פסקי דין על סאלח חג'אזי | פסקי דין על עאמר חגאזי | פסקי דין על מוחמד חג'אזי | פסקי דין על מוחמד חג'אזי ואח' |

6766/11 עא     23/06/2013




עא 6766/11 סאלח חג'אזי נ' עאמר חגאזי, מוחמד חג'אזי, מוחמד חג'אזי ואח'




פסק-דין בתיק ע"א 6766/11



בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים


ע"א 6766/11



לפני:

כבוד השופט א' רובינשטיין


כבוד השופט צ' זילברטל


כבוד השופטת ד' ברק-ארז


המערער:
סאלח חג'אזי



נ


ג


ד



המשיבים:

1. עאמר חגאזי



2. מוחמד חג'אזי



3. מוחמד חג'אזי



4. סאלח חג'אזי



5. פקיד הסדר חיפה


6. רשם המקרקעין נצרת עילית


ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 922-12-08 שניתן ביום 9.08.2011 על-ידי כב' השופט
ד"ר ע' זרנקין


תאריך הישיבה:
ג' בניסן התשע"ג (14.03.13)

בשם המערער:
עו"ד מוחמד זידאני


בשם המשיבים 4-1:
עו"ד יוסף סואעד



בשם המשיבים 6-5:
עו"ד שרון הואש-איגר




פסק-דין


השופט צ' זילברטל
:

ערעור על פסק דינו מיום 9.8.2011 של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ד"ר
ע' זרנקין
) בת"א 992-12-08, בגדרו נקבע כי בשל טעות קולמוס שנפלה בהליך הסדר הזכויות בחלקות קרקע בעיר טמרה, נרשמו הזכויות בחלקה מסוימת על שמו של אבי המערער, בעוד שהבעלים של החלקה הוא אבי המשיבים 4-1 (להלן:
המשיבים
). משכך הורה בית המשפט על תיקון הרישום בפנקסי המקרקעין.

רקע והליכים קודמים

1.
בשנות ה-40 של המאה הקודמת נערכו הליכי הסדר מקרקעין בעיר טמרה. במסגרת הליכי ההסדר תבעו שני קרובי משפחה (בני דודים) בעלות בחלקות שונות: מר מוחמד מוסא מוסטפא חג'אזי ע"ה שנשא תעודת זהות שמספרה 2017741 (להלן:
מוסטפא
), הוא אבי המשיבים, וכן מר מוחמד מוסא סאלח חג'אזי
ע"ה (להלן:
סאלח
) שנשא תעודת זהות שמספרה 2017746, הוא אבי המערער. לשני בני הדודים שמות דומים ומספרי תעודות הזהות שלהם נבדלים אך בספרה האחרונה. מכאן קצרה הדרך לטעות ברישום הזכויות, כמפורט להלן.


בהליך הסדר הזכויות תבע מוסטפא, בין היתר, את חלקה 20 (שמספרה הזמני היה 14) וסאלח תבע, בין היתר, את חלקה 13. בתום הליך בירור התביעות (בשנת 1959) נרשמה חלקה 20 על שמו של סאלח וחלקה 13 נרשמה על שמו של מוסטפא, זאת אף שהשניים לא תבעו את החלקות שבסופו של יום נרשמו על שמם. ב

פסק דין
מיום 16.6.1963 (להלן:
פסק הדין
), בו נדונו מחלוקות בין המדינה לבין סאלח ומוסטפא באשר לבעלות בחלקות שתבעו, נקבע כדלקמן:

"איש לא חלק על זכותו של הנתבע הראשון [מוסטפא - צ.ז.] לגבי החלק הצפוני-מזרחי, לפיכך הופרדה החלקה לשתי חלקות, והחלקה 14 [מס' סופי 20 - צ.ז.] (היא החלק הצפוני-מזרחי) נרשמה בשמו של הנתבע הראשון ללא סכסוך ... ".


עוד נקבע בפסק הדין, כי חלקה 13 נרשמה על שמו של סאלח ללא התנגדות. כלומר, על-פי פסק הדין מוסטפא הוא בעל הזכויות בחלקה 20 וסאלח בעל הזכויות בחלקה 13.

2.
רישום החלקות לפי הליכי ההסדר הסתיים בשנת 1971, ובפנקס המקרקעין נרשמה חלקה 20 על שמו של סאלח, ואילו חלקה 13 נרשמה על שמו של מוסטפא. זאת, כאמור, אף שרישום זה לא תאם את תביעותיהם המקוריות של מוסטפא וסאלח, כמפורט לעיל.

