פסקי דין על רמת מודיעים בע"מ | פסקי דין על יוסף אמר | פסקי דין על כסלה אמר |

3279/03 א     02/09/2004




א 3279/03 רמת מודיעים בע"מ נ' יוסף אמר, כסלה אמר




1
בתי המשפט

ת.א. 003279/03
בבית משפט השלום בירושלים
2/09/2004

כב' השופטת ג. כנפי-שטייניץ

לפני
רמת מודיעים בע"מ

בענין:
התובעת
ח. שמש

ע"י ב"כ עוה"ד
נ ג ד
1 . יוסף אמר

2 . כסלה אמר


הנתבעים
ר. רייכמן

ע"י ב"כ עוה"ד
פסק-דין

1. זוהי תביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר לפינוי הנתבעים מן הדירה שברח' עץ הדר 4 בישוב חשמונאים, ולחיובם בתשלום סך 154,160 ₪.
הנתבעים לא הגישו בקשה למתן רשות להתגונן, וביום 1.5.03 ניתן נגדם

פסק דין
על מלוא הסעדים שנתבעו בכתב התביעה.
הנתבעים עתרו לביטולו של פסק הדין, ובמהלך הדיון בבקשתם הגיעו הצדדים להסכם דיוני שפרטיו כדלהלן:
א. פסק הדין שניתן ביום 1.5.03 יבוטל בכל המתייחס לסעדים הכספיים שנפסקו.
ב. סעד הפינוי שנפסק בפסק הדין יעמוד בעינו.
ג. ביהמ"ש יכריע ביתרת התביעה על דרך הפשרה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד - 1984.
יצויין כי במסגרת דיונית זו נשמעו עדויותיהם של מנהל התובעת עו"ד דוד זעירא, ועדותו של הנתבע מס' 1.

בהתאם להסכמת הצדדים, נצטוו הנתבעים, בהחלטת בית המשפט מיום 2.2.04, לפנות את הדירה לא יאוחר מיום 1.4.04. בפועל פונתה הדירה, לגירסת הנתבעים, רק ביום 2.5.04. לגירסת התובעת נמסרו לה מפתחות הדירה רק ביום 1.6.04.

2. ביום 23.8.01 התקשרו הצדדים, לראשונה, בהסכם לפיו השכירה התובעת, חברה ליזום ושיווק נדל"ן, לנתבעים, דירה בת 6 חדרים בישוב חשמונאים (להלן: "הדירה"). הסכם השכירות נכרת לתקופה של שנה, החל מיום 1.9.01 וכלה ביום 31.8.02 (ר' חוזה השכירות ת/1), ובעקבותיו ניתנה לנתבעים אופציה לרכישת הדירה עד ליום 15.1.02, תמורת סך 240,000 דולר. אופציה זו לא מומשה.
בתום תקופת השכירות הראשונה, ביום 11.9.02, התקשרו הצדדים בשני הסכמים נוספים, כמפורט להלן:
א. הסכם מכר לפיו מכרה התובעת לנתבעים את הדירה תמורת סך 225,000 דולר, אשר ישולם ב-3 תשלומים שפרעונם עד 90 יום מיום חתימת הסכם המכר.

ב. הסכם שכירות לתקופה נוספת של שנה תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 650 דולר.
לטענת התובעת, נכרת הסכם השכירות השני על פי בקשת הנתבעים אשר היו זכאים להשתתפות בדמי שכירות מן המוסד לביטוח לאומי. תשלום דמי השכירות אמור היה להסתיים עם השלמת התמורה על פי הסכם המכר.

