פסקי דין על אמיר פביאן | פסקי דין על שיראל דהאן | פסקי דין על משה דהן |

17954-10/10 א     29/05/2013




א 17954-10/10 אמיר פביאן נ' שיראל דהאן, משה דהן








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בחיפה



ת"א 17954-10-10 פביאן ואח' נ' דהאן ואח'




בפני

כב' השופטת
נסרין
עדוי


התובע – הנתבע שכנגד

אמיר פביאן
ע"י ב"כ עו"ד דורון גושן ואח'


נגד


הנתבעים – התובעת שכנגד

1.
שיראל דהאן
ע"י ב"כ עו"ד רון מיור ואח'
2. משה דהן
ע"י ב"כ עו"ד א. קלינגהופר




פסק דין


תביעה כנגד הנתבעים להחזר תשלומים, שלטענת התובע שולמו על ידו במקום הנתבעים בניגוד להסכם מכר מקרקעין שנכרת ביניהם.

תביעה שכנגד לחיוב הנתבע שכנגד (התובע בתביעה העיקרית) לשלם את יתרת תמורת המקרקעין נשוא ההסכם, תמורה שלטענת התובעת שכנגד (הנתבעת 1 בתביעה העיקרית) סוכמה בעל פה בין התובע לבין אביה - הנתבע 2 בתביעה העיקרית.

רקע עובדתי

הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") הינה בתו של הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") ובכל המועדים הרלבנטיים לתביעה, ובעקבות הקצאת המגרש 265 במושב גבעת נילי, הידוע כגוש 12060 חלקה 22 (להלן: "המגרש") על ידי המינהל לטובת משפחת הנתבעים, הנתבעת חתמה ביום 6.9.04 על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") לרכישת הזכויות במגרש.

על פי הסכם הפיתוח, היה על הנתבעת לבנות בית מגורים על המגרש בתוך תקופה של 36 חודשים מיום אישור העסקה (10.6.04). היינו, עד ליום 10.6.07 (ראו: פרק המבוא בחוזה הפיתוח - נספח 1 למוצג ת/1).

על פי הסכם הפיתוח, דמי ההיוון שהיה על הנתבעת לשלם למינהל חושבו לפי 66% מערך הקרקע לפי שטח מבונה בסך 140 מ"ר (ראו פרק המבוא, בעמ' 2 להסכם הפיתוח, נספח 1 למוצג ת/1, וכן את סעיפים 6 ו- 7 לכתב התביעה).

אין חולק, כי דמי ההיוון הנ"ל, שנדרשו על פי הסכם הפיתוח, שולמו למינהל זמן רב לפני כניסת התובע לתמונה.

עם חתימת הסכם הפיתוח המגרש שועבד לטובת הלוואה שהנתבע נטל מבנק לאומי (ראו: סעיף 6 למוצג נ/1) והנתבעת לאורך כל הדרך התנהלה, בכל הקשור למגרש, בהתאם להנחיות הנתבע.

למימוש הסכם הפיתוח היה על הנתבעת וליתר דיוק הנתבעים, לשאת בתשלומים שונים, שהנתבעת בהיותה בת 21 ללא מקורות הכנסה והנתבע לנוכח חובותיו, לא יכלו לעמוד בהם. על כן, המגרש נמכר למשפחת שפרן. עסקה זו אף היא לא יצאה לפועל (ראו: סעיף 8 למוצג נ/1).

המגרש הוצע שוב למכירה, וכאן התובע נכנס לתמונה ורכש את המגרש.

ודוק: במועד כניסת התובע לתמונה, חוזה הפיתוח שנחתם בין המינהל לבין הנתבעת לא היה בתוקף, והיה צורך בהארכת תוקפו ובקבלת אישור המינהל להעברת הזכויות במגרש לתובע.

הסכם המכר, שהצדדים הכתירוהו בכותרת "חוזה מכר מותלה" -ראו נספח 3 למוצג ת/1- (להלן: "הסכם המכר" ו/או "חוזה המכר") נחתם בחודש אפריל 2008 (בהסכם לא נרשם מועד מדויק, אך מעדוי
ות הצדדים דומה שמועד חתימת ההסכם היה ב- 22.4.08). על הסכם המכר חתומים התובע והנתבעת.

להסכם המכר צורף כתב ערבות שנחתם על ידי הנתבע, לפיו הנתבע ערב לכל התחייבויותיה של הנתבעת על פי הסכם המכר.

להסכם המכר קדם זיכרון דברים עליו חתמו התובע והנתבע, וזאת מיום 13.4.08 (ראו: נספח 2 למוצג ת/1). על פי זיכרון הדברים ה"מוכרים" הינם הנתבע, בת זוגתו והנתבעת.

לנוכח העובדה שחוזה הפיתוח הראשוני שנחתם בין הנתבעת לבין המינהל לא היה בתוקף, הוסכם בין הצדדים, וכמפורט בפרק המבוא לחוזה המכר, שעל הנתבעת להמציא חוזה פיתוח בתוקף לשלוש שנים נוספות וכן אישור מנהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות על שם התובע.

על פי הסכם המכר סוכם כי הנתבעת תישא, בין היתר, בכל העלויות שיידרשו על ידי המינהל לצורך העברת הזכויות על שם התובע (ראו: סעיפים 3.1.5, 4.1.1, 4.1.2 ו- 4.1.8 להסכם המכר).

