין חמיס עקב כך שהוא נותר חייב לחמיס כספים שהיה עליו לשלם לו במסגרת רכישת המקרקעין על ידי נאסר מחמיס (סעיף 23ו' לסיכומי כהן).
טענה זו מופיעה במכתבו של אזולאי לשאער מיום 7.12.08 (סעיף 6 לנספח יד' בתביעת כהן).

נאסר נשאל אל כך בחקירה נגדית. בתשובותיו הוא הכחיש בכל תוקף כי קיים לו חוב לשלם לחמיס (עמוד 45 שורה 9).
לא ראיתי ראיה אחרת אשר יכולה לשכנעני די הצורך, בדבר קיומו של חוב כזה.

כהן מפנה אותי לעדות אזולאי (סעיף 23י' לסיכומים) ולעדות נחאס (סעיף 23יא' לסיכומים), אשר תומכים בגירסתו כי קיים חוב של נאסר לחמיס, בהתבסס על דברים שאמר חמיס. עדויות אלה הן עדות שמיעה והיה על כהן לזמן את חמיס כדי שיביא את עדותו בפני
י באופן ישיר.

כהן טוענים כי העובדה שנחאס לא הביא את המסמכים הנדרשים לטאבו והעובדה כי מסמכים אלה עליו להשיג מחמיס, היא הנותנת (סעיף 23י' ו-יג').
אומנם לו הייתי מקבלת את הטענה כי קיים לנאסר חוב לחמיס, היה בכך כדי להוות הסבר מדוע לא פנה נאסר לחמיס כדי לבקש את עזרתו בקבלת המסמכים החסרים לטאבו. אולם, הסבר זה, ויהיה נוח ככל שיהיה, אינו יכול לשכנע כי חוב זה אכן קיים, באין ראיה אחרת פוזיטיבית לקיומו.

לאור האמור, אני דוחה טענה זו של כהן.

מכירת מקרקעין ליהודים
כהן עוד טוענים כי נאסר החליט שלא לרשום את המקרקעין בשל העובדה כי המכירה היא ליהודים (סעיף 23א' לסיכומים).
לעיל קבעתי כי נאסר אכן ידע כי העסקה היא עם גורמים יהודיים. כהן טוען כי עובדה זו היוותה מניע לכך שנאסר החליט להפסיק את ההתקשרות.
טענה זו של כהן יש לה רועץ.

העובדה כי נאסר כן טיפל ופעל לרישום העסקה, עובדה אשר קיבלתי, כאמור לעיל, מעידה על כך כי למרות שנאסר ידע על כך שהעסקה היא עם יהודים, הוא החליט להתקשר בחוזה ולבצע את העסקה.
כדי שאשתכנע, כטענת כהן, כי סיבה זו היתה הסיבה להפסקת הטיפול ברישום העסקה, על כהן מוטל הנטל לשכנעני כי אירע אירוע כלשהו אשר גרם לנאסר לשנות את דעתו ולחזור בו מנכונותו להתקשר בעסקה.
כהן לא הוכיחו ואף לא טענו כי היה אירוע שכזה. לפיכך לא ניתן לקבל את גירסתם כאילו גורם זה הביא לכך שנאסר הפסיק לטפל ברישום העסקה.

לעניין זה ניתן לראות את עדותו של נאסר, אשר הכחיש את הטענה כאילו עניין המכירה ליהודים היווה שיקול בשיקוליו (עמוד 45 שורה 3) וכן ניתן לראות את הצהרתו כי ניתן, מבחינתו, לבצע את העסקה כיום (עמוד 52 שורה 2).

לפיכך אני דוחה את טענת כהן כי העובדה שהעסקה עם יהודים גרמה להפסקת הטיפול ברישום על ידי נאסר.

האפשרות למכירה לקונה אחר במחיר טוב יותר
כהן מעלים טענה נוספת, כי נאסר מצא קונה אחר במחיר טוב יותר ולכן הפסיק לטפל ברישום העסקה.
טענה זו הועלתה בכתב התביעה (סעיף 12 לכתב התביעה של כהן).
יש לטענה זו חיזוק בחומר הראיות של נאסר.

