פסקי דין על שמחה אלפנט | פסקי דין על זיוה אלפנט | פסקי דין על אורלי חברה לבניין ולפיתוח בע"מ

8203/00 א     19/09/2004




א 8203/00 שמחה אלפנט , זיוה אלפנט נ' אורלי חברה לבניין ולפיתוח בע"מ




1
בתי המשפט
א 008203/00
בית משפט השלום באר שבע
19/09/2004
תאריך:
כבוד השופט אריאל ואגו

בפני
:

1. שמחה אלפנט

2. זיוה אלפנט

בעניין:
התובעים
נגד
אורלי חברה לבניין ולפיתוח בע"מ
הנתבעת
פסק דין
הנתבעת היא חברת בניה אשר הקימה פרויקט בניה בשכונת "מגדל" באשקלון. התובעים רכשו מן הנתבעת דירת מגורים בבניין בפרויקט הנ"ל. חוזה הרכישה נחתם ביום 7/8/96 ומסירת החזקה בדירה היתה ביום 4/2/97, לאחר ששולמה מלוא התמורה בעדה.

התובעים טוענים כי בדירתם קיימים פגמים, ליקויים ואי התאמות שהנם תוצאת עבודה רשלנית ו/או בלתי מקצועית ו/או שאיננה בהתאם להוראות דיני התכנון והבניה השונים או תקני הבניה הנהוגים בישראל.

עוד טוענים התובעים כי פנו פעמים רבות לנתבעת ולנציגיה והתלוננו באשר לליקויים בדירתם. לאחר פניות רבות של התובעים לנתבעת ביצעו נציגי הנתבעת תיקונים בדירת התובעים אך הליקויים אותם תיקנו חזרו והופיעו לאחר זמן מה. כמו כן טוענים הם כי לאחר פיצוץ שארע בצנרת הדירה, התפורר הטיח בקירות חדר השרות בגובה של כמעט מטר וכי למרות פניות לנציגי הנתבעת, לא תוקן ליקוי זה. בנוסף, לפי טענתם, לא הותקן ברז בחדר ההורים.

התובעים פנו למהנדס מומחה אשר בדק את הדירה והגיש חוות דעת המפרטת את הליקויים שמצא בדירה ואומדת עלות תיקונם ב- 107,732 ₪. על בסיס חוות דעת זו הוגשה התביעה שלפני. כמו כן תובעים הם את החזר הוצאותיהם לרבות עלות הכנת חוות הדעת בסך של 2281 ₪ וכן מבקשים הם פיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה להם, על פי אמדן בית המשפט.

הנתבעת מכחישה טענות התובעים ולטענתה לא היתה כל התרשלות בבניית הדירה אשר נעשתה על פי התכניות ובהתאם להוראות החוק והתקנים הרלוונטיים. הנתבעת אף היא הגישה חוות דעת מומחה מטעמה אשר לפיה קיימים ליקויים מועטים בדירת התובעים. כמו כן, טוענת הנתבעת כי ככל אשר יוכרו ליקויים בדירת התובעים אשר האחריות להם מוטלת על הנתבעת, הסעד לו זכאים התובעים הוא ביצוע בעין בלבד, להבדיל מסעד הפיצויים אותו דרשו, בשל שלנתבעת שמורה הזכות לתיקון הליקויים.

ביום 15/1/01 הגיעו הצדדים להסכמה, אשר קיבלה תוקף של החלטה, לפיה ימונה מומחה מטעם בית המשפט אשר יבחן את דירת התובעים וחוות דעתו תהיה חוות דעת יחידה בתיק, כמו כן הוסכם כי לנתבעת תהא הזכות לתקן את הפגמים בפיקוח המומחה מטעם בית המשפט.

המומחה מטעם בית המשפט, אינג' יעקב דובדבני, הגיש חוות דעת בה פורטו מספר ליקויים שעלות תיקונם נאמדה על ידו בסך כולל של 19,900 ₪. לאור ההסכמה בתיק, פסק הדין יתייחס רק לליקויים אותם מנה אינג' דובדבני.