על פי הסכם המכר הוסכם בין הצדדים עוד, כי מקובל עליהם שהעסקה מתקיימת בכפוף לתנאים מתלים, והיה ולא יתקיימו התנאים המתאימים להעברת הזכויות הנקיות על המגרש לתובע, יהיה ההסכם בטל ומבוטל ולא יהיו זכאים הצדדים לתבוע בגין הפרתו (ראו: סעיף 4.2 להסכם המכר), כאשר סעיף 4.3 להסכם המכר קובע כי: " על אף האמור בסעיף 4.2 לעיל, במידה ולקידום חוזה זה יישא הקונה בעלויות שחבותם על המוכרת על פי חוזה זה ו/או על פי חוק, ולאחריהם לא יתקיימו התנאים המתלים לקיום חוזה זה, כולם ו/או חלקם, יהיה על המוכרת להשיב לקונה את מלוא הוצאותיו, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה".

בסעיף 6.5 להסכם נקבע כי: " כל צד מתחייב לשלם את התשלומים החלים עליו במועדם. שילם צד תשלום החל על פי הסכם זה על הצד השני, יושב לו התשלום על ידי הצד השני עם דרישה ראשונה. פיגור בהשבת התשלום כאמור ישא בריבית שקלית של פריים בתוספת 10% לשנה בשיטת ריבית דריבית עד למועד התשלום בפועל. אלא אם כן, ניתן התשלום לקיזוז, שאז ניתנת בזה הסכמת הצדדים לקזזו בהתאם".

תמורת המכר הופקדה בנאמנות אצל עו"ד יעל זקס מנשרי (להלן: "עו"ד זקס מנשרי") שערכה את הסכם המכר, כאשר סוכם בין הצדדים, כי התמורה תשמש לצורך הסרת החובות והתשלומים המוטלים על המגרש והעסקאות שנערכו בו, ולצורך העברת היתרה לידי המוכרת/הנתבעת (ראו: סעיף 7.4 להסכם המכר).

כארבעה חודשים לאחר כריתת הסכם המכר התקבלה דרישת המינהל לתשלום תוספת דמי היוון בסך של 161,605.15 ₪, שללא תשלום זה לא ניתן היה להשיג את אישור המינהל להעברת הזכויות במגרש על שם התובע. סכום זה שולם בחלקו (110,000 ₪) מתוך הכספים שהופקדו בידי עו"ד זקס מנשרי והיתרה (כ 51,605.15 ₪) הושלמה על ידי התובע (לעניין זה, ראו: סעיף 22 למוצג ת/1, ושהנתבעים לא חלקו עליו כלל וכלל).

התובע טוען, כי הסכום הנ"ל שולם על ידו במקום הנתבעת. על כן, ולנוכח הוראת סעיף 6.5 להסכם המכר, על הנתבעת להשיבו לידיו. ואילו, הנתבעים טוענים כי סכום תוספת דמי ההיוון אינו חל עליהם אלא על התובע.

התובע טוען עוד, כי יש לחייב את הנתבעים בהשבת
סכומים נוספים ששולמו על ידו, כאשר חובת תשלומם מוטלת על המוכרת בהתאם להסכם המכר, כך למשל: סכום המס שבח שהיה על המוכרת לשלמו בעקבות עסקת מכר המגרש, והוצאות התובע להפחתת סכומי מס השבח שנדרשו.

הנתבעים טוענים כי אינם חייבים לתובע מאומה. ונהפוך הוא; התובע חייב לשלם להם את יתרת תמורת המגרש שלא שולמה על ידו דהאידנא.


גדר המחלוקת

בתיק זה, המחלוקת מתמקדת בשני נושאים:

שווי תמורת המגרש שסוכמה בין הצדדים.

על מי מוטלת חובת תשלום תוספת דמי ההיוון למינהל שנתבקשה בהתאם להחלטה מס' 1081 שהייתה בתוקף במועד חתימת הצדדים על הסכם המכר.


דיון והכרעה

שווי התמורה שסוכמה בין הצדדים

אין חולק, כי הצדדים נמנעו מלרשום בחוזה המכר את מלוא סכום התמורה שסוכמה ביניהם. בחוזה המכר נכתב, כי התמורה עמדה על 705,000 ₪ ונקבע המנגנון לתשלומה (ראו: סעיפים 5.1 ו- 5.1.1 עד 5.1.3 להסכם). כשבפועל, התובע שילם בטרם חתימת הסכם המכר 100,000 ₪ כדמי קדימה (ראו: זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים), שלא בא זכרם בהסכם ובמנגנון תשלום התמורה שעל פיו.

התובע מודה כי שילם סך של 805,000 ₪ תמורת המגרש. ואילו, הנתבע טוען כי התובע שילם סך של 723,000 ₪ על חשבון תמורת המגרש, מתוך הסך של 900,000 ₪ שהיה עליו לשלמם בגין מלוא התמורה שסוכמה ביניהם בעל פה.