ראשית, מעצם העובדה שנאסר לא ביקש לבצע את החוזה עם הגשת התביעה כנגדו.
בכתב ההגנה (הבקשה להתגונן) וכן בכתב התביעה שכנגד, הוא אינו מבקש סעד של אכיפת חוזה ואינו טוען כי יש לבצע את החוזה. ניתן להסיק מכתבי הטענות של נאסר, כי הוא מעדיף את אי ביצוע החוזה ומנסה להתמודד רק עם התביעה הכספית כנגדו לפיצויים.

לעיל דחיתי את האפשרויות בדבר מניעים אחרים של נאסר, בדבר חובו לחמיס או סירובו למכור ליהודים. בנסיבות אלה, האפשרות הסבירה ביותר היא האפשרות דנן, כי נאסר ביקש למכור את המקרקעין לאחר, במחיר גבוה יותר.

נאסר מודה בחקירתו הנגדית כי הוא היה בקשר עם רוכשים פוטנציאליים (עמוד 52). הצהיר על כך בהודעה שהגיש לבית המשפט, לאמור כי: "כבר נמצא קונה פוטנציאלי."
אומנם אין בפני
ראיה כי היה בנמצא קונה פוטנציאלי במועד בו הפסיק נאסר לטפל בעסק דנן. אולם אין בכך כדי להוות שיקול מכריע.

כבר ציינתי לעיל כי לו היה נאסר מעוניין לקדם את העסקה דנן, הוא היה טוען זאת בריש גלי בכתבי טענותיו. גם קודם לגשת התביעה, כאשר היה לו ברור כי כהן עומד לבטל את החוזה, נאסר לא פנה לכהן וביקש ארכה נוספת או ניסה לעמוד על קיום החוזה.

התנהלות זו של נאסר מעידה על כך כי הוא אכן לא היה מעוניין בקיום החוזה וכי היה לו קונה אחר אשר הוא העדיף אותו על פני כהן.

הפיצוי המוסכם
לעיל קבעתי כי נאסר הפר את החוזה בכך שהפסיק, בשלב כלשהו, לטפל ברישום המקרקעין על שם נחאס או כהן.
על פי סעיף 11 לחוזה נקבע כי הפיצוי המוסכם יעמוד על סך של 220,000$. פיצוי זה חל גם על הפרת סעיף 8 לחוזה, הא הסעיף אשר נאסר הפר במקרה דנן.
בפי נאסר אין כל טענה כנגד אכיפת הפיצוי המוסכם במקרה דנן.

נאסר גם אינו מעלה כל טענה על פי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970, ואינו טוען כי הם אינם סבירים ואינו מבקש הקטנתם.

נהפוך הוא, בתביעה הנגדית של נאסר, תובע נאסר את כהן לשלם לו את אותו פיצוי מוסכם לפי סעיף 11 לחוזה.
בכך מאשר נאסר כי סכום הפיצוי המוסכם, אשר נקבע בחוזה הוא סביר, שריר ותקף וכך אני קובעת.

סיכום לתביעת כהן
מכל אמור לעיל עולה מסקנה ברורה כי נאסר הפר את החוזה.
מדובר בעסקה מורכבת בשל העובדה כי קיימת שרשרת של העברת בעלויות מן הבעלים הרשומים ועד לכהן. לפיכך תהליך הרישום, מטבעו, היה אמור לקחת זמן באופן יחסי.

מלכתחילה התכוון נאסר לבצע את חובותיו על פי החוזה ואף התחיל לפעול כדי להביא לרישום כהן או נחאס כבעלים הזכויות במקרקעין או לפחות הערת אזהרה לטובתם.
לאחר כארבעה חודשים התהליך של הרישום כמעט ונסתיים וניתן היה לרשום את כהן, אולם נאסר לא סיים את הטיפול ואת תהליך הרישום.
לנאסר היו הצעות אחרות לרכישת המקרקעין והוא העדיף להפסיק את הטיפול לביצוע החוזה
דנן.

אי רישום זכויות כהן או נחאס במקרקעין, כנדרש על פי החוזה, מהווה הפרה מהותית של החוזה כיוון שפעולה זו היא לב לבו של החוזה.

בשל האמור שוכנעתי כי כהן זכאי לפיצוי בשל הפרת החוזה על ידי נאסר.