מחלוקת הצדדים נותרה סביב שאלת אחריות הנתבעת לליקויים שנמצאו, ובעוד שלשיטת התובעת האחריות לליקויים אלו היא של הנתבעת, מכחישה האחרונה אחריות זו ולשיטתה נובעים הליקויים מתחזוקה לא נאותה של הדירה. במידה ותמצא הנתבעת אחראית לליקויים, עולה שאלה נוספת הדרושה הכרעה והיא שאלת הסעד.
א. אחריות הנתבעת לליקויים-

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: החוק) מבחין בין ארבעה סוגים של אי התאמות המנויות בארבע הפסקאות הראשונות של סע' 4(א) כאשר הקריטריונים העיקריים להבחנה זו הנם מועד גילוי אי ההתאמה וכן סוג אי ההתאמה וחומרתה [א' זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, פירוש לחוקי החוזים (מיסודו של ג' טדסקי, תשס"ב) (להלן: זמיר) בעמ' 264]. ארבעת הסוגים המנויים הם:

(1). אי התאמה הנובעת משוני מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.
באי התאמה מסוג זה, על הקונה להראות שאי ההתאמה היתה קיימת כבר במועד מסירת הדירה, אפילו אם נתגלתה במועד מאוחר לו.

(2). אי התאמה שנתגלתה בתקופת הבדק.
תחילתה של תקופת הבדק הוא בעת העמדת הדירה לרוכש והיא משתנה מעניין לעניין על פי סוג אי ההתאמה והמיקום בו נתגלתה, לפי הקבוע בתוספת לחוק. לגבי אי התאמה שנתגלתה בתקופת הבדק, נטל ההוכחה מונח על כתפיו של המוכר ועליו להראות שמקור אי ההתאמה הוא במעשיו או מחדליו של הקונה, אחרת רואים אותו כנושא באחריות לליקוי.

(3). אי התאמה שנתגלתה בתקופת האחריות.
אורכה של תקופת האחריות הוא שלוש שנים מיום שנסתיימה תקופת הבדק. כאשר התגלתה אי ההתאמה בתקופת האחריות, הנטל הוא על הקונה והסתמכותו על אי ההתאמה מותנית בהוכחת קשר סיבתי בינה ובין התכנון, העבודה או החומרים.

(4). אי התאמה יסודית.
אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה, יהא מועד גילויה אשר יהא.

מלבד הוכחת אי ההתאמה והאחריות לה, תנאי נוסף להסתמכותו של הקונה על אי ההתאמות שנמצאו בדירתו הנו מסירת הודעה למוכר בדבר הליקוי. סעיף 4א לחוק קובע כי על הקונה להודיע למוכר על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר גילויה או בתוך שנה ממועד המסירה במידה ומדובר באי התאמה שניתן היה לגלותה במועד זה.

אין מחלוקת בענייננו, כי הדירה הועמדה לרשות הקונים ביום 4/2/97. במעמד המסירה נערך פרוטוקול מסירה (נ/1) ובו צוינו הליקויים שנמצאו בבדיקה, ליקויים אלה תוקנו על ידי הנתבעת ואושרו בחתימת התובע. הנתבעת מאשרת כי התובעים פנו אליה טלפונית והודיעו על ליקויים נוספים במהלך חודש נובמבר 1997, ליקויים אלה תוקנו במסגרת תיקוני שנת הבדק והתובעת אישרה ביצועם בחתימתה על פרוטוקול התיקונים (נ/2) ובעדותה אמרה כך: "לדבריך שבחודש אפריל 98 הגיעו לבצע תיקונים שנתיים, אתה מציג את נ/2 ואתה אומר שאני חתומה על זה, החתימה היא חתימתי. הכל בוצע כך חתמתי אך התיקונים לא היו מוצלחים" (עמ' 4).

ביום 18/11/99, כמעט כשלוש שנים לאחר מועד מסירת הדירה, אירע פיצוץ בצנרת המים, התובעים הודיעו על כך לנתבעת ולמחרת היום נשלחו נציגים מטעם הנתבעת לתיקון הליקוי.