אקדים ואציין, כי טענת הנתבעים הנוגעת לשווי תמורת המגרש לא הוכחה כדבעי. שקילת כלל הנתונים המספריים, כלל נסיבות עריכת ההסכם, כלל העדוי
ות, לרבות עדותה של עוה"ד זקס מנשרי (שערכה את הסכם המכר), מלמדת בעליל כי מחיר תמורת המגרש עמד על 805,000 ₪ ואת הנימוקים אפרט להלן.

אין חולק, כי בעקבות העסקה ותמורתה התובע שילם את הסכומים שלהלן:

-
100,000 ש"ח ששולמו כמקדמה על חשבון התמורה עם חתימת זיכרון הדברים ובטרם חתימת הסכם המכר. סכום זה שולם ישירות לנתבע.
-
430,000 ₪ לצורך ביטול העסקה הקודמת עם שפרן.
-
165,000 ₪ לבנק לאומי לצורך הסרת השעבוד שהיה רשום על המגרש.

כאמור לעיל, התובע טוען, כי התמורה שסוכמה בינו לבין הנתבע עמדה על 805,000 ₪ כאשר מתוך סכום זה הופקדו 705,000 ₪ בידיה הנאמנות של עו"ד זקס מנשרי שהוסמכה לכסות את חובות המגרש הנ"ל מתוך הסכום המופקד בידיה, ואילו ה- 100,000 ₪ שולמו ישירות לנתבע.

מתוך הסכום שהופקד בידיה של עו"ד זקס מנשרי שולמו 595,000 ₪ לטיפול בחובות הנתבעים לשפרן ולבנק לאומי. סכומים אלה היו ידועים לצדדים כבר בשלב חתימת הסכם המכר. לאחר קיזוז שני הסכומים לשפרן ולבנק לאומי, נותרו בידיה של עו"ד זקס מנשרי 110,000 ₪.

התובע טוען, כי סכום זה היה אמור לכסות את התשלום למינהל ולמס שבח שבשלב חתימת ההסכם סכומיהם לא היו ידועים לצדדים. ואילו הנתבעים טוענים, כי מתוך הסכום שנותר בידיה של עו"ד זקס מנשרי היה צריך לשלם אך ורק את מס השבח בגבולות 40,000 ₪ עד 50,000 ₪ ולהעביר את היתרה לידיהם. הנתבעים טענו לאורך כל הדרך, כי לאחר כלל חובותיהם שעל המגרש, ושהיו אמורים להיות מכוסים מתוך סכום התמורה ששולמה על ידי התובע, הם היו אמורים לקבל לידיהם סכום של כ 170,000 ₪, כאשר 100,000 ₪ כבר התקבלו בידי הנתבע ביום חתימת זיכרון הדברים, והיתרה של כ 70,000 ₪ הייתה אמורה להתקבל מעו"ד זקס מנשרי, מתוך היתרה שנותרה בקופה לאחר קיזוז כלל החובות שעל המגרש.

למותר לציין, כי סך החובות (אלה שהיו ידועים לצדדים ערב חתימת ההסכם ואלה שנודעו לאחר החתימה) שרבצו על המגרש עמד על כ- 805,000 ₪, כאשר בעת חתימת ההסכם הצדדים ידעו אודות החובות לשפרן ולבנק לאומי בלבד (430,000 ₪ + 165,000 ₪), והעריכו כי מס שבח יהיה בין 40,000 עד 50,000 ₪, וכי תידרש תוספת בגין דמי היוון, אם כי לא הייתה להם שום הערכה אודות שוויה. בדיעבד התברר כי תוספת זו עמדה על סך 161,605 ₪.

וליתר דיוק: בעת חתימת ההסכם, החובות שעמדו על הפרק ושהמוכרת הייתה חייבת בתשלומם על פי הסכם המכר היו לקמן: 430,000 ₪ לשפרן, סך הנע בין 200,000 ₪ עד 155,000 ₪ לבנק לאומי (ראו: סעיפים 3.1.7, 3.2.4 ו- 4.1.6 להסכם המכר), מס שבח בין 40,000-50,000 ₪ (ראו: חקירתו הנגדית של הנתבע, עמ' 68 לפרוטוקול שורות 7-12). משמע, כלל הסכומים שהיה צורך בתשלומם לצורך הכשרת המגרש לצורך העברתו לתובע, ואשר היו ידועים לצדדים עד לחתימת הסכם המכר נעו בין 680,000 ₪ ל- 625,000 ₪.