אני קובעת כי על נאסר לשלם לכהן סך של 220,000$ לפי סעיף 11 לחוזה.
כיוון שהתביעה היא בש"ח, אני קובעת כי סכום זה ישולם על פי שער הדולר ביום הגשת התביעה של כהן ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.
כמו כן יוסיף נאסר וישלם לכהן סך של 10,000 ₪ הוצאות ההליך דנן.

יחד עם זאת, כיוון ששני הצדדים מעדיפים את קיומו של החוזה (הסכמת כהן מתועדת בעמוד 51 שורות 26-23, והסכמת נאסר מתועדת בעמוד 52 שורה 2 וכן בסיכומיו בסעיף 55). אני מאפשרת לכהן לבחור באפשרות של קיום החוזה.
במקרה כזה ירשום נאסר את המקרקעין על שמו של כהן עד ליום 30.8.13. כהן ישלם לנאסר את כל התמורה לא יאוחר מיום 3.8.13 ובכפוף לביצוע הרישום.
כמו כן נאסר ישלם לכהן פיצוי בסך של 80,000 ₪ בשל התנהלותו, האיחור וההליכים דנן.
בדרך זו איני עושה צו להוצאות.

כהן יודיע לנאסר באיזו אפשרות בחר, בתוך עשרה ימים מהיום.

ככל שכהן יבחר באפשרות של קיום החוזה אולם נאסר לא ירשום את המקרקעין על שם כהן במועד הנקוב לעיל, יחול פסק הדין על פי האפשרות הראשונה, כאילו לא בחר כהן את האפשרות של קיום החוזה.

התביעה שכנגד, נאסר כנגד כהן ונחאס
נאסר תובע את כהן ונחאס בטענה כי הם אלה אשר הפרו את החוזה בכך שהם ביטלו אותו.
לאור מסקנותי שלעיל, דינה של התביעה להידחות.
קבעתי לעיל כי נאסר הוא זה אשר הפר את החוזה בכך שלא רשם את המטלטלין על שמו של נחאס או כהן.
כמו כן קבעתי כי אי רישום המקרקעין מהווה הפרה מהותית של החוזה יכוון שעניין זה הוא במהות ההתקשרות.
בנסיבות אלה ולאחר שכהן נתן לנאסר אורכה, על פי בקשתו, היתה לכהן עילה טובה וראויה להודיע על ביטול החוזה.
ההודעה על ביטול החוזה לא היתה הפרה של החוזה אלא הגנה על האינטרסים של כהן בנסיבות שנוצרו.
לאור האמור, אני דוחה את התביעה שכנגד.
איני עושה צו להוצאות נוספות ואלה נכללות בצו להוצאות שקבעתי בתביעה העיקרית.

תביעת נחאס או נאסר (ת.א. 3008/09)
נחאס תובע את נאסר כי ישלם לו סך של 50,000$ עבור חלקו בהתקשרות שנכשלה.
נחאס שימש כנאמן עבור כהן והוא זה אשר ביצע את ההתקשרות בחוזה עם נאסר.
במקביל התחייב נאסר, ביחד עם עו"ד שאער, כלפי נחאס, לשלם לו 50,000$. נאסר ושאער חתמו על מסמך התחייבות כאמור (נספח ב' לתביעת נחאס).

מלשונו של מסמך ההתחייבות עולה כי החבות לשלם לנחאס כאמור, תקום רק "באם העסקה תושלם" ורק לאחר "רישום הבעלות ע"ש מר אליעזר הרוני". על כן טוען נאסר כי כיוון שהחוזה הופר והעסקה לא הושלמה, לא קמה חבותו לשלם לנחאס כאמור (סעיפים 68 ואילך לסיכומים).
אין לקבל טענה זו של נאסר.

הסייג שבמסמך ההתחייבות נועד לפטור את נאסר מחבותו לשלם לנחאס, באם העסקה אינה יוצאת אל הפועל משום סיכולה או משום התנהלותם של נחאס או כהן וכיוצ"ב.
סייג זה אינו יכול לשמש הגנה לנאסר כאשר הוא עצמו זה אשר הביא להפרת החוזה וסיכל את ביצוע העסקה.
כיוון שנאסר הוא זה אשר הביא להפרת חוזה מכר המקרקעין, בתוך כך הוא זה אשר גם הפר את התחייבותו כלפי נחאס במסמך ההתחייבות.