3.
לטענת המשיבים, הטעות ברישום נודעה להם רק בשנת 1994 עת פנה המערער (בנו של סאלח) למשיב 1 ולמוסטפא בטענה, כי בבואו לקבל אישור לטעת עצי זית בחלקה 13 התחוור לו כי החלקה רשומה על שמו של מוסטפא. לטענת המשיב 1, בשלב זה הוסכם בין המשיב 1 ואביו לבין המערער, כי המערער יפעל לתיקון הרישום באופן שחלקה 13 תרשם על שמו של המערער (מכוח צוואתו של סאלח) וחלקה 20 תרשם על שמו של מוסטפא. לטענת המשיבים, חרף התחייבותו, הסדיר המערער רק את הרישום על חלקה 13, בכך שהעבירה על שם אביו (ובהמשך על שמו) אך לא שינה את הרישום של חלקה 20 כך שתירשם על שם מוסטפא. בשנת 1998 העביר המערער את חלקה 20 על שמו מכוח צוואת אביו. נמצא, כי בעקבות פעולתו של המערער, הזכויות בשתי החלקות רשומות על שם המערער, בנו של סאלח, ואף לא חלקה אחת רשומה על שם מוסטפא או יורשיו.

4.
מוסטפא נפטר בשנת 1997. בשנת 2008 הגישו בניו, שהם גם יורשיו, תביעה לסעד הצהרתי בעניין הרישום בפנקסי המקרקעין, באופן שחלקה 20 תירשם על שם אביהם, מוסטפא, או לחלופין שהחלקה תירשם על שמם כיורשי אביהם. מנגד טען המערער, כי אין בסיס לטענה שלפיה חלקה 20 שייכת למוסטפא וכי הרישום משקף נכונה את מצב הזכויות. עוד נטען, כי מאחר שהליך רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין הסתיים עוד בשנת 1971 ממילא חלפה תקופת ההתיישנות העומדת על 25 שנים לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן:
חוק ההתיישנות
).

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

5.
ראשית, דחה בית משפט קמא את טענת ההתיישנות שהעלה המערער. הוסבר, כי לפי הוראות סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן:
פקודת ההסדר
), רישום חדש בפנקס המקרקעין יבטל כל זכות הסותרת את הרישום. נקבע, כי בענייננו אין למנות את תקופת ההתיישנות משנת 1971 אז הושלם הרישום של חלקה 20, אלא משנת 1998 אז נרשמה החלקה מחדש על שמו של המערער מכוח צוואתו של סאלח, ועל-פי מועד זה טרם חלפה תקופת ההתיישנות.


לאחר שקבע כי עילת התביעה טרם התיישנה,
פנה בית המשפט לבחון אם אכן יש מקום להורות על תיקון הרישום באופן שחלקה 20 תירשם על שם המשיבים או על שם אביהם. תחילה בחן בית המשפט אם במישור העובדתי עלה בידי המשיבים להוכיח את זכותם בחלקה, ולאחר מכן בחן אם מבחינה משפטית מתקיימת אחת העילות הקבועות בפקודת ההסדר המצדיקות את תיקון הרישום.


במישור העובדתי, קבע בית משפט קמא כי עלה בידי המשיבים להוכיח את זכותם בחלקה 20. נקבע, כי בשלב מסוים, ובטרם הושלם הרישום בפנקסי המקרקעין "חל בלבול אצל פקיד ההסדר ונתחלף לו מוחמד מוסטפא ת.ז 20177
41
במוחמד סאלח ת.ז 20177
46".
קביעה זו של בית משפט קמא התבססה, בין היתר, על ראיות הקשורות בהליכי ההסדר ועל עדויות שונות מהן עלה כי לאורך השנים משפחת המשיבים החזיקה ועיבדה את חלקה 20.


באשר להליכי ההסדר נאמר, כי במסגרת הליכים אלה טען מוסטפא לזכויות בחלקה 20 (מספר זמני 14) וכי הדבר עולה גם מן האמור בפסק הדין, בו הובהר כי מוסטפא תבע בעלות בחלקה 20, איש לא חלק על זכותו בחלקה זו, ועל כן חלקה זו צריכה היתה להירשם על שמו. הצדדים אמנם לא הציגו את תביעתו של סאלח בהליכי ההסדר, אך מפסק הדין ניתן ללמוד כי סאלח תבע שלוש חלקות: 40, 13 (מס' זמני 7) ו-13א'. כלומר, סאלח לא תבע בעלות בחלקה 20, אך הוא כן תבע בעלות בחלקה 13 (שלימים נתברר כי היא רשומה על שמו של מוסטפא). בית המשפט התייחס גם לעדות פקיד ההסדר, שלפיה אכן נפלה טעות ברישום החלקות, אף שלא הובעה עמדה אם הטעות נוגעת לרישומה של חלקה 13 או לרישומה של חלקה 20. בית המשפט קבע, כי מעדות פקיד ההסדר ניתן להסיק כי נפלה טעות ברישום חלקות 13 ו-20, שכן בעדות נאמר כי במקרה שהבעלים של חלקה מסוימת לא תבע בה בעלות (במסגרת הליכי ההסדר), החלקה נרשמה ככזו שלא הוסדרה, כלומר "מי שלא תבע בעלות בחלקה לא ירשם כבעלים של אותה חלקה". בענייננו נמצא, כי סאלח לא תבע בעלות בחלקה 13 ומוסטפא לא תבע בעלות בחלקה 20 ובכל זאת השניים נרשמו כבעלים של חלקות אלה, ולכן לא נותר אלא להסיק שמקור הרישומים הקיימים הוא בטעות.


