פסקי דין על מרים (מריה) קרבון | פסקי דין על סבח שמואל | פסקי דין על שמואל סביחה | פסקי דין על שמעון שמואל ואח' |

13056-02/13 הפ     04/06/2013




הפ 13056-02/13 מרים (מריה) קרבון נ' סבח שמואל, שמואל סביחה, שמעון שמואל ואח'








בית המשפט המחוזי בבאר שבע



בפני
: כב' השופט
אריאל ואגו

ה"פ 13056-02-13





המבקשת:

מרים (מריה) קרבון
ע"י ב"כ עו"ד דוד אביטל


נגד


ה
משיבים
:
1. סבח שמואל
2. שמואל סביחה
3.
שמעון שמואל
המשיבים 1-3 ע"י ב"כ עו"ד אריק לוי
4. בניני מרכז אלכסנדר בע"מ
5.
מרכז העיר (אשדוד) ק.א. בע"מ
6.
עו"ד ערן רייף - כונס נכסים מטעם בנק לאומי





החלטה

לפני המ"פ שהגישה הגב' מרים קרבון
(להלן: "המבקשת")
, להצהיר עליה כבעלת הזכויות במקרקעין שרכשה, לטענתה, ביום 9.11.11, שהם שטחי אחסנה ושירות, המצויים בקומת הכניסה של בניין דירות, הממוקם מעל גג קניון, ברחוב נורדאו 13 באשדוד, ולרבות מחסן המצוי בקומה זו.

כתב התשובה להמ"פ, שהגישו המשיבים 1-3
(להלן: "המשיבים")
, העלה שלוש טענות מרכזיות ביחס לנשוא הבקשה. הראשונה, כי מדובר במחסן שנרכש עוד בשנת 1997 ע"י המשיבים, ועל כן זכותם
גוברת על זכותה הלכאורית של המבקשת בו, השניה, כי מדובר בכלל ברכוש משותף, שלא ניתן היה למכרו לצד ג' כלל, והשלישית, שייתכן והממכר שלו טוענת המבקשת אינו זהה לזה אשר נרכש ע"י המשיבים. בשלב זה, לאור טענתם האחרונה, וטרם שנדרש להכרעה בשאלות האחרות, הוריתי לצדדים לסכם טענותיהם לעניין זהות הנכס שבמחלוקת, והממכר שהם טוענים לו, כאשר להכרעה בשאלה זו יש השלכה מקדמית על יתר הפלוגתאות, והצורך לדון בהן בכלל. אם אין זהות בין הנכסים- ממילא אין צורך להכריע בעדיפות מי מעסקאות המכר.

המשיבות 4 ו-5
(להלן: "המשיבות")
, הן חברות קבלניות, אשר רכשו, בראשית שנות ה-90, את זכויות המקרקעין ברחוב נורדאו 13 באשדוד, הידועים כחלקות 30 ו-31 בגוש 2061. על המקרקעין, הקימו המשיבות פרוייקט, הכולל מרכז מסחרי, קניון, שמעליו 4 מגדלי מגורים, הכוללים 176 יחידות דיור. זכויות המשיבות שועבדו לטובת בנק לאומי, שליווה את הפרוייקט, והעמיד לרשותן משכנתא לצורך מימונו. לימים, נקלעו המשיבות לקשיים כלכליים, והבנק מינה כונס נכסים למימוש הזכויות בפרוייקט, ולפירעון החוב. הכונס, עו"ד רייף
(להלן: "המשיב 6"),
העמיד למכירה נכסים מהפרוייקט, וביניהם, זה אשר רכשה המבקשת, ביום 9.11.11, במלוא הזכויות בקומת האחסון, שבמפלס 22+, מעל גג הקניון, של בניינים 5, 9, 11 ו-13 שברח' נורדאו באשדוד, וזאת תמורת סך של 1,050,000 ₪. מאחר וכאמור, מדובר במקרקעין שהיו ממושכנים לטובת הבנק, נדרש, והתקבל, אישור ביהמ"ש למכירתם
( בו ביום,במסגרת תיק פש"ר 1625/08, החלטת כב' השופטת דניה קרת-מאיר).
כמו-כן, ביום 24.1.12, נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקשת על שטחי הרכישה הנ"ל, בלשכת רישום המקרקעין ברחובות.