ודוק. לא יכול להיות ספק כי אלמלא היה נאסר מפר את החוזה העיקרי היה עליו גם לעמוד בהתחייבותו כלפי נחאס.

נחאס מבקש לאכוף על נאסר את ביצוע ההתחייבות כלפיו, ויש להיעתר לבקשה.
לאור האמור, אני מקבלת את תביעת נחאס ומורה לנאסר לשלם לנחאס סך של 206,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.
כמו כן ישלם נאסר לנחאס סך של 5,000 ₪ הוצאות ההליך בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.
למען הסר ספק אני מבהירה כי על נאסר לשלם לנחאס סכום זה בכל מקרה וללא קשר לבחירתו של כהן בהליך האחר.

תביעת אזולאי את נאסר (ת.א. 3007/09)
אזולאי שימש כעורך הדין של כהן ונחאס, לשם ביצוע העסקה עם נאסר.
על פי ההתקשרות בין אזולאי לבין כהן לבין נחאס, היה אזולאי זכאי לשכר טרחה במקרה בו העסקה היתה יוצאת אל הפועל. על פי ההסכם עם כהן זכאי אזולאי לתשלום בסך 25,000 ₪ כמקדמה, ללא קשר להצלחת העסקה וסכומים נוספים, ככל שהעסקה תצליח. על פי ההסכם עם נחאס זכאי אזולאי לתשלום בסך 10,000$ לאחר שנחאס יקבל את ה- 50,000$ מנאסר על פי ההסכם ביניהם.
אזולאי תובע את הכספים מנאסר בשל העובדה כי נאסר הפר את החוזה, מנע את ביצועו ובכך מנע מאזולאי לקבל את שכרו.
תביעה זו דינה להידחות.

לנאסר אין כל מחוייבות כלפי אזולאי. תביעתו של אזולאי היא פועל יוצא של היחסים בין נאסר לבין נחאס וכהן ובהתאם לכך תגזרנה זכויותיו.

לו הייתי קובעת כי נאסר לא הפר את החוזה, ממילא לא היה זכאי אזולאי לכל תשלום שהרי האפשרות שהחוזה לא יצא אל הפועל נלקחה בחשבון ונקבע כי אזולאי לא יהיה זכאי לאותם כספים שהוא תובע.

כיוון שקבעתי כי נאסר הוא זה שהפר את החוזה הרי שהתוצאה היא כלהלן:
בכל הנוגע לתביעת אזולאי מכוח ההסכם עם נחאס – כיוון שאכפתי לעיל על נאסר לשלם לנחאס את התשלום לו התחייב, הרי שעל אזולאי להפנות את דרישתו לנחאס ואין להטיל על נאסר תשלום נוסף אותו הוא לא לקח על עצמו.
בכל הנוגע לתביעת אזולאי מכוח ההסכם עם כהן – חל אותו הגיון. לכהן ניתנה לעיל האפשרות להחליט אם לבצע את החוזה. במקרה כזה תבוצע העסקה ואזולאי יהיה זכאי לתשלום, לו התחייב כהן כלפיו.
אם כהן יחליט שלא לקיים את החוזה, הרי שהוא זכאי לפיצוי כאמור לעיל. פיצוי זה הוא תחליף לקיום החוזה ואין מקום להטיל על נאסר תשלום נוסף.

לאור האמור, אני דוחה את תביעת אזולאי.
אזולאי ישלם לנאסר סך של 5,000 ₪ הוצאות התביעה.

סיכום
קיבלתי את תביעת כהן כנגד נאסר ודחיתי את תביעת נאסר כנגד כהן ונחאס בת.א. 2997/09.
קיבלתי את תביעת נחאס נ' נאסר בת.א. 3008/09.
דחיתי את תביעת אזולאי נ' נחאס בת.א. 3007/09.
הכל כמפורט בגוף פסק הדין.


ניתן היום,
י"ט סיון תשע"ג, 28 מאי 2013, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 2997/09 אליעזר הרוני כהן נ' נאסר עאהד אבו אלחאג', ודיע נחאס, עו"ד אריאל אזולאי ואח' (פורסם ב-ֽ 28/05/2013)