בית המשפט העדיף את גרסת המשיבים ועדיהם על פני גרסת המערער. מעדויותיהם של המשיבים ובני משפחה נוספים עולה כי מוסטפא החזיק ועיבד את החלקה במשך שנים רבות וכי לאחר פטירתו יורשיו עשו שימוש בחלקה וכל זאת בלי שהובעה התנגדות מצד משפחתו של סאלח. על עדי התביעה נמנה גם עלי מוחמד מוסא חג'אזי (להלן:
עלי
), הוא בנו של סאלח ואחיו של המערער. עלי העיד כי אביו (סאלח) אכן היה הבעלים של חלקה שתיאורה עונה על מאפייניה של חלקה 13, וכי מוסטפא (בן דודתו של סאלח) ירש את החלקה שתיאורה עונה על מאפייניה של חלקה 20 ועיבדהּ. עוד ציין עלי בעדותו כי אחיו, המערער, סיפר לו כי אכן בא בדברים עם המשיב 1 ומוסטפא באשר לשינוי רישום הבעלות בשתי החלקות (13 ו-20). מנגד, קבע בית המשפט כי עדותו של המערער אינה מהימנה, בין היתר, נוכח הסתירות שנתגלעו בין דבריו בחקירתו הנגדית לבין האמור בתצהירו ותשובותיו המבולבלות.

6.
לאחר כל זאת, קבע בית משפט קמא כי קמה עילה לתיקון הרישום בפנקס המקרקעין מכוח סעיף 95 לפקודת ההסדר, שכן על-פי התשתית שהוצגה לעיל הוכח כי בשלב מסוים בין העתקת לוח התביעות לבין פרסום לוח הזכויות נפלה טעות קולמוס ברישום הזכויות. משכך, הורה בית המשפט כי חלקה 20 תרשם על שמו של מוסטפא.

עיקרי טענות הצדדים

7.
בערעור נטען, כי שגה בית משפט קמא בדחותו את טענת ההתיישנות. נטען, כי עילת התביעה של המשיבים מבוססת על טעות שנפלה, לטענתם, בהליך הרישום המקורי אשר הסתיים בשנת 1971. הוסבר, כי רישום החלקה על שמו של המערער בשנת 1998 (מכוח צו קיום צוואה) אינו רלבנטי שכן מקורו של רישום זה אינו בטעות, ומכאן ככל שנפלה טעות המגלה עילה מקורה ברישום המקורי, קרי, משנת 1971. המשיבים הגישו את תביעתם, המבוססת על עילה שצמחה בשנת 1971, רק בשנת 2008, ומאחר שתקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים עומדת על 25 שנים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות), הרי שתקופת ההתיישנות חלפה זה מכבר. עוד נטען, כי בפי המשיבים אין הסבר מניח את הדעת לכך שהמתינו 37 שנים להגשת התביעה.

8.
לטענת המשיבים, פסק דינו של בית משפט מנומק ומבוסס, בין היתר, על ממצאי עובדה ומהימנות בהם אין מקום להתערב בהליכי הערעור. למשיבים הסברים שונים מדוע יש לדחות את טענת ההתיישנות שמעלה המערער: תביעתו לתיקון הרישום הופנתה בראש ובראשונה כלפי המשיבים 6-5 (פקיד ההסדר ורשם המקרקעין) ואלה לא העלו טענת התיישנות, ויתרה מכך, בתגובתם הודו משיבים אלה כי אכן נפלה טעות ברישום; למשיבים נודע על עילת התביעה רק בשנת 1994 ולכן על-פי סעיף 8 לחוק ההתיישנות יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד זה; התנהגות המערער (ואביו) עולה כדי מרמה (לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר) ועל כן מתקיים בענייננו החריג הקבוע בסעיף 7 לחוק ההתיישנות שלפיו מניין תקופת ההתיישנות יחל מיום שבו נודע על המרמה; יש להחיל על פסק הדין משנת 1963 את הוראות סעיף 21 לחוק ההתיישנות, שלפיהן אין התיישנות על זכויות הנובעות מ

פסק דין
הצהרתי. לבסוף נטען, כי במרשם נפלה טעות ולכן יש מקום לתקנו לפי סעיף 95(א) לפקודת ההסדר, ולחלופין כי יש בידיהם זכות שביושר שמקורה בתקופה שקדמה לחוק המקרקעין ועל כן היא עודנה בתוקף.