למעט ליקוי אחרון זה, שהודעה עליו נמסרה לתובעת כאמור בו ביום שנתגלה ואשר לטענת התובעים נוצרה בעקבותיו בעיית רטיבות שהביאה להתפוררות הטיח בקירות חדר השירות, לא פירטו התובעים דבר באשר למועד בו נתגלו שאר הליקויים המופיעים בחוות הדעת, ולכך השלכות רבות. משכך, ובהעדר ראיה על כך שהודעה על ליקויים אלה באה קודם לכן, אניח לצורך העניין, כי ליקויים אלה נתגלו במועד עריכת חוות דעת המומחה מטעם התובעים, היינו ביום 23/1/00, כשלוש שנים לאחר מועד מסירת החזקה בדירה.

משמעות הדבר היא, כי הליקויים המופיעים בחוות הדעת מצויים בתקופת האחריות. נראה כי עובדה זו מוסכמת על ב"כ התובעים באשר בסיכומיו ציין כי "לכאורה מתעלמת הנתבעת בהסכם המכר מתקופת האחריות" (סעיף 11 לסיכומים) ולא טען כי ליקוי זה או אחר נתגלה בתקופת הבדק. הנפקות המעשית לכך היא, כי על מנת להוכיח תביעתם, על התובעים הנטל להראות כי אי ההתאמה נובעת מהתכנון העבודה או החומרים, כדרישת סעיף 4(א)(3) לחוק או לחלופין, כי הליקוי היה קיים כבר בעת המסירה, גם אם נתגלה בפועל במועד מאוחר יותר, על מנת שתתקיים החלופה שבסעיף 4(א)(1) לחוק.

נדמה כי חובה זו נעלמה מעינם של התובעים ובסיכומים מטעמם נזנחו הטענות הנוגעות לליקויים עצמם, לרבות האחריות להם. למעט התייחסות ספציפית למספר מועט של ליקויים, לא פורט בסיכומי התובעים דבר ביחס לכך ולא הוכחה אחריות הנתבעת.

ב. הליקויים שבמחלוקת-

סעיפי הליקוי שהוזכרו בסיכומי התובעים, ואליהם בלבד אתייחס, מנויים בסעיף 15 וכוללים:
א. א. צינור ניקוז יוצא לשטח הגינה
ב. ב. רטיבות
ג. ג. צבע קירות
ד. ד. תריס עקום
ה. ה. עובש בארונות מטבח

1. צבע קירות ותריס עקום-
המומחה מטעם בית המשפט לא מצא כל ליקוי בצבע או בתריס פינת האוכל, אך הזכיר בחוות דעתו כי הדייר ציין בפני
ו כי תיקן ליקויים אלה בעצמו. התובעים נמנעו מהבאת ראיות לעניין זה והדבר אף לא הוזכר בתצהיר מטעם התובעת. התובעים, אם כן, לא הוכיחו קיומו של ליקוי או תיקונו ואף לא עלויות אותו תיקון ודרישתם לפיצוי על דרך האומדן, אין לה בסיס.

2. רטיבות
אינג' דובדבני ערך חוות דעת משלימה לעניין הרטיבות, ובבדיקה שערך מצא כי קיימת רטיבות, מעל המותר, באזורים שונים של הדירה. בנוסף נמצאו סימני רטיבות בתחתית קירות המטבח וחדר השירות, להערכת המומחה מדובר בעליה קפילרית, וכן נמצא כי הריצוף בחלקים אלה הוכתם, ככל הנראה אף הוא כתוצאה מן הרטיבות.

המומחה משער כי הסיבה העיקרית לליקויים הללו היא מים שנשארו כלואים מתחת לריצוף לאחר פיצוץ שאירע בצנרת בעבר ואשר תוקן על ידי הנתבעת. כמו כן מעלה הוא אפשרויות לרשלנות תורמת בשל איטום לקוי של האדנית וכן שטיפת הרצפה בהצפה, שהינה באחריות התובעת.