בהינתן הנתונים הנ"ל, עו"ד זקס מנשרי הסבירה לצדדים כי קיים סיכון כלכלי בעסקה, לנוכח סכומי החובות שהיו ידועים לצדדים עד לחתימת הסכם המכר ולטענתה, גם לנוכח העובדה שלא ידעו מהם סכומי מס השבח וסכומי המינהל שיידרשו (ראו: עמ' 20 לפרוטוקול שורה 1 וכן שורות 7-8). ברם, נשאלת השאלה היכן נעוץ אותו סיכון כלכלי? הרי, בידיה של עו"ד זקס מנשרי הופקדו 705,000 ₪, כך שלאחר קיזוז כל הסכומים שהיו ידועים לצדדים בעת חתימת ההסכם (שפרן ובנק לאומי), לרבות הסכומים שידעו להעריכם בעת חתימת ההסכם (מס שבח), הייתה נשארת בידיה יתרה בסך של 25,000 ₪ לכל הפחות (ההפרש בין 705,000 ₪ לבין 680,000 ₪) או 80,000 ₪ לכל היותר (ההפרש בין 705,000 ש"ל לבין 625,000 ₪). דומה, כי הטעם לכך נעוץ בהסכמת הצדדים להשאיר בידי הנתבעים כ 170,000 ₪ לאחר קיזוז כלל החובות. זאת, שכן עו"ד זקס מנשרי הסבירה לתובע כי העסקה מסוכנת כלכלית אף לפני שנודע להם בכלל כי תידרש כל תוספת מהמינהל (ראו: עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 3-6). ודוק: אין זה סביר, כי הסיכון של 20,000 ₪ העלול להיווצר בגין ההפרש בין החוב למס שבח שיידרש לבין היתרה המינימאלית שהייתה נשארת בידיה של עו"ד זקס מנשרי (25,000 ₪) היווה גורם למתן האזהרה מפני הסיכון שעו"ד זקס מנשרי התריעה מפניו, ובוודאי שלא היה הגורם הבלעדי או המרכזי לכך.

מכאן, ברי שהסיכון שעו"ד זקס מנשרי דיברה עליו עם התובע נבע מכך, שמחיר העסקה נסגר בסך של 705,000 ₪, כאשר חובות המגרש שהיו ידועים לה אז עמדו על סך כ- 595,000 ₪, וכאשר היה ידוע לה שיהא צורך בתשלום מס שבח (בגבולות 40,000 עד 50,000 ₪), וכן להשאיר למוכרת כ 170,000 ₪. אחרת, אין כל הסבר הגיוני לסיכון הכלכלי שעו"ד זקס מנשרי התריעה מפניו.

אלא מאי? עו"ד זקס מנשרי לא ידעה על אותם 100,000 ₪ ששולמו לנתבע בשלב חתימת זיכרון הדברים. מכאן, וביודעה כי חובות המגרש הידועים לצדדים עד לשלב חתימת ההסכם עמדו על 595,000 ₪, וביודעה שיש להשאיר בידי המוכרת כ 170,000 ₪, וביודעה אודות הצורך בתשלום מס שבח מתוך התמורה שתופקד בידיה, אזי היא מצאה לנכון להתריע מפני הסכנה הכלכלית שבעסקה.

ברי, שלאחר שנודע לעו"ד זקס מנשרי אודות הצורך בתשלום תוספת דמי ההיוון, אזי הסיכון רק גדל. אך לצורך ההכרעה בשאלות שווי העסקה שסוכמה בין הצדדים ושווי היתרה שהייתה אמורה להישאר בידי הנתבעים, אין להתעלם מהנתונים שעמדו על הפרק בנקודת הזמן שבה סוכם מחיר העסקה ובנקודת הזמן שבה ניתן ההסבר אודות הסיכון הכלכלי שבעסקה בטרם התווסף הנושא של תשלום תוספת דמי ההיוון.

לא זו אף זו: המקדמה בסך 100,000 ₪ שולמה לנתבע ישירות ונותבה על ידו לסגירת חוב אחר עבור נחלה אחרת שבבעלות הנתבע, ולא על חשבון חובותיו של המגרש הנדון (ראו: עמ' 81 לפרוטוקול שורות 20-27). ודוק: סכום העסקה נסגר לפני מועד חתימת ההסכם ואף לפני ביקור הצדדים במינהל (ביקור עליו ארחיב את הדיבור בהמשך). נתונים אלה, תומכים אף הם בטענת הנתבעים, לפיה הייתה אמורה להישאר בידיהם יתרה בסך של כ 170,000 ₪ מתוך מלוא תמורת המגרש ולאחר קיזוז החובות שעל המגרש, אלה שהיו ידועים לצדדים.

למותר להוסיף ולציין, כי התובע ולאורך עדותו, לא מצא לנכון להתייחס לטענת הנתבעים באשר ליתרה שהייתה אמורה להישאר בידיהם בטרם התעורר כל נושא התוספת לדמי ההיוון. הדבר אומר דרשני. לא זו זאת זו: עדותו של הנתבע בהקשר זה יצרה עלי רושם אמין ומהימן ביותר. עדותו אף הגיונית, סבירה, ומתיישבת על כלל נסיבות העסקה שפורטו לעיל.

עינינו הרואות, כי הנחת היסוד שעמדה בבסיס ההסכם הייתה כי הסכום שישולם על ידי התובע יהא בו כדי לכסות את כלל התשלומים שיידרשו לצורך הכשרת המגרש להעברתו לידיו, וכי תישאר יתרה שתועבר לידי המוכרת. תימוכין לכך, ניתן למצוא אף בהוראת סעיף 7.4 להסכם המכר, שקבעה כי התמורה תשמש לצורך הסרת החובות והתשלומים המוטלים על המגרש והעסקאות שנערכו בו, ולצורך העברת היתרה לידי המוכרת/הנתבעת.