9.
המשיבים 6-5 מסכימים כי שגה בית משפט קמא בקבעו, כי יש למנות את תקופת ההתיישנות משנת 1998, מועד העברת הזכויות בחלקה 20 על שמו של המערער מכוח צוואת אביו. נטען, כי תביעת המשיבים התבססה על סעיפים 97-93 לפקודת ההסדר, המאפשרים את תיקון הרישום, אך גם זאת בכפוף לדיני ההתיישנות. בית משפט קמא קבע, כי אכן יש מקום לתקן את הרישום וזאת מחמת הטעות שנפלה ברישום, אך טעות זו, שמצויה בבסיס עילת התביעה של המשיבים, נפלה בשנת 1971. לשון אחר, עילת התביעה של המשיבים נולדה בשנת 1971, אז נפלה הטעות במרשם, ומאחר שמאז חלפו למעלה מ-25 שנים אין מנוס מלקבוע, כי תביעת המשיבים, ככל שהיא מבוססת על עילת הטעות, התיישנה. לטענת המשיבים 6-5 גם יתר טענות המשיבים בדבר השהיית מרוץ ההתיישנות אין להן על מה שיסמכו. כך, למשל, הוסבר כי מוסטפא נטל חלק בהליך ההסדר, שהוא הליך פומבי, ולכן לא ניתן לטעון כי לא היה בידיו לדעת על הטעות כבר במועד פרסום הזכויות. עם זאת, המשיבים 6-5 מדגישים כי ייתכן שבנסיבות ראוי לדחות את טענת המערער להתיישנות וזאת מחמת חוסר תום הלב בה לוקה טענת זו. הוסבר, כי בשנת 1994 פעל המערער אצל המשיבים 6-5 כדי לתקן את הטעות שנפלה ברישום חלקה 13 משנת 1971, אך זאת בלי להזכיר את הטעות שנפלה ברישום חלקה 20, וכעת מנסה המערער לחסום את דרכם של המשיבים מלבצע את התיקון שישיב לידיהם את הבעלות בחלקה 20.

דיון והכרעה

10.
לאחר העיון, אמליץ לחבריי לדחות הערעור ולהותיר בעינה את הוראת בית משפט קמא על שינוי הרישום בפנקסי המקרקעין, באופן שחלקה 20 תירשם על שם מוסטפא. עם זאת, וכפי שיפורט, הדרך למסקנתי זו שונה מדרכו של בית משפט קמא.

התיישנות

11.
כאמור לעיל, בית משפט קמא קבע כי תביעת המשיבים לתיקון הרישום, ככל שהיא מבוססת על עילת הטעות, טרם התיישנה. זאת מאחר שיש למנות את תקופת ההתיישנות מיום רישום החלקה על שמו של המערער מכוח צוואת אביו (1998), ולא מיום סיום רישום החלקות (1971). אין בידי להסכים לקביעה זו. כאמור, המשיבים טענו שבעניינם מתקיימות מספר עילות שיש בהן להתגבר על תוקף הרישום בפנקס המקרקעין ושבגינן יש לשנות את הרישום של חלקה 20, ובית משפט קמא מצא לבסס את קביעתו על עילת הטעות (סעיפים 95-93 לפקודת ההסדר). כידוע, מרוץ ההתיישנות מחל עם לידתה של עילת תביעה (סעיף 6 לחוק ההתיישנות).
המבחן המקובל לקביעת מועד גיבושה של עילת תביעה לצורך חישוב תקופת ההתיישנות הוא המועד שבו היתה בידי התובע "עילת תביעה קונקרטית, המקיימת בידיו מערכת עובדות חיוניות הנדרשות לביסוס תביעתו, שניתן להוכיחן ולזכות בסעד המבוקש" (
ראו ע"א 9382/02
בולוס ובניו חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ,
פסקה 40 וההפניות שם (10.6.2008)). נראה שלא יכול להיות חולק שבענייננו עילת התביעה "נולדה" בשנת 1971 עם סיום הליך הרישום, שעיגן את הטעות ברישום החלקות, שכן כבר בשלב זה היתה למשיבים עילת תביעה קונקרטית בכל הנוגע לטעות ברישום הזכויות בחלקה. בהעברת הזכויות בחלקה על שמו של המערער בשנת 1998 יש לראות המשכה של הטעות שמקורה בשנת 1971, או תוצר של אותה טעות, ואין לראות בכך משום יצירת רישום חדש אשר מקים עילת תביעה חדשה המצדיקה את החלת מרוץ ההתיישנות מחדש. משקבענו כי מרוץ ההתיישנות החל בשנת 1971 ומאחר שהמשיבים הגישו תביעתם רק בשנת 2008, קרי, 37 שנים לאחר שנוצרה העילה, אין מנוס מלקבוע, כי תביעתם, ככל שהיא מבוססת על עילת הטעות, התיישנה.