המשיבים רכשו אף הם נכסים מהמשיבות. ביום 23.9.95 רכשו המשיבים 2-3 דירת מגורים ברח' נורדאו 13 באשדוד
(דירה 3 בבניין 1)
, וב- 25.5.97 -במסגרת "נספח א'" לחוזה רכישת הדירה - רכשו, לטענתם, מחסן המצוי בקומת הכניסה של אותו הבניין, בתמורה לסך של 6,500$
(כאשר בנספח ב' הובהר כי 4,500$ מסך תמורה זו, יזקפו לטובת הרוכש "כזיכוי וכפיצוי מוסכם בגין כל טענותיו מכל מין וסוג שהוא ... כולל כל טענה בגין ליקויים, אי התאמה איחור במסירה ובניה שלא בהתאם למיפרט...", והודגש שם כי: "תמורה זו תדווח לאוצר/ מס שבח והרוכש ישא במס הרכישה אם יחול בגין רכישת המחסן לפי ערך התמורה המלאה")
. כמו-כן, ביום 10.5.01, רכשו המשיבים 2-3 במשותף עם המשיב 1, דירה נוספת בפרוייקט
(דירה 37 בבניין 1).

יצויין, כי אין חולק שרכישת הזכויות במחסן ע"י המשיבים, ככל שנעשתה, לא לוותה במכתב החרגה מהבנק המלווה, וכי לא הועברה במסגרתה כל תמורה כספית לחשבון הליווי של הפרוייקט. בנוסף, לא נקבל כל דיווח על המכירה ברשויות מס שבח/ אוצר השונות.

לשם רישום זכויות המבקשת בלשכת רישום המקרקעין, נשלח למקום מודד מוסמך מטעמו של המנהל המיוחד שמונה ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א. ואולם, כאשר פנה המודד לבצע מדידה ורישום של קומת הכניסה, שהיא קומת האחסנה והשירות בכל הבניינים של הפרוייקט, לרבות בניין 13
(בו מצוי המחסן שבמחלוקת, כפי שנראה)
, הוברר לו, כי המחסן מוחזק ע"י אדם בשם סבח
(כאשר שמו של המשיב 1 - שמואל סבח, ושל המשיבה 2 - שמואל סביחה
)
, ולא ע"י מי מטעמה של המבקשת. המשיבים לא אפשרו לו להיכנס למקרקעין, בטענה כי הם רכשו אותם כדין, וכי אינם שייכים כלל למבקשת. אירוע זה הסתיים בהגשת תלונה למשטרה, ע"י המשיבים וכנגד המבקשת, בעילה של השגת גבול
(תלונה מיום 6.12.11)
.

בהמשך לכך, הגישו המשיבים בקשה, למתן צו מניעה זמני וקבוע, בבימ"ש השלום באשדוד, שיאסור על המבקשת להיכנס למחסן בקומת הכניסה שבבניין ברחוב נורדאו 13, שהם, לשיטתם, הבעלים החוקיים שלו, והמחזיקים בו כיום בפועל.

בהחלטת בימ"ש השלום
(כב' השופט אריאל ברגנר)
, מיום 19.3.12, נאמר, כי מדובר לכאורה בהסכמים הסותרים האחד את רעהו לגבי אותו הנכס, אולם ביהמ"ש לא נדרש להכרעה בסוגיה זו, בהינתן שהצדדים הגיעו להסכמה דיונית, בישיבת 25.10.12, כי הצו הזמני יישאר בתוקפו עד להגשת תביעה לביהמ"ש המחוזי, שהוא המוסמך לבחינת השאלה זכותו של מי מהם גוברת.