עלויות התיקון, כפי שהעריך אותן המומחה בחוות דעתו המשלימה, מסתכמות ב- 10,200₪ וכוללות פירוק הריצוף, בדיקת צנרת חיצונית, החלפת החול והחלפת הריצוף והפנלים הלקויים. כמו כן מוסיף הוא כי באם תידרש החלפת צנרת המים לאחר בדיקתה, עלות התיקון תגדל בעוד כ- 1,000₪.

הנתבעת טוענת כי הפיצוץ בצנרת בדירה תוקן כראוי ומר יפרח, ראש צוות תיקונים שהעיד מטעמה, העיד כי החול הרטוב הוחלף בחול יבש, על פי הנהלים. אולם מר יפרח הוסיף ואמר בעדותו, כי ההחלטות הנוגעות לתיקון הצנרת נקבעו על ידי אפריים האינסטלטור ואילו הוא, רק ביצע את הנחיותיו וכך אמר: "אני לא מהנדס במקצועי. פעלתי לפי הוראות האינסטלטור וגם יש נהלים. עובדים בהתאם לקו הצנרת, אני לא אינסטלטור. אנו מפרקים איפה שהוא מבקש" בהמשך דבריו ציין: "לשאלה האם השארנו את המקום פתוח על מנת שיתייבש היטב, לא זוכר" .... "לשאלה אם באותו יום סיימנו וסגרנו, אז לא השארנו פתוח, אני אומר אז כנראה שאין צורך. זאת קובע האינסטלטור" (עמ' 12).

כאמור, את ההחלטות הנוגעות לתיקון כגון היקפו, אזורי הריצוף שיש לפרק, כמות החול שיש להחליף ייבוש המקום וכו', קיבל האינסטלטור, אשר לא הובא לעדות הגם שעדות זו חיונית לביסוס טענת הנתבעת והימנעות זו נזקפת לחובתה [ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים ואח', פ"ד מד(1) 239, 245]. גרסתו של מר יפרח שהעיד מטעם הנתבעת אינה סותרת את המסקנה אליה הגיע המהנדס דובדבני לפיה הסיבה העיקרית לרטיבות היא מים שנשארו כלואים מתחת לריצוף, ואני מאמץ מסקנתו זו.

עוד טוענת הנתבעת, בהתבסס על השערת המומחה, לרשלנות תורמת מצד התובעת בשל שטיפת הרצפות בדירה בכמות מים גדולה. התובעת עצמה אישרה כי היא "שופכת מספיק מים" לשטיפת הרצפה כשלוש פעמים בשבוע (עמ' 4) ודי בכך כדי שאקבל מסקנת המומחה, אולם כפי שהבהיר המהנדס דובדבני, השפעתה של השטיפה לעניין הרטיבות מתחת לריצוף ובקירות, כמו גם דליפה מהאדנית אם ישנה, הנה שולית לעומת הפיצוץ בצנרת, שלהערכתו הנו הגורם המרכזי לרטיבות שנתגלתה. כך אמר בעדותו: "לשאלה האם משטיפה יכולה להיות עליה קפילרית, אני אומר שקשה מאוד. למדתי שהיה פיצוץ מים, משני הצדדים, אני לא ראיתי, הריצוף רטוב בצורה לא רגילה יש כתמים וצילומים" ..... "יש עוד סיבה וזה השטיפה שלא מותרת. מניסיוני הפיצוץ משקלו הערכי הסגולי הרבה יותר גבוה ולא השטיפה. גם השטיפה יכולה לגרום לרטיבות. באשר לרשלנות התורמת בחוות הדעת המשלימה, האיטום לקוי באדנית ..... משקלה הסגולי של האדנית גם בסבירות גבוהה אין לה ערך גבוה וכדאי לבדוק זאת" (עמ' 8).

סבורני, כי אחריות הנתבעת בסעיף זה בוססה דיה ויש לחייבה בגינו, אולם יש להכיר ברשלנות תורמת מצד התובעת, אף שמשקלה אינו רב.