12.
כפי שצוין לעיל, המשיבים ביקשו להביא לתיקון הרישום על יסוד מספר עילות, ולא רק בשל עילת הטעות. בין היתר, טענו המשיבים כי יש לשנות את הרישום בשל התחייבותו של המערער כלפי המשיב 1 ומוסטפא משנת 1994. כאמור לעיל, לטענת המשיבים בשנת 1994 גילה המערער כי חלקה 13 אינה רשומה על שם אביו אלא על שם מוסטפא ולכן פנה למשיב 1 ולמוסטפא, והצדדים סיכמו כי המערער יפעל לתיקון הרישום כך שיבטא את תביעותיהם המקוריות - חלקה 20 תרשם על שם מוסטפא וחלקה 13 על שם המערער או אביו המנוח. טענה זו נתמכה גם בגרסתו של העד עלי, אשר בית המשפט מצא את עדותו מהימנה, והיא מתיישבת גם עם מכלול הנסיבות האופפות את המקרה: פסק הדין המלמד על זכויותיהם של הצדדים, הודעת המדינה כי אכן נפלה טעות בעת רישום החלקות ושינוי מצב הדברים בפועל בשנת 1994.
מן האמור עולה, כי ניתן לראות בתביעת המשיבים לרישום חלקה 20 על שמם, בהתאם להתחייבותו של המערער משנת 1994
כתביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים
. בפסיקה נקבע, כי יש לראות בתובענה לאכיפת חיוב חוזי שעניינו הענקת זכות אובליגטורית במקרקעין מוסדרים כתביעה במקרקעין שעליה חל סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, כלומר תקופת התיישנותה עומדת על עשרים וחמש שנים (השוו: ע"א 520/96
חוסין נ' מיר
, פ"ד נד(3) 487, 494 (2000)
);
דנ"א 2415/01
חברת פליצ'ה ראובן נ' ציפורה סופיוב
(30.5.2001)). הנה כי כן, אף שתביעת המשיבים לתיקון הרישום, ככל שהיא מבוססת על עילת הטעות אכן התיישנה, לא כך המצב באשר לתביעת המשיבים לאכיפת התחייבותו של המערער להעביר את הזכויות בחלקות ולשנות את הרישום בהתאם לאמור בפסק הדין ובהתאם לתביעותיהם המקוריות של הצדדים.

קיומו של הסכם

13.
עם זאת, הקביעה שלעיל אינה חפה מקשיים ועל מנת שהיא תבסס את זכותם של המשיבים להירשם כבעלים של חלקה 20 הם נדרשים לחלוף על פני משוכה משמעותית נוספת, והיא דרישת הכתב בהתחייבויות הנוגעות לעסקאות במקרקעין. לפי דרישה זו תוקפה המשפטי של התחייבות במקרקעין מותנה בקיומו של מסמך בכתב, וכך נקבע בעניין זה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:
חוק המקרקעין
):

8. צורתה של התחייבות
התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב



בענייננו, כפי שניתן להבין מן התיאור לעיל, אין חולק כי התחייבותו של המערער להעביר את הזכויות בחלקה 20 (או, ליתר דיוק, לתקן את רישום הזכויות בחלקה זו) לא נתמכה במסמך בכתב, כדרישת חוק המקרקעין. עם זאת, מפסיקתו של בית משפט זה עולה, כי חל ריכוך מסוים בכל הנוגע לדרישת הכתב בעסקאות במקרקעין. אם בעבר סברה הפסיקה כי לא ניתן בשום מקרה להתגבר על דרישת הכתב, שכן "דרישת החוק היא מהותית, ואם לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום" (ע"א 726/71
גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות נ' מנהלי עזבון המנוח בידרמן
, פ"ד כו(2) 781, 789 (1972), להלן: עניין
גרוסמן
; יצוין, כי הפסיקה החילה חובה זו גם במקרים של הסכמים במקרקעין בין בני משפחה
- ראו ע"א 7388/97
עזבון המנוח משה שמיר נ' דולב
, פ"ד נ"ג(1) 569, 608 (1999))
, בפסיקה מאוחרת יותר הובעה העמדה, שלפיה במקרים מסוימים ומבוררים, יש לרכך במידת מה את דרישת הכתב במקרקעין (למקרים בהם ננקטה גישה מרככת אף שלא נערך כלל מסמך בכתב ראו: ע"א 986/93
קלמר נ' מאיר גיא
, פ"ד נ(1) 185 (1996), להלן:
עניין קלמר
; ע"א 8234/09

שם טוב נ' פרץ
(21.3.2011), להלן:
עניין שם טוב;
ראו גם מ' גלברד "דרישת הכתב בחוזים להעברת זכות במקרקעין על פי הצעת הקודקס האזרחי: בחינה ביקורתית"
קרית המשפט
ו' 231, 249-243
).


בעניין
קלמר
, שהאמור בו יושם לימים בעניין
שם טוב,
נקבע כי במצבים "מיוחדים, ויוצאי דופן יש להיזקק לעיקרון תום הלב כדי להתגבר על עיקרון הכתב". בית המשפט בעניין
קלמר
ציין כי אין לקבוע מראש רשימה סגורה של מצבים בהם עקרון תום הלב יתגבר על דרישת הכתב, אך ציין כי לאותם מצבים יוצאי דופן יהיה מאפיין משותף והוא שתעלה מהם "זעקת הגינות" שתצדיק סטייה מעקרון הכתב (עניין
קלמר
, 197). עם זאת, ובשל החשיבות הנודעת לדרישת הכתב (לעניין זה ראו, למשל, עניין
שם טוב
, פסקה 18 לפסק דינה של השופטת
א' חיות;
עניין
גרוסמן
, 789) הובהר בעניין
קלמר
, כי "השימוש בעיקרון 'המלכותי' של תום לב להגמשת דרישת 'הכתב' צריך להיעשות בזהירות רבה" (עניין
קלמר
, 197). כך גם בעניין
שם טוב
הובהר כי התגברות על דרישת הכתב באמצעות עקרון תום הלב ראוי שתעשה באותם מקרים יחידים ומבוררים בהם "זעקת ההגינות" מצדיקה זאת ותוך נקיטת זהירות יתרה מחשש "לריקון כוונתו של המחוקק לעניין הכתב מתוכנה" (עניין
שם טוב
, פסקה א' לפסק דינו של השופט
א' רובינשטיין

).