לאור הנ"ל, מקובלת עלי טענת הנתבעים, לפיה בין הצדדים הוסכם כי תישאר בידי המוכרת לאחר קיזוז כל התשלומים שהיו ידועים לצדדים עד חתימת הסכם המכר, יתרה בסך של כ 170,000 ₪ (וליתר דיוק, יתרה בסך 125,000 לכל הפחות או 180,000 ₪ לכל היותר), כאשר ה- 100,000 ₪ כבר היו בידי המוכרת או בידי נציגה-הנתבע.

תשלום דמי ההיוון

בהינתן תום תוקפו של חוזה הפיתוח שנחתם בין הנתבעת לבין המינהל, הוסכם בין הצדדים, וכמפורט בפרק המבוא לחוזה המכר, שעל הנתבעת להמציא חוזה פיתוח בתוקף לשלוש שנים נוספות ואישור מנהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות על שם התובע.

על פי הסכם המכר סוכם עוד, כי הנתבעת תישא, בין היתר, בכל העלויות שיידרשו על ידי המינהל לצורך העברת הזכויות על שם התובע (ראו: סעיפים 3.1.5, 4.1.1, 4.1.2 ו- 4.1.8 להסכם המכר).

פשיטא, שלא הייתה אמורה להתגלע כל מחלוקת בין הצדדים בהקשר זה. זאת, שכן ההסכם קובע מפורשות כי חובת תשלום דמי ההיוון (בהיותם חלק מהעלויות שיידרשו על ידי המינהל) חלה על המוכרת – היינו, על הנתבעת.

ולא היא; לפני החתימה על הסכם המכר התברר לצדדים, עת ביקרו במינהל ונפגשו עם הגב' אורה שבתאי (להלן: "אורה"), כי קבלת אישור המינהל להעברת הזכויות על שם התובע מחייבת תשלום תוספת דמי היוון, כאשר בדיעבד התברר לצדדים כי תוספת זו עמדה על סך 161,605.15 ₪.

להשלמת התמונה אציין, כי במועדים הרלבנטיים לתביעה הייתה בתוקף החלטה מס' 1081, לפיה נקבע כי העברת זכויות במגרש שבגינו שולמו דמי היוון מופחתים (66% משווי המגרש) במהלך תקופת הסכם הפיתוח מותנית בתשלום תוספת לדמי ההיוון. תוספת זו הינה סכום דמי חכירה מהוונים בגין הפרש זכויות הבניה שבין מלוא זכויות הבניה על פי התב"ע שהייתה בתוקף במועד ההקצאה לבין הזכויות אותן רכשה הנתבעת בפועל. בענייננו, ואין על כך חולקין, המינהל דרש לצורך מתן אישורו להעברת הזכויות במגרש תשלום ההפרש שבין דמי ההיוון ששולמו על ידי הנתבעת בהתאם להסכם הפיתוח הראשוני (66% משווי המגרש) לבין דמי ההיוון שבשיעור 91% משווי המגרש. דרישת המינהל בגין תוספת זו, עמדה על סך של 161,605.15 ₪.

אין חולק, כי הצדדים לא ידעו מהחלטה מס' 1081 הנ"ל, לא בשלב ניהול המו"מ ולא בשלב קביעת מחיר העסקה (ראו: עדותו של התובע בעמ' 15 לפרוטוקול שורות 21, עדותו של הנתבע בעמ' 67 לפרוטוקול שורות 17-18). אף זיכרון הדברים, שמסתמא כי נערך לאחר סיום המו"מ בין הצדדים, נחתם לפני ביקורם של התובע והנתבע במינהל. לא זו אף זו: עורכת הדין שערכה את הסכם המכר עבור הצדדים העידה כי לא ידעה על קיומה של החלטה 1081 במועד עריכת ההסכם על ידה וחתימת הצדדים עליו (ראו: עמ' 26 לפרוטוקול שורות 31-33, ועמ' 27 שורות 1-3). ודוק: הצדדים עצמם ידעו אודות עצם הדרישה לתשלום תוספת דמי היוון, כאשר מידע זה נמסר להם על ידי אורה עת ביקרו במינהל בטרם חתימת הסכם המכר (ראו: סעיף 20 למוצג ת/1, וסעיף 8 למוצג נ/2). ברם, אין חולק כי הצדדים לא ידעו מהו היקף התוספת, לא סכומה ולא אחוזי הבניה הרלבנטיים לצורך קביעת דרישת המינהל (ראו: עדותו של התובע בעמ' 15 לפרוטוקול שורות 20-21, וכן עדותה של עו"ד זקס מנשרי, בעמ' 19 לפרוטוקול שורות 7-28. ראו בנוסף, עמ' 47 לפרוטוקול שורות 26-27 ו- 30-33, וכן עמ' 64 לפרוטוקול, שורות 13-29).

אחר שאמרתי כל אלה, ברי כי במועד חתימת הסכם המכר הצדדים לא ידעו מהו גובה סכום התוספת שתידרש מהמינהל עבור דמי ההיוון וכי רק בדיעבד, התברר להם כי מדובר בכ- 161,000 ₪ (כ- 18% משווי התמורה שבסך 850,000 ₪). למותר לציין, כ דרישת המינהל לתשלום תוספת דמי ההיוון יצאה כארבעה חודשים לאחר חתימת הסכם המכר (ראו: נספח 7 למוצג ת/1).