המודד שלעיל, בפרוייקט קניון אשדוד, מר משה סלע, הגיש חוות דעת מומחה למנהל המיוחד, ולפיה בפרוייקט 4 מגדלי דירות, ברחוב נורדאו 5, 9, 11 ו-13, מעל מרכז מסחרי, הידוע גם כגוש 2061 חלקה 30 ו- 31, לרבות קומת שירות ואחסנה, של כל אחד מהבניינים, שהיא קומת הכניסה, ומצויה מעל הגג של המרכז המסחרי, ומסומנת בתוכניות כמפלס 22:00+. לשיטתו, הזכויות בכל קומת הכניסה, על שטחי האחסנה והשירות שבה, ולרבות המחסן
(שהבעלות בו נטענת ע"י המשיבים)
, צריכים להיות רשומים ע"ש המבקשת, מכח הסכם הרכישה מיום 9.11.11, שאושר ע"י ביהמ"ש. עוד הוסיף המודד, כי קומת הכניסה, קומת האחסנה השירות, אינה נכללת ברכוש המשותף, אלא היא הוצאה מן הרכוש המשותף ונמכרה לגב' קרבון ע"י כונסי הנכסים של בעלי המשכון - בנק לאומי, כפי שמופיע בתוכניות ובתשריטים, ומדגיש, כי גם בהסכמים מול הדיירים, בפרק הרכוש המשותף, הובהר כי:
"גג המרכז המסחרי או כל חלק ממנו וכן כל חלק מהמרכז המסחרי עצמו לא יכלל ברכוש המשותף"
.

עפ"י התוכניות והתשריטים שצורפו לחווה"ד, סומנה קומת הכניסה - כקומה 22+ - והובהר, כי זו הקומה היחידה שבה שטחי אחסנה ושירות, וממילא, אותם רכשה המבקשת במסגרת הליך כינוס הנכסים, ובו מצוי גם המחסן שבמחלוקת.

תגובה שנתן המשיב 6, מטעם בעל המשכנתא על המקרקעין, כבנק מלווה של הפרוייקט, ביום 2.4.13, בהליך הנוכחי, מלמדת, כי הוא לא אישר מכירת הזכויות בממכר למשיבים, לא הועברה תמורה כלשהי בעד הנכס לחשבון הליווי שהתנהל בבנק, וכי הבנק לא הוציא למשיבים מכתב החרגה, המאשר כי הזכויות הנמכרות לכאורה למשיבים, אינן מהוות עוד חלק ממסת הנכסים המשועבדים לטובת הבנק.

בסיכומיה, המבקשת מייחדת את המחלוקת לשטח המחסן, כחלק משטח האחסנה והשירות של קומת הכניסה, אותו טוענים המשיבים שרכשו, וטוענת כי שטח זה נכלל, יחד עם יתר הקומה, בבקשתה לסעד ההצהרתי שבנדון.

המשיבים, המיוצגים בהליך הנוכחי ע"י עו"ד אריק לוי
, טוענים, כאמור, שאותו מחסן הממוקם בקומת הכניסה, נמכר להם ישירות ע"י המשיבים, שנים ארוכות קודם לרכישתו הנטענת ע"י המבקשת. כבר ברישא לתביעתם למתן צו מניעה קבוע, מיום 11.12.11, הגדירו המשיבים (
הכוונה למשיבים 1 ו- 3 שהיו התובעים בת.א. 18101-12-11)
, את הנכס, כך:
"המקרקעין הם: מחסן בקומת הכניסה ברחוב נורדאו 13 אשר בבעלות התובע 1
(הכוונה לשמואל סבח) וכן גג הבניין מעל הדירה ברחוב נורדאו 13 אשר בבעלותם וברשותם של התובעים".


בסיכומים, עם זאת, הם העלו טענות סותרות ביחס למקרקעין שבמחלוקת:

מחד, טוענים המשיבים כי כלל השטחים שבקומת הכניסה, הם בבחינת רכוש משותף, שלא ניתן היה למוכרו לצד ג' כלשהו. לפיכך, לשיטתם, אין כל יריבות בינם בין המבקשת, שכן הזכויות שרכשה, אינן מתייחסות למחסן נשוא בקשתה, מאחר והוא מהווה רכוש משותף, שלא ניתן היה לבצע לגביו עסקה כלל. מסיבה זו, סבורים המשיבים כי יש לצרף את יתר בעלי הדירות כצדדים להליך הנוכחי. עם זאת - את העסקה שהם עצמם ביצעו, יש להכשיר, לשיטתם, משום שהדבר נעשה ביחס אליהם, כבעלי דירות בפרוייקט
(ואזי ניתן להצמיד אליהם את המחסן)
, ולא כצדדי ג' שבאים לעשות את "עסקת חייהם", כהגדרתם.