14.
לאחר העיון סבורני, כי ענייננו נמנה על אותם מקרים "מיוחדים, ויוצאי דופן" בהם עולה זעקת ההגינות, המצדיקה כי, במקרה זה, יגבר עקרון תום הלב על דרישת הכתב. להלן נעמוד בקצרה על מאפייני המקרה שלפנינו: שני בני דודים, בעלי שמות דומים ומספרי תעודות זהות כמעט זהים, תבעו בהליך הסדר חלקות מקרקעין שונות. בשל טעות קולמוס החלקות לא נרשמו על שם מי שתבע אותן אלא על שמו של בן הדוד השני, כלומר בהצלבה. כעולה מקביעותיו העובדתיות של בית משפט בהן, כאמור, לא ראינו להתערב, במשך תקופה ארוכה עיבד כל בן דוד את החלקה שתבע ולא את החלקה שנרשמה על שמו. לימים, בעקבות צורך בירוקראטי מסוים, התחוור לאחד מבני הדודים כי נפלה טעות ברישום - והחלקות שנרשמו על שמו ועל שם קרובו אינן החלקות שתבעו ושעיבדו בפועל. אותו בן דוד פנה לבן דודתו, הציג בפני
ו את הטעות והתנדב, מיוזמתו, לתקן את הטעון תיקון עבור שניהם, בכך שיעביר את הזכויות בכל חלקה על שם בן הדוד שתבע ועיבד את החלקה. דא עקא, שאותו בן דוד שהתחייב לפעול להעברת הזכויות
בשתי החלקות
, "עשה לביתו" בלבד והעביר רק את החלקה שתבע ועיבד על שמו ואילו הותיר את הרישום בחלקה השנייה גם על שמו. בכך זכה בן דוד זה בשתי חלקות והותיר את בן דודתו, ששם בו מבטחו, בלא כלום. כעת אותו צד, שנותר עם שתי חלקות בבעלותו, מנסה לחסום את דרכו של יריבו להשיב לידיו את החלקה שתבע ועיבד, ושאין חולק כי מלכתחילה היתה צריכה להירשם על שמו, בטענות דיוניות שונות. דומה, כי חוסר ההגינות ותום הלב שדבקו בהתנהגות בן הדוד (שנותר בעליהן של שתי חלקות) זועקים ועולים מן המתואר לעיל.


אף אם המקרה דנא אינו זהה בנסיבותיו למקרים שנדונו בעניין
קלמר
ובעניין
שם טוב
, דומה כי מקרים אלה, והמקרה דנא על נסיבותיו הייחודיות, חולקים את אותו מאפיין שציין הנשיא ברק בעניין קלמר והוא שעולה מהם אותה "זעקת הגינות".

15.
אציין כי אף אני סבור כי יש להזהיר ולהיזהר מפני
ה"מדרון החלקלק בעניין דרישת הכתב" (עניין
שם טוב
, פסקה א' לפסק דינו של השופט
א' רובינשטיין

). בעניין
קלמר
ביקש בית המשפט לאמץ, בכל הנוגע לדרישת הכתב, כלל גמיש
"שיש בו איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שיפוטי" (עניין
שם טוב
, פסקה 19). הדברים מבוססים על יסודות שיצק בית משפט זה עוד בפסיקה שקדמה לעניין
קלמר
:

"אכן, נקודת המוצא העקרונית היא כי בהעדר 'כתב' אין העסקה תופסת. עם זאת, בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, ניתן לרכך דרישה זו באמצעות עקרון תום הלב. גישה זהירה זו, לא תרוקן את דרישת הכתב מכל תוכן, אלא תביא לאיזון ראוי בין היסוד הצורני לבין היסוד המהותי" (ע"א 579/83
זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ,
פ"ד מב(2) 278, 291 (1988)).



כלומר, בית המשפט ביקש להנחיל גישה, שלפיה במקרים קיצוניים בהן הנסיבות מלמדות על חוסר תום לב שעולה הימנו אותה "זעקת הגינות", יש להעדיף את עקרון תום הלב על פני דרישת הכתב. סבורני, כי המקרה דנא נמנה על אותם מקרים קיצוניים, ואין בהחלת האמור בעניין
קלמר
או בעניין
שם טוב
בענייננו, משום פריצת "גבולות" או יצירת ריכוך נוסף בדרישת הכתב. יודגש, כי בפי המערער לא היה כל נימוק מהותי מדוע ראוי להותיר על כנו רישום שאינו משקף את תביעותיהם של הצדדים בגדר הליך ההסדר, אינו משקף את המצב העובדתי בשטח (מבחינת עיבוד החלקות בפועל) ואינו מבוסס על עסקה כלשהי שעשו הצדדים ביניהם לאחר הליך ההסדר. אכן, המערער שם כל יהבו על טענת ההתיישנות, אך, כפי שפורט לעיל, הגם שבעניין זה אין דעתי כדעתו של בית המשפט המחוזי, התביעה לאכוף על המערער את ההתחייבות אותה נטל על עצמו בשנת 1994 לא התיישנה.