ומה טוען התובע? התובע טוען, כי לאור המידע שנמסר להם במינהל הוסכם בינו לבין הנתבע, באופן חד משמעי, כי הנתבעת תישא בכל העלויות שיידרשו על ידי המינהל לצורך העברת הזכויות במגרש על שמו.

ומה טוען הנתבע? הנתבע טוען כי הבהיר לתובע, במועד הבירור במינהל, שאינו מתכוון לשאת בתוספת דמי ההיוון משמדובר בהשבחה של המגרש שממנה ייהנה אך ורק התובע. לטענת הנתבע, התובע התרצה לשלם את התוספת והודה כי הדבר משביח את המגרש עבורו, השבחה משמעותית (ראו: סעיף 8 למוצג נ/2).

דעת לנבון נקל, כי בהסכם המכר אין סעיף ספציפי ומפורש הקובע מי מבין הצדדים יישא בתשלום הסך של כ 161,000 ₪ בגין תוספת דמי ההיוון, ועל סמך עדוי
ות הצדדים עצמם ניתן לקבוע כממצאים עובדתיים, כי בבסיס ההתקשרות בין הצדדים עמדה ההנחה כי הסכום שיהא על המוכרת לשלמו למינהל לצורך קבלת אישור העברת הזכויות על שם התובע, אינו במימדי הסכום שנדרש בפועל על ידי המינהל. התובע בעצמו הודה, שלא ראה בסכום התוספת (שאז היה בתור נעלם) כסכום העלול לשנות את סכום התמורה שסוכם בינו לבין הנתבע. מאחורי סברה זו יכולה להיות הנחת עובדה אחת ויחידה; שהסכום שיידרש בגין התוספת אינו סכום משמעותי או רציני. טענתו של התובע, שלא עניין אותו מה הסכום שיידרש והגם שיהא 100% או 200% מערך המגרש, לאו טענה היא. זאת, שכן אינה מתיישבת עם השכל הישר, ההיגיון הכלכלי, הסבירות, ההגינות וחובת תום הלב. אין זה סביר בעליל, שהנתבע היה נכנס לעסקת המכר אם היה יודע שיצטרך לשלם את מלוא או כפל סכום המגרש ששולם לו לצורך קבלת אישור העברת הזכויות מהמינהל. הנתבע ידע לאורך כל הדרך כי זכויות הבנייה ששימשו בסיס לקביעת מחיר המגרש ולכריתת העסקה, עמדו על 160 מ"ר, ולא תיאר לעצמו כי ייאלץ לשלם תוספת דמי היוון בסכום בלתי מבוטל (25% מסכום העסקה) כאשר חלק זה לא נלקח כלל וכלל במחיר התמורה שנקבע מראש. הנתבע לא חלק על התחייבויות המוכרת על פי הסכם המכר, ברם הוסיף כי ההתחייבויות אינם לזכויות בנייה של 300 מ' (ראו עדותו של התובע בעמ' 47 לפרוטוקול שורות 28-33, עמ' 9 שורות 18-20 ועמ' 11 שורות 15-20, וכן את עדותו של הנתבע בעמ' 63 לפרוטוקול, שורות 5-13, עמ' 64 שורות 8-12, ועמ' 67 שורות 1-28).

פשיטא, ששני הצדדים לא צפו גובה סכום תוספת דמי ההיוון, ובמסגרת הסכם המכר הנדון, מי מהצדדים לא לקח על עצמו את הסיכון לשלם 25% משווי הנכס בגין תוספת דמי ההיוון. פשיטא, שלגבי נתון זה לא נערכה הסכמה מפורשת, מסוימת, ברורה וחד משמעית בהסכם המכר.

מדובר בסכום בלתי מבוטל, ואלמלא לא היו מודעים הצדדים להיקפו, חזקה עליהם שהיו מתייחסים אליו בהסכם באופן מפורש וחד משמעי, להבדיל מהכללתו במסגרת "סעיף סל" של נשיאה בתשלום הסכומים שיידרשו על ידי המינהל. והראיה לכך, הצדדים הגדירו בהסכם את מנגנון תשלום התמורה, כאשר שני הסכומים המרכזיים והמשמעותיים שעמדו על הפרק אז ואשר היו ידועים להם הינם הסכומים בגין עסקת שפרן בסך 430,000 ₪ והתשלום לבנק לאומי בסך הנע בין 200,000 ₪ עד 155,000 ₪ (ראו: סעיפים 3.1.7, 3.2.4 ו- 4.1.6 להסכם המכר). בענייננו, אין חולק שלא היה באפשרות הצדדים להתייחס לגובה סכום תוספת דמי המינהל, שהיה בבחינת נתון עלום בעת כריתת ההסכם ואף למשך ארבעה חודשים לאחר סיום כריתתו.