על פי הסכם המכר התחייבו הנתבעים, כאמור, לשלם לתובעת את מלוא התמורה בגין רכישת הדירה תוך 90 יום מיום כריתת החוזה, קרי: עד ליום 11.12.02. במעמד כריתת החוזה, מסרו הנתבעים שני שיקים בשקלים בגין 2 התשלומים הראשונים בגין התמורה, על סך 40,000 דולר ו- 60,000 דולר. שני השיקים לא נפרעו בשל העדר כיסוי (ר' נספחים ד'-ז' לכתב התביעה).
הנתבעים אף לא שילמו לתובעת דמי שכירות בגין כל תקופת חוזה השכירות השני.
משלא עמדו הנתבעים בחיוביהם, הן לפי הסכם המכר והן לפי הסכם השכירות, הודיעה התובעת לנתבעים, ביום 5.2.03, על ביטול ההסכמים ודרשה פינויים מן הדירה (ר' נספח ח' לכתב התביעה).
משלא פינו את הדירה, הגישה את התביעה שבפני
בה עתרה לפינויים של הנתבעים ולחיובם בתשלום דמי שכירות לתקופה שמחודש ספטמבר 2002 ועד חודש מרץ 2003 (מועד הגשת כתב התביעה). כן עתרה לחיובם בתשלום הפיצוי המוסכם בגין הפרת שני ההסכמים: סך 22,500 דולר בגין הפרת הסכם המכר וסך 5,000 דולר בגין הפרת הסכם השכירות, ובסה"כ 154,160 ₪, נכון למועד הגשת התביעה.

3. הנתבעים טוענים כי התובעת היא שהפרה את ההסכמים שנקשרו בין הצדדים. לטענתם, על פי הסכם המכר, חלה על התובעת החובה לתקן את משאבת הביוב בקומת המרתף ואת הנזילה מן הגג. חרף התחייבותה זו, לא פעלה התובעת לתיקון הליקויים הללו: משאבת הביוב לא פעלה כלל, תכולת הביוב צפה ועלתה מעת לעת אל תוך הדירה, מן הגג היתה נזילה חמורה שחלחלה גם למערכת החשמל , וריח טחב וביוב שרה על הבית.
הנתבעים טוענים כי בשל ליקויים אלה נשללה מהם היכולת לעשות שימוש סביר בדירה. ליקויים אלה אף מהווים, לטענתם, אי התאמה יסודית בממכר. אי התאמה זו, כמו גם אי מילוי חיוביה של התובעת לתיקון הליקויים, הקנו להם, לטענתם, זכות לביטול הסכם המכר. הנתבעים אכן נתנו, לטענתם, לתובעת, הודעה טלפונית על ביטול הסכם המכר והורו לה שלא להציג את השיקים לפירעון.
בשל אי ההתאמה שבמושכר, טוענים הנתבעים, וכל עוד לא תוקנו הפגמים, פטורים הם גם מתשלום דמי השכירות בגין כל התקופה בה נמנע מהם לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות.

בעת הדיון הגישו הנתבעים חוות דעת מומחה של המהנדס יניב מועלם, אשר ביקר בדירה ביום 24.6.03. על פי חוות הדעת קיימים בדירה ליקויי בניה, ביניהם ליקויי שלד, ריצוף, רטיבות, נגרות, מסגרות, אינסטלציה ועוד. יצויין כי בקשתם של הנתבעים לביטול פסק הדין איננה מתייחסת, כל עיקר, למרביתם של ליקויים אלה.
בעדותו בביהמ"ש הוסיף הנתבע מס' 1 וטען כי כבר בשנת 2001, עוד בטרם נכרת חוזה השכירות הראשון, הובטח להם כי הליקויים בדירה יתוקנו. חרף הבטחות אלו, לא תוקנו הליקויים: המשאבה שבמרתף לא פעלה, נוצרו סתימות והצפות ביוב, והנזילות מן הגג לא פסקו. כבר אז לא ניתן היה לעשות שימוש בקומה התחתונה ובשניים מתוך שלושת חדרי הרחצה שבדירה. בשל כל אלה, ביקשו לעזוב את הדירה אך לא עלה בידם למצוא דירה חילופית להשכרה.

4. אין חולק, למעשה, כי הנתבעים לא שילמו מאומה מן התמורה שנקבעה הן בהסכם המכר והן בהסכם השכירות השני. לטענתם, לא עשו כן, בשל ליקויים קשים בדירה שלא אפשרו מגורים סבירים בדירה.