יחסי שליחות

16.
אציין גם, כי ייתכן שניתן היה לבחון את היחסים בין הצדדים באספקלריה של הוראות חוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן:
חוק השליחות
), וגם על-פי קונסטרוקציה זו לא תיחסם דרכם של המשיבים מכוח טענת התיישנות או היעדר מסמך כתוב, כמפורט להלן. אדרש לעניין בקצרה מאחר שהצדדים לא טענו לעניין זה.


סעיף 1(א) לחוק השליחות קובע כי "שליחות היא ייפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי". כלומר, בענייננו מוסטפא ייפה את כוחו של סאלח לבצע עבורו פעולה משפטית (העברת זכויות במקרקעין) אצל רשם המקרקעין. על-פי סעיף 3 לחוק השליחות, הקנייתה של השליחות יעשה "בהרשאה, שבכתב או שבעל-פה, מאת השולח לשלוח". כפי שפורט לעיל, בענייננו אין מסמך מכתב המעיד על ההרשאה שניתנה לסאלח מאת המשיב 1 ומוסטפא לפעול בשמם אצל רשם המקרקעין, אך כעולה מסעיף 3, ההרשאה אפשר שתעשה גם בעל-פה. בספרות המשפטית ובפסיקה נדונה השאלה אם הרשאה בעל-פה תקפה מקום שבו היא ניתנה לשם ביצוע עסקה במקרקעין, כבענייננו, וזאת נוכח הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין. בפסק הדין בע"א 84/80
קאסם נ' קאסם
, פ"ד לז(3) 60, 78 (1983) קבע ממלא מקום הנשיא (כתוארו אז)
מ' שמגר
כי בהסכם שליחות, שהפעולה המשפטית שבבסיסה היא עסקה במקרקעין עם צד ג', אין משום "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" כלשון סעיף 8 לחוק המקרקעין. משכך, במקרים אלה אין הכרח כי יחסי השליחות או ההרשאה (בניגוד ליחסי השלוח וצד ג') יעוגנו דווקא במסמך בכתב (ראו גם א' ברק
חוק השליחות
כרך א' 557-556).


אם כך, לכאורה, ניתן היה לראות בסאלח כשלוחו של מוסטפא לעניין העברת הזכויות בחלקות 13 ו-20, ובכך שסאלח סטה מן ההרשאה שניתנה לו (שהרי הוא לא העביר את הזכויות בחלקה 20 על שם מוסטפא) הפר סאלח את חובת הנאמנות כלפי מוסטפא (סעיף 8 לחוק השליחות) ועל כן זכאים יורשיו של מוסטפא לתרופות הקבועות בסעיף 9 לחוק השליחות, שמקנות לשולח את התרופות הניתנות בשל הפרת חוזה.

17.
סוף דבר, אם תשמע דעתי, יידחה הערעור מן הנימוקים שנמנו לעיל. התוצאה אליה הגיע בית משפט קמא תעמוד על כנה, והזכויות בחלקה 20 תרשמנה על שמו של מוסטפא.



עוד אציע לחייב את המערער בשכר טרחת עורך דינם של המשיבים 4-1 בסך 15,000 ש"ח.






ש ו פ ט


השופט א' רובינשטיין

:

א.
מסכים אני לפסק דינו של חברי השופט זילברטל. התוצאה אליה הגיע, אם גם בדרך שונה מבית המשפט המחוזי, היא בראש וראשונה הצודקת בנסיבות. חברי בא לכלל מסקנה, כי הגם שחלה התישנות באשר לתביעה מכוח עילת הטעות, שכן המועד הנכון לחישוב הוא 1971, יש לראות בהליך תביעה לאכיפה להעברת הזכויות במקרקעין מוסדרים לפי סעיף 5(2) לחוק ההתישנות, תשי"ח-1958, שתקופת התישנותה 25 שנים; ומ-1994, מועד ההתחייבות הנטענת, לא חלפו 25 שנים.

ב.
כאן נדרש חברי אל נכון לשאלת דרישת הכתב בעסקאות במקרקעין, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1998. הרבה קולמוסים נשתברו בעניין זה. ברי כי יסודה של דרישת הכתב בחשיבותו של הנכס הקרקעי ובעובדה שהוא רשום ככלל במרשם המקרקעין ("הכתב מהוה בו עוגן סטטוטורי", כפי שנזדמן לי לכתוב בע"א 8234/10

שם טוב נ' פרץ
(2011), פסקה ג' לחוות דעתי (להלן - עניין
שם טוב
)), וכל שינוי בו, במרשם
הכתוב
, ראוי שיהא על דרך מסמך
בכתב
. הסעיף כפי שנתקבל שונה מהצעת החוק (
הצעות חוק
תשכ"ד, 178) ודרישת הכתב הורחבה; וראו ניתוחו של מ"מ הנשיא (כתארו אז) זוסמן בע"א 726/71
גרוסמן את ק.ב.ק. נ' מנהלי עזבון בידרמן
, פ"ד כו(2) 781, 788-787, והכרעתו כי דרישת הכתב היא
מהותית
. כדבריו (עמ' 789), המטרה החקיקתית תומכת בדרישת הצורה, דבר אשר