אין בידי לקבל את טענת התובע, לפיה בנסיבות העניין מדובר בטעות בכדאיות העסקה מצד המוכרת. ראשית, לנוכח המסקנה אליה הגעתי לעיל, ולנוכח הסעדים שנדרשו בכתבי הטענות, ולנוכח המחלוקות שבין הצדדים, אין לי צורך בלקבוע מסמרות בשאלת קיומה או העדרה של טעות בכריתת החוזה. שנית, הרי שלאור הדיון ומסקנתי שלעיל, ברי שבענייננו, אין מדובר בטעות בכדאיות העסקה. עליית תוספת דמי ההיוון נוצרה עקב הגדלת אחוזי הבנייה במגרש, כשאחוזי הבנייה שעמדו על הפרק בעת כריתת חוזה המכר לא עמדו על כמחצית כלל אחוזי הבנייה האפשריים במגרש. משמע, העלאת דמי ההיוון החלים על המגרש נבעה כתוצאה משינוי אובייקט הממכר שעמד בבסיס הסכמות הצדדים בחוזה המכר ובבסיס קביעת מחיר תמורת המגרש, הלא הוא אחוזי הבניה במגרש. התפתחות מעין זו, לעולם אינה יכולה להיחשב כטעות בכדאיות העסקה.

עדותה של עו"ד יעל זקס מנשרי תומכת בטענת ועדוי
ות הנתבעים אף בהקשר זה. עו"ד זקס מנשרי הוזמנה למתן עדותה מטעם הנתבעים אמנם. ברם, היא ייצגה את התובע והנתבע בהסכם המכר, לאחר ששימשה כעורכת דינו של התובע בתחילת תהליכי העסקה. לא זו אף זו: ממכלול עדותה נוצר בי הרושם כי מדובר בעדה שלא ניתן לכנותה כמזוהה עם הנתבעים דווקא ואין כל מקום להתייחס לעדותה כאל עדות שבאה לשרת את האינטרס של הצד שהזמינה למתן העדות. מכאן, שהנני מייחסת לעדותה משקל משמעותי בכל הנוגע להודאותיה בדברים שפועלים לרעת התובע.

עו"ד זקס מנשרי הבהירה בעדותה, כי זכויות הבניה על פי חוזה הפיתוח הראשוני היו 140 מ"ר, כי למיטב ידיעתה התובע עמד לבנות בית קטן, וכי חוזה הפיתוח הראשוני/המקורי זה מה שעמד על הפרק עת ניסחה את הסכם המכר, וזאת במקרה הטוב לדבריה, שכן חוזה הפיתוח או אז לא היה בתוקף (ראו: עמ' 28 לפרוטוקול שורות 1-3 ושורות 24-32).

האם התובע זכאי להשבת תוספת דמי ההיוון מכוח הוראת סעיף 6.5 להסכם המכר?

דומה שהתשובה לכך הינה בשלילה, וזאת לאור הדיון והמסקנה שהובאו לעיל. לא זו אף זו: בהנחה שהייתה הפרה מצד המוכרת, בנסיבות העניין – שעה שאף אחד מהצדדים לא צפה גובה סכום תוספת דמי ההיוון ששולמו בסופו של יום על ידי התובע – מצאתי, כי אכיפת החוזה בלתי צודקת. מכאן, שאין בידי להיעתר לדרישת התובע לחייב את הנתבע בהשבת הסכום ששולם על ידו בגין תוספת דמי ההיוון.

בנסיבותיו המיוחדות של העניין, אין בקביעתי הנ"ל, כדי למנוע מן התובע, אם סבור הוא כי מתקיימים התנאים לטעות, הגשת תביעה נפרדת, בגדרה רשאי הוא לטעון ולבקש ביטול החוזה עקב טעות. למען הסר ספק, אבהיר ואדגיש, כי אינני מביעה בכך דעה כלשהי באשר לתוצאה שתתקבל אם וכאשר תוגש תביעה כזו. בית המשפט שידון בתביעה יכריע בה כחוכמתו.

האם התובע זכאי להשבה בגין התשלומים הנוספים ששולמו על ידו במקום המוכרת/הנתבעת?

משנדחו טענות התובע באשר לזכאותו להשבת תוספת דמי ההיוון ששולמה על ידו, נופלת מניה וביה, טענתו להשבת הוצאותיו בגין ההליכים שננקטו על ידו בניסיון להפחית סכום זה.

אין חולק, כי חובת תשלום מס השבח ומס רכישה וכמוסכם בחוזה המכר, חלה על המוכרת/הנתבעת.

סכום מס הרכישה שנדרש מהמוכרת עמד ע"ס 26,366 ₪, וסכום מס השבח שנדרש ממנה עמד על סך 167,000 ₪ בערך. התובע נקט בהליכים משפטיים לצורך הטיפול בהשגה על סכום מס השבח שנדרש, בשיתוף פעולה עם המוכרת, והסכום הופחת לסך 21,041 ₪. התובע שילם תמורת הוצאות הליכי ההשגה סך של 26,796 ₪ (ראו: סעיפים 27 ו- 28 למוצג ת/1). סה"כ התובע דורש השבת 74,203 ₪.

הנתבעים לא כפרו בחובתם לשאת בסכומי מס השבח והרכישה, אך טענו כי סכומים אלה היו אמורים להיות משולמים מתוך היתרה שהייתה בידיה של עו"ד זקס מנשרי. כמובן, טענות הנתבעים כנגד חובתם לשאת בהוצאות עוה"ד שטיפל בהפחתת סכום ההשגה דינן להידחות ואין להכביר מילים על כך.

נזכיר, בידיה של עו"ד זקס מנשרי נותרה יתרה של 110,000 ₪. העובדה כי סכום זה נותב על ידה ובהתאם לדרישת התובע, לכיסוי תוספת דמי ההיוון, אינה אמורה לפגוע בזכויות הנתבעים.