3. עובש בארונות המטבח.
המומחה קבע בחוות דעת כי סביר להניח שלאחר הטיפול ברטיבות מתחת לריצוף, יעלם העובש בארונות המטבח. בחקירתו נשאל למקרה שהעובש לא יעלם והשיב כי באומדן גס עלות התיקון יכולה להגיע עד ל-1,000 ₪. לא שוכנעתי כי יש לחרוג מהנחתו הבסיסית של המומחה בעניין זה לפיה העובש יעלם לאחר הטיפול בבעיית הרטיבות ולכך יש להוסיף את רשלנותה התורמת של התובעת, על כן לא אחייב הנתבעת בגין סעיף זה.

4. צינור ניקוז.
על פי חוות דעתו של המומחה, צינור הניקוז מהגג נשפך באופן חופשי בחצר הבניין, דבר המנוגד לתקנות התכנון והבניה לפיהן יש לסלק מי גשם מגגות ורצפות באופן שלא ייגרם כל נזק או מפגע לבניין או לסביבה. המומחה מזכיר בעדותו כי קיימת הנחיה של משרד התכנון והבניה לאפשר זרימת מיי גשמים לתוך מי תהום ולא להעבירם לביוב (עמ' 6) וכן מציין כי בעת שביקר בדירה, בעונת החורף, לא ראה כל נזקים. יחד עם זה, מציין הוא כי חשיבות סילוק המים מסביבת הבניין הקרובה נועדה למנוע פגיעה ביסודות הבניין בעקבות אדמה חולית, שקיעה או תפיחה של הקרקע (עמ' 7).

סבורני, כדעת המומחה, כי קיים ליקוי שיש לתקנו באשר התעלמות ממנו עלולה לגרום לנזקים בנכס. משהוכח כי בניית הצינור נעשתה בניגוד לתקנות התכנון והבניה והמומחה העריך כי במצב הקיים, בו צינור הניקוז נשפך באופן חופשי בחצר הבית, קיים חשש להיווצרות נזק ופגיעה ביסודות הבניין, מצאתי כי יש לחייב הנתבעת בגין סעיף זה. עלות התיקון על פי התיקון לחוות הדעת מיום 29/2/04 עומדת על 2,000 ₪.

הנתבעת העלתה טענה בסיכומיה, לפיה אין לפצות את התובעים בגין מלוא הנזק, מאחר ומדובר בבית משותף, והנזק הוא לרכוש המשותף וכל אשר זכאים לו התובעים הוא כחלקם ברכוש המשותף.

אכן, כאשר מדובר באי התאמה ברכוש המשותף ובאשר דרישת התובעים היא לסעד כספי, להבדיל מביצוע בעין, כל אשר היו זכאים לו התובעים, הוא כחלקם היחסי ברכוש המשותף, שכן מתן פיצוי מלא בגין ליקויים ברכוש המשותף מהווה התעשרותם שלא כדין [ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229, 232-233, וכן ע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נה(4) 203], אולם, טענה זו מטעם הנתבעת באה לראשונה בסיכומים מטעמה, מקום שהיה להעלותה בכתבי הטענות או לכל הפחות במהלך הדיון על מנת לאפשר לתובעים לטעון כנגדה. לא אוכל לקבל הטענה בשלב זה של הדיון.
ג. ביצוע בעין או מתן סעד כספי-

על פי הדין, על רוכש הדירה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים שנתגלו, בטרם יזקק לסעד אחר, מנגד חיובו של המוכר הוא לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר(סעיף 4ב לחוק). מובהר כי לנתבעת אין 'זכות' לתקן הליקויים והקונה אינו 'חייב' לאפשר למוכר את תיקון אי ההתאמה, כל אשר מוטל עליו הוא לאפשר למוכר הזדמנות נאותה לתיקונם, שאם לא יעשה כן תוגבל זכותו לתרופות אחרות [זמיר, 581-582]. קנה המידה למתן "הזדמנות נאותה" לקבלן הוא גמיש ויחסי ותוכנו נקבע על פי נסיבותיו של כל מקרה, במבחן של סבירות אובייקטיבית [זמיר, 589].