"אין נעלה ממנו בחשיבותו, שכן מלאכת בית המשפט היא לתרגם את הלכת החוק למעשה פסק-הדין, על פיו נחתכות זכויות הצדדים, והשופט יעשה את מלאכתו רמיה אם לא ינהג כך. ומה היתה מטרת החוק בעניין דנן? חושבני שלא יוכל להיות ספק בכך, שדרישת הכתב באה מפאת חשיבות העיסקה, ולכן היא תנאי לקיום ההתחייבות..."

ג.
ואולם, כמות שציין חברי, רוככה הדרישה במקרים שהצדק (או "זעקת ההגינות") מחייבים זאת (ע"א 986/93

קלמר נ' גיא
, פ"ד נו(1) 185 (1996) ועניין
שם טוב
הנזכר). חברי הביא מדבריי בעניין
שם טוב
, והאזהרה שלא לרוקן מתוקף את דרישת המחוקק באשר לכתב, וכנגד "המדרון החלקלק" האפשרי (פסקה ג' לחוות דעתי), אם נקל ראש במצוות המחוקק – מקום שעסקינן בדרישה מהותית ולא ראייתית בלבד (עניין
גרוסמן את ק.ב.ק. נ' מנהלי עזבון בידרמן
הנזכר, וראו גם פ' אלבק ור' פליישר,
דיני מקרקעין בישראל
(תשס"ה-2005) 220).

ד.

בענייננו, כמות שכתב חברי, אין מסמך בכתב באשר להתחייבות הצד המערער לתיקון רישום הזכויות בחלקה 20. נתתי אל לבי לשאלה במה בכל זאת ישנו בפני
נו עוגן כתוב התומך בהתחייבות להעברת זכויות מ-1994. לטעמי, ההיסטוריה הברורה של הליכי ההסדר, שאותה תיאר חברי בפסקאות 2-1, לרבות פסק הדין מ-16.5.63, הגם שהיא כשלעצמה אינה מולידת עילת תביעה נוכח התישנות – היא עיגון בכתב של ההתחייבות לעיסקה במקרקעין; ניתן לדעתי לפרש היסטוריה זאת, לרבות התביעה בהסדר ופסק הדין מ-1963, שהם מסמכים בכתב, כתימוכין להסכמה בעל פה משנת 1994; וראו גם קביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי בענייננו שלנו בפסקאות 6-5. אם כן, לא על מלל שפתיים בלבד ניתן להשעין את הכרעתנו, ולדרישת הכתב יש סימוכין מסוימים.

ה.
סוף דבר, אכן עסקינן בשאלה של הגינות ויושר; זו גם דעת משיבי המדינה, וראו גם רשימתי "כי תעשה הטוב והישר בעיני ה' אלהיך, היושר כערך",

פרשת השבוע דברים
(עורכים א' הכהן ומ' ויגודה), 113-109. בדיון בפני
נו באולם בית המשפט סברנו כי ניתן להגיע לפשרה בנסיבות; אך משזו לא עלתה יפה, יש מקום ללכת בעקבי הצדק שיש להם עיגון משפטי נאות. על כן, כאמור, דעתי כדעת חברי.






ש ו פ ט



השופטת
ד' ברק-ארז

:





אני מסכימה לפסק דינו המקיף של חברי השופט
צ' זילברטל

. אני מבקשת להדגיש כי ההכרה במקרה זה כאחד המקרים החריגים שבהם גוברת "זעקת ההגינות" על פני דרישת הכתב להתחייבות במקרקעין מוצדקת בשים לב לכך שחוברים בו שני מאפיינים
מובהקים – חוסר תום לב קיצוני, שבמקרה זה עולה לכאורה כדי מרמה ממש והפרת חובת נאמנות, מחד גיסא, וביצוע מלא של חלקו של צד אחד בעסקה (אשר איבד את הזכויות בחלקתו מבלי לקבל זכויות בחלקה השנייה), מאידך גיסא. מקרה מסוג זה נופל אף לגדרו של ההסדר המוצע בסעיף 120 להצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011 המורה כי במקרה שבו "נקבעו בדין או בחוזה כי צורה מסוימת של החוזה היא תנאי לתוקפו, ותנאי זה לא קוים אך החוזה קוים במלואו או בחלקו המהותי, יראו את דרישת הצורה כאילו קוימה".






ש ו פ ט ת




לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט
צ' זילברטל

.


ניתן היום, ט"ו בתמוז התשע"ג (23.6.2013).




ש ו פ ט
ש ו פ ט
ש ו פ ט ת



_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

11067660_l10.doc
סח

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il








עא בית המשפט העליון 6766/11 סאלח חג'אזי נ' עאמר חגאזי, מוחמד חג'אזי, מוחמד חג'אזי ואח' (פורסם ב-ֽ 23/06/2013)