מאידך, הם טוענים, כי רכשו את המחסן המצוי בקומת הכניסה, כדת וכדין
(ובהתאם להסכם הרכישה שהציגו - נספח א' שצוטט לעיל)
, ועל כן הזכויות בו שייכות להם, באופן בלעדי. משהוצמדו הזכויות במחסן לדירתם, אף כי טרם הוסדרו ברישום, יש לראות בכך, לעמדתם, משום החרגה של שטח המחסן מהבניין עצמו. את אי-מילוי התנאים, שבבסיס עקרון הליווי הבנקאי - כלומר, קיומו של מכתב החרגה והעברת התמורה דרך חשבון הליווי - הם מיישבים בתשובה סתמית, שלפיה, נושא זה עניין הוא למערכת היחסים שבין החברות והבנק, והם אינם קשורים בו
(זאת, למרות שלטענת המבקשת, ברכישת הדירות עצמן על ידם, ידעו בבירור על קיום הדרישות הנ"ל, ומילאו אחריהן בדווקנות)
.
כלומר- הטענות ממוקדות במישור "התחרות" בין שתי העסקאות ולא בזהות הממכר. הכרעה בסוגית התחרות, כזכור, אינה נשוא ההחלטה הנוכחית.

מכאן, ובהקשר שלשמו נתבקשו סיכומי הביניים - נראה שלפי טענות שני הצדדים - הנכס נשוא המחלוקת, או כלשון ההחלטה "זהות ומהות הממכר" שלזכויות בו הם טוענים, איש לשיטתו, הינו אותו מחסן הממוקם בקומת הכניסה של בניין מס' 13.

לאור התוצאה - נותר בעינו הצורך לדון בשאלה - זכותו של מי גוברת, בהקשר רכישת המחסן הנדון.

בשולי ההחלטה, יוער, כי טענות המשיבים, שהועלו כחוט השני, הן בכתב התשובה ובהן בסיכומי הביניים, במישור אישור העסקה והליכים משפטיים קודמים שנעשו בהקשר אליה, ומבלי להידרש או להביע עמדה כלשהי לגופן, אינן ניתנות להתברר בהליך זה. ככל הצריך להליך הנוכחי, מדובר במעשה עשוי ובהחלטה שיפוטית מוגמרת ותקפה. ברי, רק, שאם המחסן נמכר בעבר הרחוק, במכר תקף ואפקטיבי, למשיבים שלפני, אזי הוא לא נכלל, מלכתחילה, במסת המקרקעין שנמכרה למבקשת בעסקה המאוחרת שביהמ"ש אישר. זו הנקודה המצומצמת שתבחן בפני
.
ככל שהמשיבים, או כל בעל נכס אחר בבניין, טוען, למשל, שמלכתחילה לא ניתן היה למכור לצד ג' "חיצוני" חלק מהרכוש המשותף, שהרי הוצאתו מהרכוש יכולה להיעשות רק ע"י הצמדה לנכס אחר, אזי, הטיעון נוגע לליבת האישור שניתן לעסקה בביהמ"ש המחוזי בת"א. כל טענה מעין זו – הכרעה בה טעונה בקשה להבהרה, שינוי, או ביטול פסה"ד המאשר, או כיוצא בכך, ואין הדבר ניתן להיעשות כאן וכעת. על הנוגעים בדבר ניתן דעתם לכך.
עיסוקנו יכול להתמקד אך ורק בשאלת "התחרות" והקדימות בין שתי העסקאות הסותרות, לכאורה, כפשוטן.

לצורך הכרעה בשאלה זו, ובתיק גופו, מתבקשים הצדדים
לפרש בכתב מבוקשם באשר להמשך ההליך, ולשאלה האם ניתן לוותר על חקירת מצהירים או העדת עדים, ולסכם בכתב לשם קבלת פס"ד.
יש ליתן הודעה על כך, בין במתואם, ובין כל צד לשיטתו, עד יום 16.6.13.

ניתנה היום כו' סיון תשע"ג (4 ביוני 2013) בהעדר הצדדים.








הפ בית משפט מחוזי 13056-02/13 מרים (מריה) קרבון נ' סבח שמואל, שמואל סביחה, שמעון שמואל ואח' (פורסם ב-ֽ 04/06/2013)