במקרה דנן, מתייתר הדיון בשאלת מתן הזדמנות נאותה לפני ההליך השיפוטי, באשר הצדדים הביעו נכונותם ואף הגיעו להסכמה דיונית שקיבלה תוקף של החלטה מיום 15/1/01, לפיה למוכרת תהיה הזכות לתקן הליקויים שימצאו באחריותה, אולם בשלב מאוחר יותר נסוגה הנתבעת מהסכמתה זו ובא כוחה אף ציין במפורש: "אנו לא מעונינים לתקן" (עמ' 1 לפרוטוקול מיום 30/12/02). סבורני, כי לנתבעת אכן ניתנה 'הזדמנות נאותה' לתיקון הליקויים, אולם הזדמנות זו פקעה בהצהירה מפורשות כי אינה מעונינת בכך.

בנסיבות העניין, אין לדרוש מהתובעים מתן הזדמנות נוספת לנתבעת ויש לאפשר להם סעד כספי.

ד. עגמת נפש-

התובעים נמצאו זכאים לפיצוי בגין צינור הניקוז שנבנה בניגוד לתקנות וכן בגין הרטיבות שנתגלתה מתחת לריצוף ובקירות. אין ספק כי לפחות ליקוי זה האחרון, גרם לנתבעים אי נוחות ובמקום אחר אף נכתב: "כאשר מדובר בליקויי רטיבות ותיקונים המצריכים עבודות בנייה- אין כאן 'אי נוחות' בלבד אלא 'קיצור נפש'" [ת"א (מחוזי, י-ם) 469/88 זעפרני נ' רמט, מפי השופט צ' טל מיום 19/9/91, לא פורסם, פסקה 6 לפסה"ד].

בהתחשב בעובדה שהתובעים נאלצו לסבול אי נוחות זו עוד טרם פתיחת ההליך המשפטי, עת ביצעה הנתבעת תיקון הצנרת בדירתם, וכן באי הנוחות שנגרמה לאחר מכן ו/או תיגרם בעתיד, על דרך האומדן אקבע לתובעים פיצוי בסעיף זה בסכום של 4,000 ₪.
ה. סיכום ותוצאה-

התביעה נתקבלה בחלקה, וכאמור, התובעים זכאים לפיצוי, כהערכת המומחה, בגין הרטיבות שנתגלתה בדירתם ובגין אי ההתאמה בצינור הניקוז.

המומחה העריך את עלות תיקון ליקוי הרטיבות, כולל החלפת צנרת באם תידרש, בסכום של 11,200 ₪ ומע"מ נכון ליום 23/12/01, לסכום זה יש לצרף עלויות קבלן פרטי המסתכמות בתוספת של 25% לפי הערכת המומחה וכן יש להפחית 15% בגין רשלנות תורמת מצד הנתבעת. סך הכל עומד הפיצוי בסעיף זה על 13,923 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 23/12/01.

בגין עלות תיקון צינור הניקוז תשלם הנתבעת 2,000 ₪ ומע"מ להם יצורפו 25% בגין עלויות קבלן פרטי ובסך הכל סכום הפיצוי בסעיף זה הוא 2,925 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29/2/04.

בגין עוגמת נפש יש לחייב הנתבעת בסכום של 4,000 ₪ נכון להיום.

כמו כן תשלם הנתבעת הוצאות התובעים בסך 1,000 ₪ וכן החזר אגרה על פי החלק היחסי משוערך מיום התשלום ושכר טרחת עו"ד בסכום של 3,500₪ ומע"מ נכון להיום.

לא מצאתי כי יש לחייב הנתבעת בגין יתר ההוצאות שנדרשו (ימי עבודה, הוצאות נסיעה וכו') באשר סכומים אלה לא בוססו ובהינתן שהתביעה, ברובה, לא נתקבלה.

סכומים אלה ישולמו בתוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין לב"כ הצדדים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ניתן היום ד' בתשרי, תשס"ה (19 בספטמבר 2004) בהעדר הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

אריאל ואגו
- שופט









א בית משפט שלום 8203/00 שמחה אלפנט , זיוה אלפנט נ' אורלי חברה לבניין ולפיתוח בע"מ (פורסם ב-ֽ 19/09/2004)