אשר על כן, דין טענות התובע אף בהקשר זה להידחות. זאת, שכן סכומים אלה היו אמורים להיות משולמים מתוך הסך של 110,000 ₪ שהיו מופקדים בידי עו"ד זקס מנשרי.

הגנת הנתבעת ותביעתה שכנגד

לאחר ששמעתי את כלל העדוי
ות בתיק, ולאחר שעיינתי בכלל המוצגים בתיק, שוכנעתי כי הנתבעת לא הייתה מעורבת ולו בשלב אחד מכלל שלבי עשיית עסקת מכר המגרש, מלבד שלב החתימה על חוזה המכר. אדגיש, כי עדותה של הנתבעת יצרה עלי רושם אמין ומהימן ביותר. ניסיונות התובע להתחמק ממתן תשובות ישירות וכנות במהלך עדותו באשר למעורבות הנתבעת בתהליכי עשיית העסקה מלמדים אף הם על אמינות הנתבעת. התובע ניסה לאורך כל הדרך לשרבב את הנתבעת לכלל ההליכים שקדמו לעשיית העסקה ולחתימת חוזה המכר, ולא היא. פשיטא, שהנתבעת הייתה רשומה כבעלת הזכויות במגרש, הא ותו לא. ואילו, הנתבע שימש כגורם היעיל, היוזם, הנושא והנותן, המקבל והמסרב, הקובע והמחליט, נותן ההוראות והאחראי על מתן האור הירוק ליישום הוראותיו על ידי הנתבעת. אכן, הנתבעת הודתה כי ידעה על קיומה של בעיה במיסוי באותו יום של הביקור במינהל, אך אין בכך כדי להפכה למעורבת בעשיית העסקה. פשיטא, שלא הייתה מעורבת פעילה ויעילה בעשיית העסקה (ראו למשל, עמ' 54 לפרוטוקול שורות 11-17 ו- 21-22, עמ' 57 שורות 13-16). נספח 2 למוצג ת/1 (זיכרון הדברים) שנחתם בין התובע לבין הנתבע, תומך אף הוא בטענות הנתבעים בהקשר למידת מעורבותה של הנתבעת בעסקה.

הנתבעת לא היססה להודות בעובדות הפועלות לרעתה לכאורה. הדבר מלמד אף הוא על אמינותה. כך למשל, הנתבעת הודתה כי החתימה על הסכם המכר היא חתימתה, כי החתימה על יפוי הכוח הבלתי חוזר אף היא חתימתה, וכי הבינה שהייתה בעיה עם המיסוי בעקבות הביקור במינהל (ראו: עמ' 53 לפרוטוקול, שורות 15-20, סעיף 19 למוצג נ/1 – תצהיר עדותה הראשית של הנתבעת, וכן עמ' 56 לפרוטוקול שורות 28-29).
אמנם, הנתבעת טענה כי במועד חתימתה על הסכם המכר לא התייחסה כלל וכלל לתוצאות המשפטיות של חתימתה על הסכם המכר (ראו: סעיפים 2, 7 ו- 8 למוצג נ/1, עמ' 53 לפרוטוקול שורה 31, ועמ' 54 שורות 1-2, ועמ' 57 שורות 13-16). אך, ברי שטענה זו כשלעצמה אין בה כדי לפטור את הנתבעת מפני התחייבויותיה על פי הסכם המכר. לא זו אף זו: ברי שהתובעת שכנגד עצמה לא טענה לכל הפרדה בינה לבין אביה בכל הנוגע לחובותיהם וזכויותיהם הנובעות מחוזה המכר.

מכל מקום, דומה שאין צורך בהרחבת הדיון בטענות ההגנה של הנתבעת ובתביעתה שכנגד, וברי שלאור הדיון בתביעה העיקרית כי על הנתבע שכנגד לשלם לתובעת שכנגד את ההפרש שבין סכום היתרה שהייתה אמורה להישאר בידי עוה"ד זקס מנשרי ללא כל קשר לתשלום למינהל (110,000 ₪) לבין הסך של 74,203 ₪ ששולמו בגין חוב הנתבעת למס שבח ולמס רכוש ובגין ההוצאות להפחתת סכום מס השבח שנדרש.

יחד עם זאת, דומה שאף כאן, ולנוכח העדר צפיות הצדדים לגובה סכום תוספת דמי ההיוון, אכיפת החוזה הינה בלתי צודקת. ועל כן, אין בידי להיעתר לדרישות התובעת שכנגד.

פשיטא, שהיה והתובע יפעל להגשת תביעה לביטול חוזה המכר עקב טעות, אזי שמורה למוכרת הזכות לשוב ולהעלות את טענותיה בעניין יתרת התמורה.

לסיכום

אני מורה על דחיית התביעה והתביעה שכנגד.

בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, כל צד ישא בהוצאותיו.

מזכירות בית המשפט תדאג להמצאת פסק הדין לבאי כוח הצדדים.


ניתן היום,
כ' סיון תשע"ג, 29 מאי 2013, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 17954-10/10 אמיר פביאן נ' שיראל דהאן, משה דהן (פורסם ב-ֽ 29/05/2013)