בסעיף 2 להסכם המכר התנו הצדדים כדלהלן:
"הרוכשים קונים בזה מאת החברה והחברה מוכרת להם בזה את הזכויות בדירה, כנגד התמורה ובתנאים המפורטים בהסכם זה, ובמצבה as-is ואין ולא תהיה להם כל טענה ביחס למצבה של הדירה, הכל כפי שיפורט להלן למעט תיקון המשאבה בקומת המרתף ותיקון הנזילה מהגג." (ההדגשה במקור).

בס' 3 (ט) להסכם הותנה והודגש עוד:

"הרוכשים מצהירים בזאת כדלקמן:
.
.
(ט) כי ידוע להם כי הדירה אותה הם רוכשים והזכויות הינו כמתואר בהסכם זה as-is בלבד, ואין ולא תהיינה להם כל טענות ו/או תביעות לגבי כל אלמנט, זכות ו/או פרט אשר אינם נכללים בתיאורים האמורים... וכי מסירת הדירה ותקופת הבדק כאמור להלן הסתיימו ביוני 2000 וכי כל התיקונים הנדרשים בדירה למעט המשאבה ותיקון הגג חלים עליהם בלבד." (ההדגשה במקור)

יש לדחות את טענותיהם של הנתבעים לקיומם של ליקויים כה מהותיים אשר לא אפשרו מגורים סבירים בדירה. טענתם כי כבר בעת תקופת השכירות הראשונה נפלו בדירה ליקויים כה חמורים עד כי לא ניתן היה לעשות שימוש בקומה התחתונה, איננה סבירה ואינה עולה בקנה אחד עם רכישת הדירה ועם הארכת תקופת השכירות.
יתר על כן, טענותיהם לקיומה של זכות לביטול הסכם המכר והשכירות אינן מאפשרות להם מחד, שלא לשלם את התמורה החוזית על פי הסכמים אלה, ומאידך להמשיך להתגורר בדירה.
הנתבעים, לא די שהתגוררו בדירה במשך כל תקופת השכירות השניה מבלי לשלם את התמורה הנלווית לכך, אלא אף המשיכו להתגורר בדירה חודשים רבים לאחר תום תקופת השכירות. גם צו בית המשפט לא הועיל לפינויים אלא באיחור של למעלה מחודש.
יודגש כי לגירסת הנתבעים ביטלו אף הם, טלפונית, את הסכם המכר, בשל אי התאמה, עוד קודם למועד פרעון השיקים שנמסרו. למרות זאת, לא סברו שיש בכך כדי לחייבם להשיב את הדירה לתובעת.

5. הצדדים הסמיכו את בית המשפט לפסוק בתביעה על דרך הפשרה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. במסגרת דיונית זו רשאי בית המשפט להכריע בדרך הנראית לו צודקת בנסיבות הענין תוך שקילת נימוקים מן הדין ומן הפשרה (ור' 1639/97 אגיאפוליס נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה, פ"ד נ"ג(1) עמ' 377). לאור כל השיקולים שפורטו לעיל, כמו גם שקילת נסיבותיהם האישיות המיוחדות של הנתבעים, הנני סבורה כי במסגרת של פשרה, על הנתבעים לשלם לתובעת, ביחד ולחוד, סך 30,000 ₪.
מאחר שפסק הדין ניתן על דרך הפשרה, איני עושה צו להוצאות.

ככל שהדבר נדרש, ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדיה כמבוקש בסעיף 3-5 לבקשתה (בש"א 3509/03).

ניתן היום ט"ז באלול, תשס"ד (2 בספטמבר 2004) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
__________________
ג. כנפי-שטייניץ
, שופטת
003279/03א 130 נטלי מור








א בית משפט שלום 3279/03 רמת מודיעים בע"מ נ' יוסף אמר, כסלה אמר (פורסם ב-ֽ 02/09/2004)